2024-10-30 a. Grondtransactie verlengde Laan van Othene en Rondje Kreek - ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 14 november 2024 Omgeving & Economie - Beleidsontwikkeling zaaknummer: 225537

2024_Raad_00143 - Grondtransactie verlengde Laan van Othene en Rondje Kreek Portefeuillehouder Frank van Hulle Programma en/of paragraaf Paragraaf Grondbeleid Besluit Besluitpunt 1 De raad besluit in te stemmen met de aankoop van de percelen van de Provincie Zeeland voor de uitbreiding van de Laan van Othene en het Rondje Kreek en hierbij geen wensen en bedenkingen te hebben. Besluitpunt 2 De raad besluit in te stemmen met de aankoop en doorverkoop van de aanvullende percelen P1930 en P3183 en hierbij geen wensen of bedenkingen te hebben. Wat is de aanleiding? Op basis van bestuurlijk gemaakte afspraken biedt de provincie Zeeland ons gronden te koop aan. Deze gronden zijn noodzakelijk om onze projecten Laan van Othene en Rondje Kreek af te ronden. Het gaat om de percelen TNZ00 T3001, T3003, T3006 en T3009 (zie kaart met ligging in bijlage 1). In opdracht van de gemeente Terneuzen heeft de provincie deze gronden minnelijk verworven. De provincie levert de gronden nu door aan ons. Als resultaat van de minnelijke verwerving heeft de provincie ook grond aangekocht ten zuiden van de N290 (percelen TNZ00 P1930 en P3183). Deze gronden maken deel uit van het aanbod van de provincie dat nu voorligt, maar hebben we niet nodig voor de realisatie van onze projecten. Deze gronden vallen ook buiten de afspraken uit de bestuursovereenkomst.

Over de aankoop van deze aanvullende gronden heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden.

1/6

Wat willen we bereiken? We willen de benodigde gronden voor onze projecten Rondje Kreek en de Laan van Othene in eigendom krijgen. Daarnaast willen we de gronden die we niet nodig hebben strategisch (door)verkopen. Argumenten 1.1 De aankoop van de percelen is essentieel voor het afronden van onze sleutelprojecten Door het eigendom te verwerven, kunnen we het project Rondje Kreek voltooien (percelen T3001 en T3006) en komt de verlengde Laan van Othene (percelen T3003 en T3009) in ons bezit en beheer. 1.2 We geven uitvoering aan de bestuursovereenkomst tussen de provincie en gemeente Bestuurlijk is overeengekomen dat de provincie onderhandelingen voert namens ons en de gronden minnelijk verwerft. Ook is afgesproken dat wij de benodigde grond voor onze projecten van de provincie afnemen. Door in te gaan op het aanbod, houden we ons aan deze afspraken. 1.3 Het aanbod van de provincie is onderdeel van een grotere verwervingsactie De provincie heeft in het gebied ook percelen verworven voor haar eigen doelen, waaronder de aanleg van een rotonde die de verlengde Laan van Othene met de N290 verbindt. De gronden die de provincie voor onze gemeentelijke doelen heeft verworven, biedt zij nu aan als totaalobject.

2.1 De percelen P1930 en P3183 hebben we niet nodig voor de realisatie van onze projecten, maar maken wel deel uit van het aanbod van de provincie De aankoop van deze twee percelen door de provincie was in de oorspronkelijke verwervingsplannen niet voorzien. Het betreft agrarische gronden ten zuiden van de N290, die niet inzetbaar zijn voor onze gemeentelijke doelen. Het is een resultaat van de onderhandelingen die de provincie heeft gevoerd om de gronden voor de verlengde Laan van Othene en Rondje Kreek te verwerven. Dit is dan ook de reden dat de provincie deze gronden in haar aanbod (als totaaldeal) heeft opgenomen. 2.2 De percelen P1930 en P3183 zijn aangekocht als onderdeel van een ruildeal Eén van de eigenaren is door de provincie gecompenseerd voor het verlies van zijn landbouwareaal. Hiervoor is het kavelruilbureau ingezet. De provincie heeft landbouwgrond uit haar grondbank verkocht aan de betreffende eigenaar (locatie Steenovens). Het aanbod van de provincie voor Steenovens omvatte aanzienlijk meer oppervlakte landbouwgrond, dan dat zijzelf van de eigenaar wilden kopen (voor Rondje Kreek en Laan van Othene). Vanuit het gelijkheidsbeginsel mag een overheidslichaam niet zondermeer een-op-een gronden verkopen. Daarom heeft de provincie aan de eigenaar gevraagd om zelf ook aanvullende gronden terug te verkopen aan de provincie.

Zodoende is het saldo, het totale aantal vierkante meters dat door beide partijen wordt aangekocht en verkocht, ongeveer gelijk. Op die wijze kon de provincie de betreffende eigenaar als enige serieuze gegadigde aanmerken. De gronden die de eigenaar aan de provincie heeft verkocht als onderdeel van de ruildeal, zijn de percelen P1930 en P3183. De provincie levert deze ruilgronden nu door aan ons in haar totaalaanbod. 2.3 Met de doorverkoop van de percelen P1930 en P3183 beperken we de kosten Het streven is om de gronden kostenneutraal door te verkopen. Conform ons grondbeleid laten we de marktwaarde bepalen door een onafhankelijk deskundige taxateur. Mogelijk

2/6

kunnen we de verkoop van deze gronden strategisch inzetten. Daartoe stellen we een verkoopstrategie op. Kanttekeningen 1.1 De grondaankopen waren complex en duurden langer dan verwacht Voor de Laan van Othene en Rondje Kreek hadden we met meerdere grondeigenaren te maken. Voor het realiseren van deze projecten is een overeenkomst gesloten met de provincie Zeeland, om dit samen uit te voeren. Zo ook de verwerving van de gronden. Hiervoor is het provinciale kavelruilbureau ingezet. Meerwaarde hiervoor was, dat makkelijker andere gronden konden worden ingezet als ruilgrond om de gesprekken vlot te trekken. Gedurende het gehele proces heeft er veelvuldig bestuurlijk overleg plaatsgevonden om enige voortgang te boeken. Uiteindelijk is meer betaald dan oorspronkelijk geraamd voor de gronden, maar is het de provincie wel gelukt de gronden minnelijk te verwerven en een onteigening te vermijden. Voor de dekking van de extra kosten hebben we een rijkssubsidie ontvangen (zie 'Wat mag het kosten?') en heeft de raad in december 2023 besloten om het investeringskrediet voor Rondje Kreek te verhogen. 1.2 De gronden voor de Laan van Othene zijn onderdeel van de grondexploitatie Othene Dit betekent, dat we voor de gronden onder de Laan van Othene de complexwaarde moeten betalen. Dit is een veel hoger bedrag dan voor de andere gronden.

In onze oorspronkelijke raming hadden we geen rekening gehouden met de complexwaarde. In dit kader hebben we een subsidie ontvangen (Versnelling Woningbouwafspraken) die deze hogere waarde dekt. 1.3 De percelen worden in dit geval zonder bodemonderzoek aangekocht Daarbij hanteren we dezelfde uitgangspunten als bij de aankoop door de provincie, namelijk op basis van de lijsten ‘Vragenlijst Vooronderzoek’ als onderdeel van de verkoopovereenkomst tussen provincie en de voormalig grondeigenaren. Er zijn geen duidelijk aanwijsbare verontreinigingsbronnen, slechts weinig risicovolle gedempte sloten en mogelijk enig bodemvreemd materiaal aan de oever van de Otheense Kreek. De Bodemkwaliteitskaart Zeeuws-Vlaanderen verwijst naar de bodemkwaliteitsklasse achtergrondwaarde, dat wil zeggen: geschikt voor landbouw- en natuurfuncties. Ook gelet op de voormalige eigenaren en de beoogde functies is een bodemonderzoek niet direct noodzakelijk: 1. De percelen voor het verlengen van de Laan van Othene tot de N290 komen in eigendom van de gemeente en worden verhard (T3003, T3006). 2. De percelen langs de Otheense Kreek ten noorden van de N290 komen in eigendom van de gemeente en krijgen als onderdeel van ‘Rondje Kreek’ een openbaarrecreatieve functie (T3001, T3009). 3. De percelen ten zuiden van de N290 verkopen we door (P1930 en P3183).

Als we de percelen aan derden verkopen, voeren we alsnog een bodemonderzoek uit. 2.1 De percelen P1930 en P3183 zijn verpacht, dit heeft mogelijk een nadelig effect op de marktwaarde van de gronden In de koopovereenkomst tussen provincie en de voormalige eigenaar is de voorwaarde opgenomen, dat de voormalige eigenaar de gronden mag pachten met ingang van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2026. Wanneer we instemmen met het aanbod van de provincie, nemen we ook de eerder gemaakte afspraken tussen provincie en de voormalige eigenaar over. Formeel nemen we dan dus ook de lopende pacht over van de provincie en dienen we deze te verlengen als we de gronden aanhouden. Koop breekt in dit geval niet de pacht. 3/6

Gelet op de voorwaarden uit de overeenkomst tussen de provincie en de voormalige eigenaar, bestaat het risico dat de marktwaarde van de gronden bij doorverkoop lager is dan de waarde waarvoor wij nu de gronden overnemen van de provincie. Omdat het gaat om pacht met een beperkte looptijd van de pacht en de pachtvorm, verwachten we geen grote financiële gevolgen. Toch is dit risico voor onze rekening als we de gronden doorverkopen aan derden. De marktwaarde, en het effect van de pacht hierop, laten we taxeren door een onafhankelijk deskundige. We kunnen vervolgens gemotiveerd een afweging maken of we direct tot doorverkoop overgaan of wachten met de doorverkoop van de gronden tot de pacht is afgelopen. Wat mag het kosten? Dit voorstel heeft financiële gevolgen. Het omvat de aankoop van de percelen TNZ00 P1930, P3183, T3001, T3003, T3006 en T3009 en de daaropvolgende doorverkoop van perceel P1930 en P3183. Aankoopkosten: de kosten voor de aankoop van de percelen van de provincie bedragen in totaal circa € 1.759.250,- kosten koper. Deze kosten verantwoorden we op verschillende manieren en hebben we hieronder uitgesplitst. Daarnaast ontvangen we voor de grondaankopen voor het Rondje Kreek en de verlengde Laan van Othene een rijkssubsidie (zie hieronder bij 'Subsidie Versnellingsafspraken Woningbouw, infrastructuur en mobiliteit').

In de aanvraag voor deze subsidie hielden we al rekening met hogere verwervingskosten voor de verlengde Laan van Othene en Rondje Kreek. Het totale aankoopbedrag is onder te verdelen in:

Project

Rondje Kreek

Budget Percee Oppervlakt Aankoopbedra (waarvan l e g subsidie )

T3001, 35.875 m² T3009

€ 338.873,€ 442.600,-

(€ 272.249,)

Laan van T3003, 14.270 m² Othene T3006

€ 766.650,-

€ 857.918,** (€ 562.063,)

Aanvullend P1930, 64.684 m² e gronden P3183

€ 550.000,-

geen

114.829 m²

€ 1.759.250,-

4/6

Verschil

Dekking ja/nee

€ 103.727,(nadelig)

Ja, subsidie + aanvullend krediet¹

€ 90.000,(voordelig)

Ja, subsidie + grondexploitatie ²

+/- € 0 Nee, opbrengst (budgetneutraa na verkoop³ l)

Bovenstaande tabel is hieronder tekstueel toegelicht: •

Rondje Kreek (TNZ 00 T 3001 en 3009); voor het Rondje Kreek kopen we 35.875 m² grond aan voor het bedrag € 442.600,-. Het aankoopbedrag is ruim € 100.000 hoger dan oorspronkelijk geraamd. Momenteel hebben we voor de aankoop € 338.873,- gebudgetteerd, inclusief de bijdrage van het Rijk van € 272.249,-. Per saldo betalen we als gemeente voor deze aankoop circa € 170.000,- (aankoopbedrag minus subsidie). ¹ Deze aankoop valt ten laste van het investeringskrediet 'Rondje Kreek 2e fase'. De raad heeft in december 2023 al ingestemd om het krediet te verhogen met € 103.727,- om de hogere kosten te kunnen dekken.

•

Laan van Othene (TNZ 00 T 3003 en T 3006); voor de verlengde Laan van Othene kopen we 14.270 m² grond aan voor het bedrag € 766.650,-. Het aankoopbedrag is ruim € 90.000,- lager dan waar we rekening mee hebben gehouden. Momenteel hebben we hiervoor € 426.900,- gebudgetteerd. Doordat ten tijde van de aanvraag van de subsidie de onderhandelingen door de provincie nog liepen, moeten we dit budget nog actualiseren en indexeren op basis van de ontvangen bijdrage van het Rijk van € 562.063,-. Gelet op het voorgaande bedraagt het budget voor deze aankoop € 857.918,-. Per saldo betalen we als gemeente voor deze aankoop circa €205.000,- (aankoopbedrag minus subsidie). ² Deze aankoop valt ten laste van de vastgestelde grondexploitatie 'Othene-Zuid'. Op basis van de financiële verordening leggen we de grondaankoop voor de Laan van Othene niet voor aan de gemeenteraad, omdat deze binnen een vastgestelde grondexploitatie valt. De lagere kosten verwerken wij in de eerstvolgende herziening van deze grondexploitatie.

•

Aanvullende gronden (TNZ 00 P 1930 en P 3183); we kopen aanvullend 64.684 m² agrarische grond aan voor het bedrag € 550.000,-. Het aankoopbedrag is niet eerder gebudgetteerd. De aankoop is een gevolg van de onderhandelingsresultaten voor de minnelijke verwerving van de benodigde gronden voor de projecten Rondje Kreek en de verlengde Laan van Othene. Desondanks vallen deze kosten boekhoudkundig niet ten laste van deze projecten. ³ We streven er naar om de gronden in hetzelfde boekjaar aan te kopen en budgetneutraal te verkopen. In overeenstemming met de financiële verordening moeten we gronden en terreinen altijd activeren, ongeacht of deze in hetzelfde boekjaar worden aan en verkocht. We vragen de raad in te stemmen met het opnemen van een investeringskrediet van € 550.000. Bij verkoop van de percelen vervalt dit krediet.

Verkoopopbrengsten percelen TNZ00 P 1930 en P 3183: ons doel is om de doorverkoop van deze perceel te realiseren op een manier die de kosten voor de aankoop zoveel mogelijk compenseert (kostenneutraal). Hoewel de exacte verkoopprijs afhankelijk zal zijn van de marktomstandigheden op het moment van verkoop, verwachten we dat de opbrengst substantieel zal bijdragen aan de dekking van de initiële aankoopkosten. ³ De boekwinst/verlies na verkoop valt ten gunste/laste van het budget Beheer overige gronden. Versnellingsafspraken Woningbouw, infrastructuur en mobiliteit: we hebben een subsidie toegekend gekregen van het Rijk van ruim € 6 miljoen. In de Versnellingsafspraken

5/6

is voor de aankoop van de benodigde gronden van Laan van Othene en Rondje Kreek een bijdrage opgenomen van respectievelijk € 562.063,- en € 272.249- . De uiteindelijke kosten voor Rondje Kreek zijn hoger dan waar we met de bijdrage van de versnellingsafspraken rekening mee hebben gehouden, voor de Laan van Othene zijn de kosten lager dan waar we rekening mee hebben gehouden (zie 'Aankoopkosten'). Wat gaan we ervoor doen? •

We finaliseren de aankoop en overdracht van de percelen TNZ00 P1930, P3183, T3001, T3003, T3006 en T3009 van de provincie.

•

We laten een taxatie uitvoeren om de verkoop van de percelen P1930 en P3183 tegen een marktconforme prijs te waarborgen.

•

We initiëren het proces voor de doorverkoop van de percelen P1930 en P3183, inclusief het opstellen van een verkoopstrategie

6/6