2024-09-11 a. Bindend advies flexwoningen Bachlaan en omg. Terneuzen - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 26 september 2024 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 329296

2024_Raad_00118 - Bindend advies flexwoningen Bachlaan en omg. Terneuzen Portefeuillehouder Frank van Hulle Programma en/of paragraaf Programma Wonen & leefbaarheid Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit op grond van het verzwaard adviesrecht een positief advies uit te brengen voor het realiseren van 23 flexwoningen in de sociale huursector voor een periode van maximaal 15 jaar aan de Bachlaan en omgeving in Terneuzen. Wat is de aanleiding? Wij hebben op 23 april 2024 in principe planologische medewerking verleend op het verzoek voor het realiseren van 23 tijdelijke flexwoningen aan de Bachlaan en omgeving in Terneuzen. Bij dit besluit zijn randvoorwaarden meegegeven voor verdere uitwerking. De aanvraag is in strijd met het (tijdelijk) omgevingsplan Terneuzen. De gemeenteraad heeft op 3 februari 2022 de specifieke categorie ‘Flexwonen (tijdelijke bebouwing ten behoeve van wonen gedurende een periode van maximaal 15 jaar)’ aangewezen als categorie van gevallen waarvoor de gemeenteraad een bindend advies uitbrengt. Het doel van dit principebesluit is om het standpunt van de gemeenteraad te kennen over de wenselijkheid van dit initiatief. Naast dat er sprake is van adviesrecht door de gemeenteraad is er in hetzelfde besluit opgenomen dat er verplichte participatie (niveau 3) moet plaatsvinden.

Door het college van burgemeester en wethouders is ingestemd met het afschalen naar participatieniveau 2 om door een gestroomlijnde uitvoering bij te kunnen dragen aan de behoefte aan flexwoningen voor specifieke doelgroepen. Op basis hiervan heeft initiatiefnemer op 27 mei 2024 in het kader van participatie een bijeenkomst gehouden voor directe belanghebbenden (bijlage 1, 2 en 3).

1/7

Wat willen we bereiken? We willen voorzien in een maatschappelijke behoefte door diverse doelgroepen van passende huisvesting te voorzien, waarbij het woongenot van omwonenden gewaarborgd blijft middels een juiste vorm van participatie. Argumenten 1.1 Het voorzien in flexwoningen vloeit voort uit de prestatieafspraken. In de afspraken die gemaakt zijn tussen de gemeente Terneuzen en de woningbouwcorporaties wordt er de komende jaren gestreefd naar het creëren van een flexibele schil van 80 woningen die bijdraagt aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Het realiseren van de beoogde tijdelijke flexwoningen kunnen bijdragen aan deze behoefte. 1.2 Initiatiefnemer voorziet in de behoefte aan passende woonruimte voor verschillende doelgroepen. Door het realiseren van flexwoningen worden diverse doelgroepen, die normaliter lastig(er) aan een woning geraken, bediend. Het is algemeen bekend dat er een maatschappelijke behoefte is aan passende woonruimte voor deze doelgroepen. Deze tijdelijke woningen met 1 of 2 slaapkamers kunnen een oplossing zijn voor deze groepen die per direct een woning nodig hebben. 1.3 Het initiatief heeft een tijdelijk karakter van maximaal 15 jaar. Het ideaalbeeld voor het plangebied betreft permanente woningbouw, waarbij de bebouwingslijn wordt doorgetrokken tot aan de Rooseveltlaan met aandacht voor een juiste ruimtelijke inpassing.

Echter is permanente woningbouw door de huidige aanwezigheid van KwikFit nog niet realiseerbaar. Vanwege het tijdelijke karakter van het initiatief leent deze locatie zich daarom op dit ogenblik voor flexwoningen. Kanttekeningen 1.1 Initiatiefnemer wenst parkeren deels in de openbare ruimte af te wikkelen. Door de beoogde ontwikkeling is er sprake van een extra parkeerbehoefte. Het geldende omgevingsplan Terneuzen stelt dat er in voldoende mate moet worden voorzien in ruimte voor het parkeren op het eigen terrein. Om het wonen naar binnen te kunnen richten en daarnaast klimaatadaptieve maatregelen toe te kunnen passen wil de initiatiefnemer niet alle benodigde parkeerplaatsen op het middenterrein tussen de flexwoningen realiseren. Zij wensen de overige parkeerbehoefte af te wikkelen op de omliggende parkeerterreinen bij de flatgebouwen en in de omliggende straten van het plangebied. Een parkeeronderzoek (bijlage 2) wijst uit dat de bezettingsgraad op de drukste momenten hoger dan 90% kan liggen, wat kan leiden tot een knelpunt voor parkeren binnen 100 meter van de ontwikkeling. Uitgangspunt is het realiseren van 9 parkeerplaatsen binnen het bouwplan. De overige benodigde parkeerplaatsen worden opgevangen door de aanleg van extra parkeerplaatsen in de openbare ruimte in de directe omgeving in overleg met de gemeente.

Wat mag het kosten? Wij sluiten met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst waarin wij onder meer afspraken zullen vastleggen over het verhaal van de kosten voor de begeleiding van de procedure en afspraken over de aanleg en overname van infrastructuur en openbaar gebied. 2/7

Wat gaan we ervoor doen? We vragen in het kader van de Omgevingswet advies aan de gemeenteraad. De gemeenteraad neemt een besluit over het te nemen advies. Parallel aan dit proces zal het plan verder inhoudelijk beoordeeld worden. We verwerken het advies van de gemeenteraad in het besluit op de formele aanvraag.

Bijlagen 1. 1 Besluit gemeenteraad verzwaard adviesrecht Bachlaan en omg.

3/7

Besluit gemeenteraad verzwaard adviesrecht flexwoningen Bachlaan Terneuzen Aanleiding Namens initiatiefnemer is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van 23 tijdelijke flexwoningen aan de Bachlaan in Terneuzen. Wij hebben op 23 april 2024 besloten om in principe planologische medewerking te verlenen aan dit initiatief. De aanvraag omvat het bouwen van 23 flexwoningen voor de duur van 10 jaar op de hoek van de Bachlaan en de Diepenbrockstraat in Terneuzen. In maart 2024 is de bestaande bebouwing in de vorm van een opslag in gebruik door het Leger des Heils gesloopt. De flexwoningen zullen gebruikt worden voor de huisvesting van verschillende doelgroepen, te weten cliënten van het Leger des Heils, Oekraïense vluchtelingen, woningzoekenden vanuit de vangnetregeling, (alleenstaande) statushouders die gezinshereniging hebben aangevraagd en als wisselwoningen voor de herstructureringsprojecten van Clavis. De gronden hebben de functie Bedrijf, waar wonen in deze vorm niet is toegestaan. Daarnaast wordt er deels buiten het bouwvlak gebouwd en is het plangebied niet geheel in eigendom van de initiatiefnemer. Waarom dit besluit? De aanvraag is in strijd met het (tijdelijk) omgevingsplan Terneuzen.

De gemeenteraad heeft op 3 februari 2022 de specifieke categorie ‘Flexwonen (tijdelijke bebouwing ten behoeve van wonen gedurende een periode van maximaal 15 jaar)’ aangewezen als categorie van gevallen waarvoor de gemeenteraad een bindend advies uitbrengt. Het doel van dit principebesluit is om het standpunt van de gemeenteraad te kennen over de wenselijkheid van dit initiatief. Er zijn aanzienlijke voorbereidingskosten gemoeid met de verdere uitwerking van de plannen tot de fase formele aanvraag. De initiatiefnemer kan op basis van dit principebesluit een afgewogen beslissing nemen over het voortzetten van de aanvraag. Naast dat er sprake is van adviesrecht door de gemeenteraad is er in hetzelfde besluit opgenomen dat er verplichte participatie moet plaatsvinden. Als deze participatie gekoppeld is aan het adviesrecht, zoals hier het geval is, is de initiatiefnemer verplicht om belanghebbenden te consulteren. Dit houdt in dat er automatisch sprake is van participatieniveau 3. Door het college van burgemeester en wethouders is ingestemd met het afschalen naar participatieniveau 2 (informeren en raadplegen) om door een gestroomlijnde uitvoering bij te kunnen dragen aan de behoefte aan flexwoningen voor specifieke doelgroepen.

4/7

1

Wie is bevoegd voor het uitbrengen van het advies? Op grond van artikel 16.15a, eerste lid van de Omgevingswet is de gemeenteraad als adviseur aangewezen als het gaat om een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in door de gemeenteraad aangewezen gevallen. Inhoud besluit De gemeenteraad kan besluiten: 1. positief, positief onder het stellen van voorschriften of negatief advies uit te brengen over een initiatief. Het college van burgemeester en wethouders neemt dit advies vervolgens in acht bij de formele besluitvorming.

1. Voorstel college Het college van burgemeester en wethouders stelt op grond van het genomen besluit de raad voor om: 1. positief advies uit te brengen over dit initiatief;

2. Uitwerking Aanvraag omgevingsvergunning De aanvraag gaat over het perceel gelegen op de hoek van de Bachlaan en de Diepenbrockstraat in Terneuzen (afbeelding 1). De situatietekening (afbeelding 2) geeft de 23 flexwoningen verdeeld over 4 woonblokken in het plangebied weer.

Afbeelding 1: Kaart plangebied (rood). De bestaande bebouwing is ondertussen gesloopt en er is daarmee sprake van een braakliggend terrein. Het plangebied grenst aan de zuidzijde aan de Rooseveltlaan en wordt aan de overige zijden omringd door woongebouwen (appartementen en eengezinswoningen).

5/7

2

Afbeelding 2: Situatietekening plangebied met 12x Barli Base Duo (2 laagse woning, geel), 5x Barli Base Level (1 laagse woning, lichtpaars), 1x Barli PMC 13 (1 laagse woning, lichtblauw), 2x Barli Base Level met twee kamers (1 laagse woning, donkerblauw), bergingen (lichtroze) en 9x parkeerplaatsen (waterdoorlatend, grijs).

Strijd met het (tijdelijk) omgevingsplan Deze ontwikkeling past niet binnen de gebruiksmogelijkheden van het (tijdelijk) omgevingsplan Terneuzen (voorheen bestemmingsplan Terneuzen Zuid-west). De gronden mogen bedrijfsmatig worden gebruikt. Het gebruik voor wonen is in strijd met het omgevingsplan en er wordt deels buiten het bouwvlak gebouwd. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Om medewerking te kunnen verlenen aan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, beschermen van gezondheid, beschermen van het milieu, het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed en het waarborgen van de veiligheid. Uit de voorlopige beoordeling van de ruimtelijke onderbouwing en de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken blijkt niet dat er op voorhand belemmeringen zijn. Overzicht van de uitgevoerde onderzoeken met resultaten: Archeologisch onderzoek Bodemonderzoek

Uitgevoerd Uitgevoerd

Watertoets

Uitgevoerd

Quickscan natuur Akoestisch onderzoek

Uitgevoerd Uit te voeren

6/7

Geen belemmeringen Vervolgonderzoek niet noodzakelijk mits er geen ondergrondse tank wordt aangetroffen Het mogelijk afkopen van de waterbergingseis dient nader beoordeeld te worden Geen belemmeringen Overschrijding van wegverkeerslawaai met 1-2 dB op de standaardwaarde en in afwachting van onderzoek naar industrielawaai 3

Stikstofberekening Verkeers-/parkeeronderzoek Niet gesprongen explosieven

Uitgevoerd Uitgevoerd Uitgevoerd

Geen belemmeringen Geen belemmeringen Geen belemmeringen

Uit de beoordeling van het plan blijkt dat – in afwachting van de nog uit te voeren onderzoeken voor wat betreft de aspecten geluid en gebiedsbescherming – deze locatie ruimtelijk en functioneel geschikt is voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Het plan kan wat betreft situering en hoogte op de juiste manier worden ingepast in de omgeving. De behoefte aan parkeervoorzieningen wordt deels opgevangen in de openbare ruimte grenzend aan het plangebied (zie hiervoor ook het uitgevoerde parkeeronderzoek in de ruimtelijke onderbouwing). De benodigde grondtransactie vindt plaats onder de gebruikelijke voorwaarden tegen de vastgestelde grondprijs ‘Woningbouw - bijzondere doeleinden’. Participatie U heeft dit initiatief aangewezen voor verplichte participatie. Initiatiefnemer heeft een participatieplan opgesteld en dat is in uitvoering. Initiatiefnemer heeft op 27 mei 2024 een participatieavond georganiseerd voor belanghebbenden met een opkomst van 42 omwonenden. De resultaten van de participatieavond zijn verwerkt in een participatieverslag. Het plan is over het algemeen positief ontvangen, met als belangrijkste aandachtspunt de parkeerproblematiek in de omgeving. Een verzoek vanuit belanghebbenden is om het definitieve plan op een later tijdstip naar alle omwonenden te communiceren middels een brief c.q. bijeenkomst.

3. Procedure Voor dit plan heeft initiatiefnemer een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het ruimtelijk afwijken van het omgevingsplan. Gelijktijdig met het vragen van dit advies aan de gemeenteraad zal het plan inhoudelijk verder beoordeeld worden. Initiatiefnemer voert het participatieplan verder uit.

4. Besluit gemeenteraad De gemeenteraad besluit: 1. positief advies uit te brengen over dit initiatief.

5. Ondertekening Besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Terneuzen op 26 september 2024.

De gemeenteraad van Terneuzen, griffier,

voorzitter,

ing. N.M.J. (Nicole) Jansen-Geerinckx

H.J.A. (Erik) van Merrienboer

7/7

4