2024-06-20 - Nadere toelichting op de kostprijsberekeningen 2024

Bijlage Nadere toelichting op de kostprijsberekeningen 2024 Handelspoort-Zuid (Terneuzen) Net als in 2022 was er in 2023 een gezonde belangstelling voor Handelspoort-Zuid. In 2023 hebben wij geen percelen verkocht. In 2023 was er verder nog concrete belangstelling voor drie kavels, deze kavels zijn in optie gegeven (3.360m2, 3.651m2 en 11.925m2). De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 112.000. Er was al een voorziening van € 106.000 gevormd. Met € 6.000 verhogen wij de voorziening en onttrekken dit aan de reserve bouwgrondexploitatie Terneuzen-Zuid (Terneuzen) Er bestaat nog steeds veel belangstelling voor het gebied Terneuzen-Zuid. In 2023 hebben wij één perceel, met een oppervlakte van 6.170 m2, verkocht. Er zijn opties verleend voor alle andere percelen. Buiten deze opties is nog serieuze interesse in een aantal percelen. Ten opzichte van boekjaar 2022 verhogen wij de winstneming met € 214.000. Dit komt voornamelijk door aangepaste infrakosten. Dit wordt toegevoegd aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie. Othene (Terneuzen) De aanleg van de zuidelijke ontsluitingsweg sluit aan op de N290. De Provincie Zeeland wil langs de N290 een rotonde en een parallelwegenstructuur realiseren. Voor de aanleg van de ontsluitingsweg en de N290 moeten er ook nog gronden worden aangekocht van de Provincie Zeeland.

De infrakosten vallen lager uit als geraamd en we kunnen een subsidie ontvangen vanuit het Rijk in het kader van de versnellingsafspraken Woningbouw voor grond en infrakosten. Ten opzichte van boekjaar 2022 is er een hogere resultaat geprognosticeerd. Dit komt voornamelijk door lagere infrakosten en de subsidie versnellingsafspraken Woningbouw. De subsidie en de daaraan gerelateerde kosten mogen niet op ramingsbasis meegenomen worden in de bepaling van de winstneming. Dit was bij de jaarrekening 2023 wel meegenomen. In deze herziening corrigeren wij dit voor een bedrag van € 1.263.000. Nieuwe Kerkstraat/Baljuwlaan (Sluiskil) Er is nog één kavel beschikbaar. De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 312.000. Er was al een voorziening van € 321.000 gevormd. Het bedrag van € 9.000 nemen wij op als verlaging van de voorziening en voegen dit toe aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie. Grondexploitaties Hoek Op 15 december 2022 heeft de gemeenteraad het exploitatieplan Hoek vastgesteld. De exploitatie is onder te verdelen in vier verschillende deelgebieden: •

Windlust II Dit deelgebied bestaat uit de mfa met de buitenruimte, circa twaalf reguliere woningen, een zorgwijk met 64 zorgwoningen en alle daarvoor benodigde openbare voorzieningen.

•

Langestraat (Op Weg) Dit deelgebied bestaat uit de vrijkomende locatie van basisschool Op Weg. Het plan gaat uit van sloop van de bestaande bebouwing en het realiseren van tien woningen. Het gaat over zes vrijstaande woningen en vier patiowoningen.

•

Narcissenlaan ('t Kompas) Dit deelgebied bestaat uit de vrijkomende locatie van basisschool ’t Kompas. Het plan gaat uit van sloop van de bestaande bebouwing en het realiseren van drie woningen. Gelet op de ligging van de locatie Narcissenlaan en de omliggende bebouwing, heeft de bouw van vrijstaande woningen de voorkeur.

•

Locatie Dorpshuis Dit deelgebied bestaat uit de vrijkomende locatie van het dorpshuis. Het plan gaat uit van sloop van de bestaande bebouwing. Er is nog geen toekomstige invulling van de locatie bekend. Deze werken we in 2024 verder uit.

Wellicht breiden we de grondexploitatie nog uit met de locatie Vremdieke, mochten we deze locatie kunnen verwerven. Een deel van de gronden van Windlust II waren opgenomen onder de strategische gronden. Deze gronden (32.724 m2) hevelen we over naar het exploitatieplan. Naast deze gronden hevelen we de boekwaarde van de panden in het deelgebied over per de datum van

uit gebruik name. De grondexploitatie Hoek geeft een positief resultaat van afgerond € 57.000 (eindwaarde). Witte Wijk Sas van Gent Op 20 september 2022 stemde het college in met het stedenbouwkundig plan voor de ontwikkeling van de Witte Wijk in Sas van Gent. We werkten het plan uit tot een inrichtings- en verkavelingsplan. Met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen maakten we afspraken over de ontwikkeling van de wijk. Op 6 juli 2023 heeft de gemeenteraad het exploitatieplan Witte Wijk Sas van Gent vastgesteld. De Witte Wijk bestond voor een groot deel uit grondgebonden sociale huurwoningen. Inmiddels zijn veel van de woningen gesloopt. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van het bouwen van 41 woningen rond een centraal park in de wijk. De straten worden opnieuw ingericht, maar blijven op dezelfde plek als nu. Het woningbouwprogramma is onderverdeeld in sociale huur en koopwoningen: •

19 sociale huurwoningen, in de vorm van rijwoningen

•

22 koopwoningen, waarvan zes vrijstaande woningen, twaalf rijwoningen en vier tweeonder-een kapwoningen

De grondexploitatie geeft een positief resultaat van afgerond € 469.000 (eindwaarde). De gebiedsontwikkelingen leveren een bijdrage aan de doelstellingen van Terneuzen op het gebied van woningbouw, duurzaamheid, maatschappelijke ontwikkelingen en bedrijvigheid. De ontwikkeling van de verwachte resultaten is hieronder weergegeven. Onderstaand geven wij een samenvattend overzicht van de nog te ontvangen opbrengsten en nog te maken kosten voor de plannen waarvoor kostprijsberekeningen zijn vastgesteld.

Bedragen x € 1.000

Nog te Nog te maken verkopen kosten

Gecalculeerd Nog te resultaat op boek ontvangen nominale waarde bijdragen waarde

Te verkopen in m² per 31/12/23

Bedrijventer Terneuzen

10.474

1.443

1.680

23

7.588

140.986

Woningbouw Terneuzen

0

2.661

1.323

1.656

-1.314

0

Woningbouw Sluiskil

68

35

-305

0

339

865

Woningbouw Hoek

2.966

3.167

342

822

279

25.941

Woningbouw Sas van Gent

2.042

1.473

549

0

20

13.509

Totaal

15.550

8.779

3.589

2.501

6.912

181.301

Voor de winstgevende exploitaties is op basis van de POC methode naar rato winst genomen. Voor de verliesgevende exploitaties wordt het berekende verlies volledig genomen op basis van het voorzichtigheidsprincipe en toegevoegd aan de voorziening exploitatieverliezen bouwgrond. Hieronder geven wij per exploitatie inzicht in de winstneming. De mutatie van te verwachten resultaten is weergegeven ten opzichte van de berekende resultaten van de jaarrekening 2023. Winstneming op basis van POC methode

Terneuzen Zuid Othene Totaal

Saldo 31-12-2023

Mutatie

Saldo 2024

2.668.500 1.693.000 4.361.500

0 -1.263.000 -1.263.000

2.668.500 430.000 3.098.500

De winsten worden op basis van de POC methode berekend. Het verlies per exploitatie (netto contante waarde) wordt in volledig genomen op basis van het voorzichtigheidsprincipe en toegevoegd aan de voorziening exploitatieverliezen bouwgrond uit de reserve grondexploitatie. Deze worden gemuteerd op de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie. De mutatie op de reserve grondexploitatie is weergegeven ten opzichte van de het saldo van de jaarrekening 2023. Reserve Grondexploitatie Mutatie Saldo 01-01-2023

281.000

Handelspoort Zuid

-6.000 9.000 214.000 1.014.000 1.231.000

Baljuwlaan Sluiskil Terneuzen Zuid Othene Subtotaal Saldo 31-12-2023 Herziening 2024 Othene Saldo 2024

1.512.000 -1.263.000 249.000

De voorziening exploitatieverliezen bouwgrond geeft de volgende stand. De mutatie op de reserve grondexploitatie is weergegeven ten opzichte van de het saldo van de jaarrekening 2022. Voorziening exploitatieverliezen bouwgrond Mutatie Handelspoort Zuid

Baljuwlaan Sluiskil Saldo 01-01-2023

106.000 321.000 427.000

Handelspoort Zuid Baljuwlaan Sluiskil Subtotaal Handelspoort Zuid Baljuwlaan Sluiskil Saldo 31-12-2023

6.000 -9.000 -3.000 112.000 312.000 424.000