2024-06-19 - bijlage 3 onderbouwing landschappelijk inpassing

Zandstraat Sas van Gent landschapsplan 17-05-2024 In opdracht van: DHC Vastgoed BV

situatie

noordzijde

oostzijde

entree

DHC Vastgoed is voornemens een huisvestingslocatie voor internationale werknemers te realiseren aan de Zandstraat te Sas van Gent. Het plangebied is een hoeklocatie op de plaats waar de Zandstraat aansluit op de Westkade. De omgeving van het plangebied wordt aan de oostzijde gekenmerkt door de grootschalige industrie van de Kanaalzone, de westzijde heeft een agrarisch karakter. Het beoogde perceel van ruim 1 ha wordt aan de oostzijde begrenst door de Westelijke Rijkswaterleiding met daarachter de Westkade die langs het kanaal Gent-Terneuzen loopt. De zuidzijde van het perceel wordt begrensd door de Zandstraat, hier bevindt zich de terreintoegang van het plangebied. Zuidelijk van de Zandstraat staan 2 woningen, verder bestaat het zuidelijk gebied uit landbouwgrond. Aan de westzijde wordt de locatie begrensd door een bosperceel, met aansluitend landbouwgrond. Ten noorden van het perceel ligt het hoogspanningsstation Westdorpe. Op het perceel staat een woning met enkele opstallen die zullen worden gesloopt. Naast enkele oudere (te handhaven) bomen aan de oostzijde van het perceel is sprake van een open karakter (dierenweide). Oplopend terreinreliëf verraad de aanwezigheid van een (cultuurhistorische) dijk in het weiland. Gezien de omvang van de huisvestingslocatie en de landelijke ligging is de landschappelijke inpassing van het plangebied van belang.

Dit document geeft antwoord op de vraag hoe de nieuwe huisvesting op een passende wijze landschappelijk kan worden ingepast.

westzijde

2

programma & regelgeving Uitgangspunten programma Bouwblok ca. 16x10.5 = 168m2 • 4 personen per appartement • 2 appartementen per laag, totaal 3 lagen = 6 appartementen per bouwblok Hoogte ca. 9 m 4 bouwblokken voor totaal 96 personen Totaal 672m2 gebouw

Parkeren: totaal 68 parkeerplaatsen (groenparkeren) Ruimte voor fietsenstalling en beheer + afvalcontainers Regelgeving Het plangebied heeft de bestemmingen Agrarisch, Bedrijf en Verkeer. De bestemming Verkeer heeft de functieaanduiding ‘natuur- en landschapswaarden’. Op de gronden met deze bestemming ligt een historische dijk. Hier is het onder andere verboden om grondbewerkingen zoals afgraven of ophogen uit te voeren, wegen en paden aan te leggen en bomen en andere opgaande beplanting te planten of te rooien. Voor deze werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist. Landschappelijke inpassing Voor een goede landschappelijke inpassing stelt het omgevingsplan dat een gebiedseigen erfbeplantingsstrook van gemiddeld 5 meter vereist is. De aanleg, het beheer en het onderhoud van de strook wordt gewaarborgd door het afsluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst. Waterberging Bij toename van bebouwd- en verhard oppervlak is het realiseren van extra waterberging vereist. In deze situatie gaat het om een toename van 2525m2 ten opzichte van de huidige situatie. Als het gaat om een solitaire waterpartij, die niet in verbinding staat met het huidige watersysteem, geeft het waterschap aan dat er gerekend moet worden met factor 0,147. Dit betekent een waterbergingsopgave van 372 m3 (2525 x 0,147). Dit is meegenomen in het inrichtingsvoorstel.

3

analyse landschap Het plangebied ligt op de grens van het industriële landschap van de Kanaalzone gebied en de open landbouwpolders ten westen van het Kanaal Gent-Terneuzen. Van oorsprong is de locatie met omgeving een gebied met relatief kleinschalige polders omgeven met dijken. 1850

1995

Het plangebied wordt doorsneden door een dijk. Deze dijk liep oorspronkelijk verder door ten zuiden van het plangebied, en vormde in het verleden ook een verkeersverbinding door het nevenliggende weggetje. Sinds +/- 1990 is de dijk deels afgegraven en in het plangebied beëindigd. Van een doorlopend weggetje is ook geen sprake meer. In het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan heeft de dijk de aanduiding ‘natuur- en landschapswaarden’. Dit betekent dat er niet zomaar aanpassingen kunnen worden gedaan aan de dijk. Het plangebied ademt een groen, landschappelijk karakter door de belendende bossages, de boomgroepen met populieren, de dijk en de inrichting als (schapen)weide.

1915

hoogtekaart met ligging historisch dijklichaam

1950

zoute kwel

cultuurhistorische dijk

4

analyse landschap

Zandstraat met huidige woning op perceel

Westkade, zicht op dijk

kruising Zandstraat Westkade

oostelijke begrenzing gebied Westkade

Begrenzing perceel noordzijde

landbouw westzijde bosperceel

begrenzing perceel westzijde

Westelijke Rijkswaterleiding

luchtfoto 1970: dijk beplant met dubbele bomenrij

5

visie Streven is om de voorgenomen huisvesting in een viertal bouwblokken landschappelijk goed in te passen. De bestaande landschappelijke onderlegger is hierbij het uitgangspunt. De cultuurhistorische dijk vormt daarbij het handvat. Deze wordt weer in ere hersteld, deels gereconstrueerd en als basis gebruikt voor de inpassing van het gebouw.

De dominante ( en historisch bepaalde) richting van deze dijk wordt als basis gebruikt voor inrichting en situering van (landschappelijke) elementen als bomenrijen, waterberging, groen parkeren, beplantingsstroken, etc. De dijk krijgt een prominente plek in het geheel en vormt samen met reeds aanwezige bosbeplanting op het buurperceel en toe te voegen nieuwe beplanting het groene decor voor de nieuwe huisvesting. Naar de Westelijke Rijkswaterleiding is het gebied opener en krijgt het karakter van een landschapspark met mogelijkheden voor een ommetje en sportieve activiteiten in het groen. Het gebied wordt ontsloten via de bestaande dam. Parkeren (totaal 68 pp) wordt groen opgelost in een tweetal parkeervelden links en rechts van de entree. Dit vindt plaats op groenverharding/ doorgroeistenen, omkaderd met groene hagen en beplanting en dooraderd met bomenrijen. Voor de gebouwen is een met groen omgeven centraal entree- en ontmoetingsplein gesitueerd met ontspanningsmogelijkheden (zitbankjes, kleine tribune tegen dijk). Vanaf dit plein start een wandelroute door het parkachtige gebied (gras/kruidenvegetatie, boomgroepen, struweel). Dit halfverharde pad loopt door naar de noordrand van het gebied en sluit aan op een route over de dijk (met uitkijkpunt op de omgeving) waardoor een rondgang mogelijk wordt.

Voor de toe te voegen beplanting wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van streekeigen soorten. Middels inrichting en beheer wordt ingespeeld op thema’s als klimaatadaptatie en biodiversiteit.

6

Inrichtingsvoorstel (zie ook bijlagetekening) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24.

Bestaande inrit Zandstraat Bestaande bomen langs weg handhaven; Inpassing parkeerplaats met haag en bomen; Groene parking oostzijde met ca 22 parkeerplaatsen; Bestaande (oude) populieren handhaven; Entree/ontmoetingsplein met zitgelegenheid etc; Plek afvalvontainers (4x Molok); Berging en unit beheerder/toezichthouder aan entreezijde; Groene parking westzijde met 46 parkeerplaatsen; Nieuwe beplantingssingel voorzijde ca 5m breed; Bestaande beplantingssingel westzijde buurperceel; Bestaand bos buurperceel; Vier bebouwingsblokken ca 16x10,5m met ca 3-4m tussenruimte, ntb; Laag grondwalletje als voortzetting dijk en accent cultuurhistorische dijk (liep vroeger door), tevens inpassing gebouw en plein; Tribune-achtige betonelementen/zitmogelijkheid binnenzijde dijkje; Parkachtig gebied met gras, boomgroepen, mogelijkheid balspel, etc; Wandelpad halfverharding door parkachtig voorgebied; Zone 7m langs Westelijke Rijkswaterleiding vrijhouden (onderhoudsstrook, deels ook eigendom derden); Mogelijkheid grondopstelling zonnepanelen, ingepast met struweelbeplanting; Bestaande, cultuurhistorische dijk handhaven en profiel versterken; Wandelpad over kruin van de dijk; Trapafgang naar gebouwenplein (tot hier loopt de huidige dijk); Bomenrijen versterken schuine richting cultuurhistorische dijk en vormen samen met dijk groene inpassing gebouwen; Waterberging, ca 372 m3 in sloot evenwijdig

aan dijk (locatie oude sloot).

7

doorsnedes

A

B A B

C

C 8

sfeerbeelden

Wandelpad in halfverharding

Parkeren in halfverharding, afscherming met haag en bomen

Inpassing gebouwen met dijktalud en beplantingen

Ontmoetingsplein

Betonelementen/zitmogelijkheid in dijk

groen inpassen zonnepanelen

Landschappelijke zone met wandelpad, grazige vegetaties, waterberging, boomgroepen, etc.

9

beplantingsindicatie

Landschappelijke bomen, knotwilg

Zeeuwse hagen

Geschoren, landschappelijke hagen

bomenrijen

Kruidenvegetatie met inheemse soorten, biodiversiteit

Struweelbeplantingen, streekeigen soorten

10

bijlage: Inpassings- en inrichtingsplan

11