2024-06-19 a. bindend advies planontwikkeling Zaamlag West - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 2 juli 2024 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 190921

2024_Raad_00081 - Bindend Advies Planontwikkeling woningbouw Zaamslag West Portefeuillehouder Frank van Hulle Besluit Besluitpunt 1 De raad besluit op grond van het verzwaard adviesrecht een positief advies uit te brengen voor een woningbouwontwikkeling voor 78 woon(zorg)appartementen en woningen op een agrarisch bestemd perceel naast woonzorgcentrum De Molenhof in Zaamslag. Wat is de aanleiding? Initiatiefnemer is medio 2023 gestart met het idee voor een planontwikkeling. Dat idee bestond uit een woningbouwontwikkeling voor ca. 49 wooneenheden tussen de Molenstraat en de Weststraat in Zaamslag. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 3 oktober 2023 een positief principebesluit genomen op dit verzoek. Bij dit besluit zijn randvoorwaarden meegegeven voor verdere uitwerking. Bij het genomen besluit zijn ook de bezwaren meegewogen die de "Projectgroep bezwaar" op 3 juli 2023 aan het college kenbaar hadden gemaakt. (bijlage 6) De gemeente heeft vervolgens met initiatiefnemer afspraken gemaakt over burgerparticipatie en de randvoorwaarden zijn meegedeeld. Op basis van dit eerste plan heeft initiatiefnemer op 16 november 2023 in het kader van participatie een bijeenkomst gehouden voor direct omwonenden en vertegenwoordigers van de dorpsraad.

(Bijlage 3 en 4) Bij de verdere uitwerking van het initiatief is onder meer de ruimtelijke en volkshuisvestelijke kwaliteit van het plan(gebied) nader besproken. Dit heeft er mede toe geleid dat het beoogde plangebied is vergroot waarbij de openbare groene ruimte sterk in kwaliteit is verbeterd. Ook is het bouwprogramma (zowel kwantitatief als kwalitatief) verbreed. Daarnaast is ook de ontsluitingsroute verplaatst van de Weststraat naar de Molenstraat. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 19 maart 2024 in principe planologische medewerking verleend aan het gewijzigde plan voor het realiseren van in totaal 78 wooneenheden (54 zorggeschikte appartementen, 10 levensloopbestendige woningen, 8 twee-onder-een-kapwoningen en 6 vrijstaande woningen).

1/11

De betreffende gronden worden momenteel agrarisch gebruikt. Een bijzonder element binnen deze planontwikkeling vormt de woon-zorgservice die hier geboden gaat worden. Initiatiefnemer heeft, in samenspraak met de gemeente, met Stichting Voor Regionale Zorgverlening (SVRZ) de Intentieovereenkomst woonzorg-servicezone Zaamslag opgesteld. Op 2 april 2024 heeft initiatiefnemer een informatiebijeenkomst gehouden waarbij het plan, waar het college op 19 maart 2024 een principebesluit over heeft genomen, is gepresenteerd. Hierbij waren alle inwoners van Zaamslag uitgenodigd. Wij verwijzen hiervoor naar het bijgevoegde participatieplan met bijlagen. (bijlage 3 en 4) Wat willen we bereiken? Wij willen bijdragen aan de doelstellingen voor het realiseren zowel reguliere- als zorgwoningen mits deze plannen voldoen aan een evenwichtige toedeling van functie aan locaties. Argumenten 1.1 Ruimtelijk en functioneel is dit een geschikte locatie voor woningbouw. Ruimtelijk sluit de locatie aan bij de rand van de woonkern Zaamslag. Het plangebied ligt aan de westelijke rand van het dorp, en grenst aan de zuidwestzijde aan het naastgelegen natuurgebied (dorpsweide Zaamslag) en aan de andere zijden aan de bestaande woonbebouwing. Er zijn al onderzoeken uitgevoerd naar diverse omgevingsaspecten zoals geluid, luchtkwaliteit en verkeer. Hieruit komen geen belemmeringen naar voren.

1.2 Het plan sluit stedenbouwkundig goed aan. In de uitwerking van de planopzet is er voor gekozen om aan te sluiten bij het natuurgebied met de kreken rond Zaamslag en Spui. De groenzones worden benut voor de opvang en infiltratie van hemelwater en nieuwe wandelpaden. De woningen zijn zo gesitueerd dat de bestaande zichtlijnen vanuit de Weststraat en Molenstraat behouden blijven. In de hoogte is voor de woningen aansluiting gezocht bij de bouwhoogten van de bestaande woningen en voor de appartementen (3 bouwlagen) bij de hoogte van het naastgelegen Molenhof. 1.3 In relatie tot het naastgelegen woonzorgcentrum 'De Molenhof' is dit een geschikte locatie voor woonzorg-servicezone. Omdat het plangebied naast het woonzorgcentrum 'De Molenhof' ligt, is dit een geschikte locatie voor het realiseren van woonzorg-servicezone. Dit plan sluit goed aan op de uitgangspunten van; 'oud worden in de eigen kern' en het slim omgaan met de zorgcapaciteit. De afspraken tussen gemeente, SVRZ en Kennedy West Vastgoed B.V. leggen we vast in een Intentieovereenkomst woonzorg-servicezone Zaamslag. (zie bijlage 5) In de overeenkomst staan afspraken over uitgangspunten, de ruimtelijke uitwerking, kostenbeheersing en rolverdeling. 1.4 De Molenstraat is geschikt als ontsluitingsweg voor deze uitbreiding.

Uit verkeerskundig onderzoek blijkt dat er wat betreft verkeersintensiteiten geen belemmeringen zijn voor een ontsluiting via de Molenstraat. Ook voor de Axelsestraat en de Terneuzensestraat is de toename van het aantal verkeersbewegingen geen enkel probleem. 1.5 Initiatiefnemer heeft een participatieplan opgesteld.

2/11

Initiatiefnemer heeft op 16 november 2023 in het kader van verplichte participatie de plannen besproken met de direct omwonenden en vertegenwoordigers van de dorpsraad. Het oorspronkelijke plan is mede naar aanleiding van de eerste participatieronde aangepast en verbeterd. Op 2 april 2024 heeft initiatiefnemer een informatieavond gehouden waarvoor alle inwoners van Zaamslag waren uitgenodigd. Er was veel belangstelling voor deze avond en er werden veel vragen gesteld. Over een aantal zaken volgt nog nader overleg met betrokkenen. Mogelijk wijzigt het plan daarom nog op detailniveau. Initiatiefnemer zegt toe om nog afzonderlijk te overleggen met de bezwaarmakers die verenigd zijn in de Projectgroep bezwaar. Voor een uitgebreid verslag verwijzen we u naar bijlage 3 en 4. Kanttekeningen 1.1 Er zijn in Zaamslag nog andere ontwikkellocaties. Andere ontwikkellocaties met wooneenheden zijn aan het Plein Café: Het Wapen van Zeeland en de mogelijke ontwikkelingen van locatie Garage De Putter. Maar deze ontwikkelingen staan de ontwikkeling aan de Weststraat niet in de weg. Op de locatie van het café Het Wapen van Zeeland gaat het om kleinere appartementen voor een andere doelgroep (starters). De ontwikkelingen van locatie Garage De Putter lijken voorlopig niet plaats te vinden.

Voor een eventueel toekomstige ontwikkeling op de locatie "Torenberg 2" in Zaamslag en de daarbij te realiseren woningen zal het aantal en type woningen in samenhang bekeken moeten worden met de ontwikkellocatie Weststraat te Zaamslag. 1.2 Er is 'bezwaar' vanuit buurtbewoners ingediend tegen dit verzoek. Door 'Afgevaardigden projectgroep bezwaar' is op 3 juli 2023 bezwaar ingediend. zie bijlage 6. Er bestaat nu in dit stadium van het proces echter formeel nog geen mogelijkheid om bezwaar te maken. Initiatiefnemer heeft een participatieplan opgesteld en dit is al ten dele uitgevoerd. Op 16 november 2023 heeft initiatiefnemer gesproken met de direct omwonenden. Dat was op basis van het eerste plan. Van dit overleg is een verslag opgesteld. (Zie bijlage 4). De projectgroep bezwaar heeft op 27 maart 2024 ingesproken tijdens de vergadering van de commissie Omgeving. Daarbij zijn de belangrijkste bezwaren tegen het plan genoemd. (Zie bijlage 7). Dat was nog op basis van het oorspronkelijke plan voor 49 woningen Initiatiefnemer. Op 2 april 2024 heeft initiatiefnemer in bijzijn van medewerkers van gemeente, stedenbouwkundig bureau en SVRZ dit meest recente plan voor 78 woningen gepresenteerd. Daarbij waren naast omwonenden en dorpsraad alle bewoners van Zaamslag uitgenodigd. Van de daar gestelde vragen is een verslag opgemaakt. zie bijlage 4.

Uit de uitgevoerde participatie blijkt dat er draagvlak is voor het ontwikkelen van woningbouw in Zaamslag. Maar er zijn ook mensen die bezwaar hebben tegen de gekozen locatie. 1.3 Er komen geen sociale huurwoningen. Initiatiefnemer heeft zijn plannen besproken met de wooncorporatie Woongoed Zeeuws Vlaanderen. Woongoed Zeeuws Vlaanderen heeft echter aangegeven niet te willen participeren in deze ontwikkeling. Zo'n 80 % van de woningen valt wel binnen het betaalbare segment. Dit betreffen zowel woningen in de middenhuur als in de koopsector. De ontwikkelaar houdt een deel van de woningen in portefeuille voor de verhuur. Er is een overeenkomst gesloten met SVRZ over het aanbieden van zorg binnen het plangebied. De ontwikkeling geeft invulling aan de woonbehoefte zoals deze in de Zeeuwse Woondeal is beschreven. 1.4 Dit verzoek is nog geen formele aanvraag.

3/11

De initiatiefnemer wil graag dat het college in dit stadium van het proces advies vraagt aan de raad. Het is voor initiatiefnemer een belangrijke indicatie voor de haalbaarheid van het plan. Omdat het plan al vrij ver uitgewerkt is en de uitkomsten van de uitgevoerde onderzoeken geen belemmeringen opleveren, lijkt het ons niet zinvol om in het formele aanvraagproces nogmaals advies te vragen aan de gemeenteraad over hetzelfde plan. Daarom hebben we op deze manier ingestoken. Wij zullen het advies van de gemeenteraad verwerken in het definitieve besluit op de formele aanvraag. Wat mag het kosten? Wij sluiten met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst waarin wij onder meer afspraken zullen vastleggen over het verhaal van de kosten voor de begeleiding van de procedure en afspraken over de aanleg en overname van infrastructuur, openbaar groen en water. Wat gaan we ervoor doen? Het college van burgemeester en wethouders vraagt in het kader van de Omgevingswet advies aan de gemeenteraad. De raad neemt een besluit over het te nemen advies Parallel aan het proces met de raad zal het plan verder inhoudelijk beoordeeld worden. Initiatiefnemer voert het participatieplan verder uit. Initiatiefnemer werkt het plan verder uit voor de fase van de formele aanvraag. Het college verwerkt het advies van de gemeenteraad in het besluit op de formele aanvraag.

Bijlagen 1. Bijlage 1 Stedenbouwkundig ontwerp en referentiebeelden.pdf 2. bijlage 8 Bindend advies.pdf

4/11

Het ontwerp bezink bassin

eengezinsw

Appartement 3 lagen

oning 2 lag

en + kap

1 laag + ka

p

vrijsaand

1 laag + k ap

Levensloop

Gebruik groene hof met bewoners in te vullen

Appartement 3 lagen

Levensloop eengezinsw

1 laag + ka

p

oning 1 laa g + kap

dierenweide

hondenspeelweide hondensnuffelweide kunst

5/11

referentie Inrichting hofje

referentie Inrichting hofje

referentie vrijstaande woningen

referentie eengezinswoning

Referentie voetgangersbrug

6/11

Ontmoeten in het gebied

referentie levensloop bestendig

referentie appartementen

zaakza

Besluit gemeenteraad verzwaard adviesrecht Woningbouw Zaamslag West Aanleiding Namens initiatiefnemer is een conceptaanvraag omgevingsvergunning ingediend voor een woningbouwontwikkeling tussen de Weststraat en de Molenstraat in Zaamslag. Wij hebben op 19 maart 2024 besloten om in principe planologische medewerking te verlenen aan het realiseren van 78 wooneenheden nabij zorgcentrum De Molenhof in Zaamslag. De concept aanvraag omvat het bouwen van 54 zorggeschikte appartementen, 10 levensloopbestendige woningen, 8 twee-onder-een-kapwoningen en 6 vrijstaande woningen. De gronden hebben een agrarische bestemming. De uitbreiding van de woonwijk past niet binnen deze bestemming. Waarom dit besluit? De aanvraag is strijdig met het (tijdelijk) Omgevingsplan. De gemeenteraad heeft op 3 februari 2022 deze specifieke categorie van aanvragen aangewezen als categorie van gevallen waarvoor de gemeenteraad een bindend advies uitbrengt. Het doel van dit principebesluit is om het standpunt van de gemeenteraad te kennen over de wenselijkheid van dit initiatief. Er zijn aanzienlijke voorbereidingskosten gemoeid met de verdere uitwerking van de plannen tot de fase formele aanvraag. De initiatiefnemer kan op basis van dit principebesluit een afgewogen beslissing nemen over het voortzetten van de aanvraag.

Wie is bevoegd voor het uitbrengen van het advies? Op grond van artikel 16.15a, eerste lid van de Omgevingswet is de gemeenteraad als adviseur aangewezen als het gaat om een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in door de gemeenteraad aangewezen gevallen. Inhoud besluit: In de fase van het vooroverleg kan de gemeenteraad besluiten: 1. Wel of geen gebruik te maken van het adviesrecht; 2. Positief, positief onder het stellen van voorschriften of negatief advies uit te brengen over een initiatief.

7/11

1

Het college van burgemeester en wethouders neemt dit advies vervolgens in acht bij de formele besluitvorming.

1. Voorstel college Op grond van het besluit van het college van burgemeester en wethouders de raad voor te stellen om: 1. Positief advies uit te brengen over dit initiatief. 2. Dit advies aan te merken als bindend advies voor de definitieve aanvraag. 2. Uitwerking Concept-aanvraag De aanvraag gaat over agrarische percelen, gelegen tussen de Molenstraat en de Weststraat in Zaamslag. Hieronder is het plangebied aangeduid op de luchtfoto:

Kaart plangebied (blauw). De gronden zijn momenteel agrarisch in gebruik. Direct onder het plangebied is het woonzorgcentrum De Molenhof gesitueerd. Aan de bovenzijde en rechterzijde van het plangebied ligt de bestaande woonbebouwing.

8/11

2

Op onderstaande tekening is het plan ingetekend.

Het ontwerp van de uitbreiding met helemaal rechts de vrijstaande woningen bestaande uit 1 laag met kap, in het midden de rij- en geschakelde woningen bestaande uit maximaal 1 laag of 2 lagen met kap en helemaal links de appartementen bestaande uit maximaal 3 bouwlagen.

Strijd met het (tijdelijk) Omgevingsplan Deze ontwikkeling past niet binnen de gebruiksmogelijkheden van het (tijdelijk) Omgevingsplan, (voorheen bestemmingsplan Buitengebied). De gronden mogen agrarisch worden gebruikt. Het gebruik voor wonen met bijbehorende erven is in strijd met het Omgevingsplan en er zijn geen bouwmogelijkheden op het perceel aanwezig. Ook het gebruiken van de buitenruimte voor verkeer, groen, verblijf en natuur is binnen het geldende omgevingsplan niet toegestaan, anders dan ten dienste van de agrarische functie. Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Om medewerking te kunnen verlenen aan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, beschermen van gezondheid, beschermen van het milieu, het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed en het waarborgen van de veiligheid.

Uit de voorlopige beoordeling en de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken blijkt niet dat er op voorhand belemmeringen zijn. De verdere uitwerking van de concept aanvraag naar

9/11

3

formele aanvraag moet nog plaatsvinden. We verwachten niet dat het plan nog ingrijpend zal wijzigen. Overzicht uitgevoerde onderzoeken met resultaten: • Archeologisch onderzoek: Uitgevoerd. Nader onderzoek noodzakelijk • Bodemonderzoek : Uitgevoerd. Geen belemmeringen. • Akoestisch onderzoek : Uitgevoerd. Geen belemmeringen. • Stikstofberekening : Uitgevoerd. Geen belemmeringen. • Natuur scan : Uitgevoerd. Geen belemmeringen. • Verkeersonderzoek: Uitgevoerd. Geen belemmeringen. • Niet gesprongen explosieven: mogelijk nader onderzoek nodig. Uit de beoordeling van het plan blijkt: • Deze locatie ruimtelijk en functioneel geschikt is voor woningbouw. • Het plan stedenbouwkundig goed aansluit bij de omgeving. • Dit een geschikte locatie is voor woonzorg-servicezone in relatie tot het naastgelegen woonzorgcentrum 'De Molenhof'. • De Molenstraat en daarop aansluitende Axelsestraat en Terneuzensestraat geschikt zijn als ontsluiting voor deze uitbreiding. Participatie: U heeft dit initiatief aangewezen voor verplichte participatie. Initiatiefnemer heeft een participatieplan opgesteld en uitgevoerd. Initiatiefnemer heeft twee bijeenkomsten georganiseerd. Er zullen nog vervolggesprekken plaatsvinden. De resultaten worden vastgelegd in verslagen en toegevoegd aan het participatieplan.

Uit de uitgevoerde participatie blijkt dat er draagvlak is voor het ontwikkelen van woningbouw in Zaamslag. Maar er zijn ook mensen die bezwaar hebben tegen de gekozen locatie. 3. Procedure Dit verzoek betreft een concept aanvraag (fase van het vooroverleg). Na het nemen van uw besluit zullen wij de initiatiefnemer informeren waarna deze kan beslissen om het initiatief verder voort te zetten. Gelijktijdig met het vragen van het advies aan de gemeenteraad zal het plan inhoudelijk verder beoordeeld worden. Initiatiefnemer voert het participatieplan verder uit. Initiatiefnemer zal het plan verder uitwerken naar de fase voor de formele aanvraag, rekening houdend met de resultaten van participatie en de inhoudelijke. Na het indienen van de formele aanvraag zullen wij controleren of en in welke mate het plan nog is gewijzigd. Als blijkt dat het plan in essentie ongewijzigd blijft zullen wij de gemeenteraad niet meer vragen om over dit onderwerp opnieuw advies uit te brengen. Anders vragen wij opnieuw advies.

10/11

4

4. Besluit gemeenteraad De gemeenteraad besluit: • Positief advies uit te brengen over dit initiatief. • Dit advies aan te merken als bindend advies voor de definitieve aanvraag.

5. Ondertekening Besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Terneuzen op 2 juli 2024. De gemeenteraad van Terneuzen, griffier,

voorzitter,

ing. N.M.J. (Nicole) Jansen-Geerinckx,

H.J.A. (Erik) van Merrienboer

11/11

5