2024-05-22 - Bp Tnz Centrum, Nieuwstraat-Arsenaalstraat Antwoordnota zienswijzen

TERNEUZEN

Bestemmingsplan Terneuzen Centrum, Nieuwstraat-Arsenaalstraat

Antwoordnota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen

Versie 24-04-2024

INHOUD

BLZ

1.

Inleiding 1.1. Procedure 1.2. Leeswijzer

3 3 3

2.

Zienswijzen 2.1. Overzicht ingebrachte zienswijzen 2.2. Ontvankelijkheid 2.3. Gegrond of ongegrond

4 4 4 4

3.

Samenvatting en beoordeling zienswijzen

5

4.

Ambtshalve aanpassingen

14

2

1.

INLEIDING

1.1.

Procedure

Bestemmingsplan In de jaren '90 is het ABC-complex opgericht waarin de Albert Heijn (A), Blokker (B) en C&A (C) gevestigd zijn geweest. Nadien heeft het pand nog een supermarkt, bakker en kringloopwinkel gehuisvest. Inmiddels zijn de panden leeg komen te staan. Het bestemmingsplan Terneuzen Centrum, Nieuwstraat-Arsenaalstraat ziet op de herontwikkeling van het voormalige ABC-complex te Terneuzen. De herontwikkeling betreft de ontwikkeling van twee woonblokken en een hotel. Op 18 april 2023 stemde het college in principe in met deze ontwikkeling. Het woonplan voorziet in 2 woonblokken met een diversiteit aan appartementen in vorm en grootte. Elk blok omringt een gezamenlijke binnentuin. Samen bestaan ze uit 77 appartementen, waarbij 39 appartementen in woonblok 1 zijn voorzien en 38 appartementen in woonblok 2. Voor elk appartement is (minimaal) één parkeerplaats in de kelder voorzien. Tevens is voor elk appartement een berging opgenomen. De appartementen variëren van kleinere tussenappartementen (ca. 54 m2 ) tot grotere appartementen (ca. 78 m2 ). Alle appartementen beschikken over een eigen buitenruimte in de vorm van een balkon of dakterras. De appartementen zijn in beide gebouwen verdeeld over 5 bouwlagen. De hoogte van de gebouwen is daarmee nagenoeg gelijk aan de hoogte van de omliggende bebouwing.

Tussen de Noordstraat en de Nieuwstraat komt een bouwblok met circa 100 hotelkamers met een duidelijk zichtbaar hoogteaccent op de hoek van de Nieuwstraat waar ook de entree zich bevindt. Op de begane grond is ruimte voor algemene functies als een ontvangstruimte, restaurant/ontbijtruimte en multifunctionele ruimtes (vergader, fitness, leisure). De bovenliggende verdiepingen zijn voorzien voor hotelkamers die variëren tussen ca. 25 m2 en 50 m2. Het hotel ligt op een goed bereikbare locatie met parkeervoorzieningen in de nabijgelegen parkeergarage Theaterplein. Op 19 december 2023 besloot het college van burgemeester en wethouders het ontwerpbestemmingsplan in procedure te brengen. Vaststellingsprocedure Het ontwerpbestemmingsplan lag van 28 december 2023 tot en met 7 februari 2024 ter inzage voor de vaststellingsprocedure (terinzagelegging op grond van artikel 3.8, lid 1, Wet ruimtelijke ordening). Tijdens deze terinzagelegging zijn 6 schriftelijke zienswijzen kenbaar gemaakt. 1.2.

Leeswijzer

De opbouw van deze antwoordnota is als volgt. • In hoofdstuk 2 wordt een overzicht gegeven van de kenbaar gemaakte zienswijze en is ingegaan op de ontvankelijkheid en gegrondheid ervan. • In hoofdstuk 3 is de zienswijze samengevat en beantwoord. • In hoofdstuk 4 zijn de ambtshalve aanpassingen beschreven die bij de vaststelling van het bestemmingsplan zijn verwerkt.

3

2.

ZIENSWIJZEN

2.1

Overzicht ingebrachte zienswijzen

Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan Terneuzen Centrum, Nieuwstraat-Arsenaalstraat zijn binnen de termijn (28 december 2023 tot en met 7 februari 2024) de volgende zienswijzen kenbaar gemaakt. 1. Reclamant zienswijze 1 2. Reclamant zienswijze 2 3. Reclamant zienswijze 3 4. Reclamant zienswijze 4 5. Reclamant zienswijze 5 6. Reclamant zienswijze 6 2.2

Ontvankelijkheid

De zienswijzen zijn tijdig (binnen de termijn) kenbaar gemaakt. De zienswijzen zijn dan ook ontvankelijk. 2.3

Gegrond of ongegrond

Op basis van de zienswijzen, zoals behandeld in hoofdstuk 3, wordt het volgende voorgesteld: de zienswijzen genoemd onder 1 tot en met 5 zijn ongegrond; de zienswijzen genoemd onder 6 is gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond.

4

3.

SAMENVATTING EN BEOORDELING ZIENSWIJZEN

Reclamant zienswijze 1 Zienswijze a. Reclamant heeft bezwaar tegen de bouw of exploitatie van een hotel met 100 kamers in de Noordstraat, op nog geen 50 meter van het hotel van reclamant. Overwegingen a. Reclamant heeft bezwaar tegen de exploitatie van een (nieuw) hotel op nog geen 50 meter van het bestaande hotel van reclamant. Reclamant onderbouwt de bezwaren tegen de komst van het hotel niet. Volgens vaste jurisprudentie van de Raad van State zijn concurrentie-verhoudingen in het kader van een planologische belangenafweging geen in aanmerking te nemen belang. Slechts wanneer sprake is van duurzame ontwrichting van het voorzieningenpatroon die niet door dwingende redenen wordt gerechtvaardigd, kan dit anders liggen. Hiervan is geen sprake. In de toelichting op het bestemmingsplan is aan de hand van het actuele aanbod in Terneuzen en de trends en ontwikkelingen op de hotelmarkt aangetoond dat er voldoende marktruimte is voor nieuw aanbod zonder dat dit ontwrichtend werkt voor het bestaande aanbod. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. Reclamant zienswijze 2 Zienswijze a. Reclamant is van mening dat de appartementencomplexen te hoog worden gebouwd. Door de bouwhoogte komt de woning van reclamant in de schaduw te liggen waardoor reclamant extra stookkosten krijgt. b. In het plan is onvoldoende rekening gehouden met parkeren.

Het plan voorziet enkel in parkeren voor de bewoners maar niet voor de bezoekers. Er is nu al een tekort aan parkeerplaatsen voor de bewoners van de Burgemeester Geillstraat. Overwegingen a. De feitelijke bouwhoogte neemt ter plaatse van de woning van reclamant toe van één bouwlaag (omstreeks 4 meter) naar 5 bouwlagen (omstreeks 17 meter). Planologisch is volgens het geldende bestemmingsplan Terneuzen Centrum op de locatie een bouwhoogte van 11 meter (3 bouwlagen) toegestaan. Omliggende bebouwing aan de Arsenaalstraat en het Arsenaalplein heeft een bouwhoogte van 4 bouwlagen (13 meter) respectievelijk 3 bouwlagen (10,5 meter). Een bouwhoogte van 17 meter voor een centrumstedelijke ontwikkeling achten wij op deze locatie aanvaardbaar. In haar uitspraak van 12 december 2018 (RvS 201802576/1) heeft de Raad van State overwogen dat in het kader van een bestemmingsplan een afweging dient plaats te vinden van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, waaronder het belang van omwonenden bij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij deze belangenafweging hoeft echter geen doorslaggevende betekenis toe te worden gekend aan het antwoord op de vraag of wordt voldaan aan bepaalde door TNO opgestelde normen voor bezonning. Ook is het vaste jurisprudentie dat in een stedelijke omgeving minder hoge eisen aan bezonning kunnen worden gesteld dan in andere gebieden.

In dit geval blijkt uit de uitgevoerde bezonningsstudie dat de bezonning van de woning van relamant afneemt maar blijft voldoen aan de zogeheten

5

TNO-norm ‘licht’, dat wil zeggen dat gedurende 8 maanden ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag aanwezig zijn. Gelet op het bovenstaande kennen wij een groter gewicht toe aan het volkshuisvestelijk belang van nieuwe woningen dan aan het individueel belang van bezonning van de woning en hieraan gerelateerde stookkosten. b. In september 2023 stelde de gemeenteraad van Terneuzen de ‘Parkeernota 2023 2032’ vast. De parkeernota beschrijft in paragraaf 2.2.1. en paragraaf 3.2.1. de beoogde ontwikkelingen en beleidsuitgangspunten voor de binnenstad Terneuzen. Op sloopnieuwbouw locaties wordt het parkeren zoveel mogelijk op de locatie (eigen terrein) gerealiseerd. Mocht dat niet of niet volledig mogelijk zijn, dan wordt in eerste instantie de parkeercapaciteit in de parkeergarages bij de poorten daarvoor ingezet. Bewoners van nieuwbouw/herontwikkelde panden krijgen geen bewoners- en bezoekersvergunning meer. De totale parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling bedraagt op grond van de parkeernormen 108 parkeerplaatsen. Binnen de ontwikkeling wordt per appartement één parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. Het restant van de ‘eigen’ behoefte aan parkeerplaatsen alsook het bezoekersparkeren wordt afgewikkeld in de parkeergarage Theaterplein. Daarvoor zijn in totaal 31 parkeerplaatsen benodigd.

De loopafstand van 160 meter valt binnen de als acceptabel aangemerkte loopafstand van 250 meter. Binnen de beoogde ontwikkeling wordt ook een hotel met 100 kamers gerealiseerd. Met een parkeerbehoefte van 3,5 parkeerplaats per 10 kamers bedraagt de totale parkeerbehoefte 35 parkeerplaatsen. Voor een hotel geldt een acceptabele loopafstand van 600 meter. Binnen deze afstand liggen twee parkeergarages. Met de bezettingsgraad van de parkeergarages (lager dan 50%) kan worden voldaan aan de parkeerbehoefte. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. Reclamant zienswijze 3 Zienswijze a. Reclamanten zijn pandeigenaren binnen het plangebied. Reclamanten kunnen zich niet vinden in de wijze waarop het proces tot nu toe plaatsvond en hoe zij daar bij betrokken zijn. Er is gesproken met de vertegenwoordigers van de gemeente, maar dit gesprek dateert van september 2022. Na dit gesprek hebben geen gesprekken meer plaats gevonden. b. Reclamanten kennen het Totaalplan Binnenstad alleen uit de krant en zijn niet op de hoogte van andere documenten die zijn opgesteld ten behoeve van de ontwikkeling van het gebied. Het proces is daarmee niet zorgvuldig verlopen. c. Bij de kanttekeningen staat vermeld dat Casteleijn’s IJzerhandel zijn bedrijfsactiviteiten in de toekomst wil verplaatsen naar een bedrijventerrein en zelfs al een locatie op het oog zou hebben.

Reclamant geeft aan dat hier inderdaad gesprekken over hebben plaatsgevonden maar dat nog geen geschikt pand gevonden is. d. Reclamant kan zich niet vinden in de gang van zaken nu het bestemmingsplan is opgesteld zonder hen daarin te kennen en de gemeente reclamant niet op de hoogte houdt van de plannen en informeert over concrete zaken. e. Reclamant meldt dat een laatste gesprek met de gemeente constructief is verlopen hetgeen hoop geeft op een goed vervolg van het proces. Reclamanten dienen de zienswijze daarom ook in om rechten voor de toekomst (bezwaar) te behouden.

6

Overwegingen a. De gesprekken hebben altijd plaatsgevonden met de bedrijfsleiders en de eigenaren. Na september 2022 is er nog wel contact geweest tussen de gemeente en de bedrijfsleiders. Tevens heeft Moovs makelaars namens de gemeente contact gehad met de bedrijfsleiders. Dit contact heeft onder meer plaatsgevonden op 15 juni 2023. De pandeigenaar was ook bij dit gesprek aanwezig. De gemeente herkent zich niet in het geschetste procesverloop. b. Zowel voor het Totaalplan Binnenstad als voor het Ruimtelijk kader bebouwing zijn alle panden in de binnenstad huis-aan-huis uitgenodigd voor de verschillende bijeenkomsten. Tevens is er door Van der Poel een brief bezorgd voor de informatieavond van AVV en Van der Poel voor het plan op de locatie. De bedrijfsleider is aanwezig geweest op deze informatieavond. c. Volgens de gesprekken met de door de gemeente ingeschakelde makelaar heeft reclamant een pand aan de Haarmanweg op het oog. Reclamant heeft ook een overzicht aangeleverd van de te maken kosten bij verplaatsing. Bovenstaande lijkt in tegenspraak te zijn met het gestelde door reclamant. d. Zie beantwoording onder a en b. e. Er heeft een gesprek plaatsgevonden met de burgemeester en afdelingshoofd O&E. Voorgesteld is om de bedrijfscontactfunctionaris in gesprek te laten gaan om te zoeken naar een geschikte locatie. Het eerste gesprek heeft inmiddels plaatsgevonden.

Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. Reclamant zienswijze 4 Zienswijze a. Het bouwplan is door initiatiefnemers gepresenteerd zonder enige vorm van inspraak, waarmee onvoldoende inhoud is gegeven aan de omgevingsdialoog aldus reclamant. Uitgangspunt van de dialoog moet zijn ‘respect voor elkaars belangen’. Hierdoor kan draagvlak en overeenstemming ontstaan. Er is nu slechts eenzijdig informatie verstrekt. b. Het bouwplan wijkt qua hoogte af van de aanwezige bebouwing in de omgeving. Deze beperkt zich in de huidige situatie tot 2 of 3 bouwlagen. Het ontwerpplan voorziet in een hoogte van 5 bouwlagen, dat is aanzienlijk meer dan nu aanwezig. Een dermate hoog gebouw gaat ten koste van het aantal zonuren dat de woning van reclamant nu heeft. c. Reclamant verwacht vanwege de hoogte ook inkijk en daarom aantasting van privacy. d. Het bouwplan voorziet in 77 appartementen en 76 parkeerplaatsen in een parkeerkelder. Het plan gaat uit van een behoefte aan 23,1 bezoekers parkeerplaatsen, die worden ingevuld in de parkeergarage Theaterplein. Op de huidige locatie is al sprake van een parkeerprobleem nu er meer parkeervergunningen zijn uitgegeven dan de beschikbare parkeerplaatsen. Bovendien moet die parkeervergunning jaarlijks betaald worden, terwijl de plaats in de parkeerkelder voor bewoners gratis wordt.

Het bestaande tekort aan parkeerruimte wordt met het plan alleen maar groter. e. Reclamant vreest voor aantasting van het woongenot, privacy, parkeerproblemen en waardedaling van de woning. De bouwfase van het plan kan leiden tot schade aan de nagenoeg 100 jaar oude woningen aan de Burgemeester Geillstraat.

7

Overwegingen a. Initiatiefnemer heeft het plan gepresenteerd in de vergadering van de wijkraad d.d. 20 november 2023. Daarnaast heeft initiatiefnemer de directe omgeving uitgenodigd voor de informatieavond die gehouden is op 17 oktober 2023. Hiermee heeft initiatiefnemer de omgeving in voldoende mate betrokken bij het plan. Het plan is onderdeel van en geeft invulling aan het Totaalplan Binnenstad. Het Totaalplan Binnenstad heeft een breed participatietraject doorlopen met een klankbordgroep, informatieavonden op 15 april 2021 en 6 december 2021een negental digitale nieuwsbrieven in de periode 1ste kwartaal 2021 en 4de kwartaal 2022 en een presentatie aan de wijkraad d.d. 2 maart 2022. Het Totaalplan Binnenstad werkten wij uit in het ‘Ruimtelkijk kader bebouwing & Ambitiedocument Openbare Ruimte’, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 20 april 2023. Ook hiervoor vonden, voorafgaand aan de vaststelling, op 15 en 22 februari inloopavonden plaats. b. De bouwhoogte neemt ter plaatse van de woning van reclamant toe van één bouwlaag (omstreeks 4 meter) naar 5 bouwlagen (omstreeks 17 meter). Planologisch is op de locatie een bouwhoogte van 11 meter (3 bouwlagen) toegestaan. Omliggende bebouwing aan de Arsenaalstraat en het Arsenaalplein heeft een bouwhoogte van 4 bouwlagen (13 meter) respectievelijk 3 bouwlagen (10,5 meter).

Een bouwhoogte van 17 meter voor een centrumstedelijke ontwikkeling achten wij op deze locatie aanvaardbaar. In haar uitspraak van 12 december 2018 (RvS 201802576/1) heeft de Raad van State overwogen dat in het kader van een bestemmingsplan een afweging dient plaats te vinden van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, waaronder het belang van omwonenden bij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij deze belangenafweging hoeft echter geen doorslaggevende betekenis toe te worden gekend aan het antwoord op de vraag of wordt voldaan aan bepaalde door TNO opgestelde normen voor bezonning. Ook is het vaste jurisprudentie dat in een stedelijke omgeving minder hoge eisen aan bezonning kunnen worden gesteld dan in andere gebieden. In dit geval blijkt uit de uitgevoerde bezonningsstudie dat de bezonning van de woning van relamant afneemt maar blijft voldoen aan de zogeheten TNO-norm ‘licht’, dat wil zeggen dat gedurende 8 maanden ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag aanwezig zijn. Gelet op het bovenstaande kennen wij een groter gewicht toe aan het volkshuisvestelijk belang van nieuwe woningen dan aan het individueel belang van bezonning van de woning. c. De beoogde ontwikkeling heeft mogelijk gevolgen voor de privacy van reclamant.

Door de extra bouwlagen ten opzichte van de huidige situatie kan wel sprake zijn van enige afname van uitzicht en toename van de aantasting van privacy. In aanmerking dient hierbij te worden genomen dat het hier een stedelijke omgeving betreft, waarbij volgens vaste jurisprudentie rekening mag en moet worden gehouden met (enige) beperking van onder andere uitzicht en de persoonlijke levenssfeer (RvS 200401684/1 en RvS200703750/1). d. In september 2023 stelde de gemeenteraad van Terneuzen de ‘Parkeernota 2023 2032’ vast. De parkeernota beschrijft in paragraaf 2.2.1. en paragraaf 3.2.1. de beoogde ontwikkelingen en beleidsuitgangspunten voor de binnenstad Terneuzen. Op sloopnieuwbouw locaties wordt het parkeren zoveel mogelijk op de locatie (eigen terrein) gerealiseerd. Mocht dat niet of niet volledig mogelijk zijn, dan wordt in eerste instantie de parkeercapaciteit in de parkeergarages bij de poorten daarvoor ingezet. Bewoners van nieuwbouw/herontwikkelde panden krijgen geen bewoners- en bezoekersvergunning meer. Binnen de beoogde ontwikkeling wordt per appartement één parkeerplaats in de ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. Het restant van de ‘eigen’ behoefte aan parkeerplaatsen alsook het bezoekersparkeren wordt afgewikkeld in de parkeergarage Theaterplein. Daarvoor zijn in totaal 31 parkeerplaatsen benodigd.

De loopafstand van 160 meter valt binnen de als acceptabel aangemerkte loopafstand van 250 meter.

8

Binnen de beoogde ontwikkeling wordt ook een hotel met 100 kamers gerealiseerd. Met een parkeerbehoefte van 3,5 parkeerplaats per 10 kamers bedraagt de totale parkeerbehoefte 35 parkeerplaatsen. Voor een hotel geldt een acceptabele loopafstand van 600 meter. Binnen deze afstand liggen twee parkeergarages. Met de bezettingsgraad van de parkeergarages (lager dan 50%) kan worden voldaan aan de parkeerbehoefte. Voor de nieuwe bewoners maakt de prijs van een parkeerplaats in de parkeergarage onder het gebouw onderdeel uit van de koop- of huurprijs van het appartement. De ontwikkelkosten van de parkeergarage worden hierin doorgerekend. Nieuwe bewoners leiden niet tot extra parkeerdruk in de openbare ruimte, er wordt immers geen parkeervergunning uitgegeven die dit mogelijk maakt. e. Niet duidelijk is geduid op welke wijze het woongenot negatief wordt beïnvloed. Ervan uitgaande dat dit betrekking heeft op uitzicht en bezonning is op deze aspecten bovenstaand ingegaan. Datzelfde geldt voor de aspecten privacy en parkeren. Reclamant vreest voor waardedaling van zijn woning. Binnen de Wet ruimtelijke ordening is een vangnet opgenomen voor gevallen die het ‘normale verwachtingen patroon’ overstijgen.

Artikel 6.1 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders een tegemoetkoming in schade kunnen toekennen aan degene die (o.a.) ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan een inkomensderving of waardederving lijdt. Ter beoordeling staat of een planologische wijziging een planologisch nadeel en dientengevolge schade tot gevolg heeft. Voor de bepaling van de planschade wordt een vergelijking gemaakt tussen het oude en het nieuwe planologische regime. Reclamant vreest ook voor schade aan de woning tijdens de bouwperiode. Dit zijn technische uitvoeringsaspecten die buiten de scope van het bestemmingsplanproces vallen. Normaliter ondervangt een initiatiefnemer dit risico door onderzoeken naar funderingswijze en woningopnames. Conclusie De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het plan. Reclamanten zienswijze 5 Reclamanten merken in algemene zin op niet tegen de nieuwbouwplannen te zijn maar onvoldoende in zicht te hebben welke consequenties de nieuwbouw voor hun vastgoedobjecten heeft. Zienswijze a. Met het vaststellen van het bestemmingsplan Terneuzen Centrum, NieuwstraatArsenaalstraat worden bestaande, legale gebruiksmogelijkheden van de vastgoedobjecten Nieuwstraat 17 en 25 weg bestemd. Dit is volgens jurisprudentie van de Raad van State niet zonder meer mogelijk.

De uitvoerbaarheid van het plan is niet aangetoond nu initiatiefnemer geen eigenaar van de gronden is. In het bestemmingsplan ontbreekt de motivatie waarom de huidige bestemming niet meer in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang van het nieuwe plan zwaarder weegt dan bestaande rechten. Hiermee is het plan onvoldoende gemotiveerd. b. Uit de toelichting blijkt dat de beoogde nieuwbouwplannen uitgaan van 5 bouwlagen met een bouwhoogte van 17 meter. Uit de plantoelichting blijkt niet waarom dit stedenbouwkundig inpasbaar zou zijn. De omgeving bestaat overwegend uit 2 bouwlagen en kap en her en der 3 bouwlagen. Het bouwplan heeft grote impact op de omgeving die onvoldoende gemotiveerd is. c. Bij het ontwerpbestemmingsplan ontbreekt een bezonningsstudie. Hierdoor is onduidelijk of en in welke mate zonlicht aan bestaande vastgoedobjecten wordt onttrokken. Dit is vanwege de korte afstand met name van belang voor de

9

Arsenaalstraat. Door het ontbreken van de bezonningsstudie is het plan onzorgvuldig tot stand gekomen. d. Door de nieuwbouwplannen wordt het uitzicht vanuit de appartementen aan de Nieuwstraat minder en de inkijk groter waardoor de privacy zal verminderen. e. Het nieuwbouwplan heeft forse gevolgen voor bestaande vastgoedobjecten en uit het bestemmingsplan blijkt onvoldoende hoe belangen zijn meegenomen en afgewogen. f. In het ontwerpbestemmingsplan is een eigen invulling gegeven aan de kwalificaties duur, midden of goedkoop. Als die afweging bij ieder individueel project wordt gemaakt leidt dit tot ongelijkheid en willekeur. Als uit het parkeerbeleid niet volgt welke kwalificaties gelden zal dat in de ogen van reclamanten eerst in het parkeerbeleid opgenomen moeten worden. Bij de stukken ontbreekt een plattegrond met loopafstanden. Getwijfeld wordt of aan de norm van 250 meter voor bezoekers parkeren wordt voldaan. Overwegingen a. Aan een geldend bestemmingsplan kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. De raad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en regels voor gronden vaststellen. Bestaand legaal gebruik dient uit een oogpunt van rechtszekerheid in het algemeen dienovereenkomstig te worden bestemd.

Dit uitgangspunt kan onder meer uitzondering vinden, indien het als zodanig bestemmen van bestaand legaal gebruik op basis van nieuwe inzichten niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en het belang bij de beoogde nieuwe bestemming zwaarder weegt dan de gevestigde rechten en belangen. Daarnaast moet het met het oog op de gevestigde rechten en belangen aannemelijk zijn dat de beoogde bestemming binnen de planperiode wordt verwezenlijkt. Dit kan eventueel zonder medewerking van de huidige eigenaar (onteigening). Bij de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient te worden aangetoond dat de kosten van het wegbestemmen (uitkoop of planschade) zijn gedekt (RvS 5 maart 2008). De gemeenteraad van Terneuzen heeft op 10 maart 2022 het totaalplan Binnenstad Terneuzen vastgesteld. Doel van het Totaalplan Binnenstad is voorzieningen meer clusteren en in de binnenstad een onderscheidend woon- en verblijfsklimaat creëren, met veel ruimte voor nieuwbouw. Met het Totaalplan Binnenstad besloot de raad eveneens om 17 miljoen euro beschikbaar te stellen om het tekort op het pan af te dekken. Voor de locatie Nieuwstraat-Arsenaalstraat zet de gemeente in op transformatie van het huidige winkelgebied naar een woongebied inclusief hotelontwikkeling. Hiermee wordt het kernwinkelgebied verkleint naar een omvang meer passend bij de huidige markt/kern.

Met eigenaren wordt overlegd over minnelijke werving van de panden. In het uiterste geval kan de gemeente het instrument van onteigening inzetten. b. De feitelijke bouwhoogte neemt toe van één bouwlaag (omstreeks 4 meter) naar 5 bouwlagen (omstreeks 17 meter). Planologisch is op de locatie op grond van het geldende bestemmingsplan Terneuzen Centrum een bouwhoogte van 11 meter (3 bouwlagen) toegestaan. Omliggende bebouwing aan de Arsenaalstraat en het Arsenaalplein heeft een bouwhoogte van 4 bouwlagen (13 meter) respectievelijk 3 bouwlagen (10,5 meter). Een bouwhoogte van 17 meter voor een centrumstedelijke ontwikkeling achten wij op deze locatie aanvaardbaar. c. Door iTX Bouwconsult is alsnog een bezonningsstudie uitgevoerd ‘Bezonningsstudie Arsenaalplein Terneuzen‘, d.d. 25 maart 2024. Uit de bezonningsstudie blijkt dat de vastgoedobjecten in de omgeving van de nieuwbouwlocatie niet onevenredig nadeel ondervinden van de beoogde ontwikkeling. d. Door de extra bouwlagen ten opzichte van de huidige situatie kan wel sprake zijn van enige afname van uitzicht en toename van de aantasting van privacy. In aanmerking dient hierbij te worden genomen dat het hier een stedelijke omgeving betreft, waarbij volgens vaste jurisprudentie rekening mag en moet worden gehouden met (enige)

10

beperking van onder andere uitzicht en de persoonlijke levenssfeer (RvS 200401684/1 en RvS200703750/1). e. Voor de verwezenlijking van het plan lopen gesprekken met bestaande vastgoedeigenaren om te komen tot minnelijke verwerving. Slechts indien dit niet leidt tot een voor beide partijen acceptabele uitkomst, wordt ingezet op het instrument onteigening. f. Binnen de beoogde ontwikkeling wordt voor ieder appartement één parkeerplaats in de parkeerkelder/garage gerealiseerd. Het restant van de ‘eigen’ behoefte aan parkeerplaatsen wordt ongeacht of sprake is van de parkeernorm voor duur, middel of goedkoop, afgewikkeld in de parkeergarage Theaterplein. Datzelfde geldt voor het bezoekersparkeren. Daarvoor zijn in totaal 31 parkeerplaatsen benodigd. Binnen de loopafstand van 250 meter is hiervoor de parkeergarage Theaterplein beschikbaar. De bezettingsgraad van deze garage van minder dan 50% maakt dit extra gebruik mogelijk. Conclusie De zienswijzen zijn ongegrond en leiden niet tot aanpassingen van het plan. Reclamant zienswijze 6 Zienswijze a. Reclamant is eigenaar van het perceel Nieuwstraat 9, 9a en 9b. Dit pand grenst aan het huidige ‘C&A pand’. Dit pand heeft een plat dak op gelijke hoogte als de goothoogte van het pand van reclamant. In het dakvlak van het pand van reclamant staat een dakkapel met vrij uitzicht.

Het ontwerp bestemmingsplan maakt direct grenzend aan het pand Nieuwstraat 9 een (hotel)gebouw mogelijk met een hoogte van 20 meter. Hierdoor wordt licht en uitzicht van de woonkamer van het appartement in de kap ontnomen. Het ontwerp geeft de grondslag om het licht en het uitzicht permanent te ontnemen waarmee de woonbestemming feitelijk wordt weg bestemd. b. De behoefte aan deze hoeveelheid hotelkamers is niet onderbouwd. Er is geen behoefteonderzoek uitgevoerd. Overwegingen a. Op grond van artikel 5:37 BW is het een eigenaar van een erf niet toegestaan in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toe te brengen, zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun. Volgens het bepaalde in artikel 5:37 BW mag de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, licht onthouden aan de eigenaar van een ander erf. De vraag of het onthouden van licht onrechtmatige hinder oplevert, hangt af van de ernst en de duur daarvan en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.

Hoewel de dakkapel op minder dan twee meter van de perceelsgrens is gebouwd (Bouwbesluit) moet er vanuit privaatrecht, aangezien de dakkapel daar al langer aanwezig is, vanuit worden gegaan dat er recht is op lichtinval, die nu wordt ontnomen. Gelet op de ernst en de duur is hier ook sprake van onrechtmatige hinder. Het bouwplan wordt aangepast waarbij de maximale bouwhoogte ter plaatse van de dakkapel over en breedte van omstreeks 6 meter wordt verlaagd van 20 meter naar 7 meter en de lichtinval via de dakkapel wordt gerespecteerd. b. De behoefte aan hotelkamers is onderbouwd in paragraaf 3.1 van de plantoelichting. Hierbij is gekeken naar het actuele aanbod van hotelkamers in Terneuzen, de bezettingsgraad van deze hotelkamers, de (onbenutte) plancapaciteit en de trends op de hotelmarkt. Uit deze analyse blijkt dat met de verwachting van een groeiende

11

zakelijke markt en het ontbreken van harde plannen voor het toevoegen van hotelkamers in Terneuzen, met de beoogde ontwikkeling op de toekomstige groei wordt ingespeeld. Met een bovengemiddelde bezettingsgraad van hotelkamers is het niet aannemelijk dat het toevoegen van hotelkamers ontwrichtend werkt voor het bestaande aanbod. Conclusie De zienswijzen is deels gegrond en deels ongegrond en leidt tot aanpassingen van het plan. De bouwhoogte wordt ter plaatse van de dakkapel teruggebracht van 20 meter naar 7 meter. De verbeelding en toelichting worden hierop, waar relevant, aangepast.

12

4.

AMBTSHALVE AANPASSINGEN

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan zijn de volgende/geen ambtshalve wijzigingen aangebracht.

13