Document · PDF

2024-05-22 a. Vaststelling (gewijzigd) bestemmingsplannen Detailhandel, Horeca en Wonen kernen Terneuzen en Sas van Gent - Ontwerpbesluit (2)

commissie Omgeving 22 mei 2024, gemeente TerneuzenBij agendapunt: Vaststellen bestemmingsplannen Detailhandel, Horeca en Wonen kernen Terneuzen en Sas van Gent11.994 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 11 juni 2024 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 176350

2024_Raad_00063 - Vaststelling (gewijzigd) bestemmingsplannen Detailhandel, Horeca en Wonen kernen Terneuzen en Sas van Gent Portefeuillehouder Frank van Hulle Programma en/of paragraaf Programma Wonen & leefbaarheid Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit voor beide bestemmingsplannen om de ambtshalve wijzigingen vast te stellen conform het voorstel in paragraaf 3.3 Vaststelling van de toelichting van respectievelijk het bestemmingsplan Terneuzen Centrum, Detailhandel, Horeca en Wonen en Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen. Besluitpunt 2 De gemeenteraad besluit het bestemmingsplan ‘Terneuzen Centrum, Detailhandel, Horeca en Wonen' als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0715.BPTCT23-VG01 en het bestemmingsplan Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen' als vervat in het GMLbestand NL.IMRO.0715.BPSVG15-VG01 met bijbehorende bestanden zowel in digitale als analoge vorm gewijzigd vast te stellen. Besluitpunt 3 De gemeenteraad besluit om conform artikel 6.12, lid 2 Wet ruimtelijke ordening voor beide bestemmingsplannen geen exploitatieplan vast te stellen. Wat is de aanleiding? In de vergadering van 31 oktober 2023 stemde uw college in met een drietal visiedocumenten om te komen tot een compacter kernwinkelgebied voor de kernen Axel, Sas van Gent en Terneuzen. De winkelgebieden Axel, Sas van Gent en Terneuzen staan al jaren onder druk.

Dit is het gevolg van twee, met elkaar samenhangende ontwikkelingen. Enerzijds is er een afname van de behoefte aan winkelruimte en daarmee een overschot aan plancapaciteit detailhandel. Anderzijds is er een tekort aan woningen. Voor de beschikbare woningen vanuit de Woondeal ontbreekt plancapaciteit wonen. Beide ontwikkelingen hangen deels samen. Wanneer de plancapaciteit detailhandel wordt afgebouwd, is herinvulling 1/54

noodzakelijk om leegstand te voorkomen. Leegstaande winkelpanden worden in veel gevallen omgezet naar woningen. Deze ontwikkelingen noodzaken tot het beter verdelen en aanpassen van de plancapaciteit voor detailhandel en voor wonen, zodat deze beter aansluiten op de daadwerkelijke behoefte en het beleid. In de visies voor deze kernen is aan de hand van de huidige situatie en de verwachte toekomstige ontwikkelingen een ‘nieuw’ concentratiegebied c.q. kernwinkelgebied geschetst. Uitgangspunt is dat detailhandel zo veel mogelijk wordt geconcentreerd in het concentratiegebied en dat wordt gestimuleerd dat panden buiten het concentratiegebied transformeren naar andere functies, zoals wonen. Om plancapaciteit te kunnen saneren, ruimte te maken voor nieuwe plancapaciteit in de gewenste soort en op de gewenste locaties zijn voor zowel wonen als detailhandel en horeca praktische regels nodig. De praktische regels voor detailhandel en horeca leggen wij vast in de bestemmingsplannen Detailhandel, Horeca en Wonen voor de kernen Terneuzen en Sas van Gent. Wanneer buiten het concentratiegebied gedurende 2 jaar of langer geen gebruik meer wordt gemaakt van de functies detailhandel en horeca mogen deze functies niet meer hervat worden. De praktische regels voor wonen legde uw raad al vast bij de vaststelling van de beleidsvisies voor de kernen Terneuzen en Sas van Gent.

In deze beleidsregels formuleerde u de randvoorwaarden voor het omzetten van detailhandels- en horecapanden naar woonpanden. Wat willen we bereiken? Compacte kernwinkelgebieden waarvan de omvang is afgestemd op de behoefte van de kern Terneuzen respectievelijk Sas van Gent. Met compacte kernwinkelgebieden en herinvulling van leegstaande detailhandelspanden met woningen verwachten wij een bijdrage te leveren aan de levendigheid en leefbaarheid van de centrumgebieden van deze kernen. Argumenten 1.1 Het herijken van plancapaciteit/kernwinkelgebied Met de combinatie van de al uitgevoerde inventarisatie van benutte en onbenutte plancapaciteit en met de 'Visie en beleidsregels commerciële functies centrumgebieden Sas van Gent' en de 'Uitwerking Totaalplan binnenstad Terneuzen in beleidsregels' bepalen we waar en waarom we op een locatie detailhandel of andere functie(s) willen. Hiermee streven we naar een omvang van het kernwinkelgebied afgestemd op de toekomstige behoefte. 1.2 Bestemmingsplannen Het doel vanuit de beleidsvisies bereiken wij met het aanpassen van de geldende bestemmingsplannen voor de centrumgebieden van Terneuzen en Sas van Gent.

In de genoemde planologische maatregelen wordt onder de centrumbestemming een voorschrift toegevoegd dat wanneer een pand buiten het concentratiegebied voor tenminste 2 jaar niet in gebruik is geweest voor de functie Detailhandel of Horeca deze functie na die periode niet opnieuw in het pand mag worden gevestigd. Hiermee concentreren wij de detailhandel- en horecafunctie uiteindelijk binnen het concentratiegebied. Door de beleidsvisie en het planvoorschrift nu kenbaar te maken en vervolgens een tijd van 2 jaar te gunnen, creëren wij voorzienbaarheid en voorkomen wij planschade. 1.3 Nieuwe initiatieven In combinatie met de beleidsregels waarin randvoorwaarden zijn geformuleerd, wordt een kader gegeven voor medewerking aan nieuwe initiatieven binnen de centrumgebieden van 2/54

Terneuzen en Sas van Gent. 1.4 Geen zienswijzen Beide ontwerpbestemmingsplannen hebben gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen ontvangen. Kanttekeningen 1.1 Gewijzigde vaststelling In beide ontwerp bestemmingsplannen was een binnenplanse afwijking opgenomen voor het, onder voorwaarden, toevoegen van woningen door splitsing van een bestaand gebouw in gestapelde woningen. De voorwaarden zijn gelijkluidend aan de beleidsvisies die op 14 december 2023 door de gemeenteraad voor de beide kernen is vastgesteld. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet geldt voor dit soort verzoeken de reguliere procedure van 8 weken. Het opnemen van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid biedt geen procedureel voordeel meer, is overbodig, en om die reden geschrapt. 1.2 Beheersverordening Axel Voor de kern Axel geldt een beheersverordening en is, gelijktijdig met de ontwerpbestemmingsplannen voor Terneuzen en Sas van Gent, een ontwerpbeheersverordening ter inzage gelegd. Een beheersverordening mag zonder ontwerpfase direct worden vastgesteld. Gelet op de samenhang met Terneuzen en Sas van Gent lag dat in dit geval niet voor de hand en is (ook) een ontwerp ter inzage gelegd. Medio december ontvangen wij bericht dat het als gevolg van de Omgevingswet niet meer mogelijk is om na 1 januari 2024 een beheersverordening vast te stellen.

Dit betekent concreet dat de procedure voor het kernwinkelgebied Axel opnieuw doorlopen moet worden. Wij stemmen dit procedureel af op de ontwikkeling van de gebiedsvisie die in samenwerking met hetzelfde bureau wordt voorbereid, vermoedelijk omstreeks het vierde kwartaal 2024. Wat mag het kosten? De kosten voor beide bestemmingsplannen worden opgevangen binnen het budget voor de actualisering van bestemmingsplannen. Wat gaan we ervoor doen? Na vaststelling door de gemeenteraad: •

worden de gewijzigd vastgestelde bestemmingsplannen toegestuurd aan de Provincie Zeeland;

•

worden de gewijzigd vastgestelde bestemmingsplannen bekend gemaakt in ZVA en Gemeenteblad;

•

worden de gewijzigd vastgestelde bestemmingsplannen digitaal gepubliceerd op de landelijke voorziening (www.ruimtelijkeplannen.nl) en de gemeentelijke website;

•

worden de gewijzigd vastgestelde bestemmingsplannen gedurende 6 weken ter inzage gelegd voor de beroepstermijn bij de Raad van State.

3/54

Bijlagen 1. Bp Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen compl..pdf 2. Bp Terneuzen Centrum, Detailhandel, Horeca en Wonen compl..pdf

4/54

bestemmingsplan

Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen Terneuzen

5/54

DATUM IMRO IDN

15 april 2024 NL.IMRO.0715.BPSVG15-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Herziening centrumfuncties Sas van Gent Koos Seerden

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Terneuzen 20230375.003

AUTEUR STATUS

vastgesteld

6/54

7/54

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

4 Inleiding

1.1

Aanleiding en doel

1.2

Plangebied en toepassingsbereik van de herziening

1.3

Leeswijzer

Planbeschrijving

2.1

Beleidsmatige onderbouwing

2.2

Juridische planbeschrijving herziening

2.3

Opbouw van de regels

Uitvoerbaarheid

3.1

Economische uitvoerbaarheid

3.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

3.3

Vaststelling

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Regels Hoofdstuk 1

12 Inleidende regels

Artikel 1

Begrippen

Artikel 2

Toepassingsbereik

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

Aanpassing en aanvulling bestaande regels bestemmingsplan 'Sas van Gent'

Hoofdstuk 3

Algemene regels

Artikel 4

Anti-dubbeltelregel

Overgangs- en slotregels

Artikel 5

Overgangsrecht

Artikel 6

Slotregel

Artikel 3

Hoofdstuk 4

3/18

8/54

Toelichting

4/18

9/54

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Centrumgebieden zijn volop in ontwikkeling. Dat geldt zeker voor de kern Sas van Gent, waar enerzijds het winkel en horeca aanbod in de afgelopen jaren af is genomen, terwijl anderzijds de twee grotere supermarkten Lidl en Albert Heijn zijn uitgebreid en verplaatst naar Sasse Poort om beter te kunnen inspelen op de wensen van de consumenten. Het centrum van Sas van Gent (3.921 inwoners op 1 januari 2023) heeft een transformatie doorgemaakt van een breed kooptoeristisch centrum voor met name de Belgische bezoeker naar een vooral boodschappengebied voor de eigen inwoners, omliggende kernen en voor Belgische kooptoeristen. Dit heeft geleid tot een sterke terugloop van het aantal winkels en horeca vestigingen en veel leegstand. Recent zijn bovendien de twee grotere supermarkten, die de basis voor het boodschappengebied vormen, verhuisd naar Sasse Poort. De Albert Heijn en Lidl lagen verspreid in de oude kern, waren niet optimaal bereikbaar en hadden gebrekkige parkeergelegenheid. In Sasse Poort liggen beide (uitgebreide) supermarkten naast elkaar, zijn ze goed bereikbaar en met ruim parkeren. Door deze verplaatsing dient zich de volgende transformatie aan voor het centrumgebied van Sas van Gent, waardoor een nieuwe, adequate centrumstructuur gewenst is.

Een toekomstgerichte centrumstructuur die past bij de nieuwe functie van het centrumgebied en bij de daarbij passende omvang van het aanbod aan commerciële centrumfuncties (o.a. winkels en horeca) en die duidelijkheid biedt waar detailhandel en horeca zich kunnen blijven ontwikkelen en zich ook op termijn kunnen vestigen en waar niet. In deze partiële herziening van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' wordt deze nieuwe centrumstructuur planologisch geborgd.

1.2

Plangebied en toepassingsbereik van de herziening

Het plangebied van deze herziening betreft de kern van Sas van Gent en volgt de plangrens van het geldende bestemmingsplan 'Sas van Gent'. Het plangebied is aangegeven in figuur 1.1. Met deze herziening wordt het bestemmingsplan 'Sas van Gent' (vastgesteld op 24 mei 2012) herzien. Het bestemmingsplan blijft van kracht, met dien verstande dat aan de regels van dat bestemmingsplan regels met betrekking tot detailhandel en horeca worden toegevoegd via voorliggend plan.

5/18

10/54

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3

Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan kent een andere opzet dan gebruikelijk. Aspecten zoals de beleidskaders en de uitvoerbaarheid met betrekking tot milieu-aspecten zijn niet van toepassing op dit plan en komen dan ook niet ter sprake. In de toelichting wordt wel ingegaan op de beleidsmatige onderbouwing en de juridische planbeschrijving (hoofdstuk 2) en de uitvoerbaarheid (hoofdstuk 3).

6/18

11/54

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Beleidsmatige onderbouwing

De nieuwe centrumstructuur van Sas van Gent is ontwikkeld en onderbouwd in de op 14 december 2023 door de gemeenteraad vastgestelde Visie commerciële functies – centrumgebied Sas van Gent. 2.1.1 Ontwikkeling in de afgelopen periode Sas van Gent kende een relatief groot en compleet winkelaanbod, ook in de sector niet-dagelijkse goederen, maar dat is de afgelopen jaren sterk veranderd. In de periode 2010 – 2023 is het winkelaanbod in de sector niet-dagelijkse goederen, met name in de groepen mode en luxe, vrije tijd en in en om het huis, met meer dan 50% afgenomen. Sas van Gent is van een kooptoeristisch centrum steeds meer een “gewone” kern van circa 3.900 - 4.000 inwoners geworden, met een relatief groot boodschappen aanbod en veel horeca. Anno 2023 doet men in Sas van Gent vooral boodschappen en men bezoekt eventueel ook en aantal andere – losse – winkels of horeca. Dit profiel is versterkt door de verplaatsing van de beide (voorheen te kleine en verspreid gelegen) supermarkten naar Sasse Poort. Sas van Gent is zeker ook door de ontwikkeling Sasse Poort te karakteriseren als: Een boodschappengebied Sasse Poort met moderne supermarkten (enkele aanvullende winkels), gericht op efficiënt boodschappen doen; Het oude centrumgebied/de oude binnenstad met een bijzondere plek – de Markt (Markt 4) en verspreide winkels en horeca.

2.1.2 Omvang van de behoefte aan centrumfuncties De verwachting is dat het inwonertal van Sas van Gent min of meer stabiliseert. Er vindt derhalve geen grote verandering plaats in het draagvlak voor de winkels en horeca in Sas van Gent. Op basis van de uitgevoerde analyses hiervan is de volgende prognose van de ontwikkeling van het winkel en horeca/ambacht/diensten aanbod geschetst. Dagelijkse goederen: hier is een stabilisatie van het aanbod te verwachten: Een winkelaanbod aan dagelijkse goederen van circa 1.200 – 1.400 m² wvo (= 1.500 – 1.900 m² bvo) in het centrumgebied/de binnenstad (waarbij Markt 4 een belangrijke rol speelt) . 3.000 – 3.500 m² wvo in Sasse Poort (= 4.200 – 5.000 m² bvo). Het zou kunnen dat een deel van het aanbod persoonlijke verzorging (drogisterij verhuisd naar Sasse Poort, wanneer hier een (kleiner) derde blok zou worden gerealiseerd. In dat geval moet worden uitgegaan van een aanbod van ca 1.000 m² wvo = 1.300 m² bvo in het centrumgebied. Niet-dagelijkse goederen: Uitgegaan kan worden van een min of meer stabilisatie van het winkelaanbod in deze sector (circa 1.600 – 2.000 m² wvo (= 2.000 – 2.500 m² bvo). Wanneer er een derde blok zou worden gerealiseerd op Sasse Poort zou hier een uitbreiding van het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen kunnen plaatsvinden in niet in het centrumgebied passende

7/18

12/54

grootschalige (>500 m² bvo) functies, zoals bijvoorbeeld een sportschool) mogelijk. Wonen en horeca zijn hier uitgesloten. Horeca: We zien vrijwel overal een groei van de horeca, in aantal vestigingen en omvang. Echter omdat Sas van Gent al een relatief groot horeca aanbod heeft, zal de groei hier minder zijn. Uitgegaan kan worden van een stabilisatie op ca. 1.500 - 2.000 m² wvo = circa 2.000 – 2.500 m² bvo in het centrumgebied. De trend is echter dat horeca zich steeds meer concentreert in centra en verdwijnt uit buurten. Diensten/ambacht: Dit is in het centrumgebied relatief slecht vertegenwoordigd. De verwachting is dat dit de komende jaren zal toenemen, waarbij vooralsnog kan worden uitgegaan van maximaal 1.000 – 1.500 m² bvo. Wanneer we er van uitgaan dat er in de binnenstad een concentratiegebied wordt aangewezen, waarbinnen de ontwikkeling wordt gestimuleerd en waarbinnen circa 75% van het aanbod is geconcentreerd, dan kunnen we uitgaan van een concentratiegebied waar centrumfuncties met een totale omvang van tussen de 5.500 en 7.500 m² bvo moeten kunnen worden ondergebracht. In Sas van Gent zijn detailhandel en horeca (categorie 1a en b van de staat van horeca activiteiten) mogelijk in vrijwel de hele oude kern (binnenstad).

In totaal bedraagt de plancapaciteit in dit gebied ruim 55.000 m² bvo voor detailhandel en circa 51.000 m² bvo voor horeca (categorie 1a en b van de staat van horeca activiteiten). Het is gewenst om de omvang van de plancapaciteit voor detailhandel en horeca (met name in de bestemming centrum) meer in overeenstemming te brengen met de toekomstige behoefte van tussen de 5.500 en 7.500 m² bvo. 2.1.3 Concentratie detailhandel en horeca in concentratiegebied en horeca gebied Omdat de plancapaciteit voor detailhandel en horeca veel groter is dan de behoefte en vanuit het functioneren van het centrumgebied concentratie belangrijk is, is het gewenst te komen tot: Een concentratiegebied voor centrumfuncties (met name detailhandel) en, in aanvulling daarop een horecagebied aan de Westkade, waarbinnen op termijn ten minste 75% van de detailhandel en horeca is geconcentreerd. Het (op termijn) saneren van niet gebruikte plancapaciteit voor detailhandel en horeca buiten deze aangewezen gebieden. 2.1.4 Ruimte voor starters/broedplaats Zoals eerder aangegeven is de verwachting dat in plaatsen als Sas van Gent het aantal winkels gerund door lokale ondernemers zal toenemen. Dit zou gestimuleerd moeten worden.

Het is hiervoor belangrijk dat er ruimte is en blijft voor startende ondernemers, ook buiten het aangewezen concentratiegebied die, bijvoorbeeld aan huis een winkel of horecabedrijf willen starten. Te denken valt aan kleinschalige bedrijven met een maximaal winkelvloeroppervlak van 40 m² bvo, wat overeenkomt met ruim 30 m² wvo. Binnen het gebied waar nu detailhandel en horeca mogelijk is binnen de bestemming 'Centrum', zou het ook nadat de algemene detailhandel en horeca bestemming is gesaneerd, mogelijk moeten zijn om via een verkorte procedure dit gebruik van panden mogelijk te maken en zo het lokale ondernemerschap te blijven stimuleren. Wanneer een bedrijf dan verder doorgroeit, is het gewenst dat het verplaatst wordt naar het concentratiegebied.

8/18

13/54

2.2

Juridische planbeschrijving herziening

In paragraaf 1.1 is vermeld dat het onderhavige bestemmingsplan een partiële herziening is van het bestemmingsplan 'Sas van Gent'. De partiële herziening bestaat uit een verbeelding met toevoegingen op de verbeelding van het basisplan en een beperkt aantal regels. 2.2.1 Toelichting op de verbeelding De plangrens van de verbeelding volgt de contour van het bestemmingsplan 'Sas van Gent'. Op de verbeelding zijn de volgende drie gebiedsaanduidingen toegevoegd: 1. overige zone - binnenstad 2. overige zone - concentratiegebied 3. overige zone - horecagebied 2.2.2 Toelichting op regels De regels in deze partiële herziening zien op de volgende vier onderwerpen: 1. het concentreren van detailhandel in het concentratiegebied; 2. het concentreren van horeca in het horecagebied; 3. het mogelijk maken van kleinschalige detailhandel aan huis. De overige regels in deze partiële herziening vloeien rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. Voor de overige regels wordt teruggevallen op de regels van het geldende bestemmingsplan 'Sas van Gent'. Daarom zijn er geen 'eigen' bestemmingsartikelen opgenomen. De koppeling met de regels uit het geldende bestemmingsplan is gelegd met een Artikel 2 Toepassingsbereik.

2.3

Opbouw van de regels

De regels van voorliggend bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. Inleidende regels 2. Bestemmingsregels 3. Algemene regels 4. Overgangs-, en slotregels De inhoud van deze hoofdstukken is beknopt, maar voldoende: er wordt verwezen naar het onder de partiële herziening liggende bestemmingsplan.

9/18

14/54

Hoofdstuk 3 3.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

3.1.1 Grondexploitaie Op grond van het bepaalde in artikel 6.12.1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan is geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien. Het vaststellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk. 3.1.2 Economische uitvoerbaarheid Behoudens plankosten, zijn er aan deze herziening geen kosten verbonden. De kosten die samenhangen met deze herziening komen voor rekening van de gemeente Terneuzen.

3.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

3.2.1

Vooroverleg en inspraak

De aan dit bestemmingsplan ten grondslag liggende beleidsnotitie “Visie commerciële functies – centrumgebied Sas van Gent", 13 januari 2023) is opgesteld na participatie van betrokkenen in de vorm van een participatiebijeenkomst op 19 juni 2023 en een online enquête over de voorgestelde beleidsuitgangspunten. Op basis van deze participatie zijn aanpassingen doorgevoerd in de definitieve visie. Uit het vooroverleg zijn geen reacties binnengekomen die hebben geleid tot aanpassingen van het plan. 3.2.2 Zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan 'Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen' is conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

3.3

Vaststelling

3.3.1 Ambtshalve wijzigingen Bij de vaststelling van het bestemmingsplan is er ambtshalve voor gekozen om de regeling voor het toevoegen van woningen door middel van splitsing van een bestaand gebouw uit van het ontwerp bestemmingsplan te verwijderen. Dit heeft geleid tot de onderstaande ambtshalve wijzigingen. Toelichting Paragraaf 1.1 Laatst zin over de mogelijkheid voor het toevoegen van woningen is verwijderd. Paragraaf 1.2 De verwijzingen naar het 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' zijn verwijderd. Paragraaf 2.1.5 De gehele paragraaf is verwijderd.

10/18

15/54

Paragraaf 2.2 Onderdeel van de eerste zin over het toevoegen van woningen en de relatie met het 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen'. Paragraaf 2.2.2 Het toevoegen van woningen en de verwijzing naar het 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' zijn verwijderd. Regels Artikel 2 onder b is verwijderd. Artikel 5 Aanvulling bestaande regels 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' is verwijderd.

11/18

16/54

Regels

12/18

17/54

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

1.1 plan het bestemmingsplan 'Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen' met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPSVG15-VG01 van de gemeente Terneuzen . 1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

13/18

18/54

Artikel 2

Toepassingsbereik

De verbeelding en regels van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' van de gemeente Terneuzen met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPSVG01-VG99 worden herzien zoals aangegeven op de verbeelding en de regels van dit bestemmingsplan. Voor het overige blijven de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' ongewijzigd van toepassing.

14/18

19/54

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels

Aanpassing en aanvulling bestaande regels bestemmingsplan 'Sas van Gent'

3.1 Toevoeging begrip Aan artikel 1 van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' wordt het volgende begrip toegevoegd: kleinschalige detailhandel detailhandel als nevenactiviteit van wonen. 3.2 Aanpassing artikel 5 Centrum a. Artikel 5.1.1 sub b van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' wordt vervangen door: "b. detailhandel uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - concentratiegebied' en dienstverlening, met dien verstande dat: 1. de activiteit plaatsvindt op de begane grond en aan de voorzijde/straatzijde van een pand; 2. de woonfunctie op de bovenverdieping behouden blijft; en 3. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, buiten de aanduiding 'overige zone - concentratiegebied', niet mag worden hervat indien dit gebruik gedurende een onafgebroken periode van ten minste twee jaar gestaakt is geweest." b. Artikel 5.1.1 sub e van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' wordt vervangen door: "e. horecabedrijven uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - concentratiegebied' en de aanduiding 'overige zone - horecagebied', met dien verstande dat: 1. de horecabedrijven voorkomen in de bij de regels van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' behorende categorie 1a en 1b van de Staat van Horeca-activiteiten; 2. de activiteit plaatsvindt op de begane grond en aan de voorzijde/straatzijde van een pand; 3.

de woonfunctie op de bovenverdieping behouden blijft; 4. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca, buiten de aanduiding 'overige zone concentratiegebied' en de aanduiding 'overige zone - horecagebied', niet mag worden hervat indien dit gebruik gedurende een onafgebroken periode van ten minste twee jaar gestaakt is geweest." c. Aan artikel 5.1.1 van het bestemmingsplan 'Sas van Gent' wordt het volgende sublid toegevoegd: "n. Kleinschalige detailhandel aan huis is toegestaan, met dien verstande dat: 1. de activiteit plaatsvindt op de begane grond en aan de voorzijde/straatzijde van een pand; 2. de oppervlakte van de detailhandel ten hoogste 60% bedraagt van het totale oppervlak (inclusief verdieping) met een maximum van 40 m²; 3. er maximaal één vestiging per op de begane grond aanwezige woning is toegestaan; 4. de mogelijkheden voor een woonfunctie op de begane grond en verdieping behouden blijven.

15/18

20/54

Hoofdstuk 3 Artikel 4

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

16/18

21/54

Hoofdstuk 4 Artikel 5

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

5.1 Overgangsrecht bouwwerken Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt: a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan; b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%; c. dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 5.2 Overgangsrecht gebruik Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt: a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; b.

het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; c. indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; d. dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

17/18

22/54

Artikel 6

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen'.

18/18

23/54

Bolwerk Bolwerk Pottenb

akkerst

raat

Oostpoo rtweg

nks tra traa t Wat ermo lens

Dijkstr

aat

Rave lijn

lplein Keizer Kare

Westsluis

Fla

Stevensstraa

Kloosterlaan

reef

Noor

dwes

tstra

Sportkade

Calandstraat

o Gro

a tra ors ajo

k Mar

Prinsenkade

ine Kle

Keizer Karelplein

Kloosterlaan

rügers d

aat itstr dspu

Paul K

n laa

Bran

er ost Klo

Plangebied

Gebiedsaanduidingen

Vredestraat

Veegplan Axel

straa

Oostdam

Noord

rijn

ma oze

lein

overige zone - binnenstad

overige zone - horecagebied

Oostkade

Kloosterlaan

Westkade

overige zone - concentratiegebied

Kerkhoflaan Oost

straa

Prinsenkade

Markt

Autrichew

Westkade

tweg Driekwar

rmenneke

Papescho

Markt raat sterst

Papeschormenne ken

Autricheweg

g Autrichewe

e Westkad

Kanaal

van

Gent

naar

Terneuze

Autricheweg

Axelsest

Driekwar

tweg

Westkad

Vrijstraat

Zeedijk

raat

rtweg

Veerweg

n Kanaal

van

Gent

naar

Terneuze

Tweekwa

Schapersweg

rtweg

Driekwartweg

Tweekwa

e Westkad

Vrijstraat

Schapersweg

Insteekwegje

Tweekwartw

sstraat Nijverheid

Valckeweg

Westka

Kapittelstra at

Nijverhe idsstraa

e Valckeweg

Westkad

Nijverheid sstraat

Zeedijk

raat

Zuidst

Tweekwartweg

Vrijstraat

lh Wi

Westkad

Valckeweg

elm

Kanaal van Gent naar Terneuzen

aat

Kapittelstr

Kennedystraat

Beneluxstraat

Statenstraat

Burgemeester den Boerstraat

Europalaan

Paus Joannesstraat

Tiendstraat

Burgemeester den Boerstraat

Wackenestraat

Paus Joannesstraat

B sdijk Graafjan

Burgemeester Dusarduijnstraat

Chartreusenstraat

Beneluxstraat

Statenstraat

Sint Albertstraat

Burgemeester Dusarduijnstraat

sdijk Graafjan

e Westkad

Europalaan

't Lage Sas

Lieve Vrouwestraat

Vrijstraat

Heerlijkheidsstraat

Zijkanaal E

Nieuwe Bosstraat

't Hoge Sas

B Graafjansdijk

Zeedijk

Graafjansdijk B

Oostkade

Beneluxstraat

van Puyveldestraat

aat

Kapittelstr

Bailleulstraat

Oude Sluis

e Westkad

laa

ina Kennedystraat

Inundatiestraat

Baudeloostraat

B Graafjansdijk

Rapenburg

ijk

Graafjansd

Spoorweg

Kanaal van Gent naar Terneuzen

Statenstraat

Molenkreek

raat

Zwembadstraat

Schuttersweide

raat

Molenst

traat

Wilhelminas

Zeedijk

Arsenaalstraat

Lindenlaan

dstraat Bernhar

eide

Beneluxstraat

Baljuwstraat

Erkelpad

Koninginnest

van Milstraat

Schuttersweide

Europalaan

Arjan Graafjansdijk

Schuttersw

Vrijstraat

aat

Molenstr

Spoorweg

straat

Wilhelmina

Sint Pietersstraat

Leeuw De Witte

Assenedestraat Statenstraa

jk A

Graafjansdi Joostenstraat

Lindenlaan

Hummelstraat

Zijkanaal E Zijkanaal E

raat

Annoijstraat Beatrixst

Jan Dellaertst

raat Bernhardst

Beneluxstraat

raat

Baggaertstraat

Suikerplein

Buitenweg

Steeland

Papegeulest Molenkreek

Carl

Pottenbakkerstraat

Westkade

aat

Molenstr

raat

Kreekdreef

Molenkreek

Singel

Schipholstra

straat

)

Bernhard

traat

Alvarezs

F (Passluis

Peerboom

raat

Margrietst

Zijkanaal

Vrijstraat

Vlietstraat

Vlietstraa

jk A Graafjansdi

enstraat

Amstelve

Oranjestraat

Singel

Stuartstraat

Steeland

Kanaalwe

Klein

Zeelandiastraat

Suikerplein

Nassaustraat

Hollandiastraat

Papegeulestra

Wilhelminast

Landdijk raat

Hugostraat

De Wintstraat

Papegeulest

Lindenlaan

Gillisstraat

raat

g Tussenwe

Coehoornstraat

Bolwerk Polderdree

Bolwerk

npad

at Watermolenstra

Ravelijn

Dijkstraat

Polderdreef

Kanunnike

Molenkreek

Etering

rkorting

Vissersve

traat

Alvarezs

straat

aat

Molenstr

Molenkreek traat

Dinghenss

Graafjansdijk

Brandspuitstra

an Kloosterla

Paul

Clausstraa

Stevensstraat

Kloosterlaan

Glacisstraat

Graafjansdijk

Kanaalwe

Krügersdreef

Klein

Paul

Keizer Karelplein

Westsluis

Flankstraa

Amaliastraat

traat

Vassystraat

f A

Oostpoortweg

Hendrikplantsoen

Christinas

Rijsenburg

Pottenbakkerstraat

Bolwerk

Frederik

Bernhard

Krügersdreef

stra a

aat Ewoutstr

Ambachtsplantsoen

raat de

Deckerst

Sportkade

enpad Kanunnik

Singel

Vier Ambachtenstraat

Schreybo

St. Anthoniekade

Oostkade

Kloosterlaan

Singel

Ooststraat

Burg Hoefnagelsstraat

Prinsenkade

Markt

Paardenve

aat

Molenstr

straat

Canisvliet

Westkade

Vredestraat

at Annastra Sint

Noordstraat

Hoefnagelsstraat

Oostdam

Schreybo

Burg

Calandstraat

Bernhardstraat

Oostpoortweg

plein Rozemarijn

Vrijstraat

Prinsenkade

Noordweststraat

rstraat Grootmajoo

Kerkhoflaan

Leepstraat Firensstraat

Tulp

Keizer Karelplein

Kloosterlaan

Oostpoortweg

Markt Kleine

Canadalaan

Burg Hoefnagelsstraat

Ivoystraat

Zusterstraat Molenkreek

Kanaal van Gent naar Terneuzen

Oude Sluis

inalaan

Wilhelm

Paardenvest

Westkade

Zuidstraat

Canadalaan

Vier Ambachtenstraat

Malotauxstraat

Burgemeester Wautersstraat

Vrijstraat

Veerweg Joost Hamerlinckstraat

Westdam

Molenstraat

Tulpstraat

Oostkade

Molenkreek

Schoolstraat

Walstraat

Vlaanderenplein

Westdam

Gentsestraat

Parklaan

Rozenla

e Prinsenkad

Fortstraat

Julianastraat

Poelstraat

at teitsstra

Julianapark

Poeldijk

Generali

Wilhelminaplein

Stationsstraat

Schulpenpad

Tramstraat

Zijkanaal H

Tramstraat

St. Anthoniekade

Hendrikstraat

Stationsplein

Plataanst

Frisostra

Bogaardstr

Lepoutreweg

den

aat

raat

Mauritsstraat

Beukenstraat

Nico

Poelstraa

Zijkanaal G

Uyt

Frisostraat

Achterom

Julianastraat Vissersverkorting

Westkade

Alexanderstraat

Schulpenpad

Eikenstraat

Irenestraat

weg

Molenstr

Tractaat

Poeldijk St. Anthoniekade

aat

Marijkestraat

Walstraat

eg Kanaal van Gent naar Terneuzen

raat

Spuitvakw

St. Anthoniekade

Westkade

Kreek

Scho o

Canisvlietse Bekkendreef

Anthoniedreef

Spuitvakw eg

St. Anthoniekade

Parklaan

Tractaatweg

Bekkendreef

Tractaatwe

lstra

Zijkanaal H

Tractaatwe

Suikerdijk

Gent sest

Bekkendre

ef Bekkendre

Westkade

Kreek

St. Anthoniekade

Canisvlietse weg Spuitvak

Ro ze nla an

Spiegellaan

Stekkerweg

weg

Tractaat

St. Anthoniekade

Spuitvakw

Vissersverkorting

Canisvlietse Kreek

St. Anthoniekade

Spuitvakw

Stekkerdoo

Westkade

rsteek

ef Vissersdre

Stekkerw eg

Stekkerw

traat

kad

Karnemelks

en rins

Oude

Doorstee

aplein Wilhelmin

Tractaatweg

Stekkerweg

Oude

Stekkerweg

Weg

Stekkerweg

Totale plangebied 1:30.000 straat Stations

GEMEENTE TERNE EN

lpen p

Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen Zijkanaal H

Tramstraat

bestemmingsplan

nst r aat

24/54

Zijkanaal G

Beuk e

Nic

den

Bog

aar d

str

aat

Schu

Tra mst raa t

Uitsnede kern Sas van Gent 1:1000

PROJECT

20230375

FORMAAT

SCHAAL

1:1000

Vastgesteld

06-06-2024

KAART

1/1

Ontwerp

19-12-2023

GETEKEND

K. Heijmeriks

Voorontwerp

IDN

NL.IMRO.0715.BPSVG15-VG01

Concept

RHO ADVISE RS

25-10-2023 info@rho.nl www.rho.nl

Bolwerk Bolwerk Pottenb

akkerst

raat

Oostpoo rtweg

nks tra traa t Wat ermo lens

Dijkstr

aat

Rave lijn

lplein Keizer Kare

Westsluis

Fla

Stevensstraa

Kloosterlaan

reef

Noor

dwes

tstra

Sportkade

Calandstraat

o Gro

a tra ors ajo

k Mar

Prinsenkade

ine Kle

Keizer Karelplein

Kloosterlaan

rügers d

aat itstr dspu

Paul K

n laa

Bran

er ost Klo

Plangebied

Gebiedsaanduidingen

Vredestraat

Veegplan Axel

straa

Oostdam

Noord

rijn

ma oze

lein

overige zone - binnenstad

overige zone - horecagebied

Oostkade

Kloosterlaan

Westkade

overige zone - concentratiegebied

Kerkhoflaan Oost

straa

Prinsenkade

Markt

Autrichew

Westkade

tweg Driekwar

rmenneke

Papescho

Markt raat sterst

Papeschormenne ken

Autricheweg

g Autrichewe

e Westkad

Kanaal

van

Gent

naar

Terneuze

Autricheweg

Axelsest

Driekwar

tweg

Westkad

Vrijstraat

Zeedijk

raat

rtweg

Veerweg

n Kanaal

van

Gent

naar

Terneuze

Tweekwa

Schapersweg

rtweg

Driekwartweg

Tweekwa

e Westkad

Vrijstraat

Schapersweg

Insteekwegje

Tweekwartw

sstraat Nijverheid

Valckeweg

Westka

Kapittelstra at

Nijverhe idsstraa

e Valckeweg

Westkad

Nijverheid sstraat

Zeedijk

raat

Zuidst

Tweekwartweg

Vrijstraat

lh Wi

Westkad

Valckeweg

elm

Kanaal van Gent naar Terneuzen

aat

Kapittelstr

Kennedystraat

Beneluxstraat

Statenstraat

Burgemeester den Boerstraat

Europalaan

Paus Joannesstraat

Tiendstraat

Burgemeester den Boerstraat

Wackenestraat

Paus Joannesstraat

B sdijk Graafjan

Burgemeester Dusarduijnstraat

Chartreusenstraat

Beneluxstraat

Statenstraat

Sint Albertstraat

Burgemeester Dusarduijnstraat

sdijk Graafjan

e Westkad

Europalaan

't Lage Sas

Lieve Vrouwestraat

Vrijstraat

Heerlijkheidsstraat

Zijkanaal E

Nieuwe Bosstraat

't Hoge Sas

B Graafjansdijk

Zeedijk

Graafjansdijk B

Oostkade

Beneluxstraat

van Puyveldestraat

aat

Kapittelstr

Bailleulstraat

Oude Sluis

e Westkad

laa

ina Kennedystraat

Inundatiestraat

Baudeloostraat

B Graafjansdijk

Rapenburg

ijk

Graafjansd

Spoorweg

Kanaal van Gent naar Terneuzen

Statenstraat

Molenkreek

raat

Zwembadstraat

Schuttersweide

raat

Molenst

traat

Wilhelminas

Zeedijk

Arsenaalstraat

Lindenlaan

dstraat Bernhar

eide

Beneluxstraat

Baljuwstraat

Erkelpad

Koninginnest

van Milstraat

Schuttersweide

Europalaan

Arjan Graafjansdijk

Schuttersw

Vrijstraat

aat

Molenstr

Spoorweg

straat

Wilhelmina

Sint Pietersstraat

Leeuw De Witte

Assenedestraat Statenstraa

jk A

Graafjansdi Joostenstraat

Lindenlaan

Hummelstraat

Zijkanaal E Zijkanaal E

raat

Annoijstraat Beatrixst

Jan Dellaertst

raat Bernhardst

Beneluxstraat

raat

Baggaertstraat

Suikerplein

Buitenweg

Steeland

Papegeulest Molenkreek

Carl

Pottenbakkerstraat

Westkade

aat

Molenstr

raat

Kreekdreef

Molenkreek

Singel

Schipholstra

straat

)

Bernhard

traat

Alvarezs

F (Passluis

Peerboom

raat

Margrietst

Zijkanaal

Vrijstraat

Vlietstraat

Vlietstraa

jk A Graafjansdi

enstraat

Amstelve

Oranjestraat

Singel

Stuartstraat

Steeland

Kanaalwe

Klein

Zeelandiastraat

Suikerplein

Nassaustraat

Hollandiastraat

Papegeulestra

Wilhelminast

Landdijk raat

Hugostraat

De Wintstraat

Papegeulest

Lindenlaan

Gillisstraat

raat

g Tussenwe

Coehoornstraat

Bolwerk Polderdree

Bolwerk

npad

at Watermolenstra

Ravelijn

Dijkstraat

Polderdreef

Kanunnike

Molenkreek

Etering

rkorting

Vissersve

traat

Alvarezs

straat

aat

Molenstr

Molenkreek traat

Dinghenss

Graafjansdijk

Brandspuitstra

an Kloosterla

Paul

Clausstraa

Stevensstraat

Kloosterlaan

Glacisstraat

Graafjansdijk

Kanaalwe

Krügersdreef

Klein

Paul

Keizer Karelplein

Westsluis

Flankstraa

Amaliastraat

traat

Vassystraat

f A

Oostpoortweg

Hendrikplantsoen

Christinas

Rijsenburg

Pottenbakkerstraat

Bolwerk

Frederik

Bernhard

Krügersdreef

stra a

aat Ewoutstr

Ambachtsplantsoen

raat de

Deckerst

Sportkade

enpad Kanunnik

Singel

Vier Ambachtenstraat

Schreybo

St. Anthoniekade

Oostkade

Kloosterlaan

Singel

Ooststraat

Burg Hoefnagelsstraat

Prinsenkade

Markt

Paardenve

aat

Molenstr

straat

Canisvliet

Westkade

Vredestraat

at Annastra Sint

Noordstraat

Hoefnagelsstraat

Oostdam

Schreybo

Burg

Calandstraat

Bernhardstraat

Oostpoortweg

plein Rozemarijn

Vrijstraat

Prinsenkade

Noordweststraat

rstraat Grootmajoo

Kerkhoflaan

Leepstraat Firensstraat

Tulp

Keizer Karelplein

Kloosterlaan

Oostpoortweg

Markt Kleine

Canadalaan

Burg Hoefnagelsstraat

Ivoystraat

Zusterstraat Molenkreek

Kanaal van Gent naar Terneuzen

Oude Sluis

inalaan

Wilhelm

Paardenvest

Westkade

Zuidstraat

Canadalaan

Vier Ambachtenstraat

Malotauxstraat

Burgemeester Wautersstraat

Vrijstraat

Veerweg Joost Hamerlinckstraat

Westdam

Molenstraat

Tulpstraat

Oostkade

Molenkreek

Schoolstraat

Walstraat

Vlaanderenplein

Westdam

Gentsestraat

Parklaan

Rozenla

e Prinsenkad

Fortstraat

Julianastraat

Poelstraat

at teitsstra

Julianapark

Poeldijk

Generali

Wilhelminaplein

Stationsstraat

Schulpenpad

Tramstraat

Zijkanaal H

Tramstraat

St. Anthoniekade

Hendrikstraat

Stationsplein

Plataanst

Frisostra

Bogaardstr

Lepoutreweg

den

aat

raat

Mauritsstraat

Beukenstraat

Nico

Poelstraa

Zijkanaal G

Uyt

Frisostraat

Achterom

Julianastraat Vissersverkorting

Westkade

Alexanderstraat

Schulpenpad

Eikenstraat

Irenestraat

weg

Molenstr

Tractaat

Poeldijk St. Anthoniekade

aat

Marijkestraat

Walstraat

eg Kanaal van Gent naar Terneuzen

raat

Spuitvakw

St. Anthoniekade

Westkade

Kreek

Scho o

Canisvlietse Bekkendreef

Anthoniedreef

Spuitvakw eg

St. Anthoniekade

Parklaan

Tractaatweg

Bekkendreef

Tractaatwe

lstra

Zijkanaal H

Tractaatwe

Suikerdijk

Gent sest

Bekkendre

ef Bekkendre

Westkade

Kreek

St. Anthoniekade

Canisvlietse weg Spuitvak

Ro ze nla an

Spiegellaan

Stekkerweg

weg

Tractaat

St. Anthoniekade

Spuitvakw

Vissersverkorting

Canisvlietse Kreek

St. Anthoniekade

Spuitvakw

Stekkerdoo

Westkade

rsteek

ef Vissersdre

Stekkerw eg

Stekkerw

traat

kad

Karnemelks

en rins

Oude

Doorstee

aplein Wilhelmin

Tractaatweg

Stekkerweg

Oude

Stekkerweg

Weg

Stekkerweg

Totale plangebied 1:30.000 straat Stations

GEMEENTE TERNE EN

lpen p

Sas van Gent, Detailhandel, Horeca en Wonen Zijkanaal H

Tramstraat

bestemmingsplan

nst r aat

25/54

Zijkanaal G

Beuk e

Nic

den

Bog

aar d

str

aat

Schu

Tra mst raa t

Uitsnede kern Sas van Gent 1:1000

PROJECT

20230375

FORMAAT

SCHAAL

1:1000

Vastgesteld

06-06-2024

KAART

1/1

Ontwerp

19-12-2023

GETEKEND

K. Heijmeriks

Voorontwerp

IDN

NL.IMRO.0715.BPSVG15-VG01

Concept

RHO ADVISE RS

25-10-2023 info@rho.nl www.rho.nl

bestemmingsplan

Terneuzen Centrum, Detailhandel, Horeca en Wonen Terneuzen

26/54

DATUM IMRO IDN

15 april 2024 NL.IMRO.0715.BPTCT23-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Herziening centrumfuncties Terneuzen Centrum Koos Seerden

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Terneuzen 20230375

AUTEUR STATUS

vastgesteld

27/54

28/54

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

1.1

Aanleiding en doel

1.2

Plangebied en toepassingsbereik van de herziening

1.3

Leeswijzer

Planbeschrijving

2.1

Beleidsmatige onderbouwing

2.2

Zonering centrumgebied

2.3

Juridische planbeschrijving herziening

2.4

Opbouw van de regels

Uitvoerbaarheid

3.1

Economische uitvoerbaarheid

3.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

3.3

Vaststelling

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Regels Hoofdstuk 1

16 Inleidende regels

Artikel 1

Begrippen

Artikel 2

Toepassingsbereik

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

Aanpassing en aanvulling bestaande regels bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum'

Hoofdstuk 3

Algemene regels

Artikel 4

Anti-dubbeltelregel

Overgangs- en slotregels

Artikel 5

Overgangsrecht

Artikel 6

Slotregel

Artikel 3

Hoofdstuk 4

Bijlage 1:

3/25

Zones Terneuzen Centrum

29/54

4/25

30/54

Toelichting

5/25

31/54

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Centrumgebieden zijn volop in ontwikkeling. Dat geldt ook/zeker voor de binnenstad van Terneuzen, waar enerzijds het winkel en horeca aanbod in de afgelopen jaren af is genomen, terwijl anderzijds o.a. op de Kennedylaan grootschalige detailhandelsontwikkeling heeft plaatsgevonden. In de binnenstad van Terneuzen heeft dit geleid tot omvangrijke leegstand en tot het besef dat een structuuraanpassing gewenst/noodzakelijk is: ”De jas voor centrumfuncties is te groot en heeft een verkeerde pasvorm gekregen en moet daarom vermaakt worden”. Om dit te bereiken heeft de gemeente Terneuzen in samenspraak met alle stakeholders een proces in gang gezet dat heeft geleid tot het beleidsdocument “Totaalplan binnenstad - Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte“. Dit ruimtelijk en functioneel kader voor de verdere ontwikkeling van de binnenstad van Terneuzen is op 20 april 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. In dit beleidsdocument wordt richting gegeven aan de gewenste transformatie en kwaliteitssprong van een groot deel van de binnenstad. De gewenste kwaliteitsverbetering en structuurverandering past bij de veranderde functie van het centrumgebied van Terneuzen en bij de daarbij passende kleinere omvang van het aanbod aan commerciële, culturele en andere centrumfuncties. Het is vervolgens gewenst/noodzakelijk om deze nieuwe centrumstructuur planologisch te borgen.

Een eerste stap hierin is het aanpassen van de omvang van het gebied waarbinnen detailhandel en horeca zich (zonder beperkingen) kunnen blijven ontwikkelen en zich kunnen blijven vestigen. Dit is uitgewerkt in de op 14 december 2023 door de gemeenteraad vastgestelde notitie Uitwerking visie Binnenstad in beleidsregels. In deze partiële herziening van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' wordt de nieuwe centrumstructuur planologisch geborgd.

1.2

Plangebied en toepassingsbereik van de herziening

Het plangebied van deze herziening betreft het centrum van Terneuzen en volgt de plangrens van het geldende bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum'. Het plangebied is aangegeven in figuur 1.1.

6/25

32/54

Figuur 1.1 Ligging plangebied Met deze herziening wordt het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' (vastgesteld op 25 juni 2013) ter plaatse herzien. Het bestemmingsplan blijft van kracht, met dien verstande dat aan de regels van dat bestemmingsplan regels met betrekking tot detailhandel en horeca worden toegevoegd via voorliggend plan.

1.3

Leeswijzer

7/25

33/54

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Beleidsmatige onderbouwing

De nieuwe centrumstructuur van (de binnenstad van) Terneuzen is ontwikkeld en onderbouwd in het “Totaalplan binnenstad - Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte“, vastgesteld door de gemeenteraad op 20 april 2023, en in de Uitwerking visie Binnenstad Terneuzen in beleidsregels (vastgesteld op 14 december 2023). 2.1.1 Ontwikkeling in de afgelopen periode Zoals veel middelgrote centrumsteden met een regio-functie had Terneuzen een relatief groot aanbod detailhandel en horeca. Door de introductie van online-shoppen rond 2010 en het daarmee gepaard gaande veranderende koopgedrag heeft er een schaalvergroting plaatsgevonden, waardoor enerzijds grotere winkels waaronder supermarkten zijn verplaatst naar grootschalige locaties aan de rand van de binnenstad en anderzijds veel met name ketens zijn verdwenen uit Terneuzen. Uit een analyse is gebleken dat van de winkelketens die in 2010 in de binnenstad van Terneuzen waren gevestigd, in 2023 ongeveer 70% was verdwenen, terwijl het totaal aantal ketens met 50% is afgenomen. Deze ontwikkeling illustreert de veranderde functie van de binnenstad en de ontwikkeling in de detailhandel. Per saldo is de omvang van het winkelaanbod in het centrum van Terneuzen tussen 2010 en 2023 met 34% afgenomen, waarbij de voor het centrumgebied/winkelen belangrijkste branchegroep (Mode & luxe artikelen) zelfs met 48% is afgenomen.

Deze afname is groter dan in vergelijkbare binnensteden. 2.1.2 Hoofdrichting ontwikkeling centrum Met het vaststellen van het beleidsdocument “Totaalplan Binnenstad - Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte“ wordt een nieuwe functionele en ruimtelijke zonering voorgesteld, waarmee een nieuw hoofdstuk in de geschiedenis van de binnenstad van Terneuzen wordt ingezet.

8/25

34/54

Figuur 2.1: Functionele en ruimtelijke zonering binnenstad Terneuzen, (uit Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte, Kuiper Compagnons/Twijnstra en& Gudde 2023)

2.2

Zonering centrumgebied

In het beleidsdocument is een visie op de toekomst voor de binnenstad/het centrumgebied van Terneuzen uitgewerkt in de profilering van de deelgebieden of zones van de binnenstad, met elk een eigen 'kleur' en een duidelijk programmatisch profiel.

9/25

35/54

Figuur 2.2: zonering binnenstad Terneuzen, (uit Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte, Kuiper Compagnons/Twijnstra en& Gudde 2023) Het betreft: a. De zone winkels: Het beoogde kernwinkelgebied omvat de Noordstraat (tot aan de Walstraat) en de Havenstraat (”de winkelhaak”) en loopt van de Schuttershof naar het stadhuis. In dit gebied is een mix van (vooral kleinschalige) winkels (inclusief kleinschalige passanten of thema supermarkten tot 600 m² bvo), horeca en andere (kleinschalige) stedelijke functies gewenst. Waar het kan wordt wonen op de verdieping gestimuleerd om de levendigheid en sociale controle te versterken. Wonen op de begane grond is echter niet toegestaan. b. De zone horecahart: De Markt vormt de huiskamer van Terneuzen en is sinds de herinrichting een aantrekkelijk horecaplein, waar de evenementen en activiteiten samenkomen en van elkaar profiteren. De weekmarkt op de Markt is een extra trekker voor de binnenstad, waarbij er sprake is van synergie tussen de weekmarkt en centrumvoorzieningen. Oud-Terneuzen vult dit mooi aan met zijn charmante wereld van steegjes met kleinschalige horeca en wonen. De focus van dit gebied is gericht op een concentratie van horeca met terrassen, en ondersteunend daaraan ook ruimte voor winkels en ateliers of werkruimtes.

Het plein heeft naast de terrasfunctie ook een belangrijke ontmoetings- en verblijfsfunctie en biedt ruimte aan kleinschalige stedelijke evenementen en de weekmarkt. Op de verdieping stimuleren we wonen om de levendigheid en veiligheid te vergroten. Wonen op de begane grond is niet toegestaan. c. De zone dagelijkse voorzieningen: Aan de zuidzijde van de binnenstad bij de Axelse Dam vormt het gebied Schuttershof het boodschappengebied van de binnenstad. Dit gebied/winkelcentrum onderscheid zich door de grootschaligheid van de binnenstad. Schuttershof is een ontvangstdomein van de binnenstad en goed bereikbaar. Hier worden de auto's en fietsen opgevangen. In dit gebied zijn detailhandel, inclusief (grootschalige) supermarkten (groter dan 600 m² bvo), horeca en andere centrumfuncties op de begane grond gewenst. Wonen op de begane grond is niet toegestaan.

10/25

36/54

d. De zone cultuur: Het gebied Nieuwstraat – Schelde Theater vormt de beoogde cultuurzone. Het Arsenaalgebouw dat in dit gebied ligt, is één van de blikvangers van de binnenstad en vertelt een uniek verhaal over de historie van de binnenstad van Terneuzen. Het omvormen naar een culturele trekker vormt een grote impuls voor het ontwikkelen van het Cultuurkwartier en de binnenstad als bestemming voor bewoners en toeristen. In dit gebied zijn van oudsher al diverse culturele voorzieningen geconcentreerd, zoals het Scheldetheater, de bioscoop en het schoolmuseum 'Schooltijd', maar ook horeca. Het Cultuurkwartier/de zone cultuur betreft functioneel een combinatie van culturele voorzieningen, horeca die daarbij hoort, andere functies die het gebiedsprofiel ondersteunen en wonen. Op de begane grond kunnen diverse functies komen, zoals ateliers, broedplaatsen, een museum, oefenruimtes voor muziek, kleinschalige podia, ondersteunende horeca, boetiekhotel, kleinschalige leisure, cultuurgerelateerde winkels, etc. Dit houdt qua winkels in dat in dit gebied uitsluitend winkelbranches zijn toegestaan die ondersteunend zijn aan het cultuurprofiel van dit gebied en die daardoor niet concurrerend zijn met de zone winkels. Zelfstandige woningen zijn op de begane grond niet toegestaan, maar wordt gestimuleerd op verdieping. e.

De zone binnenstedelijk wonen: In dit gebied (het huidige ABS complex/deel van de Noordstraat en het historische noordzijde van de oostelijke kanaalarm) is stedelijk wonen voorzien. Het betreft voor het voormalige ABC complex/deel Noordstraat een transformatie van winkels naar stedelijk wonen (en evt. kleinschalig werken). Voor het gebied ten noorden van de Oostelijke kanaalarm wordt het huidige profiel bestendigd en versterkt. f. De zone “groen wonen en maatschappelijke voorzieningen”: Aan de stoere zuidzijde aan het water in de groene ruimte ontstaat een aantrekkelijke plek om te verdichten met stedelijk wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en dienstverlening. Om de binnenstad te introduceren is ondergeschikt daaraan binnen de stapstenen ook ruimte voor kleinschalige stedelijke voorzieningen, zoals kleinschalige daghoreca, een winkeltje of flexkantoor. Bij de Poorten in deze zone zijn mogelijkheden voor stedelijke trekkers die relatief veel mobiliteit en ruimte vragen, zoals het gemeentehuis, winkelcentrum Schuttershof (dagelijkse boodschappen), of een museum(depot), etc. Op de verdieping is met name ruimte voor stedelijk wonen. g. De overige binnenstad: Door alle stedelijke functies te concentreren ontstaat een levendigheid en een compact en herkenbaar centrumgebied. In de rest van de binnenstad zetten we in op hoogwaardig stedelijk wonen.

Beleidsregels leiden niet tot het 'wegbestemmen' van winkels of andere functies. Dit gebeurt door middel van voorliggend bestemmingsplan. In de beleidsregels zijn wel de uitgangspunten voor deze bestemmingsplanaanpassing beschreven. In het huidige kernwinkelgebied is conform het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' op de begane grond vrijwel overal zowel detailhandel (m.u.v. supermarkten) als horeca (cat. 1 en deels cat. 2) mogelijk. Het betreft in totaal ruim 45.000 m² bvo. De verwachting is dat de behoefte aan deze functies op termijn tussen de 28.000 en 30.000 m² bvo zal zijn, waarbij er in het centrumgebied ook ruimte moet zijn voor culturele functies en ambachten/ diensten. Per saldo kan, worden uitgegaan van centrumfuncties met op de begane grond een omvang van circa 35.000 m² bvo. Het is daarom gewenst om, ter ondersteuning van de gewenste centrumstructuur, een levendig centrumgebied en het terugdringen van de leegstand, de plancapaciteit voor detailhandel en horeca te saneren in een aantal gebieden, waar een transformatie naar wonen of andere functies gewenst is.

11/25

37/54

2.2.1 Concentratie detailhandel en horeca in concentrateigebied en horeca gebied Omdat de plancapaciteit voor detailhandel en horeca groter is dan de behoefte en vanuit het functioneren van het centrumgebied concentratie belangrijk is, is het gewenst te komen tot het (op termijn) saneren van niet gebruikte plancapaciteit voor detailhandel en horeca buiten de voor deze functie aangewezen zones, zoals weergegeven in figuur 2.1.

2.3

Juridische planbeschrijving herziening

In paragraaf 1.1 is vermeld dat het onderhavige bestemmingsplan een partiële herziening is van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum'. De partiële herziening bestaat uit een verbeelding met toevoegingen op de verbeelding van het basisplan en een beperkt aantal regels. 2.3.1 Toelichting op de verbeelding De plangrens van de verbeelding volgt de contour van het bestemmingsplan 'Centrum Terneuzen'. Op de verbeelding zijn de volgende gebiedsaanduidingen toegevoegd: 1. overige zone - binnenstedelijk wonen 2. overige zone - cultuur 3. overige zone - overige binnenstad 2.3.2

Toelichting op regels

De regels hebben betrekking op het planologisch ondersteunen van de in het voorgaande beschreven profilering van de verschillende zones uit het Totaalplan, gericht op de volgende aspecten: Is wonen op de begane grond (aan de straatzijde) mogelijk? Zijn alle vormen van detailhandel mogelijk (m.u.v. grootschalige supermarkten supermarkt: groter dan 600 m² bvo)? Zijn grootschalige supermarkten supermarkt mogelijk: groter dan 600 m² bvo) Is horeca mogelijk ((cat. 1 en cat. 2)? Zijn overige stedelijke/centrum functies mogelijk zoals bedrijven voor zover die voorkomen in categorie 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten? Is transformatie naar andere functies dan detailhandel en horeca gewenst, waarbij geen nieuwvestiging van detailhandel of horeca meer mogelijk gemaakt in panden die (gedurende 2 jaar) niet meer als zodanig in gebruik zijn door het saneren van de detailhandels/horeca bestemmingen? In figuur 2.3 is een overzicht gegeven van de invulling van deze aspecten voor de beschreven zones.

12/25

38/54

Figuur 2.3: Visie op de gewenste ruimtelijk functionele structuur/zonering binnenstad Terneuzen De overige regels in deze partiële herziening vloeien rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. Voor de overige regels wordt teruggevallen op de regels van het geldende bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum'. Daarom zijn er geen 'eigen' bestemmingsartikelen opgenomen. De koppeling met de regels uit het geldende bestemmingsplan is gelegd met een Artikel 2 Toepassingsbereik.

2.4

Opbouw van de regels

13/25

39/54

Hoofdstuk 3 3.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

3.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

3.2.1

Vooroverleg en inspraak

De aan dit bestemmingsplan ten grondslag liggende beleidsnotities “Totaalplan binnenstad - Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte “, 20 april 2023 en Uitwerking visie Binnenstad in beleidsregels, 14 december 2023 zijn opgesteld na een uitgebreid participatietraject. Op basis van deze participatie zijn aanpassingen doorgevoerd in de definitieve visie. Uit het vooroverleg zijn geen reacties binnengekomen die hebben geleid tot aanpassingen van het plan. 3.2.2 Zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum, Detailhandel, Horeca en Wonen' is conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend op het plan.

3.3

Vaststelling

14/25

40/54

Paragraaf 2.3 Onderdeel van de eerste zin over het toevoegen van woningen en de relatie met het 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' en de overige verwijzingen naar dit bestemmingsplan zijn verwijderd. Regels Artikel 2 onder b is verwijderd. Artikel 5 Aanvulling bestaande regels 'Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen' is verwijderd.

15/25

41/54

Regels

16/25

42/54

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

1.1 plan Het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum, Detailhandel, Horeca en Wonen' met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPTCT23-VG01 van de gemeente Terneuzen . 1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

17/25

43/54

Artikel 2

Toepassingsbereik

De verbeelding en regels van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' van de gemeente Terneuzen met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPTCT01-VG99 worden herzien zoals aangegeven op de verbeelding en de regels van dit bestemmingsplan. Voor het overige blijven de verbeelding en de regels van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' ongewijzigd van toepassing.

18/25

44/54

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Centrum'

Bestemmingsregels

Aanpassing en aanvulling bestaande regels bestemmingsplan 'Terneuzen

3.1 Toevoeging begrip Aan artikel 1 van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' worden de volgende begrippen toegevoegd: cultuurgerelateerde detailhandel detailhandel die gerelateerd is en ondersteunend is aan het culturele profiel en de culturele functies in het gebied, zoals onder andere detailhandel (conform de Locatus branche-indeling) in de volgende branches (conform de Locatus branche-indeling): antiek, kunsthandel, juwelier (dus ook edelsmid), glas en aardewerk, boekhandel, stripboeken, posters/kaarten, meubelen en woondecoratie. Detailhandel in dagelijkse goederen, mode en schoenen zijn in ieder geval uitgesloten. kleinschalige detailhandel detailhandel als nevenactiviteit van wonen. supermarkt een zelfbedieningszaak in goederen met hoofdzakelijk een grote verscheidenheid aan levens- en genotsmiddelen, met een omvang van minimaal 600 m² bvo. 3.2 Aanpassing artikel 4 Centrum-1 a. Artikel 4.1 sub a onder 1 van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' wordt vervangen door: "1.

detailhandel, met uitzondering van supermarkten, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone - binnenstedelijk wonen', 'overige zone - cultuur' en 'overige zone - overige binnenstad' het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel niet mag worden hervat, indien dit gebruik gedurende een onafgebroken periode van ten minste twee jaar gestaakt is geweest, tenzij het gebruik cultuurgerelateerde detailhandel betreft." b. Artikel 4.1 sub a onder 5 van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' wordt vervangen door: "5. horeca voor zover deze voorkomt in categorie 1 van de Staat van Horeca-activiteiten, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - binnenstedelijk wonen' het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca niet mag worden hervat, indien dit gebruik gedurende een onafgebroken periode van ten minste twee jaar gestaakt is geweest." 3.3 Aanpassing artikel 7 Detailhandel a. Artikel 7.1 sub a onder 1 van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' wordt vervangen door: "1. detailhandel op de begane grond, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone -

19/25

45/54

binnenstedelijk wonen' en 'overige zone - overige binnenstad' het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel niet mag worden hervat, indien dit gebruik gedurende een onafgebroken periode van ten minste twee jaar gestaakt is geweest." 3.4 Aanpassing artikel 10 Gemengd-1 a. Artikel 10 sub a onder 1 van het bestemmingsplan 'Terneuzen Centrum' wordt vervangen door: "1. detailhandel, met uitzondering van supermarkten, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - cultuur' en 'overige zone - overige binnenstad' het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel niet mag worden hervat, indien dit gebruik gedurende een onafgebroken periode van ten minste twee jaar gestaakt is geweest, tenzij het gebruik cultuurgerelateerde detailhandel betreft."

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14112166/1