2024-05-22 - 2. 2023 BW 00312 Principebesluit college 28 maart 2023

College van burgemeester en wethouders Besluit

7

GOEDGEKEURD Zitting van 28 maart 2023 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 89860

2023_BW_00312

Principeverzoek voor het toevoegen van een woning en het uitbreiden van de minicamping, Hof van Autriche, Graafjansdijk A83 Westdorpe

Samenstelling Aanwezig: de heer Erik Merrienboer, van, burgemeester; de heer Frank Hulle,van, wethouder; de heer Jurgen Vervaet, wethouder; de heer Laszlo Voorde,van de, wethouder; de heer Jeroen de Buck, wethouder; de heer Steven Waal,de, gemeentesecretaris Afwezig: mevrouw Sonja Suij, wethouder Auteur Ernst Willemkens Portefeuillehouder Frank Hulle,van Overeenstemming met Team Vergunningen en Handhaving Besluit Besluitpunt 1 Het college besluit om in principe planologische medewerking te verlenen aan het toevoegen van een woning, het uitbreiden van de minicamping en het toestaan van bedrijfsmatige activiteiten. Besluitpunt 2 Het college besluit om in principe in te stemmen met het plaatsen van een tijdelijke woning als de vergunning voor de nieuwe woning is verleend. Besluitpunt 3 Het college besluit de initiatiefnemer te informeren over dit besluit met bijgevoegde conceptbrief.

1/23

Wat is de aanleiding? Initiatiefnemer heeft een voormalige historische boerderij (Hof van Autriche) in eigendom met woning, voormalige landbouwschuren en een minicamping. Het erf ligt in de Autrichepolder ongeveer 150 meter ten noorden van de Graafjansdijk (zie bijlage 1). De grootste van de drie schuren staat op de rijksmonumentenlijst. Initiatiefnemer heeft de bestaande, moderne woning om privé-redenen verkocht. De omringende gronden, schuren en camping heeft zij wel in eigendom gehouden. Initiatiefnemer houdt en fokt ook, op kleine schaal, schapen. De schapen lammeren af in het oostelijke deel van de monumentale schuur. Het erf is rondom voorzien van erfbeplanting waaronder een aantal monumentale bomen. Om de bedrijfsmatige activiteiten voort te zetten is het wenselijk om een extra woning te realiseren in één van de bestaande schuren. Op de betreffende percelen is het bestemmingsplan Buitengebied van toepassing. Het bestemmingsplan voorziet in een wijzigingsbevoegdheid om extra woningen toe te staan met het oog op het behoud van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. De minicamping heeft nu 15 plaatsen. Het verzoek is dit uit te breiden naar 25. Initiatiefnemer wenst verder tijdelijk te kunnen wonen op de camping met als doel om vanuit deze woning de verbouw van de schuur op te volgen, de camping te beheren en de dieren te verzorgen.

Wat willen we bereiken? Behouden van cultuurhistorisch waardevol bebouwing en erf met gebruikmaking van de binnenplanse wijzigings- en afwijkingsmogelijkheden. Argumenten 1.1 De extra woning en de bedrijfsmatige activiteiten kunnen bijdragen aan behoud van de schuren. Het erf had oorspronkelijk een agrarische functie. Als de schuren niet gebruikt worden neemt meestal ook het onderhoud af wat uiteindelijk kan leiden tot verlies van de schuren. Door het bestaande gebruik als camping en schapenfokkerij voort te zetten en de houten schuur te verbouwen tot woning blijven de gebouwen een functie behouden. Dit draagt bij aan behoud van de schuren en daarmee ook aan het historisch karakter van het boerenerf. 1.2 Het verzoek kan voldoen aan de voorwaarden om het bestemmingsplan ter plaatse te wijzigen. Het bestemmingsplan maakt het onder voorwaarden mogelijk om maximaal twee woningen toe te voegen in een cultuurhistorische waardevol pand op de gronden met de aanduiding 'cultuurhistorisch waardevolle gebouwen' ten behoeve van het behoud van de cultuurhistorische of monumentale waarde van het betreffende gebouw. Op het erf staan drie oude schuren. De bedoeling is de houten schuur te verbouwen en binnen het bestaande gebouw en volume de nieuwe woning te realiseren. De beschikbare ruimte in de schuur is ruim voldoende voor een woning.

De bedoeling is de wanden te herstellen naar de bestaande toestand met een zwarte houten gevelbekleding en op het dak nieuwe beplating aan te brengen in plaats van de bestaande golfplaten (deels al uitgevoerd, zie foto’s bijlage 1). Een ontwerp is nog niet beschikbaar maar wij verwachten dat het mogelijk is een passend ontwerp te maken met respect voor het schuurkarakter. Dit moet dus nog nader beoordeeld worden. 1.3 Het uitbreiden van de camping past binnen de afwijkingsmogelijkheden van het bestemmingsplan. De camping is gunstig gelegen op een rustige en sfeervolle locatie. Het bestemmingsplan regelt dat de minicamping onder voorwaarden uitgebreid kan worden tot maximaal 25 plaatsen. Aannemelijk is dat aan de voorwaarden voldaan kan worden. De camping is

2/23

landschappelijk ingepast door ruime groenvoorziening. De grootte van de bestaande camping blijft ongewijzigd. Er is ruimte genoeg voor de extra plaatsen zonder uitbreiding. 2.1 In vergelijkbare situaties staan we een tijdelijke woning toe ter overbrugging van de bouwperiode van de nieuw woning. Initiatiefnemer wil tijdelijk op de camping verblijven in een caravan totdat de nieuwe woning gereed is. Voor initiatiefnemer heeft dit naast een praktisch voordeel ook een financieel voordeel omdat dan de bestaande woning al betrokken zou kunnen worden door de nieuwe eigenaren. Het is gebruikelijk dat we als gemeente pas meewerken aan een tijdelijke toestemming als de vergunning voor de nieuw te realiseren woning is verleend. Ons advies is om daar aan vast te houden. Kanttekeningen 1.1 Het bedrijfsmatig houden van dieren is een bestaande activiteit waarvoor u nog geen toestemming hebt gegeven. Initiatiefnemer houdt en fokt al jaren bedrijfsmatig, op kleine schaal, schapen. Deze activiteit heeft initiatiefnemer in het verleden gemeld met een melding Activiteitenbesluit (milieu) maar initiatiefnemer heeft nooit toestemming gevraagd om op dit punt af te wijken van het bestemmingsplan. De reden hiervoor is dat het niet bekend was bij initiatiefnemer. Uit de beoordeling blijkt dat het gaat om kleinschalig houden en fokken van schapen.

Op grond van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid kunt u medewerking verlenen aan een nieuwe economische drager (NED-regeling). Het gaat om een kleinschalige agrarische activiteit, die naar aard en omvang gelijk is te stellen aan de activiteiten genoemd in de lijst met nieuwe economische dragers. Er vindt geen uitbreiding plaats van bebouwing. Aannemelijk is dat aan de voorwaarden om af te wijken kan worden voldaan. Dit nemen we op als voorwaarde. 1.2 Verkoop bestaande woning kan leiden tot beperkingen bedrijfsmatig gebruik. Het bedrijfsmatig gebruik voor fokken van dieren en de minicamping kan overlast veroorzaken voor de nieuwe eigenaren van de bestaande woning. De aspecten geur en geluid zijn daarbij relevant. Initiatiefnemer heeft een geuronderzoek laten uitvoeren waaruit blijkt dat met een aantal aanpassingen voldaan kan worden aan de normen voor geur. Het geluidsonderzoek laat initiatiefnemer in een volgende fase van de plannen uitvoeren. 1.3 Afsplitsen van bestaande woning bij een erf is geen grond om nieuwe woning toe te staan. Doordat de bestaande woning die bij het erf hoort recent verkocht is, lijkt dit de aanleiding te zijn voor het verzoek voor een nieuwe woning in de schuur. Dat is echter niet de basis onder de beoordeling. Die is gelegen in de voorwaarden voor de binnenplanse afwijking.

Met het oog op het behoud van de cultuurhistorische bebouwing is het mogelijk om de woning toe te voegen. Het wel of niet aanwezig zijn van de bestaande woning, en het eigendom daarvan, is daarbij niet bepalend. Ook als de woning niet verkocht zou zijn had een verzoek voor een toe te voegen woning ten behoeve van het behoud van cultuurhistorische bebouwing gekund. Wat mag het kosten? Voor de gemeente zijn er aan deze planologische medewerking geen kosten verbonden. De kosten voor het opstellen van de wijziging bestemmingsplan en de ambtelijke kosten voor de procedures zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Wat gaan we ervoor doen? We gaan de initiatiefnemer informeren via bijgevoegde brief. Bijlagen 1. bijlage 1 kaarten met situering en foto's .pdf 3/23

2. bijlage 2 principeverzoek.pdf 3. bijlage 3 aanvulling op verzoek.pdf 4. bijlage 4 uitgaande brief.pdf

4/23

Bijlage 1 bij advies Graafjansdijk A 83 Westdorpe 89860 / W-VOV220055

Ligging plangebied in de Autrichepolder Westdorpe

Overzicht bestaande erf met beplanting en aanduiding beoogde te verbouwen schuur. Links (1) de bestaande te verkopen woning Midden (2) de drie historische schuren waarvan de meest zuidelijke (3) een rijksmonument is waarin de schapen lammeren. Het rode rechthoekje (4) geeft het gedeelte aan van de schuur dat verbouwd wordt tot woning. Het voorste gedeelte ervan is in gebruik als sanitair voorziening voor de minicamping Rechts (5) de bestaande minicamping.

5/23

Bijlage 1 bij advies Graafjansdijk A 83 Westdorpe 89860 / W-VOV220055

Voormalige middelste schuur (4). Deze schuur is minder geschikt om tot woning te verbouwen vanwege de beperkte hoogte onder de verdiepingsvloer

6/23

Bijlage 1 bij advies Graafjansdijk A 83 Westdorpe 89860 / W-VOV220055

Ingang sanitair camping in houten schuur

Zijgevel houten schuur (4) linker deel is locatie beoogde woning

7/23

Bijlage 1 bij advies Graafjansdijk A 83 Westdorpe 89860 / W-VOV220055

Foto schuur bestaand

Rijksmonument (3) met links het gedeelte voor het lammeren

8/23

Bijlage 1 bij advies Graafjansdijk A 83 Westdorpe 89860 / W-VOV220055

Impressie bestaande camping en erfbeplanting (5)

9/23

Sint Janstraat 6b 4565 EN Kapellebrug T: +31 (0)6 – 53 755 844 E: info@dekoster-ro.nl W: dekoster-ro.nl

Gemeente Terneuzen College van B&W Postbus 35 4530 AA Terneuzen

Kapellebrug, 29-12-2021

Betreft:

Principeverzoek extra woning in cultuurhistorisch waardevolle schuur op het ‘Hof van Autriche’

Geacht college, Aan de noordzijde van Westdorpe ten noorden van de Graafjansdijk liggen een aantal cultuurhistorisch waardevolle boerderijen, één daarvan is het ‘Hof van Autriche’ op het adres Graafjansdijk A 83. Deze boerderij is aangewezen als een Rijksmonument.

Het geheel bestaat uit de kadastrale percelen SAS M 881 en SAS M 1133. Dit principeverzoek richt zich op het kadastrale perceel SAS M 1133.

10/23 IBAN: NL13 ASNB 0781 1076 87

KVK NR: 71248129

BTW NR: NL151111418B02

Sint Janstraat 6b 4565 EN Kapellebrug T: +31 (0)6 – 53 755 844 E: info@dekoster-ro.nl W: dekoster-ro.nl

In voorliggend principeverzoek verzoeken wij u medewerking te verlenen aan de realisatie van een woning in één van de bestaande monumentale schuren. Wij lichten in deze brief het verzoek toe. Monumentale en cultuurhistorische waarde Het perceel bestaat uit een forse boerenhoeve, met een woonhuis en meerdere schuren los van elkaar. Het vernieuwde woonhuis valt niet onder de monumentale bescherming. Het voormalige boerenerf is te bereiken via een lange oprijlaan vanaf een dijk en is omgeven door weiden. Aan de ingang van de oprijlaan staan twee hardstenen Oostenrijkse grenspalen uit de periode 1612-1621. De twee oude schuren dateren uit de 17e / 18e eeuw. Op het perceel staat tevens een varkenshok, een houten schuurtje en enkele kleine schuurtjes. Individueel hebben de gebouwen een monumentale waarde. Echter, de beide dwars op elkaar staande schuren met naastliggend authentiek varkenshok vormen gezamenlijk een bijzonder fraai historisch ensemble. In het Rijksmonumentenregister is het ingeschreven met kenmerk 33049. In het Omgevingsplan Zeeland 2018 is het perceel aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Tot slot is in het bestemmingsplan het erf eveneens aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Het plan Op het perceel is een paarden- en schapenfokkerij aanwezig en een mini-camping. De bestaande woning van het erf wordt afgesplitst van de rest van het bedrijf.

De huidige eigenaresse van de schapenfokkerij en de mini-camping zal deze activiteiten voort zetten, waarbij de mini-camping wordt uitgebreid van 15 naar 25 plaatsen. Juist vanwege het relatief kleinschalige karakter van deze activiteiten, waarbij er geen sprake is van personeel, is het gewenst dat de eigenaresse woonachtig is nabij deze bedrijfsactiviteiten. De eigenaresse is voornemens om de vanaf de straat gezien tweede schuur op het perceel te verbouwen tot woning. Deze schuur is aan de straatzijde gemetseld en aan de andere zijde voorzien van zwartgeteerde houten delen met een witte belijning en een stenen plint. De schuur heeft een schilddak met wolfseind dat bestaat uit golfplaten. Boven de twee dwarse delen met mandeur is het dak opgewipt.

11/23 IBAN: NL13 ASNB 0781 1076 87

KVK NR: 71248129

BTW NR: NL151111418B02

Sint Janstraat 6b 4565 EN Kapellebrug T: +31 (0)6 – 53 755 844 E: info@dekoster-ro.nl W: dekoster-ro.nl

Provinciaal beleid Het perceel is gelegen in het buitengebied van de gemeente Terneuzen. Voor het toevoegen van woningen in het buitengebied dient te worden voldaan aan bijlage C behorende bij artikel 2.7 van de provinciale omgevingsverordening 2018. Onder 1 in deze bijlage staat dat woningen buiten stedelijk gebied kunnen worden toegevoegd, wanneer wordt voldaan aan de zogenaamde ‘rood voor rood’ regeling. Onder deze categorie vallen de mogelijkheden voor het benutten van cultuurhistorisch waardevolle voormalige agrarische boerderijen in het landelijk gebied zoals aangegeven in bijlage 12 uit de omgevingsverordening. Het perceel ‘Hof van Autriche’ is in bijlage 12 opgenomen als cultuurhistorische waardevolle bebouwing. Het provinciale ruimtelijke beleid staat het toevoegen van een woning in één van de cultuurhistorische waardevolle schuren op het erf toe. Gemeentelijk beleid Het perceel is gelegen binnen de werking van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Terneuzen. Het perceel is hierin bestemd als ‘wonen’, met de functieaanduiding ‘verblijfsrecreatie’. Op het perceel is tevens de dubbelbestemming ‘waarde archeologie – 3’ en de gebiedsaanduidingen ‘geluidzone industrie – 6’ en ‘cultuurhistorisch waardevolle gebouwen’ aanwezig. Tevens zijn de facetbestemmingsplan ‘parkeren’ en ‘wonen’ van toepassing.

12/23 IBAN: NL13 ASNB 0781 1076 87

KVK NR: 71248129

BTW NR: NL151111418B02

Sint Janstraat 6b 4565 EN Kapellebrug T: +31 (0)6 – 53 755 844 E: info@dekoster-ro.nl W: dekoster-ro.nl

Het facetbestemmingsplan ‘wonen’, staat op het perceel uitsluitend het bestaande aantal woningen toe. Het toevoegen van een woning past dus niet rechtstreeks binnen de voorschriften van dit bestemmingsplan. Voorschriften met betrekking ‘cultuurhistorisch waardevolle gebouwen’ zijn vastgelegd in artikel 58 lid 3 van het geldende bestemmingsplan. Onder sub 5 zijn voorwaarden opgenomen die binnen deze bebouwing een extra woning toe staan. In dit principeverzoek toetsen wij reeds aan deze voorwaarden. a. het aantal nieuwe wooneenheden bedraagt na wijziging ten hoogste twee, het totaal aantal wooneenheden ten hoogste drie; b. per woning zijn bijgebouwen en overkappingen toegestaan met een gezamenlijk oppervlak overeenkomstig het bepaalde in 22.2; de goothoogte respectievelijk bouwhoogte bedraagt ten hoogste 3 m respectievelijk 6 m; c. indien noodzakelijk kan ook de begrenzing van het bouwvlak worden aangepast; d. op het perceel wordt in de eigen parkeerbehoefte voorzien; e. wijziging wordt slechts toegepast voor zover sprake is van ruimtelijke kwaliteitswinst in de vorm dat de bestaande cultuurhistorische of monumentale waarde van het pand en het karakter van het erf in stand blijft, wordt hersteld of versterkt; alvorens wijziging toe te passen vragen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies aan de monumentencommissie; f.

wijziging leidt niet tot een toename van de bestaande bouwmassa bij een cultuurhistorische waardevol pand; g. een nieuwe woning is niet toegestaan binnen een afstand van 80 m aan weerszijden van de buitenste kabel van de hoogspanningsverbinding met de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding - 2 of binnen een afstand van 40 m aan weerszijden van de buitenste kabel van de hoogspanningsverbinding met de bestemming Leiding Hoogspanningsverbinding - 1; h. er wordt voldaan aan de Wet Geluidhinder; i. inzicht wordt gegeven en rekening wordt gehouden met de externe veiligheidsaspecten van nabijgelegen leidingen waarbij nieuwe beperkt kwetsbare en kwetsbare objecten binnen 10 -6 risico-contouren niet zijn toegestaan; j. wijziging wordt slechts toegepast als ter plaatse van de nieuwe wooneenheden sprake is van een goed woon- en verblijfsklimaat; alvorens wijziging toe te passen vragen burgemeester en wethouders hierover schriftelijk advies aan de milieudeskundige; k. medewerking wordt slechts verleend als een privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten over de aanleg, het beheer en het onderhoud van de ruimtelijke kwaliteitswinst;

13/23 IBAN: NL13 ASNB 0781 1076 87

KVK NR: 71248129

BTW NR: NL151111418B02

Sint Janstraat 6b 4565 EN Kapellebrug T: +31 (0)6 – 53 755 844 E: info@dekoster-ro.nl W: dekoster-ro.nl

l.

wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen; m. er wordt slechts toepassing gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid indien ook toepassing is of wordt gegeven aan het bepaalde in artikel 3.7.3, 4.7.3, 5.7.4, 6.7.2 of 8.6.1 met inachtname van het bepaalde onder n; n. de wijzigingsbevoegdheid kan ook worden toegepast voor bouwpercelen met de bestemming Wonen. Ad a. Hieraan wordt voldaan, er is sprake van het toevoegen van één extra woning. In de eindsituatie zijn er op het erf ten hoogste twee woningen aanwezig; Ad b. Hieraan zal worden voldaan; Ad c. Het bouwvlak hoeft niet te worden uitgebreid voor deze ontwikkeling; Ad d. Gelet op de oppervlakte van het perceel, kan parkeren ruimschoots op eigen terrein worden opgelost; Ad e. De eigenaresse is voornemens om de schuur te renoveren met behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden; Ad f. De woning wordt gerealiseerd binnen de bestaande omvang van de schuur; Ad g. Binnen 80 meter van de nieuw te realiseren woning zijn geen hoogspanningsleidingen aanwezig; Ad h. Zie volgende paragraaf in dit principeverzoek; Ad i. De dichtstbijzijnde inrichting of transportroute waarbij externe veiligheid van toepassing is, is een aardgasleiding aan de zuidzijde van Westdorpe. Het Hof van Autriche ligt op ruime afstand van deze leiding.

Externe veiligheid zal geen belemmering vormen voor een extra op te richten woning; Ad j. In de op te stellen partiële herziening van het bestemmingsplan zal nader ingegaan worden op de omgevingsaspecten. Vooralsnog worden geen belemmerende aspecten verwacht; Ad k. De eigenaresse is bereid om een privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente af te sluiten, waarin genoemde aspecten zijn vastgelegd; Ad l. In de directe nabijheid van het perceel zijn geen actieve bedrijven gelegen. De ontwikkeling zal niet leiden tot een aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende percelen. Dit zal in de op te stellen herziening van het bestemmingsplan nader worden gemotiveerd; Ad m. De huidige bestemming is ‘wonen’, dit punt is niet van toepassing op onderhavige ontwikkeling; Ad n. Hier is sprake van. Naar aanleiding van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat kan worden voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden uit het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied’. Onderdeel h. wordt hieronder nader toegelicht. Wet geluidhinder Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, waarbij sprake is van de realisatie van een geluidgevoelig object, zoals een woning, moet worden getoetst aan de Wet geluidhinder. In 14/23 IBAN: NL13 ASNB 0781 1076 87

KVK NR: 71248129

BTW NR: NL151111418B02

Sint Janstraat 6b 4565 EN Kapellebrug T: +31 (0)6 – 53 755 844 E: info@dekoster-ro.nl W: dekoster-ro.nl

de Wet geluidhinder is bepaald hoe voor een gebied waar een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt dient te worden omgegaan met geluidhinder als gevolg van wegverkeer, industrie en spoorwegen. Gelet op de ligging ten opzichte van wegen en spoorwegen is het niet aannemelijk dat dit verkeer een te hoge geluidsbelasting op zal leveren voor de te realiseren woning. Wel is de locatie gelegen binnen een geluidszone van de industrieterreinen Poel- en Ghelinckpolder. Artikel 58.1 van het geldende bestemmingsplan staat de oprichting van nieuwe geluidsgevoelige objecten in deze geluidszone niet toe. Gelet op de ligging aan de buitengrens van de geluidszone en de uitbreidingslocaties aan de westzijde van Westdorpe, welke eveneens (met hogere grenswaarden) zijn gerealiseerd, zoals de woningbouw aan de Vissersverkorting en aan de Passluis. Om medewerking te kunnen verlenen aan de realisatie van een woning in de cultuurhistorische schuur op het Hof van Autriche, zal een akoestisch onderzoek moeten uitwijzen of medewerking aan het initiatief kan worden verleend door middel van een besluit hogere grenswaarden. Alvorens opdracht te geven tot het uitvoeren van het akoestisch onderzoek, vraagt de initiatiefneemster eerst uw principestandpunt ten aanzien van het initiatief. Het is bij haar bekend dat u bij het nemen van een principebesluit een voorbehoud kunt maken ten aanzien van akoestiek.

Overige afwegingen Het ‘Hof van Autriche’ is een uitzonderlijk erf binnen de gemeente Terneuzen. De status van Rijksmonument bevestigt dit alleen maar. Maar ook de ligging tegen het natuurgebied de ‘Passluis’ aan de achterzijde maakt het plaatje compleet, waarbij je echt het gevoel hebt meer dan een eeuw terug in de tijd te stappen. Dankzij de bestaande mini-camping blijft dit pareltje niet verborgen. Met een mini-camping en een schapen- en paardenfokkerij zijn op het erf activiteiten aanwezig die qua aard en omvang passen bij het monumentale karakter van de bebouwing. De omvang van de aanwezige schuren is gezamenlijk echter te groot voor de bedrijfsactiviteiten ter plaatse. Het onderhouden en herstellen van de bebouwing is een kostelijke affaire. Het omvormen van één van de drie aanwezige grote schuren tot een woonhuis zal niet alleen zorgen dat de overige vierkante meters schuur beter in verhouding zijn tot de omvang van de bedrijfsactiviteiten, maar tevens dat de kwaliteit van de om te vormen schuur zal verbeteren en er uiteindelijk ook verhoudingsgewijs meer budget is om de overige gebouwen op het erf te onderhouden. De mini-camping en de fokkerij hebben een omvang dat deze door de eigenaresse kunnen worden uitgevoerd. Het is echter wel noodzakelijk in bijvoorbeeld de lammerperiode, of het toeristenseizoen dat aanwezigheid en toezicht continu noodzakelijk is.

De extra woning is niet alleen een kostendrager voor het behoud van de monumentale gebouwen, het heeft tevens een bedrijfsmatige noodzaak.

15/23 IBAN: NL13 ASNB 0781 1076 87

KVK NR: 71248129

BTW NR: NL151111418B02

Sint Janstraat 6b 4565 EN Kapellebrug T: +31 (0)6 – 53 755 844 E: info@dekoster-ro.nl W: dekoster-ro.nl

Wij hopen op een spoedig en positief standpunt van uw college. Uiteraard zijn mevrouw Bezemer en ondergetekende altijd bereid om deze plannen nader aan u toe te lichten. Met vriendelijke groet,

Tom de Koster

16/23 IBAN: NL13 ASNB 0781 1076 87

KVK NR: 71248129

BTW NR: NL151111418B02

Sint Janstraat 6b 4565 EN Kapellebrug T: +31 (0)6 – 53 755 844 E: info@dekoster-ro.nl W: dekoster-ro.nl

Gemeente Terneuzen College van B&W De heer Ernst Willemkens Postbus 35 4530 AA Terneuzen

Kapellebrug, 12-08-2022

Betreft:

Addendum op principeverzoek extra woning in cultuurhistorisch waardevolle schuur op het ‘Hof van Autriche’

Geacht college, In aanvulling op het eerder ingediende principeverzoek voor de bouw van een extra woning op het ‘Hof van Autriche’ aan de Graafjansdijk A 83 te Westdorpe, wensen wij hierbij extra informatie toe te voegen aan het verzoek. Locatie toe te voegen woning gewijzigd In het eerder ingediende principeverzoek werd aangegeven om de extra woning toe te voegen in het zogenaamde wagenhuis. Inmiddels is gebleken dat dit pand hiervoor niet geschikt is. Het gebouw is in feite te laag om te voldoen aan de huidige wettelijke eisen, alsmede om voldoende gebruikscomfort te creëren. Het verbouwen van deze schuur tot woning zou een te grote impact hebben op het cultuurhistorische karakter van de schuur. Daarom is gekozen om de achterste schuur op het erf tot woning te verbouwen. Deze schuur heeft een hogere hoogte, waardoor deze fysiek beter geschikt is om tot woning te verbouwen. Indien u besluit medewerking te verlenen aan het initiatief, zal een plan worden opgesteld door een architect met ervaring met dit soort projecten. Tijdelijke woning De huidige woning staat inmiddels te koop. In afwachting van uw besluit en de verbouwing, wenst de initiatiefneemster een tijdelijke woning op het erf te plaatsen. Doel is om vanuit deze woning de verbouw van de schuur op te volgen, alsmede de camping te beheren en de beesten te verzorgen.

De tijdelijke woning wordt in de uiterste hoek van het erf geplaatst, zodat deze ruimtelijk nauwelijks impact heeft op de historische uitstraling van het gebied. Op onderstaande luchtfoto is de locatie voor de woning in de schuur in rood aangegeven en voor de tijdelijke woning in blauw.

17/23 IBAN: NL13 ASNB 0781 1076 87

KVK NR: 71248129

BTW NR: NL151111418B02

Sint Janstraat 6b 4565 EN Kapellebrug T: +31 (0)6 – 53 755 844 E: info@dekoster-ro.nl W: dekoster-ro.nl

Schapenfokkerij en milieuafstanden De afstand van de bestaande schuur, tot de nieuwe woning is 20 meter. Op basis van de VNG-richtlijnen wordt niet aan de richtafstand van veehouderij voldaan. Echter, gelet op de beperkte omvang van de aanwezige fokkerij wordt niet uitgesloten dat deze richtlijn sterk verkleind kan worden. Daarnaast kan op basis van de aanstaande Omgevingswet worden afgeweken van richtafstanden, indien dit passen is in de omgeving. Een nader geuronderzoek zal uitwijzen of aan de richtafstanden kan worden voldaan. Alvorens opdracht te geven om dit geuronderzoek uit te voeren, wenst men eerst van uw college te horen of u een positieve grondhouding heeft voor deze ontwikkeling. Uitnodiging Graag nodigen wij uw college en de behandelend ambtenaren uit voor een toelichting ter plaatse, zodat u een indruk krijgt van dit unieke en monumentale erf binnen de gemeente Terneuzen. Wij hopen op een spoedig en positief standpunt van uw college. Uiteraard zijn mevrouw Bezemer en ondergetekende altijd bereid om deze plannen nader aan u toe te lichten. Met vriendelijke groet,

Tom de Koster 18/23 IBAN: NL13 ASNB 0781 1076 87

KVK NR: 71248129

BTW NR: NL151111418B02

89860 /W-VOV220055

uw brief van : uw kenmerk : ons kenmerk : 89860 /W-VOV220055 contactpersoon : dhr. E.Willemkens telefoon : 06-10929246 e-mail : e.willemkens@terneuzen.nl verzonden :

Aan Hof van Autriche Tav. mevrouw S. Bezemer Graafjansdijk A 83 4554 AH Westdorpe

Terneuzen, datum besluit Betreft: beslissing op principeverzoek Beste mevrouw Bezemer, Op 15 februari 2022 diende De Koster Ruimtelijke Ordening B.V. namens u een principeverzoek in om planologische medewerking te verlenen aan het toevoegen van een woning en het uitbreiden van de minicamping op het adres Graafjansdijk A 83 Westdorpe. Wij hebben in principe besloten medewerking te verlenen aan uw initiatief. Hieronder geven wij een toelichting op ons besluit. Verzoek Uw plan is de bestaande woning te verkopen en voor u zelf een extra woning te realiseren in een bestaande schuur op hetzelfde bouwperceel. Daarnaast verzoekt u om op de bestaande minicamping het aantal plaatsen uit te breiden naar 25 plaatsen binnen de contour van het bestaande campingterrein. Daarnaast blijkt uit uw verzoek dat er sprake is van het bedrijfsmatig houden van dieren (maximaal 50 fokooien). Op 5 september 2022 heeft u uw plannen mondeling verder toegelicht en daarbij is opgemerkt dat er nu alleen nog sprake is van het fokken en houden van schapen. Er zijn nog wel een aantal paarden aanwezig maar de activiteiten met betrekking tot het fokken van paarden zijn beëindigd. Op 28 november 2022 hebben wij een geuronderzoek ontvangen. Op uw verzoek en op uw risico is ingestemd met het op een later tijdstip indienen van een geluidsonderzoek.

Op 14 december 2022 hebben ambtenaren van de gemeente de locatie bezocht. Op 16 februari 2023 zijn de resultaten van het geuronderzoek en de mogelijke oplossingen om te voldoen aan geurnormen met u besproken. Bij het verzoek was geen verbouwplan van de bestaande schuur aanwezig. Dit is dus nog niet beoordeeld. In de aanvulling op het verzoek (addendum dd. 12 augustus 2022) verzoekt u verder om gedurende de bouw van de nieuwe woning tijdelijk op de camping te mogen wonen. Bestemmingsplan In het bestemmingsplan Buitengebied Terneuzen dat ter plaatste geldt, heeft een deel van de betreffende percelen de bestemming ‘Wonen’ met de aanduidingen ‘verblijfsrecreatie’, ’geluidszone-industrie-6’ en ‘cultuurhistorisch waardevolle gebouwen’. Het andere gedeelte heeft de bestemming Agrarisch en de gebiedsaanduiding ‘geluidszone-industrie-6’. De bestaande woning en de schuren bevinden zich binnen de bestemming ‘Wonen’. De minicamping valt deels binnen de bestemming ‘Wonen’ en deels binnen de bestemming ‘Agrarisch’. Binnen de bestemming Wonen met aanduiding ‘verblijfsrecreatie’ is één woning 19/23

89860 /W-VOV220055

toegestaan en een minicamping voor 15 standplaatsen waarvan ten hoogste 3 permanente standplaatsen. Beide percelen hebben de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie 3’. Daaraan is verder (nog) niet getoetst. Daarnaast geldt dat u rekening moet houden het facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen en het facet bestemmingsplan Wonen Terneuzen dat van toepassing is bij wijziging van gebruik, verbouw en nieuwbouw. Beoordeling verzoek Het verzoek is in strijd met het bestemmingsplan vanwege: . Het toenemen van het aantal woningen . De bedrijfsmatige activiteiten binnen een woonbestemming. . Het uitbreiden van het aantal plaatsen op de camping Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied en het facet bestemmingsplan Wonen Terneuzen mag het aantal woningen niet toenemen. Het bestemmingsplan biedt onder voorwaarden de mogelijkheid tot een binnenplanse wijziging van het bestemmingsplan voor de gronden met de aanduiding 'cultuurhistorisch waardevolle gebouwen' door het aantal wooneenheden van een bestemmingsvlak te vergroten. (artikel 58.3.5 bestemmingsplan Buitengebied) Het doel van de wijzigingsbevoegdheid is het behoud van de cultuurhistorische waarde van het gebouw. Het is aannemelijk dat het plan aan de voorwaarden kan voldoen. Het bedrijfsmatig houden en fokken van schapen is in strijd met de bestemming Wonen.

Uit beoordeling is gebleken dat het bedrijfsmatig gebruik in het verleden wel is gemeld als milieu activiteit maar dat het bedrijfsmatig gebruik (ruimtelijk) niet is vergund. Medewerking is mogelijk met een binnenplanse afwijking als u kunt voldoen aan de voorwaarden van het bestemmingsplan voor het vestigen van een Nieuwe Economische Drager (artikel 22.5.1 bestemmingsplan Buitengebied). De toekomstige nieuwe woning zal na afronding van de deze procedure aangemerkt worden als bedrijfswoning voor u als bedrijfsvoerder van de activiteiten voor het houden van dieren en uitbaten van de camping. Het uitbreiden van de camping is in strijd met het bestemmingsplan maar ook daar kan ons college onder voorwaarden binnenplans van afwijken. (artikel 22.5.3 bestemmingsplan Buitengebied) Binnen de geluidszone-industrie zijn geen nieuwe geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, toegestaan. Bij de wijzigingsprocedure voor de extra woning moet u nader onderbouwen dat u kunt voldoen aan de Wet Geluidhinder. De Regionale Uitvoeringsdienst Zeeland heeft het geuronderzoek beoordeeld. De resultaten zijn met u besproken. Op dit moment zijn er twee inrichtingen ( de camping en het houden van dieren) op het perceel aanwezig en een woning die bewoond wordt door de bedrijfsvoerder. Ten aanzien van milieu geeft dit nu geen problemen.

Als u de bestaande woning verkoopt aan een derde partij dan ontstaat er ten aanzien van de Wet milieubeheer een nieuwe situatie namelijk een milieu inrichting op korte afstand van een woning van derden. De milieu aspecten geur en geluid kunnen hierbij beperkingen opleveren voor het gebruik. Ten aanzien van de milieuactiviteit voor het houden van dieren is het van belang dat de afstand tussen deze activiteiten en de toekomstige woning van derden minimaal 50 meter bedraagt. Dit houdt in dat de afstand tussen de bestaande woning en de stal waarin dieren verblijven en de mestplaat minimaal 50 meter moet bedragen. U heeft de gemeente meegedeeld daaraan te kunnen voldoen.

2 20/23

89860 /W-VOV220055

Een beoordeling van het plan door de monumentencommissie zoals in de wijzigingsregels is opgenomen kon nog niet plaatsvinden omdat er nog geen bouwplan beschikbaar is. Gelet op het bovenstaande hebben wij in principe besloten u planologische medewerking te verlenen onder voorwaarde dat u aantoont dat het plan volledig past binnen de voorwaarden die het bestemmingsplan daarvoor stelt. Verder hebben wij besloten om ter overbrugging van de bouwwerkzaamheden in principe in te stemmen met het tijdelijk wonen in een caravan op de camping als wij de vergunning voor de nieuwe woning hebben verleend. U moet hiervoor wel een omgevingsvergunning aanvragen. Procedures en kosten Om de activiteiten planologisch mogelijk te maken zijn er verschillende procedures waar u rekening mee moet houden: a. wijzigingsprocedure bestemmingsplan voor extra woning in schuur op grond van uitgebreide procedure. b. Omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe woning in bestaande schuur; c. Omgevingsvergunning voor activiteit wijzigen monument vanwege het inpandig verbouwen van de rijksmonumentale schuur; d. Omgevingsvergunning om binnenplans af te wijken van het bestemmingsplan voor de activiteit uitbreiden camping; e.

Omgevingsvergunning om binnenplans af te wijken van het bestemmingsplan voor uitvoeren bedrijfsmatige activiteiten (houden schapen kan aangemerkt worden als een overige bedrijfsactiviteit, die naar aard en omvang gelijk te stellen zijn met de NED's zoals vermeld in bijlage 2 van het bestemmingsplan); f. Melding Activiteitenbesluit voor de wijziging van de bedrijfsmatige inrichting (mestplaat + dierenverblijf); g. Een omgevingsvergunning bouwen en afwijken bestemmingsplan om tijdelijk op de camping te wonen gedurende de bouwfase van de nieuwe woning in de schuur. Voor alle procedures geldt dat u moet aantonen of en hoe u kunt voldoen aan de daarvoor geldende voorwaarden. Er zijn mogelijkheden om bepaalde procedures op uw verzoek gecoördineerd voor te bereiden. Aan de procedures zijn voor u kosten verbonden. Starten procedure Indien u na het lezen van deze brief het initiatief wilt voortzetten verzoeken wij u contact op te nemen met bovenvermeld behandelend ambtenaar. Vervolgens zal in een persoonlijk gesprek nadere toelichting op de procedure worden gegeven met betrekking tot uw initiatief. Na het informatieve gesprek en ondertekenen van eventuele (planschade en/of kostenverhaal) overeenkomst tussen u en gemeente kunt u een aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan bij de gemeente indienen.

Principeverzoek 6 maanden geldig Het besluit op dit principeverzoek is 6 maanden geldig. Als er binnen 6 maanden na dagtekening van deze brief geen aanvraag is ingediend gaan wij er vanuit dat het initiatief niet wordt voortgezet. In dat geval sluiten wij het dossier.

3 21/23

89860 /W-VOV220055

Meer informatie Indien u naar aanleiding van dit besluit nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met bovenvermeld behandelend ambtenaar. Wij vertrouwen er op u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Dit besluit is genomen door Burgemeester en Wethouders van Terneuzen, Met vriendelijke groet, teamleider Omgeving en Economie,

ir. J.L.R. Nolson

Vrijwaring Wij wijzen u er op dat wij geen garantie kunnen geven voor het succesvol doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. De Gemeente is gebonden aan haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voortvloeiende uit onder andere wet- en regelgeving. De Gemeente heeft de verplichting om bij het uitoefenen van de publiekrechtelijke bevoegdheden belangen van derden op een zorgvuldige wijze te wegen. De consequentie kan zijn dat het bestemmingsplan daardoor gewijzigd of niet kan worden vastgesteld. Wij zijn hiervoor niet aansprakelijk.

4 22/23

23/23