2024-05-22 - 1. 2022 BW 00732 Principeverzoek voor het realiseren van 16 appartementen aan de Kanaalpolderweg 2 te Philippine BenW

GOEDGEKEURD

College van burgemeester en wethouders Besluit

17

Zitting van 21 juni 2022 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 379575

2022_BW_00732

Principeverzoek voor het realiseren van 16 appartementen aan de Kanaalpolderweg 2 te Philippine

Samenstelling Aanwezig: de heer Erik Merrienboer, van, burgemeester; de heer Frank Hulle,van, wethouder; mevrouw Sonja Suij, wethouder; de heer Jurgen Vervaet, wethouder; de heer Laszlo Voorde,van de, wethouder; de heer Jeroen de Buck, wethouder; de heer Jan Princen, gemeentesecretaris Auteur Jael Kiewiet Portefeuillehouder Frank Hulle,van Programma en/of paragraaf Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing

Besluit Besluitpunt 1 Het college besluit om, onder voorwaarden, medewerking te verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer. Besluitpunt 2 Het college besluit aanvrager op de hoogte te brengen van dit besluit met bijgevoegde conceptbrief.

Wat is de aanleiding? Het verzoek van initiatiefnemer om de bedrijfsloods op het perceel (kadastraal bekend als Sas van Gent, sectie S, nummers 5 en 144) aan de Kanaalpolderweg 2 te Philippine te transformeren naar in totaal 16 appartementen. Bij deze appartementen worden collectieve voorzieningen zoals een moestuin en zwembad gerealiseerd. Aan een van invalswegen van Philippine staat de bedrijfsloods aan de Kanaalpolderweg 2 die is gebouwd rond 1990. Direct erachter begint de woningbouw van de kern Philippine. De bedrijfsactiviteiten in de loods zíjn opgeheven. In het verleden is al een verzoek gedaan om

1/7

op deze locatie 9 grote appartementen te realiseren. Deze procedure is stopgezet omdat er twijfels waren over de nagestreefde hoge kwaliteit. Nu heeft de initiatiefnemer gekozen voor een ontwerp met zestien wooneenheden van circa 150m2. Het nieuwe plan is inmiddels verder uitgewerkt, zodat ook de technische ins en outs die horen bij de ambitie om een oude loods te transformeren naar een duurzaam woongebouw in beeld zijn en zijn ingepast in het ontwerp. Wat willen we bereiken? Een goede ruimtelijke ordening en een verhoging van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de kern Philippine. Argumenten 1.1. Saneren bedrijfsbestemming is een positieve ontwikkeling op deze locatie. Door de bedrijfsbestemming te wijzigen naar een woonbestemming wordt aansluiting gevonden bij de omliggende woonomgeving van het Kanaalpark en de Kanaalweide. Hierdoor is sprake van inbreiding. 1.2. Kwalitatieve toevoeging aan de woningvoorraad van Philippine Appartementen met een dergelijke oppervlakte zijn schaars in de kern Philippine. Door het toevoegen van zestien appartementen vindt een kwaliteitsinjectie in de woningvoorraad van Philippine plaats. Er lopen andere projecten in Philippine maar niet van het woningtype wat binnen dit plan gerealiseerd wordt. Hierdoor zijn geen bezwaren om dit plan doorgang te laten vinden. 1.3.

Behoefte aan appartementen van een dergelijke oppervlakte/prijsklasse In het Locatieonderzoek Zeeuws-Vlaanderen is geconcludeerd dat er in onze gemeente behoefte bestaat aan appartementen met een oppervlakte van boven de 80m2 en een vraagprijs boven de €350.000. Het toevoegen van zestien van zulke appartementen is in lijn met de conclusies uit dit onderzoek. 1.4. Voldoet aan voorwaarde plan van aanpak plancapaciteit Het beoogde plan wordt als kwalitatief gewenst gezien aangezien het gaat om het invullen van leegstaand vastgoed binnen de grens bestaand stedelijk gebied (centrumdorps woonmilieu). Ook het toevoegen van appartementen op een dergelijke locatie wordt als kwalitatief gewenst gezien. 1.5. Mogelijkheid om verhuisbewegingen op gang te brengen Door het toevoegen van appartementen aan de woningvoorraad van Philippine bestaat de mogelijkheid dat senioren verhuizen uit hun grondgebonden koopwoning. Hierdoor komen grondgebonden koopwoningen vrij op de markt voor starters en andere woningzoekenden. 1.6. Sluit aan bij de ambitie uit de regiovisie Om te kunnen groeien naar 125.000 inwoners zijn duizenden extra woningen nodig in onze regio. Een deel van deze woningen zal ook in kernen zoals Philippine landen. Het toevoegen van zestien in appartementen in Philippine biedt de mogelijkheid om ook in de kernen de gewenste groei op gang te brengen.

Kanttekeningen 1.1 onduidelijkheden in exploitatieopzet Een aantal zaken in de bijgevoegde exploitatieopzet vallen op. De initiatiefnemer rekent met een inbreng van de locatie ter waarde van €708.000. Uit gegevens in Key2Informatie blijkt echter dat dit €455.000 is. Dat betekent dat de gedachte opbrengst van de initiatiefnemer 2,5 ton hoger uitvalt dan hij nu aan ons voorgerekend heeft. 1.2 hoge verkoopprijs Initiatiefnemer rekent in de exploitatieopzet met een verkoop van €600.000 per appartement en bedient hiermee dus de dure sector. Of daar voldoende markt voor is zal moeten blijken. 2/7

Door doorschuiving in de markt kan dit toch ook bijdragen aan het beschikbaar komen van woningen lager in de markt. Wat mag het kosten? Indien initiatiefnemer de procedure wil opstarten wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin zijn de wederzijdse rechten en plichten en het kostenverhaal vastgelegd. Wat gaan we ervoor doen? Aanvrager met bijgevoegde conceptbrief op de hoogte brengen dat, onder voorwaarden, medewerking aan zijn verzoek wordt verleend. Bijlagen 1. 379575 Brief principeverzoek Kanaalpolderweg 2 - Philippine.pdf

3/7

Postadres: Postbus 35, 4530 AA Terneuzen Bezoekadres: Stadhuisplein 1, 4531 GZ Terneuzen Telefoon: 14 0115 Vanuit buitenland: +31 115 455 000 E-mail : gemeente@terneuzen.nl Internet: www.terneuzen.nl Bij beantwoording a.u.b. onderwerp, datum en zaaknummer van deze brief vermelden.

uw verzoek van : 8 april 2022 zaaknummer : 379575 contactpersoon : J. Kiewiet telefoon : 14 0115 e-mail : j.kiewiet@terneuzen.nl verzonden :

Aan: de heer R. van Kerkhoff Reinier de Graafstraat 17 5017 GP Tilburg

Terneuzen, 21 juni 2022

Onderwerp: Principeverzoek voor het realiseren van zestien appartementen aan de Kanaalpolderweg 2 te Philippine

Beste meneer van Kerkhoff, Op 8 april 2022 diende u een principeverzoek in om planologische medewerking te verlenen aan het realiseren van zestien appartementen aan de Kanaalpolderweg 2 te Philippine. Wij hebben besloten om, onder voorwaarden, medewerking aan uw verzoek te verlenen. Hieronder geven wij een toelichting op ons besluit. Verzoek U verzoekt om de bedrijfsloods op het perceel (kadastraal bekend als Sas van Gent, sectie S, nummers 5 en 144) aan de Kanaalpolderweg 2 te Philippine te transformeren naar in totaal 16 appartementen. Bij deze appartementen worden collectieve voorzieningen zoals een moestuin en zwembad gerealiseerd. Beoordeling principeverzoek Saneren bedrijfsbestemming is een positieve ontwikkeling op deze locatie. Door de bedrijfsbestemming te wijzigen naar een woonbestemming wordt aansluiting gevonden bij de omliggende woonomgeving van het Kanaalpark en de Kanaalweide. Kwalitatieve toevoeging aan de woningvoorraad van Philippine Appartementen met een dergelijke oppervlakte zijn schaars in de kern Philippine. Door het toevoegen van zestien appartementen vindt een kwaliteitsinjectie in de woningvoorraad van Philippine plaats.

Behoefte aan appartementen van een dergelijke oppervlakte/prijsklasse In het Locatieonderzoek Zeeuws-Vlaanderen is geconcludeerd dat er in onze gemeente behoefte bestaat aan appartementen met een oppervlakte van boven de 80m2 en een vraagprijs boven de €350.000. Het toevoegen van zestien van zulke appartementen is in lijn met de conclusies uit dit onderzoek.

4/7

Procedure en kosten Om af te wijken van het bestemmingsplan volgen wij de procedure voor een omgevingsvergunning afwijkend gebruik. De proceduretijd bedraagt ongeveer 6 maanden. De kosten van deze procedure (proces- en publicatiekosten en kosten opstellen ruimtelijke onderbouwing) schatten wij in tussen de € 7.000,- en € 9.000,-, exclusief eventueel aanvullende onderzoeken die misschien noodzakelijk zijn voor bijvoorbeeld bodem of geluid. Als u zelf opdracht geeft tot het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing schatten wij de kosten in op ongeveer € 4.000,- tot € 5.000,-. Het kostenverhaal leggen wij vast in een met u af te sluiten anterieure overeenkomst. Starten procedure Indien u na het lezen van deze brief het initiatief wilt voortzetten verzoeken wij u contact op te nemen met bovenvermeld behandelend ambtenaar. Vervolgens zal, indien gewenst, in een persoonlijk gesprek nadere toelichting op de procedure worden gegeven met betrekking tot uw initiatief. Na het informatieve gesprek kunt u een aanvraag tot wijziging van het bestemmingsplan bij de gemeente indienen. Zo spoedig mogelijk na ontvangst van uw aanvraag zullen wij een concept-anterieure overeenkomst toezenden en de procedure opstarten. Principeverzoek 6 maanden geldig Het besluit op dit principeverzoek is 6 maanden geldig.

Als er binnen 6 maanden na dagtekening van deze brief geen aanvraag is ingediend gaan wij er vanuit dat het initiatief niet wordt voortgezet. In dat geval sluiten wij het dossier. Meer informatie Wij vertrouwen er op u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Indien u naar aanleiding van dit besluit nog vragen heeft kunt u contact opnemen met bovenvermeld behandelend ambtenaar.

5/7

Dit besluit is genomen door Burgemeester en Wethouders van Terneuzen. Met vriendelijke groet, teamleider Planvorming,

ir. J.L.R. (Lodewijk) Nolson

Vrijwaring Wij wijzen u er op dat wij geen garantie kunnen geven voor het succesvol doorlopen van de bestemmingsplanprocedure. De Gemeente is gebonden aan haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voortvloeiende uit onder andere wet- en regelgeving. De Gemeente heeft de verplichting om bij het uitoefenen van de publiekrechtelijke bevoegdheden belangen van derden op een zorgvuldige wijze te wegen. De consequentie kan zijn dat het bestemmingsplan daardoor gewijzigd of niet kan worden vastgesteld. Wij zijn hiervoor niet aansprakelijk.

6/7

7/7