2024-03-27 a. Besluit pr.verz. kavel 34, 35 Maartenshof te Axel

College van burgemeester en wethouders Besluit

10

GOEDGEKEURD Zitting van 12 december 2023 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 171000

2023_BW_01451

Principeverzoek tot medewerking splitsen kavel 34, 35 Maartenshof Axel

Samenstelling Aanwezig: Erik van Merrienboer, burgemeester; Frank van Hulle, wethouder; Sonja Suij, wethouder; Jurgen Vervaet, wethouder; Laszlo van de Voorde, wethouder; Jeroen de Buck, wethouder; Steven de Waal, gemeentesecretaris Auteur Jessica van Esbroeck Portefeuillehouder Frank van Hulle Programma en/of paragraaf Programma Wonen & leefbaarheid

Besluit Besluitpunt 1 Het college besluit in principe medewerking te verlenen aan het splitsen van kavel 34 en 35 naar in totaal vier bouwkavels in Maartenshof Axel. Besluitpunt 2 Het college besluit initiatiefnemer te informeren conform bijgevoegde conceptbrief.

Wat is de aanleiding? Op 19 juli 2022 is het bestemmingsplan Maartenshof Axel vastgesteld. Met dit bestemmingsplan is de mogelijkheid ontstaan om 35 woningen te bouwen aan de rand van Axel. Binnen dit plangebied zijn er diverse woontypen en kavelgroottes beschikbaar. De grootste bouwkavels liggen in het oosten van het plangebied en zijn genummerd als kavel 34 en 35. Deze twee grote bouwkavels zijn 3300m2 en 2500m2 groot. Naar dergelijke bouwkavels blijkt nauwelijks vraag te zijn. Daarom wordt gevraagd tot planologische medewerking de twee bouwpercelen te splitsen naar 4 bouwpercelen. Het verzoek gaat over planologische medewerking te verlenen van in totaal vier bouwkavels waar volgens het

1/6

geldende bestemmingsplan twee bouwkavels mogelijk zijn. Dit is niet mogelijk binnenplans toe te staan, dan wel middels kruimelregeling alsnog toe te staan. Wat willen we bereiken? Planologische medewerking verlenen om ter plaatse geen twee maar vier bouwkavels toe te staan. Argumenten 1.1 Verzoek is in strijd bestemmingsplan Maartenshof Het verzoek past niet binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan Maartenshof omdat het aantal woningen binnen het totale plangebied is vastgesteld op 35. Ter plaatse van de beoogde locatie is het aantal vastgesteld op twee vrijstaande woningen. Het 'zomaar' toevoegen van eenheden is niet toegestaan. Binnenplans afwijken of toestemming verlenen door middel van de Kruimelregeling is niet mogelijk. 1.2 Geen gevaar verkeersveiligheid. Het intensiveren van de eenheden op deze locatie valt verkeerstechnisch geen gevaar op. Ontsluiting van de percelen vindt plaats op een centrale in- en uitrit, op dezelfde wijze zoals deze voorheen ook al werd beoogd. Het ontsluiten van twee extra percelen is daarbij qua intensiteit vermoedelijk verwaarloosbaar voor de verkeersveiligheid op de Hulsterseweg. 1.3 Geen belemmering stedenbouwkundig Door het creëren van ‘een hofje’ op de percelen 34, 35 ontstaat een stedenbouwkundig acceptabel plan en vindt er geen bebouwing in een tweede lijn plaats.

Dit is vanuit stedenbouwkundig perspectief een verbetering ten opzichte van de huidige mogelijkheid wel in een tweede lijn te kunnen bouwen. Vanuit gemeente wordt wel de verplichting meegegeven om in lijn met de Hulsterseweg de percelen groen aan te planten. 1.4 Instandhoudingsverplichting Als voorwaarde voor medewerking aan dit principeverzoek geldt daarbij een instandhoudingsverplichting, ook naar rechtsopvolgers toe. Initiatiefnemer is verantwoordelijk zorg voor te dragen dat de juridische instandhoudingsverplichting op correcte wijze wordt overgedragen. Dit om te voorkomen dat de landschappelijke uitstraling van de Hulsterseweg wordt aangetast. Kanttekeningen 1.1 Financiële 'plus' door splitsing Door het splitsen van twee naar vier bouwpercelen ontstaat voor ontwikkelaar (zeer vermoedelijk) extra inkomsten. Dit kan een reden zijn (kort na vaststelling bestemmingsplan Maartenshof) een verzoek tot planologische medewerking tot splitsing aan te vragen. Wat mag het kosten? Kosten voor de ruimtelijke procedure worden verhaald op initiatiefnemer. Wat gaan we ervoor doen? Initiatiefnemer op de hoogte brengen van dit besluit conform bijgevoegde conceptbrief. Bijlagen 1. beslissing principeverzoek uitgaande brief

2/6

Postadres: Postbus 35, 4530 AA Terneuzen Bezoekadres: Stadhuisplein 1, 4531 GZ Terneuzen Telefoon: 14 0115 Vanuit buitenland: +31 115 455 000 E-mail : gemeente@terneuzen.nl Internet: www.terneuzen.nl Bij beantwoording a.u.b. onderwerp, datum en zaaknummer van deze brief vermelden.

zaaknummer : 171000 contactpersoon : J. v. Hoeve – v. Esbroeck telefoon : 14 0115 e-mail : j.vanesbroeck@terneuzen.nl verzonden :

De heer J. Jansen

e-mail: joris@j2vastgoed.nl

Terneuzen, 12 december 2023 Onderwerp: beslissing op principeverzoek Maartenshof Axel, kavel 34, 35

Beste heer Jansen ,

Op 26 oktober 2023 diende u een vooroverleg in om planologische medewerking te verlenen aan het splitsen van bouwkavel 34 en 35 van het nieuwbouwplan Maartenshof te Axel. Wij hebben in principe besloten wel medewerking te verlenen aan uw initiatief. Hieronder geven wij een toelichting op ons besluit. Verzoek U heeft een vooroverleg ingediend voor het splitsen van het huidige perceel 34 en 35 Maartenshof te Axel. Deze twee grote bouwkavels zijn 3300m2 en 2500m2 groot. Naar dergelijke bouwkavels blijkt nauwelijks vraag te zijn. Daarom wordt gevraagd tot planologische medewerking de twee bouwpercelen te splitsen naar 4 bouwpercelen. Het verzoek gaat over planologische medewerking te verlenen van in totaal vier bouwkavels waar volgens het geldende bestemmingsplan twee bouwkavels mogelijk zijn. Bestemmingsplan In het bestemmingsplan Maartenshof Axel dat ter plaatste geldt, heeft het perceel de bestemming ‘Wonen’. Dit bestemmingsplan is op 19 juli 2022 vastgesteld. Ter plaatse is er een bouwvlak gesitueerd waar ten hoogste twee vrijstaande woningen gebouwd mogen worden. Bovendien is het totaal aantal woningen binnen plan Maartenshof vastgesteld op 35. Het toevoegen van woningaantallen is conform het geldende bestemmingsplan Maartenshof als het facetbestemmingsplan Wonen niet toegestaan.

Beoordeling verzoek Uw verzoek past niet binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan Maartenshof omdat het aantal woningen binnen het totale plangebied is vastgesteld op 35. Ter plaatse van de beoogde locatie is het aantal vastgesteld op twee vrijstaande woningen. Ondanks deze strijdigheid zien wij wel de mogelijkheid medewerking te verlenen aan uw principeverzoek: 1. Het intensiveren van de aantallen op deze locatie valt verkeerstechnisch te beargumenteren. Ontsluiting van de percelen vindt plaats op een centrale in- en

3/6

uitrit, op dezelfde wijze zoals deze voorheen ook al werd beoogd. Het ontsluiten van twee extra percelen is daarbij qua intensiteit vermoedelijk verwaarloosbaar voor de verkeersveiligheid op de Hulsterseweg. 2. Door het creëren van ‘een hofje’ op de percelen 34, 35 ontstaat een stedenbouwkundig acceptabel plan en vindt er geen bebouwing in een tweede lijn plaats. Vanuit gemeente wordt wel de verplichting meegegeven om in lijn met de Hulsterseweg de percelen groen aan te planten. En tevens geldt daarbij een instandhoudingsverplichting, ook naar rechtsopvolgers toe. U bent verantwoordelijk hiervoor zorg voor te dragen dat de juridische instandhoudingsverplichting op correcte wijze wordt overgedragen. Dit om te voorkomen dat de landschappelijke uitstraling van de Hulsterseweg wordt aangetast. Conclusie: gelet op bovenstaande hebben wij in principe besloten u planologische medewerking te verlenen voor het opsplitsen van de huidige bouwkavels 34,35 naar in totaal vier kavels. Te weten 34, 34a, 35, 35a te Maartenshof Axel. Procedure en kosten Tot 1 januari 2024 kunt u een aanvraag omgevingsvergunning indienen om af te wijken van het bestemmingsplan. De proceduretijd bedraagt ongeveer 6 maanden.

Verder gaan wij er van uit dat u zelf opdracht geeft aan een stedenbouwkundigbureau voor het opstellen van de benodigde ruimtelijke onderbouwing voor het toevoegen van de twee extra bouwpercelen. Na 1 januari 2024 kunt u een aanvraag Buitenplanse Omgevingsplan Activiteit indienen. Starten procedure Indien u na het lezen van deze brief het initiatief wilt voortzetten verzoeken wij u contact op te nemen met bovenvermeld behandelend ambtenaar. Vervolgens zal, indien gewenst, in een persoonlijk gesprek nadere toelichting op de procedure worden gegeven met betrekking tot uw initiatief. Principeverzoek 6 maanden geldig Het besluit op dit principeverzoek is zes maanden geldig. Als er binnen zes maanden na dagtekening van deze brief geen aanvraag is ingediend gaan wij er vanuit dat het initiatief niet wordt voortgezet. In dat geval sluiten wij het dossier. Meer informatie Indien u naar aanleiding van dit besluit nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met bovenvermeld behandelend ambtenaar. Wij vertrouwen er op u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.

Dit besluit is genomen door Burgemeester en Wethouders van Terneuzen. Met vriendelijke groet, Teamleider Planvorming,

ir. J.L.R. (Lodewijk) Nolson

4/6

Vrijwaring Wij wijzen u er op dat wij geen garantie kunnen geven voor het succesvol doorlopen van de procedure. De Gemeente is gebonden aan haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid voortvloeiende uit onder andere wet- en regelgeving. De Gemeente heeft de verplichting om bij het uitoefenen van de publiekrechtelijke bevoegdheden belangen van derden op een zorgvuldige wijze te wegen. De consequentie kan zijn dat we de omgevingsvergunning niet of slechts gedeeltelijk kunnen verlenen. Wij zijn hiervoor niet aansprakelijk.

5/6

6/6