2024-02-21 - 2. Principeverzoek Woongoed Rho Wouterij Koewacht

Gemeente Terneuzen T.a.v. college van burgemeester en wethouders Postbus 35 4531 GZ Terneuzen

DATUM

PRINCIPEVERZOEK WOUTERIJ KOEWACHT

12 september 2023

ONS KENMERK 20230903

AFZENDER Joris Dingemanse 0118-689023 joris.dingemanse@rho.nl

Geacht college , Namens Woongoed Zeeuws Vlaanderen verzoeken wij u in principe medewerking te verlenen aan de 29 woningen aan de Wouterij te Koewacht. Op basis van het geldende bestemmingsplan en facetbestemmingplan is de ontwikkeling niet mogelijk. Het principeverzoek gaat met name in op de beleidsmatige aspecten en omgevingsaspecten.

1. Opzet van het verzoek RHO ADVISEURS Segeerssingel 6 4337 LG Middelburg 0118 689010 info@rho.nl www.rho.nl

IBAN NL67RABO0136724132

In dit principeverzoek analyseren wij eerst de huidige situatie. Daarna lichten wij toe waarom de initiatiefnemer 29 woningen aan de Wouterij te Koewacht wenst te realiseren. Vervolgens gaan wij ook in op de huidige bestemming. Tot slot wordt ingegaan op het relevante beleidskader en is een toetsing gedaan aan de relevante omgevingsaspecten. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is de initiatiefnemer tijdens een informeel gesprek in contact gekomen met de gemeente Terneuzen. Afgesproken is dat eerst een schetsplan met principeverzoek moeten worden ingediend.

BIC RABONL2U

KVK 24153691

BTW NL007110923B01

2. Ligging plangebied en beschrijving huidige situatie Het plangebied is gelegen aan de Wouterij in de kern Koewacht. Het perceel staat kadastraal bekend als AEL-H-271 en heeft een omvang van circa 6.700 m2. Het plangebied is volledig in eigendom van de initiatiefnemer. Tot 2020 waren er drie blokken met in totaal 12 rijwoningen aanwezig. Twee van de drie blokken met rijwoningen zijn in 2020 gesloopt. Het laatste blok met rijwoningen is in 2022 gesloopt. Sindsdien bestaat het perceel uit een braakliggend terrein. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan woningen. Ook aan de oostzijde zijn woningen gevestigd. Aan de westzijde zijn naast woningen, ook het openluchtbad van Koewacht aanwezig. Aan de zuidzijde van het plangebied zijn agrarische gronden aanwezig.

Figuur 1: De huidige locatie (Bron: Rho basisviewer)

Figuur 2: Aanzicht plangebied, gezien vanaf de Wouterij (Bron: Google Maps)

3.

Beoogde ontwikkeling

Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wil verspreid over de kernen in Zeeuws-Vlaanderen haar bezit vernieuwen. Hiervoor worden oude woningen gesloopt en daarvoor in de plaats zullen nieuwe woningen worden teruggebouwd. De woningen die worden gesloopt voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd en het is kostentechnisch niet interessant een grootschalige renovatie door te voeren. Daarnaast is er in veel kernen een ander soort vraag naar woningindeling. Woningen van deze tijd zijn veelal levensloopbestendig. Woningen zijn hierdoor voor een breder publiek geschikt. Hierdoor wordt leegstand voorkomen en wordt een bijdrage geleverd aan de leefbaarheid van de wijk. Er is bovendien veel behoefte aan energiezuinige en betaalbare woningen. Op basis hiervan is het rapport 'Transformatie wensportefeuille 2020-2022' opgesteld. In het plangebied worden 29 woningen gerealiseerd, zie figuur 3. Deze woningen bestaan uit 11 starterswoningen en 18 levensloopbestendige woningen. De starterswoningen bestaan uit twee bouwlagen. De levensloopbestendige woningen hebben een opbouw met één bouwlaag en een kap.

2/9

Figuur 3: Beoogde ontwikkeling (Bron: architectenbureau Kreatuur)

4.

Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is het op 26 januari 2012 vastgestelde bestemmingsplan 'Koewacht, Overslag en Zuiddorpe'. Het plangebied heeft hierin de enkelbestemmingen 'Wonen -1' en ‘Tuin’ en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Gronden met de enkelbestemming 'Wonen - 1' zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van het wonen binnen de bebouwde kommen van Koewacht, Overslag en Zuiddorpe, aan- en uitbouwen en bijgebouwen en de daarbij behorende tuinen en erven, waterlopen en waterpartijen, groenvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De woningen moeten worden gebouwd binnen het bouwvlak en de goothoogte mag maximaal 6 meter bedragen. Tot slot kent het bouwvlak de aanduiding ‘aaneengebouwd’. Op deze locatie mogen de hoofdgebouwen op de gronden met de bouwaanduiding ‘aaneengebouwd’ als vrijstaand, twee-aaneen of aaneen worden gebouwd. Gronden met de enkelbestemming ‘Tuin’ zijn bestemd voor tuinen en erven met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waterlopen en waterpartijen en groenvoorzieningen. Gronden met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’ zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

3/9

Een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan 'Koewacht, Overslag en Zuiddorpe' is weergegeven in figuur 4.

Figuur 4: Fragment vastgesteld bestemmingsplan ‘Koewacht, Overslag en Zuiddorpe’, rood omkaderd het plangebied (Bron: Ruimtelijke Plannen) Daarnaast geldt ook het bestemmingsplan ‘Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen’, dit bestemmingsplan is vastgesteld op 1 juli 2021. In dit bestemmingsplan is vastgesteld dat binnen de gemeente Terneuzen het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal woningen. De te realiseren woningen passen op basis van de geldende maatvoering en het aanwezig bouwvlak niet waardoor er strijdigheid is met het bestemmingsplan ‘Koewacht, Overslag en Zuiddorpe’. Daarnaast is in bestemmingsplan

4/9

‘Facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen’ vastgesteld dat binnen de gemeente Terneuzen het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal woningen. Hierdoor is de realisatie van 29 woningen ook niet mogelijk.

5.

Beleidskader

5.1.1 Zeeuwse Omgevingsvisie en Omgevingsvergunning Provincie Zeeland In de Zeeuwse Omgevingsvisie geeft de provincie de ruimtelijke visie op Zeeland weer en geeft aan waar de komende jaren door de provincie op wordt ingezet: ruimte voor economische ontwikkeling, een gezonde en veilige woonomgeving en goede kwaliteit van bodem, water, natuur en landschap. Een aantal onderwerpen uit de Omgevingsverordening Zeeland is juridisch vertaald in de Omgevingsverordening Zeeland (inclusief wijzigingen). De regels uit deze verordening zijn van belang voor het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing. Toetsing en conclusie Als de beoogde ontwikkeling wordt getoetst aan het omgevingsplan en omgevingsverordening dan blijkt dat er geen belangrijke onderwerpen of thema's van belang zijn. Sectorale toetsen, die ook worden vermeld in het provinciale toetsingskader, worden getoetst in hoofdstuk 6. 5.1.2 Woonvisie Regio Zeeuws-Vlaanderen 2020 De gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen hebben een regionale woonvisie vastgesteld. Op deze manier kunnen de gemeenten de krachten bundelen om de negatieve effecten op de demografische ontwikkelingen te beperken. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod.

De ambities luiden als volgt: • Het behoud van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat in de regio; • Voldoende passende woningen met toekomstwaarde, voor eigen bewoners en vestigers van buiten; • Anticiperen op de gevolgen van demografische ontwikkelingen; • Rem op waardedaling van bestaande woningen; • Kwaliteitsverbetering en functionele aanpassing van bestaande woningen; • Totale portefeuille strategie voor de regio, inclusief nieuwbouw, sloop, verbetering en verandering; • Meer en juiste investeringen door particulieren, marktpartijen en financiële instellingen. Ruimte voor nieuwe en aantrekkelijke woningbouwinitiatieven die inspelen op de wensen van de woningmarkt. Het realiseren van deze doelen wordt gedaan middels operationalisering van vijf kernthema's: 1. Herstructurering van woning en woonomgeving: Om de woningmarktkwantitatief en kwalitatief op peil te houden is herstructurering van de woningvoorraad en woonomgeving noodzakelijk. Zo moeten huur- en koopwoningen die niet meer voldoen aan de wensen worden gesloopt, samengevoegd of verbeterd. Dit kan op incidentele basis of op projectmatige basis. Hier is een belangrijke rol weggelegd voor de corporaties. 2. Aanpak particuliere woningvoorraad: Ook in de particuliere woningvoorraad dient gesloopt, verduurzaamd, bouwtechnisch verbeterd en aangepast te worden.

Onder ander door veroudering van woningen of verandering in de bevolkingssamenstelling en woonbehoeften. Het doel is waardebehoud en zo mogelijk waardevermeerdering. Op deze manier wordt getracht leegstand en verloedering van wijken te voorkomen. 3. Kwaliteit staat voorop: Er wordt steeds meer waarde gehecht aan de kwaliteit van het wonen. De woonkwaliteit omvat onder andere de bouwtechnische staat, duurzaamheid, wooncomfort, levensloopgeschiktheid van de woning en de woonomgeving. 4. Kansen grijpen: De regio wilt de niches in de markt bedienen. Te denken valt aan de komst van Vlamingen, het bieden van onderdak aan tijdelijk arbeidsmigranten en het ondersteunen van bijzondere woonconcepten. Zo

5/9

kunnen woonbestemmingen worden gegeven aan panden die thans een andere functie hebben maar als woonbestemming een betekenisvolle functie kunnen vervullen. 5. Naar een realistische woningbouwproductie: De regio Zeeuws-Vlaanderen kampt met een overmaat aan geplande woningbouwinitiatieven, slechts een fractie hiervan wordt uitgevoerd. Er wordt gewerkt aan een betere balans tussen vraag en aanbod. Nieuwbouw is nodig om te voldoen aan de kwaliteitsvraag en veranderende huishoudsamenstelling, maar dit mag geen overaanbod van woningen en daarbij verder marktontspanning als gevolg hebben. Een gezonde marktspanning is de succesfactor voor toekomstige investeringen in de woningmarkt. Toetsing en conclusie De beoogde ontwikkeling voorziet in de nieuwbouw van woningen, waardoor op de kwaliteitsvraag wordt ingespeeld. Er worden 29 woningen gerealiseerd. In het verleden waren al 12 woningen aanwezig waren worden er ten opzichte van het verleden 17 woningen toegevoegd. Gezien de vraag naar woningen blijft er een gezonde marktspanning op de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen behouden. 5.1.3 Structuurvisie gemeente Terneuzen 2025 De 'Structuurvisie 2025' van de gemeente Terneuzen is opgesteld met als doel richting te geven aan toekomstige plannen met een ruimtelijke component. Deze visie is een belangrijk kader voor het gemeentebestuur bij de beoordeling van nieuw initiatieven.

In de visie is weergegeven wat de doelen zijn voor de gemeente Terneuzen op ruimtelijk, maatschappelijk en economisch gebied voor 2025. Binnen de visie worden de plannen voor de verschillende gebieden binnen de gemeente weergegeven. Voor het plangebied is binnen de structuurvisie geen specifieke strategie aangewezen. Van de verschillende kernen binnen de gemeente vallen de meeste woonwijken binnen de strategie ‘behouden’. Dit zijn de woonwijken van Axel, Biervliet, Hoek, Koewacht, Sluiskil, Westdorpe, Zaamslag en Zuiddorpe. Daarnaast vallen de wijken Zuid en Othene in Terneuzen en enkele wijken in Sas van Gent ook onder de strategie ‘behouden’. De functie en de kwaliteit van deze gebieden is goed en behoeft geen grootschalige ingrepen. Kleine invullingen binnen de bestaande structuur zijn mogelijk. Toetsing en conclusie De beoogde ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt betreft de realisatie van woningen op een locatie waar voorheen ook woningen aanwezig waren. Hierdoor kan aansluiting worden gezocht bij de strategie ‘behouden’ en past een dergelijke kleine invulling binnen het beleid van de structuurvisie.

6.

Toetsing omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk komen de onderwerpen met betrekking tot de kwaliteit van de leefomgeving aan de orde die van belang zijn voor de ontwikkeling aan de Wouterij te Koewacht. Aspecten goede ruimtelijke ordening Vormvrije m.e.r.-beoordeling

6/9

Werkzaamheden De ontwikkeling blijft ruim onder de drempelwaarden die genoemd worden in het Besluit milieueffectrapportage. De woningbouwontwikkeling is kleinschalig, waardoor de ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Wettelijk gezien is een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van

Ecologie

Water

de EEG-richtlijn milieueffecten. Aangezien het planvoornemen geen stedelijke ontwikkeling betreft is het opstellen van een vormvrije m.e.r.-beoordeling niet noodzakelijk. Soortenbescherming: ecologisch onderzoek De woningen zijn in de periode 2020-2022 gesloopt. Sindsdien is het plangebied braakliggend. Er wordt niet verwacht dat sprake is van verstoring van beschermde soorten. Gebiedsbescherming In het kader van de Wet natuurbescherming, moet bij een ruimtelijke procedure de effecten op beschermde (gevoelige) gebieden onderzocht worden. Aangetoond moet worden dat de ontwikkeling niet leidt tot een toename van stikstof op de omliggende Natura 2000-gebieden. Door middel van de meest recente AERIUS-rekentool wordt inzicht verkregen in de mogelijke toename van stikstof in de gebruiksfase en in de aanlegfase. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Waterschap Scheldestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Het plangebied is niet gelegen in een kern- of beschermingszone van een (regionale) waterkering. Bij de uitwerking van het ontwerp zal rekening gehouden worden met de bergingsopgave ter compensatie van toename verharding. Ook wordt bij de inrichting van het plangebied gestreefd naar een klimaat adaptieve inrichting door verharding te beperken en groene inrichting van de openbare gebieden te voorzien.

Bodem

Ten behoeve van de ontwikkeling wordt een bodemonderzoek uitgevoerd.

Geluid

Industrie- en inrichtingslawaai De locatie valt niet binnen de geluidzone van een gezoneerd bedrijventerrein. Daarnaast is geen sprake van een geluidhinder producerend bedrijf in de omgeving. De aspecten industrielawaai en inrichtingslawaai zijn daarom niet relevant. Wegverkeerslawaai Het plangebied ligt niet in de geluidzone van een gezoneerde weg. Daarom is toetsing aan de grenswaarden van de Wet geluidhinder niet nodig. Wel dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening de aanvaardbaarheid van

7/9

het akoestisch woon- en leefklimaat te worden aangetoond van de aangrenzende 30 km/uur weg de Wouterij. Aangezien de Wouterij geringe verkeersintensiteiten kent (uitsluitend bestemmingsverkeer en in hoofdzaak licht verkeer), is akoestisch nauwelijks relevant. Daarnaast voorziet het voornemen in een ontwikkeling ten behoeve van woningen waar in het verleden al woningen aanwezig waren. Hierdoor wordt verwacht dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de geplande ontwikkeling. Luchtkwaliteit

De beoogde ontwikkeling van 29 woningen behoort tot een vaste categorie waarvan vooraf bekend is dat deze ontwikkeling ‘niet in betekenende mate’ bijdraagt aan de concentraties luchtverontreinigende stoffen (te weten minder dan 1.500 woningen).

Bedrijven en milieuzonering

Het projectgebied bevindt zich in een rustige woonwijk. Aan de Berlaersstraat bevindt zich een openlucht zwembad. Volgens de VNG-brochure valt een niet overdekt zwembad in milieucategorie 4.1. Voor geur staat een richtafstand van 30 meter en voor gevaar 10 meter in een rustige woonwijk. Met een afstand van circa 60 meter wordt aan deze richtafstanden voldaan. Het maatgevende aspect betreft geluid met een richtafstand van 200 meter. Hier wordt niet aan voldaan. Het projectgebied heeft echter momenteel al een woonbestemming. Daarnaast zijn ook al andere bestaande woningen binnen de richtafstand gelegen. Hierdoor kan er geconcludeerd worden dat het zwembad momenteel al beperkt wordt in zijn bedrijfsvoering. Het openluchtzwembad valt onder het Activiteitenbesluit. Het stemgeluid op het buitenterrein is de maatgevende geluidbron, maar hoeft bij toetsing aan het Activiteitenbesluit niet te worden meegenomen.

Externe veiligheid

Het projectgebied bevindt zich in het invloedsgebied van een LPG-tankstation. Hierdoor is een berekening en uitgebreide verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Een zwembad valt niet onder de werkingssfeer van het Bevi.

Archeologie

Archeologie Ter plaatse van het plangebied geldt in het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’. Hier geldt dat bij grondroerende werkzaamheden

8/9

voor een oppervlakte groter dan 100 m² en dieper dan 50 cm archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden, waarin wordt aangetoond dat er geen archeologische waarden zullen worden geschaad door de ontwikkeling. Aangezien de verwachte bodemverstoring groter is dan een oppervlakte dan 100 m² en dieper dan 50 centimeter, zal een archeologisch onderzoek uitgevoerd worden. Cultuurhistorie Het plangebied kent geen cultuurhistorische waarden. Dit zullen wij kwalitatief onderbouwen in de ruimtelijke onderbouwing. Verkeer en parkeren

7.

De inrichtingsschets is getoetst aan de parkeernormen van de gemeente. Het parkeren wordt voorzien op eigen terrein.

Conclusie

De realisatie van de 29 woningen aan de Wouterij te Koewacht is beleidsmatig mogelijk. Sectorale belemmeringen worden op voorhand niet verwacht. In het kader van de planologische procedure worden de effecten van de woningen op de omgeving en de kwaliteit onderbouwd en getoetst. Gelet op het voorgaande verzoeken wij u dan ook in te stemmen met de realisatie van de woningen aan de Wouterij in Koewacht. Mocht u nog vragen hebben over dit verzoek of meer informatie wensen, dan kunt u contact opnemen met ondergetekende, bereikbaar telefoon op 0118-689045 of per mail hetty.wenting@rho.nl. Voor een verdere toelichting op de plannen, zowel ambtelijk als bestuurlijk, zijn wij uiteraard beschikbaar.

Met vriendelijke groet,

mr. ir. H. Wenting Projectleider Planvorming

Bijlage(n)

9/9