2023-11-07 IC10 - Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming - Brief BenW aan Raad

De Raad van de gemeente Terneuzen

zaaknummer : 150699 contactpersoon : J. Kiewiet telefoon : 14 0115 e-mail : j.kiewiet@terneuzen.nl verzonden :

Terneuzen, 26 september 2023

Onderwerp: Zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming

Beste Raad, Op 10 maart 2022 heeft u middels 'Motie M22-04' verzocht om bij het uitwerken van de regionale woonvisie ook de invoering van een zelfbewoningsplicht mee te nemen. Tijdens de behandeling van deze motie is ook gesproken over het invoeren van een opkoopbescherming. Vanaf 1 januari 2022 mogen gemeenten in Nederland verbieden dat na verkoop woningen worden verhuurd. Dit heet opkoopbescherming. Met deze nieuwe wettelijke mogelijkheid mogen gemeenten woningen in het goedkope en middeldure segment beschermen. In beginsel is dit instrument gericht op de bestaande voorraad. Een zelfbewoningsplicht kan ingezet worden voor nieuwbouw koopwoningen. Deze nieuwe koopwoningen mogen dan voor een bepaalde tijd niet verhuurd worden. Deze twee instrumenten hebben wij inhoudelijk onderzocht en daarbij onze woningmarktsituatie in acht genomen. Opkoopbescherming Om dit instrument te kunnen invoeren moet aangetoond worden in welk(e) gebied(en) van onze gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning en dat de maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is om de schaarste te bestrijden.

Of dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in het (de) betreffende gebied(en). Schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen is gezien onze marktsituatie moeilijk aan te tonen. De relatie tussen aanwezige particuliere verhuur en leefbaarheid is op gebiedsniveau een stuk moeilijker overtuigend te beargumenteren. De VNG geeft dan ook de voorkeur om de inzet van de opkoopbescherming te baseren op de aanwezige schaarste; dat zal meestal het meest overtuigende motief zijn volgens de VNG. Schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen is binnen onze woningmarkt niet aan de orde. De regeling heeft daarnaast geen effect op woningen die reeds in eigendom zijn van particuliere verhuurders. Waardoor de huidige particuliere verhuur blijft voortbestaan.

Onze bestaande voorraad Op 20 juli jl. stonden er 325 woningen (bron: funda.nl) te koop uit de bestaande woningvoorraad. Van dit aantal woningen stonden er 224 woningen (bijna 70%) te koop met een vraagprijs tot €350.000 en daarmee onder de betaalbaarheidsgrens van het Rijk (oude NHG-grens van €355.000). Tot €250.000 stonden er 134 woningen (41%) te koop. En tot €200.000 in totaal 77 woningen (24%). Deze cijfers laten zien dat er in de gemeente Terneuzen een erg groot aanbod is van betaalbare woningen in de bestaande voorraad. Uiteraard worden er woningen door investeerders opgekocht. Dit gebeurt echter niet op zo'n grote schaal dat de leefbaarheid en het aanbod van betaalbare koopwoningen in gebieden onder druk komt te staan. In iedere kern staan meerdere goedkope koopwoningen uit de bestaande voorraad te koop die beschikbaar zijn voor onze eigen inwoners. Daarnaast biedt de opkoopbescherming geen oplossing voor woningen die al verhuurd worden. Ter vergelijking: op 20 juli jl. stonden er in Zeeland in totaal 1.901 koopwoningen in de bestaande voorraad te koop. Tot €350.000 zijn dit 948 woningen (ongeveer 50%). Tot €250.000 in totaal 465 woningen (25%) en tot €200.000 waren dat 219 woningen (11,5%). De gemeente Terneuzen heeft daardoor bijna 1/4de van het totaal aantal bestaande koopwoningen in Zeeland tot €350.000 in haar woningvoorraad.

Bijna 30% van het totaal aantal koopwoningen tot €250.000 in haar woningvoorraad. En ongeveer 35% van de woningen tot €200.000. Er is in onze gemeente dus een ruim aanbod van bestaande koopwoningen in het goedkope en middensegment. Nieuwbouwkoopwoningen Op 20 juli jl. stonden er in totaal 1.012 nieuwbouw koopwoningen in Zeeland te koop. Tot €350.000 waren dit 197 woningen in heel Zeeland. In de gemeente Terneuzen stonden er 344 nieuwbouw koopwoningen te koop. Tot €350.000 waren dit 124 woningen. In totaal stond daardoor ongeveer 63% van het totaal aantal woningen (onder de €350.000) in onze provincie in de gemeente Terneuzen te koop. Onder de €250.000 stonden er op 20 juli jl. in totaal 59 nieuwbouw koopwoningen te koop in onze provincie. Daarvan stonden er 45 in onze gemeente te koop. Dit is in totaal 76% van het gehele aanbod in Zeeland. En zelfs 7% van het totale aanbod in heel Nederland in die prijscategorie. Deze statistieken laten zien dat er zelfs in onze nieuwbouwvoorraad sprake is van een groot aanbod aan goedkope en middensegment koopwoningen. Krapte indicator Op basis van cijfers van het NVM is te zien dat de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen erg verschilt met de situatie in de rest van Zeeland. Zo is het aantal keuzemogelijkheden (krapte indicator) voor een potentiële koper in Zeeuws-Vlaanderen aanzienlijk hoger dan in de rest van Zeeland.

Voor Zeeuws-Vlaanderen was dit in het tweede kwartaal van 2022 een indicator van 3,8 en in hetzelfde kwartaal van dit jaar een indicator van 6,9. In overig Zeeland was de krapte indicator 2,1 in 2022-2 en in 2023-2 was de indicator 4,1. Ter vergelijking: In overig Zeeland is de krapte indicator sinds 2018 in slechts 4 kwartalen hoger dan 4 geweest. In Zeeuws-Vlaanderen is de indicator slechts vier keer minder dan 4 geweest. Woningenzoekenden in onze regio hebben op dit moment bijna het dubbel aantal keuzemogelijkheden dan een woningzoekende in overig Zeeland. Geen aanleiding om opkoopbescherming en/of zelfbewoningsplicht in te voeren Wij zien gezien onze marktsituatie geen moverende redenen om één van de twee instrumenten op dit moment in te voeren. Er is een groot aanbod van goedkope en middensegment koopwoningen in zowel de bestaande als nieuwbouw voorraad. Een combinatie die zowel in Zeeland als elders in Nederland nauwelijks voorkomt.

2

In lijn met de Zeeuwse Woondeal wordt daarnaast in samenwerking met marktpartijen en corporaties al ingezet op het realiseren van nieuwe woningen in het goedkope en middensegment. Twee derde van de nieuwbouwwoningen dient namelijk betaalbaar1 te zijn. Het bestaande goedkope tot middensegment aanbod waar wij als gemeente Terneuzen al over beschikken wordt hierdoor alleen maar groter. Verder ligt er een voorstel aan de raad om een starterslening in te voeren. Op deze wijze willen wij starters hulp bieden bij het vinden van een goedkope koopwoning in onze gemeente. Deze acties in samenhang met onze bestaande woningmarktsituatie maken het niet noodzakelijk om aanvullende instrumenten in te voeren. Op sommige plekken wordt overlast door arbeidsmigranten ervaren Beide regelingen bieden geen oplossing voor eventuele huidige problematiek omtrent het verhuren van opgekochte woningen. Wij hebben reeds beleidsregels voor het flexbewonen van woningen. Hiermee proberen wij meer grip te krijgen op het verhuren van woonruimten aan arbeidsmigranten. Op 1 juli j.l. is tevens de nieuwe wet voor goed verhuurderschap ingevoerd. Deze wetgeving maakt het mogelijk om een verhuurvergunning in te voeren. Deze wet biedt gemeenten de mogelijkheid om 2 soorten verhuurvergunning in te voeren: 1. De algemene verhuurvergunning voor te bepalen categorieën reguliere woonruimten.

Deze is gebiedsgebonden en geldt alleen voor de aangewezen gebieden. 2. De verhuurvergunning arbeidsmigranten voor verblijfsruimten. Deze vergunning kan ingevoerd worden voor het gehele grondgebied van de gemeente. Bij de algemene verhuurvergunning moet aangetoond worden dat de leefbaarheid in het desbetreffende gebied onder druk staat. Ook moet onderbouwd zijn, waarom het invoeren van de verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is, om de leefbaarheid in het desbetreffende gebied te behouden. Deze vereisten brengen dezelfde obstakels met zich mee als de voorwaarden voor de opkoopbescherming. Voor de invoering van de verhuurvergunning arbeidsmigranten hoeft de leefbaarheid niet onder druk te staan. Wel moeten de noodzaak en proportionaliteit onderbouwd worden. Deze vergunning geldt voor de gehele gemeente. Op het moment dat een verhuurverordening van kracht wordt, en daarmee het verbod om te verhuren zonder verhuurvergunning, worden natuurlijk al woningen verhuurd. De verhuurders krijgen voor bestaande huurovereenkomsten zes maanden de tijd om de juiste vergunningen aan te vragen. Op het moment van schrijven moet nog inzichtelijk worden gemaakt of de vergunningplicht van toegevoegde waarde is om de ervaren problematiek te verminderen.

Ook speelt de vraag in hoeverre de vergunningplicht zicht verhoudt tot de reeds bestaande vergunningplicht in het kader van de beleidsregels voor Flexwonen

1 Koopwoningen tot €355.000 of huurwoning tot €1.023 (2023).

3

Met vriendelijke groet, Burgemeester en Wethouders van Terneuzen, gemeentesecretaris,

burgemeester,

S.I.L. (Steven) de Waal

H.J.A. (Erik) van Merrienboer

4