2023-09-13 - Bijlage onderzoek-kadaster-prijseffecten-startersleningen

Door de hierboven besproken selecties, hebben we uiteindelijk 852.000 transacties meegenomen in het hedonische prijsmodel. In het model worden de transactieprijzen gerelateerd aan woningkenmerken, locatie, tijdstip van verkoop en het type koper. We onderzoeken: 1.

In hoeverre betalen starters met een Starterslening meer of minder voor eenzelfde type woning dan koopstarters zonder Starterslening, doorstromers en investeerders? (Direct prijseffect)

2.

Betaalt men meer voor een woning wanneer in de buurt 10 in de twaalf maanden voorafgaand aan de transactie veel woningen zijn gekocht door kopers met behulp van een Starterslening? (Indirect prijseffect)

Door een hedonische prijsanalyse uit te voeren op de gerealiseerde koopwoningtransacties kan, als het analyseresultaat significant11 is, worden bepaald of en in welke mate (regressiecoëfficiënt) de verstrekte Startersleningen een direct en/of indirect prijsopdrijvend effect hebben B.1.3.2 Direct prijseffect De modeluitkomsten (bijlage B2) stellen ons in staat om te bepalen hoeveel starters met een Starterslening meer of minder betalen dan starters zonder Starterslening voor een vergelijkbare12 woning en hoe de prijs per type koper zich ontwikkelt door de jaren heen. Door middel van interactievariabelen wordt de prijsontwikkeling per tijdsperiode (jaar) per type koper bepaald. Vervolgens kunnen de gemiddelde prijsontwikkelingen van woningen met en zonder Starterslening met elkaar vergeleken worden. Als de gemiddelde prijsontwikkeling van woningen gekocht met een Starterslening structureel boven de andere gemiddelde prijsontwikkeling ligt is er sprake van een direct prijsopdrijvend effect. Hiermee kunnen we ook perioden onderscheiden waar wel of geen prijseffect optreedt. _____________________ 10

Op basis van de CBS Wijk- en Buurtindeling van 2022. Zie ook: https://www.cbs.nl/nlnl/longread/diversen/2022/toelichting-wijk-en-buurtkaart-2020-2021-en-2022 11 Door het grote aantal waarnemingen (cases) in combinatie met de gekozen controle variabelen zal de uitkomst zeer waarschijnlijk significant zijn. De uitkomsten moeten daarom met de nodige zorgvuldigheid worden geïnterpreteerd. 12 Er wordt zo goed als mogelijk gecorrigeerd voor waarneembare verschillen.

Pagina 29 van 49

B1.3.3 Indirect prijseffect Het is denkbaar dat de beschikbaarheid van de Starterslening een indirect prijsopdrijvend effect heeft op alle verkochte woningen in de omgeving en daardoor niet gesignaleerd worden bij de analyse naar directe prijseffecten. Om na te gaan of de beschikbaarheid van de Starterslening een indirect prijseffect tot gevolg heeft kan ook een regressieanalyse gedaan waarbij het aandeel woningen gekocht met een Starterslening in de omgeving voorafgaand aan de transactie wordt meegenomen. De vraag die hierbij beantwoord wordt is in welke mate het aandeel verstrekte Startersleningen binnen een buurt invloed heeft op de gemiddelde prijs. B1.3.4

Opmerkingen bij het hedonische prijsmodel

Het is goed om het volgende te realiseren: •

Met betrekking tot het directe prijseffect: er is zo goed als mogelijk met de beschikbare data gecorrigeerd voor woningkenmerken die verschillen in de betaalde koopsom tussen kopers kunnen verklaren. Echter, het is mogelijk dat er nog ongemeten woningkenmerken met invloed op de koopsom zijn die het prijsverschil tussen koopstarters met en zonder Starterslening (deels) verklaren. Bijvoorbeeld, het zou kunnen zijn dat koopstarters met Startersleningen systematisch vaker woningen met een slechte onderhoudsstaat kopen. Dit zou de betaalde koopsom naar beneden drijven en een deel van de prijsverschillen verklaren. Uit onderzoek blijkt dat bouwjaar, oppervlakte en woningtype een belangrijk deel van de koopsom verklaren13. De verklaarde variantie van ons model ligt op zo’n 67%.

•

Met betrekking tot het indirecte prijseffect: het model toont geen causaal verband aan, maar een statistische associatie tussen het aandeel aankopen met Startersleningen (in dezelfde buurt in het jaar voorafgaand aan de transactie) en de woningprijs. Bijvoorbeeld, voor transacties waaraan vooraf tot 0,1% tot 2,5% van de woningen gekocht zijn met Startersleningen in dezelfde buurt in het jaar voorafgaand aan de transactie, ligt sinds 2018 de gestandaardiseerde prijs hoger; maar of deze hogere prijs wordt veroorzaakt door de activiteit van starters met Startersleningen kunnen we niet vaststellen. Bovendien is het effect minimaal en niet langer significant (95% significantieniveau) voor hogere aandelen aankopen met Startersleningen.

•

Het model corrigeert voor alle tijd-invariante effecten tussen wijken (’wijk fixed effects’). Er zijn op verschillende manieren tests uitgevoerd om te beoordelen of het model stabiel is. Bijvoorbeeld door het model ook te schatten met buurt fixed effects in plaats van wijk fixed effects. Daaruit blijkt dat de effecten van het aandeel (en ook van het type koper) nauwelijks wijzigen. De geschatte effecten zijn dus robuust voor een gedetailleerdere locatie-indeling. De wijk-indeling wordt gebruikt om nietgeobserveerde verschillen tussen locaties te modelleren. Voor het afleiden van het effect van het aandeel aankopen met Startersleningen en het type koper volstaat het in dit geval om wijk fixed effects op te nemen.

•

Om te beoordelen of het model stabiel is, is het model ook geschat met een dummy voor recente aankopen met Startersleningen in de buurt en met verschillende categoriale indelingen van het aandeel aankopen met Startersleningen in de buurt. Daarnaast is het model ook geschat voor alleen de aankopen waar minstens één aankoop met een Starterslening in het voorafgaande jaar in de buurt was. In alle gevallen blijkt dat de effecten van het type koper en het aandeel nabije aankopen met Startersleningen nauwelijks wijzigen. De meest relevante modelopties zijn te vinden in bijlage B2.

_____________________ 13

Chau, K. W., & Chin, T. L. (2003). A critical review of literature on the hedonic price model. International Journal for Housing Science and its applications, 27(2), 145-165.

Pagina 30 van 49

B2. Modeluitkomsten B2.1 SVn-markt B2.1.1 Basismodel - Afhankelijke variabele = koopsom (ln) B Type verkrijger

Std. Error Beta

t

Sig.

Starter (ref.) Starter met Starterslening

-0,024

0,006 -0,015

-4,310 0,000

Doorstromer

0,081

0,002

0,124

48,948 0,000

Investeerder

-0,162

0,004 -0,137

-44,100 0,000

Aandeel nabije aankopen

Aandeel Startersleningen 0% (ref.)

met Startersleningen

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5%

-0,012

0,006 -0,010

-2,148 0,032

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5%

-0,008

0,004 -0,009

-2,151 0,032

Aandeel Startersleningen 5% tot 10%

-0,006

0,003 -0,006

-1,867 0,062

Aandeel Startersleningen 10% of meer

-0,003

0,004 -0,002

-0,638 0,524

2010

-0,002

0,002 -0,002

-1,156 0,248

2011

-0,020

0,002 -0,016

-11,261 0,000

2012

-0,072

0,002 -0,053

-39,510 0,000

2013

-0,128

0,002 -0,098

-71,964 0,000

2014

-0,116

0,002 -0,108

-69,123 0,000

2015

-0,105

0,002 -0,099

-62,206 0,000

2016

-0,081

0,002 -0,070

-45,881 0,000

2017

-0,016

0,002 -0,013

-8,459 0,000

2018

0,064

0,002

0,050

33,634 0,000

2019

0,143

0,002

0,114

75,915 0,000

2020

0,232

0,002

0,188

125,477 0,000

2021

0,367

0,002

0,291

203,372 0,000

Starter met Starterslening * 2010

0,008

0,007

0,001

1,169 0,242

Starter met Starterslening * 2011

-0,008

0,007 -0,001

-1,113 0,266

Starter met Starterslening * 2012

0,001

0,007

0,000

0,128 0,898

Starter met Starterslening * 2013

0,000

0,007

0,000

0,035 0,972

Starter met Starterslening * 2014

-0,006

0,006 -0,001

-0,879 0,379

Starter met Starterslening * 2015

-0,002

0,007

0,000

-0,368 0,713

Starter met Starterslening * 2016

0,009

0,007

0,002

1,399 0,162

Starter met Starterslening * 2017

-0,001

0,007

0,000

-0,087 0,930

Starter met Starterslening * 2018

-0,014

0,007 -0,002

-1,893 0,058

Starter met Starterslening * 2019

-0,019

0,007 -0,003

-2,616 0,009

Starter met Starterslening * 2020

-0,009

0,007 -0,001

-1,172 0,241

Starter met Starterslening * 2021

-0,013

0,007 -0,002

-1,859 0,063

Doorstromer * 2010

-0,005

0,002 -0,003

-2,353 0,019

Doorstromer * 2011

0,000

0,002

0,000

-0,062 0,951

Doorstromer * 2012

-0,008

0,002 -0,004

-3,281 0,001

Doorstromer * 2013

-0,019

0,002 -0,009

-8,097 0,000

Doorstromer * 2014

-0,037

0,002 -0,023

-17,232 0,000

Doorstromer * 2015

-0,046

0,002 -0,029

-21,824 0,000

Koopjaar

Type verkrijger * jaar

2009 (ref.)

Pagina 31 van 49

Doorstromer * 2016

-0,056

0,002 -0,033

-25,200 0,000

Doorstromer * 2017

-0,046

0,002 -0,027

-20,215 0,000

Doorstromer * 2018

-0,050

0,002 -0,028

-21,516 0,000

Doorstromer * 2019

-0,048

0,002 -0,028

-20,577 0,000

Doorstromer * 2020

-0,053

0,002 -0,030

-22,758 0,000

Doorstromer * 2021

-0,066

0,002 -0,034

-28,618 0,000

Investeerder * 2010

-0,014

0,005 -0,003

-2,819 0,005

Investeerder * 2011

-0,023

0,005 -0,005

-4,846 0,000

Investeerder * 2012

-0,009

0,005 -0,002

-1,843 0,065

Investeerder * 2013

0,010

0,005

0,002

2,050 0,040

Investeerder * 2014

-0,026

0,004 -0,007

-5,949 0,000

Investeerder * 2015

-0,017

0,004 -0,005

-3,977 0,000

Investeerder * 2016

0,020

0,004

0,006

4,602 0,000

Investeerder * 2017

0,035

0,005

0,009

7,822 0,000

Investeerder * 2018

0,049

0,005

0,012

10,606 0,000

Investeerder * 2019

0,066

0,005

0,016

14,291 0,000

Investeerder * 2020

0,108

0,004

0,033

24,676 0,000

Investeerder * 2021

0,115

0,005

0,027

24,576 0,000

Aandeel Startersleningen * jaar Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2010

-0,007

0,006 -0,001

-1,038 0,299

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2011

-0,002

0,006

0,000

-0,285 0,776

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2012

0,004

0,007

0,001

0,509 0,611

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2013

0,010

0,007

0,002

1,438 0,150

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2014

0,012

0,006

0,003

1,928 0,054

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2015

0,016

0,006

0,005

2,757 0,006

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2016

0,009

0,006

0,003

1,560 0,119

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2017

0,009

0,006

0,003

1,486 0,137

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2018

0,014

0,006

0,004

2,366 0,018

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2019

0,021

0,006

0,006

3,407 0,001

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2020

0,014

0,006

0,004

2,407 0,016

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2021

0,018

0,006

0,005

2,953 0,003

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2010

-0,008

0,004 -0,002

-1,782 0,075

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2011

0,002

0,005

0,001

0,504 0,614

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2012

0,002

0,005

0,000

0,378 0,705

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2013

0,002

0,005

0,001

0,441 0,659

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2014

0,006

0,004

0,002

1,464 0,143

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2015

0,004

0,004

0,002

1,033 0,302

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2016

-0,005

0,004 -0,002

-1,125 0,261

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2017

0,001

0,004

0,000

0,291 0,771

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2018

0,007

0,004

0,002

1,564 0,118

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2019

0,004

0,004

0,001

0,814 0,416

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2020

0,001

0,004

0,000

0,262 0,793

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2021

-0,008

0,004 -0,003

-1,825 0,068

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2010

-0,003

0,004 -0,001

-0,686 0,493

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2011

-0,006

0,004 -0,002

-1,512 0,130

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2012

-0,004

0,004 -0,001

-0,905 0,366

Pagina 32 van 49

Type vervreemder

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2013

-0,008

0,004 -0,002

-1,890 0,059

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2014

-0,001

0,004

0,000

-0,222 0,824

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2015

-0,002

0,004 -0,001

-0,579 0,563

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2016

-0,004

0,004 -0,001

-0,947 0,344

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2017

-0,009

0,004 -0,003

-2,231 0,026

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2018

-0,001

0,004

0,000

-0,358 0,721

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2019

0,000

0,004

0,000

-0,025 0,980

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2020

-0,007

0,004 -0,002

-1,791 0,073

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2021

-0,002

0,004 -0,001

-0,487 0,626

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2010

-0,003

0,005 -0,001

-0,646 0,518

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2011

-0,009

0,005 -0,002

-1,918 0,055

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2012

-0,012

0,005 -0,003

-2,493 0,013

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2013

-0,002

0,005

0,000

-0,369 0,712

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2014

-0,008

0,004 -0,003

-1,693 0,090

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2015

-0,016

0,005 -0,005

-3,516 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2016

-0,015

0,005 -0,004

-3,144 0,002

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2017

-0,022

0,005 -0,004

-4,167 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2018

-0,012

0,006 -0,002

-2,049 0,040

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2019

-0,008

0,006 -0,001

-1,413 0,158

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2020

-0,008

0,006 -0,001

-1,274 0,203

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2021

-0,001

0,006

0,000

-0,256 0,798

Woningcorporatie

-0,161

0,001 -0,142

-210,401 0,000

Investeerder

-0,097

0,001 -0,089

-135,528 0,000

0,424

0,001

0,441

490,765 0,000

Appartement

-0,093

0,001 -0,130

-134,800 0,000

Hoekwoning

0,038

0,001

0,042

61,755 0,000

Twee-onder-één-kap

0,092

0,001

0,085

114,734 0,000

Vrijstaande woning

0,147

0,001

0,111

140,374 0,000

<1945

-0,211

0,001 -0,254

-208,362 0,000

1945-1959

-0,210

0,001 -0,193

-193,815 0,000

1960-1969

-0,216

0,001 -0,243

-218,620 0,000

1970-1979

-0,182

0,001 -0,217

-189,511 0,000

1980-1989

-0,136

0,001 -0,153

-137,378 0,000

1990-1999

-0,046

0,001 -0,044

-45,138 0,000

2010 >

-0,058

0,001 -0,029

-39,273 0,000

0,008

1253,777 0,000

Eigenaar-bewoner (ref.)

Woningoppervlakte BAG (ln) Woningtype

Bouwjaarklasse

Tussenwoning (ref.)

2000-2010 (ref.)

Wijk fixed effectsa

2931

Constante

10,541

Observaties

851.691

R2 (adjusted)

0,671

a. Niet weergegeven om tabel leesbaar te houden

Pagina 33 van 49

B2.1.2 Dummy wel/geen Startersleningen in nabije recente aankopen - Afhankelijke variabele = koopsom (ln) B Type verkrijger

t

Sig.

Starter (ref.) Starter met Starterslening

-0,022

0,006 -0,013

-4,068 0,000

Doorstromer

0,081

0,002

0,124

48,964 0,000

Investeerder

-0,163

0,004 -0,138

-44,128 0,000

-0,007

0,002 -0,010

-3,048 0,002

2010

-0,002

0,002 -0,002

-1,159 0,247

2011

-0,020

0,002 -0,016

-11,335 0,000

2012

-0,072

0,002 -0,053

-39,558 0,000

2013

-0,128

0,002 -0,099

-72,010 0,000

2014

-0,116

0,002 -0,108

-69,278 0,000

2015

-0,105

0,002 -0,100

-62,374 0,000

2016

-0,081

0,002 -0,070

-45,958 0,000

2017

-0,016

0,002 -0,013

-8,518 0,000

2018

0,064

0,002

0,050

33,571 0,000

2019

0,143

0,002

0,114

75,840 0,000

2020

0,232

0,002

0,188

125,414 0,000

2021

0,367

0,002

0,291

203,338 0,000

Starter met Starterslening * 2010

0,009

0,007

0,002

1,375 0,169

Starter met Starterslening * 2011

-0,010

0,007 -0,002

-1,454 0,146

Starter met Starterslening * 2012

-0,003

0,007

0,000

-0,378 0,706

Starter met Starterslening * 2013

-0,001

0,007

0,000

-0,123 0,902

Starter met Starterslening * 2014

-0,009

0,006 -0,002

-1,474 0,141

Starter met Starterslening * 2015

-0,009

0,006 -0,002

-1,384 0,166

Starter met Starterslening * 2016

0,005

0,007

0,001

0,820 0,412

Starter met Starterslening * 2017

-0,006

0,007 -0,001

-0,928 0,353

Starter met Starterslening * 2018

-0,018

0,007 -0,003

-2,586 0,010

Starter met Starterslening * 2019

-0,024

0,007 -0,003

-3,382 0,001

Starter met Starterslening * 2020

-0,013

0,007 -0,002

-1,803 0,071

Starter met Starterslening * 2021

-0,016

0,007 -0,003

-2,295 0,022

Doorstromer * 2010

-0,005

0,002 -0,003

-2,378 0,017

Doorstromer * 2011

0,000

0,002

0,000

-0,074 0,941

Doorstromer * 2012

-0,008

0,002 -0,004

-3,284 0,001

Doorstromer * 2013

-0,019

0,002 -0,009

-8,144 0,000

Doorstromer * 2014

-0,037

0,002 -0,023

-17,248 0,000

Doorstromer * 2015

-0,046

0,002 -0,029

-21,804 0,000

Doorstromer * 2016

-0,056

0,002 -0,033

-25,205 0,000

Doorstromer * 2017

-0,046

0,002 -0,027

-20,209 0,000

Doorstromer * 2018

-0,050

0,002 -0,028

-21,515 0,000

Doorstromer * 2019

-0,048

0,002 -0,027

-20,572 0,000

Doorstromer * 2020

-0,053

0,002 -0,030

-22,736 0,000

Doorstromer * 2021

-0,066

0,002 -0,035

-28,668 0,000

Dummy nabije aankopen

Geen nabije Startersleningen (ref.)

met Startersleningen

Minimaal 1 nabije Starterslening

Koopjaar

2009 (ref.)

Type verkrijger * jaar

Std. Error Beta

Pagina 34 van 49

Investeerder * 2010

-0,014

0,005 -0,003

-2,882 0,004

Investeerder * 2011

-0,023

0,005 -0,005

-4,851 0,000

Investeerder * 2012

-0,009

0,005 -0,002

-1,855 0,064

Investeerder * 2013

0,010

0,005

0,002

2,054 0,040

Investeerder * 2014

-0,026

0,004 -0,007

-5,915 0,000

Investeerder * 2015

-0,017

0,004 -0,005

-3,830 0,000

Investeerder * 2016

0,021

0,004

0,006

4,648 0,000

Investeerder * 2017

0,036

0,005

0,009

7,863 0,000

Investeerder * 2018

0,049

0,005

0,012

10,637 0,000

Investeerder * 2019

0,067

0,005

0,016

14,370 0,000

Investeerder * 2020

0,109

0,004

0,033

24,723 0,000

0,116

0,005

0,027

24,704 0,000

Dummy Startersleningen * jaar Min. 1 nabije Starterslening * 2010

Investeerder * 2021

-0,006

0,003 -0,003

-2,159 0,031

Min. 1 nabije Starterslening * 2011

-0,004

0,003 -0,002

-1,432 0,152

Min. 1 nabije Starterslening * 2012

-0,003

0,003 -0,002

-1,225 0,220

Min. 1 nabije Starterslening * 2013

-0,001

0,003 -0,001

-0,386 0,699

Min. 1 nabije Starterslening * 2014

0,001

0,003

0,001

0,406 0,685

Min. 1 nabije Starterslening * 2015

0,000

0,003

0,000

0,147 0,883

Min. 1 nabije Starterslening * 2016

-0,003

0,003 -0,002

-1,290 0,197

Min. 1 nabije Starterslening * 2017

-0,003

0,003 -0,002

-1,086 0,277

Min. 1 nabije Starterslening * 2018

0,004

0,003

0,002

1,498 0,134

Min. 1 nabije Starterslening * 2019

0,005

0,003

0,003

2,012 0,044

Min. 1 nabije Starterslening * 2020

0,001

0,003

0,000

0,338 0,736

Min. 1 nabije Starterslening * 2021

0,000

0,003

0,000

0,093 0,926

Woningcorporatie

-0,161

0,001 -0,142

-210,523 0,000

Investeerder

-0,097

0,001 -0,089

-135,502 0,000

0,424

0,001

0,441

490,708 0,000

Appartement

-0,093

0,001 -0,130

-134,669 0,000

Hoekwoning

0,038

0,001

0,042

61,680 0,000

Twee-onder-één-kap

0,092

0,001

0,085

114,742 0,000

Vrijstaande woning

0,147

0,001

0,111

140,410 0,000

<1945

-0,212

0,001 -0,254

-208,593 0,000

1945-1959

-0,210

0,001 -0,193

-194,060 0,000

1960-1969

-0,217

0,001 -0,244

-219,042 0,000

1970-1979

-0,182

0,001 -0,217

-189,822 0,000

1980-1989

-0,137

0,001 -0,153

-137,701 0,000

1990-1999

-0,047

0,001 -0,044

-45,179 0,000

2010 >

-0,058

0,001 -0,029

-39,355 0,000

Type vervreemder

Eigenaar-bewoner (ref.)

Woningoppervlakte BAG (ln) Woningtype

Bouwjaarklasse

Wijk fixed effectsa

Tussenwoning (ref.)

2000-2010 (ref.)

2931

Constante

10,542

Observaties

851.691

R2 (adjusted)

0,671

0,008

1253,885 0,000

Pagina 35 van 49

B2.1.3 Minimaal één Starterslening in nabije recente aankopen - Afhankelijke variabele = koopsom (ln) B Type verkrijger

Std. Error Beta

t

Sig.

Starter (ref.) Starter met Starterslening

-0,033

0,005 -0,031

-6,073 0,000

Doorstromer

0,066

0,004

0,106

17,491 0,000

Investeerder

-0,144

0,009 -0,125

-16,279 0,000

Aandeel nabije aankopen

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% (ref.)

met Startersleningen

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5%

0,010

0,006

0,015

1,635 0,102

Aandeel Startersleningen 5% tot 10%

0,012

0,006

0,018

2,007 0,045

Aandeel Startersleningen 10% of meer

0,017

0,006

0,022

2,717 0,007

2010

-0,005

0,006 -0,004

-0,788 0,431

2011

-0,019

0,006 -0,015

-3,027 0,002

2012

-0,061

0,007 -0,046

-9,016 0,000

2013

-0,115

0,007 -0,091

-17,364 0,000

2014

-0,103

0,006 -0,108

-16,946 0,000

2015

-0,088

0,006 -0,097

-15,178 0,000

2016

-0,073

0,006 -0,071

-12,402 0,000

2017

-0,004

0,006 -0,004

-0,730 0,466

2018

0,078

0,006

0,067

13,222 0,000

2019

0,164

0,006

0,141

27,599 0,000

2020

0,247

0,006

0,213

41,683 0,000

2021

0,382

0,006

0,324

64,842 0,000

Starter met Starterslening * 2010

0,012

0,007

0,003

1,770 0,077

Starter met Starterslening * 2011

-0,006

0,007 -0,001

-0,859 0,390

Starter met Starterslening * 2012

0,003

0,007

0,001

0,403 0,687

Starter met Starterslening * 2013

0,007

0,007

0,002

1,028 0,304

Starter met Starterslening * 2014

0,000

0,006

0,000

-0,055 0,956

Starter met Starterslening * 2015

0,005

0,006

0,002

0,828 0,408

Starter met Starterslening * 2016

0,018

0,006

0,005

2,798 0,005

Starter met Starterslening * 2017

0,004

0,007

0,001

0,615 0,538

Starter met Starterslening * 2018

-0,007

0,007 -0,002

-1,017 0,309

Starter met Starterslening * 2019

-0,013

0,007 -0,003

-1,841 0,066

Starter met Starterslening * 2020

-0,003

0,007 -0,001

-0,458 0,647

Starter met Starterslening * 2021

-0,010

0,007 -0,003

-1,518 0,129

Doorstromer * 2010

0,001

0,004

0,000

0,171 0,864

Doorstromer * 2011

0,005

0,004

0,003

1,211 0,226

Doorstromer * 2012

-0,002

0,005 -0,001

-0,449 0,654

Doorstromer * 2013

-0,004

0,005 -0,002

-0,915 0,360

Doorstromer * 2014

-0,024

0,004 -0,016

-5,753 0,000

Doorstromer * 2015

-0,031

0,004 -0,022

-7,399 0,000

Doorstromer * 2016

-0,036

0,004 -0,023

-8,542 0,000

Doorstromer * 2017

-0,033

0,004 -0,021

-7,585 0,000

Doorstromer * 2018

-0,033

0,004 -0,019

-7,386 0,000

Doorstromer * 2019

-0,031

0,004 -0,019

-7,079 0,000

Koopjaar

Type verkrijger * jaar

2009 (ref.)

Pagina 36 van 49

Doorstromer * 2020

-0,034

0,004 -0,020

-7,729 0,000

Doorstromer * 2021

-0,051

0,004 -0,027

-11,548 0,000

Investeerder * 2010

-0,020

0,010 -0,004

-1,930 0,054

Investeerder * 2011

-0,034

0,010 -0,007

-3,378 0,001

Investeerder * 2012

-0,025

0,010 -0,005

-2,432 0,015

Investeerder * 2013

0,003

0,010

0,001

0,286 0,775

Investeerder * 2014

-0,034

0,009 -0,010

-3,584 0,000

Investeerder * 2015

-0,021

0,009 -0,007

-2,239 0,025

Investeerder * 2016

0,012

0,009

0,004

1,261 0,207

Investeerder * 2017

0,011

0,010

0,003

1,167 0,243

Investeerder * 2018

0,036

0,010

0,010

3,740 0,000

Investeerder * 2019

0,048

0,010

0,012

4,938 0,000

Investeerder * 2020

0,082

0,009

0,026

8,699 0,000

Investeerder * 2021

0,075

0,010

0,018

7,650 0,000

Aandeel Startersleningen * jaar Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2010

-0,008

0,007 -0,004

-1,081 0,280

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2011

0,001

0,007

0,000

0,077 0,939

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2012

-0,010

0,008 -0,004

-1,341 0,180

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2013

-0,017

0,008 -0,007

-2,245 0,025

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2014

-0,011

0,007 -0,006

-1,563 0,118

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2015

-0,019

0,007 -0,012

-2,889 0,004

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2016

-0,020

0,007 -0,011

-2,966 0,003

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2017

-0,012

0,007 -0,007

-1,783 0,075

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2018

-0,012

0,007 -0,006

-1,847 0,065

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2019

-0,021

0,007 -0,011

-3,179 0,001

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2020

-0,018

0,007 -0,010

-2,658 0,008

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2021

-0,025

0,007 -0,013

-3,764 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2010

-0,002

0,007 -0,001

-0,279 0,780

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2011

-0,006

0,007 -0,003

-0,921 0,357

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2012

-0,016

0,007 -0,007

-2,206 0,027

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2013

-0,025

0,007 -0,012

-3,525 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2014

-0,018

0,007 -0,012

-2,756 0,006

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2015

-0,025

0,006 -0,017

-3,932 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2016

-0,019

0,006 -0,011

-2,960 0,003

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2017

-0,022

0,007 -0,011

-3,357 0,001

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2018

-0,020

0,007 -0,009

-2,963 0,003

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2019

-0,023

0,007 -0,011

-3,455 0,001

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2020

-0,027

0,007 -0,012

-4,074 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2021

-0,020

0,007 -0,009

-3,024 0,002

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2010

-0,004

0,007 -0,001

-0,536 0,592

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2011

-0,013

0,007 -0,006

-1,772 0,076

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2012

-0,027

0,008 -0,012

-3,489 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2013

-0,022

0,008 -0,010

-2,894 0,004

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2014

-0,027

0,007 -0,017

-3,904 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2015

-0,042

0,007 -0,022

-6,112 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2016

-0,035

0,007 -0,014

-4,931 0,000

Pagina 37 van 49

Type vervreemder

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2017

-0,037

0,007 -0,011

-5,056 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2018

-0,032

0,008 -0,008

-4,187 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2019

-0,035

0,008 -0,009

-4,632 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2020

-0,030

0,008 -0,007

-3,902 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2021

-0,021

0,008 -0,005

-2,713 0,007

Woningcorporatie

-0,150

0,001 -0,147 -145,857 0,000

Investeerder

-0,093

0,001 -0,088

-91,375 0,000

0,408

0,001

325,480 0,000

Appartement

-0,100

0,001 -0,151 -104,545 0,000

Hoekwoning

0,039

0,001

0,046

45,556 0,000

Twee-onder-één-kap

0,092

0,001

0,086

79,723 0,000

Vrijstaande woning

0,147

0,002

0,095

87,494 0,000

<1945

-0,201

0,001 -0,243 -134,655 0,000

1945-1959

-0,205

0,002 -0,200 -131,960 0,000

1960-1969

-0,209

0,001 -0,263 -149,383 0,000

1970-1979

-0,174

0,001 -0,228 -127,375 0,000

1980-1989

-0,130

0,001 -0,160

-91,584 0,000

1990-1999

-0,043

0,002 -0,040

-28,495 0,000

2010 >

-0,037

0,002 -0,019

-17,581 0,000

0,019

568,947 0,000

Eigenaar-bewoner (ref.)

Woningoppervlakte BAG (ln) Woningtype

Bouwjaarklasse

0,440

Tussenwoning (ref.)

2000-2010 (ref.)

Wijk fixed effectsa

2931

Constante

10,559

Observaties

370.478

R2 (adjusted)

0,686

a. Niet weergegeven om tabel leesbaar te houden

Pagina 38 van 49

B2.2 Funda-markt B2.2.1 Basismodel - Afhankelijke variabele = koopsom (ln) B Type verkrijger

Std. Error Beta

t

Sig.

Starter (ref.) Starter met Starterslening

-0,010

0,007 -0,003

-1,499 0,134

Doorstromer

0,097

0,001

0,095

68,087 0,000

Investeerder

-0,093

0,003 -0,049

-30,296 0,000

Aandeel nabije aankopen

Aandeel Startersleningen 0% (ref.)

met Startersleningen

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5%

-0,041

0,007 -0,019

-6,299 0,000

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5%

-0,025

0,004 -0,013

-5,585 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10%

-0,009

0,004 -0,004

-2,290 0,022

Aandeel Startersleningen 10% of meer

0,008

0,005

0,003

1,780 0,075

2010

-0,001

0,002

0,000

-0,671 0,502

2011

-0,031

0,002 -0,013

-19,593 0,000

2012

-0,086

0,002 -0,037

-55,865 0,000

2013

-0,133

0,002 -0,055

-83,363 0,000

2014

-0,115

0,002 -0,056

-75,487 0,000

2015

-0,081

0,001 -0,043

-54,536 0,000

2016

-0,028

0,001 -0,016

-19,852 0,000

2017

0,056

0,001

0,034

39,911 0,000

2018

0,154

0,001

0,089

107,883 0,000

2019

0,232

0,001

0,135

163,628 0,000

2020

0,315

0,001

0,188

223,308 0,000

2021

0,453

0,001

0,266

330,914 0,000

Starter met Starterslening * 2010

0,024

0,009

0,002

2,772 0,006

Starter met Starterslening * 2011

0,019

0,009

0,001

2,168 0,030

Starter met Starterslening * 2012

0,019

0,009

0,001

2,203 0,028

Starter met Starterslening * 2013

0,014

0,008

0,001

1,674 0,094

Starter met Starterslening * 2014

-0,003

0,008

0,000

-0,356 0,722

Starter met Starterslening * 2015

0,002

0,008

0,000

0,281 0,779

Starter met Starterslening * 2016

-0,001

0,008

0,000

-0,086 0,931

Starter met Starterslening * 2017

-0,007

0,009

0,000

-0,780 0,435

Starter met Starterslening * 2018

-0,020

0,009 -0,001

-2,265 0,024

Starter met Starterslening * 2019

-0,021

0,009 -0,001

-2,297 0,022

Starter met Starterslening * 2020

-0,008

0,009

0,000

-0,853 0,394

Starter met Starterslening * 2021

-0,019

0,009 -0,001

-2,203 0,028

Doorstromer * 2010

-0,007

0,002 -0,002

-3,506 0,000

Doorstromer * 2011

0,000

0,002

0,000

-0,206 0,837

Doorstromer * 2012

-0,001

0,002

0,000

-0,543 0,587

Doorstromer * 2013

-0,012

0,002 -0,003

-5,574 0,000

Doorstromer * 2014

-0,016

0,002 -0,006

-8,444 0,000

Doorstromer * 2015

-0,017

0,002 -0,007

-9,107 0,000

Doorstromer * 2016

-0,021

0,002 -0,009

-11,534 0,000

Koopjaar

Type verkrijger * jaar

2009 (ref.)

Pagina 39 van 49

Doorstromer * 2017

-0,031

0,002 -0,015

-17,274 0,000

Doorstromer * 2018

-0,044

0,002 -0,020

-24,470 0,000

Doorstromer * 2019

-0,052

0,002 -0,024

-28,548 0,000

Doorstromer * 2020

-0,055

0,002 -0,026

-30,578 0,000

Doorstromer * 2021

-0,056

0,002 -0,025

-31,367 0,000

Investeerder * 2010

-0,028

0,004 -0,003

-6,433 0,000

Investeerder * 2011

-0,034

0,004 -0,004

-8,109 0,000

Investeerder * 2012

-0,034

0,004 -0,004

-8,150 0,000

Investeerder * 2013

-0,037

0,004 -0,004

-8,810 0,000

Investeerder * 2014

-0,045

0,004 -0,006

-11,291 0,000

Investeerder * 2015

-0,039

0,004 -0,006

-10,129 0,000

Investeerder * 2016

-0,015

0,004 -0,002

-3,983 0,000

Investeerder * 2017

0,012

0,004

0,002

3,206 0,001

Investeerder * 2018

0,036

0,004

0,007

9,896 0,000

Investeerder * 2019

0,048

0,004

0,009

13,342 0,000

Investeerder * 2020

0,079

0,004

0,017

22,433 0,000

Investeerder * 2021

0,081

0,004

0,012

21,163 0,000

Aandeel Startersleningen * jaar Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2010

-0,007

0,007 -0,001

-0,913 0,361

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2011

0,009

0,008

0,001

1,264 0,206

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2012

0,023

0,008

0,002

2,829 0,005

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2013

0,017

0,008

0,001

2,114 0,035

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2014

0,006

0,007

0,001

0,863 0,388

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2015

0,020

0,007

0,003

2,832 0,005

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2016

0,026

0,007

0,004

3,816 0,000

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2017

0,013

0,007

0,002

1,877 0,061

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2018

-0,003

0,007

0,000

-0,464 0,642

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2019

0,002

0,007

0,000

0,338 0,735

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2020

-0,001

0,007

0,000

-0,087 0,930

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% * 2021

0,008

0,007

0,001

1,124 0,261

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2010

-0,013

0,005 -0,002

-2,458 0,014

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2011

0,009

0,005

0,001

1,764 0,078

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2012

0,020

0,005

0,002

3,669 0,000

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2013

0,010

0,005

0,001

1,783 0,075

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2014

0,011

0,005

0,002

2,165 0,030

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2015

0,002

0,005

0,000

0,415 0,678

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2016

-0,007

0,005 -0,001

-1,519 0,129

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2017

-0,014

0,005 -0,002

-2,803 0,005

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2018

-0,024

0,005 -0,004

-4,831 0,000

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2019

-0,028

0,005 -0,004

-5,586 0,000

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2020

-0,024

0,005 -0,004

-4,850 0,000

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2021

-0,022

0,005 -0,004

-4,504 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2010

-0,022

0,005 -0,003

-4,741 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2011

0,001

0,005

0,000

0,127 0,899

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2012

0,005

0,005

0,001

1,124 0,261

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2013

-0,006

0,005 -0,001

-1,278 0,201

Pagina 40 van 49

Type vervreemder

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2014

0,000

0,004

0,000

0,052 0,958

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2015

-0,012

0,004 -0,002

-2,972 0,003

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2016

-0,024

0,004 -0,004

-5,535 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2017

-0,043

0,004 -0,007

-9,967 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2018

-0,050

0,005 -0,007

-11,015 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2019

-0,047

0,004 -0,006

-10,541 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2020

-0,047

0,005 -0,006

-10,388 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2021

-0,034

0,004 -0,005

-7,700 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2010

-0,017

0,006 -0,002

-2,914 0,004

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2011

-0,006

0,006 -0,001

-0,977 0,329

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2012

-0,006

0,006 -0,001

-0,999 0,318

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2013

-0,003

0,006

0,000

-0,496 0,620

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2014

-0,019

0,005 -0,003

-3,628 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2015

-0,038

0,005 -0,005

-7,181 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2016

-0,045

0,006 -0,005

-8,048 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2017

-0,070

0,006 -0,006

-11,617 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2018

-0,074

0,007 -0,005

-11,294 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2019

-0,067

0,007 -0,005

-10,145 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2020

-0,060

0,007 -0,004

-8,966 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2021

-0,050

0,006 -0,004

-7,864 0,000

Woningcorporatie

-0,177

0,001 -0,082

-245,762 0,000

Investeerder

-0,071

0,001 -0,040

-123,036 0,000

0,673

0,001

Appartement

-0,044

0,001 -0,038

-80,921 0,000

Hoekwoning

0,047

0,001

0,032

92,748 0,000

Twee-onder-één-kap

0,130

0,001

0,079

214,541 0,000

Vrijstaande woning

0,283

0,001

0,187

443,871 0,000

<1945

-0,162

0,001 -0,131

-228,420 0,000

1945-1959

-0,195

0,001 -0,107

-238,683 0,000

1960-1969

-0,224

0,001 -0,148

-301,500 0,000

1970-1979

-0,194

0,001 -0,139

-273,163 0,000

1980-1989

-0,137

0,001 -0,090

-183,114 0,000

1990-1999

-0,052

0,001 -0,033

-71,889 0,000

2010 >

0,001

0,001

Eigenaar-bewoner (ref.)

Woningoppervlakte BAG (ln) Woningtype

Bouwjaarklasse

0,510 1122,789 0,000

Tussenwoning (ref.)

2000-2010 (ref.)

Wijk fixed effectsa

3275

Constante

9,451

Observaties

2.120.208

2

R (adjusted)

0,007

0,000

0,745 0,456

1433,747 0,000

0,795

a. Niet weergegeven om tabel leesbaar te houden

Pagina 41 van 49

B2.2.2 Dummy wel/geen Startersleningen in nabije recente aankopen - Afhankelijke variabele = koopsom (ln) B Type verkrijger

Std. Error

Beta

t

Sig.

Starter (ref.) Starter met Starterslening

-0,001

0,007

Doorstromer

0,096

0,001

Investeerder

-0,093

0,003

0,000

-0,178

0,859

0,094

67,324

0,000

-0,049

-30,460

0,000

Dummy nabije aankopen

Geen nabije Startersleningen (ref.)

met Startersleningen

Minimaal 1 nabije Starterslening

-0,005

0,002

-0,004

-1,890

0,059

Dummy Starterslening In gemeente

Geen Starterslening in gemeente (ref.) Minimaal 1 Starterslening in gemeente in koopjaar

-0,022

0,000

-0,021

-46,181

0,000

Koopjaar

2009 (ref.) 2010

0,000

0,002

0,000

0,072

0,943

2011

-0,030

0,002

-0,013

-19,213

0,000

2012

-0,088

0,002

-0,037

-56,626

0,000

2013

-0,131

0,002

-0,054

-82,306

0,000

2014

-0,110

0,002

-0,053

-72,080

0,000

2015

-0,077

0,001

-0,040

-51,671

0,000

2016

-0,027

0,001

-0,016

-19,068

0,000

2017

0,053

0,001

0,032

37,645

0,000

2018

0,150

0,001

0,087

105,518

0,000

2019

0,229

0,001

0,133

161,162

0,000

2020

0,312

0,001

0,187

221,265

0,000

2021

0,451

0,001

0,265

330,053

0,000

Starter met Starterslening * 2010

0,022

0,008

0,001

2,660

0,008

Starter met Starterslening * 2011

0,018

0,008

0,001

2,084

0,037

Starter met Starterslening * 2012

0,013

0,008

0,001

1,573

0,116

Starter met Starterslening * 2013

0,011

0,008

0,001

1,375

0,169

Starter met Starterslening * 2014

-0,009

0,008

-0,001

-1,240

0,215

Starter met Starterslening * 2015

-0,010

0,008

-0,001

-1,204

0,229

Starter met Starterslening * 2016

-0,014

0,008

-0,001

-1,756

0,079

Starter met Starterslening * 2017

-0,022

0,009

-0,001

-2,586

0,010

Starter met Starterslening * 2018

-0,032

0,009

-0,002

-3,749

0,000

Starter met Starterslening * 2019

-0,033

0,009

-0,002

-3,773

0,000

Starter met Starterslening * 2020

-0,019

0,009

-0,001

-2,134

0,033

Starter met Starterslening * 2021

-0,029

0,008

-0,002

-3,432

0,001

Doorstromer * 2010

-0,007

0,002

-0,002

-3,408

0,001

Doorstromer * 2011

0,000

0,002

0,000

-0,059

0,953

Doorstromer * 2012

0,000

0,002

0,000

-0,223

0,824

Doorstromer * 2013

-0,011

0,002

-0,003

-5,124

0,000

Doorstromer * 2014

-0,016

0,002

-0,005

-8,022

0,000

Doorstromer * 2015

-0,016

0,002

-0,006

-8,607

0,000

Doorstromer * 2016

-0,020

0,002

-0,009

-10,938

0,000

Doorstromer * 2017

-0,029

0,002

-0,014

-16,166

0,000

Doorstromer * 2018

-0,043

0,002

-0,019

-23,396

0,000

Type verkrijger * jaar

Pagina 42 van 49

Dummy Startersleningen * jaar

Type vervreemder

Doorstromer * 2019

-0,050

0,002

-0,023

-27,455

0,000

Doorstromer * 2020

-0,053

0,002

-0,025

-29,561

0,000

Doorstromer * 2021

-0,054

0,002

-0,024

-30,368

0,000

Investeerder * 2010

-0,027

0,004

-0,003

-6,345

0,000

Investeerder * 2011

-0,033

0,004

-0,004

-7,893

0,000

Investeerder * 2012

-0,034

0,004

-0,004

-8,073

0,000

Investeerder * 2013

-0,037

0,004

-0,004

-8,860

0,000

Investeerder * 2014

-0,044

0,004

-0,006

-11,166

0,000

Investeerder * 2015

-0,038

0,004

-0,006

-9,847

0,000

Investeerder * 2016

-0,014

0,004

-0,002

-3,756

0,000

Investeerder * 2017

0,012

0,004

0,002

3,385

0,001

Investeerder * 2018

0,036

0,004

0,007

9,900

0,000

Investeerder * 2019

0,048

0,004

0,009

13,332

0,000

Investeerder * 2020

0,079

0,004

0,017

22,441

0,000

Investeerder * 2021

0,082

0,004

0,012

21,598

0,000

Min. 1 nabije Starterslening * 2010

-0,021

0,003

-0,005

-6,889

0,000

Min. 1 nabije Starterslening * 2011

-0,001

0,003

0,000

-0,351

0,725

Min. 1 nabije Starterslening * 2012

0,009

0,003

0,002

2,792

0,005

Min. 1 nabije Starterslening * 2013

0,000

0,003

0,000

-0,124

0,901

Min. 1 nabije Starterslening * 2014

-0,006

0,003

-0,002

-2,278

0,023

Min. 1 nabije Starterslening * 2015

-0,015

0,003

-0,005

-5,448

0,000

Min. 1 nabije Starterslening * 2016

-0,018

0,003

-0,006

-6,692

0,000

Min. 1 nabije Starterslening * 2017

-0,029

0,003

-0,009

-10,620

0,000

Min. 1 nabije Starterslening * 2018

-0,039

0,003

-0,010

-13,770

0,000

Min. 1 nabije Starterslening * 2019

-0,037

0,003

-0,010

-13,069

0,000

Min. 1 nabije Starterslening * 2020

-0,036

0,003

-0,010

-12,788

0,000

Min. 1 nabije Starterslening * 2021

-0,030

0,003

-0,008

-10,699

0,000

Woningcorporatie

-0,177

0,001

-0,081 -245,118

0,000

Investeerder

-0,071

0,001

-0,040 -122,775

0,000

0,673

0,001

0,510

1123,625

0,000

Appartement

-0,044

0,001

-0,038

-81,096

0,000

Hoekwoning

0,047

0,001

0,032

92,768

0,000

Twee-onder-één-kap

0,130

0,001

0,079

214,841

0,000

Vrijstaande woning

0,284

0,001

0,187

444,587

0,000

<1945

-0,162

0,001

-0,131 -228,933

0,000

1945-1959

-0,196

0,001

-0,108 -239,316

0,000

1960-1969

-0,225

0,001

-0,148 -302,401

0,000

1970-1979

-0,195

0,001

-0,139 -274,032

0,000

1980-1989

-0,137

0,001

-0,090 -183,807

0,000

1990-1999

-0,052

0,001

-0,033

-72,098

0,000

2010 >

0,001

0,001

0,000

0,531

0,595

Eigenaar-bewoner (ref.)

Woningoppervlakte BAG (ln) Woningtype

Bouwjaarklasse

Wijk fixed effectsa

Tussenwoning (ref.)

2000-2010 (ref.)

2931

Pagina 43 van 49

Constante Observaties

9,622 2.120.2 08

R2 (adjusted)

0,795

0,015

625,700

0,000

a. Niet weergegeven om tabel leesbaar te houden

Pagina 44 van 49

B2.2.3 Minimaal één Starterslening in nabije recente aankopen - Afhankelijke variabele = koopsom (ln) B Type verkrijger

Std. Error Beta

t

Sig.

Starter (ref.) Starter met Starterslening

-0,030

0,006 -0,017

-4,693 0,000

Doorstromer

0,067

0,004

0,078

15,797 0,000

Investeerder

-0,073

0,010 -0,043

-7,412 0,000

Aandeel nabije aankopen

Aandeel Startersleningen 0,1% tot 2,5% (ref.)

met Startersleningen

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5%

0,011

0,007

0,012

1,522 0,128

Aandeel Startersleningen 5% tot 10%

0,019

0,007

0,020

2,781 0,005

Aandeel Startersleningen 10% of meer

0,028

0,007

0,023

3,851 0,000

2010

-0,012

0,007 -0,007

-1,800 0,072

2011

-0,022

0,007 -0,011

-3,064 0,002

2012

-0,066

0,008 -0,032

-8,711 0,000

2013

-0,117

0,007 -0,060

-15,777 0,000

2014

-0,099

0,007 -0,070

-14,473 0,000

2015

-0,056

0,007 -0,043

-8,643 0,000

2016

-0,013

0,006 -0,010

-2,034 0,042

2017

0,047

0,007

0,033

7,164 0,000

2018

0,117

0,007

0,074

17,735 0,000

2019

0,201

0,007

0,126

30,349 0,000

2020

0,280

0,007

0,176

42,212 0,000

2021

0,427

0,007

0,281

65,289 0,000

Starter met Starterslening * 2010

0,021

0,008

0,003

2,713 0,007

Starter met Starterslening * 2011

0,010

0,008

0,002

1,200 0,230

Starter met Starterslening * 2012

0,015

0,008

0,003

1,912 0,056

Starter met Starterslening * 2013

0,015

0,008

0,002

1,880 0,060

Starter met Starterslening * 2014

-0,001

0,007

0,000

-0,199 0,842

Starter met Starterslening * 2015

-0,002

0,007

0,000

-0,244 0,807

Starter met Starterslening * 2016

-0,001

0,008

0,000

-0,160 0,873

Starter met Starterslening * 2017

-0,005

0,008 -0,001

-0,583 0,560

Starter met Starterslening * 2018

-0,013

0,008 -0,002

-1,637 0,102

Starter met Starterslening * 2019

-0,015

0,008 -0,002

-1,804 0,071

Starter met Starterslening * 2020

-0,003

0,008

0,000

-0,353 0,724

Starter met Starterslening * 2021

-0,021

0,008 -0,003

-2,670 0,008

Doorstromer * 2010

0,014

0,005

0,005

2,714 0,007

Doorstromer * 2011

0,010

0,005

0,003

1,987 0,047

Doorstromer * 2012

0,009

0,005

0,003

1,705 0,088

Doorstromer * 2013

0,007

0,005

0,002

1,400 0,161

Doorstromer * 2014

0,001

0,005

0,001

0,252 0,801

Doorstromer * 2015

0,001

0,005

0,001

0,209 0,834

Doorstromer * 2016

0,003

0,005

0,002

0,612 0,540

Doorstromer * 2017

-0,001

0,005

0,000

-0,133 0,894

Doorstromer * 2018

-0,003

0,005 -0,001

-0,584 0,559

Doorstromer * 2019

-0,011

0,005 -0,005

-2,334 0,020

Koopjaar

Type verkrijger * jaar

2009 (ref.)

Pagina 45 van 49

Doorstromer * 2020

-0,011

0,005 -0,005

-2,233 0,026

Doorstromer * 2021

-0,019

0,005 -0,009

-4,101 0,000

Investeerder * 2010

-0,041

0,012 -0,005

-3,534 0,000

Investeerder * 2011

-0,064

0,011 -0,009

-5,703 0,000

Investeerder * 2012

-0,049

0,011 -0,006

-4,254 0,000

Investeerder * 2013

-0,035

0,011 -0,005

-3,124 0,002

Investeerder * 2014

-0,063

0,011 -0,012

-5,925 0,000

Investeerder * 2015

-0,051

0,010 -0,011

-4,894 0,000

Investeerder * 2016

-0,036

0,010 -0,008

-3,486 0,000

Investeerder * 2017

-0,023

0,011 -0,005

-2,230 0,026

Investeerder * 2018

0,001

0,011

0,000

0,112 0,911

Investeerder * 2019

0,011

0,011

0,002

1,042 0,297

Investeerder * 2020

0,042

0,011

0,009

3,976 0,000

Investeerder * 2021

0,039

0,011

0,006

3,602 0,000

Aandeel Startersleningen * jaar Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2010

-0,004

0,008 -0,001

-0,484 0,628

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2011

0,001

0,008

0,000

0,095 0,924

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2012

-0,007

0,009 -0,002

-0,834 0,404

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2013

-0,021

0,008 -0,005

-2,439 0,015

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2014

-0,009

0,008 -0,003

-1,133 0,257

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2015

-0,032

0,007 -0,014

-4,331 0,000

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2016

-0,039

0,007 -0,017

-5,230 0,000

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2017

-0,026

0,007 -0,011

-3,557 0,000

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2018

-0,016

0,007 -0,006

-2,092 0,036

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2019

-0,024

0,007 -0,009

-3,272 0,001

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2020

-0,019

0,007 -0,007

-2,509 0,012

Aandeel Startersleningen 2,5% tot 5% * 2021

-0,023

0,007 -0,009

-3,043 0,002

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2010

-0,006

0,008 -0,002

-0,832 0,405

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2011

-0,009

0,008 -0,003

-1,218 0,223

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2012

-0,019

0,008 -0,006

-2,348 0,019

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2013

-0,031

0,008 -0,009

-3,839 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2014

-0,020

0,007 -0,009

-2,731 0,006

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2015

-0,045

0,007 -0,020

-6,291 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2016

-0,051

0,007 -0,021

-7,160 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2017

-0,050

0,007 -0,019

-7,027 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2018

-0,035

0,007 -0,012

-4,835 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2019

-0,036

0,007 -0,012

-4,929 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2020

-0,034

0,007 -0,011

-4,716 0,000

Aandeel Startersleningen 5% tot 10% * 2021

-0,029

0,007 -0,010

-4,020 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2010

-0,004

0,008 -0,001

-0,540 0,589

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2011

-0,017

0,008 -0,005

-2,074 0,038

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2012

-0,030

0,009 -0,009

-3,537 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2013

-0,026

0,009 -0,007

-3,035 0,002

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2014

-0,037

0,008 -0,014

-4,637 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2015

-0,067

0,008 -0,023

-8,709 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2016

-0,069

0,008 -0,019

-8,892 0,000

Pagina 46 van 49

Type vervreemder

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2017

-0,070

0,008 -0,015

-8,742 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2018

-0,050

0,008 -0,009

-5,985 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2019

-0,051

0,008 -0,009

-5,992 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2020

-0,043

0,009 -0,007

-4,999 0,000

Aandeel Startersleningen 10% of meer * 2021

-0,037

0,008 -0,007

-4,481 0,000

Woningcorporatie

-0,155

0,001 -0,096 -133,011 0,000

Investeerder

-0,078

0,001 -0,050

-72,556 0,000

0,603

0,001

0,519

526,220 0,000

Appartement

-0,054

0,001 -0,055

-55,888 0,000

Hoekwoning

0,046

0,001

0,039

52,736 0,000

Twee-onder-één-kap

0,125

0,001

0,088

113,964 0,000

Vrijstaande woning

0,271

0,001

0,184

220,151 0,000

<1945

-0,173

0,001 -0,152 -127,574 0,000

1945-1959

-0,203

0,001 -0,134 -136,415 0,000

1960-1969

-0,226

0,001 -0,192 -171,250 0,000

1970-1979

-0,195

0,001 -0,176 -154,007 0,000

1980-1989

-0,140

0,001 -0,118 -105,519 0,000

1990-1999

-0,052

0,001 -0,037

-38,434 0,000

2010 >

-0,005

0,002 -0,002

-2,677 0,007

Eigenaar-bewoner (ref.)

Woningoppervlakte BAG (ln) Woningtype

Bouwjaarklasse

Tussenwoning (ref.)

2000-2010 (ref.)

Wijk fixed effectsa

2931

Constante

9,726

Observaties

502.468

R2 (adjusted)

0,779

0,019

505,180 0,000

a. Niet weergegeven om tabel leesbaar te houden

Pagina 47 van 49

B3. Prijsontwikkeling starterswoningen Voor de analyse van de indirecte prijseffecten hebben we ook naar de prijsontwikkeling van starterswoningen14, en of deze verschilt in gemeenten waar de Starterslening beschikbaar is in het jaar van transactie verschilt met die waar deze niet beschikbaar is. Wanneer de prijsontwikkeling van starterswoningen in gemeenten waar de Starterslening beschikbaar is hoger ligt, kan dit mogelijk worden veroorzaakt doordat er meer vraag naar deze starterswoningen is. Immers, bij gelijkblijvend aanbod zorgt een toegenomen vraag voor een hogere prijs. Echter, uit figuur 17 blijkt dat sinds 2017 de gemiddelde prijsontwikkeling van starterswoningen in gemeenten waar Startersleningen beschikbaar zijn (SVn-gemeenten) achterblijft op gemeenten waar deze niet beschikbaar zijn. Het verschil tot die tijd wordt bovendien voornamelijk veroorzaakt door het feit dat de gemeente Amsterdam, waar de vierkante meterprijzen hoger liggen, tot 2017 ook Startersleningen verstrekt. Wordt Amsterdam niet meegenomen in de analyse, dan is er niet langer een duidelijk prijsverschil in de vierkante meterprijs van starterswoningen in SVn-gemeenten ten opzichte van de overige gemeenten tot 2017 en vanaf dat jaar blijft de prijsontwikkeling van starterswoningen in SVn-gemeenten zelfs achter (figuur 18).

Oftewel, de gemiddelde vierkante meterprijs van starterswoningen ligt sinds 2017 lager in SVn-gemeenten ten opzichte van de overige gemeenten. Dit kan mogelijk liggen aan kwalitatieve verschillen in de woningen verkocht in SVn-gemeenten ten opzichte van niet-SVn-gemeenten of aan structurele verschillen tussen de SVn-gemeenten. In het hedonische prijsmodel (hoofdstuk 4) wordt gecorrigeerd voor zulke verschillen.

_____________________ 14

Starterswoningen: woning die in de onderzoeksperiode gekocht zijn door koopstarters onder de 35 jaar. Het gaat hier veelal om kleine appartementen of tussenwoningen.

Pagina 48 van 49

Figuur 17. Gemiddelde vierkante meterprijs van starterswoningen per jaar in gemeenten waar in de onderzoeksperiode Startersleningen worden verstrekt en in gemeenten waar geen Starterslening beschikbaar is.

Gemiddelde m2-prijs starterswoningen per jaar 4500

Prijs in euro's per m2

4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2009

2010

2011

2012

2013

2014 2015 2016 Transactiejaar

Starterswoning, geen SVn in gemeente

2017

2018

2019

2020

2021

Starterswoning, SVn in gemeente

Figuur 18. Gemiddelde vierkante meterprijs van starterswoningen per jaar in gemeenten waar in de onderzoeksperiode Startersleningen worden verstrekt en in gemeenten waar geen Starterslening beschikbaar is, gemeente Amsterdam uitgesloten van analyse.

Gemiddelde m2-prijs starterswoningen per jaar, excl. Amsterdam 3500

Prijs in euro's per m2

3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Transactiejaar Starterswoning, geen SVn in gemeente

Starterswoning, SVn in gemeente

Pagina 49 van 49