2023-09-13 a. Invoeren starterslening - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 28 september 2023 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 98411

2023_Raad_00109 - Invoeren starterslening Portefeuillehouder Frank Hulle,van Programma en/of paragraaf Programma Wonen & leefbaarheid Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit in te stemmen met de invoering van een starterslening tegen de randvoorwaarden genoemd in bijlage 1 en hiervoor een budget beschikbaar te stellen van € 500.000 in 2024. Wat is de aanleiding? Op 6 oktober 2022 heeft de gemeenteraad middels 'Motie 22-22' het college verzocht om een starterslening in te stellen. Conform de verordening van de gemeente Sluis en het voornemen van de gemeente Hulst. Om op deze wijze het eigen woningbezit onder personen die voor de eerste maal een eigen woning kopen te bevorderen. Naar aanleiding van deze motie zijn verschillende startersleningen geïnventariseerd. Op basis van onze praktijksituatie en reeds bestaande regelingen zijn enkele voorwaarden opgesteld waaraan een aanvrager van de lening moet voldoen. De starterslening is een tweede hypotheek, bovenop de ‘basis-hypotheek’. De starterslening verhoogt op deze manier de betaalcapaciteit van koopstarters. De starterslening overbrugt namelijk het verschil tussen de prijs van de woning en het bedrag dat bij de bank geleend kan worden. Voor de eerste drie jaar geldt een uitgestelde betaling, waarbij kopers nog geen maandlasten betalen voor de starterslening.

Na drie jaar gaat men rente en aflossing betalen, tenzij de koopstarter de gedeeltelijke of volledige financieringslast nog niet kan dragen. Dan kan een hertoets aangevraagd worden. Ook mag de starterslening, of een gedeelte daarvan, op ieder moment boetevrij worden afgelost. De lening wordt afgesloten bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). SVn is een onafhankelijke stichting die geen winst maakt. De lening wordt

1/5

afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Wel moet de aanvrager afsluitkosten betalen voor het verkrijgen van de starterslening. De gemeenteraad stelt uiteindelijk het budget vast wat beschikbaar is voor het toewijzen van startersleningen. De fondsen bij SVn zijn revolverend. Dit houdt in dat de fondsen via aflossing en rente van de uitstaande leningen weer worden gevoed. Wat willen we bereiken? Starters helpen om een betaalbare koopwoning te kunnen kopen. Argumenten 1.1. Starters op de woningmarkt ondersteunen bij hun zoektocht naar een betaalbare koopwoning Wij willen starters helpen die moeite hebben om een woning te vinden in het goedkopere segment van onze woningvoorraad. Vandaar dat we voorwaarden aan een toekomstige aanvraag stellen. Die voorwaarden vindt u in bijlage 1. 1.2. Geen prijsopdrijvend effect Eerder is verondersteld dat het invoeren van een starterslening een mogelijk prijsopdrijvend effect met zich meebrengt. Uit recent (12 januari 2023) onderzoek van het Kadaster is gebleken dat er geen directe of indirecte prijseffecten zijn toe te schrijven aan het invoeren van de starterslening. Uit onderzoek is gebleken dat starters die gebruik maken van de starterslening, ondanks dit extra bedrag, nog steeds kleinere en goedkopere woningen kopen dan starters zonder starterslening.

Dit, in combinatie met hun gemiddeld jongere leeftijd, duidt erop dat deze groep zonder Starterslening mogelijk (nog) geen woning had kunnen kopen. 1.3. Weinig tot geen nieuwbouw in het goedkope segment voor starters Wij willen vooruitlopend op het realiseren van betaalbare nieuwbouw voor starters al een stimulans geven aan de huidige woningzoekende die een woning uit de bestaande voorraad wilt kopen. Vandaar dat de starterslening voornamelijk ingericht is voor koopwoningen uit de bestaande voorraad. Kanttekeningen 1.1. Rente combinatielening niet fiscaal aftrekbaar De SVn Starterslening bestaat uit twee leningdelen die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn: •

Leningdeel 1: de Starterslening. Dit deel los je tijdens de looptijd annuïtair af.

•

Leningdeel 2: de Combinatielening. De Combinatielening loopt tijdens de looptijd op, zolang je de maandlasten voor de beide leningdelen niet kunt betalen.

De rente over het eerste leningdeel is meestal fiscaal aftrekbaar (hypotheekrente-aftrek). De rente van de Combinatielening is nooit fiscaal aftrekbaar.

2/5

1.2. Hogere kosten na drie jaar De eerste drie jaar hoeft de aanvrager niets af te lossen en geen rente te betalen. Na deze drie jaar wel. Vanaf dan krijgt de aanvrager dus hogere maandlasten. 1.3. Rente eerste drie jaar voor rekening gemeente De aanvrager van de lening betaalt de eerste drie jaar geen rente. In de eerste drie jaar wordt de rente door de gemeente betaald. 1.4. Kosten Koper valt niet onder de lening De kosten die onder Kosten Koper vallen kunnen niet meegenomen worden in de financiering. De aanvrager dient deze daardoor zelf te financieren. 1.5. De gemeenteraad dient budget beschikbaar te stellen De gemeente dient ieder jaar budget vrij te maken om de startersleningen te kunnen toewijzen. 1.6. Eerst een geaccepteerd bod daarna pas goedkeuring De starterslening wordt pas goedgekeurd nadat er een bod uitgebracht en geaccepteerd is. Hierdoor is het voor koopstarters die gebruik willen maken van een starterslening noodzakelijk een bod uit te brengen onder voorbehoud van financiering – ze weten immers nog niet of de starterslening toegekend gaat worden. 1.7. Vergt personele capaciteit Het beoordelen van de aanvragen en het opstellen van de toewijzingsbrieven gebeurt door de gemeente. Bij het openstellen van de regeling vergt dat extra personele capaciteit. De gemeente bekijkt enkel of een aanvrager aan de gestelde voorwaarden voldoet.

Dit vangen we op binnen de bestaande formatie. Wat mag het kosten? Op dit moment zijn er geen kosten. Wanneer de starterslening daadwerkelijk wordt ingevoerd dient de gemeenteraad financiële middelen vrij te maken. De toewijzing door het college betreft een reservering voor een starterslening uit het gemeentelijke budget. De toewijzing voor een starterslening vormt het startpunt voor een autonome financiële toetsing door SVn. Uiteindelijk wordt er een rekening-courant bij SVn op naam van de gemeente ingesteld, waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toewijzen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort. Er is in verschillende Zeeuwse gemeenten geïnventariseerd wat de hoogte van het beschikbare gestelde budget is. Dit budget ligt ongeveer tussen de € 200.000 en €

3/5

800.000 per gemeente. Aangezien de gemeente Terneuzen de grootste gemeente van Zeeland is wordt geadviseerd om in eerste instantie een bedrag van € 500.000 beschikbaar te stellen. Na een eerste openstelling van de regeling wordt geïnventariseerd of de vraag naar startersleningen overeenkomt met het beschikbaar gestelde budget. We dekken dit in 2024 uit het begrotingsresultaat en verwerken dit in de begroting 2024. Wat gaan we ervoor doen? Na goedkeuring door de gemeenteraad wordt het aanvraagloket in samenwerking met het Svn ingericht.

Bijlagen 1. Bijlage 1 Randvoorwaarden starterslening.pdf

4/5

Bijlage 1 Randvoorwaarden starterslening

Voor wie is de lening?    

De aanvrager heeft op het moment van de aanvraag minimaal een leeftijd van 18 jaar en maximaal 35 jaar. De aanvrager is niet eerder eigenaar geweest van een koopwoning. De aanvrager gaat zelf in de woning wonen waarvoor de starterslening wordt verstrekt. Zijn er meerdere aanstaande eigenaren? Dan wordt de lening alleen toegekend als beiden voldoen aan de voorwaarden;

Wat zijn de condities van de lening?   

De koopsom van de woning mag niet hoger zijn dan €250.000. (Op 03-07-2023 stonden er 170 woningen tot deze prijs te koop). Als aanvrager kunt u maximaal € 25.000 lenen. Zowel de eerste als de tweede hypotheek dient te worden verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Maximale hoogte van de Starterslening bedraagt maximaal 20% van de aankoopsom.

5/5