Document · PDF

2022-11-29 a. Openen grondexploitatie Hoek - ontwerpbesluit

gemeenteraad 15 december 2022, gemeente TerneuzenBij agendapunt: Instemmen openen grondexploitatie Hoek2.783 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 15 december 2022 Middelen - Financiën zaaknummer: 13367

2022_Raad_00203 - Openen grondexploitatie Hoek Portefeuillehouder Frank Hulle,van Programma en/of paragraaf Paragraaf Grondbeleid Besluit Besluitpunt 1 De raad besluit om in te stemmen met het openen van de grondexploitatie Hoek. Wat is de aanleiding? Op 10 maart 2022 stelde u het plan multifunctionele accommodatie (mfa) Hoek vast. In dat voorstel is opgenomen dat we voor de locatie Windlust II en de vrijkomende locaties een grondexploitatie opstellen. Een grondexploitatie is nodig voor het ontwikkelen van de locatie en voor het actief verkopen van gronden. De sloopkosten en de boekwaarde van de gebouwen van de vrijkomende locaties rekenen wij hieraan toe. Hetzelfde geldt voor de grondinkomsten en een deel van de kosten voor bouw- en woonrijp maken. De exploitatie is onder te verdelen in vier verschillende deelgebieden (A tot en met D). Een tekening van de deelgebieden A tot en D is opgenomen in bijlage 1. Wellicht breiden we de grondexploitatie nog uit met de locatie Vremdieke, mochten we deze locatie kunnen verwerven. Deelgebied A Windlust II Dit deelgebied bestaat uit de mfa met de buitenruimte, circa twaalf reguliere woningen, een zorgwijk met 64 zorgwoningen en alle daarvoor benodigde openbare voorzieningen. De totale oppervlakte is 45.152 m2. In het stedenbouwkundig plan werkten we het ruimtebeslag voor deze onderdelen verder uit.

Daarnaast onderzochten we het ruimtebeslag voor openbare voorzieningen zoals parkeren, ontsluiting, watercompensatie en openbaar groen. Het stedenbouwkundig plan biedt voldoende ruimte en flexibiliteit om het ontwerp voor het hele gebied verder uit te werken. De (bouw) kosten voor de multifunctionele accommodatie (mfa) Hoek zijn opgenomen in het investeringskrediet dat hiervoor is vastgesteld. De oplevering is voorzien in 2026. De overige kosten en opbrengsten zijn opgenomen in de grondexploitatie Hoek. In dat voorstel is 1/11

opgenomen dat we voor de locatie Windlust II en de vrijkomende locaties een grondexploitatie opstellen. Verder bevat het stedenbouwkundig plan een voorbeeldverkaveling voor de reguliere woningen. Het plan biedt nog de mogelijk om de verkaveling iets aan te passen, mocht er behoefte zijn aan andere woningtypen. Het stedenbouwkundig plan werken we verder uit in een inrichtingsplan. ZorgSaam wil een zorgwijk ontwikkelen in Windlust 2. We stemden het programma en de uitgangspunten met hen af. ZorgSaam kwam zelf met een voorstel voor de inrichting van de zorgwijk. Met ZorgSaam willen we dit najaar een intentieovereenkomst sluiten over de uitwerking van de zorgwijk. De intentieovereenkomst werken we uit in een samenwerkingsen verkoopovereenkomst. Het ruimtegebruik is hieronder weergegeven. Windlust II

Woningbouw

4.762

Maatschappelijke functie

16.314

Infrastructuur

10.822

Groen

9.579

Mfa

3.675

Totaal

45.152

De uitgaven voor bouw en woonrijp maken zullen plaatsvinden tussen 2023 en 2026. We verwachten dat gelijktijdig de zorgwijk (vanaf 2024) en woningbouw (vanaf 2025) ontwikkeld kunnen worden. Deelgebied B Langestraat (Op Weg) Dit deelgebied bestaat uit de vrijkomende locatie van basisschool Op Weg. Het plan gaat uit van sloop van de bestaande bebouwing en het realiseren van 10 woningen. Gelet op de ligging van de locatie Langestraat, op steenworp afstand tot het centrum, heeft de bouw van seniorenwoningen de voorkeur. De totale oppervlakte van dit perceel is 4.244m2. Er is een verkavelingsopzet gemaakt. Het verkavelingsplan gaat uit van totaal 10 woningen. Het gaat over 6 vrijstaande woningen en 4 patiowoningen. De percelen variëren tussen 230 - 310 m². Het ruimtegebruik is hieronder weergegeven. Locatie Op Weg

Woningbouw

2.500

Infrastructuur

694

Groen

1.050

Totaal

4.244 2/11

We verkopen de locatie in de huidige staat, de kosten voor sloop, inrichting van de openbare ruimte, het bestemmingsplan en het bodemonderzoek zijn voor rekening van de koper. De verwachting is dat we de school in 2024 kunnen verkopen. Deelgebied C Narcissenlaan ('t Kompas) Dit deelgebied bestaat uit de vrijkomende locatie van basisschool ’t Kompas. Het plan gaat uit van sloop van de bestaande bebouwing en het realiseren van 3 woningen. Gelet op de ligging van de locatie Narcissenlaan en de omliggende bebouwing, heeft de bouw van vrijstaande woningen de voorkeur. De totale oppervlakte van het perceel is 2.885 m2. De percelen variëren tussen 720 - 790 m². We verkopen de locatie in bouwrijpe staat. De kosten voor sloop, het bestemmingsplan en het bodemonderzoek zijn opgenomen in de grondexploitatie. Het ruimtegebruik is hieronder weergegeven. Locatie Kompas

Woningbouw

2.285

Groen

600

Totaal

2.885

We ontwikkelen deze locatie na de oplevering van de mfa (2026). Deelgebied D Locatie Dorpshuis Dit deelgebied bestaat uit de vrijkomende locatie van het dorpshuis. Het plan gaat uit van sloop van de bestaande bebouwing. Er is nog geen toekomstige invulling van de locatie bekend. Deze werken we in 2023 uit. Voor het ruimtegebruik gingen we uit van een eerdere schets met daarin woningbouw. Voor deze locatie houden we nog geen rekening met kosten en inkomsten. De totale oppervlakte van locatie is 2.015 m2. Het ruimtegebruik is hieronder weergegeven. Locatie Dorpshuis

Woningbouw

620

Infrastructuur

980

Groen

415

Totaal

2.015

We ontwikkelen deze locatie na de oplevering van de mfa (2026). Locatie Vremdieke Deelgebied E (toekomstig) Door het realiseren van een zorgwijk met 64 zorgwoningen en alle daarvoor benodigde openbare voorzieningen komt de locatie Vremdieke vrij. Deze vrijkomende locatie zien wij als een mogelijk locatie voor het realiseren van woningbouw. Als wij deze gronden kunnen aankopen/ruilen in de toekomst zal dit onderdeel aan de grondexploitatie worden toegevoegd.

3/11

Wat willen we bereiken? Het opstellen van de grondexploitatie Hoek. Zodat we kosten en opbrengsten kunnen verantwoorden voor de verschillende deelgebieden. Argumenten 1.1 Uitvoeren regelgeving Wet begroting en verantwoording (BBV) De bevoegdheid voor het openen en vaststellen van het grondexploitatiecomplex en de bijbehorende grondexploitatiebegroting ligt bij de raad. Deze bevoegdheid van de raad vloeit voort uit het budgetrecht dat de raad heeft bij het vaststellen van de begroting. De raad stelt de grondexploitatiebegroting vast. Deze budgetten regelen de financiering en dekking van de uitvoering van de grondexploitatiebegroting en zijn dan bestemd voor aankopen, wegenaanleg, groenaanleg, riolering, enzovoort. Het raadsbesluit vormt het startpunt van de Bouwgrond in exploitatie. Dit heeft: •

een maximale duur van 10 jaar;

•

bij kostentoerekening is verplicht aan te sluiten bij de wettelijk vastgelegde kostenverhaalsmogelijkheden;

•

de toegerekende rente moet worden gebaseerd op de werkelijke rente over vreemd vermogen.

Kanttekeningen 1.1 Grondexploitaties zijn afhankelijk van schattingen Het opstellen en uitwerken van grondexploitaties is in het begin afhankelijk van schattingen. In het begin zijn meer onzekerheden in het schattingsproces van een grondexploitatie. Dit brengt risico’s met zich mee. Naar mate de uitwerking meer vorm krijgt kunnen er risico’s weggenomen worden door beheersmaatregelen. Grondexploitaties worden elk jaar herzien om een zo actueel mogelijk beeld te krijgen. Bij de jaarrekeningcontrole controleert de accountant de schattingen en de grondexploitatieberekeningen. Wat mag het kosten? De waardering van de in exploitatie genomen gronden is gebaseerd op de inzichten van oktober 2022. Hierbij gingen wij uit van de daarbij behorende inschatting van uitgangspunten, parameters en risico’s. Dit betreft een inschatting die omgeven is door onzekerheden. Deze herzien wij periodiek (minimaal jaarlijks). De waardering in het volgende jaar kan zowel positief als negatief uitvallen. We hanteren de volgende (algemene) uitgangspunten ten aanzien van onze schattingen: •

rentepercentage bedraagt 2,10 %;

•

kostenindexatie bedraagt 5,00 %;

•

opbrengstenindexatie bedraagt 1,50 %;

•

grondprijzen op basis van grondprijzenbrief 2023;

•

de geplande afzet is gebaseerd op de inzichten van oktober 2022

•

Looptijd grondexploitatie is momenteel voorzien tot 2028

4/11

Een deel van de gronden van Windlust II zijn opgenomen onder de strategische gronden. Deze gronden (32.724 m2) hevelen we over naar het exploitatieplan. Naast deze gronden hevelen we de boekwaarde van de huidige panden over per de datum van uit gebruik name. De kosten voor toekomstig beheer van de openbare ruimte is nog niet opgenomen in de begroting. Wanneer de onderhoudskosten hiervan bekend zijn zullen wij deze opnemen. De grondexploitatie Hoek geeft een positief resultaat van afgerond € 237.000 (eindwaarde). We verwerken de uitkomsten in de 7e perioderapportage 2022. Wat gaan we ervoor doen? Uitwerken van de plannen van de verschillende deelgebieden.

Bijlagen 1. Bijlage 1 Deelgebieden A tot en D.pdf 2. Bijlage 2 Managementblad grondexploitatie Hoek.pdf 3. Bijlage 3 Jaarschijven grondexploitatie Hoek.pdf

5/11

Bijlage 1 Deelgebieden A tot en D

Deelgebied A Windlust II

6/11

Deelgebied B Langestraat (Op Weg)

7/11

Deelgebied C Narcissenlaan ('t Kompas)

8/11

Deelgebied D Locatie Dorpshuis

9/11

Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum

Grondexploitatie Hoek 0 Diverse locaties in Hoek 31-10-2022

Managementblad Management Samenvatting m2 54.296 54.296

Plangebied Te handhaven Exploitatiegebied

Ruimtegebruik

21%

Verdeling plangebied

Hoofdstructuur Verharding Groen Water

12.496 11.644 24.140

Uitgeefbaar

10.167 10.167

Subtotaal Hoofdstructuur

Te handhaven Uitgeefbaar Verharding Groen/water 56%

23%

30.156 12.496 11.644

Woningbouw Subtotaal Woningbouw

Te handhaven

Uitgeefbaar

Verharding

Groen/water

Niet-woningbouw Uitgeefbaar

19.989 19.989

Subtotaal niet-woningbouw

Aantal woningen per categorie

Verschil Exploitatiegebied Functies FINANCIEEL Investeringen

12000

Bedrag € 707.414,00 € 136.000,00 € 1.866.300,00 € 77.600,00 € 10.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 259.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Verwerving Sloop en sanering Bouw- en woonrijpmaken Groenvoorzieningen Nutsvoorzieningen Waterhuishouding Bijdrage Stadsuitleg Bijdrage aan andere plandelen Planontwikkelingskosten Algemene kosten Resultaat complex Rentelasten

Opbrengsten Woningbouw Appartementen koop Appartementen huur Appartementen sociale woningbouw Appartementen koop (klein <80m2) Appartementen koop (normaal 80-100m2) Appartementen koop (groot >100m2) Appartementen huur (klein <80m2) Appartementen huur (normaal 80-100m2) Appartementen huur (groot >100m2) Kavel woningbouw Kavel sociale woningbouw Kavel woningbouw (klein) Kavel woningbouw (normaal) Kavel woningbouw (groot) Kavel bedrijventerrein Kavel bedrijventerrein (klein) Kavel bedrijventerrein (normaal) Kavel bedrijventerrein (groot) Onbekend Overig Subtotaal woningbouw

Hoeveelheid Bedrag 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9628 0 0 0 0 0 0 0 9.628

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.371.130,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.371.130,00

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels Maatschappelijke voorzieningen Overig Subtotaal niet-woningbouw

Uitgeefbaar 16.314 -

Bedrag € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 1.549.830,00 € 0,00 € 1.549.830,00

10000

8000

6000

4000

2000

Appartementen koop Appartementen sociale woningbouw Appartementen koop (normaal 80-100m2) Appartementen huur (klein <80m2) Appartementen huur (groot >100m2) Kavel sociale woningbouw Kavel woningbouw (normaal) Kavel bedrijventerrein Kavel bedrijventerrein (normaal)

Appartementen huur Appartementen koop (klein <80m2) Appartementen koop (groot >100m2) Appartementen huur (normaal 80-100m2) Kavel woningbouw Kavel woningbouw (klein) Kavel woningbouw (groot) Kavel bedrijventerrein (klein) Kavel bedrijventerrein (groot)

m² Uitgeefbaar niet-woningbouw 18.000 16.000 14.000

Overige opbrengsten Subtotaal investeringen

€ 3.056.314,00

Kostenstijging Te realiseren rentekosten

€ 583.251,59 € 21.727,92

€ 736.400,00

Subtotaal opbrengsten

€ 3.657.360,00

12.000 10.000 8.000

Opbrengstenstijging Te realiseren renteopbrengsten

€ 187.687,75 € 53.409,65

6.000 4.000

Totaal investeringen

€ 3.661.293,51

Eindwaarde Contante waarde Nominale waarde

€ 237.163,89 € 206.465,44 € 601.046,00

Totaal opbrengsten

€ 3.898.457,40

31-12-2028 1-1-2022

Boekwaarde kosten€ 189.105,00 Boekwaarde opbr. € 0,00 Boekwaarde saldo-€ 189.105,00

2.000 -

Bedrijven

Kantoren

Winkels

Maatschappelijke voorzieningen

€ 3.000.000

€ 2.000.000

€ 1.000.000

€0 Boekwaarde

1-1-2022

1-1-2023

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

-€ 1.000.000

-€ 2.000.000

-€ 3.000.000 Kosten incl. kostenstijging

Opbrengsten incl. opbrengstenstijging

10/11

Rentesaldo

Cumulatief

1-1-2029

1-1-2030

1-1-2031

Overig

Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum

Grondexploitatie Hoek 0 Diverse locaties in Hoek 31-10-2022

Jaarschijven Kasstroom grondexploitatie Kosten

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

1-1-2022

1-1-2023

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030

1-1-2031

€ 707.414 € 136.000 € 1.866.300 € 77.600 € 10.000 €0 €0 €0 € 259.000 €0 €0 €0

€ 518.309 € 136.000 € 1.866.300 € 77.600 € 10.000 €0 €0 €0 € 259.000 €0 €0 €0

€ 189.105 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 25.000 €0 €0 €0

€ 114.534 €0 € 868.400 €0 €0 €0 €0 €0 € 62.500 €0 €0 €0

€ 21.000 €0 €0 €0 € 10.000 €0 €0 €0 € 40.000 €0 €0 €0

€ 382.775 € 136.000 € 997.900 € 56.400 €0 €0 €0 €0 € 60.000 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 € 46.500 €0 €0 €0

€0 €0 €0 € 21.200 €0 €0 €0 €0 € 25.000 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

Totale Kosten

€ 3.056.314

€ 2.867.209

€ 189.105

€0

€ 25.000

€ 1.045.434

€ 71.000

€ 1.633.075

€ 46.500

€ 46.200

€0

Opbrengsten

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

1-1-2022

1-1-2023

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030

1-1-2031

Woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels Maatschappelijke voorzieningen Overig Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten

€ 1.371.130 €0 €0 €0 € 1.549.830 €0 €0 € 736.400

€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

€ 187.050 €0 €0 €0 € 1.549.830 €0 €0 € 736.400

€ 226.195 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

€ 505.495 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

€ 226.195 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

Totale Opbrengsten

€ 3.657.360

€0

€ 2.473.280

€ 226.195

€ 505.495

€ 226.195

€0

Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom

Totaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

1-1-2022

Stand per 1-1Kosten Opbrengsten Kostenstijging Opbrengstenstijging

b Rente over negatieve kasstroom b Rente over positieve kasstroom Stand per 31-12Saldo op Netto Contante Waarde Saldo op Eindwaarde Saldo op Nominale Waarde

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030

1-1-2031

-€ 193.076

-€ 224.029

€ 1.157.286

€ 1.335.663

-€ 428.452

€ 50.368

€0

€0 €0

-€ 25.000 €0

-€ 1.045.434 € 2.473.280

-€ 71.000 € 226.195

-€ 1.633.075 € 226.195

-€ 46.500 € 505.495

-€ 46.200 € 226.195

€0 €0

-€ 3.056.314 € 3.657.360

-€ 2.867.209 € 3.657.360

-€ 583.252 € 187.688

€0 €0

-€ 1.898 €0

-€ 135.620 € 93.794

-€ 13.221 € 12.100

-€ 400.958 € 15.674

-€ 14.313 € 43.136

-€ 17.241 € 22.984

€0 €0

-€ 21.727,92 € 53.409,65

-€ 3.971,20 € 0,00

-€ 4.054,60 € 0,00

-€ 4.704,61 € 0,00

€ 0,00 € 24.303,01

€ 0,00 € 28.048,91

-€ 8.997,50 € 0,00

€ 0,00 € 1.057,73

€ 0,00 € 0,00

-€ 193.076

-€ 224.029

€ 1.157.286

€ 1.335.663

-€ 428.452

€ 50.368

€ 237.164

€0

31-12-2022

31-12-2023

31-12-2024

31-12-2025

31-12-2026

31-12-2027

31-12-2028

31-12-2029

31-12-2030

31-12-2031

€ 237.164 € 206.465 € 237.164 € 601.046

-€ 189.105 €0

1-1-2023

-€ 189.105

-€ 189.105 1-1-2022 31-12-2028

206.465 237.164

€ 3.000.000

€ 2.000.000

€ 1.000.000

€0 Boekwaarde

1/1/2022

1/1/2023

1/1/2024

1/1/2025

1/1/2026

1/1/2027

1/1/2028

-€ 1.000.000

-€ 2.000.000

-€ 3.000.000 Kosten incl. kostenstijging

Opbrengsten incl. opbrengstenstijging

11/11

Rentesaldo

Cumulatief

1/1/2029

1/1/2030

1/1/2031

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12061268/1