2022-10-06 - bijlage Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen - 22-7

We gaan jaarlijks monitoren of de extra instroom wordt gerealiseerd. Indien dit het geval is kunnen we verder op de ingeslagen weg. Indien niet, is een kantelpunt bereikt en zullen we onmiddellijk bijsturen door de jaarlijkse extra bouwproductie aan te passen op de daadwerkelijk gerealiseerde instroom vanuit Vlaanderen. We koppelen de monitoring aan de afspraken die we hebben gemaakt met de provincie wat betreft monitoring, bijvoorbeeld de Planmonitor Woningbouw. Bij het denken in kansen nemen we in de uitvoeringsagenda de volgende voorwaarden bij het Ambitieprogramma op: 1. We nemen een extra instroom van Vlamingen op van 1.000 tot 1.500 huishoudens voor de komende tien jaar. Deze instroom willen we gelijkmatig verdeeld over 10 jaar, gefaseerd bewerkstelligen (en niet alle 1.000 tot 1.500 huishoudens in één keer). We stellen dit aantal vast op basis van onderzoek door eerder genoemd onderzoek van InFact. De verdeelsleutel tussen de drie gemeenten stemmen we nader af, waarbij we er rekening mee houden dat Hulst en Terneuzen de laatste jaren meer in trek zijn bij Vlamingen dan Sluis. De exacte verdeling tussen de gemeenten stellen we vast in regionale afspraken en wordt bijgesteld als uit de monitoring blijkt dat hier reden toe is.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

2.

21

De instromende groep Vlamingen is met name geïnteresseerd in goedkope woningen in de bestaande (betaalbare) voorraad. Hier spelen we op in door het Ambitieprogramma in te zetten (1) voor kwalitatief complementaire woningbouw die doorstroming bevordert en (2) op binnenstedelijke locaties waar deze woningen bijdragen aan de sociaaleconomische en ruimtelijke structuurversterking. Bouwen voor doorstroming betekent niet dat we enkel woningen geschikt voor ouderen willen gaan realiseren. Een klein deel van het Ambitieprogramma willen we inzetten voor woningtypen die écht een kwalitatieve aanvulling voor de bestaande woningvoorraad betekenen. Hierbij kan worden gedacht aan zelfbouwkavels of collectieve woonvormen. Om dit te realiseren stellen we een afwegingskader op voor de extra toe te voegen nieuwbouwwoningen uit het Ambitieprogramma, om zeker te stellen dat de toe te voegen woningen een kwalitatieve toevoeging vormen aan de bestaande voorraad en daadwerkelijk voor permanente bewoning zullen worden gebruikt.

AMBITIE: 1.000 TOT 1.500 VLAAMSE HUISHOUDENS EXTRA IN ZEEUWS-VLAANDEREN We zetten in op het aantrekken van extra Vlaamse huishoudens. In totaal gaat het om 1.000 tot 1.500 Vlaamse huishoudens die zich verdeeld over de komende tien jaar in Zeeuws-Vlaanderen vestigen. Essentieel is dit goed te monitoren zodat aantoonbaar is hoeveel Vlamingen zich (netto) vestigen in de regio en zicht te hebben op wat dit betekent voor het Ambitieprogramma en daarmee samenhangende effecten in de woningvoorraad. Als minder Vlaamse huishoudens worden aangetrokken wordt een kantelpunt bereikt en anticiperen we meteen door middel van mitigerende maatregelen, bijvoorbeeld het terugschroeven van de bouwproductie en het verhogen van het aantal woningen in het Transitieprogramma. Daarbij nemen we wel mee in welke mate zich huishoudens uit andere regio’s uit Nederland of andere migratielanden zich in Zeeuws-Vlaanderen hebben gevestigd. We focussen met deze maatregel expliciet op de instroom van Vlamingen bovenop de instroom die al in de huishoudensprognose is opgenomen, maar dit betekent niet dat we niet openstaan voor instroom vanuit andere regio’s/landen welke onder andere zeer belangrijk is voor de vervulling van de arbeidsbehoefte in bijvoorbeeld de zorg, horeca en de grote recreatiesector in de regio. Deze instroom maakt echter ook al onderdeel uit van de prognose.

We stellen hiervoor geen aanvullend Ambitieprogramma op. 2. Schuifruimte voor aanpak kwetsbare voorraad met Transitieprogramma Hoewel de druk op de woningmarkt hoog is, signaleren we kwetsbare delen binnen de bestaande woningvoorraad. Het gaat om woningen waaraan door de demografische ontwikkeling minder behoefte bestaat/ontstaat, die vanuit woningkenmerken (lage energieprestatie, niet levensloopbestendig te maken, et cetera) en omgevingskenmerken (leefbaarheid en voorzieningenniveau onder druk) kwetsbaar zijn. In het KWOZ hebben we vastgesteld dat dit circa 3.000 woningen betreft. Dit is een belangrijk aandachtspunt omdat hier risico’s liggen op leegstand, met gevolgen voor de leefbaarheid en maatschappelijke kosten tot gevolg. Tegelijkertijd zien we hier een grote kans om werk te maken van toekomstbestendige wijken. Nieuwbouw blijft noodzakelijk om in de kwalitatieve woningbehoefte te kunnen voorzien en de huishoudensgroei die we de komende jaren verwachten te kunnen bedienen en kansen te grijpen. Dit betekent bewust omgaan met de nieuwbouwmogelijkheden die we hebben en deze gericht inzetten. Door met kwalitatief verrijkende nieuwbouw nu doelgroepen te bedienen, ontstaat schuifruimte en wordt een aanpak van kwetsbare gebieden mogelijk. We willen hiermee een start maken door een Transitieprogramma van 300 woningen – 10% van de kwetsbare voorraad – in het leven te roepen.

We borgen dit Transitiefonds door middel van een regionale Structuurvisie/Omgevingsvisie Wonen. Welke woningen we aanpakken, werken we uit in deze Structuurvisie/Omgevingsvisie. Centraal bij het Transitieprogramma staat de inzet op de herstructurering van de bestaande voorraad (sloop-nieuwbouw). We gaan bij nieuwbouwprojecten een bijdrage vragen ten behoeve van de

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

22

sloopkosten van de kwetsbare voorraad. We willen het ‘fonds’ wat we hiermee opbouwen aanvullen met gemeentelijke middelen. AMBITIE: SCHUIFRUIMTE VOOR AANPAK VAN 300 WONINGEN IN DE BESTAANDE VOORRAAD In het Transitieprogramma reserveren we in eerste instantie 300 woningen om de aanpak van de bestaande voorraad mogelijk te maken. Om dit mogelijk te maken is het nodig negatieve effecten te kunnen compenseren. Dit borgen wij met het Transitiefonds Zeeuws-Vlaanderen (zie uitvoeringsprogramma). Dit fonds bevat een vast bedrag per woning van € 13.500 die vanuit het Transitieprogramma wordt toegevoegd (ongeveer gelijk aan de sloopkosten). Het vullen van het fonds geschied door bijdragen vanuit de gemeenten en initiatiefnemers van de 300 woningen. Daarnaast zijn we in overleg met de provincie Zeeland en het Rijk om het fonds verder te ondersteunen door slimme koppelingen met regelingen zoals PIW en VHF zodat een vliegwiel ontstaat. Daarnaast zetten we in op een nauwe structurele samenwerking met het Rijk. Zodra compensatie (financieel) geborgd is, kan aanspraak gemaakt worden op dit deel van het Transitieprogramma. Het extra programma kan worden ingezet wanneer aantoonbaar is dat hiermee schuifruimte in kwetsbaar bezit ontstaat en wanneer toevoegingen kwalitatief complementair zijn aan de bestaande woningvoorraad en gelegen op binnenstedelijke locaties.

We zien een nadrukkelijke samenhang tussen het Ambitieprogramma en het Transitiefonds. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de extra instroom vanuit Vlaanderen tegenvalt, willen we meer woningen in de bestaande voorraad gaan aanpakken vanuit het Transitieprogramma. Het aantal woningen zal dan boven de 300 uitkomen. We werken dit verder uit in een Structuurvisie/Omgevingsvisie. Zie ook de figuur hieronder voor een verbeelding van de samenhang tussen het Basisprogramma (paragraaf 2.3, het Ambitieprogramma en het Transitieprogramma).

Ambitieprogramma en Transitieprogramma nadrukkelijk in balans

23

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

3. Administratie op orde bij leegstand en 2e woningen Grondig onderzoek naar bewoonde leegstand Het is voor een goed functionerende woningmarkt goed om een frictieleegstand van 2-3% te hebben. Dit is nodig voor de doorstroming. Voor de drie Zeeuws-Vlaamse gemeenten zien we het volgende beeld: Indicatie leegstand in de drie gemeenten bij 2-3% leegstand Gemeente

Aantal woningen

Gezonde frictieleegstand (2-3%)

Hulst Sluis

13.620 14.150

270 - 410 woningen 280 - 425 woningen

Leegstand* 350 woningen (3%) 490 woningen (4%)

Terneuzen

27.080

540 - 810 woningen

650 woningen (2%)

Bron: Landelijke monitor leegstand (2021). *Peildatum november 2020, mutaties in de corporatiesector en tweede woningen buiten beschouwing gelaten.

Een deel van de op papier leegstaande woningen wordt in de praktijk bewoond. Een ander deel van de leegstaande woningen blijkt daarnaast niet als woning ingericht te zijn, maar bijvoorbeeld als opslagruimte boven een winkel. We brengen in kaart welke huizen leegstaan, hoeveel van de woningen er daadwerkelijk bewoond worden, welk type huishoudens er woont, etc. Wanneer leegstand structureel afwijkt (positief of negatief) van het frictieniveau, kan dit aanleiding vormen het woningbouwprogramma daarop aan te passen. Om dit sterk onderbouwd te krijgen doen we grondig onderzoek, onder andere door het aanschrijven van huishoudens. Met deze actie brengen we ‘bewoonde leegstand’ in beeld. Dit zorgt niet per definitie meteen voor een extra nieuwbouwbouwopgave. Immers: als er extra niet-ingeschreven huishoudens zijn, wonen die nu ook al in een woning. Met nieuwbouw voor niet-ingeschrevenen zouden die woningen dan wel leeg komen te staan. Wel zorgt het laten inschrijven van niet-ingeschrevenen ervoor dat de huishoudens die zich inschrijven mee worden genomen bij toekomstige behoefteramingen en dus mee worden genomen bij de bepaling van de kwantitatieve én kwantitatieve woningbehoefte bij een volgend behoefteonderzoek.

Het zou ook zo kunnen zijn dat een deel van de niet-ingeschreven besluit de gemeente te verlaten omdat ze niet de ambitie hebben zich hier permanent te vestigen of dat ze verhuizen naar short-stay accommodaties. Woningen worden dan weer toegankelijk op de reguliere woningmarkt waardoor mogelijk meer huishoudens (bijvoorbeeld instromende Vlamingen of starters) in hun woonwensen kunnen voorzien. Bijkomende voordelen van het laten inschrijven van niet-ingeschrevenen zijn onder andere het beter kunnen inspelen op de leefbaarheid en het verhogen van de veiligheid(-sbeleving), verbetering van sociale cohesie, scheiding van short-stay (minder dan 4 maanden) en longstay en betaling van leges/belastingen. Deze actie helpt vooral om goed te sturen op de voorraad, goede input voor prognoses te bieden en passende huisvesting te kunnen organiseren voor bijvoorbeeld arbeidsmigranten. Aansluitend bij de Zeeuwse Woonagenda, maken we werk van passende alternatieve woonvormen voor arbeidsmigranten, bijvoorbeeld in de vorm van een flexibele schil van woningen. Hierover meer in paragraaf 3.3 12. 4.

Onttrekken van 2e woningen aan de ‘reguliere woningvoorraad’ Naast de leegstand gaan we de mogelijkheid onderzoeken of we – als we onderkennen dat een deel van de woningvoorraad helemaal niet meer beschikbaar is voor de reguliere woonmarkt – we deze woningen kunnen onttrekken aan de reguliere woningvoorraad. Niet met terugwerkende kracht, maar voor woningen die vanaf nu aan de woningmarkt onttrokken worden. Om dit mogelijk te maken zetten we als gemeenten in ieder geval een sluitende administratie op waardoor op eenduidige wijze is vast te stellen of het inderdaad gaat om een tweede woning. Daarbij gaan we werken met een melding- en registratiesysteem.

Gemeente Sluis heeft al eerder onderzoek laten uitvoeren om het gebruik van de woningvoorraad inzichtelijk te maken. Daaruit is niet gebleken dat veel woningen worden gebruik zonder inschrijving in het BRP. Deze actielijn in de Woonvisie zal daarom met name gelden voor de gemeenten Hulst en Terneuzen.

12

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

24

Het aantal woningen dat in de toekomst aan de reguliere woningmarkt onttrokken wordt, kan als ruimte voor nieuwbouw voor de reguliere woningmarkt worden aangemerkt. Voorwaarde is – naast een goede administratie – dat deze woningen niet zonder meer ‘terugvloeien’ naar de reguliere woningmarkt. We winnen juridisch advies in hoe die het beste kan worden georganiseerd. In eerste instantie zal dit alleen in de gemeente Sluis spelen. Zie hiervoor ook het Plan van Aanpak plancapaciteit. 5. Verkennen arrangementen voor betaal- en beschikbaarheid, bijvoorbeeld koopgarant Om betaalbare koopwoningen betaalbaar te houden verkennen we als gemeenten de mogelijkheden tot het invoeren van betaal- en beschikbaarheidsarrangementen. Gevolg van het invoeren van een dergelijke regeling is dat de desbetreffende gemeente financiële middelen moet vrijmaken, te weten: • Een investeringsfonds om het bloot eigendom grondeigendom van de corporatie/ontwikkelaar te kunnen overnemen. In het geval van een eigen grondpositie is dit niet nodig. • Een liquiditeitsbuffer om de woningen terug te kunnen kopen (onderdeel van de regeling is een terugkoopplicht). De hoogte van de buffer is afhankelijk van de waarde van de woningen, mutatiegraad, leegstand en de intentie om de woningen al dan niet door te verkopen met koopgarant’.

Neveneffect van de terugkoopregeling is dat we profiteren van waardestijging van de woning, maar dat we ook het risico lopen van waardedaling. Indicatieve verdeling aanvullende woningbouwopgave naar segmenten Vanuit ambitie 1 is de kans reëel dat deze ambitie zal leiden tot een extra woningbouwopgave. Ook vanuit ambities 3 (administratie op orde) en 4 (onttrekken 2e woningen van bestaande woningvoorraad) bestaat deze kans op termijn. Voor ambities 2 (Transitiefonds) en 5 (arrangementen) is dit niet van toepassing. Zoals beschreven willen we vanuit het Ambitieprogramma voor het grootste deel inzetten op het creëren van doorstroming. We willen vanuit het Ambitieprogramma echter ook ruimte bieden aan andere woonvormen. Het indicatieve basisprogramma (zoals toegelicht in paragraaf 2.3 op pagina 16) blijft staan. Het Ambitieprogramma komt hier bovenop. Omdat het nu nog onzeker is in hoeverre het Ambitieprogramma zal worden verwezenlijkt, is de verdeling naar woningtypen aangegeven in percentages. Ter verduidelijking: voor ambitie 1 (extra instroom van Vlamingen) zetten we in op een extra instroom van 1.000 tot 1.500 Vlaamse huishoudens voor de komende tien jaar. Aansluitend op de huishoudensprognose en de instroom van Vlamingen in de afgelopen jaren hebben we het Ambitieprogramma verdeeld over de gemeenten. In hoeverre deze verdeling passend is, zal blijken uit de monitoring.

Wanneer blijkt dat een bepaalde gemeente meer in trek is bij Vlamingen dan eerder verwacht, passen we de verdeling van het Ambitieprogramma tussen de gemeenten aan. 10% van het Ambitieprogramma willen we realiseren in het grondgebonden koopsegment. 25% van het Ambitieprogramma gaat naar appartementen/nultredenwoningen in het vrijesectorhuursegment en 50% naar de nultreden-koopsector. De resterende 15% willen we realiseren als CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) of zelfbouwkavels 13. Enkele belangrijke nuanceringen bij onderstaande tabel: • Circa 75% van de het Ambitieprogramma willen we invullen met nultredenwoningen (aansluitend op het basisprogramma). Doel hiervan is betaalbare grondgebonden gezinswoningen in de bestaande voorraad ‘vrij te spelen’ voor instromende huishoudens. Inzet op nultredenwoningen brengt immers tot wel vijf verhuisbewegingen op gang, waardoor meer huishoudens hun woonwens kunnen vervullen. • In de huidige markt wijken veel mensen noodgedwongen van hun woonvoorkeuren af. We kijken met een strategische bril naar een programma gericht op de langere termijn.

25

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Monitoring is zowel voor het Basisprogramma als voor het Ambitieprogramma van groot belang! We stellen de invulling van de programma’s bij wanneer de praktijk daarom vraagt. Zowel in aantallen, verdeling tussen gemeenten, als woningtypen. Indicatieve verdeling Ambitieprogramma per gemeente Ambitie Hulst

Sluis

Terneuzen

Aanvullend programma

1. Extra instroom Vlamingen

40%

3. Administratie leegstand 4. Onttrekken 2e woningen

PM 0%

1. Extra instroom Vlamingen

10%

3. Administratie leegstand 4. Onttrekken 2e woningen

PM 100%

1. Extra instroom Vlamingen

50%

3. Administratie leegstand 4. Onttrekken 2e woningen

PM 0%

3.3 Goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken Het creëren en behouden van passende woningen en leefbare kernen en wijken zijn belangrijke speerpunten. We constateren dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en passend een woning kunnen blijven vinden in onze regio. Belangrijkste opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen Samengevat zien de belangrijkste opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen er als volgt uit: • De sterke vergrijzing en de extramuralisering die een aantal jaar geleden is begonnen, leiden er samen toe dat er een steeds grotere behoefte ontstaat aan zelfstandige woningen waarin huishoudens oud kunnen worden en zorg aan huis kunnen ontvangen. • Voor starters is het de afgelopen jaren steeds lastiger geworden om aan een betaalbare (koop)woning te komen, ondanks de lage hypotheekrentestand. Dit komt voor een deel door de gestegen woningprijzen, een trend die we door het hele land zien. Lokaal wordt deze trend op een aantal plaatsen versterkt door de vraag naar tweede woningen in Zeeuws-Vlaanderen 14. • In Zeeuws-Vlaanderen werken en wonen substantiële aantallen werknemers van buiten de regio. We willen kwalitatief goede en betaalbare huisvesting voor deze groepen werknemers, die van groot belang zijn voor de bedrijven en zorgpartijen in onze regio.

Daarnaast neemt de beroepsbevolking in Zeeuws-Vlaanderen af. De behoefte aan werknemers van buiten de regio groeit. Hier moeten we rekening mee houden in ons woonprogramma. • De instroom vanuit Vlaanderen is een grote kans voor Zeeuws-Vlaanderen. Om deze vraag te blijven bedienen is passend woningaanbod nodig. Uit onderzoek blijkt dat het vooral gaat om (aanstaande) gezinnen die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning in onze regio. • Woningzoekende woonwagenbewoners met banden met de regio hebben recht op een standplaats binnen een redelijke termijn. Voor de gemeenten is het belangrijk de behoefte aan standplaatsen goed in beeld te hebben en houden. • De ontwikkeling van het aantal instromende statushouders vraag om een flexibel woningaanbod voor deze doelgroep. Goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken en knelpunten aanpakken De beschreven opgaven tonen aan dat er zich voor specifieke doelgroepen knelpunten voordoen op de woningmarkt. We willen goed wonen daarom actief mogelijk (gaan) maken voor alle doelgroepen.

De problemen voor starters op de woningmarkt zijn niet enkel toe te schrijven aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Ook de afnemende financierbaarheid speel hierin een grote rol. Starters ondervinden onder andere de gevolgen van strikter wordende hypothecaire voorwaarden waardoor hun toegang tot de koopmarkt beperkt wordt.

14

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

26

Om de hiervoor beschreven opgaven het hoofd te kunnen bieden, zetten we in Zeeuws-Vlaanderen in op een aantal acties, die we lokaal concreet uitwerken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4): • Afronden woonzorgvisies en specifiek aandacht voor nultredenwoningen • Bouwen voor doorstroming en flexibele inzetbaarheid • Op- en uitbouwen van een flexibele schil • Integratie van instromende inwoners • Actueel houden en uitvoering geven aan woonwagenbeleid • Voldoen aan taakstelling omtrent statushouders We lichten ze hierna beknopt toe. Afronden woonzorgvisies en specifieke aandacht voor nultredenwoningen Het is belangrijk dat er voldoende geschikte woningen zijn voor zelfstandig wonende huishoudens met een zorgbehoefte. Steeds meer mensen worden oud in hun huidige woning. Enerzijds omdat dit hun wens is en anderzijds omdat de overheid hierop aanstuurt. Dat leidt voor veel huishoudens tot andere wensen en eisen aan de woning. Als gevolg van de vergrijzing groeit de groep (zorgbehoevende) ouderen bovendien fors en ook andere zorgbehoevende doelgroepen worden steeds vaker extramuraal gehuisvest. Om een goede invulling te geven aan deze groeiende behoefte, werken we in ZeeuwsVlaanderen op gemeenteniveau een woonzorgvisie uit, samen met de woningcorporaties en zorgpartijen. In Sluis is deze visie al verwerkt in het gemeentelijke Visiedocument Krachtig Verbonden 15.

In Hulst is de woonzorgvisie in april 2021 vastgesteld. In Terneuzen wordt nog aan de woonzorgvisie gewerkt. In deze woonzorgvisies werken we de gesignaleerde behoefte verder uit, zowel in aantallen woningen als ook in kenmerken van de benodigde woonvormen. Parallel aan het opstellen van de woonzorgvisie hebben we ook nu al veel aandacht voor nultredenwoningen. De opgave is groot, dus we kunnen niet wachten. Zo willen we het aanpassen van bestaande woningen zoals eerder al aangegeven (verder blijven) faciliteren. Dit betekent dat de gemeenten voornamelijk voorzien in het aanbieden en delen van kennis en verwijzen naar bestaande regelgeving en (voornamelijk externe) subsidiemogelijkheden. Behalve subsidieregelingen denken we ook aan stimuleringsregelingen. Zo is hiervoor in 2006 onder andere de Stichting Woon Advies Commissie (WAC) opgericht. Zij geven gratis advies over onder andere het opwaarderen van bestaande woningen. Daarnaast wordt er op dit moment door de gemeente Sluis nagedacht over een stimuleringslening ter bevordering van het levensloopbestendig maken én verduurzamen van de bestaande voorraad. Door het opwaarderen van woningen, zoals het aanbrengen van een traplift of een slaap- en badkamer op de benedenverdieping, neemt de voorraad die geschikt is voor bewoning door ouderen en zorgbehoevenden toe.

De woningeigenaar is hierbij zelf eerst aan zet, al dan niet in combinatie met bestaande subsidieregelingen. Het aanpassen van grondgebonden eengezinswoningen is niet altijd wenselijk. Bij gezinswoningen van meer dan 120 vierkante meter of meer dan 2 slaapkamers kiezen we er als gemeenten voor verhuizen vóór aanpassen te faciliteren. Op deze manier zorgen we ervoor dat ouderen (wanneer mogelijk) doorstromen naar een voor hen geschikte woning (en besparen we mogelijk op Wmo-kosten) en spelen we tegelijkertijd een gezinswoning vrij voor de doelgroep waarvoor hij bedoeld is: gezinnen. We onderzoeken of de inzet van een verhuiscoach hierbij ondersteuning kan bieden en trekken samen met corporaties op bij het faciliteren van verhuizingen.

In dit visiedocument is een toekomstvisie vastgesteld. Een plan van aanpak om de visie in de praktijk te brengen is hierin nog niet opgenomen.

15

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

27

We streven ernaar zoveel mogelijk in de behoefte van ouderen te voorzien door woningen aan te passen. Dit is echter niet altijd mogelijk. Naast het aanpassen van bestaande woningen geven we daarom ook aandacht aan traploos bouwen, zoals appartementen en patiowoningen. Ook voor nieuwbouw van nultredenwoningen geldt dat dit niet overal passend is. Dit vraagt om keuzes tussen meer en minder passende locaties/kernen. We zetten primair in op de nieuwbouw van deze woningen in clusters, op locaties nabij zorgvoorzieningen en dagelijkse voorzieningen, waarbij we steeds oog houden voor diverse wijken. Zo kunnen we de kwaliteit en betaalbaarheid van wonen en zorg het beste garanderen. In de gemeentelijke woonzorgvisies die we samen met woningcorporaties en zorgpartijen opstellen geven we hier verder invulling aan en houden we nadrukkelijk ook rekening met de verschillende passende woningen omgevingskenmerken van de verschillende zorgdoelgroepen. Tot slot hebben we aandacht voor begeleiding van oudere huishoudens bij het maken van keuzes en bij de eventuele verhuizing zelf. Verhuizen is een grote stap en we willen deze drempel zo laag mogelijk maken. Corporaties bieden deze hulp nu soms al aan. We gaan verkennen hoe we dit ook voor particuliere huishoudens kunnen aanbieden. Gemeente Hulst maakt bijvoorbeeld werk van het aanstellen van wooncoaches.

Bouwen voor doorstroming en flexibele inzetbaarheid De woningprijzen in Zeeuws-Vlaanderen zijn de afgelopen jaren flink gestegen, waarmee de keuzeruimte op de woningmarkt vooral voor onder andere starters steeds beperkter is geworden. Deze groep heeft een sterke voorkeur voor een eigen koopwoning, maar doordat zij nog niet of nauwelijks vermogen hebben kunnen opbouwen is hun budget doorgaans relatief beperkt. Zij zoeken daarom een betaalbare woning. We zien eenzelfde patroon bij de huishoudens die vanuit Vlaanderen verhuizen naar Zeeuws-Vlaanderen: het gaat voor een belangrijk deel om starters en gezinnen die op zoek zijn naar een betaalbare woonruimte. Om de kansen op de woningmarkt voor woningenzoekenden uit de regio, huishoudens die de regio eerder verlaten hebben maar nu weer terug willen keren én voor verhuisgeneigde Belgische huishoudens te vergroten en tegemoet te komen aan de veranderende woonwensen van de vergrijzende bevolking, zetten we, náást en met het eerder beschreven Ambitieprogramma, in op bouwen voor doorstroming. Het relatief beperkte aanbod van betaalbare woningen (koop en huur) hangt samen met de beperkte doorstroommogelijkheden voor ouderen. Doorstroming van ouderen die nu een reguliere grondgebonden woning bewonen naar aantrekkelijke nultredenwoningen, kan helpen de groep (koop)starters te laten in- en doorstromen.

Het toevoegen van geschikte, aantrekkelijke woningen voor ouderen aan de bestaande voorraad, brengt verhuisketens op gang. Naarmate deze verhuisketens op gang komen, kunnen diverse typen huishoudens beter in hun huisvestingswensen en -eisen voorzien. Ter verduidelijking: het toevoegen van een nultredenwoning voor ouderen kan tot wel vijf verhuisbewegingen genereren. Het toevoegen van een starterswoning zorgt daarentegen gemiddeld voor slechts één verhuisbeweging, waardoor de woningmarkt ‘op slot’ blijft en minder huishoudens hun gewenste stap op de woningmarkt kunnen maken.

Parallel bekijken we ook waar eventueel nog nieuwbouw voor starters kan plaatsvinden, bijvoorbeeld in combinatie met sloop van incourante delen van de bestaande woningvoorraad. Nieuwbouw in dit betaalbare segment is in de praktijk lastig: de nieuwbouwkwaliteit en de bouwkostenontwikkeling maakt

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

28

deze woningen vaak duurder dan de bestaande voorraad. We zoeken echter naar creatieve oplossingen, ook met het oog op de demografische transitie. Denk aan levensloopbestendige grondgebonden woonvormen die nu door starters worden betrokken maar later ook geschikt zijn voor de groeiende groep oudere huishoudens. Creativiteit is nodig om enerzijds aantrekkelijk te blijven voor starters (en deze groep mogelijk te laten groeien) en anderzijds in te kunnen spelen op de woonbehoeften van vergrijzende huishoudens in de regio. We willen woningen realiseren die flexibel inzetbaar zijn en zo de woonwensen en eisen van verschillende doelgroepen kunnen vervullen. Zie hiervoor ook de volgende paragraaf over open uitbouw van een flexibele schil van woningen. We nodigen marktpartijen uit met ons mee te denken en zoeken hierbij ook nadrukkelijk de samenwerking op met de andere Zeeuwse regio’s. We sluiten hiermee aan op actielijn 6 vanuit de Zeeuwse Woonagenda. Zo worden er provincie breed enkele pilots opgestart als opmaat naar uitbouw van de flexibele schil. Om de hierboven beschreven doorstroming daadwerkelijk om gang te brengen, onderzoeken we de komende periode de mogelijkheden die we hiervoor hebben. Om maximale doorstroming te creëren willen we met name ouderen bewustmaken van de mogelijkheden die er zijn en hen, indien gewenst, helpen het verhuisproces te versoepelen en versnellen.

Dit kan bijvoorbeeld door een doorstroommakelaar in het leven te roepen. Op- en uitbouwen van een flexibele schil We constateren dat er naast ‘regulier’ wonen ook steeds meer behoefte is aan een flexibele schil van bijvoorbeeld middenhuurwoningen met een huurprijs vanaf de liberalisatiegrens (€ 752,33 (prijspeil 2021) tot circa € 950). Deze flexibele schil bedient vraag vanuit doelgroepen die (nog) niet voldoende middelen hebben om een ‘reguliere’ woning te kopen of huren en vanwege een te hoog inkomen ook niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Ook is er een groep woningzoekenden die bewust op zoek is naar flexibiliteit. Dit kan bijvoorbeeld in verband met onzekerheid over en/of tijdelijkheid van werk of als tussenoplossing na het verbreken van een relatie. Voor een deel van de doelgroepen is flexwonen dus een tussenstap, voor andere doelgroepen zoals studenten, kenniswerkers of statushouders is het een eerste opstap naar een reguliere woning op termijn. In totaal gaat het om een behoefte aan circa 1.065 woningen in middenhuur. Een andere – voor Zeeuws-Vlaanderen belangrijke doelgroep – is de groep werknemers van buiten de regio. Door de krapte op de arbeidsmarkt neemt het belang van arbeidsmigranten en werknemers van buiten Zeeuws-Vlaanderen voor de economie toe.

Op dit moment zijn er in Zeeland naar schatting circa 7.050 arbeidsmigranten werkzaam, waarvan circa 2.260 in ZeeuwsVlaanderen. We verwachten tussen 2019 en 2029 een structurele extra huisvestingsvraag van 400 longstay arbeidsmigranten (huisvestingsplekken) voor deze tienjaarsperiode. Onder bepaalde voorwaarden kan de extra behoefte oplopen tot 1.050 arbeidsmigranten(huisvestingsplekken) de komende tien jaar. Concreet gaat het in Zeeuws-Vlaanderen bijvoorbeeld om buitenlandse werknemers in de zorg en bij Dow Benelux in Terneuzen. We constateren dat het hier, in tegenstelling tot veel andere Zeeuwse regio’s, voor een belangrijk deel (ca. 80%) gaat om long-stay werknemers, die behoefte hebben aan een reguliere huurwoning. Voor de hogere inkomens gaat dit om een middenhuurwoning. Onder andere alleenstaanden met een lager inkomen komen echter ook in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om zorgmedewerkers afkomstig uit het buitenland. De reguliere behoefte vanuit arbeidsmigranten is onderdeel van de prognose en daarom reeds onderdeel van het basisprogramma (paragraaf 2.3). Om te komen tot een passende flexibele schil in Zeeuws-Vlaanderen werken we in het kader van de Zeeuwse Woonagenda samen met andere gemeenten aan een onderzoek naar flexwonen.

Doel is om uiteindelijk vanuit dit onderzoek te komen tot een aantal pilots verspreid door de provincie die een breed

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

29

leereffect hebben. Parallel gaan we binnen onze regio al verkennen welke initiatieven mogelijk waar kunnen landen, waarbij de focus ligt op het huisvesten van werknemers van buiten de regio. Uiteraard blijven we daarbij contact houden met het bedrijfsleven en monitoren we gezamenlijk de effecten van de huidige coronacrisis. In samenwerking met de corporaties houden we bij het maken van prestatieafspraken al rekening met de huisvesting van spoedzoekers in de regio. De flexibele schil voorziet in een tijdelijke behoefte vanuit specifieke doelgroepen en dient als op- of tussenstap naar een reguliere woning. Flexwoningen zelf kunnen tijdelijk van aard zijn (verplaatsbaar), het kan gaan om verhuur die tijdelijk van aard is, of om een combinatie van beide. Flexwonen kan worden gerealiseerd in nieuwbouw, transformatiepanden en in de vorm van modulaire verplaatsbare woonunits. We benadrukken dat flexwonen een brede rol vervult op de woningmarkt: deze rol gaat verder dan het bedienen van de vraag vanuit de hier specifiek onderzochte doelgroepen.

Een flexibele schil kan ook ruimte bieden aan starters die in de huidige hoogconjunctuur moeilijk aan een reguliere woning komen, aan huishoudens die van buiten de regio naar Zeeland trekken voor werk, maar nog niet direct een woning hebben, of aan huishoudens die letterlijk wachten op hun nieuwe woning (bij vertraagde nieuwbouw, herstructurering, et cetera).

INZICHT IN NIET-INGESCHREVENEN Iedere persoon die zich voor langer dan 4 maanden vestigt in Nederland is verplicht zich in te schrijven bij de gemeente 16. Zoals beschreven merken we dat dit toch niet altijd gebeurt, waardoor er (soms meerdere) huishoudens wonen in woningen die op papier leeg staan. We hebben op dit moment onvoldoende zicht op de mate waarin dit voorkomt. Daarom werken we de komende tijd aan een registratiesysteem voor personen die zich hier voor langere tijd vestigen, waarin overnachting verplicht geregistreerd wordt en zo beter inzicht te krijgen in de niet-ingeschreven in de regio. Wanneer nodig nemen we daaropvolgend passende maatregelen. Onderdeel hiervan zal een meldingsplicht zijn wanneer instromende huishoudens zich, al dan niet tijdelijk, in een van de drie regiogemeenten vestigen. Gemeente Sluis heeft al eerder onderzoek laten uitvoeren om het gebruik van de woningvoorraad inzichtelijk te maken. Daaruit is niet gebleken dat veel woningen worden gebruik zonder inschrijving in het BRP. Deze actielijn in de Woonvisie zal daarom met name gelden voor de gemeenten Hulst en Terneuzen. Het zal een intensief en tijdrovend traject zijn om een compleet overzicht van niet-ingeschrevenen te verkrijgen en een registratiesysteem op te zetten en toe te zien op handhaving ervan.

Om dit te bekostigen willen we onder andere toeristenbelasting gaan heffen op huishoudens die zich voor korter dan vier maanden in onze regio vestigen. Integratie van instromende inwoners vanuit het buitenland Zeeuws-Vlaanderen is in trek bij instromers vanuit het buitenland. Het gaat hierbij om zowel jonge huishoudens die de grens vanuit Vlaanderen oversteken op zoek naar een betaalbare woning, als ook buitenlandse werknemers die zich vanwege werk (bij bijvoorbeeld Dow Terneuzen of Tragel Zorg in Clinge) voor langere tijd in de regio vestigen. Naast dat we blij zijn dat deze doelgroepen onze regio versterken, willen we ook dat ze een actief onderdeel uitmaken van onze samenleving en dat ze voldoende kansen krijgen tot integratie. We zien hierin een rol voor onszelf als gemeenten, de corporatie, het bedrijfs- en verenigingsleven en eventueel een rol vanuit het Expat Center Zeeland, gevestigd in Terneuzen. Concreet willen we werk maken van een regionale wegwijscoach die instromende huishoudens begeleidt op zowel de woningmarkt als de zaken rondom integratie in de Zeeuws-Vlaamse samenleving. Ook valt te denken aan een ‘buddy’ voor nieuwe huishoudens en regelingen omtrent kinderopvang en scholing van met name kinderen met Vlaamse ouders. In Hulst is hiervoor onlangs een pilot opgestart.

16

Voor personen die zich hier voor korter dan vier maanden vestigen hebben we een aantal verblijfslocaties aangewezen.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

30

Actueel houden en uitvoering geven aan passend woonwagenbeleid Het woonwagenbeleid maakt onderdeel uit van het volkshuisvestingsbeleid. Iedere gemeente is verantwoordelijk voor haar eigen woonwagenbeleid, waarbij het Beleidskader gemeentelijk woonwagenen standplaatsenbeleid, opgesteld door de Rijksoverheid, in acht wordt genomen. Om zo goed mogelijk in de wensen van woonwagenbewoners te kunnen voorzien, monitoren we de behoefte en blijven we in overleg met bewoners. Concreet geven we uitvoering aan het Rijksbeleid: • Woonwagenbewoners in staat stellen in familieverband op een woonwagenlocatie te wonen • De behoefte aan standplaatsen helder in beeld houden • Toegelaten instellingen laten voorzien in huisvesting van woonwagenbewoners voor zover deze tot de doelgroep behoren • In overleg te treden met woonwagenbewoners om hun woningbehoefte in kaart te brengen • Een woningzoekende woonwagenbewoner met banden met de gemeente, binnen een redelijke termijn kans te bieden op een standplaats Op dit moment is de behoefte per gemeente in beeld. We blijven dit monitoren om eventuele veranderingen in de toekomst tijdig te kunnen constateren. Omdat gemeenten in essentie geen huisvesters zijn, zien we als gemeenten een grotere taak weggelegd voor de in de regio actieve corporaties wanneer het gaat om de huisvesting van woonwagenbewoners.

De invulling van deze taak nemen we op in de te maken prestatieafspraken en kan verschillen per gemeente. Zo valt een groot deel van de woonwagens in Terneuzen in het koopsegment en hebben gemeente Hulst en de corporaties onlangs al afspraken gemaakt met betrekking tot het huisvesten van woonwagenbewoners. Voldoen aan taakstelling omtrent statushouders De instroom van asielzoekers, en daaraan gekoppeld het aantal statushouders, laat zich lastig voorspellen. Oplaaiende conflicten, klimaatveranderingen of andere factoren kunnen leiden tot schommelingen en pieken in de vluchtelingenstromen. De instroom van vluchtelingen was bijvoorbeeld in de periode 20142016 relatief groot, als gevolg van de aanhoudende conflicten in het Midden-Oosten. Ook veranderingen in regelgeving, zowel in Nederland als elders, kunnen van invloed zijn op de instroom van vluchtelingen. Het opwerpen van juridische belemmeringen tegen immigratie, zoals de vluchtelingendeal met Turkije, leidde bijvoorbeeld tot een grote daling in migratiestromen. Migratiestromen laten zich dus lastig vooraf voorspellen. Situaties kunnen snel veranderen. Indicatief verwachten we op provincieniveau behoefte aan 190 tot 420 woningen in de flexibele schil voor de opvang van (overwegend jonge en alleenstaande) statushouders.

Maken we een regionale verdeling op basis van de taakstelling per regio, dan zien we dat op basis van de prognose circa 28% van de statushouders naar verwachting in Zeeuws-Vlaanderen landt. Daarmee komt de behoefte uit op circa 52 tot 116 woningen voor statushouders. Vanuit de Zeeuwse Woonagenda werken we, zoals hierboven beschreven, toe naar een flexibele schil van woonvormen waar we statushouders, mocht het nodig zijn, kunnen huisvesten. In de voorbije jaren is gebleken dat onze corporaties uitstekend in staat zijn geweest te voldoen aan de taakstelling. We zetten de actuele gang van zaken voort in de toekomst. Bij huisvesting van statushouders houden we ons aan de afspraken zoals gemaakt met het Plan van Aanpak flexibilisering asielzoekers Zeeland. Om in Zeeland de opgaven het hoofd te kunnen bieden en kansen optimaal te kunnen benutten, dienen de Zeeuwse gemeenten gezamenlijk op te trekken op dit dossier. Daarom staan we samen voor een Zeeuws-brede aanpak voor de gesignaleerde opgaven en kansen. Vanuit het uitgangspunt dat elke gemeente bijdraagt aan dit dossier, passend bij haar mogelijkheden. Met als doel een voortvarende match van de kansrijke statushouder aan woning en werk in Zeeland, streven we naar regie op Zeeuwse schaal met flexibele concepten en maatwerk als middelen, ook vanuit het Rijk.

Zo combineren we de opgaven en creëren we kansen voor de statushouder, de gemeenten en de samenleving.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

31

3.4 Vitaliteit en leefbaarheid in de kernen op peil houden De hiervoor beschreven ambities dragen ieder vanuit hun eigen invalshoek al bij aan de vitaliteit en leefbaarheid in de kernen. We vinden dit echter een belangrijk thema waar we extra aandacht aan willen besteden, juist omdat de leefbaarheid mede als gevolg van de demografische transitie op sommige plaatsen onder druk komt te staan. Belangrijkste opgaven ten aanzien van vitaliteit en leefbaarheid in de kernen Samengevat zien de belangrijkste opgaven ten aanzien van de leefbaarheid in de kernen er als volgt uit: • Het voorzieningenniveau en de leefbaarheid in kernen hangen voor bepaalde doelgroepen (bijvoorbeeld ouderen, of gezinnen met kinderen) nauw met elkaar samen. Door ontgroening en daling van het aantal huishoudens daalt in bepaalde kernen van beperkte omvang het draagvlak voor voorzieningen. Als gevolg hiervan verdwijnen er voorzieningen en gaat de aantrekkelijkheid van de kern om er te wonen voor een deel van de doelgroepen verder achteruit. Zoals beschreven in de Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen is er daarentegen ook een groep huishoudens die heel bewust kiest voor wonen in kernen met een laag voorzieningenniveau. Hier richten bewoners zich meer op het functioneren als gemeenschap. Bij deze opgave zien we een nadrukkelijke link met de recent opgestelde Woonzorgvisies.

• De transitie van winkels en andere bedrijfspanden naar andere functies kan een kans zijn, wanneer er sprake is van langdurige leegstand. Tegelijkertijd kan het ook leiden tot verdere achteruitgang van het voorzieningenniveau, doordat (ruimte voor) bedrijvigheid permanent verdwijnt. Dit vraagt om het maken van slimme keuzes, gebaseerd op wat uiteindelijk het meeste bijdraagt aan structuurversterking. We willen de vitaliteit en leefbaarheid op peil houden De leefbaarheid staat op diverse plekken door een samenloop van de hiervoor beschreven omstandigheden onder druk. Dit vraagt om actie. We willen de vitaliteit en leefbaarheid op peil houden. Daarom zetten we in Zeeuws-Vlaanderen in op een aantal acties: • Profiel op kernen concretiseren • (vervangende) nieuwbouw mogelijk houden, wel kiezen voor inbreiding boven uitbreiding • Integrale afweging bij transformatiemogelijkheden We lichten ze hierna beknopt toe. Profiel op kernen concretiseren De demografische transitie, vergrijzing en ontgroening is in de kleine kernen soms al goed merkbaar. Het voorzieningenniveau staat onder druk of is inmiddels al gedaald. Deze trends zijn niet altijd tegen te gaan, maar we kunnen ons wel maximaal inspannen om de leefbaarheid desondanks op peil te houden en slimme keuzes te maken.

We denken na over initiatieven om de leefbaarheid te bevorderen en te behouden, zoals bijvoorbeeld brede scholen, waarbij de basisschool wordt gecombineerd met nog een aantal andere voorzieningen of een multifunctionele accommodatie, zoals een dorpshuis in combinatie met andere voorzieningen. Niet alles kan overal. Het is daarom nodig dat er slimme keuzes worden gemaakt omtrent voorzieningen, rekening houdend met onder andere draagvlak en reikwijdte van verschillende soorten voorzieningen. Ook kijken we in hoeverre (vervangende) nieuwbouw kan bijdragen aan het op peil houden van de leefbaarheid, ook wanneer nieuwbouw voor groei niet meer aan de orde is.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

32

Het maken van keuzes is daarbij nodig. Daarbij gaat het niet alleen om de keuzes over nieuwbouw, maar ook over de haalbaarheid van het behouden en/of realiseren van (zorg) voorzieningen en het aanpakken van de (bestaande) woningvoorraad. Zo wordt in het gemeentelijk Visiedocument Krachtig Verbonden in Sluis ingezet op een woonzorgcentrum in de twee grootste kernen, geclusterd wonen met basisvoorzieningen in drie kernen en voor de overige kernen enkel ambulante zorg. Dit soort keuzes zijn belangrijk om te komen tot de best passende oplossingen per type kern en het inzetten van de juist instrumenten en middelen om tot die oplossingen te komen. Het is van belang bewuste keuzes te maken; wat doe je waar en wat zijn hiervan de consequenties? Hierbij sluiten we aan bij de woonzorgvisies, de op te stellen omgevingsvisies en lokaal beleid zoals Krachtig Verbonden in Sluis. (vervangende) Nieuwbouw mogelijk houden, wel kiezen voor inbreiding boven uitbreiding Nieuwbouw voor groei is in kleinere kernen niet altijd meer aan de orde. Toch willen we ook in deze kernen de mogelijkheden behouden de woningvoorraad van een kwaliteitsimpuls te kunnen voorzien. Soms met een kleine uitbreiding van de woningvoorraad, soms met sloop-nieuwbouw. Daar waar we overgaan tot nieuwbouw in de kernen kiezen we in algemene zin voor inbreiding boven uitbreiding.

Door te kiezen voor structuurversterkende locaties behouden we de vitaliteit en sociale cohesie binnen de kernen en spelen we in op de woonwensen van ouderen die het over het algemeen op prijs stellen op loopafstand van voorzieningen te wonen. Daarnaast sluiten we met deze aanpak aan bij het ‘zorgvuldig ruimtegebruik’ zoals opgenomen in de Ladder voor duurzame verstedelijking. Integrale afweging bij transformatiemogelijkheden Transformatie van leegstaande (winkel)panden in en rondom het centrum van met name de grotere kernen biedt onder andere kansen om te voorzien in de woningbehoefte van de groeiende groep oudere huishoudens. Het gaat om aantrekkelijke en centrale locaties nabij voorzieningen. Om goede keuzes te maken over de vraag of transformatie haalbaar en verstandig is, zetten we in op een integrale afweging. Daarbij wordt goed gekeken of het pand niet op een andere wijze kan worden ingezet die ook bijdraagt aan de vitaliteit en leefbaarheid van een kern. Indien transformatie tot wonen vanuit een breed perspectief de beste optie blijkt, kijken we hoe we hier optimaal kunnen ondersteunen. We onderzoeken samen met de andere regio’s in Zeeland vanuit de Zeeuwse Woonagenda hoe we leegstaand vastgoed optimaal kunnen benutten voor invulling van de woningmarktopgave.

We houden hiermee rekening met de integrale afwegingskaders die we per gemeente in het kader van de Plannen van aanpak Plancapaciteit hebben opgesteld 17. Parallel maken we bij heropening van de provinciale subsidieregeling ‘hergebruik leegstaande panden’ gebruik van de regeling, om een financiële bijdrage te leveren aan oplossingen voor de gesignaleerde opgaven. We blijven alert op de toepassingsmogelijkheden hiervan en gaan met de provincie in gesprek over de transformatie van functies naar wonen, in relatie tot de (beperkte) Ladderruimte die we op dit moment hebben in onze gemeenten. Naast leegstaand (winkel)vastgoed in de kernen zien we ook een toename in de hoeveelheid vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Dit vergroot de urgentie om te komen tot een nieuwe invulling voor voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Als de mogelijkheid tot hergebruik van dergelijke gebouwen wordt benut, kan dat een positief effect hebben op de leefbaarheid in de omgeving en staat van het vastgoed zelf. We staan als regio open voor initiatieven met betrekking tot transformatie van VAB naar verschillende woonvormen, mits deze passen bij de gesignaleerde toekomstige behoefte en binnen de Ruimte Voor Ruimte regeling vanuit de provincie. Het gaat bijvoorbeeld om nultreden-woonvormen of echt landelijk wonen, vaak gerealiseerd in (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Transformatie naar andere functies sluiten we echter ook niet uit. Per casus hanteren we maatwerk.

17

Terneuzen en Hulst hebben dit afwegingskader al ingevuld, Sluis maakt hier de komende maanden werk van.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

33

3.5 Werken aan een kwalitatief goede bestaande voorraad Bestaande voorraad sterk bepalend voor kwaliteit woningvoorraad Zeeuws-Vlaanderen Een kwalitatief goede woningvoorraad en woonomgeving is cruciaal voor leefbare kernen, doorstroming op de woningmarkt en prettig wonen voor zowel huishoudens met een lokale binding als ook voor het (blijven) aantrekken van huishoudens vanuit Vlaanderen. Meer dan 95% van het benodigde aantal woningen over 10 jaar staat er nu al. Nieuwbouw brengt een kwalitatief belangrijke, maar in omvang beperkte voorraadverandering teweeg. De kwaliteit van de bestaande voorraad is daarmee bepalend voor de totale woningvoorraadkwaliteit in Zeeuws-Vlaanderen. De bestaande woningvoorraad zien we als een woningportefeuille die we zo toekomstgericht mogelijk willen maken. Dit betekent dat naast kwalitatief goede nieuwbouw ook herstructurering aan de orde is voor de minst toekomstbestendige delen van de bestaande voorraad. Daarnaast gaat het om renovatie, verduurzaming en het levensloopbestendig maken van woningen met voldoende perspectief.

Belangrijkste opgaven bestaande voorraad Samengevat zien de belangrijkste opgaven in de bestaande voorraad er als volgt uit: • De combinatie van woningkenmerken (lage energieprestatie, beperkte aanpasbaarheid, etc.) en omgevingskenmerken (voorzieningen onder druk, achteruitgang leefbaarheid, etc.) maakt delen van de bestaande voorraad kwetsbaar, zeker wanneer de marktdruk in sommige segmenten mogelijk gaat afnemen. Het gaat vooral om kleine grondgebonden sociale huurwoningen en reguliere grondgebonden koopwoningen in diverse prijsklassen. Lokaal leidt dit soms nu al tot leegstand en verkrotting, of ligt dit op termijn op de loer. • De in Zeeuws-Vlaanderen actieve corporaties pakken hun rol wanneer het gaat om verduurzaming van de woningvoorraad. Een belangrijk deel van de kwetsbare woningen zit echter ook in particulier bezit. Dit maakt de opgave complex en kostbaar. Het bundelen van kennis en middelen op Zeeuws- en regioniveau is daarom belangrijk. We hebben om deze reden ook als regio meegedaan aan de aanvraag voor het Volkshuisvestingsfonds. • Ook in de minder kwetsbare delen van de bestaande voorraad is er een verduurzamingsopgave. • Vooral in Sluis wordt een substantieel deel van de woningvoorraad niet ingezet voor permanente bewoning. Dit brengt risico’s ten aanzien van de leefbaarheid met zich mee.

We werken actief aan een toekomstbestendige woningvoorraad Om de hiervoor beschreven opgaven het hoofd te kunnen bieden, kiezen we ervoor om actief werk te maken van een toekomstbestendige woningvoorraad. We willen dit verwezenlijken met de volgende acties, die we lokaal concreet uitwerken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4): • Ruimte creëren voor kwaliteitsimpuls woningportefeuille • Het ontwikkelen en inzetten van hiervoor ondersteunende financiële instrumenten • Het stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad • Hergebruik leegkomende (monumentale) panden • We zetten sterker in op het managen van de leefbaarheid in relatie tot tweede woningbezit en recreatieve verhuur We lichten ze hierna beknopt toe. Herstructurering creëert ruimte voor kwaliteitsimpuls woningportefeuille Zoals eerder beschreven willen we ruimte maken voor gewenste nieuwbouw. Met onder andere herstructurering willen we ruimte creëren voor versterking van de woningportefeuille door nieuwbouw die 100% matcht met de toekomstige woningbehoefte. Op kansrijke locaties zetten we in op herstructurering,

34

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

om zo wijken en buurten een vitaliteitsimpuls te geven. Deze ambitie hangt nadrukkelijk samen met onze nieuwbouwambitie. Zoals eerder beschreven willen we werk maken een additioneel Transitieprogramma om schuifruimte te creëren in de bestaande woningvoorraad. In het Transitieprogramma reserveren we in eerste instantie 300 woningen om de aanpak van de bestaande voorraad mogelijk te maken. Dit borgen wij met het Transitiefonds Zeeuws-Vlaanderen. Dit fonds bevat een vast bedrag per woning van € 13.500 die vanuit het Transitieprogramma wordt toegevoegd (gelijk aan de sloopkosten). Het vullen van het fonds geschied door bijdragen vanuit de gemeenten en initiatiefnemers van de 300 woningen. Het Transitiefonds borgen we in een Structuurvisie/Omgevingsvisie. Welke woningen we aanpakken, werken we uit in deze Structuurvisie/Omgevingsvisie. Daarnaast zijn we in overleg met de provincie Zeeland en het Rijk om het fonds verder te ondersteunen door slimme koppelingen met regelingen zoals PIW en VHF zodat een vliegwiel ontstaat. Daarnaast willen we werk maken van een structurele langjarige samenwerking met het Rijk. We willen onze regio beter bij het Rijk op het netvlies krijgen en zo de opgaven die we hebben gezamenlijk oppakken. Zodra compensatie (financieel) geborgd is, kan aanspraak gemaakt worden op dit deel van het Transitieprogramma.

Het extra programma kan worden ingezet wanneer aantoonbaar is dat hiermee schuifruimte in kwetsbaar bezit ontstaat en wanneer toevoegingen kwalitatief complementair zijn aan de bestaande woningvoorraad en gelegen op binnenstedelijke locaties. We zien een nadrukkelijke samenhang tussen het Ambitieprogramma en het Transitiefonds. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de extra instroom vanuit Vlaanderen tegenvalt, willen we meer woningen dan de 300 woningen in het basisprogramma in de bestaande voorraad gaan aanpakken vanuit het Transitieprogramma. Het aantal woningen zal dan boven de 300 uitkomen. We werken dit verder uit in de Structuurvisie/Omgevingsvisie. Zie hiervoor ook de toelichting in paragraaf 3.2. Woningen waar overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar zijn, zijn het meest risicovol. In totaal zijn dit er 885 in Hulst, 1.025 in Sluis en 1.460 in Terneuzen. Dit zijn samen circa 3.370 woningen in kwetsbare overschotten op regioniveau. Onderstaande figuren tonen de segmenten waarin naar verwachting de grootste kwetsbare overschotten in gaan ontstaan 18. Het gaat voor Hulst en Terneuzen om een top 5 en voor Sluis om een top 7. De kwetsbare overschotten vinden we vooral terug in de kleine grondgebonden sociale huurwoningen en reguliere grondgebonden koopwoningen. Kwetsbare overschotten per gemeente

Hulst GGB koop 350K+ 120m²+

130

GGB koop 250-350K 120m²+

95

GGB koop 150-250K 120m²+

50

GGB koop 150-250K tot 120 m²

130

GGB SH tot 120 m²

380

Terneuzen

Sluis

375 295 745

510

1.240 665

655

280

GGB koop 150-250K 120m²+

40

930

585

GGB koop tot 150K tot 120 m²

40

795

640

GGB koop 350K+ 120m²+

130

370

GGB koop 250-350K 120m²+

95

615

GGB koop 150-250K tot 120 m²

105

295

GGB SH tot 120 m²

265

870

415

240 75

GGB koop 250-350K 120m²+

180 455

GGB koop 150-250K 120m²+

110

1.400

GGB koop 150-250K tot 120 m²

265

745

GGB SH tot 120 m²

430

45 5

GGB SH 120m²+

965

280

GGB koop 350K+ 120m²+

470

Kwetsbaar overschot

1040

485 1100 1290 890 2.790

190

Kwetsbare woningen

Niet-kwetsbare woningen

Omwille van de leesbaarheid hebben we voor Hulst en Terneuzen de top 5 grootste kwetsbare overschotten weergeven en voor Sluis de top 7.

18

400

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

35

Bron: KWOZ (2020). GGB = grondgebonden, SH = sociale huur.

SCORING WONINGEN De Monitor Bestaande Voorraad (onderdeel van het KWOZ) werkt als een benchmark: telkens worden waarden op woningniveau per indicator gescoord ten opzichte van de waarden van alle andere woningen binnen de gemeente. Hieruit volgt een relatieve score (schaal 1 tot 5). De relatieve scores op de 4 indicatoren onder woningkenmerken worden bij elkaar opgeteld en de optelsom wordt wederom relatief gewaardeerd ten opzichte van de optelsom van alle woningen. Hieruit volgt een relatieve woningscore. Woningen worden op een vergelijkbare wijze (relatief) op omgevingskenmerken gescoord. Uit de relatieve omgevingsscore en de relatieve woningscore samen wordt de relatieve kwetsbaarheidsscore berekend. In een aantal gevallen zijn de omgevingsindicatoren opgebouwd uit subindicatoren. Voorbeeld: de huidige score op veiligheid en de ontwikkeling van de score op veiligheid in het verleden bepalen samen de indicatorscore ‘Veiligheid’. In een enkel geval is dit ook gedaan bij het bepalen van de woningscore, namelijk de woningindicator ‘energielabel’. Onderstaand is de opbouw schematisch weergegeven. Zie voor een uitgebreide toelichting per indicator het KWOZ.

Voor een succesvolle aanpak van de bestaande voorraad is een sterke samenwerking tussen stakeholders cruciaal. Zo kunnen middelen en handelingsperspectieven maximaal worden benut. We trekken als regiogemeenten in de eerste plaats samen op met particuliere woningeigenaren. Daarnaast trekken we samen op met de woningcorporaties, waarbij de kennis en expertise vanuit de corporaties mogelijk als vliegwiel kan dienen voor een integrale en wijkgerichte aanpak van de bestaande woningvoorraad. Alleen samen kunnen we de benodigde ingrepen in de voorraad (financieel) uitvoerbaar maken. De corporaties nemen al jaren hun verantwoordelijkheid wanneer het gaat om verduurzaming en/of herstructurering van hun voorraad. De grootste uitdaging zien we dan ook in het kwetsbare particuliere segment. Samen met de corporaties als ervaringsdeskundigen willen we werk maken van een integrale aanpak bij herstructurering in wijken met gemengd bezit. Zoals te zien in bovenstaande figuren valt een aanzienlijke deel van de kwetsbare overschotten in het sociale segment. Voor corporaties is er een taak weggelegd om hun kwetsbare overschotten op den duur te verkleinen, en om te vormen naar woonvormen waar op termijn wél een groeiende behoefte aan is: sociale huurwoningen in het nultredensegment.

In eerste instantie gaat het in Hulst om circa 380 woningen, in Sluis om 515 woningen en in Terneuzen om 430 grondgebonden woningen in kwetsbare wijken. Ervaring leert dat de sociale huurwoningen in de kleinste kernen bij afnemende druk het eerst hun aantrekkelijkheid verliezen. Veel (oudere) huishoudens uit deze kernen kiezen, wanneer de mogelijkheid zich voordoet, namelijk vaak voor een sociale huurwoningen nabij voorzieningen.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

36

We gaan met de corporaties in het kader van de prestatieafspraken het gesprek aan over het uitponden (en eventueel inponden) van kwetsbare woningen in de bestaande voorraad. Zo willen we vergaande versnippering van bezit in gebieden met kwetsbare corporatiewoningen voorkomen en solitaire particuliere woningen welke tussen de corporatiewoningen staan, mee laten nemen in eventuele herstructureringsen/of renovatietrajecten. 19 We leggen de basis voor een integrale gebiedsgerichte aanpak bij dergelijke projecten en houden hierbij ook rekening met het uitgangspunt van ‘diverse wijken en kernen’ wat de corporaties hanteren. Om dit concreet te maken, maken we gebruik van en sluiten we aan op de scan van de bestaande voorraad die we maakten in het kader van het KWOZ. Hierin is onder andere op postcode 6 niveau in beeld gebracht hoe kwetsbaar de woningvoorraad in een gebied is 20 en hoe het bezit in het gebied is verdeeld (corporatiebezit vs. bezit van particulieren). In kwetsbare gebieden (gebieden die ondergemiddeld scoren (score 1 of 2)) en waar de corporatie al meer dan 75% van de woningen in bezit heeft, willen we als uitgangspunt hanteren dat de corporatie waar mogelijk gaat inponden, om zo de kwetsbare voorraad op laag schaalniveau integraal aan te kunnen pakken.

In gebieden die niet kwetsbaar zijn en al 75% of meer in particuliere handen is willen we de corporaties juist vragen uit te ponden 21. Het gaat hierbij nadrukkelijk om lage schaalniveaus. Op wijk- en kernniveau willen we samen met de corporaties blijven werken aan een gemêleerde woningvoorraad en zo geen eentonige ‘eilanden’ van eenzelfde soort woningen te laten ontstaan. Uitgangspunten vanuit gemeenten bij opstelling prestatieafspraken met corporaties

We beseffen dat veel afhankelijk is van de portefeuillestrategie van corporaties. Met de monitor van de bestaande voorraad hebben we daarbij een goed beeld van kwetsbaar particulier bezit én kwetsbare woningen in bezit van corporaties. We gaan op korte termijn met de corporaties om de tafel om de monitor en hun strategie zo goed als mogelijk op elkaar af te stemmen en de woningvoorraad zo per gebied integraal van een kwaliteitsinjectie te kunnen voorzien. Daarnaast trekken we vanuit de Zeeuwse Woonagenda samen op met andere Zeeuwse regio’s waar het gaat om het gebiedsgericht aanpakken van de bestaande voorraad. Vanuit deze samenwerking werken we toe naar concrete pilots, om de bestaande voorraad slim en betaalbaar aan te pakken en te leren voor vervolgacties.

In Hulst worden hier al bestuurlijk afspraken over gemaakt. Onder andere gebaseerd op woning- en omgevingskenmerken 21 De genoemde percentages zijn een eerste startpunt bij gesprekken met de corporaties. 19 20

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

37

Ontwikkelen en inzetten van ondersteunende financiële instrumenten Om het aanpakken van de bestaande voorraad financieel uitvoerbaar te maken zetten we in op (nieuwe) financiële instrumenten. Er is niet één oplossing: het bundelen van geldstromen en slim samenwerken is cruciaal. We doen dit dan ook niet alleen als gemeenten en regio: we trekken hierbij vanuit de Zeeuwse Woonagenda op met andere Zeeuwse regio’s. Mogelijke kansrijke financiële instrumenten om de opgave in de particuliere voorraad betaalbaar te maken verkennen we samen en werken we uit tot concrete pilots. Daarnaast zetten we KLUS (KrottenLijstUitvoeringsStrategie) in alle drie de gemeenten voort en blijven we de provinciale PIW benutten. Daarbovenop dingen we als regio mee wanneer het Rijk besluit budget beschikbaar te maken voor de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Dit kan zijn via een nieuwe structurele regeling of bijvoorbeeld een tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds. Met een uitkering vanuit een eventuele tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds kunnen gemeenten investeren in de verbetering van woonkwaliteit, leefomgeving en verduurzaming in kwetsbare gebieden. Het Volkshuisvestingsfonds is open voor alle gemeenten, waarbij de regio Zeeuws-Vlaanderen is aangewezen als één van de aandachtsgebieden. Gemeenten kunnen individueel maar ook samen (als regio) een aanvraag indienen.