2022-10-06 a. gewijzigd vaststellen Regionale woonvisie Zeeuws-Vlaanderen - Ontwerpbesluit

Het extra programma kan worden ingezet wanneer aantoonbaar is dat hiermee schuifruimte in kwetsbaar bezit ontstaat en wanneer toevoegingen kwalitatief complementair zijn aan de bestaande woningvoorraad en gelegen op binnenstedelijke locaties. We zien een nadrukkelijke samenhang tussen het Ambitieprogramma en het Transitiefonds. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de extra instroom vanuit Vlaanderen tegenvalt, willen we meer woningen dan de 300 woningen in het basisprogramma in de bestaande voorraad gaan aanpakken vanuit het Transitieprogramma. Het aantal woningen zal dan boven de 300 uitkomen. We werken dit verder uit in de Structuurvisie/Omgevingsvisie. Zie hiervoor ook de toelichting in paragraaf 3.2. Woningen waar overschotten van ontstaan (type, soort en prijsklasse) én die relatief kwetsbaar zijn, zijn het meest risicovol. In totaal zijn dit er 885 in Hulst, 1.025 in Sluis en 1.460 in Terneuzen. Dit zijn samen circa 3.370 woningen in kwetsbare overschotten op regioniveau. Onderstaande figuren tonen de segmenten waarin naar verwachting de grootste kwetsbare overschotten in gaan ontstaan 18. Het gaat voor Hulst en Terneuzen om een top 5 en voor Sluis om een top 7. De kwetsbare overschotten vinden we vooral terug in de kleine grondgebonden sociale huurwoningen en reguliere grondgebonden koopwoningen. Kwetsbare overschotten per gemeente

Hulst GGB koop 350K+ 120m²+

130

GGB koop 250-350K 120m²+

95

GGB koop 150-250K 120m²+

50

GGB koop 150-250K tot 120 m²

130

GGB SH tot 120 m²

380

Terneuzen

Sluis

375 295 745

510

1.240 665

655

280

GGB koop 150-250K 120m²+

40

930

585

GGB koop tot 150K tot 120 m²

40

795

640

GGB koop 350K+ 120m²+

130

370

GGB koop 250-350K 120m²+

95

615

GGB koop 150-250K tot 120 m²

105

295

GGB SH tot 120 m²

265

870

415

240 75

GGB koop 250-350K 120m²+

180 455

GGB koop 150-250K 120m²+

110

1.400

GGB koop 150-250K tot 120 m²

265

745

GGB SH tot 120 m²

430

45 5

GGB SH 120m²+

965

280

GGB koop 350K+ 120m²+

470

Kwetsbaar overschot

1040

485 1100 1290 890 2.790

190

Kwetsbare woningen

Niet-kwetsbare woningen

38/66 de top 5 grootste kwetsbare overschotten weergeven en voor Omwille van de leesbaarheid hebben we voor Hulst en Terneuzen Sluis de top 7.

18

400

35

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Bron: KWOZ (2020). GGB = grondgebonden, SH = sociale huur.

SCORING WONINGEN De Monitor Bestaande Voorraad (onderdeel van het KWOZ) werkt als een benchmark: telkens worden waarden op woningniveau per indicator gescoord ten opzichte van de waarden van alle andere woningen binnen de gemeente. Hieruit volgt een relatieve score (schaal 1 tot 5). De relatieve scores op de 4 indicatoren onder woningkenmerken worden bij elkaar opgeteld en de optelsom wordt wederom relatief gewaardeerd ten opzichte van de optelsom van alle woningen. Hieruit volgt een relatieve woningscore. Woningen worden op een vergelijkbare wijze (relatief) op omgevingskenmerken gescoord. Uit de relatieve omgevingsscore en de relatieve woningscore samen wordt de relatieve kwetsbaarheidsscore berekend. In een aantal gevallen zijn de omgevingsindicatoren opgebouwd uit subindicatoren. Voorbeeld: de huidige score op veiligheid en de ontwikkeling van de score op veiligheid in het verleden bepalen samen de indicatorscore ‘Veiligheid’. In een enkel geval is dit ook gedaan bij het bepalen van de woningscore, namelijk de woningindicator ‘energielabel’. Onderstaand is de opbouw schematisch weergegeven. Zie voor een uitgebreide toelichting per indicator het KWOZ.

Voor een succesvolle aanpak van de bestaande voorraad is een sterke samenwerking tussen stakeholders cruciaal. Zo kunnen middelen en handelingsperspectieven maximaal worden benut. We trekken als regiogemeenten in de eerste plaats samen op met particuliere woningeigenaren. Daarnaast trekken we samen op met de woningcorporaties, waarbij de kennis en expertise vanuit de corporaties mogelijk als vliegwiel kan dienen voor een integrale en wijkgerichte aanpak van de bestaande woningvoorraad. Alleen samen kunnen we de benodigde ingrepen in de voorraad (financieel) uitvoerbaar maken. De corporaties nemen al jaren hun verantwoordelijkheid wanneer het gaat om verduurzaming en/of herstructurering van hun voorraad. De grootste uitdaging zien we dan ook in het kwetsbare particuliere segment. Samen met de corporaties als ervaringsdeskundigen willen we werk maken van een integrale aanpak bij herstructurering in wijken met gemengd bezit. Zoals te zien in bovenstaande figuren valt een aanzienlijke deel van de kwetsbare overschotten in het sociale segment. Voor corporaties is er een taak weggelegd om hun kwetsbare overschotten op den duur te verkleinen, en om te vormen naar woonvormen waar op termijn wél een groeiende behoefte aan is: sociale huurwoningen in het nultredensegment.

In eerste instantie gaat het in Hulst om circa 380 woningen, in Sluis om 515 woningen en in Terneuzen om 430 grondgebonden woningen in kwetsbare wijken. Ervaring leert dat de sociale huurwoningen in de kleinste kernen bij afnemende druk het eerst hun aantrekkelijkheid verliezen. Veel (oudere) huishoudens uit deze kernen kiezen, wanneer de mogelijkheid zich voordoet, namelijk vaak voor een sociale huurwoningen nabij voorzieningen.

39/66

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

36

We gaan met de corporaties in het kader van de prestatieafspraken het gesprek aan over het uitponden (en eventueel inponden) van kwetsbare woningen in de bestaande voorraad. Zo willen we vergaande versnippering van bezit in gebieden met kwetsbare corporatiewoningen voorkomen en solitaire particuliere woningen welke tussen de corporatiewoningen staan, mee laten nemen in eventuele herstructureringsen/of renovatietrajecten. 19 We leggen de basis voor een integrale gebiedsgerichte aanpak bij dergelijke projecten en houden hierbij ook rekening met het uitgangspunt van ‘diverse wijken en kernen’ wat de corporaties hanteren. Om dit concreet te maken, maken we gebruik van en sluiten we aan op de scan van de bestaande voorraad die we maakten in het kader van het KWOZ. Hierin is onder andere op postcode 6 niveau in beeld gebracht hoe kwetsbaar de woningvoorraad in een gebied is 20 en hoe het bezit in het gebied is verdeeld (corporatiebezit vs. bezit van particulieren). In kwetsbare gebieden (gebieden die ondergemiddeld scoren (score 1 of 2)) en waar de corporatie al meer dan 75% van de woningen in bezit heeft, willen we als uitgangspunt hanteren dat de corporatie waar mogelijk gaat inponden, om zo de kwetsbare voorraad op laag schaalniveau integraal aan te kunnen pakken.

In gebieden die niet kwetsbaar zijn en al 75% of meer in particuliere handen is willen we de corporaties juist vragen uit te ponden 21. Het gaat hierbij nadrukkelijk om lage schaalniveaus. Op wijk- en kernniveau willen we samen met de corporaties blijven werken aan een gemêleerde woningvoorraad en zo geen eentonige ‘eilanden’ van eenzelfde soort woningen te laten ontstaan. Uitgangspunten vanuit gemeenten bij opstelling prestatieafspraken met corporaties

We beseffen dat veel afhankelijk is van de portefeuillestrategie van corporaties. Met de monitor van de bestaande voorraad hebben we daarbij een goed beeld van kwetsbaar particulier bezit én kwetsbare woningen in bezit van corporaties. We gaan op korte termijn met de corporaties om de tafel om de monitor en hun strategie zo goed als mogelijk op elkaar af te stemmen en de woningvoorraad zo per gebied integraal van een kwaliteitsinjectie te kunnen voorzien. Daarnaast trekken we vanuit de Zeeuwse Woonagenda samen op met andere Zeeuwse regio’s waar het gaat om het gebiedsgericht aanpakken van de bestaande voorraad. Vanuit deze samenwerking werken we toe naar concrete pilots, om de bestaande voorraad slim en betaalbaar aan te pakken en te leren voor vervolgacties.

In Hulst worden hier al bestuurlijk afspraken over gemaakt. 40/66 Onder andere gebaseerd op woning- en omgevingskenmerken 21 De genoemde percentages zijn een eerste startpunt bij gesprekken met de corporaties. 19 20

37

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Ontwikkelen en inzetten van ondersteunende financiële instrumenten Om het aanpakken van de bestaande voorraad financieel uitvoerbaar te maken zetten we in op (nieuwe) financiële instrumenten. Er is niet één oplossing: het bundelen van geldstromen en slim samenwerken is cruciaal. We doen dit dan ook niet alleen als gemeenten en regio: we trekken hierbij vanuit de Zeeuwse Woonagenda op met andere Zeeuwse regio’s. Mogelijke kansrijke financiële instrumenten om de opgave in de particuliere voorraad betaalbaar te maken verkennen we samen en werken we uit tot concrete pilots. Daarnaast zetten we KLUS (KrottenLijstUitvoeringsStrategie) in alle drie de gemeenten voort en blijven we de provinciale PIW benutten. Daarbovenop dingen we als regio mee wanneer het Rijk besluit budget beschikbaar te maken voor de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Dit kan zijn via een nieuwe structurele regeling of bijvoorbeeld een tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds. Met een uitkering vanuit een eventuele tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds kunnen gemeenten investeren in de verbetering van woonkwaliteit, leefomgeving en verduurzaming in kwetsbare gebieden. Het Volkshuisvestingsfonds is open voor alle gemeenten, waarbij de regio Zeeuws-Vlaanderen is aangewezen als één van de aandachtsgebieden. Gemeenten kunnen individueel maar ook samen (als regio) een aanvraag indienen.

De mogelijke bijdrage vanuit een tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds willen we gebruiken bij de aanpak van de bestaande voorraad. Daarnaast willen we, zoals beschreven, werk gaan maken van een structurele langjarige samenwerking met het Rijk om de opgaven die we zien gezamenlijk aan te pakken. Stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad Er ligt een forse opgave om de woningvoorraad verder te verduurzamen. Deze opgave beslaat een groot deel van de bestaande voorraad. De woningcorporaties in Zeeuws-Vlaanderen hebben de energielabels de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. In de prestatieafspraken blijven we hier samen aandacht voor houden. Dat betekent dat de meeste ‘winst’ in de regio is te behalen bij het verduurzamen van bestaande woningen van particuliere eigenaren. Concreet ligt er vanuit het Klimaatakkoord ook een opgave. De afspraak in het Klimaatakkoord is dat in 2050, 7 miljoen woningen en 1 miljoen gebouwen van het aardgas af zijn. Er moet daarvoor flink wat gebeuren. Als eerste stap worden tot 2030 de eerste 1,5 miljoen bestaande woningen verduurzaamd. Dat gaat wijk voor wijk. De gemeenten weten in 2021 welke wijk wanneer aan de beurt is. Bewoners worden daarbij betrokken. Het is de bedoeling dat de investering in verduurzaming betaald kan worden uit de opbrengst van een lagere energierekening.

Het verduurzamen van de woningvoorraad biedt vele kansen. Als regio willen we graag een duurzame transitie stimuleren. Deze duurzame transitie omvat meer dan de energietransitie. Het gaat om warmtetransitie en energiebesparing, maar ook om klimaatadaptatiemaatregelen en het gebruik van circulaire bouwmaterialen. Denk aan het klimaat adaptief maken van tuinen en openbare ruimte door middel van het aanbrengen van meer groen. Dit helpt bij de afvoer van hemelwater en het tegengaan van zogenaamde ‘hitte-eilanden’. Naast verduurzaming bestaat de transitie in de bestaande voorraad ook uit het renoveren en aanpassen van woningen, zodat oudere huishoudens bijvoorbeeld langer in hun huidige woning kunnen blijven wonen. Ongeacht de vraag om welke aanpak de woning vraagt: we vinden het belangrijk dat iedereen mee kan doen aan de transitie. Dit betekent dat we bewoners waar mogelijk gaan ondersteunen met kennis om hun woning aan te pakken en financiële instrumenten zoals leningen en subsidies maar ook nieuwe instrumenten gaan verkennen. Concrete acties werken we uit in het uitvoeringsprogramma. Daarbij leggen we in de verduurzamingsopgave nadrukkelijk de link met de Transitievisie Warmte die elke gemeente wijkgericht heeft opgesteld of aan het opstellen is.

Om de doelstellingen te behalen is het belangrijk dat ook de particuliere woningeigenaren zich bereid tonen mee te werken aan de verduurzamingsopgaven. Corporaties hebben aangegeven hierbij te willen faciliteren.

41/66

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

38

Hergebruik leegkomende (monumentale) panden Als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografische transitie, schaalvergroting en de technologische transitie is de behoefte aan voorzieningen veranderd. Dit heeft gevolgen voor verschillende vastgoedsegmenten: op veel plekken is of dreigt er leegstand in detailhandel, monumentale gebouwen, kerken, scholen en kantoren. Leegstand werkt negatief op de economische aantrekkingskracht en leefbaarheid in binnensteden en kleine kernen. Door middel van transformatie kunnen deze bestaande panden – daar waar passend (ook binnen de Ladderruimte) – worden ingezet om invulling te geven aan woonvormen waar behoefte aan is. Transformatie draagt bij aan het versterken van de leefbaarheid en (binnen)stedelijke woonmilieus. Bovendien lossen we hiermee problemen in andere vastgoedsegmenten op en leidt het maximaal benutten van bestaande locaties tot minder onnodig bouwen in het weiland. Hergebruik van leegkomende (monumentale) panden blijft echter maatwerk: Welk type vastgoed kan op welke manier goed worden gebruikt, welke locaties zijn kansrijk en hoe komen we tot een soepele transformatieprocedure? Aansluitend op de Zeeuwse Woonagenda zoeken we per geval naar een passende invulling: woningen zijn niet de oplossing voor alle problemen.

Parallel maken we bij heropening van de provinciale subsidieregeling ‘hergebruik leegstaande panden’ gebruik van de regeling, om een financiële bijdrage te leveren aan oplossingen voor de gesignaleerde opgaven. Managen van de leefbaarheid in relatie tot tweede woningbezit en recreatieve verhuur in Sluis, Hulst onderzoekt mogelijkheden voor beleid Het aandeel woningen dat als tweede woning wordt gebruikt in gemeente Sluis ligt op 13%, zo blijkt uit onderzoek (KWOZ). Dit is een gemeentelijk gemiddelde: lokaal ligt dit percentage in een aantal kernen nog aanzienlijk hoger, oplopend tot wel 50%. Tweede woningen staan vaak een groot deel van het jaar leeg. Ook worden (tweede) woningen gebruikt voor recreatieve verhuur. Dit vormt voor kernen met een hoog percentage tweede woningbezit een bedreiging voor de leefbaarheid: de sociale cohesie en sociale controle dalen en het draagvlak voor dagelijkse voorzieningen neemt af. Bovendien leidt het tot verdrukking van starters op de woningmarkt, doordat er lokaal sprake is van een prijsopdrijvend effect. Tweede woningbezit heeft echter niet alleen maar negatieve effecten. Zo komt het dikwijls voor dat een incourante woning als tweede woning wordt aangeschaft en wordt opgeknapt naar de eisen van deze tijd. Dit gaat verkrotting van de bestaande voorraad tegen.

Daarbij worden tweede woningen soms tot wel zes maanden per jaar bewoond, wat (zeker in de zomermaanden) bijdraagt aan draagvlak voor diverse voorzieningen. Dit alles vraagt om het maken van keuzes: waar wordt inzet van reguliere woningen als tweede woning of voor recreatieve verhuur gezien als kans en waar versterkt het juist risico’s in de bestaande voorraad? Aan de hand van de te maken keuzes, gaan we gericht per kern aan de slag met het managen van de leefbaarheid: allereerst brengen we het effect van tweede woningbezit en recreatieve verhuur in beeld. Aan de hand van deze scan stellen we kaders op ten behoeve van de leefbaarheid in kernen. We maken hierbij in Sluis een koppeling met het gemeentelijk Visiedocument Krachtig Verbonden en het Plan van Aanpak plancapaciteit. We kijken daarbij ook naar de nauwe samenhang met de verdere beoogde aanpak van de bestaande woningvoorraad en eventuele complementaire nieuwbouw. We trekken hierbij samen op met de dorpsraden 22. Hoewel in minder grote mate aan de orde dan in Sluis, zal ook de gemeente Hulst de aankomende periode onderzoek doen naar de mogelijkheid voor beleid met betrekking tot tweede woningbezit en recreatieve verhuur.

42/66 van tweede woningen van de bestaande voorraad. Zie hiervoor Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheden tot het ‘loskoppelen’ paragraaf 3.2 en het Plan van Aanpak Plancapaciteit van de gemeente Sluis.

22

39

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

3.6 Plancapaciteit laten aansluiten op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Inzet op nieuwbouw die 100% raak is Nieuwbouw is nodig om de verwachte huishoudensgroei op regioniveau de komende tien jaar op te kunnen vangen en invulling te kunnen geven aan de gewenste kwaliteitsimpuls in de woningvoorraad. Tegelijkertijd is een realistische woningbouwproductie van belang: we willen geen overaanbod aan woningen met leegstand, waardedaling en verloedering als gevolg. Daarnaast achten we de afvloeiing van woningen naar tweede woningbezit niet wenselijk. We spannen ons maximaal in om voor de lange termijn te sturen op de gewenste kwantiteit en kwaliteit. Keuzes van nu zijn namelijk van groot belang voor de toekomst. Een verkeerde keuze nu, kan groot effect hebben op de lange termijn. Van goede keuzes zullen we daarentegen nog lang profijt hebben. We willen nieuwbouw die 100% raak is en voor wat product en locatie betreft de woningvoorraad zoveel mogelijk versterkt. We willen daarbij, zoals beschreven in paragraaf 3.2 ook maximaal inspelen op de kansen die zich voordoen en inspelen op de behoefte die er bovenregionaal is in de vorm van een Ambitieprogramma.

Belangrijkste opgaven ten aanzien van plancapaciteit Samengevat zien de belangrijkste opgaven ten aanzien van de plancapaciteit er als volgt uit: • Een systeem van grondige monitoring en het formuleren van kantelpunten in de huishoudensontwikkeling gaat ons helpen de woningbouwplanning zo passend mogelijk te maken. • Zoals beschreven willen we met nieuwbouw met name invulling geven aan de behoefte aan nultredenwoningen die er is in de regio. De huidige plancapaciteit sluit, voor zover de invulling al bekend is, kwalitatief nog niet altijd goed aan op de verwachte behoefte. • De plancapaciteit mag risico’s in de bestaande voorraad niet ongewenst vergroten. Wanneer er meer wordt gebouwd in segmenten waar al veel van is, vergroot dit de risico’s in de nu al meest kwetsbare delen van de woningvoorraad. • We gaan werk maken van een Ambitieprogramma om in te kunnen spelen op kansen/ontwikkelingen die zich voordoen. Omdat de nieuwbouw voor veel Vlamingen en koopstarters uit onze regio te duur is, zetten we in op doorstroming door het bouwen van nultredenwoningen en woningen die écht een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad vormen. Hierdoor komen bestaande woningen vrij waarmee we kunnen voorzien in de behoeften van instromende Vlamingen en onze eigen koopstarters. Door in te zetten op doorstroming creëren we meer verhuisbewegingen en dynamiek op de woningmarkt.

Hierdoor kunnen per saldo meer huishoudens in hun behoefte worden voorzien. Actief sturen en monitoren om plancapaciteit te laten aansluiten op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Om in te kunnen spelen op de beschreven opgaven en ambities, gaan we actief sturen op de plancapaciteit om deze beter te laten aansluiten op de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Deze behoefte gaan we actief monitoren. We willen dit verwezenlijken met de volgende acties, die we lokaal concreet uitwerken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4): • Adaptief programmeren en actieve monitoring, ook om kansen die zich voordoen te kunnen benutten • Het koppelen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad • Optimalisatie van de planvoorraad (woningtypen en locaties) • Complementaire nieuwbouw: middenhuur We lichten ze hierna beknopt toe. Adaptief programmeren en actieve monitoring, ook om kansen die zich voordoen te kunnen benutten Zoals in hoofdstuk 2 en paragraaf 3.1 al beschreven blijkt uit onderzoek van InFact dat het saldo in- en uitstromende Belgische huishoudens al 15 jaar positief is. Daarbij blijkt dat er kansen liggen om ook in de toekomst deze instroom te laten toenemen, zeker als er grensoverschrijdend wordt gedacht. ZeeuwsVlaanderen kan van grotere betekenis zijn voor de opvang van de woningbehoefte in Vlaanderen.

43/66

40

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

In onze woningbouwprogrammering zetten we daarom in op zowel bouwen voor eigen behoefte, als bouwen ten behoefte van het stimuleren van de instroom vanuit Vlaanderen. Voor het bouwen van de eigen behoefte zijn de uitkomsten van het KWOZ leidend 23. Dit betekent met name inspelen op de woningbehoefte van de vergrijzende bevolking door nultredenwoningen te bouwen. We houden rekening met de regionale groei van huishoudens die voortvloeit uit de nieuwste huishoudensprognoses. Om instroom (met name vanuit Vlaanderen) te stimuleren en faciliteren willen we daarnaast, zoals beschreven, meer doen. Hiervoor roepen we een additioneel Ambitieprogramma in het leven. Zie paragraaf 3.2 en onderstaande tabel. Verdeling Ambitieprogramma per gemeente Ambitie Hulst

Sluis

Terneuzen

1. Extra instroom Vlamingen 3. Administratie leegstand

Aanvullend programma 40% PM

4. Onttrekken 2e woningen

0%

1. Extra instroom Vlamingen 3. Administratie leegstand

10% PM

4. Onttrekken 2e woningen

100%

1. Extra instroom Vlamingen 3. Administratie leegstand

50% PM

4. Onttrekken 2e woningen

0%

Omdat niemand in de toekomst kan kijken is monitoring het sleutelwoord: we willen kunnen anticiperen wanneer we zien dat de marktdruk in bepaalde woningsegmenten afneemt. We willen daarentegen ook kunnen handelen wanneer we zien dat de krapte op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt aanhoudt. Met adaptief beleid, waarbij continu wordt ingespeeld op de actuele ontwikkelingen, zorgen we ervoor dat de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt blijft aansluiten op de behoefte die er is. Omhoog en omlaag bijsturen in bouwproductie moet mogelijk zijn en blijven. Voorkomen moet worden dat geplande activiteiten elkaar frustreren en niet tot ontwikkeling komen. De eerder beschreven Plannen van Aanpak Plancapaciteit zullen als leidraad dienen om plancapaciteit voor nieuwbouw beschikbaar te krijgen. De provincie stelt periodiek een nieuwe prognose op en ook het Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland wordt naar verwachting periodiek geactualiseerd. Op basis van de meest recente inzichten stemmen we per gemeente onze plancapaciteit zo optimaal mogelijk af op de lokale, regionale én bovenregionale behoefte. Wijzelf monitoren de instroom van Vlamingen en andere groepen binnen- en buitenlandse migratie jaarlijks en ondernemen actie waar nodig. We blijven onze ambities hierbij in het oog houden.

AANPASSINGSVERMOGEN VERGROTEN DOOR ADAPTIEF PROGRAMMEREN Adaptiviteit is het aanpassingsvermogen aan veranderende omstandigheden zonder dat het systeem transformeert. De kunst van adaptiviteit is om het juiste evenwicht tussen flexibiliteit en beheersbaarheid te vinden, zodat je kunt inspelen op veranderingen die je niet van te voren kunt overzien. Om adaptief te programmeren is het niet nodig om alle onzekerheden te beheersen, maar om een werkwijze te hebben die weerbaar is tijdens mogelijke (maar onzekere) gebeurtenissen. Het gaat minder om beheersing van de inhoud, maar juist om de beheersing van het proces.

44/66 Zie voor de aantallen per woningtype: https://www.zeeland.nl/sites/default/files/docs/woningkwaliteit_en_woningmarktonderzoek_zeeland_2019_kwoz.pdf

23

41

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Koppeling nieuwbouw aan bestaande voorraad Nieuwbouw is belangrijk om de gewenste kwaliteitsimpuls te kunnen geven aan de woningvoorraad en in te kunnen spelen op de kansen die zich voordoen. Het aantal huishoudens in Zeeuws-Vlaanderen groeit de komende jaren naar verwachting nog door waardoor woningbouw nodig is. We willen echter niet dat het versterken van de woningvoorraad door middel van nieuwbouw zal leiden tot een wildgroei aan woningen. Monitoring van de huishoudensontwikkeling is hierbij essentieel. Zoals hiervoor beschreven zien we dat er de laatste jaren meer Vlamingen onze regio instromen dan eerder geprognosticeerd. Hier willen we op inspelen. Het kan echter ook zijn dat de instroom op den duur minder hoog uitvalt dan we nu verwachten. We schakelen in ons denken en handelen dan naar een koppeling tussen de nieuwbouwprogrammering en de transformatieopgave in de bestaande voorraad. We verkennen welke financiële instrumenten we kunnen uitwerken. Zoals beschreven in paragraaf 3.2 zetten we als onderdeel van het basisprogramma in eerste instantie in op een Transitiefonds voor ten minste 300 woningen. Bij tegenvallende instroom verhogen we dit aantal. Optimalisatie van de planvoorraad (woningtypen en locaties) Zoals beschreven zetten we vol in op het grijpen van kansen die zich voordoen.

Hier spelen we op in door middel van een flexibel ingestoken planvoorraad en een Ambitieprogramma in combinatie met een uitvoerige monitoring van het aantal (instromende) huishoudens en leegstand. Naast onze inzet op het grijpen van kansen, moeten we oog houden voor de huishoudens die nu al in onze regio wonen. We hebben in Zeeuws-Vlaanderen te maken met vergrijzing, wat met name resulteert in een behoefte aan nultredenwoningen. Het gaat om woningen in koop en huur, in zowel lagere als hogere prijssegmenten. In Terneuzen en Hulst is er daarnaast in mindere mate nog een kleine uitbreidingsbehoefte aan reguliere grondgebonden woningen in de middenhuur. De huidige planvoorraad in de regio sluit hier nog niet optimaal op aan: we constateren op basis van recent uitgevoerd onderzoek dat er in de woningbouwplannen op dit moment, voor zover inzichtelijk, nog beperkt wordt voorzien in nultredenwoningen en dat het aantal plannen voor reguliere grondgebonden woningen groot is. Iedere gemeente heeft in samenwerking met de provincie een Plan van Aanpak Plancapaciteit opgesteld. Hierin staat een aanpak beschreven, gericht op het mogelijk maken van kwalitatief gewenste toevoegingen van woningen door deprogrammering van overtollige ongewenste woningbouwplannen. De komende periode werken we de beschreven acties in de Plannen van aanpak in de praktijk uit.

Zo gaan we onder andere in overleg met ontwikkelaars over mogelijke optimalisaties van hun woningbouwplannen. Ook maken we werk van een traject, waarin we langdurig onbenutte harde plancapaciteit nader tegen het licht houden en waar wenselijk en mogelijk deprogrammeren. Dit start met het creëren van voorzienbaarheid: in een Structuurvisie/Omgevingsvisie of andere bestuurlijke visie moet worden aangekondigd dat de bestemming veranderd gaat worden binnen enkele jaren (‘passieve risico aanvaarding’). We stellen een nader te bepalen einddatum op, waarvóór een hard plan in uitvoering moet zijn gebracht. Wanneer een plan niet voor de einddatum in uitvoering is gebracht, kan de bestemming worden aangepast. Ook voor nieuwe woningbouwinitiatieven willen we in het vervolg een einddatum gaan hanteren in bestemmingsplannen 24. Kwalitatief zetten we concreet in op het traploos bouwen en het voorkomen van marktontspanning in het niet-nultreden grondgebonden segment. Nultredenwoningen zijn daarbij nadrukkelijk niet alleen patiowoningen: het gaat om een breed palet aan type woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn, waardoor ook starters op de woningmarkt er hun intrede in kunnen maken.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan een gelijkvloers appartement met lift of een grondgebonden woning met volledig woonprogramma op de begane grond, maar met bijvoorbeeld ook nog een slaapkamer op de eerste verdieping. We kijken daarbij uiteraard naar de kwaliteit van plannen in brede zin. Het gaat niet alleen om de te realiseren type woningen in het plan, maar ook om de locatie, het beoogde woonmilieu, de nabijheid van

45/66

24

Hulst en Sluis hanteren reeds een ‘houdbaarheidsdatum’ van 1 jaar na een positief principebesluit.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

42

relevante voorzieningen (winkels, zorg), et cetera. Ook hebben we expliciet oog voor passende woningen voor alle doelgroepen en eventuele daarbij behorende innovatieve woonconcepten als wonen in hofjes of kleine woonconcepten. Ten aanzien van locaties betekent het optimaliseren van de planvoorraad soms ook het maken van keuzes. We vinden het belangrijk dat mensen wanneer ze dit graag willen, in hun eigen kern kunnen blijven wonen. Nieuwbouw moet in elke kern mogelijk zijn, zolang het een kwaliteitsimpuls geeft en inspeelt op de lokale behoefte 25. Wel geven zorgpartijen aan dat clustering belangrijk is om de benodigde zorg ook in de toekomst goed en betaalbaar te kunnen leveren. Dit betekent dat we op lokaal niveau moeten kiezen waar we primair inzetten op nieuwbouw en waar nieuwbouw eventueel in kleine aantallen meer aanvullend is op de bestaande bouw. Complementaire nieuwbouw: middenhuur In lijn met voorgaande zetten we ook specifiek in op meer complementaire nieuwbouw. We willen woningen aan de voorraad toevoegen in segmenten die nu nog onvoldoende aanwezig zijn in de bestaande voorraad. Het gaat naast de eerder genoemde nultredenwoningen bijvoorbeeld om middenhuur. We zien hiervoor behoefte vanuit diverse doelgroepen, maar het segment komt maar beperkt van de grond.

Op basis van het KWOZ zien we dat er regiobreed tot 2029 behoefte is aan circa 1.065 woningen in de middenhuur en ook makelaars geven aan een grote vraag naar betaalbare huurwoningen in het segment tot circa 950 euro te zien. Circa 77% van deze behoefte gaat uit naar nultredenwoningen. We verkennen of we beleggers meer kunnen verleiden om dit segment verder op te pakken. Het verleden laat ons echter zien dat Zeeuws-Vlaanderen niet tot de primaire focusgebieden behoort van grote institutionele beleggers. We moeten het daarom met name hebben van particuliere beleggers en de corporaties. We zien voor de toekomst een substantieel grotere rol weggelegd voor de corporaties in het aanbieden van woningen in het middenhuursegment. Ook het Rijk neemt diverse maatregelen om het voor corporaties makkelijker te maken actiever te worden in het middenhuursegment. Zo is de markttoets vanaf begin 2021 voor drie jaar afgeschaft. Woningcorporaties krijgen daarnaast vanaf 2022 meer ruimte om lokaal maatwerk toe te passen op het moment dat daar behoefte aan is. Dit maakt het mogelijk om in gemeenten waar de druk op de woningmarkt groot is, alsnog een sociale huurwoning toe te wijzen aan bijvoorbeeld een leraar of verpleegkundige die een inkomen heeft net boven de vastgestelde inkomensgrens. De zogenoemde lokale vrije toewijzingsruimte was standaard 10%. Dit wordt 15% als daar behoefte aan is.

Indien lokaal maatwerk niet noodzakelijk is, dan wordt de vrije toewijzingsruimte echter 7,5% 26. De corporaties geven aan de behoefte aan middenhuurwoningen minder te voelen. Daarnaast willen ze zich vanwege beperkte budgetten het liefst primair focussen op hun kerntaken: huisvesting van de laagste inkomensgroepen (in woningen onder de liberalisatiegrens) en verduurzaming van de bestaande voorraad. We gaan als gemeenten het gesprek aan met de corporaties en verkennen de mogelijkheden. Zo willen we project-specifiek gaan verkennen of er een rol kan worden weggelegd voor corporaties wanneer marktpartijen niet instappen. We sluiten hierbij aan bij actielijn 4.4 uit de Zeeuwse Woonagenda, waarbij de inzet op specifieke woningtypen en segmenten wordt beschreven, waarvan we zonder ingrijpen vanuit overheden oplopende tekorten signaleren. Primair betekent dit de realisatie van middenhuur en passende woonvormen voor ouderen: nultredenwoningen en wonen met zorg. Marktpartijen zijn hiervoor primair aan zet om met initiatieven langs te komen. Wij zullen passende initiatieven zo goed als mogelijk faciliteren. Ook zien we een groeiende rol weggelegd voor corporaties, die met de gewijzigde woningwet meer mogelijkheden hebben woningen aan te bieden in het middenhuursegment.

Daarnaast gaan we kennis importeren en een samenwerking opzetten met ontwikkelaars om meer en passende woningen voor ouderen toe te voegen

25 26

46/66van de woningvoorraad. Dit kan niet altijd betekenen dat het ook gaat om een uitbreiding Dit wetsvoorstel moet nog worden aangenomen door de eerste kamer.

43

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

aan de voorraad. Het gaat daarbij om passende woonvormen voor zowel zorgbehoevende- als ook voor niet zorgbehoevende ouderen, bijvoorbeeld in geclusterde (hofjes)woonvormen.

47/66

44

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

4 Uitvoeringsprogramma’s In dit hoofdstuk worden concrete uitvoeringsprogramma’s weergeven, aansluitend op de geformuleerde ambities in hoofdstuk drie. We houden hierbij de volgorde van de ambities aan zoals ze zijn beschreven in hoofdstuk drie. Per ambitie laten we allereerst in tabelvorm uitvoeringsacties zien die gelden voor alle drie de gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen. Hierna verdiepen we, waar nodig en relevant, op uitvoeringsacties die gelden voor (een) gemeente(n) afzonderlijk. Veel van de beschreven uitvoeringsacties hebben ook financiële gevolgen voor de regio of (een) enkele(n) gemeente(n). De financiële consequenties van de acties worden uitgewerkt wanneer deze ter besluitvorming worden voorgelegd. We evalueren deze regionale Woonvisie vijf jaar na vaststelling om optimaal in te kunnen blijven spelen op de ontwikkelingen en kansen die zich voordoen. Waar nodig sturen we bij in het uitvoeringsprogramma.

Uitvoeringsprogramma ambitie 1 regio Zeeuws-Vlaanderen: Kansen grijpen! Wat 1. Inspelen op de marktvraag vanuit Vlaanderen met extra Ambitieprogramma We nemen een extra instroom van Vlamingen op van 1.000 tot 1.500 huishoudens voor de komende tien jaar.

De verdeelsleutel tussen de drie gemeenten stemmen we nader af, waarbij we er rekening mee houden dat Hulst en Terneuzen meer in trek zijn bij Vlamingen dan Sluis. De exacte verdeling tussen de gemeenten stellen we vast in regionale afspraken. De instromende groep Vlamingen is met name geïnteresseerd is goedkope woningen in de bestaande (betaalbare) voorraad. Hier spelen we op in door het Ambitieprogramma in te zetten (1) voor kwalitatief complementaire woningbouw die doorstroming bevordert en (2) op binnenstedelijke locaties waar deze woningen bijdragen aan de sociaaleconomische en ruimtelijke structuurversterking. Het Ambitieprogramma zetten we deels in in de vorm van nultredenwoningen. We stellen echter ook een deel beschikbaar om in te vullen in het grondgebonden koopsegment of in de vorm van CPO of zelfbouwkavels. Zo voegen we woningen toe die écht wat toevoegen aan de woningvoorraad in de regio. We zetten een actief monitoringssysteem op om de huishoudensontwikkeling en instroom vanuit het buitenland strak te kunnen monitoren. Dit doen we jaarlijks om actief bij te kunnen sturen wanneer nodig. Als minder Vlaamse huishoudens worden aangetrokken wordt een kantelpunt bereikt en committeren wij ons aan mitigerende maatregelen. We koppelen de monitoring aan de afspraken die we hebben gemaakt met de provincie wat betreft monitoring, bijvoorbeeld met de Planmonitor Woningbouw.

We zetten ons actieve marketingbeleid in Vlaanderen voort 2. Schuifruimte voor aanpak kwetsbare voorraad met Transitieprogramma We maken werk van een Transitiefonds Zeeuws-Vlaanderen waarin we borgen dat we ruimte maken voor transitie en compensatie voor tenminste 300 woningen. We maken gebruik van eerder opgedane ervaring in de provincie (zoals in de gemeente Schouwen-Duiveland). Het Transitiefonds borgen we in een Structuurvisie/ Omgevingsvisie wonen. Welke woningen we aanpakken, werken we uit in deze Structuurvisie/Omgevingsvisie. Waar mogelijk koppelen we het Transitiefonds met een subsidie uit de Regiogelden.

Wie

Wanneer 27

Gemeenten & ontwikkelaars

Direct na vaststelling Woonvisie, jaarlijks monitoren Direct na vaststelling Woonvisie Direct na vaststelling Woonvisie

Gemeenten

Gemeenten & Ontwikkelaars

Regio

Gemeenten & Provincie

Jaarlijks. We monitoren en sturen bij waar nodig Direct na vaststelling Woonvisie

Gemeenten

Doorlopend

Gemeenten & Provincie

2022

48/66 27

Indicatief. Mede afhankelijk van andere visiedocumenten in ontwikkeling zoals Woon-zorgvisies en de Transitievisie Warmte.

45

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

We zien een nadrukkelijke samenhang tussen het Ambitieprogramma en het Gemeenten & Transitieprogramma. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de extra instroom vanuit Provincie Vlaanderen tegenvalt, willen we meer woningen in de bestaande voorraad gaan aanpakken vanuit het Transitieprogramma. Het aantal woningen zal dan boven de 300 uitkomen. We werken dit verder uit in de Structuurvisie/Omgevingsvisie. 3. Administratie op orde bij leegstand en 2e woningen We brengen in kaart welke huizen leegstaan, hoeveel van de woningen er Gemeenten daadwerkelijk bewoond worden, welk type huishoudens er woont, etc. Wanneer leegstand structureel afwijkt (positief of negatief) van het frictieniveau, kan dit aanleiding vormen het woningbouwprogramma daarop aan te passen. Gemeente Sluis heeft al eerder onderzoek laten uitvoeren om het gebruik van de woningvoorraad inzichtelijk te maken. Daaruit is niet gebleken dat veel woningen worden gebruikt, anders dan geregistreerd. Deze actielijn in de Woonvisie zal daarom met name gelden voor de gemeenten Hulst en Terneuzen. Zij gaan actief huishoudens aanschrijven om inzicht te verkrijgen. Het zal een intensief en tijdrovend traject zijn om een compleet overzicht van niet-ingeschrevenen te verkrijgen en een registratiesysteem op te zetten en toe te zien op handhaving ervan .

Om dit te bekostigen willen we onder andere toeristenbelasting gaan heffen op huishoudens die zich voor korter dan vier maanden in onze regio vestigen. Deze actie helpt vooral om goed te sturen op de voorraad, goede input voor prognoses Gemeenten & te bieden en passende huisvesting te kunnen organiseren voor bijvoorbeeld Provincie arbeidsmigranten. Aansluitend bij de Zeeuwse Woonagenda, maken we werk passende alternatieve woonvormen voor arbeidsmigranten, bijvoorbeeld in de vorm van een flexibele schil van woningen. We gaan de mogelijkheid onderzoeken of we woningen kunnen onttrekken aan de Gemeente Sluis reguliere woningvoorraad wanneer blijkt dat deze woning niet meer beschikbaar zijn op de reguliere markt (bijvoorbeeld woningen in bezit als tweede woning). We winnen juridisch advies in hoe die het beste kan worden georganiseerd. In eerste instantie zal dit alleen in de gemeente Sluis spelen. We sluiten aan op het Plan van Aanpak plancapaciteit. 4. Verkennen arrangementen voor betaal- en beschikbaarheid, bijvoorbeeld koopgarant Het kan bijvoorbeeld gaan om een koopgarantregeling voor koopstarters. Eenzelfde Gemeenten regeling verkennen we voor huurwoningen, bijvoorbeeld in de vorm van tijdelijke huurcontracten voor specifieke doelgroepen. Mogelijk biedt ook de Opkoopbescherming in bepaalde wijken uitkomst.

Doorlopend

2022

Doorlopend

2022

n.n.b.

Uitvoeringsprogramma ambitie 2 regio Zeeuws-Vlaanderen: goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken Wat 1. Afronden woonzorgvisies en specifieke aandacht voor nultredenwoningen In Sluis is deze visie al verwerkt in het gemeentelijke Visiedocument Krachtig Verbonden en ook in Hulst is de Woonzorgvisie in februari 2021 vastgesteld. In Terneuzen wordt nog aan de visie gewerkt. Het aanpassen van bestaande woningen (verder blijven) faciliteren en (financieel) stimuleren. Dit betekent dat de gemeenten voornamelijk voorzien in het aanbieden en delen van kennis en verwijzen naar bestaande regelgeving en (voornamelijk externe) subsidiemogelijkheden als de SvN-stimuleringslening. Het aanpassen van grondgebonden eengezinswoningen is niet altijd wenselijk. Bij gezinswoningen van meer dan 120 vierkante meter of meer dan 2 slaapkamers kiezen we er als gemeenten voor verhuizen vóór aanpassen te faciliteren. We onderzoeken of de inzet van een verhuiscoach hierbij ondersteuning kan bieden en trekken samen met corporaties op bij het faciliteren van verhuizingen. We zetten primair in op de nieuwbouw van nultredenwoningen in clusters, op locaties nabij zorgvoorzieningen en dagelijkse voorzieningen.

In de woonzorgvisie die we samen met woningcorporaties en zorgpartijen opstellen geven we hier verder invulling aan en houden we nadrukkelijk ook rekening met de verschillende passende woningen omgevingskenmerken van de verschillende zorgdoelgroepen. Per gemeente zijn er verschillen in de aanpak.

49/66

Wie

Wanneer

Gemeenten, zorgpartijen en corporaties Gemeenten & Provincie

2022

Gemeenten

Doorlopend

Gemeenten, zorgpartijen en corporaties

Doorlopend

Doorlopend

46

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

We hebben aandacht voor begeleiding van oudere huishoudens bij het maken van keuzes en bij de eventuele verhuizing zelf. Verhuizen is een grote stap en we willen deze drempel zo laag mogelijk maken. Corporaties bieden deze hulp nu soms al aan. We gaan verkennen hoe we dit ook voor particuliere huishoudens kunnen aanbieden. 2. Bouwen voor doorstroming en flexibele inzetbaarheid We nodigen marktpartijen uit met ons mee te denken en zoeken daarbij nadrukkelijk de samenwerking op met de andere Zeeuwse regio’s vanuit de Zeeuwse Woonagenda. Bij nieuwe woningbouwinitiatieven werken we met het principe: ‘nultreden, tenzij’. Om de hierboven beschreven doorstroming daadwerkelijk op gang te brengen, onderzoeken we de komende periode de mogelijkheden die we hiervoor hebben. Om maximale doorstroming te creëren willen we met name ouderen bewustmaken van de mogelijkheden die er zijn en hen, indien gewenst, helpen het verhuisproces te versoepelen en versnellen. Dit kan bijvoorbeeld door een doorstroommakelaar in het leven te roepen. 3. Op- en uitbouwen van een flexibele schil Om te komen tot een passende flexibele schil in Zeeuws-Vlaanderen werken we op Zeeuws niveau samen aan een onderzoek naar flexwonen. Doel is om uiteindelijk vanuit dit onderzoek te komen tot een aantal pilots verspreid door de provincie die een breed leereffect hebben.

Parallel gaan we binnen onze regio al verkennen welke initiatieven waar mogelijk kunnen landen, waarbij de focus ligt op het huisvesten van werknemers van buiten de regio. Uiteraard blijven we daarbij contact houden met het bedrijfsleven en monitoren we gezamenlijk de effecten van de huidige coronacrisis. Bij het maken van prestatieafspraken met de corporaties houden we concreet rekening met statushouders en spoedzoekers. Daarbij gaan we actief het gesprek aan met de corporaties naar aanleiding van het provinciebrede onderzoek naar flexwonen wat op het moment van schrijven van deze Woonvisie in ontwikkeling is. We onderzoeken welke rol corporaties kunnen nemen bij het realiseren van (al dan niet tijdelijke) (flex)woonvormen. We gaan een registratiesysteem opzetten om beter inzicht te krijgen in de nietingeschreven in de regio. Onderdeel hiervan zal een meldingsplicht zijn wanneer een instromende huishouden zich, al dan niet tijdelijk, in een van de drie regiogemeenten vestigt. Wanneer nodig nemen we daaropvolgend passende maatregelen. 4. Integratie instromende huishoudens Concreet willen we werk maken van een regionale wegwijscoach die instromende huishoudens begeleidt op zowel de woningmarkt als de zaken rondom integratie in de Zeeuws-Vlaamse samenleving.

Ook valt te denken aan een ‘buddy’ voor nieuwe huishoudens en regelingen omtrent kinderopvang en scholing van met name kinderen met Vlaamse ouders.

5. Actueel houden en uitvoering geven aan passend woonwagenbeleid We zien als gemeenten een grotere taak weggelegd voor de in de regio actieve corporaties wanneer het gaat om de huisvesting van woonwagenbewoners. De invulling van deze taak nemen we op in de te maken prestatieafspraken en kan verschillen per gemeente. 6. Voldoen aan taakstelling omtrent statushouders Vanuit de Zeeuwse Woonagenda werken we toe naar een flexibele schil van woonvormen waar we statushouders, mocht het nodig zijn, kunnen huisvesten. We sluiten hierbij aan op het Zeeuwsbrede PvA flexibilisering asielopvang. In de voorbije jaren is gebleken dat onze corporaties uitstekend in staat zijn geweest te voldoen aan de taakstelling. We zetten de actuele gang van zaken voort in de toekomst.

Gemeenten, evt.. i.s.m. corporaties

Doorlopend

Gemeenten, marktpartijen en overige regio’s Gemeenten Gemeenten

Doorlopend

Samenwerking van Zeeuwse gemeenten en de provincie Gemeenten, corporaties & bedrijfsleven

2022 e.v.

Gemeenten & Corporaties

2022

Gemeenten

2022

Gemeenten, corporatie, het bedrijfs- en verenigingsleven en eventueel een rol vanuit het Expat Center Zeeland

Doorlopend

Gemeenten & Corporaties

Bij formulering prestatieafspraken

Gemeenten & Corporaties

Doorlopend

Gemeenten & Corporaties

Bij formulering prestatieafspraken

Wie

Wanneer

Gemeente, corporatie & zorgpartijen

Doorlopend

Doorlopend n.n.b.

2022

Uitvoeringsprogramma ambitie 2 gemeente Hulst Wat Afronden woonzorgvisies en specifieke aandacht voor nultredenwoningen Op het moment van schrijven van deze Woonvisie loopt er een pilot Prikkelvrije omgeving voor huishoudens die moeilijk inpasbaar zijn in 50/66 de reguliere woningvoorraad.

47

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Bij een succesvol verloop willen we verkennen hoe we hier in samenwerking met de corporatie en zorgpartijen definitieve vervolgstappen in kunnen maken. Bij initiatieven met betrekking tot het wonen in hofjes verkennen we samen met de initiatiefnemer en corporatie de mogelijkheden. Onze rol hierbij is faciliterend en informerend. Uitgangspunt van de visie is langer thuis of zo snel mogelijk weer thuis wonen. Daarbij sluiten we onze ogen niet voor de omstandigheid dat er een omslagpunt kan komen waarbij vanuit perspectief van financiën en kwaliteit van leven een beschermde woonomgeving beter is. Daarvoor moeten ook voldoende (intramurale) verblijfsplekken beschikbaar zijn die zoveel mogelijk verspreid in de diverse kernen gelegen zijn. Integratie instromende huishoudens We gaan verder met het promoten van Hulst als aantrekkelijke woongemeente in Vlaanderen. We proberen Vlamingen daarnaast meteen wegwijs te maken door te informeren over praktische zaken. Gemeente Hulst maakt bijvoorbeeld werk van het aanstellen van wooncoaches. Ook verkennen we de opties om Hulst/Zeeuws-Vlaanderen in Nederland te promoten als aantrekkelijke woongemeente/regio. Hierbij zoeken we de samenewerking met bestaande platforms, zoals Rootzz.

Gemeente & Initiatiefnemers

Doorlopend

Gemeente en zorgpartijen

Doorlopend

Gemeente

Doorlopend

Gemeente i.sm. bestaande platforms

Doorlopend

Wie

Wanneer

Gemeente

2022 e.v.

Gemeente

2022 e.v.

Wie

Wanneer

Gemeente

Doorlopend

Uitvoeringsprogramma ambitie 2 gemeente Terneuzen Wat Bouwen voor doorstroming en flexibele inzetbaarheid We onderzoeken de mogelijkheden die een zelfbewoningsplicht voor ons als gemeente geeft. We onderzoeken de mogelijkheden die een erfpachtsysteem voor ons als gemeente geeft.

Uitvoeringsprogramma ambitie 2 gemeente Sluis Wat Afronden woonzorgvisies en specifieke aandacht voor nultredenwoningen Een een stimuleringslening ter bevordering van het levensloopbestendig maken én verduurzamen van de bestaande voorraad wordt op het moment van schrijven van deze Woonvisie voorbereid.

Uitvoeringsprogramma ambitie 3 regio Zeeuws-Vlaanderen: vitaliteit en leefbaarheid in de kernen op peil houden Wat Wie 1. Profiel op kernen concretiseren We werken per gemeente aan een concretisering van onze visie op de kernen. Hierbij Gemeenten & sluiten we aan bij de woonzorgvisies, de op te stellen omgevingsvisies en lokaal beleid Dorpsraden zoals Krachtig Verbonden in Sluis. 2. Vervangende nieuwbouw mogelijk houden, wel kiezen voor inbreiding boven uitbreiding We staan geen nieuwe woningbouwplannen buiten bestaand stedelijk gebied toe, Gemeenten tenzij er sprake is van een aantoonbaar knelgeval of ernstige gevolgen voor de leefbaarheid. 3. Integrale afweging bij transformatiemogelijkheden Aansluitend op de Zeeuwse Woonagenda zoeken we per geval naar een passende Gemeenten & invulling voor leegstaand vastgoed. We gaan met de provincie in gesprek over de Provincie transformatie van functies naar wonen, in relatie tot de (beperkte) Ladderruimte die we op dit moment hebben onze gemeenten. Parallel maken we bij heropening van de provinciale subsidieregeling ‘hergebruik Gemeenten & leegstaande panden’ gebruik van de regeling, om een financiële bijdrage te leveren aan Provincie oplossingen voor de gesignaleerde de opgaven.

We staan als regio open voor initiatieven met betrekking tot transformatie van VAB Gemeenten naar verschillende woonvormen, mits deze passen bij de gesignaleerde toekomstige behoefte. Per geval onderzoeken we passende functies.

51/66

Wanneer 2022

Doorlopend

Doorlopend

Doorlopend

Doorlopend

48

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Uitvoeringsprogramma ambitie 3 gemeente Hulst Wat Wie Vervangende nieuwbouw mogelijk houden, wel kiezen voor inbreiding boven uitbreiding Hulst onderzoekt de mogelijkheden om in elke kern nieuwbouw aan te kunnen blijven Gemeente bieden, mits kwalitatief aanvullend op de bestaande voorraad.

Wanneer Doorlopend

Uitvoeringsprogramma ambitie 3 gemeente Sluis Wat 3. Integrale afweging bij transformatiemogelijkheden Met de Verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen wordt versterking van de bestaande voorzieningen voor wonen, zorg, onderwijs, sport en andere maatschappelijke voorzieningen nagestreefd. Daarbij ligt de focus op de toekomst van de regio maar ook op de toekomst van de afzonderlijke kernen. Bij succes willen we dit concept verder uitrollen.

Wie

Wanneer

Gemeente & pandeigenaren

Doorlopend

Uitvoeringsprogramma ambitie 4 regio Zeeuws-Vlaanderen: Werken aan een toekomstbestendige bestaande voorraad Wat 1. Kwaliteitsimpuls woningportefeuille genereren door herstructurering Corporaties een actieve rol geven bij integrale aanpak bestaande voorraad en hier uitvoering aan geven in prestatieafspraken. Bij aanpak versnipperd bezit in een vroeg stadium gezamenlijk optrekken. Dit gebeurt al met bloksgewijze verduurzaming. Gezien de kennis en ervaring van corporaties achten we dit wenselijk. Zoals eerder beschreven willen we werk maken een additioneel Transitieprogramma om schuifruimte te creëren in de bestaande woningvoorraad. We maken werk van een Transitiefonds Zeeuws-Vlaanderen waarin we borgen dat we ruimte maken voor transitie en compensatie voor tenminste 300 woningen. Het Transitiefonds borgen we in een Structuurvisie/Omgevingsvisie wonen. Welke woningen we aanpakken, werken we uit in deze Structuurvisie/Omgevingsvisie. We maken gebruik van eerder opgedane ervaring in de provincie. Bij de gebiedsgerichte aanpak leggen we nadrukkelijk de link met de wijkgerichte aanpak vanuit de Transitievisie Warmte. De herijking van de Transitievisie Warmte (na 5 jaar) stemmen we af met de corporaties.

Vanuit de Zeeuwse Woonagenda werken we toe naar concrete pilots ter aanpak van de bestaande voorraad Daarnaast willen we werk maken van een structurele langjarige samenwerking met het Rijk. We willen onze regio bij het Rijk op het netvlies krijgen en zo de opgaven die we hebben gezamenlijk oppakken. 2. Ontwikkelen en inzetten van ondersteunende financiële instrumenten In lijn met de Zeeuwse Woonagenda ontwikkelen we nieuwe financiële instrumenten en instrumenten om de beoogde aanpak van de bestaande voorraad (financieel) uitvoerbaar te maken. De ontwikkeling van een nieuwe PIW-regeling maakt hier onderdeel van uit. We willen komen tot een Regiodeal Wonen met de provincie én het Rijk. Alle drie de gemeenten zetten het KLUS (KrottenLijstUitvoeringStrategie) voort. Hiermee stimuleren de drie gemeenten private woningeigenaren bestaand vastgoed op te knappen door bijv. subsidiebijdragen. We leggen daarbij wel nadrukkelijk de link het de Provinciale Impuls Wonen (PIW). We maken – indien de mogelijkheid zich voordoet – gebruik van de mogelijkheden die een bijdrage uit een volgende tranche van het Volkshuisvestingsfonds ons biedt, ten behoeve van de aanpak van de bestaande voorraad. We trekken hierbij regionaal op. Daarnaast zetten we in op een nauwe structurele samenwerking met het Rijk.

52/66

Wie

Wanneer

Gemeenten & corporaties

Doorlopend

Gemeenten & Provincie

n.n.b.

Gemeenten & corporaties

Doorlopend

Samenwerking van Zeeuwse regio’s Gemeenten & Rijk

2022 e.v.

Samenwerking van Zeeuwse regio’s

n.n.b.

Gemeenten & Provincie

Doorlopend

Rijk, regio en gemeenten

Na eventuele toekenning bijdragen vinden er in de 10 jaar erna projecten plaats.

3. Het stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad

2022 e.v.

49

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Duurzaam en levensloopbestendig renoveren. Hierbij valt te denken aan een Stimuleringslening duurzaam thuis, subsidieregeling verduurzaming particulier bezit of een kluswoningensubsidie. Dubbel Duurzaam: Woningeigenaren kunnen op kosten van de gemeente een energieof zorgscan doen waarna mogelijkheden omtrent levensloopbestendigheid of energiebesparing in beeld worden gebracht. Momenteel wordt onderzocht hoeveel budget hiervoor beschikbaar kan worden gemaakt. Terneuzen biedt de scans aan in samenwerking met het Duurzaam Bouwloket. We helpen particulieren op weg door midel van een wooncoach. Deze wooncoach helpt huishoudens op weg met advies over verduurzaming, het levenloopbestendig maken van de woning of doorstroming. We blijven in samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (Svn) gebruik maken van de zogenaamde Svn-leningen ten behoeve van verduurzaming of langer thuis blijven wonen. Als eerste stap verkennen we welke kansen SVn biedt. Hierna leggen we de mogelijkheden voor aan het college van Burgermeester & Wethouders. We verkennen de mogelijkheden tot het intensiever gebruikmaken van de kennis en kunde van corporaties omtrent het verduurzamen van de woningvoorraad. Uiteindelijk doel is om ook in de particuliere voorraad gebiedsgericht aan de slag te gaan. Hiervoor willen we onze krachten met die van de corporaties bundelen.

Tevens gaan we met de corporaties in het kader van de prestatieafspraken het gesprek aan over een taakstelling in het uitponden (en eventueel inponden) van kwetsbare woningen in de bestaande voorraad. Zo willen we vergaande versnippering van bezit in straten met kwetsbare corporatiewoningen voorkomen en solitaire particuliere woningen welke tussen de corporatiewoningen staan mee laten nemen in eventuele herstructurerings- en/of renovatietrajecten. 28 We gaan op korte termijn met de corporaties om de tafel om de monitor van de bestaande voorraad en hun strategie zo goed als mogelijk op elkaar af te stemmen en de woningvoorraad zo per gebied integraal van een kwaliteitsinjectie te kunnen voorzien. We leggen in de verduurzamingsopgave nadrukkelijk de link met de Transitievisie Warmte die elke gemeente wijkgericht opstelt. 4. Hergebruik leegkomende (monumentale) panden Aansluitend op de Zeeuwse Woonagenda zoeken we per geval naar een passende invulling voor leegstaand vastgoed. Wonen is hierbij een (maar niet de enige) mogelijkheid. Parallel stimuleren we bij heropening van de provinciale subsidieregeling ‘hergebruik leegstaande panden’ particuliere eigenaren gebruik te maken van de regeling.

Gemeenten, corporaties en part. eigenaren Gemeenten

Doorlopend

Gemeenten

Doorlopend

Gemeenten & provincie

Doorlopend

Gemeenten & corporaties

2022

Gemeenten & corporaties

Bij formulering prestatieafspraken

Gemeenten & corporaties

Doorlopend & Bij formulering prestatieafspraken

Gemeenten & corporaties

2022 e.v.

Gemeenten

Doorlopend

Gemeenten & Provincie

Doorlopend

Doorlopend

Uitvoeringsprogramma ambitie 4 gemeente Hulst Wat Wie Wanneer Ontwikkelen en inzetten van ondersteunende financiële instrumenten In het kader van de Omgevingsvisie ontwikkelen we ondersteunende financiële Gemeente 1 juli 2022 gaat de instrumenten voor de aanpak van de bestaande voorraad. Op dit moment wordt de Omgevings-visie Omgevingsvisie nader uitgewerkt. in werking Het stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad We haken als gemeente aan bij platform Energiek Zeeland en gaan (financieel) onze Gemeente & 2022 e.v. bijdrage leveren. Dit werken we de komende periode verder uit. Energiek Zeeland Woningeigenaren van langdurig leegstaande woningen aanschrijven, waardoor meer Gemeente Doorlopend inzicht in oorzaak leegstand en met als doel leegstand terugdringen. We zetten sterker in op het managen van de leefbaarheid in relatie tot tweede woningbezit en recreatieve verhuur. We hanteren maatwerk, binnen de kaders van de Huisvestingswet Ook in Hulst werken we beleid uit op het gebied van tweede woningbezit en recreatieve Gemeente 2022 e.v. verhuur in de gemeente.

Uitvoeringsprogramma ambitie 4 gemeente Terneuzen Wat Wie Het stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad

28

53/66 In Hulst worden hier al bestuurlijk afspraken over gemaakt.

Wanneer

50

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Via wijk- en buurtcoördinatoren geven we vervolg aan de ‘nul euro-aanpak’ in kwetsbare wijken. Hij of zij organiseert oplossingen voor knelpunten met in eerste instantie bewoners en eigenaren van woningen zelf. Waar nodig kunnen we een klein budget beschikbaar stellen. Er wordt gewerkt aan een binnenstadsvisie. Hierin is ook voor het wonen in de binnenstad van Terneuzen een belangrijke rol weggelegd. We willen met de mogelijke schuifruimte die ontstaat met het Transitieprogramma met name focussen op het kwalitatief versterken van de woningvoorraad in de binnenstad van Terneuzen. Met name in de Raadsliedenbuurt zien we een herstructureringsopgave in de bestaande voorraad. Parallel aan het schrijven van deze Woonvisie wordt er gewerkt aan een integrale visie op de binnenstad waar we op aansluiten. We maken met corporaties afspraken over het uitponden van woningen in kwetsbare wijken. We willen voorkomen dat er teveel gespikkeld bezit ontstaat en er bij bijvoorbeeld renovering of sloop van corporatiebezit één of enkele woningen niet worden meegenomen/solitair blijven staan.

Gemeente & particulieren

Doorlopend

Gemeente i.s.m. onderzoeksbureaus Gemeente i.s.m. onderzoeksbureaus

2021 e.v.

Gemeente & corporaties

Doorlopend

2022 e.v.

Uitvoeringsprogramma ambitie 4 gemeente Sluis Wat Wie Wanneer Het stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad Verevening voor Voorziening Gebiedsontwikkeling is aan de orde bij bouwplannen die Gemeente 2022 e.v. planologisch mogelijk worden gemaakt en waarbij ten minste 5 wooneenheden met een Woonbestemming aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De middelen worden ingezet voor een gebiedsgerichte aanpak. Dit laatste moet nog nader worden uitgewerkt in het Woondossier. We verkennen de mogelijkheden tot het combineren van ons duurzaamheidsloket met Gemeente 2022 een financiële stimulans tot het verduurzamen van de particuliere woning vanuit de gemeente in de vorm van een Duurzaamheidsfonds. We zetten sterker in op het managen van de leefbaarheid in relatie tot tweede woningbezit en recreatieve verhuur. We hanteren maatwerk, binnen de kaders van de huisvestingswet We gaan gericht per kern aan de slag met het managen van de leefbaarheid: allereerst Gemeente & 2022 e.v. brengen we het effect van tweede woningbezit en recreatieve verhuur in beeld. Aan de dorpsraden hand van deze scan stellen we kaders op ten behoeve van de leefbaarheid in kernen. We maken hierbij een koppeling met gemeentelijk Visiedocument Krachtig Verbonden, het Plan van Aanpak plancapaciteit en trekken samen op met de dorpsraden.

Uitvoeringsprogramma ambitie 5 regio Zeeuws-Vlaanderen: plancapaciteit laten aansluiten op kwalitatieve behoefte Wat 1. Adaptief programmeren, ook om kansen die zich voordoen te kunnen benutten Aan de hand van de recent opgestelde Plannen van aanpak Plancapaciteit zorgen we voor ruimte in de woningbouwplanning om in te kunnen spelen op kansen en ontwikkelingen die zich voordoen te kunnen benutten. Samen met de provincie monitoren we de kwantiatieve en kwalitatieve woningbehoefte jaarlijks. De doorvertaling naar kernen maken we in samenspraak met ontwikkelaars en corporaties en laten we samenhangen met onze Woonzorgvisies. 2. Koppeling nieuwbouw aan bestaande voorraad We maken werk van een Transitiefonds Zeeuws-Vlaanderen waarin we borgen dat we ruimte maken voor transitie en compensatie voor tenminste 300 woningen. We maken gebruik van eerder opgedane ervaring in de provincie. We borgen het Transitiefonds in een Structuurvisie/Omgevingsvisie Wonen voor de regio. Waar mogelijk koppelen we het Transitiefonds met een subsidie uit de Regiogelden. 3. Optimalisatie van de planvoorraad We inventariseren bestemmingsplantechnische en juridische mogelijkheden en gaan in gesprek met de betrokken initiatiefnemers om uiteindelijk te komen tot plannen die (nog) beter aansluiten bij de gesignaleerde behoefte. Dit is al in gang gezet in het kader van de PvA Plancapaciteit. 54/66