2022-06-21 a. Herziening kostprijsberekeningen - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 5 juli 2022 Middelen - Financiën zaaknummer: 118124

2022_Raad_00092 - Herziening kostprijsberekeningen 2022 Portefeuillehouder Frank Hulle,van Programma en/of paragraaf Paragraaf Grondbeleid Besluit Besluitpunt 1 De raad besluit de herziening van de bouwgrondexploitaties overeenkomstig de bij dit besluit behorende bijlagen vast te stellen. Wat is de aanleiding? Om de risico’s bij de bouwgrondexploitaties inzichtelijk te maken en te kunnen beheersen, herrekenen wij jaarlijks deze plannen. Met deze herrekening wordt aan de raad verslag gedaan en verantwoording afgelegd over de stand van zaken van de diverse grondexploitaties. Wat willen we bereiken? Wij herzien jaarlijks de bouwgrondexploitaties van de plannen en leggen deze ter goedkeuring voor aan de gemeenteraad. Wij willen een financieel sluitende exploitatie van bouwgronden, die bestemd zijn voor woningbouw en bedrijventerreinen. Daarnaast sluiten wij aan bij de regels van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Argumenten 1.1 Het vaststellen van de grondexploitaties is een bevoegdheid van de raad De herziening van de grondexploitaties wordt ter vaststelling voorgelegd aan de raad. De herziening bevat alle actuele grondexploitaties van de gemeente Terneuzen. Besluiten binnen de vastgestelde exploitaties zijn een bevoegdheid van het college.

1/7

1.2 De goedgekeurde grondexploitaties vormen de basis voor kredietverlening en planontwikkeling In de herziene grondexploitaties zijn alle actuele inzichten verwerkt. Een vastgestelde exploitatie is de basis voor de verdere planontwikkeling. 1.3 De raad dient volledig, juist en tijdig geïnformeerd te worden over de voortgang van de grondexploitaties De raad wordt met de herziening en bij de jaarrekening twee maal per jaar geïnformeerd over de voortgang van de grondexploitaties. 2.1 De begroting wordt in lijn gebracht met de actuele ramingen voor 2022 Uit de herziene grondexploitaties volgen de geraamde kosten en opbrengsten voor de jaarschijf 2022. De begroting 2022 en meerjarenperspectief wordt hieraan aangepast. Kanttekeningen 1.1 & 1.2 De grondexploitatie heeft altijd risico's De berekeningen van de grondexploitatie zijn gebaseerd op de algemene uitgangspunten en inschattingen voor de kosten en de inkomsten. Op de kosten is het risico's prijsstijging mogelijk, dit is deels al afgedekt via de algemene uitgangspunten waar uitgegaan is van een percentage van kosten indexatie van 5%. De grondverkopen zijn gebaseerd op een prognose op basis van interesse, optie en overeenkomsten. Waar de berekening een negatief resultaat geeft, is dit verlies genomen middels het vormen van een verliesvoorziening ten laste van de bestemmingsreserve grondexploitatie.

Wat mag het kosten? Bij de jaarrekening 2021 zijn de exploitatieplannen geactualiseerd. Op basis van deze actualisatie zijn deze mutaties verwerkt op de reserve bouwgrondexploitatie en voorziening exploitatieverliezen. De omvang van de reserve bouwgrondexploitatie is afgenomen met € 58.000. Dit komt voornamelijk door het muteren van aanpassing van winstnemingen en de voorziening exploitatieverliezen bouwgrond. De voorziening exploitatieverliezen is afgenomen met € 272.000. Het college hanteert de volgende algemene uitgangspunten ten aanzien van haar schattingen: •

rentepercentage bedraagt 2,10 %;

•

kostenindexatie bedraagt 5,00 %;

•

opbrengstenindexatie bedraagt 1,50 %;

•

grondprijzen conform grondprijzenbrief 2021.

Handelspoort Zuid - Terneuzen In 2021 was er een gezonde belangstelling voor Handelspoort-Zuid. In 2021 hebben wij een perceel van 3.468 m2 verkocht en eind 2021 een perceel van 7.295 m2. In 2021 was verder nog concrete belangstelling voor 3 kavels. Twee van deze kavels zijn in optie gegeven (3.180m2 en 3.651m2) en voor 1 perceel van 3.600 m2 is een concept koopovereenkomst getekend. De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 85.000. Er was al een voorziening van € 207.000 gevormd. Met € 122.000 verlagen wij de voorziening en voegen dit toe aan de reserve bouwgrondexploitatie.

2/7

Terneuzen Zuid Het plan loopt tot 2026. Er bestaat nog steeds veel belangstelling voor het gebied Terneuzen-Zuid. In 2021 hebben wij vier percelen, gezamenlijke oppervlakte van 16.223 m2, verkocht. Voor 2 percelen van 3.200 m2 en 25.635 m2 is een concept verkoopovereenkomst getekend. Er zijn opties verleend voor drie percelen (10.000 m2, 5.000 m2, 6.050 m2). Buiten deze opties is nog serieuze interesse in een aantal percelen. Ten opzichte van boekjaar 2020 verhogen wij de winstneming met € 233.000. Dit wordt toegevoegd aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie. In deelplan Zuidpoort is nog 2,5 ha grond uit te geven. Othene - Terneuzen Het plan loopt tot 2023. De aanleg van de zuidelijke ontsluitingsweg sluit aan op de N290. De Provincie Zeeland wil langs de N290 een rotonde en een parallelwegenstructuur realiseren. Voor de aanleg van de ontsluitingsweg en de N290 moeten er ook nog gronden worden aangekocht. De onderhandelingen worden uitgevoerd door het kavelruilbureau Zeeland. De grondaankoop voor de Laan van Othene blijkt nog steeds een moeizaam proces. Door de provincie is er in 2021 een aanbod gedaan. Daardoor vallen kosten hoger uit en is er ook vertraging in het proces. Het kavelruilbureau Zeeland heeft de onteigeningsprocedure voor de beide projecten opgestart. De start van de uitvoering is voorzien in 2022 en de afronding in 2022/2023.

Baljuwlaan - Sluiskil Het plan loopt tot 2023. De doorrekening geeft een negatief resultaat van € 312.000. Er was al een voorziening van € 253.000 gevormd. Het bedrag van € 59.000 nemen wij op als verhoging van de voorziening en onttrekken dit toe aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie. Windlust I - Hoek Eén en dezelfde optienemer had heel 2021 een optie op de laatste beschikbare kavel in Windlust Hoek. Eind november vond de ondertekening van de verkoopovereenkomst plaats. Het passeren van de leveringsakte bij de notaris vond eind december plaats, waarmee wij de verkoop definitief hebben afgerond. Wij sluiten deze grondexploitatie ultimo 2021 af. Het eindresultaat van € 11.000 voegen wij toe aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie. Braakmanlaan / Schoollaan / IC van der Lindenstraat - Biervliet Alle gronden binnen de genoemde locaties in Biervliet hebben wij inmiddels verkocht. Wij sluiten deze grondexploitatie ultimo 2021 af. Het eindresultaat van deze exploitatie was € 215.000 negatief. Voor het negatieve resultaat was een voorziening van € 209.000 gevormd. Het verschil (€ 6.000) onttrokken wij aan de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie. De gebiedsontwikkelingen leveren een bijdrage aan de doelstellingen van Terneuzen op het gebied van woningbouw, duurzaamheid, maatschappelijke ontwikkelingen en bedrijvigheid.

De ontwikkeling van de verwachte resultaten is hieronder weergegeven. De mutatie van te verwachte resultaten is weergegeven ten opzichte van de berekende resultaten van de jaarrekening 2020.

3/7

Verwachte resultaten grondexploitaties op netto contante waarde Saldo 31-122020

Saldo Herziening 2022

Mutatie

Handelspoort Zuid

-183.000

-106.000

-77.000

Terneuzen Zuid

2.008.000

-423.000

1.585.000

Othene

-18.000

-231.000

-249.000

Baljuwlaan Sluiskil

-234.000

8.000

-226.000

1.573.000

-315.000

Totaal

1.033.000

Voor de winstgevende exploitaties is op basis van de POC methode naar rato winst genomen. Voor de verliesgevende exploitaties wordt het berekende verlies volledig genomen op basis van het voorzichtigheidsprincipe en toegevoegd aan de voorziening exploitatieverliezen bouwgrond. Hieronder geven wij per exploitatie inzicht in de winstneming. De mutatie van te verwachten resultaten is weergegeven ten opzichte van de berekende resultaten van de jaarrekening 2020. Winstneming op basis van POC methode Saldo 3112-2020

Mutatie

Saldo 31-12-2021

Terneuzen Zuid

2.263.500

233.000

2.496.500

Othene

1.122.000

-359.000

763.000

Totaal

3.385.500

-126.000

3.259 .500

De winsten worden op basis van de POC methode berekend. Het verlies per exploitatie (netto contante waarde) wordt in volledig genomen op basis van het voorzichtigheidsprincipe en toegevoegd aan de voorziening exploitatieverliezen bouwgrond uit de reserve grondexploitatie. Deze worden gemuteerd op de bestemmingsreserve bouwgrondexploitatie. De mutatie op de reserve grondexploitatie is weergegeven ten opzichte van de het saldo van de jaarrekening 2020. Reserve Grondexploitatie bedragen Saldo 31-12-

4/7

Mutatie

Saldo 31-12-

2020 Saldo 31-12-2020

2021

495.000

Baljuwlaan Sluiskil

-59.000

Braakmanlaan/Schoollaan/Biervliet

-6.000

Handelspoort Zuid

122.000

Othene

-359.000

Windlust I Hoek

11.000

Terneuzen Zuid

233.000

Totaal

495.000

-58.000

437.000

De voorziening exploitatieverliezen bouwgrond geeft de volgende stand. De mutatie op de reserve grondexploitatie is weergegeven ten opzichte van de het saldo van de jaarrekening 2020. Voorziening exploitatieverliezen bouwgrond Saldo 31-122020

Mutatie

Saldo 31-122021

Handelspoort Zuid

207.000 -122.000

85.000

Baljuwlaan Sluiskil

253.000

59.000

312.000

Braakmanlaan/Schoollaan/Biervliet

209.000 -209.000

0

Totaal

669.000 -272.000

397.000

Wat gaan we ervoor doen? Wij herzien jaarlijks de bouwgrondexploitaties van de plannen en leggen deze ter goedkeuring voor aan de gemeenteraad.

Bijlagen 1. Jaarschijven Baljuwlaan 2022.pdf 2. Managementblad Baljuwlaan 2022.pdf 3. Jaarschijven Handelspoort Zuid 2022.pdf 4. Managementblad Handelspoort Zuid 2022.pdf 5. Jaarschijven Othene 2022.pdf 6. Managementblad Othene 2022.pdf 7. Jaarschijven Terneuzen Zuid 2022.pdf

5/7

8. Managementblad Terneuzen Zuid 2022.pdf

6/7

Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum

Othene - Totaal 1801 Woningbouw 11-5-2022

Managementblad Management Samenvatting 0%

m2 -

Plangebied Te handhaven Exploitatiegebied

Ruimtegebruik 0%

0%

0%

Verdeling plangebied

Hoofdstructuur Verharding Groen Water

-

Uitgeefbaar

-

Subtotaal Hoofdstructuur

Te handhaven Uitgeefbaar Verharding Groen/water

-

Woningbouw Subtotaal Woningbouw

Te handhaven

Uitgeefbaar

Verharding

Groen/water

Niet-woningbouw Uitgeefbaar

-

Subtotaal niet-woningbouw

Aantal woningen per categorie

Verschil Exploitatiegebied Functies FINANCIEEL Investeringen

1

Bedrag € 3.325.446,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.645.706,00 € 1.376.139,00 € 0,00 € 1.675.374,00 € 10.127.581,00 € 2.118.104,00 € 0,00 € 0,00

Verwerving Sloop en sanering Bouw- en woonrijpmaken Groenvoorzieningen Nutsvoorzieningen Waterhuishouding Bijdrage Stadsuitleg Bijdrage aan andere plandelen Planontwikkelingskosten Algemene kosten Resultaat complex Rentelasten

Opbrengsten Woningbouw Appartementen koop Appartementen huur Appartementen sociale woningbouw Appartementen koop (klein <80m2) Appartementen koop (normaal 80-100m2) Appartementen koop (groot >100m2) Appartementen huur (klein <80m2) Appartementen huur (normaal 80-100m2) Appartementen huur (groot >100m2) Kavel woningbouw Kavel sociale woningbouw Kavel woningbouw (klein) Kavel woningbouw (normaal) Kavel woningbouw (groot) Kavel bedrijventerrein Kavel bedrijventerrein (klein) Kavel bedrijventerrein (normaal) Kavel bedrijventerrein (groot) Onbekend Overig Subtotaal woningbouw

Hoeveelheid Bedrag 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Winkels Maatschappelijke voorzieningen Overig Subtotaal niet-woningbouw

Uitgeefbaar -

Bedrag € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

0,9

-

Overige opbrengsten

€ 21.076.550,00

Subtotaal opbrengsten

€ 21.076.550,00

0,8

0,7 0,6 0,5 0,4

0,3 0,2 0,1

0

Appartementen koop Appartementen sociale woningbouw Appartementen koop (normaal 80-100m2) Appartementen huur (klein <80m2) Appartementen huur (groot >100m2) Kavel sociale woningbouw Kavel woningbouw (normaal) Kavel bedrijventerrein Kavel bedrijventerrein (normaal)

Appartementen huur Appartementen koop (klein <80m2) Appartementen koop (groot >100m2) Appartementen huur (normaal 80-100m2) Kavel woningbouw Kavel woningbouw (klein) Kavel woningbouw (groot) Kavel bedrijventerrein (klein) Kavel bedrijventerrein (groot)

m² Uitgeefbaar niet-woningbouw 1 1 1 1

1

Subtotaal investeringen

€ 21.268.350,00

Kostenstijging Te realiseren rentekosten

€ 220.013,21 € 0,00

Totaal investeringen

€ 21.488.363,21

Eindwaarde Contante waarde Nominale waarde

-€ 269.340,52 -€ 248.829,01 -€ 191.800,00

Opbrengstenstijging Te realiseren renteopbrengsten

1 0

€ 0,00 € 142.472,69

Totaal opbrengsten

0 0

€ 21.219.022,69

31-12-2024 1-1-2021

Boekwaarde kosten € 19.223.934,00 Boekwaarde opbr. € 21.076.550,00 Boekwaarde saldo€ 1.852.616,00

0 -

Bedrijven

Kantoren

Winkels

Maatschappelijke voorzieningen

€ 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000 €0 Boekwaarde

1-1-2021

1-1-2022

1-1-2023

1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

-€ 500.000 -€ 1.000.000 -€ 1.500.000 -€ 2.000.000 -€ 2.500.000 Kosten incl. kostenstijging

Opbrengsten incl. opbrengstenstijging

7/7

Rentesaldo

Cumulatief

1-1-2028

1-1-2029

1-1-2030

Overig