2022-02-24 a. multifunctionele accommodatie (mfa) Hoek - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 10 maart 2022 Samenleving - Maatschappelijke Ontwikkeling zaaknummer: 364410

2022_Raad_00033 - multifunctionele accommodatie (mfa) Hoek Portefeuillehouder Sonja Suij Programma en/of paragraaf Programma Onderwijs Overeenstemming met Team ISC Team Beleidsontwikkeling Team Financiën Team Bestuur en Interne Zaken Team Planvorming Team Techniek Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit in te stemmen met de aanpassingen in het eerder vastgestelde voorkeursscenario voor de mfa Hoek. Besluitpunt 2 De gemeenteraad besluit het eerder beschikbaar gestelde investeringskrediet van € 7.570.000 te verhogen met € 2.642.000 naar een investeringskrediet van € 10.212.000. Besluitpunt 3 De gemeenteraad besluit € 339.000 toe te voegen aan de algemene reserve. Dit bedrag is opgebouwd uit een onttrekking van € 21.000 (investeringsblad - bijlage 2). Dit is minder dan de eerdere onttrekking van € 360.000 aan de algemene reserve, waardoor nu sprake is van een toevoeging van € 339.000 aan de algemene reserve. Wat is de aanleiding? Op 30 juni 2020 stelde u het Integraal Huisvestingsplan onderwijs gemeente Terneuzen (IHP) vast. Het IHP vormt het beleidskader voor onderwijshuisvesting. Daarmee is het IHP ook het toetsingskader voor nieuwbouw en overige ‘voor blijvend’ of ‘voor tijdelijk gebruik’ bestemde voorzieningen. Tegelijkertijd stemde u op 30 juni 2020 in met het uitgewerkte 1/17

voorkeursscenario ikc Hoek. De planning was dat de daadwerkelijke bouw zou plaatsvinden van het 4e kwartaal 2022 tot en met het 1e kwartaal van 2024. Oplevering, nazorg en inhuizing zou plaatsvinden in het 2e kwartaal van 2024. De totale investering raamden we in het IHP (2020) op € 7.929.941 inclusief btw. De totale investering ramen we nu (2022) op € 10.232.485 inclusief btw. Omgevingsvisie Hoek Tijdens het opstellen van de Omgevingsvisie Hoek is ook gesproken over het realiseren van een mfa. In deze omgevingsvisie worden wensen en mogelijkheden geschetst om toekomstige ontwikkelingen in Hoek in goede banen te leiden. De visie is in nauw overleg en samenwerking met de inwoners van Hoek tot stand gekomen en wordt in het dorp breed gedragen. De visie biedt houvast voor en geeft richting aan initiatieven op het gebied van de thema's 'wonen en werkgelegenheid', 'zorg', 'onderwijs en sport' en 'commerciële en maatschappelijke voorzieningen'. Op 26 september 2019 heeft u de Omgevingsvisie vastgesteld. Toen in juni 2020 via het IHP en het voorkeursscenario het bericht kwam dat we de mfa op een deel van Windlust 2 wilden bouwen, lieten inwoners ons weten hier niet blij mee te zijn. Naar aanleiding hiervan startte het college in oktober 2020 de klankbordgroep mfa Hoek. Dit leidde in maart 2021 tot een heroverweging van de locatiekeuze.

Op 28 september 2021 besloten wij de locatie van de mfa in de noordwesthoek van Windlust 2 vast te leggen. Verzoeken Met het vastleggen van de locatiekeuze kunnen we nu aan de slag met de volgende stap. Dit is het opstellen van het Pakket van Eisen en het opstarten van de daarop volgende ontwerpfasen. Daarna volgt de realisatie van de huisvesting. Nu we deze stap wilden zetten, kwamen bij het oorspronkelijke plan betrokken participanten zoals het schoolbestuur en de kinderopvang met verzoeken tot aanpassing van het oorspronkelijke uitgewerkte voorkeursscenario. Naast deze verzoeken ontvingen we verzoeken van ZorgSaam en commerciële partijen (fysiotherapie en logopedie). Raadsinformatiebrief We hebben uit het verleden geleerd dat het van belang is om goed van start te gaan zodat we een goed eindresultaat kunnen behalen. We verkenden daarom deze verzoeken. In de raadsinformatiebrief van 21 december 2021 informeerden wij u hierover. In de brief gaven we aan dat we op hoofdlijnen willen vasthouden aan het eerder vastgestelde voorkeursscenario. Ook gaven we aan dat we deels in willen gaan op de verzoeken van betrokkenen. In de afgelopen periode hebben we dit nader uitgewerkt en doorgerekend. De resultaten hiervan treft u aan in dit raadsadvies. We hebben de gewijzigde uitgangspunten financieel doorgerekend. Ook stelden we intentieovereenkomsten op.

Aangepast scenario We stellen voor om in principe vast te houden aan het oorspronkelijke plan, met een afwijking op bepaalde punten. Deze aanpassingen ten opzichte van het voorkeursscenario treft u hieronder aan. De voorgestelde aanpassingen lichten wij nader toe in de argumenten en kanttekeningen beschreven in de uitwerking aangepast voorkeurscenario mfa Hoek (bijlage 1). Het aangepaste scenario dat we aan u voorleggen, is als volgt: 2/17

1. We bouwen een nieuwe school, gebaseerd op 160 leerlingen inclusief gymzaal. 2. De gemeente behoudt het juridisch en economisch eigendom over het gebouw. 3. Wij vestigen ook kinderopvang in het gebouw en realiseren een Integraal Kindcentrum (IKC) in Hoek. We stemmen in met een uitbreiding van 75 m2 BVO voor de kinderopvang. 4. Wij bouwen extra ruimten voor andere organisaties, de bibliotheek en welzijnsdeel in het nieuwe gebouw. We handhaven het welzijnsdeel in het gebouw en wijzen daarmee de uitbreiding af. 5. We bouwen extra ruimte voor ZorgSaam in het nieuwe gebouw. 6. We bouwen geen extra ruimte(n) voor andere zorgaanbieders in het nieuwe gebouw. 7. We kiezen voor een wijziging van schoolplein naar multifunctionele buitenruimte en een uitbreiding van 600 m2 naar 1.200 m2. 8. Wij realiseren het nieuwe gebouw in de noordwesthoek van het nieuw te ontwikkelen plan Windlust 2 te Hoek. 9. Wij bouwen een energie neutraal gebouw met extra kwaliteiten (ENG+). 10. Het schoolbestuur draagt financieel bij aan de nieuwbouw. Financiële consequenties In het aangepast scenario is sprake van een uitbreiding van de MFA met 226 m2 BVO. De uitwerking hiervan vindt u terug in bijlage 1 tabel 1. Daarnaast is sprake van een uitbreiding van 600 m2 aan multifunctionele buitenruimte. Deze uitbreidingen brengen extra kosten met zich mee.

Een eerste indicatie van de kosten voor de uitbreiding per extra m2 BVO bedraagt € 3.566. Een eerste indicatie van de kosten voor de uitbreiding van de multifunctionele buitenruimte bedragen € 20 per extra m2. Door de opgelopen vertraging (+/- 2 jaar) voorzien we dat we - bovenop de meegenomen structurele indexatie (2020-2024) - de realisatiekosten tot de verwachte ingebruikname van de huisvesting in 2026 moeten indexeren. Daarnaast zien we dat we de meegenomen structurele indexatie vanwege de enorm stijgende bouwkosten moeten verhogen. In de kostenopzet is rekening gehouden met 10% onvoorzien voor het opvangen van mogelijke tegenvallers/risico's. In dit stadium van het project is het niet verstandig om deze post in te zetten. Voor mogelijke tegenvallers/risico's is dan geen budget meer beschikbaar. Dit zijn hogere investeringen dan eerder begroot en door u zijn vastgesteld. Deze hogere investeringen worden gedeeltelijk gedekt door huuropbrengsten (kinderopvang en ZorgSaam) en een bijdrage van het schoolbestuur (conform IHP is de afspraak dat wanneer er kwaliteit wordt toegevoegd uitstijgend boven Bouwbesluit en BENG gemeente en schoolbestuur de investering 50-50% verdelen). Ook zullen wij voor de ontwikkelingen in Windlust 2 een grondexploitatie opzetten. Een grondexploitatiecomplex is nodig voor het ontwikkelen van de locatie en voor het actief verkopen van gronden.

Wat willen we bereiken? We willen goede onderwijs- en aanvullende voorzieningen in onze gemeente. We stimuleren de samenwerking met, in en rond het onderwijs waarbij we oog hebben voor kwaliteit,

3/17

betaalbaarheid, bereikbaarheid, duurzaamheid en keuzevrijheid. (Coalitieakkoord 2018 2022 gemeente Terneuzen, 'Sterk, betrokken en vitaal').

Argumenten 1.1 Het IHP is tot stand gekomen volgens een zorgvuldig proces. Het IHP is tot stand gekomen volgens een zorgvuldig proces. Dit proces hebben we doorlopen met belanghebbenden. We willen daarom ook recht doen aan het IHP en het IHP realiseren. Daarom stellen we voor dat u in hoofdlijnen vasthoudt aan het eerder vastgestelde voorkeursscenario voor de mfa Hoek. Wel geldt dat we ook een rol hebben in het vinden van aansluiting bij en met onze omgeving. We staan daarbij open voor (nieuwe) wensen vanuit de samenleving. De omgeving vraagt ons soms om heroverwegingen en aanpassingen. Eerder zagen we dit al bij het extra zorgvuldige traject dat we hebben doorlopen voor de locatiekeuze van de mfa in Windlust 2. Deze zorgvuldigheid heeft helaas geleid tot vertraging. We hadden conform oorspronkelijke planning nu in de aanbestedingsprocedure gezeten. Dit betekent dat we ongeveer twee jaar achterlopen op de planning. De omgeving vraagt ons nu opnieuw om heroverwegingen en aanpassingen. We willen recht doen aan het IHP, maar ook ruimte bieden voor de kansen die er op dit moment liggen. Deze kansen doen zich nu voor omdat ZorgSaam 64 (woon-) eenheden met zorg wil realiseren waarbij zij gebruik willen maken van de voorzieningen in de mfa. 1.2 We zetten in op efficiënt gebruik en een ‘gemeentelijke’ functie van het gebouw en de multifunctionele buitenruimte.

We zien mogelijkheden voor het bereiken van synergie bij het realiseren van functies en voorzieningen in en rondom de school zoals kinderopvang, bibliotheek, naschoolse activiteiten, welzijnsruimte, zorg en gymzaal, zoveel als mogelijk bij elkaar. Over en weer kunnen partijen gebruik maken van elkaars specifieke voorzieningen (in medegebruik). Door het bouwen van een nieuwe brede school in de directe nabijheid van het centrum van Hoek zetten we een stap ter versterking van het centrum van Hoek. Het huidige dorpshuis is gebouwd in 1979 en is gedateerd. Het bestuur van het dorpshuis heeft aangegeven een plaats te willen hebben in deze nieuwbouw. Dit zijn ook de wensen uit de omgevingsvisie Hoek. In deze omgevingsvisie zijn wensen en mogelijkheden geschetst om toekomstige ontwikkelingen in Hoek in goede banen te leiden. De voorkeur gaat uit om het welzijnsdeel direct mee te nemen in de nieuwbouwplannen. 2.1 Het verhogen van het eerder beschikbaar gestelde investeringskrediet is nodig om de uitbreidingsverzoeken die we willen inwilligen, te financieren. De uitbreiding van vloeroppervlak en de uitbreiding van de multifunctionele buitenruimte zorgen voor een hogere investering. 2.2 Een deel van de (hogere) investering verdienen we terug door middel van huurpenningen.

We leiden de huurprijzen onder andere af van de investeringskosten die we maken om vloeroppervlak in het gebouw te realiseren. De uitbreiding van vloeroppervlak voor de kinderopvang en ZorgSaam zorgt voor een hogere investering. Deze investering verdienen

4/17

we terug door huurpenningen. Dit geldt niet voor de uitbreiding van vloeroppervlak voor de school en de uitbreiding van de multifunctionele buitenruimte. We willen inzetten op een huurcontract met een zo lang mogelijke looptijd. Conform ons beleid zou dit kunnen voor maximaal 10 jaar. We gaan daarbij ook kijken naar de mogelijkheid om hier een afkoopsom in op te nemen welke de kinderopvang respectievelijk ZorgSaam moet betalen op het moment dat betreffende partij het huurcontract eerder stopzet. Het schoolbestuur levert een financiële bijdrage. Conform IHP is de afspraak dat wanneer er kwaliteit wordt toegevoegd uitstijgend boven Bouwbesluit en BENG wij en het schoolbestuur de investering 50%-50% verdelen. 2.3 Door opgelopen vertraging moeten we de realisatiekosten indexeren. In de eerdere kostenopzet hielden we rekening met 10% onvoorzien. We achten het in dit stadium van het project niet verstandig om deze post in te zetten. Voor mogelijke tegenvallers is dan geen budget meer beschikbaar. 2.4 Door enorm stijgende bouwkosten moeten we de meegenomen indexatie verhogen. In de eerdere kostenopzet hielden we rekening met 10% onvoorzien. We achten het in dit stadium van het project niet verstandig om deze post in te zetten. Voor mogelijke tegenvallers is dan geen budget meer beschikbaar. 3.1 We stellen een aparte grondexploitatie op.

Voor de ontwikkelingen in Windlust 2 stellen wij een grondexploitatie op. Een grondexploitatiecomplex is nodig voor het ontwikkelen van de locatie en voor het actief verkopen van gronden. De sloopkosten en de boekwaarde van de gebouwen rekenen wij hieraan toe. Hetzelfde geldt voor de grondinkomsten en een deel van de kosten voor bouwen woonrijp maken. De sloopkosten, boekwaarde van de gebouwen en grondinkomsten hevelen wij over naar de grondexploitatie. Het totaal van € 360.000 is eerder onttrokken uit de algemene reserve. Dit voegen we nu weer toe. De extra toevoeging van € 30.000 bestaat uit de tijdelijke voorzieningen tijdens de bouwperiode en de bijdrage van de school. Kanttekeningen 1.1 We wijken af van het in juni 2020 vastgestelde IHP. Op 30 juni 2020 stemde u in met het IHP. Dit IHP is tot stand gekomen volgens een zorgvuldig proces. Het uitgewerkte voorkeursscenario van Hoek boden wij in dezelfde raadvergadering van 30 juni 2020 aan. Met dit advies wijkt u binnen korte tijd na besluitvorming af van het IHP. Dit doen we omdat deze ontwikkelingen in Windlust 2 zich nu voordoen. 1.2 Extra beslag op de ruimte. Door de mfa groter te maken, blijft er minder ruimte over om te verkopen om in te richten als openbaar groen. 2.1 Wij dragen risico voor leegstand van het huurgedeelte van het gebouw. We lopen een financieel risico voor het vestigen van andere partijen in de school.

We kunnen voor maximaal tien jaar huurafspraken maken. Wanneer de kinderopvang of ZorgSaam daarna de huur opzegt, is sprake van leegstand in het gebouw. Door extra m2 te bouwen, lopen we financieel gezien een iets groter risico. We willen dit ondervangen door in te zetten op een zo lang mogelijke huurtermijn. Dit in combinatie met een afkoopsom beperkt voor ons het risico. 5/17

Wat mag het kosten? Oorspronkelijk Oorspronkelijk raamden we de investering in het IHP (2020) op € 7.992.941 inclusief btw. U besloot op 30 juni 2020 in te stemmen met het beschikbaar stellen van een investeringskrediet van 7.570.000,- voor het huisvestingsvoorstel Hoek. U besloot ook in te stemmen met het onttrekken van € 360.000 uit de algemene reserve voor het huisvestingsvoorstel Hoek. Voorstel Nu ramen we de totale investering op € 10.232.485 inclusief btw. Er is sprake van een investeringskrediet van € 10.212.000. Ook is er sprake van een onttrekking aan de algemene reserve van € 21.000. De bedragen zijn terug te vinden in het gewijzigde investeringsblad. Dit treft u aan in bijlage 2. De investering is 2.642.000 hoger dan eerder begroot en door u is vastgesteld. We vragen u dan ook het investeringskrediet met dit bedrag op te hogen (besluitpunt 2). Deze hogere investeringen worden gedeeltelijk gedekt door huuropbrengsten (kinderopvang en ZorgSaam) en een bijdrage van het schoolbestuur. De onttrekking aan de algemene reserve is € 339.000 lager dan eerder begroot en door u is vastgesteld. Dit betekent dat we € 339.000 kunnen toevoegen aan de algemene reserve (besluitpunt 3). De sloopkosten, boekwaarde van de gebouwen en de grondinkomsten hevelen we namelijk over naar de grondexploitatie Windlust 2. Het totaal hiervan is eerder onttrokken uit de algemene reserve.

Dit voegen we nu weer toe. Hierdoor kunnen we € 339.000 terug toevoegen aan de algemene reserve. Deze toevoeging bestaat uit de tijdelijke voorzieningen tijdens de bouwperiode en de bijdrage van de school. Onderdeel van deze vernieuwde kostenopzet is ook de verhoging van beheerskosten als gevolg van een ruimer gebouw na realisatie van de huisvesting. Aangepaste kapitaallasten Door de opgelopen vertraging (+/- 2 jaar) en een hoger investeringsbedrag is de fasering en de hoogte van de kapitaallasten veranderd. In onderstaande tabel zijn de verschillen ten opzichte van de begroting 2022 weergegeven. Deze bedragen muteren wij op het begrotingsresultaat.

Jaar

Begroting 2022

Maart 2022 Verschil

2022

6.000

0

-6.000

2023

43.000

1.000

-42.000

2024

119.000

2.000

-117.000

2025

348.000

43.000

-305.000

2026

344.000

428.000

84.000

(een mingetal is een voordeel)

6/17

Wat gaan we ervoor doen? Na uw besluitvorming kunnen we starten met het opstellen van het Pakket van Eisen en de daarop volgende ontwerpfasen en realisatie van de huisvesting. Waar nodig zullen wij u informeren of u adviseren.

Bijlagen 1. Uitwerking aangepast voorkeursscenario mfa Hoek 2. Investeringsblad Hoek - raadsadvies 10 maart 2022

7/17

Bijlage

Uitwerking aangepast voorkeurscenario mfa Hoek

Ten behoeve van de raadsvergadering van 10 maart 2022. Door middel van deze notitie werken wij de aanpassingen in het voorkeursscenario mfa Hoek uit. Het initiële voorkeursscenario waar u op 30 juni 2020 mee instemde, was als volgt: 1. We bouwen een nieuwe school, gebaseerd op 154 leerlingen inclusief gymzaal. 2. De gemeente behoudt het juridisch en economisch eigendom over het gebouw. 3. Wij vestigen ook kinderopvang in het gebouw en realiseren een integraal kindcentrum (ikc) in Hoek. 4. Wij bouwen extra ruimten voor andere organisaties, de bibliotheek en welzijnsdeel in het nieuwe gebouw. 5. Wij realiseren het nieuwe gebouw op een deel van het nieuw te ontwikkelen plan Windlust te Hoek. 6. Wij bouwen een energie neutraal gebouw met extra kwaliteiten (ENG+). 7. Het schoolbestuur draagt financieel bij aan de nieuwbouw. Het aangepaste scenario dat we op 10 maart 2022 aan u voorleggen, is als volgt: 1. We bouwen een nieuwe school, gebaseerd op 160 leerlingen inclusief gymzaal. 2. De gemeente behoudt het juridisch en economisch eigendom over het gebouw. 3. Wij vestigen ook kinderopvang in het gebouw en realiseren een integraal kindcentrum (ikc) in Hoek. We stemmen in met een uitbreiding van 75 m2 BVO voor de kinderopvang. 4. Wij bouwen extra ruimten voor andere organisaties, de bibliotheek en welzijnsdeel in hetnieuwe gebouw.

We handhaven het welzijnsdeel in het gebouw en wijzen daarmee de uitbreiding af. 5. We bouwen extra ruimte voor ZorgSaam in het nieuwe gebouw. 6. We bouwen geen extra ruimte(n) voor andere zorgaanbieders in het nieuwe gebouw. 7. We kiezen voor een wijziging van schoolplein naar multifunctionele buitenruimte en een uitbreiding van 600 m2 naar 1.200 m2. 8. Wij realiseren het nieuwe gebouw in de noordwesthoek van het nieuw te ontwikkelen plan Windlust 2 te Hoek. 9. Wij bouwen een energie neutraal gebouw met extra kwaliteiten (ENG+). 10. Het schoolbestuur draagt financieel bij aan de nieuwbouw. Wij geven nu per punt de argumenten en eventuele kanttekeningen weer. We herhalen niet telkens dat de argumenten ook passen binnen de uitgangspunten/bouwstenen in het IHP. In deze tabel vindt u tevens de oppervlakten (BVO) conform het voorstel zoals wij dat aan u voorleggen door middel van de besluitpunten 1 t/m 7. Tabel 1 Oppervlakten BVO

Oorspronkelijk Bouwdeel 1 – school Bouwdeel 2 – gymzaal Bouwdeel 3 – kinderopvang + bibliotheek Bouwdeel 4 – welzijnaccommodatie Schoolterrein (incl. schoolplein Zorgsaam Fysiotherapie en logopedie mfa – bruto vloeroppervlak Schoolterrein

8/17

Voorstel

975 512 420

Inclusief verzoeken 1.075 512 495

464 600 2.371 2.971

464 1.200 120 50 2.716 3.916

464 1.200 120 2.597 3.916

1.006 512 495

1. We bouwen een nieuwe school, gebaseerd op 160 leerlingen inclusief gymzaal. Argumenten 1.1 De Verordening vormt het uitgangspunt. De Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Terneuzen bevat een berekening voor het vaststellen van de ruimtebehoefte van een nieuwe school. 1.2 Een schoolbestuur heeft recht op extra ruimte op basis van prognoses De Verordening beschrijft dat een schoolbestuur recht heeft op extra ruimte op basis van prognoses voor een periode van minstens 15 jaar. Uit deze prognoses zien we voor de kleinere kernen een daling in het aantal leerlingen. We willen niet bouwen voor leegstand. Elevantio heeft gevraagd om een uitbreiding van een extra lokaal (100 m2) voor onderwijs in de mfa. Dit verzoek maakten zij per brief aan ons kenbaar. Als wij uitgaan van 160 in plaats van 154 leerlingen leidt dit tot een toename van 31 m2 BVO voor onderwijs. Hierbij hanteren we de rekenmodellen vanuit de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Terneuzen. We zien daarom geen aanleiding om (volledig) in te gaan op het verzoek van Elevantio om 100 m2 BVO extra voor onderwijs in de mfa te realiseren. 1.3 We willen gebruik maken van de meest recente prognoses en behoeften Pronexus, de externe partij die voor ons de leerlingenprognoses verzorgt, geeft aan dat de nieuwe prognose rond de zes leerlingen hoger zal lopen dan dat de huidige prognose (d.d.

januari 2020) liet zien. Op dit moment heeft De Driesprong 165 leerlingen. Dit zijn elf leerlingen meer dan de 154 leerlingen waar we tot nu toe mee rekenden. Hierbij is geen rekening gehouden met de instroom van de 0-groep en de extra instroom die te verwachten is bij geplande nieuwbouw. Het lijkt ons wenselijk om uit te gaan van de meest recente prognoses. Aangezien de prognoses op dit moment op 160 leerlingen liggen, stellen wij voor dit leerlingenaantal als uitgangspunt te nemen. Het verwachte leerlingenaantal in 2025 ligt op 146. Het verwachte leerlingenaantal in 2030 ligt op 127. Mede gezien deze leerlingenaantallen verwachten wij dat het uitgangspunt van 160 leerlingen ruim voldoende is. 1.4 Er zijn mogelijkheden om in het ontwerp rekening te houden met in- en uitbreiding. We kunnen de architect op termijn vragen om in zijn (of haar) opdracht rekening te houden met de mogelijkheid tot in- en uitbreiding. Een van de eisen die we bijvoorbeeld kunnen opnemen, is de mogelijkheid om een extra lokaal bij te kunnen bouwen. Op deze manier kunnen we – bij een groei van het aantal leerlingen – vrij eenvoudig en snel de school uitbreiden.

Kanttekeningen 1.1 Het kan zijn dat daadwerkelijke leerlingenaantallen afwijken Indien de leerlingenaantallen in de toekomst stijgen of dalen is in- en uitbreiding goed te realiseren als gevolg van het gekozen grondgebied en de voorgestelde keuze voor ENG+. 1.2 Prognoses voor 2025 en 2030 De verwachte leerlingenaantallen voor 2025 en 2030 liggen op 146 respectievelijk 127. Vasthouden aan de 154 leerlingen vanuit het voorkeursscenario lijkt daarmee ook een realistische en goed te onderbouwen keuze. 1.3 Via een brief verzocht het schoolbestuur ons het aantal vierkante meters te verhogen. Op 6 december 2021 ontvingen wij van het schoolbestuur Elevantio een brief. In deze brief verzoeken zij ons om passende huisvesting in de mfa Hoek. Zij vragen aandacht voor het groei-effect dat mogelijk ontstaat door bouwprojecten die ontstaan door het realiseren aan Windlust II en andere vrijkomende percelen. 9/17

2. De gemeente behoudt het juridisch en economisch eigendom over het gebouw. Argumenten 2.1. We continueren het bestaande beleid We geven uitvoering aan het eerder in onze gemeente ingezette beleid om het juridisch en economisch eigendom in schoolgebouwen te behouden, wanneer meerdere partners in het gebouw worden gehuisvest. Dit was ook een uitgangspunt in uw raadsbesluit van 15 maart 2018. 2.2. We zien voordelen om het economisch en juridisch eigenaarschap hier in één hand te houden. De gemeente kan op deze wijze beter vorm en inhoud geven aan de regiefunctie voor wat betreft de aanwezigheid en spreiding van de maatschappelijke voorzieningen. De gemeente heeft de capaciteit en kwaliteit om op een efficiënte wijze zorg te dragen voor goed onderhoud aan de gebouwen. Het onderhoud aan het gebouw ligt daarmee ook in één hand: zowel voor het schoolgedeelte als niet-schoolgedeelte. Het onderhoud ligt daarmee ook bij de partij die ook economisch eigenaar is van het gebouw en daarom ook een belang heeft bij de instandhouding van het gebouw. We maakten reeds afspraken over beheer- en exploitatie van gemeentelijke gebouwen, waarin scholen en andere samenwerkingspartners zitten. 3. Wij vestigen ook kinderopvang in het gebouw en realiseren een integraal kindcentrum (ikc) in Hoek. We stemmen in met een uitbreiding van 75 m2 BVO voor de kinderopvang.

Argumenten 3.1 Wij onderschrijven het belang van een doorgaande ontwikkelingslijn en zetten daarom in op een integraal kindcentrum (ikc)) in de mfa. In kindcentra is het doel de inhoudelijke samenwerking tussen onderwijs en kinderopvang, gericht op het creëren van een doorlopende leer- en ontwikkelingslijn voor kinderen van 0 tot 12 jaar. Wij vinden dat belangrijk. Daarom vestigen we kinderopvang in het gebouw. Wij geven door het bouwen van een ikc uitvoering aan onze ambities, zoals wij die verwoordden in het voorzieningenplan voor opvang en onderwijs in onze gemeente. Waar mogelijk en haalbaar positioneren we kinderopvang in of dichtbij de school. Dit is afhankelijk van de lokale behoefte, situatie en mogelijkheden. Er is straks één plek in de wijk, waar we basisonderwijs, kinderopvang, peuteropvang en buitenschoolse opvang concentreren. School en kinderopvanginstelling zetten in op zo efficiënt mogelijk gebruik van de beschikbare ruimte voor 0 – 12 jaar. De keuze voor de kinderopvangorganisatie die zich vestigt in een nieuw te realiseren mfa laten wij over aan het schoolbestuur. Dit uiteraard onder voorbehoud dat de betreffende partij ook akkoord gaat met onze voorwaarden voor de verhuur. Wij zijn immers verhuurder van het gebouw. Het schoolbestuur heeft in dit specifieke geval gekozen voor Kinderopvang Zeeuws-Vlaanderen.

3.2 De kinderopvang betaalt een kostendekkende en marktconforme huurprijs De investering die wij maken om kinderopvang in de mfa te huisvesten, verdienen wij terug door middel van huurpenningen. Het streven is dat we een kostendekkende en marktconforme huurprijs aan de kinderopvang berekenen. De huurprijs móet marktconform zijn, omdat we anders een kinderopvanginstelling bevoordelen ten opzichte van andere kinderopvanginstellingen. Dat mag niet. In 2010 stelde u beleid vast voor het berekenen van de huurprijzen in brede scholen. In 2021 stelde uw college het vastgoedbeleid vast. Bij het uitwerken van de huurprijs volgen wij dit beleid. Wij leiden de huurprijs onder andere af van de investeringskosten die wij maken om extra vloeroppervlak voor kinderopvang te realiseren in het gebouw. Het gaat dan sowieso om de 10/17

bouwkosten voor deze m2. Daarnaast berekenen we ook een percentage van de advieskosten en de inzet van het projectteam door. We kijken hier naar de meerkosten die de vestiging van kinderopvang met zich meebrengt. We willen inzetten op een huurcontract met een zo lang mogelijke looptijd. We kunnen ook kijken naar de mogelijkheid om hier een afkoopsom in op te nemen welke de kinderopvang moet betalen op het moment dat zij het huurcontract eerder stopzetten. 3.2 Kinderopvang wil extra ruimte In het voortraject is de kinderopvang uitgegaan van het aantal m2 netto vloeroppervlak (NVO) in plaats van m2 bruto vloeroppervlakte (BVO).Daarnaast is het aantal kinderen dat gebruik maakt van de kinderopvang op de huidige locatie toegenomen. Het toevoegen van extra ruimte vormt een beperkt risico. Dit omdat wij zoals beschreven in argument 3.2 de investering terugverdienen door middel van huurpenningen. In de intentieovereenkomst met de kinderopvang namen wij een extra passage op. Hierin gaven wij aan rekening te willen houden met uitbreidingsmogelijkheden. Dit deden wij naar aanleiding van het regeerakkoord van het kabinet Rutte IV. Hierin is het voornemen opgenomen om de wijze van bekostiging van de kinderopvang aan te passen. Dit kan gevolgen hebben voor de ruimtebehoefte van de kinderopvang. Zie hiervoor ook kanttekening 3.2.

We willen ook hier de architect op termijn vragen om in zijn (of haar) opdracht rekening te houden met de mogelijkheid tot uitbreiding. Kanttekeningen 3.1 Wij dragen risico voor leegstand van het huurgedeelte van het gebouw. We lopen een financieel risico voor het vestigen van andere partijen in de school. We kunnen voor maximaal tien jaar huurafspraken maken. Wanneer de kinderopvang daarna de huur opzegt, is sprake van leegstand in het gebouw. Door extra m2 te bouwen, lopen we financieel gezien een iets groter risico. We willen dit ondervangen door in te zetten op een zo lang mogelijke huurtermijn. Dit in combinatie met een afkoopsom beperkt voor ons het risico. 3.2 Regeerakkoord van Rutte IV kan gevolgen hebben voor de huisvesting van kinderopvang in de mfa. In het regeerakkoord van het kabinet Rutte IV is het voornemen opgenomen om de wijze van bekostiging van de kinderopvang aan te passen. Dit met (bijna) gratis kinderopvang voor werkende ouders als doel. Deze wijziging kan gevolgen hebben voor de ruimtebehoefte van de kinderopvang in de mfa. De algemene verwachting is dat de vraag naar kinderopvang stijgt met 20 procent in 2025 en 60 procent in 2030. Op dit moment zijn deze gevolgen voor de mfa nog niet te kwantificeren.

In het ruimtelijk functioneel programma van eisen en in de ruimtelijke ordening willen we daarom rekening houden met ruimte en met (bouwkundige) mogelijkheden om een eventuele uitbreiding te realiseren. 4. Wij bouwen extra ruimten voor andere organisaties, de bibliotheek en welzijnsdeel in het nieuwe gebouw. We handhaven het welzijnsdeel in het gebouw en wijzen daarmee de uitbreiding af. Argumenten 4.1. We zetten in op efficiënt gebruik en een ‘gemeentelijke’ functie van het gebouw en de multifunctionele buitenruimte. Identiek aan argument 1.2 11/17

We zien mogelijkheden voor het bereiken van synergie bij het realiseren van functies en voorzieningen in en rondom de school zoals kinderopvang, bibliotheek, naschoolse activiteiten, welzijnsruimte, zorg en gymzaal, zoveel als mogelijk bij elkaar. Over en weer kunnen partijen gebruik maken van elkaars specifieke voorzieningen (in medegebruik). Door het bouwen van een nieuwe brede school in de directe nabijheid van het centrum van Hoek zetten we een stap ter versterking van het centrum van Hoek. Het huidige dorpshuis is gebouwd in 1979 en is gedateerd. Het bestuur van het dorpshuis heeft aangegeven een plaats te willen hebben in deze nieuwbouw. Dit zijn ook de wensen uit de omgevingsvisie Hoek. In deze omgevingsvisie zijn wensen en mogelijkheden geschetst om toekomstige ontwikkelingen in Hoek in goede banen te leiden. De voorkeur gaat uit om het welzijnsdeel direct mee te nemen in de nieuwbouwplannen. 4.2. De bibliotheek betaalt een kostendekkende en marktconforme huurprijs De investering die wij maken om de bibliotheek te huisvesten in het gebouw verdienen wij terug door middel van huurpenningen. Wij berekenen een kostendekkende en marktconforme huurprijs aan de bibliotheek. Wij leiden de huurprijs onder andere af van de investeringskosten die wij maken om extra vloeroppervlak voor de bibliotheek te realiseren in het gebouw. Het gaat dan sowieso om de bouwkosten voor deze m2.

Daarnaast berekenen we ook een percentage van de advieskosten en de inzet van het projectteam door. We kijken hier naar de meerkosten die de vestiging van de bibliotheek met zich meebrengt. De bibliotheek betaalt de huurprijs uit de huidige exploitatiemiddelen. Er zijn dus geen meerkosten voor de gemeente ten opzichte van de huidige subsidie. 4.3 Een welzijnsdeel is een belangrijk deel binnen een mfa.. Welzijnsaccommodaties zijn een belangrijke schakel voor de uitvoering van de Wmo. De activiteiten in een dorpshuis zijn een middel voor participatie en ontmoeting. Dit past binnen het bevorderen van sociale samenhang en leefbaarheid van dorpen, maar denk daarbij ook aan zaken als zelfredzaamheid, regie over het eigen leven en actief meedoen aan de samenleving. Voor het behalen van de doelstelling zijn de welzijnsaccommodaties voorwaardenscheppend en de activiteiten leidend. Op het moment van schrijven is een doorontwikkeling van het welzijnsaccommodatiebeleid op financieel gebied één van de aandachtspunten binnen dit beleid. Het is nu zo dat we geen exploitatiesubsidie verstrekken. De Stichting Dorpshuis Hoek betaalt haar kosten vanuit de inkomsten door verhuur en baropbrengst. De Stichting Dorpshuis Hoek betaalt het klein onderhoud. Wij betalen het groot onderhoud. Kanttekeningen 5. We bouwen extra ruimte voor ZorgSaam in het nieuwe gebouw.

Argumenten 5.1 ZorgSaam zet in op welzijnsactiviteiten en dienstverlening in de directe nabijheid van de zorgwijk. ZorgSaam streeft ernaar om met partners een zo volledig mogelijk aanbod te bieden in de zorgwijk waar ook gezelligheid, veiligheid en dienstverlening onderdeel van uitmaken. Bewoners vinden elkaar en ondernemen samen activiteiten in een mfa. Mensen kunnen er door de extra faciliteiten langer zelfstandig blijven wonen en eenzaamheid ligt zo minder snel op de loer.De visie van Zorgsaam sluit daarmee aan bij onze doelstellingen genoemd in het vastgestelde beleidskader sociaal domein “Iedereen aan boord”.(visie van ZorgSaam)

12/17

5.2 We zetten in op efficiënt gebruik van het gebouw en een ‘gemeentelijke’ functie aan het gebouw Bij argument 4.2 beschreven we al dat we mogelijkheden zien in het bereiken van synergie. In aanvulling hierop heeft ZorgSaam aangegeven graag te participeren in de mfa. Zij zouden het zonde vinden om op loopafstand twee gebouwen te realiseren waarin soortgelijke (mfa) functies plaatsvinden. Zij zien voordelen in samenwerken. Dit samenwerken vindt met name plaats op het gebied van gebruik maken van het welzijnsdeel van de mfa. 5.3 ZorgSaam vervult een maatschappelijke rol. ZorgSaam vervult ook een maatschappelijke rol. Met het realiseren van een zorgwijk in Hoek en het integraal aanbieden van activiteiten en dienstverlening aan de ouderen van Hoek draagt ZorgSaam bij aan het leefbaar houden van de kern Hoek en het welzijn van ouderen. Kanttekeningen 5.1 We wijken af van het vastgoedbeleid Op 1 juni 2021 stemden wij als college van Burgemeester en Wethouders in met de visie en de kaders voor het vastgoedbeleid. Deze visie met bijbehorende kaders schept duidelijkheid over hoe we omgaan met gemeentelijk vastgoed. Naast dat we streven naar een zo hoog mogelijke bezettingsgraad van onze gebouwen, streven we naar een kostprijsdekkende huur voor gebruikers die beleidsondersteunende activiteiten ontplooien.

Gebouwen met een beleidsondersteunende functie zijn over het algemeen maatschappelijk vastgoed. Een van de hoofdprincipes is echter ook dat we niet op een oneigenlijke manier met de markt als aanbieder van gebouwen en ruimten concurreren. Door ruimte in de mfa te reserveren voor ZorgSaam doen we dit wellicht wel. 5.2 Bezitten van vastgoed is niet een van onze kernactiviteiten. Het bezitten van vastgoed is geen corebusiness van de gemeente. We moeten als gemeente alleen vastgoed in bezit ‘willen’ hebben voor huisvesting van accommodaties waar maatschappelijke/beleidsondersteunende functies uitgeoefend worden: welzijnswerk, sport, onderwijs, cultuur en publieke dienstverlening. Een ikc (integraal kindcentrum) is over het algemeen één organisatie voor kinderen van nul tot dertien jaar waar onderwijs, opvang en welzijnsactiviteiten zijn samengevoegd. Deze leveren allemaal een bijdrage aan maatschappelijke effecten en zijn beleidsondersteunend. Waar mogelijk en haalbaar positioneren we kinderopvang in of dichtbij de school. Dit is afhankelijk van de lokale behoeft, situatie en mogelijkheden Hiermee geven we commerciële kinderopvang ook een plaats binnen een brede school, ikc of mfa. Dit voorwoorden we in het IHP (2020) en in het voorzieningenplan (2017). 6. We bouwen geen extra ruimte(n) voor andere zorgaanbieders in het nieuwe gebouw.

Argumenten 6.1 Dat we geen ruimte voor andere zorgaanbieders reserveren is in lijn met ons vastgoedbeleid. Op 1 juni 2021 stemden wij als college van Burgemeester en Wethouders met de visie en de kaders voor het vastgoedbeleid. Deze visie met bijbehorende kaders schept duidelijkheid over hoe we omgaan met gemeentelijk vastgoed. Een van de hoofdprincipes is echter ook

13/17

dat we niet op een oneigenlijke manier met de markt als aanbieder van gebouwen en ruimten concurreren. 6.2 Door geen ruimte voor andere zorgaanbieders te reserveren handelen we in lijn met eerdere afspraken. Er is zo geen sprake van precedentwerking Bij het ikc in de Rivierenbuurt te Terneuzen ontvingen we ook een verzoek van een fysiotherapeut. Dit verzoek hebben we afgewezen. Als gemeente zijn wij bouwheer en eigenaar van de nieuw te bouwen mfa. We zien geen directe rol voor de gemeente om vastgoed te gaan realiseren voor de verhuur aan zorgaanbieders als fysiotherapeuten en logopedisten. Dit is ook zo vastgelegd in ons vastgoedbeleid. 6.3 Wellicht zijn toekomstige afspraken mogelijk. Dat we geen ruimte in de mfa reserveren voor andere zorgaanbieders, wil niet zeggen dat er in de toekomst geen mogelijkheden zijn voor deze zorgaanbieders om in de mfa werkzaamheden te verrichten. Ook bij andere (brede) scholen zien we dat zorgaanbieders zoals bijvoorbeeld een kinderfysiotherapeut of de GGD gebruik maken van een kamertje. Wellicht zijn er op termijn mogelijkheden om een deel van de welzijnsruimte te betrekken. Hierover kan de Stichting Dorpshuis Hoek dan nadere afspraken maken met de betreffende logopedist en/of fysiotherapeut. Of en in hoeverre hier mogelijkheden liggen, zullen we op een later moment nader moeten bekijken. Ook ZorgSaam zou hier een rol in kunnen vervullen.

Zij zouden hun ruimte op bepaalde momenten beschikbaar kunnen stellen voor een fysiotherapeut of een logopedist. Als er op termijn sprake zou zijn van leegstaande leslokalen is er conform de notitie medegebruik en verhuur in onderwijsgebouwen (2019_BW_00793) de mogelijkheid om ruimten in schoolgebouwen te verhuren dan wel in medegebruik te geven. Kanttekeningen 6.1 Andere zorgaanbieders een ruimte in de mfa geven kan toegevoegde waarde bieden voor bewoners van zorgwoningen. Andere zorgaanbieders kunnen van toegevoegde waarde zijn voor de bewoners van de (woon-) eenheden met zorg. ZorgSaam zou het liefst ook een huisartsenpost in de mfa gevestigd zien. ZorgSaam streeft er namelijk naar om met partners een zo volledig mogelijk aanbod te bieden in de zorgwijk. 7. We kiezen voor een wijziging van schoolplein naar multifunctionele buitenruimte en een uitbreiding van 600 m2 naar 1.200 m2. Argumenten 7.1 Schoolplein zien als multifunctionele buitenruimte. In onze onderwijshuisvestingsverordening is opgenomen dat een schoolbestuur (minimaal) recht heeft op een schoolplein van 600 m2. Dit is in lijn met landelijke normen. Vanuit exploitatieoogpunt bij brede scholen ervaren wij dat dit gebied vrij klein is. Daarnaast is het van belang om ook een bepaald buitengebied voor het jongste kinderen (kinderopvang) te realiseren.

Wij adviseren u dan ook om de term ‘schoolplein’ te lezen als multifunctionele buitenruimte die past bij een multifunctionele accommodatie. Hierbij moeten we dan ook een ruimte creëren die past bij de doelstellingen van alle gebruikers. Zo maakt de huidige welzijnsfunctie bij het dorpsplein ook gebruik van het grote plein bij hun gebouw.

14/17

De kosten voor de extra vierkante meters zijn marginaal ten opzichte van de totale investering. Door nu te investeren in een grotere buitenruimte kunnen we in de toekomst mocht het noodzakelijk zijn - ook gemakkelijker uitbreidingen realiseren. Een deel van de kosten kunnen we laten dekken door huuropbrengsten. Na uw besluit zullen we dit inzichtelijk maken via financiële doorberekeningen. 7.2 Met de uitbreiding van het schoolplein realiseren we meer dan de norm. Met een uitbreiding van het schoolplein zitten we boven de norm, zoals gesteld in de Verordening. De Verordening gaat uit van een speelruimte op een verhard plein van 3 m2 per leerling. Bij het aantal van 160 leerlingen komt dat neer op een schoolplein van 480 m2. Dit zijn minimum normen. Met een schoolplein van 600 m2 zitten we al ver boven deze minimumnorm. 7.3 Via een brief verzoekt het schoolbestuur u het aantal vierkante meters te verhogen. Op 6 december 2021 ontvingen wij van het schoolbestuur Elevantio een brief. In deze brief pleiten zij voor een ruim uitdagend, gezond en groen schoolplein van minimaal 1.200 m2 dat representatief is voor een Zeeuws-Vlaams dorp. Deze brief treft u in bijlage 2. Kanttekeningen 7.1 De Verordening vormt het uitgangspunt. De Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Terneuzen bevat een berekening voor het vaststellen van de ruimtebehoefte van een nieuwe school.

Met een schoolplein van 600 m2 zitten we al ver boven deze minimumnorm. 7.2 Met de uitbreiding van het schoolplein realiseren we meer dan de norm. Met een uitbreiding van het schoolplein zitten we boven de norm, zoals gesteld in de Verordening. De Verordening gaat uit van een speelruimte op een verhard plein van 3 m2 per leerling. Bij het aantal van 160 leerlingen komt dat neer op een schoolplein van 480 m2. Dit zijn minimum normen. Met een schoolplein van 600 m2 zitten we al ver boven deze minimumnorm. 7.3 Extra beslag op de ruimte Door de mfa groter te maken, blijft er minder ruimte over om te verkopen om in te richten als openbaar groen. 8. Wij realiseren het nieuwe gebouw in de noordwesthoek van het nieuw te ontwikkelen plan Windlust 2 te Hoek. Argumenten 8.1 Op 28 september 2021 legden wij de locatie in de noordwesthoek vast. Voor de nieuwe mfa onderzochten wij vier locaties binnen Windlust 2. Deze locaties hebben we ook besproken met de klankbordgroep. Uiteindelijk heeft de klankbordgroep zich uitgesproken voor een locatie in de noordwest of zuidwest hoek. Een poll onder de bewoners van Hoek leidde niet tot een duidelijke voorkeur (50-50). We besloten daarop de locatie vast te leggen in de noordwestelijke Hoek. Dit deden wij met name omdat we met de keuze voor deze locatie beter kunnen inspelen op toekomstige ontwikkelingen op lange termijn.

Ook vinden wij deze locatie ruimtelijk gezien directer / logischer aansluiten op het centrum van Hoek.

15/17

Kanttekeningen 9. Wij bouwen een energie neutraal gebouw met extra kwaliteiten (ENG+). Argumenten 9.1. Op 6 juli 2021 stelde u de strategie verduurzaming gemeentelijk vastgoed vast. Met het vaststellen van de strategie verduurzaming gemeentelijk vastgoed stelde u vast dat wij alle nieuw te bouwen huisvesting energie neutraal bouwen. 9.2. Het schoolbestuur levert een financiële bijdrage aan de bouw, op het moment dat er sprake is van een Energie Neutraal Gebouw. Op dit moment is er met de schoolbesturen afgesproken dat zij bijdragen in 50 % van de meerkosten voor energieneutraal bouwen. Reden hiervoor is dat er door de schoolbesturen een exploitatievoordeel wordt behaald. 9.3 Wij en het schoolbestuur streven naar een kwalitatief goed en duurzaam gebouw Wij willen Energie Neutraal ’extra’ bouwen. Wij zien dit als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid, waarbij wij onze CO2 footprint zo klein mogelijk maken. Investeren in extra kwaliteit leidt tot duurzame, flexibele gebouwen die beter exploitabel zijn. Daarbij wordt de kwaliteit van het onderwijs én een gezond binnenklimaat (luchtkwaliteit, temperatuur, comfort, licht voor langere termijn verbeterd. Voorbeelden van (extra) duurzaamheidsmaatregelen zijn: het vergroten van de isolatiewaarden, frisse scholen B, groene gevels en daken, onderhoudsarme vloer- en wandafwerking ,verplaatsbare paneelwanden en flexibel bouwen.

Zowel schoolbestuur als gemeente leveren een financiële bijdrage. Kanttekeningen 10. Het schoolbestuur draagt financieel bij aan de nieuwbouw. 10.1. Het schoolbestuur levert een financiële bijdrage aan het gebouw De verantwoordelijkheid voor onderwijshuisvesting is wettelijk gesplitst tussen gemeente en schoolbesturen. De gemeenten zijn kort gezegd verantwoordelijk voor nieuwbouw en uitbreiding van huisvestingscapaciteit, de schoolbesturen zijn verantwoordelijk voor het onderhouden van die gebouwen. De Minister staat investeringen door schoolbesturen toe indien die rechtstreeks ten gunste komen van de exploitatie van de school. Daarbij kan gedacht worden aan energiebesparende maatregelen of onderhoudsarme voorzieningen. In het IHP zijn definitieve afspraken gemaakt. Voor Hoek gelden de afspraken in het IHP voor alle (nieuwbouw) projecten (bijdrage 50% voor ENG of ENG+ extra kwaliteiten). Kanttekeningen -

16/17

Investeringsblad Hoek - raadsadvies 10 maart 2022

Investeringsblad vastgoed Uitgangspunten Projectnaam Projectnummer Projectlooptijd Printdatum

Nieuwbouw MFA Hoek 2020.078 2022-2026 25-1-2022

Aantal leerlingen

160

Start bouw Gemiddeld prijspeil Index tot start bouw Bedragen Onvoorzien Basis bouwkosten Afschrijfmethodiek

Parameters Gasloos, BENG bouwen (wettelijk verplicht) ENG bouwen (keuze alle partijen) Duurzaam bouwen Exploitatiegericht bouwen (keuze in IHP/gebr) Verhogen kwaliteitsniveau (keuze gebruikers) (onderwijskundige) visie (keuze gebruikers) Frisse scholen klasse B (keuze in IHP/gebr?)

2023 Einde bouw 2026 zomer 2025 8,75% (o.b.v. BdB index voor nieuwbouw) Inclusief btw Opgenomen (10%) Kostenconfigurator Hevo (PO 2022 incl. 5,5% conjunc.index) één geheel (geen gedifferentieerde afschrijftermijnen)

Toelichting Gasloos is verplicht, BENG bouwen is per 1-1-2021 verplicht ENG bouwen zorgt voor vermijding van verbruik (kosten) fossiele energie Waaronder een groen dak en toeslag voor circulair bouwen (verplicht vanaf 2023) Hierbij wordt rekening gehouden met de exploitatiekosten na oplevering, ofwel TCO Flexibel gebouw - Vergroten transparantie, zichtlijnen docent - Verplaatsbare paneelwanden Toepassing van bijvoorbeeld leerpleinen, milieueisen, etc. Hiermee wordt rekening gehouden met extra daglicht, ventilatie, akoestiek (extra comfort)

Ja Ja Ja Ja Ja Nee Ja

Ruimtegebruik locatie Schoolterrein

(BVO) 1.006 512 110 464 385 120 1.200

Bouwdeel 1 - School Bouwdeel 2 - Gymzaal Bouwdeel 3 - Bibliotheek Bouwdeel 4 - Welzijnaccomodatie Bouwdeel 5 - Kinderopvang Bouwdeel 6 - Dagbesteding Multifunctionele buitenruimte (w.o. schoolplein) Subtotaal Schoolterrein

Toelichting Gebaseerd op de verordening onderwijshuisvesting

m² m² m² m²

Gebaseerd op de verordening onderwijshuisvesting Gebaseerd op de aanvraag Bibliotheek Zeeuws-Vlaanderen Gebaseerd op de overleggen met het bestuur van stichting dorpshuis Hoek Gebaseerd op de aanvraag KinderOpvang Zeeuws-Vlaanderen Gebaseerd op de aanvraag van Zorgsaam

m²

3.797 m²

Overig ruimtegebruik Woningbouw uitgeefbaar Openbare ruimte

Op basis van het ontwerp eventueel in bijlage Op basis van het ontwerp eventueel in bijlage

0 m² 0 m²

Subtotaal overig ruimtegebruik

0 m²

Totaal ruimtegebruik locatie

3.797 m²

FINANCIEEL Investeringsbedragen

S I S S S S I I I I

Onderdelen Verwerving Sloop en sanering Bouwrijp maken Woonrijp maken Bouwkosten Planontwikkelingskosten Boekwaarde Tijdelijke voorzieningen tijdens bouwperiode Subtotaal Inkomsten (grond, …)

Schoolterrein

Overig ruimtegebruik

23.000 0 191.028 239.250 9.472.055 250.573 0 230.756 10.406.661 0

0 0 0 35.888 0 0 0 0 35.888 0

23.000 0 191.028 275.138 9.472.055 (*1) 250.573 0 230.756 10.442.548 0

-210.064 10.196.597

0 35.888

-210.064 10.232.485

Inkomsten gebruikers (bouwdeel 1 - 6) Totaal (te investeren)

S Structurele investeringen I Incidentele kosten Totaal (te investeren)

10.175.905 20.692 10.196.597

Bedragen

35.888 0 35.888

Verdeling bedragen

Toelichting

Grondbewerking om te kunnen bouwen Afwerken van het terrein voor gebruik Kosten om een bouwproject te voltooien Dit zijn voorbereiding- en toezichtkosten Waarde op moment van uitgebruikname Tijdelijke wegen, ruimten Verkoop van vrijgekomen percelen Co-financiering (in genoemde onderdelen)

10.211.793 20.692 10.232.485

Structureel (S) / Incidenteel (I)

0,22% 0,00% 1,83% 2,63% 90,71% 2,40% 0,00% 2,21% 100,00% 0,00%

S I S S S S I I

-2,01% 97,99%

I

Verwerving

Verdeling bedragen

Sloop en sanering

2% 2% 0%2% 0% 3%

Bouwrijp maken

Woonrijp maken Bouwkosten Planontwikkelingskosten

I

Boekwaarde

97,79% 0,20% 97,99%

91%

S I

Tijdelijke voorzieningen tijdens bouwperiode

Bedragen per bouwdeel Geraamde bouwkosten per onderdeel Bouwdeel 1 - School (1006 m²) *1) Genoemde bouwkosten worden hier uitgesplitst. In de kosten zijn honoraria, (architect/advies) leges, verzekeringen, gemiddelde loon- & prijsstijgingen en bouwschoonmaakkosten opgenomen.

Investeringen / kosten

Bouwdeel 2 - Gymzaal (512 m²)

2.796.964 129.501 272.967 92.682 208.217 0 168.859 3.669.190

Opbrengsten / Investeringen / kosten inkomsten 1.423.505 -210.064 65.909 138.926 0 47.170 0 105.971 0 0 0 85.940 -210.064 1.867.421

Investeringsbedrag 2.705.231 3.459.127 753.896

m² Investeringsbedrag 1.005 1.340.732 1.006 1.867.421 1 526.689

Bouwkosten (*1, *2) Meerkosten ENG (keuze alle partijen) *2) Extra kosten Duurzaam bouwen Meerkosten Exploitatiegericht bouwen (keuze alle partijen) Meerkosten Verhogen kwaliteitsniveau (keuze gebruikers) Meerkosten (Onderwijskundige) visie (keuze gebruikers) Meerkosten Frisse scholen (keuze gebruikers) Totaal geraamde kosten

Bouwdeel 3 - Bibliotheek (110 m²)

Opbrengsten / Investeringen / kosten inkomsten 305.831 0 14.160 29.847 0 10.134 0 22.767 0 0 0 18.464 0 401.204

Bouwdeel 4 - Welzijnaccomodatie (464 m²)

Opbrengsten / inkomsten

Investeringen / kosten 1.290.051 59.730 125.901 42.748 96.036 0 77.883 1.692.350

0 0 0 0 0 0

Bouwdeel 5 - Kinderopvang (385 m²)

Opbrengsten / Investeringen / kosten inkomsten 1.070.409 0 49.560 104.466 0 35.470 0 79.685 0 0 0 64.623 0 1.404.213

Bouwdeel 6 - Dagbesteding (120 m²)

Opbrengsten / Investeringen / kosten inkomsten 333.634 15.447 32.561 11.056 24.837 0 20.142 0 437.677

Totalen - (2597 m²)

Opbrengsten / Investeringen / kosten inkomsten 7.220.393 334.308 704.668 239.260 537.515 0 435.911 0 9.472.055

Opbrengsten / inkomsten 0 -210.064 0 0 0 0 0 -210.064

Netto investeringen 7.220.393 124.244 704.668 239.260 537.515 0 435.911 9.261.991

Netto investeringen per m² 2.780 48 271 92 207 0 168 3.566

Analyse verschillen Vergelijking ten opzichte van verordening Verordening (vastgesteld 02-02-2022) geraamde kosten *2) Verschil

Toelichting Basis prijspeil 2020 Basis prijspeil 2025

Verschil op basis van afwijkend bouwoppervlak en/of kostenuitgangspunt Bouwdeel 1 - School

Verschil op basis van afwijkend bouwoppervlak en/of kostenuitgangspunt Bouwdeel 2 - Gymzaal

Geraamde kosten per bouwonderdeel Bouwkosten (*1, *2) Meerkosten ENG (keuze alle partijen) *2)

Verschil o.b.v. m² uitgangspunt Bedrag per m² € 2.692 € 3.438 € 3.438 € 747 € 753.896 <-- verschil

Verordening Bouwdeel 1 - School (1005 m²) Geraamde bouwkosten Bouwdeel 1 - School (1006 m²) Verschil o.b.v. kostenuitgangspunt

m² 512 512 0

Deels ontstaan door huidig prijspeil verordening (2021) en prijspeil bouw ((Hevo) 2023), aanvullende gemaakte keuze(s) en deels door hoogconjunctuur

Verschil o.b.v. m² uitgangspunt Bedrag per m² € 2.619 € 3.647 €0 € 1.029 € 526.689 <-- verschil

Verordening Bouwdeel 2 - Gymzaal (512 m²) Geraamde bouwkosten Bouwdeel 2 - Gymzaal (512 m²) Verschil o.b.v. kostenuitgangspunt

5% 6%0% 2% 8% 1%

Toelichting verschil

Extra kosten Duurzaam bouwen

Meerkosten Exploitatiegericht bouwen (keuze alle partijen)

78%

Toelichting verschil

Meerkosten (Onderwijskundige) visie (keuze gebruikers)

Deels ontstaan door huidig prijspeil verordening (2021) en prijspeil bouw ((Hevo) 2023), aanvullende gemaakte keuze(s) en deels door hoogconjunctuur

Meerkosten Frisse scholen (keuze gebruikers)

Structurele uitgaven

Investering (structureel) Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkelingskosten Bouwkosten Kosten Gasloos Kosten BENG Meerkosten ENG Meerkosten explotatiegericht bouwen Meerkosten verhogen kwaliteitsniveau Meerkosten Onderwijskundige visie Meerkosten Frisse scholen Subtotalen

Inkomsten Totaal

Kapitaallasten Verwerving Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkelingskosten Bouwkosten Kosten Gasloos Kosten BENG Meerkosten ENG Meerkosten explotatiegericht bouwen Meerkosten verhogen kwaliteitsniveau Meerkosten Onderwijskundige visie Meerkosten Frisse scholen Subtotalen

(structurele) inkomsten Totaal

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Totaal

Bouwkosten

23.000 0 0 48.256 0 0 0 0 0 0 0 0 71.256 0 0

0 0 0 62.643 0 0 0 0 0 0 0 0 62.643 0 0

0 38.206 50.482 57.067 1.592.664 140.934 0 66.862 18.536 41.643 0 33.772 2.040.166 0 0

0 152.822 296.580 46.397 4.777.992 422.801 0 200.585 55.609 124.930 0 101.315 6.179.033 0 0

0 0 0 36.209 1.592.664 140.934 0 66.862 18.536 41.643 0 33.772 1.930.620 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

23.000 191.028 347.062 250.573 7.963.321 704.668 0 334.308 92.682 208.217 0 168.859 10.283.717

7.963.321 704.668 0 334.308 92.682 208.217 0 168.859 9.472.055

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 965 0 0 0 0 0 0 0 0 965 0 965

0 0 0 2.218 0 0 0 0 0 0 0 0 2.218 0 2.218

0 764 1.010 3.359 31.853 2.819 0 1.337 371 833 0 675 43.021 0 43.021

0 10.188 18.510 10.552 326.496 28.891 0 13.707 3.800 8.537 0 6.923 427.604 0 427.604

0 10.061 18.279 11.151 354.368 31.358 0 14.877 4.124 9.266 0 7.514 460.996 0 460.996

0 9.933 18.047 11.025 350.386 31.005 0 14.710 4.078 9.162 0 7.430 455.776 0 455.776

0 9.806 17.816 10.900 346.404 30.653 0 14.542 4.032 9.057 0 7.345 450.556 0 450.556

0 10.188 18.510 10.775 342.423 30.301 0 14.375 3.985 8.953 0 7.261 446.771 0 446.771

Verwerving Bouwrijp maken

500.000

Woonrijp maken

450.000

Planontwikkelingskosten

400.000

Bouwkosten

350.000

Kosten Gasloos

300.000

Kosten BENG

250.000

Meerkosten ENG

200.000

Meerkosten explotatiegericht bouwen

150.000

Meerkosten verhogen kwaliteitsniveau

100.000

Meerkosten Onderwijskundige visie

50.000

Meerkosten Frisse scholen (structurele) inkomsten

Kapitaallasten

0 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

vrijval kapitaallasten 2025 € 55.846

17/17 Pagina 1 van 1

2030

Meerkosten Verhogen kwaliteitsniveau (keuze gebruikers)