2022-02-23 a. Regionale woonvisie vrijgeven voor inspraak - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 10 maart 2022 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 361539

2022_Raad_00016 - Regionale woonvisie vrijgeven voor inspraak Portefeuillehouder Frank Hulle,van Programma en/of paragraaf Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit de concept regionale woonvisie vrij te geven voor inspraak. Wat is de aanleiding? Zeeuws-Vlaanderen ontwikkelt zich sterk. Grote ontwikkelingen zoals de verduurzaming van de gehele maatschappij en de veranderingen in de samenstelling van onze bevolking geven uitdagingen, én kansen. De woningmarkt speelt hier een belangrijke rol in. Daarom maakt de woonvisie ook een belangrijk onderdeel uit van de regiovisie die recent vastgesteld is. Die visie geeft het nieuwe kader waarbinnen de 3 Zeeuws-Vlaamse gemeenten samen met veel andere spelers aan de opgaven wil werken. De woonvisie is de eerste visie die onder de regiovisie uitgewerkt wordt. De woningmarkt is de afgelopen jaren een punt van discussie geweest. En waar het beeld bij de vorige woonvisie nog behoudend was, rekenend op een krimpende bevolking, is er nu met de regiovisie een breder en een meer integraal verhaal. Daarin zijn we niet uniek want net als in veel andere delen van het land, zit de woningmarkt midden in een dynamische periode. Onze woningmarkt kunnen we niet alleen in cijfers van het hier en nu beschrijven.

Onze demografische ontwikkelingen, gekoppeld aan onze sterke economische positie, het wegvallen van de concurrentie door de fusie van twee havenbedrijven en onze ligging tegen Vlaanderen aan geeft dat we onder andere moeten denken aan de noodzaak voor extra huisvesting mogelijkheden door de combinatie van: •

extra internationale werknemers voor werkgevers;

•

instroom van Vlamingen op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt;

•

opgave voor huisvesting van statushouders;

1/5

•

verouderde woningbestand dat kwalitatief niet aansluit bij de huidige woonwensen;

•

het grote particuliere bezit in de woningvoorraad.

•

meer differentiatie in het woningaanbod voor verschillende leeftijdsgroepen, zowel starters als ouderen

Dit alles heeft, samen met landelijke trends en ontwikkelingen, effecten op de woningbehoefte en de leefbaarheid in de kernen. Dit vraagt om een regionale visie op wonen en een aanpak waarin wij onze krachten bundelen. De visie krijgt per gemeente een op maat toegesneden uitvoeringsprogramma. Dit alles om onze gemeente en de regio als geheel toekomstbestendig, aantrekkelijker en kwalitatief sterker te maken. Dat vergt meer dan alleen huizen. Daarom is in de regiovisie al voorgesteld om nadrukkelijk een aanvullende uitvoeringsparagraaf bij de regiovisie op te nemen die zich richt op de ambitie om toe te groeien naar een inwoneraantal van 125.000 inwoners in Zeeuws-Vlaanderen. Van belang is immers dat genoemde doelgroepen daadwerkelijk hun weg naar Zeeuws-Vlaanderen vinden. Voor iedereen binnen de doelgroepen, de Vlaming, de arbeidsmigrant, de kenniswerker en de jongvolwassene die onze regio heeft verlaten voor opleiding, moet Zeeuws-Vlaanderen dé plek zijn waar zij willen wonen en werken. Proces De regionale woonvisie kende al een uitvoerig traject waarin de gemeenteraden op aantal momenten meegepraat hebben en inbreng geleverd heeft. Voor het laatst op 24 november jl. De gemeenteraadsleden leverden gedurende het traject veel input. Daarnaast voerden we ook nog aanvullende en verdiepende gesprekken, o.a. met de verschillende corporaties.

Het bureau STEC verwerkte de feedback in het stuk dat nu voorligt. Omdat de huidige raad bij dit gehele traject betrokken is, is het ook wenselijk dat de huidige raad dit deel van het traject afrond door het stuk vrij te geven voor de inspraak. Na de gemeenteraadsverkiezingen, en de vorming van de nieuwe coalities en colleges, werken we het concept verder uit. Daarmee kunnen de colleges en de gemeenteraden in de nieuwe samenstelling de visie en de uitvoeringsparagrafen behandelen en vaststellen. Participatie Juist vanwege de discussies die rond wonen spelen is ervoor gekozen om niet een afgeronde visie in de inspraak te brengen. In plaats daarvan nu dit concept in de inspraak met de open uitnodiging aan iedereen om hier op te reageren. Met name 3 onderwerpen willen we nog concreter en met meer ambitie uitwerken: •

starters: hoe kunnen we zo snel mogelijk meer starters toegang geven tot de koop én de huursector? Naast een structurele inzet op bevordering van doorstroming op de woningmarkt bezinnen we ons ook op maatregelen die direct aangrijpen op de problematiek van starters. Door prijsopdrijving zijn instap-klare woningen voor hen op dit moment steeds moeilijker bereikbaar, terwijl voor het relatief goedkope, maar verouderde segment de financiering van de noodzakelijke verduurzaming voor starters moeilijk te realiseren is;

•

aantallen: om nieuwe arbeidskrachten voor de zorg en bedrijven te kunnen vestigen; daarbij gaat niet zozeer over de exacte kwantificering maar vooral om een adequate monitoring en een flexibele programmering die ons in staat stelt in te spelen op de dynamiek van onze economie en dienstverlening;

•

leegstand: met name provinciaal beleid waarschuwt (nog) voor leegstand wat belemmerend werkt. Recent onderzoek laat zien dat de huidige leegstand onder

2/5

frictieniveau is uitgekomen, dat is het niveau dat voor het gezond functioneren van de woningmarkt als noodzakelijk wordt beschouwd. Wat willen we bereiken? Een ambitieuze woonvisie met een concreet uitvoeringsprogramma die bijdraagt aan het verhogen van de kwaliteit van de leefomgeving en aantrekkelijkheid van de gemeente Terneuzen. Argumenten 1.1. De inhoud van de regionale woonvisie draagt bij aan de toekomstbestendigheid en groei van de gemeente Terneuzen. De centrale visie luidt als volgt “We maken werk van en grijpen kansen voor een kwalitatief goede woningvoorraad, leefbare wijken en kernen met een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en -aanbod’’ Belangrijk is daarbij dat alle partijen vanuit hun kernopgave en rol denken en handelen. Om dit goed in te vullen is de visie vertaald naar ambities. De ambities zijn vervolgens het vertrekpunt voor acties op gemeentelijk niveau, concreet uit te werken in het uitvoeringsprogramma. De ambities, die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen, zijn: •

Kansen grijpen op de woningmarkt!;

•

Goed wonen voor alle doelgroepen;

•

Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden;

•

Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad;

•

Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

1.2. Ambitie om te groeien sluit aan op de ambities uit de regiovisie Om nieuwe werknemers te huisvesten heeft Zeeuws-Vlaanderen op termijn een opgave voor meer woningen. Daarnaast is er vanuit de Vlaamse steden interesse om in ZeeuwsVlaanderen te komen wonen. Dat betekent dat de juiste woningen met de juiste kwaliteit op de juiste locaties beschikbaar moeten komen. Hiervoor hebben we nu opgenomen om bovenop de basisbehoefte (vooral afgeleid van historische gegevens) extra woningen toe te voegen. Dit doen we met een ambitieprogramma: we willen, afgaande op de benoemde kans door InFact, bovenop de reguliere uitbreidingsbehoefte jaarlijks 100 tot 150 woningen (totaal voor de regio) extra gaan realiseren. De Vlaamse instroom bestaat in grote mate uit een specifieke doelgroep: jonge huishoudens, op zoek naar een betaalbare grondgebonden koopwoning, veelal in de bestaande voorraad. We willen Vlamingen de ruimte bieden waarnaar ze op zoek zijn. Hiervoor zetten we primair in op bouwen voor doorstroming. Hoe meer verhuizingen we genereren, hoe meer huishoudens de kans krijgen de gewenste stap op de woningmarkt te kunnen maken. Kanttekeningen 1.1. Niet ieder potentieel instrument/regeling zetten we in Er zijn meerdere instrumenten onderzocht of zij een bijdrage leveren in onze aanpak van de oorzaken van de problemen. Daarbij blijken maatregelen die positief klinken toch niet het 3/5

gewenste effect op de lange termijn te geven. Het belangrijkste is dat in de woonvisie duidelijk fors extra ruimte komt voor woningbouw. Daarnaast is de opzet van de woonvisie bewust flexibel ingestoken zodat we nieuwe instrumenten kunnen toevoegen. Omdat 2 instrumenten veel genoemd werden lichten we die toe. Startersregeling Wij zijn op de hoogte van de landelijke discussie over startersregelingen. Startersregelingen maakt nu niet direct onderdeel uit van de regionale woonvisie. Eén van de redenen hiervan is dat de regeling prijsopdrijvend werkt. Dat komt door de marktwerking, de werking van vraag en aanbod, als het aanbod niet toeneemt en de financiering neemt wel toe stijgen de prijzen. Daarmee vergroot zo’n regeling juist de afstand van toekomstige starters tot de woningmarkt. Wij zien deze oplossingen onder andere in het bouwen voor doorstroming. Het relatief beperkte aanbod van betaalbare woningen (koop en huur) hangt onder andere samen met de beperkte doorstroommogelijkheden voor ouderen. Een woningmarkt in beweging is een markt waarin meer mensen sneller een passende woning vinden. Doorstroming van ouderen die nu in een reguliere grondgebonden woning wonen naar aantrekkelijke levensloopbestendige woningen, kan helpen de groep (koop)starters te laten in- en doorstromen.

Het toevoegen van de juiste geschikte, aantrekkelijke woningen aan de bestaande voorraad brengt zo verhuisbewegingen op gang. Naarmate deze op gang komen, kunnen diverse typen huishoudens beter in hun huisvestingswensen en -eisen voorzien. Ter verduidelijking: het toevoegen van een geschikte woning voor ouderen kan volgens onderzoek tot wel vijf verhuisbewegingen mogelijk maken. Het toevoegen van een starterswoning zorgt daarentegen voor slechts één verhuisbeweging, waardoor de woningmarkt ‘op slot’ blijft. In de visie is wél al opgenomen dat we actief zoeken naar mogelijkheden voor regelingen die niet dat ongewenste effect van prijsopdrijving hebben en toch meer ruimte creëren. Dat gaat dan om koopgarantregelingen voor koopstarters. Of soortgelijke regeling in de vorm van tijdelijke huurcontracten voor specifieke doelgroepen. Zelfbewoningsplicht Op zich lijkt ons dit instrument (of iets vergelijkbaars) denkbaar, maar niet bij nieuwbouw. Wij hebben geen aantoonbaar prijsopdrijvend effect door investeerders kunnen vaststellen. Het instellen van een bewoningsplicht lijkt ons daarom niet noodzakelijk. Die draagt ook niet bij aan de geconstateerde forste behoefte aan meer middenhuur. We zijn van mening dat in het kader van goed volkshuisvestingsbeleid aandacht en regels moeten zijn om excessen te voorkomen.

Hiertoe hebben we al de beleidsregel voor flexwonen opgesteld die in november door de gemeenteraad behandeld is. Met de voorgestelde beleidsregel en de hieraan gekoppelde vergunningsvoorwaarden worden de verhuurmogelijkheden ingeperkt. Woningverhuur wordt hiermee per definitie minder interessant en wij verwachten dan ook dat hierdoor op termijn meer goedkope koopwoningen op de markt komen. De eerste signalen van makelaars bevestigen dit. Momenteel loopt er ook een onderzoek naar, en bestrijding van, illegale bewoning (al dan niet door arbeidsmigranten) in de bestaande woningvoorraad. •

Een praktisch bezwaar: Als een belegger een woning koopt en vervolgens voor verhuur aanbiedt, is de woning niet aan de woningmarkt onttrokken. De woning is nu immers te huur. Ook aan (midden-) huurwoningen is een grote behoefte. Dit komt ook in de regionale woonvisie naar voren. Kortom; we lossen er per saldo niets mee op.

•

Wij kunnen er zelf ook voor zorgen dat de betaalbaarheid van koop/huurwoningen gewaarborgd wordt met minder ingrijpende middelen. Aan de hand van de nieuwe woonvisie kunnen we prestatieafspraken maken met woningcorporaties over 4/5

nieuwbouw en beschikbaarheid van betaalbare woningen voor lagere- en middeninkomens. •

Verder zien wij het bouwen voor doorstroom als een geschikter instrument om het geschetste probleem op te lossen. Naarmate de verhuisbewegingen op gang komen, kunnen diverse typen huishoudens beter in hun huisvestingswensen en -eisen voorzien.

Wat mag het kosten? Aan het ter inzage leggen zijn geen kosten verbonden. Wat gaan we ervoor doen? De regionale woonvisie gelijktijdig met de gemeente Hulst en Sluis vrijgeven voor inspraak. Na het verwerken van de inspraakreacties werken we de visie en de uitvoeringsprogramma’s verder concreet uit en leggen we die voor aan de (nieuwe) gemeenteraden.

5/5