Document · PDF

2022-01-18 Bijlage 3. rapport waardebepaling Kindt+Biesbroeck

gemeenteraad 3 februari 2022, gemeente TerneuzenBij agendapunt: Wensen en bedenkingen verkoop grond voor uitbreiding winkels Szydlowskiplein Axel958 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Waarde Rapport Percelen grond Szydlowskiplein Axel

Opdrachtgever Gemeente Terneuzen, Stadhuisplein 1 4531 GZ TERNEUZEN i.o.v. de heer T. Leeraert. Opdracht Inzicht verkrijgen in de waarde van de grond welke de gemeente Terneuzen voornemens is te verkopen aan de eigenaar van naast gelegen AH supermarkt t.b.v. uitbreiding van de winkel en magazijn. Hierbij zit ook een perceel grond eigendom van Enduris met daarop een trafostation. Er zal een nieuwe overkapping worden gerealiseerd waartoe een opstalrecht zal worden gevestigd. Betreft A. Perceel grond Markt 1 4571BG Axel Kadastraal bekend Gemeente: Axel, Sectie: G, Nummer 6498, gedeeltelijk groot 30 m² en Gemeente Axel, Sectie G nummer 6409 en groot 345 m². Eigendom van Gemeente Terneuzen. Totaal groot 375 m². Dit perceel is volledig overkapt. Dit zoals in grijs aangegeven op bijgevoegde tekening in bijlage 1

B. Perceel grond Tuinstraat 1 Tf1 Axel Kadastraal bekend Gemeente: Axel, Sectie G, Nummer: 4698, gedeeltelijk groot 393 m². In dit perceel zitten ook gronden eigendom van Enduris waar een trafostation is gesitueerd. Kadastraal bekend Gemeente: Axel, Sectie G, Nummer: 4230, Groot 14m². Eigendom van Enduris. Dit zoals in grijs aangegeven op bijgevoegde tekening in bijlage 1 En C. Perceel grond Kadastraal bekend Gemeente: Axel, Sectie: G, Nummer: 6498, Groot: 356m² Eigendom van Gemeente Terneuzen. Dit zoals blauw gearceerd aangegeven op bijgevoegd. Hier zal eigenaar AH een nieuwe overkapping op plaatsen. Hier zal een opstalrecht worden gevestigd. Dit zoals in grijs aangegeven op bijgevoegde tekening in bijlage 2

Kindt + Biesbroeck Vastgoed en Beheer

Marktwaarden in de huidige staat “as is” A. € 94.000,(zegge: vier en negentig duizend euro) B. € 73.000,(zegge: drie en zeventigduizend euro ) C. € n.v.t.

Onderbouwing: A. Dit gedeelte is momenteel overkapt. Deze overkapping is aangebracht door eigenaar van de huidige AH en zal deze voor eigen rekening en risico verwijderen. Het is de bedoeling dit perceel aan te kopen voor directe uitbreiding van detailhandels meters. Een waarde van € 250,- per m² is hier gerechtvaardigd. B. Dit perceel is aan de achterzijde van de winkel gelegen en zorgt nu voor toegang om de winkel te kunnen bevoorraden. Intentie is hier het huidige magazijn uit te breiden. Hierdoor kunnen de verkoopmeters in de winkel (eventueel) weer toenemen en is ook hier een waarde aan toegekend van € 250,- per m². Hier is een afslag van € 25.000,- op gedaan omdat aanbouwen alleen mogelijk is indien het huidige trafostation van Enduris verplaatst wordt. Deze kosten zullen ook door de huidige eigenaar van de AH gedragen moeten worden. C. Op dit perceel zal een nieuwe overkapping geplaatst worden door en voor rekening van de huidige eigenaar van de AH. De bestemming van dit perceel zal verkeer blijven naar wij aannemen. Hierop zal een opstalrecht gevestigd worden. Feitelijk neemt de waarde van dit perceel enkel en alleen toe door een investering van de eigenaar van de AH. In een opstalcontract zullen de afspraken ten aanzien van eigendom van de overkapping bij einde contract etc. allemaal moeten worden vastgelegd.

Ons inziens zou hier aan de plaatser van de overkapping ook voor openbaar nut geen vergoeding in rekening dienen te worden gebracht.

Kindt + Biesbroeck Vastgoed en Beheer

Bestemming: De huidige bestemming is Verkeer. Van toepassing zijn de ‘”Beheersverordening Axel” en het “bestemmingsplan Szydlowskiplein”. Uitgangspunt voor deze waardering is dat de bestemming van het getaxeerde zal voldoen voor het beoogd gebruik van koper zijnde detailhandel/supermarkt. Ligging: De ligging van het getaxeerde is midden in het centrum van Axel tegen de AH vestiging en winkels aansluitend aan een parkeerterrrein en openbare weg. Milieusituatie Volgens opgave bodemloket zijn er geen bijzonderheden. We zijn er bij deze waardering vanuit gegaan dat de bodemgesteldheid voldoet voor het beoogd gebruik.

Kindt + Biesbroeck Vastgoed en Beheer

Verklaring Deze onderbouwing is opgesteld volgens de voorwaarden van de vbo. De taxateur aanvaardt ten aanzien van de inhoud van deze verklaring geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan zijn opdrachtgever en anders dan het doel waarvoor het onroerend goed getaxeerd is. De taxateur verklaart niet te zijn de opdrachtgever zelf, noch met deze een andere relatie te hebben dan uit deze taxatieopdracht voortvloeit. In overleg met de opdrachtgever is besproken dat dit geen taxatie betreft, maar een advies, waarbij het oordeel over de marktwaarde deel uit maakt van het verwerven van een makelaarsdienst. Dit in afwijking van NVRT. Dit advies is geen taxatiedienst als bedoeld in de Algemene gedrags- en beroepsregels, alsmede de Kamerreglementen van het NRVT en mag niet als zodanig gebruikt worden. Bij de vaststelling van de bovenvermelde waarde is rekening gehouden met de ouderdom, de constructie, de algehele staat van onderhoud, de afwerking, de grootte, de indeling, de ligging, de bestemming, de alternatieve aanwendbaarheid en alle overige ter zake doende factoren, voor zover deze bij ondergetekende bekend zijn. Opgemaakt naar beste weten en kunnen om te dienen waar zulks behoort. Terneuzen, 13 augustus 2021 J.W.E. Verstraeten Beëdigd makelaar-taxateur onroerende zaken Bijlagen 1. Situatie tekening 1 2. Situatie tekening 2 3. Kadaster – eigendomsinformatie Axel G 6498 4.

Kadaster – eigendomsinformatie Axel G 6409 5. Kadaster – eigendomsinformatie Axel G 4230 6. Kadastrale kaart 7. Berekening grondwaardering. 8. Bestemmingsplan - Ruimtelijk plannen 9. Bodemloket 10. Fotobladen

Kindt + Biesbroeck Vastgoed en Beheer

BAR/NAR

Kindt + Biesbroeck Vastgoed en Beheer

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10994728/1