2021-10-20 Bijlage 1 Nota kostenverhaal Terneuzen

Nota Kostenverhaal voor B&W gemeente Terneuzen Versie 23 september 2021

1. 2. 3. 4.

Aanleiding Huidig proces Inhoud nota kostenverhaal Advies

Bijlage 1 – voorbeelden tarieven andere gemeenten Bijlage 2 - Bronvermelding

1. Aanleiding Op 9 maart 2021 heeft het college besloten de mogelijkheden van een nota kostenverhaal te onderzoeken en indien mogelijk een voorstel hiertoe aan de raad voor te leggen. Aanleiding hiervoor is de noodzaak van herontwikkelingen in met name Terneuzen, Axel en Sas van Gent (als gevolg van verpaupering en leegstand winkelgebied). De praktijk is dat grondexploitaties van dergelijke projecten vaak niet sluitend zijn. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt, onder voorwaarden, mogelijkheden tot het vragen van vereveningsbijdragen vanuit projecten die wel een positieve grondexploitatie kennen. Via fondsvorming kunnen die middelen worden ingezet voor herontwikkelingen. Een gemeente is op grond van de Wro (afdeling 6.4 Grondexploitatiewet) verplicht om kosten te verhalen (kostenverhaal) op initiatiefnemers. Dat kan via de publiekrechtelijke route, via een exploitatieplan en een posterieure overeenkomst of via de privaatrechtelijke route via een anterieure overeenkomst. Terneuzen geeft de voorkeur aan het privaatrechtelijk verhalen van kosten via een anterieure overeenkomst. Als het sluiten van een anterieure overeenkomst niet lukt met de initiatiefnemers en de ruimtelijke ontwikkeling voor de gemeente wel gewenst is, kunnen de kosten alsnog via een exploitatieplan via het publiekrechtelijk spoor worden verhaald.

2. Huidig proces Principeverzoeken voor bouwplannen worden eerst beoordeeld of ze passen binnen het geldende bestemmingsplan. Als dat het geval is wordt het principeverzoek in behandeling genomen door het team Vergunningen. Als het principeverzoek niet past binnen het geldende bestemmingsplan wordt het integraal beoordeeld vanuit meerdere disciplines op haalbaarheid en eventuele bezwaren. Ambtelijk is hierover afstemming met de initiatiefnemer. Het college van B&W neemt uiteindelijk een beslissing over het principeverzoek en informeert de initiatiefnemer schriftelijk over het besluit. Als de initiatiefnemer het bouwplan wil uitvoeren zal hij het bouwplan verder ontwikkelen en voorbereiden. De gemeente bereidt in dat geval een (wijziging van) het bestemmingsplan voor of een projectbesluit (in afwijking van een Beheersverordening). Of via toepassing van een omgevingsvergunning afwijkend gebruik. Voor het kostenverhaal (ambtelijke uren en eventuele externe kosten) op de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan voorbereid. De overeengekomen bijdragen worden na vaststelling van de overeenkomst c.q. het exploitatieplan gefactureerd.

1

3. Inhoud nota kostenverhaal De gemeente Terneuzen voert overwegend faciliterend grondbeleid. De verkoop van bedrijfsgronden vormen hierop een uitzondering. Hiervan is sprake als de gemeente het verwerven van onroerend goed en het produceren en uitgeven van (bouw)grond overlaat aan derden. Bij actief grondbeleid vindt kostenverhaal plaats het via de gronduitgifte en daarmee via de grondprijs. Bij faciliterend grondbeleid worden afspraken gemaakt over bijdragen via een overeenkomst of exploitatieplan. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente de grond niet zelf in eigendom en kan dan invloed uitoefenen op het handelen van een particuliere grondeigenaar door het afsluiten van een anterieure exploitatieovereenkomst met de ontwikkelende partij. De Wro biedt hiervoor het kader. In die overeenkomst worden afspraken gemaakt over de dekking van de gemeentelijke kosten en eventuele overige financiële bijdragen van de ontwikkelende partij. Een anterieure grondexploitatieovereenkomst als bedoeld in artikel 6.24 Wro kan worden gesloten vóórdat een exploitatieplan is vastgesteld. Indien en zolang geen exploitatieplan is vastgesteld, kunnen de in een exploitatieovereenkomst op te nemen financiële eisen verder gaan dan een (toekomstig) exploitatieplan en de kostensoorten uit het Bro.

Zodra een exploitatieplan is vastgesteld, moet bij het sluiten van de overeenkomst rekening gehouden worden met het exploitatieplan en wordt gesproken over een posterieure overeenkomst. Het moge duidelijk zijn dat de anterieure overeenkomst meer ruimte biedt aan zowel de gemeente als aan de ontwikkelaars om maatwerkafspraken te maken. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft als voordeel dat de gemeente al vroeg in het proces zekerheid krijgt over de (wijze van) ontwikkeling van de locatie en de hoogte van de te ontvangen bijdragen. In een anterieure overeenkomst kan een gemeente bovendien meer zaken regelen dan in een exploitatieplan of een posterieure overeenkomst. Bij een anterieure overeenkomst is er immers geen beperking op grond van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Wel is de gemeente bij het aangaan van contracten gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en is ‘betaalplanologie’ niet toegestaan. Bovendien kan men naast afspraken over de grondexploitatie ook afspraken maken over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen (vereveningsbijdragen) zoals bv. groen, recreatiegebieden, waterberging en infrastructuur, mits die bijdrage is gebaseerd op een vastgestelde structuurvisie. De structuurvisie geeft op hoofdlijnen het toekomstbeeld van de gewenste ruimtelijke inrichting van de gemeente.

Indien de gemeente de eigenaar is van de gronden, vindt het kostenverhaal plaats via de gronduitgifte en is het kostenverhaal verdisconteerd in de grondprijs. Het sluiten van een anterieure overeenkomst dan wel het doorberekenen in de verkoopprijs zijn vormen van het "anderszins verzekerd zijn" van het kostenverhaal zoals bedoeld in artikel 6.12 lid 2 Wro. In die gevallen kan een exploitatieplan achterwege blijven. Deze Nota kostenverhaal bevat kaders voor de manier waarop gemeentelijke kosten worden verhaald op initiatiefnemers voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het gaat om beoogde ruimtelijke ontwikkelingen op particuliere grond, zijnde een bouwplan van een initiatiefnemer, waarvoor een ruimtelijke procedure noodzakelijk is. De volgende soorten kosten kunnen worden verhaald, die hierna één voor één worden toegelicht: a. Verhaal van exploitatiekosten b. Verhaal van procedure- en plankosten c. Bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen d. Bijdrage voor bovenplanse verevening e. Bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen 2

a. Verhaal van exploitatiekosten Exploitatiekosten (voor bijv. aanleg riolering en inrichting openbare ruimte) zijn verhaalbare kosten op basis van een limitatieve lijst (art. 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro). De zgn. kostensoortenlijst. De werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd door of in opdracht van de particuliere eigenaar. Kosten van werkzaamheden die door de gemeente worden uitgevoerd, komen via kostenverhaal via een anterieure overeenkomst voor rekening van de initiatiefnemer. Het verhalen van deze kosten is verplicht op basis van de Wro. b. Verhaal van procedure- en plankosten Onder procedure- en plankosten worden de kosten verstaan die een gemeente maakt om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken van de door de initiatiefnemer gewenste ontwikkelingen. Op basis van de Wro is de gemeente verplicht om alle kosten die direct en volledig te maken hebben met de locatieontwikkeling te verhalen op de initiatiefnemer, waaronder ook de kosten van benodigde onderzoeken en kosten van projectleiding. Ook voor (mogelijke) planschadeclaims wordt het risico doorgelegd naar de initiatiefnemer. c. Bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen Bij bovenwijkse voorzieningen gaat het om kosten voor voorzieningen waarvan ook andere locaties buiten het exploitatiegebied profiteren, zoals de aanleg van verkeerswegen, riolering, groen, straatverlichting en dergelijke.

Ook sportvoorzieningen kunnen hieronder vallen, zolang deze niet uitsluitend in gebruik zijn bij één vereniging en deze voorzieningen vrij toegankelijk zijn. Een voorbeeld van zo'n voorziening is een trapveldje. Een maatschappelijke voorziening zoals een onderwijsgebouw valt hier niet onder. In het geval van een exploitatieplan zijn op bijdragen aan de bovenwijkse voorzieningen de P-T-P criteria van toepassing (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit). Via een anterieure overeenkomst worden de kosten ook toegerekend aan verschillende gebieden, met dien verstande dat de genoemde criteria niet van toepassing zijn. Hier geldt de contractvrijheid binnen de eerder aangegeven marges. Ten slotte is van belang dat het plan(gebied) de kosten moet kunnen dragen. Als kosten verhaald worden op basis van een exploitatieplan geldt namelijk, dat er niet meer kosten verhaald mogen worden dan dat er opbrengsten vanuit de grondexploitatie zijn.

Voor het kunnen verhalen van bijdragen voor bovenwijkse voorzieningen geldt dat moet worden voldaan aan de 3 toetsingscriteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (P-T-P-criteria): • profijt: het (plan)gebied moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen; • toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van het gebied niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van het plan gemaakt; • proportionaliteit: als meerdere wijken/kernen profijt hebben van de voorziening, dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken wijken/kernen. Het deel van de kosten dat op deze manier aan particuliere initiatieven wordt toegerekend, wordt in het kostenverhaal van de betreffende anterieure overeenkomst als bijdrage voor bovenwijkse voorziening opgenomen. De methode waarop de kosten naar de verschillende plannen en initiatieven worden verdeeld is niet vooraf te bepalen en is afhankelijk van iedere specifieke situatie. Daarom wordt de methode waarop een bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen wordt bepaald, en daarmee ook de hoogte van de te verhalen bijdrage, per specifieke situatie bepaald op het moment dat dat zich voordoet, en op dat moment ter goedkeuring voorgelegd aan het college.

Of vanaf een bepaald aantal woningen wordt gerekend met een vooraf vastgesteld bedrag (of bandbreedte van bedragen) per woning of per m2 of m3 te bouwen. 3

Er wordt geadviseerd deze methode niet te gebruiken. Dat vraagt namelijk om een meerjarige analyse van de geplande harde en zachte investeringsprojecten, welk deel daarvan is toe te rekenen aan de bestaande stad, welk deel aan nieuwe ontwikkelingen en hoeveel m2 bvo is toe re rekenen aan die nieuwe ontwikkelingen. Toepassing van de methode genoemd onder e is een prima alternatief en minder complex. d. Bijdrage voor bovenplanse verevening Bovenplanse verevening maakt het mogelijk financiële tegoeden van winstgevende locaties in te zetten om tekorten op andere locaties te verevenen. Het is daarbij noodzakelijk dat er een duidelijke inhoudelijke onderlinge relatie is tussen de ruimtelijke ontwikkelingen. Bovenplanse verevening is mogelijk op basis van een anterieure overeenkomst. Dan gelden de P-T-P-criteria niet. Bovenplanse verevening is ook mogelijk op basis van een exploitatieplan, mits voldaan wordt aan de P-T-P-criteria. Om deze vorm van kostenverhaal via het exploitatieplan toe te kunnen passen is fondsvorming noodzakelijk. Een fonds is een door de gemeenteraad aangewezen bestemmingsreserve. Ook bij een anterieure overeenkomst loopt dat overigens ook via fondsvorming. Deze optie is in principe toepasbaar. e.

Bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen Naast de publiekrechtelijk afdwingbare exploitatiebijdrage biedt de Wro de mogelijkheid om in een anterieure exploitatieovereenkomst met een particuliere exploitant een afzonderlijke financiële bijdrage te vragen voor kosten die niet in de kostensoortenlijst van de Bro zijn opgenomen. De bijdrage dient ter dekking van investeringen in maatschappelijke functies die bijdragen aan een algemene verbetering van woon-, leef-, werk en recreatieve voorzieningen zoals natuur, recreatie, waterberging, stedelijke herstructurering en culturele voorzieningen. Ook zijn de P-T-P criteria niet van toepassing, maar geldt de beperking dat toepassing hiervan uitsluitend kan plaatsvinden op basis van redelijkheid en billijkheid. In de Wro (6.24 lid) worden dit bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen genoemd. Deze zijn niet afdwingbaar, maar kunnen slechts op basis van vrijwilligheid in een anterieure overeenkomst worden overeengekomen. De voorwaarde die aan bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen wordt gesteld, is dat in de structuurvisie de relatie wordt beschreven tussen enerzijds de ontwikkellocatie en anderzijds de desbetreffende voorzieningen waar een bijdrage voor wordt gevraagd. Die relaties zijn opgenomen in de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen.

De gemeente kan met particuliere initiatiefnemers een toegesneden overeenkomst maken, waarin de fondsbijdrage ten behoeve van gewenste ontwikkelingen kan worden geregeld. Deze hoogte van de bijdrage kan tot stand komen door onderhandelingen, maar er kan ook een tarievenlijst voor worden gehanteerd. In bijlage 1 zijn een aantal voorbeelden opgenomen van tarieven die door andere gemeenten worden toegepast. Dit instrument (bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen) is al eerder in Terneuzen toegepast, namelijk bij de zonneparken (raad 2020). Punt van aandacht is dat in Sluis de (ontwikkeling van) verblijfsrecreatie een grote rol speelt. In Terneuzen is dat een stuk minder. Van de overige Zeeuwse gemeenten is online geen vastgestelde tarievenlijst aangetroffen.

4

Overige financiële aspecten Hierboven zijn de verschillende vormen van kostenverhaal toegelicht, genummerd van a tot en met e. Bij het opstellen van deze nota zijn alleen de opties a en b structureel geregeld. Na vaststelling van de nota is kostenverhaal ook mogelijk voor d en e. De te ontvangen bijdragen voor exploitatie- en plankosten (a en b) worden in het jaar van realisatie ter dekking van de kosten in de exploitatie opgenomen. De overige ontvangen bijdragen (c, d en e) worden gereserveerd in een bestemmingsreserve. Bij de aanvraag van het krediet voor de uitvoering van de werkzaamheden zal aan de raad worden voorgesteld een uitgave t.l.v. de binnen de reserves opgenomen middelen beschikbaar te stellen.

4. Advies De gemeente Terneuzen hanteert voor kostenverhaal de volgende uitgangspunten: a. Verhaal van exploitatiekosten (a) blijven toepassen (is verplicht); b. Verhaal van procedure- en plankosten (b) blijven toepassen (is verplicht); c. Geen gebruik maken van de methode Bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen (c); d. Bijdrage voor bovenplanse verevening (d) toepasbaar; e. Bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen (e) toepassen, waarbij ten minste 5 wooneenheden met een woonbestemming aan de woningvoorraad worden toegevoegd , met de volgende tarieven: • Bijdrage 2% van de VON-prijs per betreffende wooneenheid bij een rijtjeswoning (tussenof hoekwoning); • Bijdrage 3% van de VON-prijs per betreffende wooneenheid bij een twee-onder-éénkapwoning/geschakelde woning; • Bijdrage € 20.000 per vrijstaande woning bij perceelgrootte tot en met 650 m2; • Bijdrage € 25.000 per vrijstaande woning bij perceelgrootte vanaf 650 m2; • Bijdrage € 50 per m2 gebruiksoppervlakte (GBO) bij appartementen; Voor bedrijventerreinen geldt het volgende tarief: • Bijdrage € 5 per m2 voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen; f. De ontvangen bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen storten in de bestemmingsreserve Ruimtelijke Ontwikkelingen.

Hardheidsclausule Voor initiatieven die vanuit gemeentelijk oogpunt een substantiële bijdrage leveren aan ruimtelijke en/of maatschappelijke beleidsdoelstellingen, kan in specifieke situaties een bepaalde afslag worden toegepast op de van toepassing zijnde hoogte van de bijdrage voor ruimtelijke ontwikkeling. Voorwaarde is dat het initiatief een aanzienlijke meerwaarde voor de gemeente oplevert en noodzakelijk wordt geacht. Dit is bovendien alleen mogelijk als er voordat de anterieure overeenkomst wordt gesloten, een gemotiveerd voorstel hiervoor wordt voorgelegd aan het college, waarop door het college positief wordt besloten.

5

BIJLAGE 1 De gemeente Bergen op Zoom heeft bijvoorbeeld de volgende tarieven vastgesteld in haar Nota kostenverhaal: • Bijdrage 4% van de VON-prijs per betreffende wooneenheid bij een rijtjeswoning (tussen- of hoekwoning) • Bijdrage 6% van de VON-prijs per betreffende wooneenheid bij een twee-onder-éénkapwoning/geschakelde woning • Bijdrage € 40.000 per vrijstaande woning bij perceelgrootte tot 650 m2 • Bijdrage € 50.000 per vrijstaande woning bij perceelgrootte vanaf 650 m2 • Bijdrage € 100 per m2 gebruiksoppervlakte (GBO) bij appartementen • Bijdrage € 10 per m2 voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen • 25% van de grondwaarde o.b.v. de toekomstige bestemming voor overige bouwprojecten De gemeente Hulst hanteert de volgende formule, totdat mogelijk een aparte Beleidsnota kostenverhaal wordt opgesteld met het oog op de Omgevingswet: • (Aantal woningen x € 3.000) + (1,5% x € 145 als gemeentelijke bouwgrondprijs x oppervlakte exploitatiegebied) De gemeente Sluis hanteert de volgende tarieven: • Bij bouwplannen die planologisch mogelijk worden gemaakt en waarbij ten minste 5 wooneenheden met een woonbestemming aan de woningvoorraad worden toegevoegd: de bijdrage wordt residueel bepaald en varieert van minimaal € 10.000 tot maximaal € 25.000 per wooneenheid. De residuele waarde van een eigendom is de toekomstige marktwaarde verminderd met de toekomstige stichtingskosten.

• De rood-voor-groen bijdrage wordt gevraagd in het geval van het planologisch mogelijk maken van een kwaliteitsslag op een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarbij ook de bestaande situatie wordt aangepakt en bij nieuwvestiging van een verblijfsrecreatieterrein. Per uit te breiden eenheid wordt een bijdrage van € 1.000 gerekend. Uitgangspunt hierbij is dat niet gekeken wordt naar het planologisch aantal toegestane eenheden maar de bestaande oppervlakte van het terrein maal het aantal van 33 eenheden per hectare (nu toegestane norm). Voor alles wat hier aan toegevoegd zal worden qua eenheden zal een vereveningsbijdrage worden gevraagd van € 1.000 per eenheid. • In het geval van een hoteluitbreiding: een vast bedrag van € 600 per toe te voegen hotelkamer. • Verevening rood-voor-rood is aan de orde bij een planologische nieuwvestiging van verblijfsrecreatie en is verschuldigd over iedere toegevoegde recreatieve verblijfseenheid. De vereveningsbijdrage wordt residueel bepaald. • Een duurzaamheidsbijdrage is aan de orde bij het planologisch mogelijk maken van projecten voor de opwekking van zonne-energie en windenergie. Er wordt een duurzaamheidsfonds opgezet waarbij aan de initiatiefnemer een jaarlijkse bijdrage van € 1.000,- per opgestelde MWh (MegaWatt uur) zonne-/ windenergie zal worden gevraagd.

Dit bedrag is gebaseerd op een landelijk gemiddelde van vereveningsbijdragen in duurzaamheidsfondsen.

6

BIJLAGE 2 De volgende bronnen zijn gebruikt bij het maken van de Nota kostenverhaal: • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Wet ruimtelijke ordening (Wro) Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Besluit begroting en verantwoording (BBV) Structuurvisie Terneuzen 2025 Begroting 2021 Terneuzen Nota grondbeleid Terneuzen Nota kostenverhaal 2014 Dronten Nota kostenverhaal Bergen op Zoom Nota Grondbeleid gemeente Hulst 2020-2023 Nota Grondbeleid gemeente Sluis 2021 (vrijgegeven voor inspraak) Leidraad ruimtelijke projecten gemeente Schouwen-Duiveland Structuurvisie 2012-2030 gemeente Kapelle Nota Grondbeleid 2013 gemeente Vlissingen Nota Grondbeleid 2016 gemeente Veere Nota Grondbeleid 2021 gemeente Middelburg Nota Grondbeleid 2015-2019 gemeente Borsele Nota Grondbeleid 2014 gemeente Noord-Beveland Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen gemeente Reimerswaal

7