2021-10-20 a. Kop van de Noordstraat noord ontgraven locatie 2 - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 9 november 2021 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 71511

2021_Raad_00235 - Kop van de Noordstraat noord ontgraven locatie 2 Portefeuillehouder Frank Hulle,van Programma en/of paragraaf Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Overeenstemming met Team Beleidsontwikkeling Team Financiën Team Techniek Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit om de hogere kosten ter hoogte van € 100.000 voor realisering van het plan en nakoming van de afspraken uit de overeenkomst te dekken uit de algemene reserve in 2022.

Wat is de aanleiding? Terneuzen Ontwikkeling B.V. is een besloten vennootschap van Impact Vastgoed waarmee ze beogen om de locatie aan de kop van de Noordstraat noord te ontwikkelen. Wij hebben met Terneuzen Ontwikkeling B.V. sinds 12 juni 2018 een verkoop- en realisatieovereenkomst voor de ontwikkeling van de kop van Noordstraat noord (locatie 1, zie bijlage 1) en het terrein aan de achterzijde van de oude slagerij (locatie 2, zie bijlage 1). In de zomer van 2020 hebben zij aangegeven op zoek te gaan naar een partij die hun plan en daarmee de overeenkomst zou willen overnemen. Zij geven namelijk zelf aan dat ze te weinig kennis hebben van de lokale markt om tot een haalbare ontwikkeling te komen. Inmiddels hebben zij twee partijen gevonden die samen bereid zijn om onder voorwaarden de ontwikkeling over te nemen. Het betreft Zeeland Wonen (handelsnaam van JP Developments B.V.) en de Zeeuwse Projectbouwmij Fraanje B.V. Zij zullen als twee gezamenlijke partijen voor de definitieve overname van de overeenkomst een aparte bv oprichten waarin beide partijen vertegenwoordigd zijn. Ze hebben een principeverzoek ingediend voor de door hun beoogde ontwikkeling.

1/4

Het verzoek houdt het volgende in: Het bouwen van 30 appartementen en één commerciële ruimte (zijde Noordstraat). De groottes van de appartementen variëren van 53 m2 tot 81 m2. In vergelijking met de plannen van Terneuzen Ontwikkeling B.V. omvat het plan van Zeeland Wonen tien appartementen minder en zijn de appartementen groter. Bij Terneuzen Ontwikkeling B.V. was het overgrote deel van de appartementen 43 m2. Bij dit verzoek is dat 64 m2. Verder is uit recentelijk bodemonderzoek (2020-2021), na sloop van de opstallen, gebleken dat de bodemkwaliteit van locatie 2, door de mate van heterogeniteit, slechter is dan uit eerder onderzoek (2014) mocht worden verwacht. In verband met grondafvoer voor de herinrichting, zijn de gemoeide afvoer-/verwerkingskosten hoger. Het afvoeren van de grond is noodzakelijk om één van de verplichtingen van de Gemeente Terneuzen uit de overeenkomst na te komen.

Wat willen we bereiken? De herontwikkeling van de kop van de Noordstraat noord.

Argumenten 1.1 Nakoming overeenkomst om locatie 2 geschikt te maken voor parkeren In de huidige overeenkomst met Terneuzen Ontwikkeling B.V. is opgenomen dat:  De gemeente zal zorgdragen voor de sanering van de grond van locatie 2, zodanig dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. Het beoogde gebruik is parkeren. Daartoe is in 2019 zo’n 10 m3 sterk vervuilde grond ontgraven en afgevoerd.  De gemeente verkoopt de percelen grond aan Terneuzen Ontwikkeling B.V. met een oppervlakte van 547 m2 van locatie 2 voor €117.500 zodat hier parkeren gerealiseerd kan worden ten behoeve van de appartementen aan de kop van de Noordstraat. De opbrengst is reeds meegenomen als dekking in de ontwikkeling van het totale project Kop van de Noordstraat. (zie bijlage 2 voor de verdeling van het eigendom op locatie 2)  De gemeente zal voor eigen rekening en risico locatie 2 bouwrijp maken, alsmede zorg dragen voor de inrichting van de openbare ruimte.  De ontwikkelaar zal voor locatie 2 zorg dragen voor de omgevingsvergunning. Zij zorgen er daardoor voor dat het totale terrein, dus ook het deel wat in eigendom blijft van Gemeente Terneuzen, planologisch gezien gebruikt kan worden voor de functie parkeren. Om deze afspraken uit de overeenkomst na te kunnen komen, moeten we een halve meter grond t.o.v. het maaiveld afgraven van locatie 2.

1.2 Locatie 2 benodigd voor parkeren Door locatie 2 te ontwikkelen als parkeerterrein zoals beoogd in de overeenkomst kan de ontwikkelaar voldoen aan het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen. Zonder de 547 m2 van locatie 2 is het onmogelijk om tot realisatie te komen van deze ontwikkeling. 1.3 Afgraven vervuilde grond om parkeren te realiseren

2/4

Gezien de hoogteligging van de huidige situatie van locatie 2 zal er een halve meter moeten worden ontgraven. Dit is nodig om voldoende diepte te hebben om parkeerplaatsen te realiseren. Locatie 2 is in totaal 1101 m2. De grond die vrijkomt bij de aanleg van het parkeerterrein blijkt nu een grote mate van vervuiling te bevatten (zware metalen en polycyclische aromatische koolwaterstoffen). Gevolg is dat met de afzet c.q. verwerking van deze grond hogere kosten zijn gemoeid. Door het ontgraven moet er +/- 550 m3 grond naar een grondreiniger/-verwerker worden afgevoerd. Hiermee worden de kosten voor het afvoeren van de grond geraamd op ongeveer € 100.000,- vermeerderd met compensabele btw. Deze extra kosten waren niet voorzien in de ramingen van 2017 omdat de opstallen toen nog niet waren gesloopt en beperkt(er) onderzoek kon worden uitgevoerd, waarbij sprake was van een lagere vervuilingsklasse. 1.4 Rekening houden met toekomstige ontwikkelingen Om de parkeerdruk in de Raadsliedenbuurt te verlagen en om toekomstige ontwikkelingen ruimte te geven is het realiseren van 22 parkeerplaatsen op het gemeentelijk deel van locatie 2 gewenst. Dit is ook zo besloten op 19 december 2017. Bij toekomstige ontwikkelingen denken we in elk geval aan de transformatie van het pand Vlooswijkstraat 55-57.

Dit is een verpauperd pand waar in het verleden op de begane grond een slagerswinkel was gevestigd met wonen op de verdieping. Hiervoor is al een aanvraag ingediend. Deze loopt o.a. vast op het onderbouwen van parkeren. Pas als wij zekerheid hebben over de realisatie van het parkeerterrein kunnen wij afspraken maken met de ontwikkelaar van de Vlooswijkstraat 5557.

Kanttekeningen 1.1 Extra kosten om gemaakte afspraken na te kunnen komen Om de gemaakte afspraken uit de huidige overeenkomst na te kunnen komen, zullen we extra kosten moeten maken voor het afvoeren van de grond. Daar staat tegenover dat we wel de inkomsten hebben van het te verkopen deel van locatie 2, namelijk € 117.500 en dat de ontwikkelaar zorg draagt voor de omgevingsvergunning voor geheel locatie 2. Door geen oplossing te vinden voor de af te voeren grond en het niet meewerken aan de overdracht lopen we niet alleen een opbrengst mis van locatie 2 maar ook van locatie 1. Een deel van de grond van locatie 1 is nog in gemeentelijk eigendom. Deze grond aan locatie 1 maakt deel uit van de overeenkomst en wordt verkocht aan de ontwikkelaar voor € 300.000. 1.2 We verkopen vervuilde grond Wat we ons moeten realiseren is dat we met de huidige overeenkomst hebben afgesproken om vervuilde grond te verkopen. De vervuilde grond op locatie 2 zit namelijk tot een meter diep. Gezien het feit dat de vervuiling heterogeen en immobiel is en de bodemgebruiksfunctie parkeren wordt, zouden we onnodig veel kosten maken als we locatie 2 volledig zouden ontgraven.

Wat mag het kosten? Het voorstel om de gemaakte afspraken na te kunnen komen voor locatie 2 brengen extra kosten met zich mee. Deze kosten hebben betrekking op het afvoeren en verwerken van de grond tot een halve meter om het aanleggen van parkeerplaatsen te kunnen realiseren. De raming voor deze kosten bedraagt € 100.000. Voor deze hogere kosten zijn geen budgetten beschikbaar. De hogere kosten in 2022 dekken wij uit de algemene reserve. Artikel 7 lid 3a

3/4

van de financiële verordening geeft aan dat mutaties op de bestemmingsreserves (vanaf € 50.000) de raad bevoegd is en voor de algemene reserve alle mutaties.

Wat gaan we ervoor doen? Het bouwrijp maken van locatie 2 in gang zetten.

4/4