2021-06-23 a. Verduurzamingsstrategie gemeentelijk vastgoed - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 6 juli 2021 Realisatie & Beheer - Techniek zaaknummer: 267659

2021_Raad_00137 - Vaststelling Verduurzamingsstrategie gemeentelijk vastgoed 2022-2040 Portefeuillehouder Ben Assche,van Programma en/of paragraaf Paragraaf Onderhoud kapitaalgoederen Overeenstemming met Team Financiën Team Beleidsontwikkeling Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit om de voorgestelde strategie verduurzaming gemeentelijk vastgoed en alle daarbij behorende documenten met onderbouwing voor deze strategie vast te stellen. Besluitpunt 2 De gemeenteraad besluit om de hiermee samenhangende financiële middelen voor de periode 2022-2025 in de nog vast te stellen kaderbrief 2022-2025 beschikbaar te stellen.

Wat is de aanleiding? Verduurzaming van de gebouwde omgeving is in een snel tempo een belangrijk strategisch thema geworden voor overheden, bedrijven en particulieren. In 2050 moet de gebouwde omgeving energieneutraal zijn. Dat lijkt ver weg, maar de opgave is te groot om lang te wachten met het nemen van de eerste stappen. In mei 2020 informeerden wij u over de voortgang van het onderzoek naar de energieklasse van de gemeentelijke gebouwen. Op dat moment was de energieklasse(labels) van zeventien gebouwen bekend. In vervolg daarop adviseerden wij u in het voorjaar van 2021 over het volledig uitgevoerde onderzoek. Met deze notitie vroegen wij de gemeenteraad van Terneuzen om nadere kaders vast te stellen. Strategisch document Op basis van de door uw raad op 22 april 2021 vastgestelde kaders presenteren wij u nu de

1/58

definitieve strategie voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed dat in eigendom van de Gemeente Terneuzen is.

Wat willen we bereiken? Met de vaststelling van de verduurzamingsstrategie gemeentelijk vastgoed willen we bereiken dat wij kunnen starten met de verder uitwerking en concrete uitvoering van verduurzamingsmaatregelen. Dit volgens de door de raad eerder vastgestelde kaders.

Argumenten 1.1 Door de strategie vast te stellen kunnen we starten met de uitvoering van het verduurzamen van ons gemeentelijk vastgoed. Hiermee geven we invulling aan de raadsbesluiten inzake de Regionale Energie Strategie (RES) Zeeland van 21 april 2020 en inzake het kaderstellend besluit verduurzamingsstrategie maatschappelijk vastgoed van 22 april 2021. Ook geven we hiermee invulling aan het doel van een energieneutrale vastgoedportefeuille in 2040 uit de RES Zeeland. Hiermee geven we ook invulling aan twee ambities uit het Activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid, namelijk de “planet’ ambitie 2 “Er wordt meer duurzame energie op het gemeentelijk grondgebied opgewekt” en ambitie 3 “De gemeentelijke organisatie is energieneutraal in 2045”. 1.2 Door de strategie vast te stellen wordt duidelijk met welke technische maatregelen we onze maatschappelijke gebouwen gaan verduurzamen. Dit is belang voor een goede inhoudelijke onderbouwing van een eventuele aanvraag van landelijke en/of Europese subsidies (zoals de EU Green Deal). Deze subsidies zijn altijd cofinancieringsregelingen waarbij de uit te voeren technische maatregelen en mensuren vooraf inzichtelijk moeten worden gemaakt. 1.3 Door de strategie vast te stellen is een beter (professioneler) beheer van vastgoed mogelijk.

Om vastgoed beter (professioneler) te kunnen beheren is het van belang om alle in de toekomst mogelijke financiële kosten en opbrengsten in beeld te hebben. Hiermee kunnen dan betere voorstellen en meer gewogen besluiten worden genomen. 1.4 Een proactieve houding is belangrijk om ervaring op te doen zowel met technieken en met financiële methoden. Ervaringen met tegenvallers kunnen tijdig opgevangen worden bij het verduurzamen van andere gemeentelijke gebouwen in vervolgperioden. 2.1 Door de benodigde financiële middelen weer te geven in de kaderbrief 2022-2025 ontstaat er een overzichtelijk geheel voor de gemeenteraad. De hoogte van de financiële middelen is een afgeleide van de de inspecties van de gebouwen afgezet tegen de eerder door de raad vastgestelde kaders. 2.2 Door de benodigde financiële middelen in beeld en beschikbaar te hebben wordt duidelijk tegen welke kosten we onze gemeentelijke gebouwen gaan verduurzamen. Dit is belang voor een goede financiële onderbouwing van een eventuele aanvraag van landelijke en/of Europese subsidies (zoals de EU Green Deal). Deze subsidies zijn altijd

2/58

cofinancieringsregelingen waarbij de vastgestelde gemeentelijke middelen vooraf inzichtelijk moeten worden gemaakt.

Kanttekeningen 1.1 Door de strategie niet vast te stellen kunnen we niet overgaan tot uitvoering Op termijn kunnen we niet meer voldoen aan wet- en regelgeving van hogere overheden. We sluiten niet aan op het tempo dat de maatschappij doormaakt op het gebied van verduurzamen. We geven niet het goede voorbeeld. 1.2 Passief afwachten maakt het moeilijker om te gaan voldoen aan de te verwachten verhoogde Europese ambities en de Nederlandse doorvertaling hiervan. De verhoogde CO2-reductie ambities van de Europese Commissie (-55% in 2030) en het Europees Parlement (-60% in 2030 in de Europese Klimaatwet) vertaald worden in zwaardere Nederlandse CO2-doelstellingen. 2.1 Als de gemeenteraad de met de strategie samenhangende financiele middelen voor genoemde periode niet beschikbaar stelt kunnen we niet tot uitvoering overgaan.

Wat mag het kosten? Eerder heeft het college besloten om de financiële consequenties voor de jaren 2022 t/m 2025 op te nemen in de kaderbrief 2022-2025. Wij adviseren u dan ook over de kosten in de genoemde kaderbrief. Ook voor de dekking van de kosten voor de verdere uitwerking en begeleiding benodigde fte is (als investering) meegenomen in de kaderbrief. Over de kosten voor de periode vanaf 2026 wordt u nader geadviseerd in de periode hieraan voorafgaand. In de bijlage 'indicatieve exploitatielasten' is een projectie van kosten en besparingen opgenomen. In de kaderbrief 2022-2025 wordt uitgegaan van een rekenrente van 2%. Dit is zeer recente informatie die niet verwerkt is in de bijlagen. In deze bijlagen word nog uitgegaan van een rekenrente van 2,5%. Dit heeft enkel gevolgen in de kaderbrief en niet voor dit besluit.

Wat gaan we ervoor doen? Na vaststelling van de verduurzamingsstrategie en verkrijging van de daarvoor benodigde financiële middelen gaan we starten met de laatste fase van de routekaart. Deze laatste fase is de implementatiefase. In deze fase gaan we uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen onderdeel maken van het werkproces. We gaan hiervoor de huidige personele capaciteit uitbreiden met 1 fte. Daarbij voeren we de maatregelen in de periode 2022-2025 uit en tegen het einde van deze periode gaan wij u nader adviseren over het vervolgtraject. Op gezette tijden gaan we zowel intern als extern communiceren, mede om in de maatschappij te benadrukken dat we als gemeente het goede voorbeeld willen geven. We gaan in de periode 2022-2025 onderzoeken of we gebruik kunnen maken van COfinanciering door (landelijke) subsidies en/of via de EU Green Deal voor de uit te voeren verduurzamingsmaatregelen.

3/58

Bijlagen 1. 210518 - Definitieve Strategie verduurzaming vastgoed.pdf 2. 210518 - Overzicht indicatieve exploitatielasten.pdf 3. 210518 - SWNL0276067 - Definitieve Routekaart verduurzaming Terneuzen d.d. 2604-2021.pdf

4/58

Verduurzamingsstrategie gemeentelijk vastgoed 2022-2040 Gemeente Terneuzen

Datum:

18 mei 2021

Status:

Definitief

5/58

Verantwoording

Titel:

Verduurzamingsstrategie gemeentelijk vastgoed 2022-2040 Gemeente Terneuzen

Projectnummer:

2018.097

Zaaknummer:

267659

Datum:

18 mei 2021

Organisatieonderdeel:

Afd. Realisatie & Beheer, team Techniek

Auteur(s)

P. Anema

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

6/58

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

7/58

Inhoudsopgave Aanleiding ............................................................................................................................. 5 Strategisch document ........................................................................................................ 5 1

2

3

Onderzoek...................................................................................................................... 6 1.1

Onderdelen onderzoek ............................................................................................ 6

1.2

Onderzoeksresultaten (processtap 1, 2, 3) .............................................................. 7

Processtap 4. Impactfase ............................................................................................... 8 2.1

Uitgangspunten m.b.t. het einddoel ......................................................................... 8

2.2

Eisen aan nieuwbouw en renovatie van huisvesting ...............................................11

2.3

(Financiële) gevolgen .............................................................................................13

2.4

Betrekken externe organisatie bij deze strategie ....................................................16

Processtap 5, Implementatiefase ..................................................................................18 3.1

Organisatorische verandering ................................................................................18

3.2

Rapport in het kader van art. 2-onderzoek Klimaatakkoord ....................................18

Bijlagen ................................................................................................................................19 Bijlage I

Routeplan onderzoek energieklasse gemeentelijke vastgoed .........................19

Bijlage II

Toelichting routekaart procesaanpak ...............................................................20

Bijlage III Implementatiefase in detail ..............................................................................23 Bijlage IV Schematische weergave nieuwe of sterk geïntensiveerde taken voor gemeenten........................................................................................................................27 Bijlage V

Uitvoeringsagenda taken m.b.t. verduurzaming (maatschappelijk) vastgoed ...28

Bijlage VI Processchema inbedding uitvoering verduurzamingsmaatregelen in operationeel proces ..........................................................................................................30

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

8/58

Aanleiding Verduurzaming van de gebouwde omgeving is in een snel tempo een belangrijk strategisch thema geworden voor overheden, bedrijven en particulieren. In 2050 moet de gebouwde omgeving energieneutraal zijn. Dat lijkt ver weg, maar de opgave is te groot om lang te wachten met het nemen van de eerste stappen. Wij bezitten ongeveer 190 gebouwen. Ook deze gebouwen moeten in 2050 energieneutraal zijn. De Zeeuwse overheden willen met de Regionale Energie Strategie (RES) Zeeland het maatschappelijk (publiek) vastgoed uiterlijk in 2040 energieneutraal verduurzaamd hebben. In mei 2020 informeerden wij u over de voortgang van het onderzoek naar de energieklasse van de gemeentelijke gebouwen. Op dat moment was de energieklasse(labels) van zeventien gebouwen bekend. In vervolg daarop informeerden wij u in april 2021 over het volledig uitgevoerde onderzoek en adviseerden wij om nadere kaders vast te stellen. Op 22 april zijn deze kaders door de raad vastgesteld.

Strategisch document Op basis van de op 22 april 2021 vastgestelde kaders presenteren wij met dit document een definitieve strategie voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed dat in eigendom van de Gemeente Terneuzen is. Onder gemeentelijk vastgoed verstaan we: eigen vastgoed, maatschappelijk vastgoed, strategisch vastgoed, commercieel vastgoed en overig vastgoed. Dit document is een toelichting op het doorlopen proces en de vaststelling van uitgangspunten en moet samen gelezen worden met de door Sweco opgestelde routekaart (14 oktober 2020). Beide documenten vormen de strategie op dit moment. Het zijn dan ook dynamische documenten die bedoeld zijn als een strategisch kader. Dit kader vormt het startdocument voor verfijndere tactische en operationele uitwerkingen. Deze definitieve strategie met bijbehorende financiële en organisatie brede uitwerking leggen wij voor om vast te stellen. Na vaststelling vormt dit document en de onderliggende data het kader. Dit kader gaan wij gebruiken:   

Als leidraad om de concrete realisatie van verduurzamingsmaatregelen in de periode 2022-2025 uit te voeren. Om de verduurzamingsmaatregelen in de periode tussen 2026 en 2040 na herijking met mogelijke externe ontwikkeling(en) uit te voeren. Als kaderdocument voor toekomstig te renoveren of (ver)nieuwbouwen van vastgoed.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

9/58

1 Onderzoek Voor 57 gemeentelijke gebouwen voerden wij een duurzaamheidsonderzoek uit. Dit zijn de gebouwen die verwarmd worden en een substantieel energieverbruik hebben en dus een hoge CO2 uitstoot hebben. Tijdens dit onderzoek werden er door een adviesbureau energieprestatiecertificaten voor utiliteitsgebouwen (EPA-U) opgesteld. Deze energieprestatiecertificaten worden ook wel energie labels genoemd. In dit hoofdstuk geven wij een terugblik op het uitgevoerde onderzoek. De uitkomsten zijn vertaald naar een set met maatregelen per gebouw. Deze maatregelen moeten leiden tot verduurzaming, en dus vermindering van de CO2 uitstoot. Dit noemen we maatwerkadvisering. Hierbij zijn per gebouw vijf pakketten van verduurzamingsmaatregelen opgesteld. Dit noemen we maatregelpakketten. In de maatregelpakketten is een onderscheid gemaakt in maatregelen in relatie tot de volgende uitgangspunten: • TVT < 5 jaar (terugverdientijd minder als 5 jaar) 1 • Energielabel C • Energielabel B • Energielabel A • Nul op de meter (NOM) Om te komen tot een overzicht van de uit te voeren maatregelen hebben wij een routeplan laten opstellen door adviesbureau Sweco. In dit routeplan is visueel gemaakt in welke vijf stappen het proces is opgedeeld. Het routeplan hebben wij opgenomen in Bijlage I en wordt in Bijlage II per stap beschreven.

1.1 Onderdelen onderzoek Voor de uitvoering van het onderzoek hebben wij bij de start een planning opgesteld. Deze planning en de status per onderdeel, ziet er als volgt uit: Status afgerond afgerond afgerond Afgerond na besluitvorming 1e helft 2021 Stap 5 Implementatiefase n.n.t.b. (naar Starten na verwachting 2021besluitvorming 2025 1e helft 2021 Het gehele traject verloopt tot nu toe volgens de opgestelde planning. Dit document is het resultaat van Stap 4. Tijdens deze stap werkten wij de mogelijkheden en de te nemen vervolgstappen uit (hoofdstuk 2). Door keuzes te maken uit de vervolgstappen konden wij verder invulling geven aan de ambitie op het gebied van duurzaamheid. Proces Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4

Omschrijving Startfase Inventarisatiefase Adviesfase Impactfase (incl. dit document)

Planning Oktober ‘19 1 nov. ’19 – 1 mei ‘20 1 mei ’20 – 1 jun. ‘20 1 jun ’20 – heden

Implementatiefase Aan de hand van deze verduurzamingsstrategie kunnen wij bepalen hoe wij de gebouwen gaan verduurzamen en dus energiezuiniger gaan maken. Dit noemen we de verduurzamingsstrategie. Deze definitieve strategie leggen we nu aan u voor. Na uw besluitvorming om deze strategie te hanteren kunnen wij vervolgens in processtap 5 (zie ook hoofdstuk 3) de verduurzaming ook werkelijk uit gaan voeren.

1 Deze no regret maatregelen zijn wettelijk verplicht om toe te passen vanuit de

Omgevingsvergunning/verruimde reikwijdte Wet Milieubeheer. VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

10/58

1.2 Onderzoeksresultaten (processtap 1, 2, 3) In dit onderzoek hebben wij een grote hoeveelheid gebouwen geïnventariseerd. Dit nam veel tijd in beslag en heeft mede vertraging opgelopen omdat inspecteurs niet altijd welkom waren als gevolg van de Covid19 pandemie. Er zijn 57 gebouwen met een substantieel energieverbruik geïnventariseerd. In hoofdstuk 2 hebben wij de resultaten geanalyseerd. Solitaire onderwijsgebouwen, steunpunten team Groen en begraafplaatsen zijn geen onderdeel van deze routekaart. De reden hiervoor is dat de gemeente of geen juridisch eigenaar is of dat deze gebouwen geen substantieel energieverbruik hebben. Onze totale gebouwenvoorraad heeft een grote variatie in zowel grootte (m2) als energieklasse. De verdeling van de energieklassen in percentage van het totale vloeroppervlak van onze gebouwenvoorraad is weergegeven in onderstaande diagram.

VERHOUDING ENERGIEKLASSE - BVO G 25%

A 31%

F 0% E 12% B 12%

D 7%

C 13%

Figuur 1, Verdeling energieklasse in percentage tot totale bruto vloeroppervlak

1.2.1 Voorbehoud interpretatie uitkomsten Nu we alle gebouwen hebben geïnventariseerd, is ook bekend op welke wijze wij deze energiezuiniger kunnen maken. Om te bepalen welke maatregelen op de lange termijn (2025-2040) interessant zijn, moeten we de volgende hoofdaspecten meenemen in onze analyse:    

(Technische) restlevensduur van het gebouw. Functionele levensduur van het gebouw (hoelang blijft de voorziening waarin het gebouw huisvesting biedt nog in stand?). Visies toekomstig vastgoed en/of huisvesting. Financiële mogelijkheden gemeente, gebruikers.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

11/58

2 Processtap 4. Impactfase Tijdens het doorlopen van de impactfase (Stap 4) hebben wij zoveel mogelijk rekening gehouden met uiteenlopende uitgangspunten. In de afgelopen jaren is er voortschrijdend inzicht ontstaan bij zowel de gemeente Terneuzen, hogere overheden en andere uitvoeringorganisaties. Verschillende uitvoeringsorganisaties zijn voorlopers, zoals het Rijksvastgoedbedrijf, gemeente Utrecht en de gemeente Breda. De hier opgedane kennis en ervaring hebben wij meegenomen bij het opstellen van onze uitgangspunten. De gemeenteraad heeft op 22 april 2021 besluiten genomen. Deze besluiten vormen dan ook de kaders ten behoeve van dit document en de laatste processtap (Stap 5). De kaders zijn: 1. 2. 3. 4.

Uitgangspunten m.b.t. het einddoel Eisen aan nieuwbouw en renovatie van huisvesting (Financiële) gevolgen Betrekken externe organisaties bij deze strategie

In de onderstaande paragrafen lichten wij deze uitgangspunten en inzichten toe die de basis zijn van de gestelde kaders.

2.1 Uitgangspunten m.b.t. het einddoel Tijdens het onderzoek van Sweco is uitgegaan van het energieneutraal maken van gebouwen tot in 2050. Dit is gebaseerd op de (landelijke) sectorale routekaart en het klimaatakkoord. Op 28 mei 2020 is de Regionale Energie Strategie (RES) vastgesteld. Deze RES heeft voor het publiek vastgoed als einddoel ‘energieneutraal in 2040’. Er zijn verschillende kaders die elk richting geven voor het einddoel van verduurzaming. Deze kaders zijn samengevat in Tabel 1 op de volgende pagina. Kader Klimaatakkoord

Regionale EnergieStrategie Zeeland Sectorale routekaart (VNG)

Eis 2030 50% CO2reductie

Eis 2040

Eis 2050 95% CO2reductie (aardgasvrij)

Energieneutraal (reductie 100%)2 50% CO2reductie

Energieneutraal (reductie 100%)

Activiteitenprogramma Ambitie Klimaat en energieneutraal Duurzaamheid in 2045 Coalitieakkoord 2018Wel ambitie, geen concrete eis vastgesteld 2021

Opmerking Besloten door kabinet (28 juni 2019) Besloten door gemeenteraad (28 mei 2020) Uitgebracht door VNG in april 2020 Besloten door gemeenteraad (20 april 2017)

Tabel 1, Overzicht van eisen in verschillende kaders

Klimaatakkoord In het Klimaatakkoord hebben 12 sectoren (Rijksvastgoedbedrijf, gemeenten, provincies, Politie, PO en VO, MBO, HBO en WO, zorg- en sportvastgoed en monumenten) in het maatschappelijk vastgoed afgesproken ieder een Sectorale Routekaart op te stellen waarin duidelijk wordt op welke wijze het vastgoed in die sector CO2-arm en aardgasvrij wordt 2 De basis voor de ambitie in de RES om in 2040 energieneutraal te zijn is de sectorale routekaart.

Deze laatste neemt inmiddels als uitgangspunt, energieneutraal in 2050. VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

12/58

gemaakt richting 2050. Het streefdoel conform het Klimaatakkoord is 49% CO2-reductie in 2030 en het einddoel 95% CO2-reductie in 2050. Dit zal naar verwachting verder worden aanscherpt omdat de Europese Commissie streeft naar 55% CO2-reductie in 2030. Het Europees Parlement wil 60% CO2-reductie vastleggen in de Europese Klimaatwet. Dit ten opzichte van 1990. Aan dit klimaatakkoord is regionaal invulling gegeven door middel van de Regionale Energiestrategie (RES). De gemeenteraad van Terneuzen heeft op 28 mei 2020 RES 1.0 vastgesteld. Regionale Energie Strategie (RES) Na het Klimaatakkoord van Parijs is het Nederlandse Klimaatakkoord ondertekend. Eén van de afspraken die hierin zijn opgenomen is dat Nederland, middels 30 zogenoemde RESregio’s, Regionale Energiestrategieën ontwikkelt om de uitstoot van broeikasgassen (CO2) in 2050 met 95% te reduceren. De Zeeuwse RES beschrijft de Zeeuwse doelen voor 2030: de duurzame energieopwekking van 3 TWh, een CO2-besparing van 49% binnen de mobiliteitssector en een CO2-besparing van 34% binnen de gebouwde omgeving (ten opzichte van 1990). De Zeeuwse overheden willen met het publieke vastgoed het goede voorbeeld geven en in 2040 energieneutraal zijn. Om de Zeeuwse overheden hierbij te ondersteunen, zijn er in de RES maatregelen en aanbevelingen opgesteld.

Aan de hand daarvan kan elke overheid of instelling voor het vastgoed een planning maken voor het stapsgewijs toewerken naar energieneutraliteit. Deze aanbevelingen zijn als basis voor verdere uitwerking meegenomen. De meest kernachtige aanbevelingen in de RES zijn: 

 



Zorg dat nieuwbouw direct energieneutraal is. Ontwikkel waar mogelijk gezamenlijke activiteiten (zoals gezamenlijk inkopen e.d.). Zorg dat alle partijen ervan doordrongen zijn dat verduurzaming van vastgoed geld kost en dat dit niet uit de reguliere budgetten kan worden bekostigd. Er moet een meerjarenplan voor de kostenraming en dekkingsplan worden vastgesteld door de beheerders en de budgethouders. Grijp natuurlijke momenten van onderhoud, verbouwing en nieuwbouw aan om een verduurzamingsslag te maken, die toekomstbestendig is bij het aardgasvrij maken van de gebouwen.

(Landelijke) Sectorale routekaart (VNG) In de Sectorale Routekaart Maatschappelijk Vastgoed voor gemeenten maakt de VNG inzichtelijk waar gemeenten nu staan en hoe zij op een kosteneffectieve manier kunnen toewerken aan het CO2-arm en aardgasvrij maken van het eigen maatschappelijk vastgoed. In de routekaart wordt al het maatschappelijk vastgoed van gemeenten, in totaal 36.175 gebouwen, in beeld gebracht en wordt een financiële onderbouwing gegeven van de (additionele) kosten voor het realiseren van de ambitie uit het Klimaatakkoord. Daarmee kunnen gemeenten effectiever werken aan de verduurzaming tot 2050. De sectorale routekaart is in samenwerking met onder andere de gemeenten in april 2020 uitgebracht door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid In april 2017 heeft de raad van de gemeente Terneuzen het Activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid vastgesteld. Met dit activiteitenprogramma is de ambitie uitgesproken om ‘energiebesparing in gemeentelijke gebouwen en installaties’ te onderzoeken.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

13/58

In dit programma staat onderstaande ambitie 3: De gemeentelijke organisatie is energieneutraal in 2045. De gemeente Terneuzen wil haar eigen CO2-footprint zo klein mogelijk maken. Hiervoor is een stevige energiebesparing en het zelf opwekken van duurzame energie in onze gemeentelijke gebouwen en installaties nodig In het activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid zijn verschillende ambities opgenomen. Zo ook de ambitie om het gemeentelijk vastgoed te verduurzamen. Dit vanuit haar voorbeeldrol voor de rest van de gemeente, maar ook met het doel om energiebesparing en CO2-reductie te realiseren. Daarnaast leidt het verduurzamen tot lagere energiekosten, een hogere vastgoedwaarde, betere verhuurbaarheid en een hoger gebruikscomfort. Deze ambitie vraagt om een structurele en grootschalige aanpak en moet leiden tot een bouwsteen in het gemeentelijk vastgoedbeheer. Coalitieakkoord 2018-2021 In het coalitieakkoord 2018 wordt volop ingegaan op duurzaamheid. Hiermee is als kader meegegeven dat de coalitie waarde hecht aan verduurzaming. In het akkoord zijn geen concrete doelen voor gemeentelijk vastgoed benoemd. Warmtevisie Eind 2021 moet iedere gemeente een transitievisie warmte hebben opgesteld. Hierin zal per wijk worden aangegeven hoe de warmtetransitie vorm krijgt en welke planning hierbij van toepassing is. Binnen de organisatie loopt het traject om deze visie te bepalen.

Deze warmtevisie moet meegenomen worden in de herijking van de te bepalen verduurzamingsstrategie voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed voor de jaren 20262030 en verder. Lange Termijn Huisvestingplan Bij het opstellen van de Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed door Adviesbureau Sweco is gebruik gemaakt van aannames. Een belangrijke aanname is de inschatting van de restlevensduur van het vastgoed. Geconcludeerd is dat binnen de gemeentelijke organisatie geen eenduidig beeld is van de toekomst van het vastgoed. Dit heeft vele logische verklaringen maar is voor het vormen van een verduurzamingsstrategie een gemis. Het vastgoed is bij benadering wel verzekerd voor een waarde van +/- € 275 miljoen en heeft een oppervlakte van zo’n 16 voetbalvelden en vertegenwoordigd dus ook dito waarde. Verbeterd vastgoedbeheer Momenteel wordt er binnen de gemeentelijke organisatie gewerkt aan een voorstel wat de basis vormt voor een verbeterd vastgoedbeheer. Hiermee willen we meer integraliteit tussen de verschillende rollen in vastgoedbeheer te bereiken. Deze betere integraliteit en inzicht in de restlevensduur van functies en vastgoedobjecten vormen het fundament voor goede keuzes bij het verduurzamen van het vastgoed. Bij het herijken van de strategie om te verduurzamen is het doel om gebruik te maken van concrete gegevens i.p.v. de gedane aannames.

Bij afstemming van de strategie van de gemeente Terneuzen op de sectorale routekaart moet deze strategie in 2024 herijkt worden.

2.1.1 Besluit gemeenteraad (22 april 2021) De gemeenteraad besloot om het einddoel voor de verduurzamingstrategie van het eigen (maatschappelijk) vastgoed conform de Regionale Energie Strategie (RES) Zeeland te baseren op een energieneutrale vastgoedportefeuille in 2040.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

14/58

2.2 Eisen aan nieuwbouw en renovatie van huisvesting Het eerder door de gemeenteraad geaccordeerde Activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid Gemeente Terneuzen geeft aan dat de gemeente haar eigen CO2-footprint zo klein mogelijk wil maken. Hiervoor is een stevige energiebesparing en het zelf opwekken van duurzame energie in onze gemeentelijke gebouwen en installaties nodig. Het realiseren van kwalitatief goede en duurzame huisvesting als een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Kwalitatief goed en duurzaam vastgoed heeft een positief effect op het gebruik én op het leefklimaat voor de toekomstige generaties. Dit is in lijn met het Integraal Huisvesting Plan (IHP) onderwijshuisvesting. Het IHP onderwijshuisvesting is op 30 juni 2020 door de gemeenteraad van Terneuzen vastgesteld. Het is van belang om kaders vast te stellen met betrekking tot energie neutrale nieuwbouw van huisvesting. In de RES en het IHP onderwijshuisvesting wordt ook aanbevolen om er bij nieuwbouw direct voor te zorgen dat de huisvesting energieneutraal (ENG) is. Vooroplopen Helemaal vooroplopen inzake duurzaamheid is geen noodzaak, het dient wel realistisch en financieel haalbaar te blijven. Onderstaande Figuur 2 geeft aan dat maar een relatief klein deel van de (nieuwbouw) bouwkosten te herleiden zijn naar deze hogere ambitie. Dit wordt visueel weergegeven door middel van het lichtgroene bolletje.

De hoogte van de bedragen is afhankelijk van een specifieke locatie en/of project. Hiervoor wordt een meerinvestering voor ENG ten opzichte van de huidige norm een bedrag van € 100,- per m2 BVO geraamd.

Figuur 2, Geldstromen nieuwbouw/renovatie en duurzaamheid (bron: gemeente Utrecht)

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

15/58

Toelichting Deze notitie loopt vooruit op de duurzaamheidseisen die gesteld worden vanaf 1 januari 2021 (BENG). Wanneer er bij nieuwbouw niet besloten wordt om ENG te bouwen, moeten wij nieuw gebouwde huisvestingen, later alsnog verduurzamen. Duurzaamheidsprincipes worden toegepast bij nieuwbouw/renovatie van gebouwen. Daarbij bieden de principes van Trias Energetica houvast, dit zijn in volgorde: 1. Voorkomen van onnodig energieverbruik (bv. isolatie); 2. Gebruik van hernieuwbare (duurzame) energiebronnen (bv. zonnepanelen); 3. Indien nodig (bij renovatie), efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen (bv. gas). De maatregelen zijn bij voorkeur zichtbaar in het interieur en exterieur van de gebouwen. De gebouwen hebben een voorbeeldfunctie naar de gebruikers en de omringende maatschappij. Duurzame gebouwen zorgen ervoor dat gebruikers kennis maken met duurzaamheid. Voorbeelden van (zichtbare) duurzaamheidsmaatregelen zijn:  

Groene gevels en daken Groen omringend buitenterrein. Het buitenterrein wordt steeds belangrijker in de omgeving en heeft een sterke relatie met het bergen van toenemende hoeveelheden regenwater. Vanwege verhogende exploitatielasten geniet dit niet altijd de voorkeur (exploiterende) gebruikers.

Het is van belang dat de duurzaamheid op projectniveau intensief wordt afgestemd op de mogelijkheden in de wijk en omgeving. Daarbij is te denken aan (na-)isolatie, aqua/rio/geothermie, restgebruik van warmte of het toevoegen van extra zonnepanelen voor het leveren van energie aan omliggende woningen. Daarnaast kan bij nieuwbouw en/of renovatie gekozen worden voor andere, zeer energiezuinige c.q. CO2-neutrale bouwconcepten dan de traditionele. Voorbeelden hiervan zijn passief- of houtskeletbouw. Dergelijke concepten kunnen worden opgenomen in een programma van eisen.

2.2.1 Besluit gemeenteraad (22 april 2021) De gemeenteraad besluit toekomstig nieuw te bouwen of te renoveren vastgoed minimaal energieneutraal (ENG) en bij voorkeur energiepositief te laten bouwen.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

16/58

2.3 (Financiële) gevolgen Afhankelijk van de eerder genoemde wet- en regelgeving, de keuzes die gemaakt worden m.b.t. het einddoel van de verduurzamingstrategie hebben gevolgen, zowel in financiële als ook in de zin van CO2 reductie. Op korte termijn (2030) moet de uitstoot van CO2 –ten opzichte van 1990- met 50% verminderd zijn. Hier is op korte termijn dan ook budget voor nodig.

2.3.1 CO2 reductie Het behoeft geen toelichting dat de reductie van CO2 nodig is. Er zijn afdoende wetenschappelijke studies die dit aantonen. Het is dan ook belangrijk om te erkennen dat een CO2 reductie nodig is voor toekomstige generaties en dat ook de maatschappij hierin een steentje bij moet dragen. Daarentegen kan het niet zo zijn dat dit leidt tot financiële gevolgen die zo groot zijn dat ze niet gedragen kunnen worden door diezelfde gemeenschap.

2.3.2 Methodiek t.b.v. prioritering maatregelen In de eerder genoemde maatwerkadviezen van Sweco is een methodiek toegepast om de prioritering voor de uitvoering van maatregelen te bepalen. Het is namelijk zo dat verduurzamingsmaatregelen in gebouwen die meteen een financieel voordeel opleveren een hogere prioriteit krijgen. De maatregelen die enkel CO2 reductie en niet direct een financiële besparing opleveren hebben een lagere prioriteit. Een en ander houdt in dat door het (meer)investeren in verduurzaming er direct een financiële besparing terug komt in de begroting van de gemeente. Ofwel, ‘de kosten gaan voor de baten’. Voorbeeld prioritering Eerder hebben wij geadviseerd over de verduurzaming van het stadhuis in Terneuzen. Dit is een voorbeeld van de toegepaste prioritering. In de financiële onderbouwing hiervan hebben wij ook een optimum geadviseerd waar de gemeenteraad van Terneuzen ook voor heeft gekozen. In dit optimum bleek dat al na enkele jaren er een besparing op de jaarlijkse begroting kan worden gerealiseerd. Dit geldt natuurlijk niet voor alle gebouwen. Deze gebouwen komen door de toegepaste methodiek dan ook bijvoorbeeld later in de tijd in aanmerking om te verduurzamen. Er valt echter niet aan te ontkomen om ook deze maatregelen te nemen om de komen tot de vereiste CO2 reductie.

Deze methodiek kan worden verwerkt tot een dashboard en hiermee wordt het mogelijk om direct de gevolgen van keuzes inzichtelijk te maken.

2.3.3 Conjunctuur Naar verwachting dalen de bouwkosten in de komende jaren met een dal omstreeks 2023. Dit wordt laagconjunctuur (in deze sector) genoemd. Op dit moment zijn de bouwkosten hoog en is de bouwwereld ‘enigszins overspannen’ (hoogconjunctuur). In de bijgaande ‘routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed’ van Sweco worden in par. 4.5 sterke argumenten gegeven om juist in de jaren 2022, 2023 en later te investeren omdat het dan simpelweg minder kost. Daarnaast heerst de verwachting dat de huidige Covid-19 pandemie gaat leiden tot werkeloosheid e.d. Dit is ook een argument om juist te investeren en om de industrieproductiedaling te beperken.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

17/58

2.3.4 Split incentive Split incentive (verdeeld motief) is een knelpunt dat wordt ervaren in de vastgoedsector met (interne) huurders en verhuurders. De eigenaar van het pand investeert in het project, terwijl de huurder daardoor een lagere energierekening krijgt en daarvan profiteert. Door adviesbureau Sweco zijn (concept) berekeningen gemaakt. Hierbij is rekening gehouden dat de besparing op energiekosten ten goede komt aan de investerende partij. In het maatschappelijk vastgoed gaat dit niet altijd op. In een groot aantal gebouwen betaalt de gebruiker de energierekening. In par. 2.4.1. gaan wij hier nader op in.

2.3.5 Globale begroting Voor het volledige traject is onderstaande verdeling van budgetten van toepassing:  Totale investering € 20.200.000  Verwachte energiebesparing € 13.600.000 De bovenstaande getallen zijn als volgt opgebouwd: De investering zijn de totale kosten voor de verduurzaming van de gebouwen (20,2 miljoen). In Figuur 3 is een overzicht van de door Adviesbureau Sweco opgestelde investering bedragen weergegeven. Waar 2021-2025 staat moet 2022-2025 gelezen worden. In de notitie ‘Verduurzaming, activeren of exploiteren’ is onderbouwd waarom zowel de meerinvestering als de met het onderhoud (MJOP) te combineren werkzaamheden worden geactiveerd. De genoemde MJOP bijdragen worden dus niet gekort op reeds beschikbare onderhoudsbudgetten omdat het geen onderhoud betreft en daar bovendien al tekorten zijn.

Figuur 3, Investeringsoverzicht adviesbureau Sweco

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

18/58

Een deel van deze meerinvestering wordt terugverdiend uit de energiebesparing. Dit is dus een rendabel in te zetten budget (13,6 miljoen). Het restant wordt niet terugverdiend uit de energiebesparing. Het onrendabele deel wordt tijdens de looptijd niet terugverdient. Een en ander is in tabel en grafiekvorm weergegeven in het separate overzicht indicatieve kapitaallasten. Vanwege de (middel)lange termijn en de hierdoor niet realistisch in te schatten gevolgen op deze termijn zijn er voor de periode 2026-2040 geen indexeringen en btw meegenomen op zowel de investering als besparingspotentieel. Voorbeeld Het vernieuwen van dakbedekking incl. verduurzaming met isolatie van een dak kost € 10.000. In de MJOP staat de vervanging van de dakbedekking opgenomen voor een bedrag van € 4.000. Het bedrag voor de isolatie, ophoging van het dak en dergelijke vergt een meerinvestering van € 6.000. De besparing over 20 jaar van de extra isolatie per jaar bedraagt € 200 per jaar. Van de meerinvestering van € 6.000 wordt € 4.000 terugverdiend via energiebesparing, er dient een onrendabel budget te worden ingezet van € 2.000.

2.3.6 Toetsing globale begroting Wij hebben de globale begroting die voortvloeit uit het onderzoek van Sweco laten toetsen aan een door de VNG uitgebracht rekenmodel. Dit rekenmodel van de VNG is opgesteld door adviesbureau Twynstra Gudde. Het model maakt het mogelijk om aan de hand van uitgangspunten grofstoffelijk en op basis van kengetallen een kostenberekening te maken. De conclusie uit deze vergelijking was: De uitkomsten uit beide programma’s komen redelijk tot goed overeen wat vertrouwen geeft ten aanzien van de Sweco Routekaart.

2.3.7 Besluit College van B&W (16 maart 2021) Het college besloot om de financiële consequenties voor de jaren 2022 t/m 2025 op te nemen in de kaderbrief 2022-2025. Hiermee worden deze consequenties aan de raad voorgelegd.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

19/58

2.4 Betrekken externe organisatie bij deze strategie Het is van belang om ook externe organisaties (huurders en/of gebruikers) die gehuisvest zijn in het vastgoed van de gemeente te betrekken bij deze strategie. Hiervoor hebben wij in onderstaande paragrafen een aantal hoofdlijnen benoemd die nader onderzocht/uitgewerkt moeten worden. Dergelijke uitgangspunten moeten voorafgaan aan een periodiek (2026-2030, 2031-2040) opnieuw worden vastgesteld.

2.4.1 Uitgangspunt m.b.t. split incentive voor de jaren 2022-2025 vaststellen In par. 2.3.2 is ‘split-incentive’ reeds aangehaald als financiële parameter. Het is nodig dat in de eerste fase voor de jaren (2022-2025) wordt afgestemd met de gebruikers van vastgoed dat in deze periode moet worden verduurzaamd. Het is hierbij van belang dat verschillende gebruikers niet met aparte voorstellen benaderd worden. Het heeft dan ook de voorkeur om de financiële besparing die door maatregelen wordt gerealiseerd toe te laten komen aan de investeerder. Deze financiële besparing noemen we een ‘vermeden uitgave’. We gaan dit uitgangspunt meenemen in de verdere uitwerking en in ons voorstel voor verbeterd vastgoedbeheer. Zie ook par 2.1. Vermeden uitgave Het is wel mogelijk om er als gemeente voor te kiezen om een deel van de ‘vermeden uitgave’ aan de gebruikers van een gebouw te laten toekomen. Dit zou er toe kunnen leiden dat de gemeente de gedane investeringen niet terugverdiend. Vanuit financieel oogpunt gezien is het dan ook reëel dat de gemeente als ‘investeerder’ ook alle bijbehorende voordelen ontvangt. Deze split-incentive en de mogelijke afspraken hierover met gebruikers hebben een sterke afhankelijkheid van juridische wet- en regelgeving. Een deel hiervan komt terug in par. 2.4.3.

Dit blijft tot aan het einddoel dan ook een variabele, in lijn met de sectorale routekaart is het mogelijk om deze afspraken met gebruikers per periode vast te leggen. Dit kan opgepakt worden in een samenwerking tussen verschillende vastgoedrollen en beleidsmakers.

2.4.2 Vastleggen van afspraken tussen eigenaar en gebruiker van vastgoed Het is van belang om afspraken tussen eigenaar en gebruikers, alsook andere partijen die een bijdrage willen doen aan verduurzaming. Inmiddels zijn er een aantal initiatieven van gebruikers of andere organisaties om zonnepanelen op het dak van maatschappelijk vastgoed te plaatsen. Deze initiatiefnemers zijn:      

Multifunctioneel centrum ‘Oudelandse Hoeve’, Terneuzen; Buurthuis ‘De Straete’, Zandstraat EMM Turnvereniging, Terneuzen Industrieel Museum Zeeland, Sas van Gent Museum Het Warenhuis, Axel Toonbeeld, centrum voor muziek en kunstzinnige vorming, Terneuzen

Als gemeente is het belangrijk om hier aan bij te dragen en is het van belang om eisen mee te geven aan deze en toekomstige initiatiefnemers. Hierdoor krijgen zij handvatten om rekening te houden met bijvoorbeeld bouwkundige voorschriften of verzekeringstechnische aspecten. Genoemde kaders spelen zich af op het raakvlak met professioneel vastgoedbeheer. Bij professioneel vastgoedbeheer willen wij werken met behulp van spelregels. Wij hebben spelregels opgesteld over de wijze waarop wij vanuit vastgoedbeheer verduurzamingsinitiatieven van gebruikers/huurders stimuleren en hierover afspraken willen VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

20/58

maken met initiatiefnemers. De basis hiervoor is het gezamenlijk onderkennen van het belang van duurzaamheid en afspraken hierover in een huurovereenkomst vast te leggen.

2.4.3 Wet markt en overheid Overheden verhuren vastgoed. Dit is een economische activiteit. Op basis van de wet Markt en Overheid (M&O) is dat wanneer overheden diensten of goederen leveren die als economische activiteit kunnen worden gekenmerkt, alle kosten van die diensten of goederen moeten worden doorberekend. Economische activiteiten die het algemeen belang dienen vormen een uitzondering. In dat geval hoeven de kosten niet integraal te worden doorberekend. In het kader van deze wet moeten overheden hun vastgoed minimaal kostprijs dekkend verhuren. De overheden moeten desgevraagd kunnen aantonen dat alle kosten integraal zijn doorberekend. Ook hier geldt de uitzonderingsbepaling: indien het vastgoed het algemeen belang dient of activiteiten huisvest die dat doen, hoeven de kosten niet integraal te worden doorberekend. 2.4.3.1 Verduidelijking vernoeming Wet M&O De zinsnede ‘in het kader van de wet Markt en Overheid,’ is toegevoegd om te benadrukken dat de eventueel bespaarde energiekosten (= vermeden uitgave) worden verrekend volgens een methode zoals opgenomen in deze wet. De ‘geest’ achter dit besluitpunt is als volgt en meer algemeen omschreven: ‘de te behalen besparing op energiekosten, toe te laten komen aan de organisatie die de kosten voor de maatregelen betaalt.’

2.4.4 Besluit gemeenteraad (22 april 2021) De gemeenteraad besluit om in het kader van de wet Markt en Overheid, de te behalen besparing op energiekosten, toe te laten komen aan de organisatie die de kosten voor de maatregelen betaalt.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

21/58

3 Processtap 5, Implementatiefase Met implementeren bedoelen we, hoe gaan we het aanpakken. Een belangrijke stap want anders blijft het bij het bepalen van de strategie en leidt het niet tot concrete verduurzaming. Zoals ook in de Regionale Energie Strategie (RES) Zeeland al is genoemd is het van belang dat alle partijen er van doordrongen zijn dat de verduurzaming van vastgoed geld kost. Ook wordt genoemd dat dit niet uit reguliere budgetten kan worden bekostigd. Zoals aangegeven in de voorgaande stap zijn er een tweetal onderdelen van de strategie te onderscheiden. Dit zijn:  

De strategie voor de langere termijn (tot 2040). Concrete aanpak strategie eerstkomende vier jaar (2022-2025).

Beide onderdelen zijn wel onlosmakelijk met elkaar verbonden. Samen vormen ze een cyclus welke periodiek bijgesteld moet worden. Om de maatregelen technisch uit te voeren willen we deze toevoegen aan de werkzaamheden van team Techniek. Dit willen we in het huidige werkproces opnemen door van het huidige Meerjaren Onderhoud Plan (MJOP) een Duurzaam MJOP (DMJOP) te maken. De medewerkers in dit team hebben voldoende kennis en competenties om dit type werkzaamheden uit te voeren.

3.1 Organisatorische verandering Zoals ook in de RES wordt benadrukt, is het nu zaak om tot actie over te gaan. Om deze verandering te starten noemt de RES:

Zorg dat alle partijen ervan doordrongen zijn dat verduurzaming van vastgoed geld kost en dat dit niet uit de reguliere budgetten kan worden bekostigd. Er moet een meerjarenplan voor de kostenraming en dekkingsplan worden vastgesteld door de beheerders en de budgethouders. Verduurzaming van gemeentelijk vastgoed is geen klus die bij één enkel team in de ambtelijke organisatie moet worden aangepakt. De werkzaamheden hebben raakvlakken door heel de organisatie heen. Vele keuzes die in hoofdstuk 2 beschreven zijn moet de organisatie verder uitwerken. Hiervoor is het nodig om te onderzoeken welke aanpak het beste past bij de gemeente Terneuzen.

3.2 Rapport in het kader van art. 2-onderzoek Klimaatakkoord Voor een meer algemeen overzicht van taken die gemeenten uit moeten voeren is door Andersson Elderson Felix in opdracht van de landelijke overheid onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek met als titel “Uitvoeringskosten van het Klimaatakkoord voor decentrale overheden in 2022 - 2030 “heeft een rapport opgeleverd. In dit rapport is een concrete uiteenzetting van taken die de landelijke overheid, provincies en gemeenten moeten uitvoeren om het klimaatakkoord mogelijk te maken uitgewerkt. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de Raad voor het Openbaar Bestuur (ROB). In Bijlage III gaan wij meer in op de details voor de organisatie om een en ander te implementeren. 3.2.1.1 Inschatting benodigde personele inzet In het onderzoek wordt een inschatting gemaakt voor de benodigde personele inzet. Dit wordt geschat op een fte tussen de 1,0 en 1,2. Omdat een deel van de uitvoerende werkzaamheden kan worden gecombineerd met bestaande taken verwachten wij dat de inzet van 1,0 fte voldoende moet zijn. De hiermee samenhangende kosten worden meegenomen in de kaderbrief 2022-2025.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

22/58

Bijlagen Bijlage I Routeplan onderzoek energieklasse gemeentelijke vastgoed

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

23/58

Bijlage II Toelichting routekaart procesaanpak Stap 1: Startfase (Afstemming, inventarisatie en pilotproject) Deze stap heeft het scherpstellen van ambities en kaders als doel. Daarbij worden Uitgangspunten tussen de gemeente als opdrachtgever en Sweco eenduidig bepaald en vastgelegd. Dit bestaat uit de volgende verschillende onderdelen: Startoverleg In een startoverleg maakten we kennis met de betrokkenen en legden we de ambities en kaders omtrent het onderzoek vast. Daarnaast verkenden we de kansen om het onderzoek aan te laten sluiten bij andere duurzaamheidsthema’s (zoals circulariteit en klimaatbestendigheid). Daarnaast kozen we gebouw ‘De Koegors’ als pilotproject. Het vooraf gezamenlijk vastleggen van de kaders en ambities zorgt voor een efficiënter proces. Dit voorkomt discussies over de uitgangspunten of de scope van de duurzaamheidsmaatregelen bij de vervolgstappen. Inventarisatie Na ontvangst van de benodigde gebouwgegevens (zoals Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), tekeningen en facturen met energieverbruiken) inventariseert Sweco gegevens. Pilotproject Op basis van de verzamelde gebouwinformatie en het startoverleg is er een pilotproject uitgevoerd voor het gebouw dat in het startoverleg gekozen is. Het starten met een pilotproject leidt in de praktijk tot resultaten die beter aansluiten bij de wensen.

Dit verhoogt de praktische toepasbaarheid en de technische en financiële haalbaarheid van het advies, waardoor de risico’s bij de uitvoering worden beperkt. Afstemmingsgesprek In een gezamenlijk overleg zijn de resultaten van het pilotproject besproken, zowel ten aanzien van het proces als om de inhoud. Hierbij zijn de verwachtingen van gemeente en Sweco wederzijds gestroomlijnd, wat zorgt voor een prettig verloop van het gehele proces en samenwerking.

Stap 2: Inventarisatiefase (gebouwopname en energielabelberekening) Doel van deze stap is om de gebouwen in kaart te brengen. Op basis hiervan worden de energetische rekenmodellen voor het energielabel en maatwerkadvies samengesteld. Gebouwopname Bij alle gebouwen wordt een opname verricht conform de BRL 9500. Door de contactpersoon van de locatie aan te spreken krijgt Sweco uit eerste hand veel informatie over het gebruik en het pand. Dit heeft een positief effect op de praktische toepasbaarheid en dus de haalbaarheid van de maatregelen. Energielabelberekening Nadat de gebouwopname is uitgevoerd stelt Sweco direct een energiemodel op waarmee zij het energielabel bepalen. Voor elk gebouw worden volledig nieuwe energielabels opgesteld. De berekeningen die gemaakt worden voor het nieuwe energielabel dienen als het uitgangspunt voor de verbetermaatregelen. Door volledig nieuwe berekeningen op te stellen wordt de kwaliteit van het energielabel en betrouwbare uitkomsten van de verbetermaatregelpakketten geborgd. VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

24/58

Stap 3: Adviesfase (Opstellen maatwerkadvies en overzicht gebouwen) Deze stap heeft tot doel om de verbetermaatregelen van de gebouwen in kaart te brengen. Opstellen maatwerkadvies De meest kansrijke maatregelen worden geselecteerd en op basis hiervan worden vervolgens maatregelenpakketten samengesteld met de volgende ambitieniveaus:  terugverdientijd kleiner dan vijf jaar;  energielabel C;  energielabel B;  energielabel A;  Nul op de Meter. Voor het maatregelpakket ‘terugverdientijd kleiner dan vijf jaar’ hanteren we de lijst erkende maatregelen als leidraad. Hiermee maken we inzichtelijk welke maatregelen genomen dienen te worden conform het Activiteitenbesluit. De maatregelen zijn afhankelijk van de gebruiksfunctie. Sweco maakt voor de investeringsramingen gebruik van hun eigen database met investeringen uit diverse projecten waarvan zij de uitvoering hebben begeleid. Hierdoor reduceren wij de financiële risico’s. Opstellen overzicht verbetermaatregelen De bovengenoemde maatregelenpakketten worden weergegeven in een overzichtstabel (Excel). Deze tabel maakt in één oogopslag duidelijk wat de investeringen en de besparingen per pakket zijn. De tabel is na afronding van de adviesfase te gebruiken als beslisdocument. In dit beslisdocument kunnen verbetermaatregelpakketten worden geselecteerd, als basis voor de investeringsbegroting.

Stap 4: Impactfase (Selectie maatregelen, begroting, advisering raad) Deze stap heeft tot doel om de maatregelpakketten te kwantificeren in budgetten en om het opstellen van een beleidsstuk voor u. Het selecteren van maatregelpakketten Voor elk gebouw wordt een optimaal maatregelpakket vastgesteld. Er wordt rekening gehouden met de verschillende kaders. Deze kunnen bestaan uit de wettelijke eisen, levensduur gebouw, uitvoerbaarheid, financieel verantwoordelijkheid en dergelijke. De financiële scenario’s uit de overall matrix Figuur 4, Mogelijke opbouw financiering maatregelen uit stap 3 zet Sweco om in een totaalberekening van de kosten. Zij laten zien hoe de investering per scenario is opgebouwd uit MJOP gelden, Subsidies, Rendabel budget (dat uit energiebesparing en exploitatievoordeel wordt terugverdiend) en aanvullend onrendabel budget. Zie ook Figuur 4. Zij doen ook een voorstel voor het oplossen van de eventuele split incentive, dit is de situatie dat de gemeente investeert, terwijl de energiewinst ligt bij eindgebruiker. Hiermee creëren we een goed beeld van de financiële consequenties van de verschillende scenario’s.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

25/58

Opstellen raadsstuk Wij geven inzicht in de consequenties van de verschillende scenario’s. Dit doen wij in overleg met Sweco en met behulp van de resultaten van stap 4. Hierdoor ontstaat een beleidsnotitie met onderbouwing van de afwegingen en inzicht in de parameters voor de gekozen scenario’s. Ook worden de consequenties van het niet opvolgen van de noodzakelijke weten regelgeving in beeld gebracht.

Stap 5: Implementatiefase (het omzetten van MJOP’s naar DMJOP’s, etc.) Doel is om de verbetermaatregelen die voorgesteld zijn, op te nemen in het MeerJarenOnderhoudPlan (MJOP) en vormen samen een duurzame MJOP (DMJOP). Uitwerken DMJOP Na uw besluitvorming worden de verduurzamingsmaatregelen van het gekozen scenario toegevoegd in de MJOP, waarbij we alle ingrepen integraal op elkaar afstemmen. De DMJOP geeft een planning voor verduurzaming inclusief bijbehorende kosten. De DMJOP is daarmee een duidelijke leidraad voor het verduurzamen en onderhouden van het gemeentelijk vastgoed.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

26/58

Bijlage III

Implementatiefase in detail

Met implementeren bedoelen we, hoe gaan we het aanpakken. Een belangrijke stap want anders blijft het bij het bepalen van de strategie en leidt het niet tot concrete verduurzaming. Zoals ook in de Regionale Energie Strategie (RES) Zeeland al is genoemd is het van belang dat alle partijen er van doordrongen zijn dat de verduurzaming van vastgoed geld kost. Ook wordt genoemd dat dit niet uit reguliere budgetten kan worden bekostigd. Zoals aangegeven in de voorgaande stap zijn er een tweetal onderdelen van de strategie te onderscheiden. Dit zijn:  

De strategie voor de langere termijn (tot 2040). Concrete aanpak strategie eerstkomende vijf jaar (2021-2025).

Beide onderdelen zijn wel onlosmakelijk met elkaar verbonden. Samen vormen ze een cyclus welke periodiek bijgesteld moet worden. Om de maatregelen technisch uit te voeren willen we deze toevoegen aan de werkzaamheden van team Techniek. Dit willen we in het huidige werkproces opnemen door van het huidige Meerjaren Onderhoud Plan (MJOP) een Duurzaam MJOP (DMJOP) te maken. De medewerkers in dit team hebben voldoende kennis en competenties om dit type werkzaamheden uit te voeren. Onafhankelijk van gestelde en eventuele nog bij te stellen ambities moeten we voldoen aan wet- en regelgeving. De nog door u vast te stellen strategie heeft dan ook invloed op de mate van uitvoering. Dat wil zeggen dat het ondanks de nog te maken keuzes niet onontkoombaar is om kleine aanpassingen in de organisatie aan te brengen. Door kleine organisatorische aanpassingen kunnen we de uitvoering van de verduurzamingsstrategie mogelijk maken.

Organisatorische verandering Zoals ook in de RES wordt benadrukt, is het nu zaak om tot actie over te gaan. Om deze verandering te starten noemt de RES:

Zorg dat alle partijen ervan doordrongen zijn dat verduurzaming van vastgoed geld kost en dat dit niet uit de reguliere budgetten kan worden bekostigd. Er moet een meerjarenplan voor de kostenraming en dekkingsplan worden vastgesteld door de beheerders en de budgethouders. Verduurzaming van vastgoed is geen klus die bij én enkel team in de ambtelijke organisatie moet worden aangepakt. De werkzaamheden hebben raakvlakken door heel de organisatie heen. Vele keuzes die in hoofdstuk 2 beschreven zijn moet de organisatie verder uitwerken. Hiervoor is het nodig om te onderzoeken welke aanpak het beste past bij de gemeente Terneuzen. Hierbij valt te denken aan een programmatische of minimaal projectmatige aanpak. Ook bestaat de mogelijkheid bij volledige erkenning van de noodzaak om te verduurzamen om deze werkzaamheden op te nemen in de lijnorganisatie. Wij zien hierbij een sterke relatie met het verbeterd vastgoedbeheer.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

27/58

Concrete aanpak implementatiefase Wij voorzien een divers en uiteenlopend takenpakket voor de uitvoering van de in dit document toegelichte en door de gemeenteraad besloten uitgangspunten. Om dit concreet aan te pakken voorzien wij in dit document concrete handvatten om dit takenpakket verder uit te werken. Deze handvatten zijn uitgewerkt tot op strategisch niveau. Dat wil zeggen dat de te werven medewerker of extern in te huren professional dit takenpakket verder moet verfijnen op tactisch niveau. Dit niveau moet dusdanig zijn dat een uitvoering van de inhoudelijke verduurzamingsmaatregelen duidelijk en afgestemd is tot op andere operationele werkzaamheden in de organisatie. Hiervoor moet aansluiting gezocht worden op de werkzaamheden die uitgevoerd worden door medewerkers in de (professionele) vastgoedorganisatie. Te denken valt aan:    

Levenscyclusbeheer Accountbeheer Portefeuillebeheer Facilitair beheer

Een suggestie voor een nader uit te werken processchema naar voorbeeld van de gemeente Beverwijk is opgenomen in Bijlage VI. Het is aan te bevelen om een dergelijk processchema onder begeleiding van een externe ook binnen de gemeente Terneuzen vast te stellen. Dit geeft duidelijkheid aan de medewerkers die in dit proces taken uitvoeren. Onderhoud strategie verduurzaming vastgoed Ook dient rekening te worden gehouden met een periodieke update van deze ‘Strategie verduurzaming vastgoed’. Deze strategie is uitgewerkt op een lange termijn (2031-2040), middellange (2026-2030) en korte termijn (2022-2025). Deze laatste korte termijn moet als eerste worden opgepakt zodat operationele uitvoering vanaf 2022 mogelijk is. Tegen 2024/2025 moet gewerkt worden aan de update van deze strategie verduurzaming vastgoed.

Rapport in het kader van art. 2-onderzoek Klimaatakkoord Voor een meer algemeen overzicht van taken die gemeenten uit moeten voeren is door Andersson Elderson Felix in opdracht van de landelijke overheid onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek met als titel “Uitvoeringskosten van het Klimaatakkoord voor decentrale overheden in 2022 - 2030 “heeft een rapport opgeleverd. In dit rapport is een concrete uiteenzetting van taken die de landelijke overheid, provincies en gemeenten moeten uitvoeren om het klimaatakkoord mogelijk te maken uitgewerkt. In het geval van de Gemeente Terneuzen wordt een en ander vergeleken met 86 vergelijkbare middelgrote gemeenten. In het onderzoek onderscheiden ze 28 nieuwe en of sterk geïntensiveerde taken. Dit is schematisch weergegeven in Bijlage IV. De uit te voeren verduurzamingsmaatregelen hebben betrekking op de uitvoering van de in dit onderzoek genoemde taken 2.6 (verduurzamen eigen vastgoed) en 2.7 (verduurzamen maatschappelijk vastgoed). Dit onderzoek van AEF is uitgevoerd in opdracht van de Raad voor het Openbaar Bestuur (ROB). De ROB is een onafhankelijk adviesorgaan dat de regering en het parlement adviseert over de inrichting en het functioneren van de overheid. Een van de onderwerpen waar de ROB over adviseert, is de financiële verhoudingen tussen de Rijksoverheid en decentrale overheden.

Het onderzoek is begeleid door een klankbordgroep met daarin deelname vanuit de VNG, IPO, UvW en diverse ministeries.

VERDUURZAMINGSSTRATEGIE GEMEENTELIJK VASTGOED 2022-2040 GEMEENTE TERNEUZEN

28/58

Kosten voor gemeenten Takenpakket 2.6 Verduurzamen eigen vastgoed Van overheden wordt gevraagd dat zij het goede voorbeeld geven en vooroplopen met het verduurzamen van hun eigen vastgoed, zoals het stadhuis. De personele inzet hiervan raakt twee groepen. Enerzijds is er een beleidsmatige kant om te bepalen welk vastgoed het eerst wordt verduurzaamd en hoe het effect van eventuele verbouwingen kan worden beperkt. Dit is werk voor beleidsmedewerkers. Anderzijds is er een uitvoerende kant die volgens de onderzoeker bij de afdeling ‘facility’ ligt. De gemiddelde schaal van de twee groepen stellen zij vast in schaal 10. Daarnaast zijn er nog materiele kosten, deze nemen wij verderop mee in de post overhead. Voor middelgrote gemeenten (zoals Terneuzen) is 0,5 fte per jaar benodigd. Bij de gemeente Terneuzen is het eigenaarschap van het vastgoed verdeeld over verschillende afdelingen. Op dit moment wordt er ook een onderzoek uitgevoerd naar het professionaliseren van vastgoedbeheer. De wens voor eigenaarschap en verantwoordelijkheid bij een functionaris (regisseur) wordt hierin ook onderzocht. Takenpakket 2.7 Verduurzamen maatschappelijk vastgoed Maatschappelijk vastgoed omvat gebouwen met een publieke functie, zoals (brede)scholen, musea. Het is aan de eigenaar om daar met steun van de gemeente aan te voldoen. Het verschilt per gebouw en per gemeente hoe groot die steun is.

Soms en ook in Terneuzen het geval is de gemeente zelf eigenaar van deze gebouwen, soms heeft de gemeente een subsidierelatie met de eigenaar en soms heeft ze nauwelijks een formele relatie. Hoe directer de relatie, hoe meer inzet er van de gemeente nodig is. De gemeente Terneuzen heeft in vergelijking met andere middelgrote gemeenten relatief veel maatschappelijk vastgoed in eigendom. Uit dieptestudies in dit onderzoek komt naar voren dat een deel van het werk kan worden verricht door de bestaande formatie. Gemeenten hebben al beleidsmedewerkers voor bijvoorbeeld onderwijshuisvesting en sporthuisvesting. Die kunnen zich meer op duurzaamheid richten. Tegelijkertijd is er wel extra behoefte aan capaciteit voor voorlichting en begeleiding om eigenaren te stimuleren hun vastgoed (snel) te verduurzamen, gemiddeld in schaal 11. Daarnaast zijn er nog materiele kosten, deze nemen wij verderop mee in de post overhead. Voor middelgrote gemeenten (zoals Terneuzen) is 0,5-0,7 fte per jaar benodigd. Gezien de uitgestrektheid van de gemeente en het hoge voorzieningenniveau in de vorm van eigen maatschappelijk vastgoed in vele kernen is een inzet van minimaal 0,7 fte passend bij de gemeente Terneuzen.