2021-04-07 d. Notitie Verduurzaming, activeren of exploiteren

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

Duurzaamheidsinvesteringen

Activeren of Exploiteren?

P. Anema Afdeling Realisatie&Beheer, Team Techniek 28 januari 2021

1

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

1 Inleiding Met de toenemende eisen in wet- en regelgeving en de behoefte in de maatschappij om gebouwen te verduurzamen gaat ook de gemeente Terneuzen hier werk van maken. Dit doet zij op vele gebieden. Deze notitie gaat specifiek in op duurzaamheidsmaatregelen in het eigen en maatschappelijk vastgoed dat zij bezit. Deze duurzaamheidsmaatregelen zijn technische toevoegingen of verbeteringen aan het genoemde vastgoed. Het vastgoed is divers, het zijn kantoren, welzijnsgebouwen, brede scholen, etc. De uitgaven aan dergelijke technische duurzaamheidsmaatregelen zijn ook gebonden aan financiële regelgeving. Deze regelgeving ligt vast in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) Voor deze notitie is gebruik gemaakt van de notitie materiële vaste activa (Commissie BBV, 2020). Deze notitie is uitgebracht door de Commissie BBV.

Inhoud 1

Inleiding ........................................................................................................................................... 2

2

Casussen ......................................................................................................................................... 3 2.1

3

Uitgangspunten................................................................................................................................ 4 3.1

BBV regelgeving (per jan.2020) .............................................................................................. 4

3.1.1

Soorten onderhoud .............................................................................................................. 4

3.1.2

Voorbeelden van onderhoud ............................................................................................... 4

3.1.3

Kwaliteitsverbetering............................................................................................................ 4

3.2 4

Duurzaamheidsmaatregelen: .................................................................................................. 3

Technische levensduur van een gebouw ................................................................................ 5

Conclusie ......................................................................................................................................... 6

Bijlagen .................................................................................................................................................... 7 Bijlage I Uitwerking maatregelen in energiebesparingonderzoeken ................................................. 7 Bijlage II

Soorten onderhoud .......................................................................................................... 9

Bijlage III

Schema klein- en groot onderhoud ............................................................................... 10

Bijlage IV

Voorbeelden van klein- en groot onderhoud ................................................................. 11

2

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

2 Casussen Om te bepalen welke verduurzamingsmaatregelen in het (maatschappelijk) vastgoed moeten worden uitgevoerd zijn er inspecties uitgevoerd. Aan de hand van de door adviesbureau Sweco uitgevoerde inspecties en de door hen opgestelde energiebesparingonderzoeken zijn er vele maatregelen beschreven. Onderstaand zijn de meest voorkomende verduurzamingsmaatregelen beschreven. In Bijlage I is een verdere toelichting van de maatregelen uit het onderzoek opgenomen.

2.1

Duurzaamheidsmaatregelen: Vloerisolatie o Vloerisolatie is een toevoeging aan het bestaande gebouw, hiermee wordt een hogere kwaliteit verkregen. Gevelisolatie o Gevelisolatie is een toevoeging aan het bestaande gebouw, hiermee wordt een hogere kwaliteit verkregen. Dakisolatie o Dakisolatie is een toevoeging aan het bestaande gebouw, hiermee wordt een hogere kwaliteit verkregen. Kozijnen, ramen en deuren vernieuwen o Met deze maatregel wordt inhoudelijk bedoeld, het vernieuwen van kozijnen door een ander type met een hogere isolatiewaarde. Dit betreft dus geen 1-op-1 vervanging maar een vernieuwing door een hogere kwaliteit. o Bij het vernieuwen van bovenstaand worden eventuele glazen (ruiten) vervangen door glazen met een hogere isolatiewaarde, dit noemt men ook wel isolatieglas. Een verbetering kan bijv. vervanging van enkel door dubbel of driedubbel glas zijn. Deze zijn dan van hogere kwaliteit. Nieuwe verlichting o Bij deze maatregel wordt uitgegaan van het vernieuwen van verlichting door een variant met een lager wattage met gelijkblijvend of hogere lichtopbrengst. Ook worden in deze maatregel slimme besparingstechnieken als aanwezigheidsmelder of buitenlichtmeting opgenomen. De combinatie van een hogere kwaliteit verlichting met slimme besparingstechnieken verhoogt de kwaliteit van de verlichting t.o.v. de bestaande.

Hybride opstelling verwarming o Een hybride opstelling in de verwarmingsinstallatie van een gebouw heeft naast een (bestaande) gasgestookte verwarmingsketels ook een opstelling met warmtepompen. Deze nieuw in de installatie op te nemen warmtepompen hebben in het na- en voorjaar een beter rendement als een gasgestookte ketel. Deze toevoeging is dan ook een kwaliteitsverbetering in het gebouw. Gasloos verwarming o Om het gebouw te verwarmen op een wijze die in de huidige tijd geaccepteerd wordt kan er voor worden gekozen om de verwarmingsinstallatie volledig gasloos te maken. Hierdoor krijgt het gebouw een meerwaarde en dus een kwaliteitsverbetering. Er worden geen bestaande gebouwonderdelen vervangen. PV (zonne) panelen o De toepassing van PV panelen op een gebouw is een extra toevoeging op het gebouw. Hierbij worden dan ook geen bestaande gebouwonderdelen vervangen.

Voorlopige conclusie 1: De verduurzamingsmaatregelen zijn toevoegingen aan of kwaliteitsverbeteringen van het bestaande gebouw.

3

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

3 Uitgangspunten 3.1

BBV regelgeving (per jan.2020)

Vanaf 2020 zijn er een aantal wijzigingen op het gebied van BBV regelgeving. Voor materiële vaste activa is hiervoor een notitie geschreven door de commissie BBV. Omdat het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed betrekking heeft op gebouwen (materiële vaste activa) is deze notitie van toepassing. In de notitie (par 3.1) staat: Onder investeren wordt verstaan het vastleggen van vermogen in objecten waarvan het nut zich over meerdere jaren uitstrekt. Bij een bestaand actief (bestaand gebouw/object) is sprake van een investering indien de uitgaven:

  

leiden tot een significante kwaliteitsverbetering; en/of leiden tot een levensduurverlenging; en/of aanpassingen betreffen om te voldoen aan wet- en regelgeving (bijv. investeringen in een gebouw om te voldoen aan veiligheidsvoorschriften die invloed hebben op de waarde en de levensduur).

Wanneer uitgaven worden gedaan ten behoeve van het behoud van de oorspronkelijke kwaliteit en levensduur van een actief, dan is er sprake van onderhoud. (Commissie BBV, 2020)

Voorlopige conclusie 2: Bij kwaliteitsverbetering en/of aanpassingen om te voldoen aan wet- en regelgeving is er sprake van een investering bij een bestaand actief (gebouw). 3.1.1

Soorten onderhoud

Op pagina 33 van de notitie (par. 7.4) wordt ingegaan op soorten onderhoud. De toelichting op onderhoudskosten is: Onderhoudskosten worden gemaakt om het object gedurende de levensduur op een bepaald kwaliteitsniveau te houden of weer te krijgen (naar behoren laten functioneren een een bepaalde representativiteit laten behouden). Onderhoud kan worden onderscheiden in groot en klein onderhoud. Kosten van onderhoud mogen daarom niet worden geactiveerd (Commissie BBV, 2020).

3.1.2

Voorbeelden van onderhoud

In Bijlage IV van dit document zijn (niet limitatieve) voorbeelden gegeven van onderhoud. Aan de hand van deze voorbeelden kan in Bijlage III een keuze gemaakt worden of deze ten laste van (t.l.v.) de exploitatie of een onderhoudsvoorziening komen. Binnen de gemeente Terneuzen komen zowel klein- als groot onderhoud t.l.v. de exploitatie.

3.1.3

Kwaliteitsverbetering

Op pagina 34 van de notitie staat dat: Wanneer een aanpassing leidt tot een significante kwaliteitsverbetering (object blijft niet in dezelfde staat) dan is er geen sprake van groot onderhoud, maar van een investering (bijvoorbeeld renovatie) die geactiveerd moet worden. (Commissie BBV, 2020).

4

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

3.2

Technische levensduur van een gebouw

De technische levensduur is de tijdsduur waarbinnen het vastgoedobject de technische en bouwfysische prestaties kan leveren. Dit zijn prestaties die nodig zijn om het gebouw te kunnen gebruiken en de veiligheid en gezondheid van de gebruikers te waarborgen. De technische kwaliteit gaat in de loop van de tijd achteruit door een vijftal invloeden:

    

invloeden van buitenaf (bijvoorbeeld inwerking van zon, wind en regen); intrinsieke veroudering van materialen (chemische processen binnen materialen); gebruik (bijvoorbeeld slijtage en kwaliteitsvermindering van hang- en sluitwerk, vloerbedekking, installaties en dergelijke; regelgeving (hogere eisen in het bouwbesluit aan isolatie van woningen, installaties en dergelijke veroorzaken dat bestaand vastgoed op achterstand worden gezet; wensen en verwachtingen van eigenaars en gebruikers (verfwerk kan bijvoorbeeld in goede kwaliteit verkeren maar door verkleuring esthetisch niet meer acceptabel zijn).

De eisen die de eigenaar en gebruiker stellen aan de bouwtechnische kwaliteit nemen. Zo is de afgelopen decennia gebleken, in de loop van de tijd toe. Het acceptatieniveau (eigenaar, gebruiker en regelgeving) zal eveneens toenemen. In Figuur 1 zijn deze lijnen weergegeven. Het bouwtechnisch en bouwfysisch prestatievermogen van het vastgoedobject zal op een gegeven moment lager zijn dan het geëiste niveau. Dit betekent dat een onderhoudsingreep nodig is. Door regelmatig onderhoud uit te voeren kan de technische levensduur lang gerekt worden (zie de ‘zaagtand'). Tijdens onderhoud worden bouw- of installatiedelen ‘verzorgd’ (bijvoorbeeld het verven van kozijnen en deuren). Ook worden er reparaties uitgevoerd (houtrotherstel, verhelpen van lekkages van plat dak) of worden onderdelen vervangen (complete deuren of dakbedekking). Bij onderhouden wordt in principe geen kwaliteit toegevoegd ten opzichte van de aanvangskwaliteit. Er komt toch een moment dat de bouwtechnische kwaliteit lager is dan de acceptatiegrens. Dit is het moment waarop meer ingrijpende activiteiten dan onderhoud nodig zijn. Er moet bijvoorbeeld een nieuwe liftkooi of lift, isolatieglas en dergelijke worden aangebracht. Er wordt dan duidelijk kwaliteit toegevoegd. Door het toevoegen van kwaliteit voldoet het gebouw weer aan de (verhoogde) acceptatiegrens. Zie ook Figuur 1.

Vervolgen kan het gebouw weer een periode vooruit. Dit proces kan zich diverse keren herhalen (Geraedts, Putte, Vercouteren, & Binnekamp, 2014).

Figuur 1, Technische levensduur van vastgoed (Vijverberg, 2003)

Voorlopige conclusie 3: Om het prestatieniveau van een gebouw na verloop van tijd terug op de acceptatiegrens te brengen moeten er naast onderhoud ingrijpende activiteiten worden uitgevoerd. Dit zijn investeringen.

5

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

4 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat door uitvoering van de onder par. 2.1 beschreven verduurzamingsmaatregelen kwaliteit aan een gebouw wordt toegevoegd. Doordat de maatregelen in één keer voor het gehele gebouw worden uitgevoerd zijn ze ‘significant’. Door toevoeging van deze significante kwaliteitsverbetering wordt voldaan aan wet- en regelgeving. De Commissie BBV schrijft in haar notitie: Wanneer een aanpassing leidt tot een significante kwaliteitsverbetering (object blijft niet in dezelfde staat) dan is er geen sprake van groot onderhoud, maar van een investering (bijvoorbeeld renovatie) die geactiveerd moet worden.

Eindconclusie: De beschreven verduurzamingsmaatregelen moeten geactiveerd worden.

6

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

Bijlagen Bijlage I

Uitwerking maatregelen in energiebesparingonderzoeken

7

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

8

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

Bijlage II

Soorten onderhoud

9

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

Bijlage III

Schema klein- en groot onderhoud

10

DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN – ACTIVEREN OF EXPLOITEREN?

Bijlage IV

Voorbeelden van klein- en groot onderhoud

11