2021-04-07 b. Bijlage onderbouwing en context verduurzaming vastgoed

Kaderstellende notitie verduurzamingsstrategie maatschappelijk vastgoed Gemeente Terneuzen

Datum:

4 december 2020

Verantwoording

Titel:

Kaderstellende notitie verduurzamingsstrategie maatschappelijk vastgoed Gemeente Terneuzen

Projectnummer:

2018.097

Zaaknummer:

267659

Datum:

4 december 2020

Organisatieonderdeel:

Afd. Realisatie & Beheer, team Techniek

Auteur(s)

P. Anema

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

Inhoud Aanleiding ............................................................................................................................. 3 1

Onderzoek...................................................................................................................... 4 1.1

Voortgang onderzoek .............................................................................................. 4

1.2

Onderzoeksresultaten (processtap 1, 2, 3) .............................................................. 5

1.2.1 2

Processtap 4. Impactfase ............................................................................................... 6 2.1

Kaders, uitgangspunten m.b.t. het einddoel ............................................................ 6

2.1.1 2.2 2.3

Aanbeveling ..................................................................................................... 8

Eisen aan nieuwbouw en renovatie van huisvesting ................................................ 9

2.2.1

Aanbeveling ....................................................................................................10

(Financiële) gevolgen .............................................................................................11

2.3.1

CO2 reductie ...................................................................................................11

2.3.2

Methodiek t.b.v. prioritering maatregelen.........................................................11

2.3.3

Conjunctuur .....................................................................................................11

2.3.4

Split incentive ..................................................................................................12

2.3.5

Globale begroting ............................................................................................12

2.3.6

Aanbeveling ....................................................................................................12

2.4

3

Voorbehoud interpretatie uitkomsten ................................................................ 5

Betrekken externe organisatie bij deze strategie ....................................................13

2.4.1

Uitgangspunt m.b.t. split incentive voor de jaren 2021-2025 vaststellen ..........13

2.4.2

Vastleggen van afspraken tussen eigenaar en gebruiker van vastgoed ..........13

2.4.3

Wet markt en overheid ....................................................................................14

2.4.4

Aanbeveling ....................................................................................................14

Processtap 5, Implementatiefase ..................................................................................15 3.1

Organisatorische verandering ................................................................................15

3.1.1

Aanbeveling ....................................................................................................15

Bijlagen ................................................................................................................................. 0 Bijlage I

Routeplan onderzoek energieklasse gemeentelijke vastgoed .......................... 0

Bijlage II

Toelichting routekaart procesaanpak ................................................................ 1

Stap 1: Startfase (Afstemming, inventarisatie en pilotproject) ......................................... 1 Stap 2: Inventarisatiefase (Gebouwopname en energielabelberekening) ....................... 1 Stap 3: Adviesfase (Opstellen maatwerkadvies en overzicht gebouwen) ....................... 2 Stap 4: Impactfase (Selectie maatregelen, begroting, advisering raad) .......................... 2 Stap 5: Implementatiefase (Het omzetten van MJOP’s naar DMJOP’s) .......................... 3

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

Aanleiding Verduurzaming van de gebouwde omgeving is in een snel tempo een belangrijk strategisch thema geworden voor overheden, bedrijven en particulieren. In 2050 moet de gebouwde omgeving energieneutraal zijn. Dat lijkt ver weg, maar de opgave is te groot om lang te wachten met het nemen van de eerste stappen. Wij bezitten ongeveer 190 gebouwen. Ook deze gebouwen moeten in 2050 energieneutraal zijn. De Zeeuwse overheden willen met de Regionale Energie Strategie (RES) Zeeland het maatschappelijk (publiek) vastgoed uiterlijk in 2040 energieneutraal verduurzaamd hebben. In mei 2020 informeerden wij u over de voortgang van het onderzoek naar de energieklasse van de gemeentelijke gebouwen. Op dat moment was de energieklasse(labels) van zeventien gebouwen bekend. Met deze notitie brengen wij de vervolgstap in beeld. Met de verduurzaming van ons vastgoed moeten we aansluiten bij het energieakkoord van Parijs, de regionale energiestrategie (RES), de sectorale routekaart van de VNG en het activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid van de gemeente Terneuzen. Om een volgende stap te kunnen zetten, is het van belang dat u verdere kaders vaststelt. Op basis van deze kaders kunnen wij een definitieve strategie uitwerken voor de verduurzaming van het maatschappelijk vastgoed van de Gemeente Terneuzen.

Deze definitieve strategie met bijbehorende financiële consequenties, willen wij in de eerste helft van 2021 aan u voorleggen.

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

1 Onderzoek Voor 57 gemeentelijke gebouwen voerden wij een duurzaamheidsonderzoek uit. Dit zijn de gebouwen die verwarmd worden en een substantieel energieverbruik hebben en dus een hoge CO2 uitstoot hebben. Tijdens dit onderzoek werden er door een adviesbureau energieprestatiecertificaten voor utiliteitsgebouwen (EPA-U) opgesteld. Deze energieprestatiecertificaten worden ook wel energielabels genoemd. De uitkomsten zijn vertaald naar een set met maatregelen per gebouw. Deze maatregelen moeten leiden tot verduurzaming, en dus vermindering van de CO2 uitstoot. Dit noemen we maatwerkadvisering. Hierbij zijn per gebouw vijf pakketten van verduurzamingsmaatregelen opgesteld. Dit noemen we maatregelpakketten. In de maatregelpakketten is een onderscheid gemaakt in maatregelen in relatie tot de volgende uitgangspunten: • TVT < 5 jaar (terugverdientijd minder als 5 jaar) • Energielabel C • Energielabel B • Energielabel A • Nul op de meter (NOM) Om te komen tot een overzicht van de uit te voeren maatregelen hebben wij een routeplan laten opstellen door adviesbureau Sweco. In dit routeplan is visueel gemaakt in welke vijf stappen het proces is opgedeeld. Het routeplan hebben wij opgenomen in Bijlage I en wordt in Bijlage II per stap beschreven.

1.1 Voortgang onderzoek Voor de uitvoering van het onderzoek hebben wij bij de start een planning opgesteld. Deze planning en de status per onderdeel, ziet er als volgt uit: Proces Stap 1 Stap 2 Stap 3 Stap 4

Omschrijving Startfase Inventarisatiefase Adviesfase Impactfase (incl. advisering)

Stap 5 Implementatiefase

Planning Oktober ‘19 1 nov. ’19 – 1 mei ‘20 1 mei ’20 – 1 jun. ‘20 1 jun ’20 – n.n.t.b.

n.n.t.b. (naar verwachting 20212024

Status afgerond afgerond afgerond Afgerond na besluitvorming 1e helft 2021 Starten na besluitvorming 1e helft 2021

Het gehele traject verloopt tot nu toe volgens de opgestelde planning. Op dit moment zijn we gestart met Stap 4. Tijdens deze stap werken wij de mogelijkheden en de te nemen vervolgstappen uit (hoofdstuk 2). Door keuzes te maken uit de vervolgstappen kunnen wij verder invulling geven aan de ambitie op het gebied van duurzaamheid. Implementatiefase Aan de hand van uw keuzes kunnen wij bepalen hoe wij de gebouwen kunnen verduurzamen en dus energiezuiniger kunnen maken. Dit noemen we de verduurzamingsstrategie. Deze strategie gaan we aan u voorleggen. Na uw besluitvorming om deze strategie te hanteren kunnen wij vervolgens in processtap 5 (zie ook hoofdstuk 3) de verduurzaming ook werkelijk uit gaan voeren.

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

1.2 Onderzoeksresultaten (processtap 1, 2, 3) In dit onderzoek hebben wij een grote hoeveelheid gebouwen geïnventariseerd. Dit neemt veel tijd in beslag en heeft mede vertraging opgelopen omdat inspecteurs niet altijd welkom waren als gevolg van de Covid19 pandemie. Hierdoor zijn we ook al enkele maanden met het onderzoek bezig. Eerder (mei 2020) informeerden wij u over de resultaten van de eerste zeventien gebouwen. De resultaten van alle gebouwen zijn nu beschikbaar. In hoofdstuk 2 hebben wij de resultaten geanalyseerd. Solitaire onderwijsgebouwen zijn geen onderdeel van deze routekaart. De reden hiervoor is dat de gemeente geen juridisch eigenaar is van deze gebouwen en de schoolbesturen zelf de verantwoordelijkheid hebben om deze gebouwen te verduurzamen. Onze totale gebouwenvoorraad heeft een grote variatie in zowel grootte (m2) als energieklasse. De verdeling van de energieklassen in percentage van het totale vloeroppervlak van onze gebouwenvoorraad is weergegeven in onderstaande diagram.

VERHOUDING ENERGIEKLASSE - BVO G 25%

A 31%

F 0% E 12% D 7%

B 12% C 13%

Figuur 1, Verdeling energieklasse in percentage tot totale bruto vloeroppervlak

1.2.1 Voorbehoud interpretatie uitkomsten Nu we alle gebouwen hebben geïnventariseerd, is ook bekend op welke wijze wij deze energiezuiniger kunnen maken. Om te bepalen welke maatregelen op de lange termijn (2025-2040) interessant zijn, moeten we de volgende hoofdaspecten meenemen in onze analyse:    

(Technische) restlevensduur van het gebouw. Functionele levensduur van het gebouw (hoelang blijft de voorziening waarin het gebouw huisvesting biedt nog in stand?). Visies toekomstig vastgoed en/of huisvesting. Financiële mogelijkheden gemeente, gebruikers.

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

2 Processtap 4. Impactfase Tijdens het doorlopen van de impactfase (Stap 4) hebben wij zoveel mogelijk rekening gehouden met uiteenlopende uitgangspunten. In de afgelopen jaren is er voortschrijdend inzicht ontstaan bij zowel de gemeente Terneuzen, hogere overheden en andere uitvoeringorganisaties. Verschillende uitvoeringsorganisaties zijn voorlopers, zoals het Rijksvastgoedbedrijf, gemeente Utrecht en de gemeente Breda. De hier opgedane kennis en ervaring hebben wij meegenomen bij het opstellen van onze uitgangspunten. Op deze punten is er besluitvorming nodig om de kaders te vormen ten behoeve van de laatste processtap (Stap 5). De punten waarop besluitvorming nodig is zijn: 1. 2. 3. 4.

Kaders, uitgangspunten m.b.t. het einddoel Eisen aan nieuwbouw en renovatie van huisvesting (Financiële) gevolgen Betrekken externe organisaties bij deze strategie

In de onderstaande paragrafen lichten wij deze nieuwe uitgangspunten en inzichten toe en geven we per uitgangspunt een aanbeveling voor het vast te stellen kader.

2.1 Kaders, uitgangspunten m.b.t. het einddoel Tijdens het onderzoek van Sweco is uitgegaan van het energieneutraal maken van gebouwen tot in 2050. Dit is gebaseerd op de (landelijke) sectorale routekaart en het klimaatakkoord. Op 28 mei 2020 is de Regionale Energie Strategie (RES) vastgesteld. Deze RES heeft voor het publiek vastgoed als einddoel ‘energieneutraal in 2040’. Er zijn verschillende kaders die elk richting geven voor het einddoel van verduurzaming. Deze kaders zijn samengevat in Tabel 1 op de volgende pagina. Kader Klimaatakkoord

Regionale EnergieStrategie Zeeland Sectorale routekaart (VNG)

Eis 2030 50% CO2reductie

Eis 2040

Eis 2050 95% CO2reductie (aardgasvrij)

Energieneutraal (reductie 100%)1 50% CO2reductie

Energieneutraal (reductie 100%)

Activiteitenprogramma Ambitie Klimaat en energieneutraal Duurzaamheid in 2045 Coalitieakkoord 2018Wel ambitie, geen concrete eis vastgesteld 2021

Opmerking Besloten door kabinet (28 juni 2019) Besloten door gemeenteraad (28 mei 2020) Uitgebracht door VNG in april 2020 Besloten door gemeenteraad (20 april 2017)

Tabel 1, Overzicht van eisen in verschillende kaders

Klimaatakkoord In het Klimaatakkoord hebben 12 sectoren (Rijksvastgoedbedrijf, gemeenten, provincies, Politie, PO en VO, MBO, HBO en WO, zorg- en sportvastgoed en monumenten) in het maatschappelijk vastgoed afgesproken ieder een Sectorale Routekaart op te stellen waarin duidelijk wordt op welke wijze het vastgoed in die sector CO2-arm en aardgasvrij wordt gemaakt richting 2050. Het streefdoel conform het Klimaatakkoord is 49% CO2-reductie in 1 De basis voor de ambitie in de RES om in 2040 energieneutraal te zijn is de sectorale routekaart.

Deze laatste neemt inmiddels als uitgangspunt, energieneutraal in 2050. KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

2030 en het einddoel 95% CO2-reductie in 2050. Dit zal naar verwachting verder worden aanscherpt omdat de Europese Commissie streeft naar 55% CO2-reductie in 2030. Het Europees Parlement wil 60% CO2-reductie vastleggen in de Europese Klimaatwet. Dit ten opzichte van 1990. Aan dit klimaatakkoord is regionaal invulling gegeven door middel van de Regionale Energiestrategie (RES). De gemeenteraad van Terneuzen heeft op 28 mei 2020 RES 1.0 vastgesteld. Regionale Energie Strategie (RES) Na het Klimaatakkoord van Parijs is het Nederlandse Klimaatakkoord ondertekend. Eén van de afspraken die hierin zijn opgenomen is dat Nederland, middels 30 zogenoemde RESregio’s, Regionale Energiestrategieën ontwikkelt om de uitstoot van broeikasgassen (CO2) in 2050 met 95% te reduceren. De Zeeuwse RES beschrijft de Zeeuwse doelen voor 2030: de duurzame energieopwekking van 3 TWh, een CO2-besparing van 49% binnen de mobiliteitssector en een CO2-besparing van 34% binnen de gebouwde omgeving (ten opzichte van 1990). De Zeeuwse overheden willen met het publieke vastgoed het goede voorbeeld geven en in 2040 energieneutraal zijn. Om de Zeeuwse overheden hierbij te ondersteunen, zijn er in de RES maatregelen en aanbevelingen opgesteld. Aan de hand daarvan kan elke overheid of instelling voor het vastgoed een planning maken voor het stapsgewijs toewerken naar energieneutraliteit.

Deze aanbevelingen zijn als basis voor verdere uitwerking meegenomen. De meest kernachtige aanbevelingen in de RES zijn: 

 



Zorg dat nieuwbouw direct energieneutraal is. Ontwikkel waar mogelijk gezamenlijke activiteiten (zoals gezamenlijk inkopen e.d.). Zorg dat alle partijen ervan doordrongen zijn dat verduurzaming van vastgoed geld kost en dat dit niet uit de reguliere budgetten kan worden bekostigd. Er moet een meerjarenplan voor de kostenraming en dekkingsplan worden vastgesteld door de beheerders en de budgethouders. Grijp natuurlijke momenten van onderhoud, verbouwing en nieuwbouw aan om een verduurzamingsslag te maken, die toekomstbestendig is bij het aardgasvrij maken van de gebouwen.

(Landelijke) Sectorale routekaart (VNG) In de Sectorale Routekaart Maatschappelijk Vastgoed voor gemeenten maakt de VNG inzichtelijk waar gemeenten nu staan en hoe zij op een kosteneffectieve manier kunnen toewerken aan het CO2-arm en aardgasvrij maken van het eigen maatschappelijk vastgoed. In de routekaart wordt al het maatschappelijk vastgoed van gemeenten, in totaal 36.175 gebouwen, in beeld gebracht en wordt een financiële onderbouwing gegeven van de (additionele) kosten voor het realiseren van de ambitie uit het Klimaatakkoord. Daarmee kunnen gemeenten effectiever werken aan de verduurzaming tot 2050. De sectorale routekaart is in samenwerking met onder andere de gemeenten in april 2020 uitgebracht door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid In april 2017 heeft de raad van de gemeente Terneuzen het Activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid vastgesteld. Met dit activiteitenprogramma is de ambitie uitgesproken om ‘energiebesparing in gemeentelijke gebouwen en installaties’ te onderzoeken.

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

In dit programma staat onderstaande ambitie 3: De gemeentelijke organisatie is energieneutraal in 2045. De gemeente Terneuzen wil haar eigen CO2-footprint zo klein mogelijk maken. Hiervoor is een stevige energiebesparing en het zelf opwekken van duurzame energie in onze gemeentelijke gebouwen en installaties nodig In het activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid zijn verschillende ambities opgenomen. Zo ook de ambitie om het gemeentelijk vastgoed te verduurzamen. Dit vanuit haar voorbeeldrol voor de rest van de gemeente, maar ook met het doel om energiebesparing en CO2-reductie te realiseren. Daarnaast leidt het verduurzamen tot lagere energiekosten, een hogere vastgoedwaarde, betere verhuurbaarheid en een hoger gebruikscomfort. Deze ambitie vraagt om een structurele en grootschalige aanpak en moet leiden tot een bouwsteen in het gemeentelijk vastgoedbeheer. Coalitieakkoord 2018-2021 In het coalitieakkoord 2018 wordt volop ingegaan op duurzaamheid. Hiermee is als kader meegegeven dat de coalitie waarde hecht aan verduurzaming. In het akkoord zijn geen concrete doelen voor gemeentelijk vastgoed benoemd. Warmtevisie Eind 2021 moet iedere gemeente een transitievisie warmte hebben opgesteld. Hierin zal per wijk worden aangegeven hoe de warmtetransitie vorm krijgt en welke planning hierbij van toepassing is. Binnen de organisatie loopt het traject om deze visie te bepalen.

Deze warmtevisie moet meegenomen worden in de herijking van de te bepalen verduurzamingsstrategie voor gemeentelijk maatschappelijk vastgoed voor de jaren 20262030 en verder. Lange Termijn Huisvestingplan Bij het opstellen van de Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed door Adviesbureau Sweco is gebruik gemaakt van aannames. Een belangrijke aanname is de inschatting van de restlevensduur van het vastgoed. Geconcludeerd is dat binnen de gemeentelijke organisatie geen eenduidig beeld is van de toekomst van het vastgoed. Dit heeft vele logische verklaringen maar is voor het vormen van een verduurzamingsstrategie een gemis. Het vastgoed is bij benadering wel verzekerd voor een waarde van +/- € 275 miljoen en heeft een oppervlakte van zo’n 16 voetbalvelden en vertegenwoordigd dus ook dito waarde. Verbeterd vastgoedbeheer Momenteel wordt er binnen onze organisatie gewerkt aan een voorstel wat de basis vormt voor een verbeterd vastgoedbeheer. Hiermee willen we meer integraliteit tussen de verschillende rollen in vastgoedbeheer te bereiken. Deze betere integraliteit en inzicht in de restlevensduur van functies en vastgoedobjecten vormen het fundament voor goede keuzes bij het verduurzamen van het vastgoed. Bij het herijken van de strategie om te verduurzamen is het doel om gebruik te maken van concrete gegevens i.p.v. de gedane aannames.

Bij afstemming van de strategie van de gemeente Terneuzen op de sectorale routekaart moet deze strategie in 2024 herijkt worden.

2.1.1 Aanbeveling Wij bevelen u aan om te kiezen voor een energie neutrale vastgoedportefeuille in 2040 als einddoel voor de te bepalen strategie. Hiermee sluit de gemeente aan op de huidige, door u in mei 2020, vastgestelde RES. Nadeel hiervan is wel dat dit leidt tot meer benodigde financiële middelen per jaar dan wanneer we voor 2050 kiezen. Daartegenover staat dat er meer kans is op het binnenhalen van beschikbare subsidies. KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

2.2 Eisen aan nieuwbouw en renovatie van huisvesting Het eerder door de gemeenteraad geaccordeerde Activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid Gemeente Terneuzen geeft aan dat de gemeente haar eigen CO2-footprint zo klein mogelijk wil maken. Hiervoor is een stevige energiebesparing en het zelf opwekken van duurzame energie in onze gemeentelijke gebouwen en installaties nodig. Het realiseren van kwalitatief goede en duurzame huisvesting als een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Kwalitatief goed en duurzaam vastgoed heeft een positief effect op het gebruik én op het leefklimaat voor de toekomstige generaties. Dit is in lijn met het Integraal Huisvesting Plan (IHP) onderwijshuisvesting. Het IHP onderwijshuisvesting is op 30 juni 2020 door de gemeenteraad van Terneuzen vastgesteld. Het is van belang om kaders vast te stellen met betrekking tot energie neutrale nieuwbouw van huisvesting. In de RES en het IHP onderwijshuisvesting wordt ook aanbevolen om er bij nieuwbouw direct voor te zorgen dat de huisvesting energieneutraal (ENG) is. Vooroplopen Helemaal vooroplopen inzake duurzaamheid is geen noodzaak, het dient wel realistisch en financieel haalbaar te blijven. Onderstaande Figuur 2 geeft aan dat maar een relatief klein deel van de (nieuwbouw) bouwkosten te herleiden zijn naar deze hogere ambitie. Dit wordt visueel weergegeven door middel van het lichtgroene bolletje.

De hoogte van de bedragen is afhankelijk van een specifieke locatie en/of project. Hiervoor wordt een meerinvestering voor ENG ten opzichte van de huidige norm een bedrag van € 100,- per m2 BVO geraamd.

Figuur 2, Geldstromen nieuwbouw/renovatie en duurzaamheid (bron: gemeente Utrecht)

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

Toelichting Deze notitie loopt vooruit op de duurzaamheidseisen die gesteld worden vanaf 1 januari 2021 (BENG). Wanneer er bij nieuwbouw niet besloten wordt om ENG te bouwen, moeten wij nieuw gebouwde huisvestingen, later alsnog verduurzamen. Duurzaamheidsprincipes worden toegepast bij nieuwbouw/renovatie van gebouwen. Daarbij bieden de principes van Trias Energetica houvast, dit zijn in volgorde: 1. Voorkomen van onnodig energieverbruik (bv. isolatie); 2. Gebruik van hernieuwbare (duurzame) energiebronnen (bv. zonnepanelen); 3. Indien nodig (bij renovatie), efficiënt gebruik van fossiele brandstoffen (bv. gas). De maatregelen zijn bij voorkeur zichtbaar in het interieur en exterieur van de gebouwen. De gebouwen hebben een voorbeeldfunctie naar de gebruikers en de omringende maatschappij. Duurzame gebouwen zorgen ervoor dat gebruikers kennis maken met duurzaamheid. Voorbeelden van (zichtbare) duurzaamheidsmaatregelen zijn:  

Groene gevels en daken Groen omringend buitenterrein. Het buitenterrein wordt steeds belangrijker in de omgeving en heeft een sterke relatie met het bergen van toenemende hoeveelheden regenwater. Vanwege verhogende exploitatielasten geniet dit niet altijd de voorkeur (exploiterende) gebruikers.

Het is van belang dat de duurzaamheid op projectniveau intensief wordt afgestemd op de mogelijkheden in de wijk en omgeving. Daarbij is te denken aan (na-)isolatie, aqua/rio/geothermie, restgebruik van warmte of het toevoegen van extra zonnepanelen voor het leveren van energie aan omliggende woningen.

2.2.1 Aanbeveling Wij bevelen u aan om vanwege de relatief lage meerinvestering nieuw te bouwen en/of te renoveren gemeentelijk maatschappelijk vastgoed gelijktijdig met de totale investering energieneutraal te bouwen.

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

2.3 (Financiële) gevolgen Afhankelijk van de eerder genoemde wet- en regelgeving, de keuzes die gemaakt worden m.b.t. het einddoel van de verduurzamingstrategie hebben gevolgen, zowel in financiële als ook in de zin van CO2 reductie. Op korte termijn (2030) moet de uitstoot van CO2 met 50% worden verminderd. Hier is op korte termijn dan ook budget voor nodig.

2.3.1 CO2 reductie Het behoeft geen toelichting dat de reductie van CO2 nodig is. Er zijn afdoende wetenschappelijke studies die dit aantonen. Het is dan ook belangrijk om te erkennen dat een CO2 reductie nodig is voor toekomstige generaties en dat ook de maatschappij hierin een steentje bij moet dragen. Daarentegen kan het niet zo zijn dat dit leidt tot financiële gevolgen die zo groot zijn dat ze niet gedragen kunnen worden door diezelfde gemeenschap.

2.3.2 Methodiek t.b.v. prioritering maatregelen In de eerder genoemde maatwerkadviezen van Sweco is een methodiek toegepast om de prioritering voor de uitvoering van maatregelen te bepalen. Het is namelijk zo dat verduurzamingsmaatregelen in gebouwen die meteen een financieel voordeel opleveren een hogere prioriteit krijgen. De maatregelen die enkel CO2 reductie en niet direct een financiële besparing opleveren hebben een lagere prioriteit. Een en ander houdt in dat door het (meer)investeren in verduurzaming er direct een financiële besparing terug komt in de begroting van de gemeente. Ofwel, ‘de kosten gaan voor de baten’. Voorbeeld prioritering Eerder hebben wij geadviseerd over de verduurzaming van het stadhuis in Terneuzen. Dit is een voorbeeld van de toegepaste prioritering. In de financiële onderbouwing hiervan hebben wij ook een optimum geadviseerd waar de gemeenteraad van Terneuzen ook voor heeft gekozen. In dit optimum bleek dat al na enkele jaren er een besparing op de jaarlijkse begroting kan worden gerealiseerd. Dit geldt natuurlijk niet voor alle gebouwen. Deze gebouwen komen door de toegepaste methodiek dan ook bijvoorbeeld later in de tijd in aanmerking om te verduurzamen. Er valt echter niet aan te ontkomen om ook deze maatregelen te nemen om de komen tot de vereiste CO2 reductie.

Deze methodiek kan worden verwerkt tot een dashboard en hiermee wordt het mogelijk om direct de gevolgen van keuzes inzichtelijk te maken.

2.3.3 Conjunctuur Naar verwachting dalen de bouwkosten in de komende jaren met een dal omstreeks 2023. Dit wordt laagconjunctuur (in deze sector) genoemd. Op dit moment zijn de bouwkosten hoog en is de bouwwereld ‘enigszins overspannen’ (hoogconjunctuur). In de bijgaande ‘routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed’ van Sweco worden in par. 4.5 sterke argumenten gegeven om juist in de jaren 2022, 2023 en later te investeren omdat het dan simpelweg minder kost. Daarnaast heerst de verwachting dat de huidige Covid-19 pandemie gaat leiden tot werkeloosheid e.d. Dit is ook een argument om juist te investeren en om de industrieproductiedaling te beperken.

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

2.3.4 Split incentive Split incentive (verdeeld motief) is een knelpunt dat wordt ervaren in de vastgoedsector met (interne) huurders en verhuurders. De eigenaar van het pand investeert in het project, terwijl de huurder daardoor een lagere energierekening krijgt en daarvan profiteert. Door adviesbureau Sweco zijn (concept) berekeningen gemaakt. Hierbij is rekening gehouden dat de besparing op energiekosten ten goede komt aan de investerende partij. In het maatschappelijk vastgoed gaat dit niet altijd op. In een groot aantal gebouwen betaalt de gebruiker de energierekening. In par. 2.4.1. gaan wij hier nader op in.

2.3.5 Globale begroting Voor het volledige traject is onderstaande verdeling van budgetten van toepassing:    

Totale investering MJOP bijdrage Energiebesparing Onrendabel budget

€ 19.400.000 € 2.300.000 € 11.600.000 € 5.500.000

De verdeling van deze budgetten zijn grafisch weergegeven in Figuur 3. De genoemde energiebesparing wordt ook wel ‘vermeden inkoop’ van energie genoemd.

Figuur 3, Verdeling van budgetten

De bovenstaande getallen zijn als volgt opgebouwd: De investering zijn de totale kosten voor de verduurzaming (energieneutraal maken) van de gebouwen (19,4 miljoen). Deze kosten worden deels bekostigd uit de geprognotiseerde bedragen uit de MJOP (2,3 miljoen). Dit zijn dus kosten die anders ook gemaakt zouden worden, maar die nu anders worden ingezet. Het bedrag wat resteert is de meerinvestering (19,4-2,3 = 17,1 miljoen). Een deel van deze meerinvestering wordt gedurende (20 jaar) terugverdiend uit de energiebesparing (vermeden inkoop van energie). Dit is dus een rendabel in te zetten budget (11,6 miljoen). Het restant wordt niet terugverdiend uit de energiebesparing, het onrendabele budget (17,1 – 11,6 = 5,5 miljoen). Het rendabele budget is de besparing als gevolg van de extra verbetermaatregelen en vloeit gedurende de looptijd terug naar de gemeente / huurders. Het onrendabele deel wordt tijdens de looptijd niet terugverdiend. Maar hierbij is geen rekening gehouden met vermeden/lagere onderhoudskosten en minder manuren voor onderhoud! Dit zijn alleen energiekosten, dus deze 5,5 miljoen wordt nog lager. Voorbeeld Het vernieuwen van dakbedekking incl. verduurzaming met isolatie van een dak kost € 10.000. In de MJOP staat de vervanging van de dakbedekking opgenomen voor een bedrag van € 4.000.

Het bedrag voor de isolatie, ophoging van het dak en dergelijke vergt een meerinvestering van € 6.000. De besparing over 20 jaar van de extra isolatie per jaar bedraagt € 200 per jaar. Van de meerinvestering van € 6.000 wordt € 4.000 terugverdiend via energiebesparing, er dient een onrendabel budget te worden ingezet van € 2.000.

2.3.6 Aanbeveling Wij bevelen u aan om (ons) aan de hand van de keuzes die u maakt de financiële consequenties inzichtelijk te laten maken en hierover nader te adviseren.

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

2.4 Betrekken externe organisatie bij deze strategie Het is van belang om ook externe organisaties (huurders en/of gebruikers) die gehuisvest zijn in het vastgoed van de gemeente te betrekken bij deze strategie. Hiervoor hebben wij in onderstaande paragrafen een aantal hoofdlijnen benoemd die nader onderzocht/uitgewerkt moeten worden.

2.4.1 Uitgangspunt m.b.t. split incentive voor de jaren 2021-2025 vaststellen In par. 2.3.2 is ‘split-incentive’ reeds aangehaald als financiële parameter. Het is nodig dat in de eerste fase voor de jaren (2021-2025) wordt afgestemd met de gebruikers van vastgoed dat in deze periode moet worden verduurzaamd. Het is hierbij van belang dat verschillende gebruikers niet met aparte voorstellen benaderd worden. Het heeft dan ook de voorkeur om de financiële besparing die door maatregelen wordt gerealiseerd toe te laten komen aan de investeerder. Deze financiële besparing noemen we een ‘vermeden uitgave’. We gaan dit uitgangspunt meenemen in de verdere uitwerking en in ons voorstel voor verbeterd vastgoedbeheer. Zie ook par 2.1. Vermeden uitgave Het is wel mogelijk om er als gemeente voor te kiezen om een deel van de ‘vermeden uitgave’ aan de gebruikers van een gebouw te laten toekomen. Dit zou er toe kunnen leiden dat de gemeente de gedane investeringen niet terugverdiend. Vanuit financieel oogpunt gezien is het dan ook reëel dat de gemeente als ‘investeerder’ ook alle bijbehorende voordelen ontvangt. Deze split-incentive en de mogelijke afspraken hierover met gebruikers hebben een sterke afhankelijkheid van juridische wet- en regelgeving. Een deel hiervan komt terug in par. 2.4.3.

Dit blijft tot aan het einddoel dan ook een variabele, in lijn met de sectorale routekaart is het mogelijk om deze afspraken met gebruikers per periode vast te leggen. Dit kan opgepakt worden in een samenwerking tussen verschillende vastgoedrollen en beleidsmakers.

2.4.2 Vastleggen van afspraken tussen eigenaar en gebruiker van vastgoed Het is van belang om afspraken tussen eigenaar en gebruikers, alsook andere partijen die een bijdrage willen doen aan verduurzaming. Inmiddels zijn er een aantal initiatieven van gebruikers of andere organisaties om zonnepanelen op het dak van maatschappelijk vastgoed te plaatsen. Deze initiatiefnemers zijn:   

Postcoderoosproject op brede school Othene, Terneuzen; Multifunctioneel centrum ‘Oudelandse Hoeve’, Terneuzen; Buurthuis ‘De Straete’, Zandstraat.

Vanuit de visie van de gemeente wordt er een bijdrage geleverd aan het maatschappelijk initiatief. Om hier dan ook aan bij te dragen is het van belang om kaders mee te geven aan deze en toekomstige initiatiefnemers. Hierdoor krijgen zij handvatten om rekening te houden met bijvoorbeeld bouwkundige voorschriften of verzekeringstechnische aspecten.

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

2.4.3 Wet markt en overheid Overheden verhuren vastgoed. Dit is een economische activiteit. Op basis van de wet Markt en Overheid is dat wanneer overheden diensten of goederen leveren die als economische activiteit kunnen worden gekenmerkt, alle kosten van die diensten of goederen moeten worden doorberekend. Economische activiteiten die het algemeen belang dienen vormen een uitzondering. In dat geval moeten de kosten niet integraal worden doorberekend. In het kader van deze wet moeten overheden hun vastgoed minimaal kostprijs dekkend verhuren. De overheden moeten desgevraagd kunnen aantonen dat alle kosten integraal zijn doorberekend. Ook hier geldt de uitzonderingsbepaling: indien het vastgoed het algemeen belang dient of activiteiten huisvest die dat doen, moeten de kosten niet integraal worden doorberekend.

2.4.4 Aanbeveling Wij bevelen aan om in het kader van de wet Markt en Overheid, de te behalen besparing op energiekosten, toe te laten komen aan de organisatie die de kosten voor de maatregelen betaalt.

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

3 Processtap 5, Implementatiefase Met implementeren bedoelen we, hoe gaan we het aanpakken. Een belangrijke stap want anders blijft het bij het bepalen van de strategie en leidt het niet tot concrete verduurzaming. Zoals ook in de Regionale Energie Strategie (RES) Zeeland al is genoemd is het van belang dat alle partijen er van doordrongen zijn dat de verduurzaming van vastgoed geld kost. Ook wordt genoemd dat dit niet uit reguliere budgetten kan worden bekostigd. Zoals aangegeven in de voorgaande stap zijn er een tweetal onderdelen van de strategie te onderscheiden. Dit zijn:  

De strategie tot 2040. Concrete aanpak strategie eerstkomende vijf jaar (2021-2025).

Beide onderdelen zijn wel onlosmakelijk met elkaar verbonden. Deze vormen dan ook een cyclus welke periodiek bijgesteld moet worden. Om de maatregelen technisch uit te voeren willen we deze toevoegen aan de werkzaamheden van team Techniek. Dit willen we in het huidige werkproces opnemen door van het huidige Meerjaren Onderhoud Plan (MJOP) een Duurzaam MJOP (DMJOP) te maken. De medewerkers in dit team hebben voldoende kennis en competenties om dit type werkzaamheden uit te voeren. Als door de verduurzamingsmaatregelen een tekort aan arbeidscapaciteit ontstaat moet worden gekozen voor uitbesteding en/of inhuur van genoemde capaciteit. Het budget hiervoor wordt meegenomen in de voor te leggen strategie. Onafhankelijk van gestelde en eventuele nog bij te stellen ambities moeten we voldoen aan wet- en regelgeving. De nog door u vast te stellen strategie heeft dan ook invloed op de mate van uitvoering. Dat wil zeggen dat het ondanks de nog te maken keuzes niet onontkoombaar is om kleine aanpassingen in de organisatie aan te brengen. Door kleine organisatorische aanpassingen kunnen we de uitvoering van de verduurzamingsstrategie mogelijk maken.

3.1 Organisatorische verandering Zoals ook in de RES wordt benadrukt, is het nu zaak om tot actie over te gaan. Om deze verandering te starten noemt de RES:

Zorg dat alle partijen ervan doordrongen zijn dat verduurzaming van vastgoed geld kost en dat dit niet uit de reguliere budgetten kan worden bekostigd. Er moet een meerjarenplan voor de kostenraming en dekkingsplan worden vastgesteld door de beheerders en de budgethouders. Verduurzaming van vastgoed zijn geen werkzaamheden die bij een enkel team in de ambtelijke organisatie moet worden aangepakt. De werkzaamheden hebben raakvlakken door heel de organisatie heen. Vele keuzes die in hoofdstuk 2 beschreven zijn moet de organisatie verder uitwerken. Hiervoor is het nodig om te onderzoeken welke aanpak het beste past bij de gemeente Terneuzen. Hierbij valt te denken aan een programmatische of minimaal projectmatige aanpak. Ook bestaat de mogelijkheid bij volledige erkenning van de noodzaak om te verduurzamen om deze werkzaamheden op te nemen in de lijnorganisatie. Wij zien hierbij een sterke relatie in het verbeterd vastgoedbeheer.

3.1.1 Aanbeveling Wij bevelen u aan om (ons) te laten onderzoeken welke (organisatorische) aanpassingen nodig zijn om de verduurzamingstrategie voor het maatschappelijk vastgoed uit te (blijven) voeren. KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

Bijlagen Bijlage I Routeplan onderzoek energieklasse gemeentelijke vastgoed

Bijlage II Toelichting routekaart procesaanpak Stap 1: Startfase (Afstemming, inventarisatie en pilotproject) Deze stap heeft het scherpstellen van ambities en kaders als doel. Daarbij worden Uitgangspunten tussen de gemeente als opdrachtgever en Sweco eenduidig bepaald en vastgelegd. Dit bestaat uit de volgende verschillende onderdelen: Startoverleg In een startoverleg maakten we kennis met de betrokkenen en legden we de ambities en kaders omtrent het onderzoek vast. Daarnaast verkenden we de kansen om het onderzoek aan te laten sluiten bij andere duurzaamheidsthema’s (zoals circulariteit en klimaatbestendigheid). Daarnaast kozen we gebouw ‘De Koegors’ als pilotproject. Het vooraf gezamenlijk vastleggen van de kaders en ambities zorgt voor een efficiënter proces. Dit voorkomt discussies over de uitgangspunten of de scope van de duurzaamheidsmaatregelen bij de vervolgstappen. Inventarisatie Na ontvangst van de benodigde gebouwgegevens (zoals Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), tekeningen en facturen met energieverbruiken) inventariseert Sweco deze gegevens. Pilotproject Op basis van de verzamelde gebouwinformatie en het startoverleg is er een pilotproject uitgevoerd voor het gebouw dat in het startoverleg gekozen is. Het starten met een pilotproject leidt in de praktijk tot resultaten die beter aansluiten bij de wensen.

Dit verhoogt de praktische toepasbaarheid en de technische en financiële haalbaarheid van het advies, waardoor de risico’s bij de uitvoering worden beperkt. Afstemmingsgesprek In een gezamenlijk overleg zijn de resultaten van het pilotproject besproken, zowel ten aanzien van het proces als om de inhoud. Hierbij zijn de verwachtingen van gemeente en Sweco wederzijds gestroomlijnd, wat zorgt voor een prettig verloop van het gehele proces en samenwerking.

Stap 2: Inventarisatiefase (Gebouwopname en energielabelberekening) Doel van deze stap is om de gebouwen in kaart te brengen. Op basis hiervan worden de energetische rekenmodellen voor het energielabel en maatwerkadvies samengesteld. Gebouwopname Bij alle gebouwen wordt een opname verricht conform de BRL 9500. Door de contactpersoon van de locatie aan te spreken krijgt Sweco uit eerste hand veel informatie over het gebruik en het pand. Dit heeft een positief effect op de praktische toepasbaarheid en dus de haalbaarheid van de maatregelen. Energielabelberekening Nadat de gebouwopname is uitgevoerd stelt Sweco direct een energiemodel op waarmee zij het energielabel bepalen. Voor elk gebouw worden volledig nieuwe energielabels opgesteld. De berekeningen die gemaakt worden voor het nieuwe energielabel dienen als het uitgangspunt voor de verbetermaatregelen. KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

Door volledig nieuwe berekeningen op te stellen wordt de kwaliteit van het energielabel en betrouwbare uitkomsten van de verbetermaatregelpakketten geborgd.

Stap 3: Adviesfase (Opstellen maatwerkadvies en overzicht gebouwen) Deze stap heeft tot doel om de verbetermaatregelen van de gebouwen in kaart te brengen. Opstellen maatwerkadvies De meest kansrijke maatregelen worden geselecteerd en op basis hiervan worden vervolgens maatregelenpakketten samengesteld met de volgende ambitieniveaus:  terugverdientijd kleiner dan vijf jaar;  energielabel C;  energielabel B;  energielabel A;  Nul op de Meter. Voor het maatregelpakket ‘terugverdientijd kleiner dan vijf jaar’ hanteren we de lijst erkende maatregelen als leidraad. Hiermee maken we inzichtelijk welke maatregelen genomen dienen te worden conform het Activiteitenbesluit. De maatregelen zijn afhankelijk van de gebruiksfunctie. Sweco maakt voor de investeringsramingen gebruik van hun eigen database met investeringen uit diverse projecten waarvan zij de uitvoering hebben begeleid. Hierdoor reduceren wij de financiële risico’s. Opstellen overzicht verbetermaatregelen De bovengenoemde maatregelenpakketten worden weergegeven in een overzichtstabel (Excel). Deze tabel maakt in één oogopslag duidelijk wat de investeringen en de besparingen per pakket zijn. De tabel is na afronding van de adviesfase te gebruiken als beslisdocument. In dit beslisdocument kunnen verbetermaatregelpakketten worden geselecteerd, als basis voor de investeringsbegroting.

Stap 4: Impactfase (Selectie maatregelen, begroting, advisering raad) Deze stap heeft tot doel om de maatregelpakketten te kwantificeren in budgetten en om het opstellen van een beleidsstuk voor u. Het selecteren van maatregelpakketten Voor elk gebouw wordt een optimaal maatregelpakket vastgesteld. Er wordt rekening gehouden met de verschillende kaders. Deze kunnen bestaan uit de wettelijke eisen, levensduur gebouw, uitvoerbaarheid, financieel verantwoordelijkheid en dergelijke. De financiële scenario’s uit de overall matrix Figuur 4, Mogelijke opbouw financiering maatregelen uit stap 3 zet Sweco om in een totaalberekening van de kosten. Zij laten zien hoe de investering per scenario is opgebouwd uit MJOP gelden, Subsidies, Rendabel budget (dat uit energiebesparing en exploitatievoordeel wordt terugverdiend) en aanvullend onrendabel budget. Zie ook Figuur 4. Zij doen ook een voorstel voor het oplossen van de eventuele split incentive, dit is de situatie dat de gemeente investeert, terwijl de energiewinst ligt bij eindgebruiker. KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN

Hiermee creëren we een goed beeld van de financiële consequenties van de verschillende scenario’s. Opstellen raadsstuk Wij geven inzicht in de consequenties van de verschillende scenario’s. Dit doen wij in overleg met Sweco en met behulp van de resultaten van stap 4. Hierdoor ontstaat een beleidsnotitie met onderbouwing van de afwegingen en inzicht in de parameters voor de gekozen scenario’s. Ook worden de consequenties van het niet opvolgen van de noodzakelijke weten regelgeving in beeld gebracht.

Stap 5: Implementatiefase (Het omzetten van MJOP’s naar DMJOP’s) Doel is om de verbetermaatregelen die voorgesteld zijn, op te nemen in het MeerJarenOnderhoudPlan (MJOP) en vormen samen een duurzame MJOP (DMJOP). Uitwerken DMJOP Na uw besluitvorming worden de verduurzamingsmaatregelen van het gekozen scenario toegevoegd in de MJOP, waarbij we alle ingrepen integraal op elkaar afstemmen. De DMJOP geeft een planning voor verduurzaming inclusief bijbehorende kosten. De DMJOP is daarmee een duidelijke leidraad voor het verduurzamen en onderhouden van het maatschappelijk vastgoed.

KADERSTELLENDE NOTITIE VERDUURZAMINGSSTRATEGIE MAATSCHAPPELIJK VASTGOED GEMEENTE TERNEUZEN