2021-04-07 a. Bp Buitengebied Heistraat 4 en omgeving Koewacht - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 22 april 2021 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 316477

2021_Raad_00055 - Vaststelling bestemmingsplan buitengebied Heistraat 4 en omgeving, Koewacht Portefeuillehouder Frank Hulle,van Programma en/of paragraaf Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit het bestemmingsplan buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0715.BPBG61-VG01 met bijbehorende bestanden zowel in digitale als analoge vorm (gewijzigd) vast te stellen. Besluitpunt 2 De gemeenteraad besluit geen exploitatieplan vast te stellen conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening.

Wat is de aanleiding? Initiatiefnemer heeft de wens om de woning op de locatie Heistraat 4 in Koewacht te slopen. Met dit bestemmingsplan wordt de woning Heistraat 4 vervolgens ook wegbestemd. De woning Heistraat 6 wordt vervolgens uitgebreid op de gronden van (nu) Heistraat 4. De vrijkomende bouwtitel wordt ingezet in de gemeente Hulst. Met dit bestemmingsplan wordt uitsluitend het wegbestemmen van de woning geregeld. Omdat het aantal wooneenheden voor het betreffende gebied vastgelegd is op 11 woningen dient het hele gebied in het plan te worden betrokken. Per saldo zullen na vaststelling binnen dit gebied 10 wooneenheden worden vastgesteld. De uitbreiden van de woning Heistraat 6 wordt vervolgens na vaststelling met een omgevingsvergunning mogelijk gemaakt.

Wat willen we bereiken? Het toepassen van een goede ruimtelijk ordening binnen de wettelijke kaders.

Argumenten 1.1 Woning Heistraat 4 komt te vervallen door de gewenste uitbreidingsplannen. Doordat initiatiefnemers hun woning Heistraat 6 willen vergroten (en tevens eigenaar zijn van 1/64

Heistraat 4) hebben zij de mogelijkheid/titel voor een extra woning niet nodig. Als gevolg daarvan wordt de eenheid van Heistraat 4 verkocht en ingezet in de gemeente Hulst. 1.2 Gemeente Hulst accepteert één extra wooneenheid Voorwaarde voor medewerking was dat de gemeente Hulst de extra bouwtitel accepteert. Hiertoe is schriftelijke bevestiging op ontvangen. Waardoor de procedure voor het planologisch saneren van Heistraat 4 mogelijk werd gemaakt. Voor de inzet van deze extra bouwtitel moet in Hulst ook een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. 1.3 Ruimtelijke kwaliteitswinst Doordat de oude woning Heistraat 4 wordt gesloopt ontstaat ter plaatse een ruimtelijke kwaliteitswinst. Een oude woning wordt gesloopt en ter plaatse wordt een nieuwe duurzamere uitbreiding gerealiseerd. Dit komt vervolgens de omgeving ten goede.

Kanttekeningen 1.1 Per saldo is er één woning minder binnen de kern Koewacht. De bouwtitel die de sanering van Heistraat 4 oplevert wordt ingezet in de gemeente Hulst. Dit was al vanaf het begin duidelijk dat de koper van de titel buiten de gemeente Terneuzen de titel ging inzetten. Per saldo is er vervolgens één woning minder beschikbaar in Koewacht.

Wat mag het kosten? Er zijn voor de gemeente geen financiële consequenties aan de procedure verbonden. Middels een anterieure overeenkomst zijn de kosten (stedenbouwkundigbureau en ambtelijke kosten) betaald door initiatiefnemer.

Wat gaan we ervoor doen? Nadat het bestemmingsplan Buitengebied Heistraat 4 en omgeving, Koewacht is vastgesteld, wordt het besluit bekend gemaakt in ZVA, Gemeenteblad en Staatscourant. Ook wordt het bestemmingsplan digitaal gepubliceerd via www.ruimtelijkeplannen.nl en de gemeentelijke website. Vervolgens wordt het bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd voor de beroepstermijn bij de Raad van State.

Bijlagen 1. Bestemmingsplan Heistraat 4 en omgeving, Koewacht 2. Verbeelding bestemmingsplan Heistraat 4 en omgeving Koewacht

2/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht Bestemmingsplan Vastgesteld adviseurs • ingenieurs • openbare ruimte3/64

COLOFON Documentgegevens Titel Rapportnummer Datum Status IMRO Gemeente

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht 000450_BP01_D 22 april 2021 vastgesteld NL.IMRO.0715.BPBG61-VG01 Terneuzen

Opdrachtnemer Naam Adresgegevens Auteur(s) Contactgegevens

Juust Goessestraatweg 17A 4421 AD Kapelle Jessica Ocké, Gerard Verweij +31(0) 85 902 0222

4/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

5/64

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1 1.2 1.3 1.4

Algemeen Plangebied Doel Leeswijzer

6 6 7 7

Hoofdstuk 2

Het project

8

Beschrijving project Juridische regeling

8 10

Beleidskader

14

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

14 14 15

Kwaliteit van de leefomgeving

16

Inleiding Archeologie en cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodem Externe veiligheid Geluid Kabels en leidingen Luchtkwaliteit Natuur Verkeer en parkeren Water Milieu Effect Rapportage Conclusie

16 16 20 21 21 21 21 21 22 22 22 23 24

Uitvoerbaarheid

25

Financiële uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

25 25

2.1 2.2

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Regels Hoofdstuk 1

27 Inleidende regels

28

Begrippen Wijze van meten

28 33

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

34

Artikel 3 Artikel 4

Wonen Waarde - Archeologie 1

34 38

Hoofdstuk 3

Algemene regels

41

Algemene parkeerregels Antidubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels

41 42 43 44 45

Artikel 1 Artikel 2

Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Juust

2 6/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Artikel 10 Artikel 11

Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13

Algemene wijzigingsregels Overige regels

46 48

Overgangs- en slotregels

49

Overgangsrecht Slotregel

49 50

Bijlagen bij de regels

51

Bijlage 1

Lijst Nieuwe Economische Dragers

52

Bijlage 2

Vrijstellingsdiepte kaart

56

Juust

3 7/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Juust

4 8/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Toelichting

Juust

5 9/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Algemeen

De initiatiefnemer heeft de wens om de woning op de locatie Heistraat 4 in Koewacht te slopen. Het voornemen is om de woning weg te bestemmen en het perceel samen te voegen met het perceel Heistraat 6. De woning op Heistraat 6 zal vervolgens worden uitgebreid op de gronden van (nu) Heistraat 4. De vrijkomende bouwtitel wordt ingezet op een nader te bepalen locatie in de gemeente Hulst. In dit bestemmingsplan wordt uitsluitend het wegbestemmen van de woning geregeld. Omdat het aantal wooneenheden voor het betreffende gebied vastgelegd is op 11 woningen dient het hele gebied in het plan te worden betrokken. Het plangebied is daarom groter dan enkel Heistraat 4 en Heistraat 6. In dit bestemmingsplan wordt deze ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Plangebied

Het plangebied ligt aan de noordoostkant van de kern Koewacht. Het plangebied is ingesloten tussen de Heistraat en de Emmabaan. Het plangebied bestaat uit de volgende kadastrale percelen (zie afbeelding 1): AELOO, sectie N, nummers 910, 911, 1160, 1159, 914 op de adressen Emmabaan 74-82 even AELOO, sectie N, nummers 1281, 1282, 1283, 1284, 917, 918, 919 op de adressen Heistraat 2-12 even Het plangebied heeft daarmee een totale oppervlakte van 19.840 m². Aan de noordzijde is het bedrijf Linex-pro-grass gevestigd. Aan de oostzijde ligt een historische boerderij met aangrenzende akkers. Aan de zuidzijde liggen agrarische gronden en aan de westzijde agrarische gronden met daarachter woonbestemmingen.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking Juust B.V.)

Juust

6 10/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

1.3

Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het wegbestemmen van een woning, zodat de bouwtitel die vrijkomt elders kan worden ingezet en er geen andere woning toegevoegd kan worden. Tevens wordt het maximaal aantal woningen van 10 vastgelegd.

1.4

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit deze toelichting, regels en een verbeelding. Deze toelichting bestaat naast dit inleidende hoofdstuk uit 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt het initiatief toegelicht en de daarbij horende juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft het geldende beleidskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende omgevingsaspecten beoordeeld. In hoofdstuk 5 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Juust

7 11/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving project

2.1.1

Huidige situatie

Het project

Het plangebied bestaat uit een bebouwingslint temidden van een agrarisch landschap met akkers en bijbehorende boerderijen. De garage bij de woning op Heistraat 6 (afbeelding 2, links) is tegen de woning op het adres Heistraat 4 (afbeelding 2, rechts) gebouwd. Achterop het erf van Heistraat 4 is een berging gepositioneerd (afbeelding 3).

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Google Street View)

Juust

8 12/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Afbeelding 3 | Huidige situatie plangebied (Bron: VG Architecten)

2.1.2

Toekomstige situatie

In de nieuwe situatie wordt de woning op locatie Heistraat 4 gesloopt en de woning op Heistraat 6 uitgebreid (afbeelding 4). De woonkwaliteit op het adres Heistraat 6 wordt daarmee aanzienlijk vergroot. De berging blijft in de toekomstige situatie behouden.

Juust

9 13/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebied (bron: VG Architecten )

2.2

Juridische regeling

2.2.1

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Terneuzen. Dit bestemmingsplan is op 25 juni 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd voor 'Wonen'. Op de locatie geldt een maximum goothoogte van 4 meter en een maximum bouwhoogte van 8 meter. Over het hele plangebied is een maximum aantal wooneenheden van 11 woningen bepaald. Daarnaast is er de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' opgenomen. Deze gronden zijn tevens bedoeld voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden in de grond. Voor activiteiten waarbij de te verstoren oppervlakte niet meer bedraagt dan 100 m2 en de graafwerkzaamheden niet dieper gaan dan 50 cm is geen archeologisch onderzoek nodig. Ook is er de gebiedsaanduiding 'wro-zone-wijzingsgebied' opgenomen.

Juust

10 14/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Dit betekent dat het college van B&W de gronden kunnen omzetten naar een landgoed.

Afbeelding 5 | Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerking: Juust)

2.2.2

Planuitwerking

Het perceel behoudt bestemming 'Wonen'. Alle bouw- en gebruiksregels blijven van toepassing met dien verstande dat het aantal woningen binnen het plangebied met één woning wordt verminderd. Dit betekent dat de woning op de locatie Heistraat 6 niet meer bouwmogelijkheden krijgt, maar uitsluitend een groter perceel.De bouwmogelijkheden kunnen op andere wijze worden benut. De planregels zijn overgenomen uit het geldende bestemmingsplan buitengebied.

2.2.3

Juridische planbeschrijving

In de Wet ruimtelijke ordening met bijbehorende Besluit ruimtelijke ordening heeft het bestemmingsplan een belangrijke rol als normstellend instrument voor het ruimtelijk beleid van de gemeente, provincies en het rijk,. In de ministeriële 'Regeling standaarden ruimtelijke ordening' hierna (Rsro) is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen, die tot doel heeft om te komen tot een geüniformeerde en gestandaardiseerde opzet van bestemmingsplannen in Nederland. Deze methodiek is onverkort gevolgd. Het bestemmingsplan is daarbij tevens digitaal vervaardigd en is daarom ook digitaal raadpleegbaar via internet. Naast het feit dat de bestemmingen, aanduidingen en weergave van de verbeelding gestandaardiseerd zijn, vloeit de redactie van de regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti dubbeltelbepaling rechtstreeks voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De beleidsmatige inhoud van het bestemmingsplan is niet gestandaardiseerd. De gemeente behoudt haar vrijheid ten aanzien van de inhoud en vormgeving aangaande de toelichting. Verbeelding De verbeelding geeft de bestemmingen weer.

Binnen de bestemmingsvlakken kunnen bouwvlakken, bouw-, gebieds-, functie-, en maatvoeringsaanduidingen aangegeven worden, waarbinnen een aantal specifieke bouwregels en functies kunnen worden aangegeven. Deze hebben juridische betekenis, omdat daar in de regels

Juust

11 15/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

naar wordt verwezen. De topografische ondergrond die gebruikt is als basis voor de verbeelding heeft geen juridische status. Op de verbeelding van het plangebied is enkel het maximale aantal wooneenheden aangepast van 11 wooneenheden naar 10 wooneenheden. Regels De regels bevatten bepalingen over het gebruik van de gronden, over de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels zijn, conform de wettelijk verplicht gestelde SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken: - Hoofdstuk 1 Inleidende regels - Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels - Hoofdstuk 3 Algemene regels - Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Inleidende regels Begripsbepalingen en Wijze van meten De inleidende regels omvatten de begripsbepalingen en de bepalingen omtrent de wijze van meten. De begripsbepalingen geven de definities over de in de regels gehanteerde begrippen met betrekking tot bouwen en functies. De wijze van meten geeft uitsluitsel over de wijze waarop afstanden, hoogtes, oppervlakte etc. moeten worden gemeten. Bestemmingsregels Wonen De gronden zijn bestemd voor 'Wonen'. Op de locatie geldt de maximum goothoogte van 4 meter en een maximum bouwhoogte van 8 meter. Over het hele plangebied is een maximum aantal wooneenheden van 10 woningen bepaald.

Dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie-1' De gronden welke zijn aangewezen voor 'Waarde - Archeologie 1' zijn bedoeld voor het behoud en bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Op deze gronden mag niet worden gebouwd wanneer de verstoring groter is dan 100 m² en waarbij de graafwerkzaamheden dieper dan de vrijstellingsdiepte van 50 cm onder het maaiveld plaatsvinden, tenzij het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering. Algemene regels Algemene parkeerregels Deze regeling waarborgt dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. Hierop wordt getoetst bij vergunningverlening. Anti-dubbeltelregel Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen, dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijv. ingeval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Algemene bouwregels Dit artikel bevat een aantal algemene bepalingen ten aanzien van het overschrijden van de bouwgrenzen van verschillende bij gebouwen horende elementen zoals galerijen, afdaken en erkers. Tevens is een regeling opgenomen die waarborgt dat er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij nieuwbouw.

Juust

12 16/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het gebruik van gronden en bouwwerken. Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij omgevingsvergunning af te wijken van de maximum toegestane bouwhoogte en voor het aanbrengen van wijzigingen in de plaats, richting en/of afmetingen van bouwgrenzen voor zover dit voor een praktische uitvoering van het plan noodzakelijk is. Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een aantal algemene wijzigingsregels opgenomen. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken die niet met een omgevingsvergunning voor afwijken geregeld kunnen worden, zoals het overschrijden van bestemmingsgrenzen. Verder is een wijzigingsbevoegdheid van toepassing om nieuwe landgoederen te kunnen toestaan. Overgangs- en slotregels In deze regels is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regels bevat.

Juust

13 17/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte vastgesteld (SVIR). Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Hiernaar wordt gestreefd middels een krachtige aanpak die gaat voor een excellent internationaal vestigingsklimaat, ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Belangrijk thema in deze structuurvisie is de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder is verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd.

De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de sloop van één woning en een uitbreiding van een bestaande woning. Het totaal aantal woningen in het gebied wordt daarmee verlaagd naar 10 woningen. Daarmee is deze ontwikkeling niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. Het rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2018 Op 21 september 2018 heeft het college van Gedeputeerde Staten het Omgevingsplan 2018 vastgesteld. Het Omgevingsplan geeft de provinciale visie en provinciale belangen op Zeeland weer, waar de Provincie Zeeland een (groot) belang aan hecht. Alle hoofdlijnen voor de fysieke leefomgeving zijn opgenomen. Zowel op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, maar ook economie, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Binnen bestaand bebouwd gebied heeft de gemeente grote vrijheid bij de regie van ruimtelijke ontwikkelingen. In de woningmarkt is er steeds meer vraag naar stedelijk wonen. Door aanvullende woningbouw te concentreren in stedelijk gebied wordt gebouwd waar de markt om vraagt en wordt draagvlak voor voorzieningen in de directe omgeving behouden. Het plan past binnen het provinciaal beleid. Omgevingsverordening Zeeland 2018 De Omgevingsverordening Zeeland 2018 gaat net als het Omgevingsplan ook over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over het ruimtelijk domein van belang. Zorgvuldig ruimtegebruik, bundeling en concentratie alsmede het voorkomen van een onnodige inbreuk op de kwaliteit en openheid van het buitengebied staat centraal. Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die dit plan raken.

Provinciaal beleid staat de vaststelling van het plan niet in de weg.

Juust

14 18/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

3.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2025 De 'Structuurvisie 2025' van de gemeente Terneuzen is opgesteld met als doel toekomstige plannen met een ruimtelijke component en de samenhang daartussen inzichtelijk te maken. Deze visie dient voor het gemeentebestuur als (ruimtelijk) afwegingskader bij de beoordeling van nieuw initiatieven. In hoofdlijnen is vastgelegd waar de gemeente Terneuzen op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied zou moeten staan in 2025. De structuurvisie biedt hierbij voldoende ruimte om nadere afwegingen te maken. Het plangebied valt binnen de strategie 'behouden'. De strategie van behoud is gekozen voor de delen van de gemeente waar binnen de looptijd van de structuurvisie geen of zeer beperkte veranderingen zijn te verwachten. Het huidige ruimtelijk beeld en het functioneren van deze gebieden zijn goed. Er is geen aanleiding om hier actief nieuwe plannen of projecten te starten. Wel dient er sprake te zijn van een goed beheer en onderhoud, want kwaliteitsverlies, veroudering en verrommeling ligt namelijk op de loer. Kleinschalige aanpassingen aan de ruimtelijke structuur of ontwikkelingen die passen binnen de functionele omgeving zijn mogelijk, maar de nadruk ligt op de kwaliteit van het leefklimaat.

Het wegbestemmen van de woning op Heistraat 4 en het uitbreiden van de woning op Heistraat 6 is een kleinschalige aanpassing aan de ruimtelijke structuur en past binnen de omgeving. Daarnaast zorgt het wegbestemmen van de woning op Heistraat 4 en de uitbreiding van de woning op Heistraat 6 voor een kwaliteitsverbetering van het straatbeeld. De ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid. Overig beleid Naast de structuurvisie 2025 zijn binnen de gemeente diverse beleidsstukken van kracht die van belang zijn in het geval van herontwikkeling van locaties. Denk daarbij onder meer aan het Zeeuws Energie Akkoord van 10 februari 2017, het Activiteitenprogramma Klimaat en Duurzaamheid van 20 april 2017, de Regionale Energie Strategie (RES) Zeeland vastgesteld door de gemeenteraad op 28 mei 2020, en het gemeentelijk Groeidocument Groen!. Voor de herontwikkeling van deze locatie, te weten het slopen van een bestaande woning en het uitbreiden van een andere bestaande woning conform de regels van het geldende bestemmingsplan, zijn deze beleidsdocumenten niet relevant. In het kader van dit bestemmingsplan worden geen aanvullende regels gesteld aan de uitbreiding van de woning aangezien dit reeds mogelijk is op basis van het geldende plan. De generieke regeling wordt toegepast.

Juust

15 19/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Hoofdstuk 4 Kwaliteit leefomgeving 4.1

van

de

Inleiding

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien deze beleidsvelden dan ook naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling wordt dan ook onderzocht welke omgevingsaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Het is van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

4.2

Archeologie en cultuurhistorie

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. De erfgoedwet voorziet in een juridische regeling waarin de belangen van archeologie en cultuurhistorie worden gewaarborgd. Als beleidskader geldt het interimbeleid archeologie 'De onderste steen boven?!' en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Terneuzen. Archeologie Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid. 1. Toetsing aan de Archeologische Monumentenkaart (AMK): Het plangebied ligt niet in een waardevol gebied op basis van de Archeologische Monumentenkaart.

Afbeelding 6 | Uitsnede Archeologische Monumentenkaart (bron: Archeologie in Nederland) 2. Toetsing aan de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW): Het plangebied ligt in een gebied met middelhoge trefkans.

Juust

16 20/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Afbeelding 7 | Uitsnede Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (bron: Archeologie in Nederland) 3. Toetsing aan Archis: Uit Archis 3 is de volgende informatie verkregen: Het plangebied is niet gelegen binnen of grenzend aan een terrein van hoge archeologische waarde. Binnen het plangebied zijn geen onderzoeksmeldingen of vondstlocaties bekend. Het plangebied maakt verder deel uit van drie grote bureauonderzoeken: 1. 2439204100: Leemten in Kennis 2. 2434360100: archeologisch bureauonderzoek: verruiming vrijstellingsdiepte gemeente Terneuzen 3. 4568760100: archeologisch bureauonderzoek: update vrijstellingenkaart gemeente Terneuzen Ten noorden van het plangebied zijn twee onderzoeksmeldingen bekend: 1. 3989773100: archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd in 2016. Binnen het plangebied is een intacte bodem vastgesteld, waardoor voor het plangebied een hoge verwachting geldt op het aantreffen van vindplaatsen vanaf het laat – paleolithicum tot en met het mesolithicum en een middelhoge verwachting voor de perioden neolithicum tot en met de late middeleeuwen. 2. 4844979100: betreft een recent uitgevoerd archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen. Binnen het plangebied is de top van het dekzand verstoord.

Er geldt enkel een middelhoge verwachting op het aantreffen van vindplaatsen uit het laat-paleolithicum in eventueel aanwezige paleosols in het dekzand. (rapport nog in voorbereiding) Verder ten noorden van het plangebied, langs de Fort Ferdinandusweg, is een vondstmelding (nr. 2909612100) bekend. Deze vondstmelding omvat de resten van de voormalige schans Sint Andries.

Juust

17 21/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Afbeelding 8 | vondstmeldingen Archis 4. Toetsing aan het archief van het Zeeuws Archeologisch Depot (ZAD): Er is geen aanvullende informatie bekend. 5. Toetsing aan de bodemkaart van Van Rummelen: Het plangebied is gelegen in een zone bestaande uit pleistoceen dekzand

Juust

18 22/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Afbeelding 9 | uitsnede Van Rummelen 1977 6. Toetsing aan de vrijstellingenkaart 2017 (project verruiming vrijstellingsdiepte): De vrijstellingsdiepte in het plangebied bedraagt 0,5 meter onder het maaiveld.

Afbeelding 10 | uitsnede Vrijstellingenkaart 2017 (bron: gemeente Terneuzen) Op basis van voorgaande toetsing is het noodzakelijk om een dubbelbestemming ter bescherming van

Juust

19 23/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

archeologische waarden op te nemen. Op de locatie is het hoogste beschermingsniveau van toepassing (Waarde- Archeologie 1). Dit is reeds in het geldende bestemmingsplan als zodanig vastgelegd. De dubbelbestemming is opgenomen op de verbeelding en in de planregels. In het kader van de vergunningverlening voor de uitbreiding van de woning dient aan de hand van het concrete bouwplan een nadere toetsing plaats te vinden. Cultuurhistorie De gemeente Terneuzen heeft een cultuurhistorische waardenkaart vastgesteld. Deze is gebaseerd op de handreiking Landschap van de Provincie Zeeland en de structuurvisie Terneuzen 2025. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen, herstructureren). De locatie ligt in een gebied aangeduid als 'Behoud' en 'Behoud door ontwikkeling'. De bestaande landschapsstructuur en mate van verdichting is richtinggevend voor mogelijke veranderingen. De veranderingen moeten passen in deze structuur. De veranderingen zijn in dit geval zeer beperkt van aard. Deze hebben ook geen invloed op de historische boerderijwoning op het adres Heistraat 1.

De woning dateert uit 1767, maar heeft een modern uiterlijk dankzij de diverse vernieuwingen aan de gevel. De boerenschuur dateert uit het begin van de 19e eeuw. De afstand tussen de historische boerderijwoning en het plangebied bedraagt ruim 60 meter. Met het plan worden geen belangrijke cultuurhistorische elementen geschaad.

Afbeelding 11 | uitsneden cultuurhistorische waardenkaart links: 'behoud', 'behoud door Terneuzen)

4.3

(bron: gemeente

Bedrijven en milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Sommige activiteiten die planologisch mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. De bestemming van de percelen wijzigt niet, dit blijft 'Wonen'. Er wordt uitsluitend een woning minder toegestaan. Er wordt geen milieubelastende activiteit en/of gevoelig gebouw toegevoegd. Er is alleen sprake van de sloop van een gevoelig object.

Juust

20 24/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

4.4

Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een langdurig verblijf op verontreinigde grond, dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Er is in het kader van dit bestemmingsplan geen aanleiding voor het uitvoeren van een nader bodemonderzoek omdat de functie van het perceel niet wijzigt. De ondergrond van de bodem ter plaatse van het plangebied betreft klasse 'achtergrondwaarde', de bovengrond 'wonen'. Er is ter plaatse geen sprake van historische boomgaarden. Er zijn geen bodemonderzoeken bekend van het plangebied. Het aspect bodem belemmert de ontwikkeling van het voorgenomen plan niet.

4.5

Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving. Volgens de risicokaart liggen er geen risicobronnen of routes uit het Basisnet Weg in de omgeving. Een nadere beoordeling is derhalve niet aan de orde. Het aspect externe veiligheid is geen belemmering voor het voorgenomen plan.

4.6

Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt. Omdat de functie hetzelfde blijft, is er geen toets nodig aan de Wet geluidhinder (Wgh). Door de bestemmingswijziging verandert de kwaliteit van het woon- en leefklimaat niet.

4.7

Kabels en leidingen

In het bestemmingsplan worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben, of van belang zijn in het kader van externe veiligheid, beheer of gezondheidsrisico. Voor deze kabels en leidingen geldt een waarborgzone omdat deze wellicht een risico met zich meebrengen. Het gaat hier met name om een verhoogd risico als ze bij werkzaamheden worden geraakt. In of in de nabijheid van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en/of leidingen.

4.8

Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met luchtkwaliteit. Als het een ruimtelijk project of (te vergunnen) activiteit betreft, waarvan de bijdrage aan de luchtverontreiniging klein is, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig. Beoordeeld moet worden of de ontwikkeling 'Niet In Betekende Mate' (NIBM) bijdraagt aan de concentraties van diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in de buitenlucht. Als een project tot een toename voor NO2 en PM10 leidt die lager is dan de NIBM grens van 1,2 µg/m3 hoeft het

Juust

21 25/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

project niet getoetst te worden aan de grenswaarden. Vanzelfsprekend moet er wel sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Door het slopen van één woning is er een afname in verkeersbewegingen. De ontwikkelingen dragen dan ook niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

4.9

Natuur

De Wet natuurbescherming zorgt voor bescherming van gebieden, diersoorten, plantensoorten en bossen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet worden onderzocht of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven. De voorgenomen ontwikkelingen hebben geen invloed op beschermde dieren- en plantensoorten of op beschermde (natuur)gebieden. In het kader van de vergunningverlening dient beoordeeld te worden of een nadere beoordeling in verband met vleermuizen of stikstofuitstoot nodig is. Gelet op de beperkte werkzaamheden en de grote afstand tot beschermde gebieden (min 11 km) ligt het niet in de rede dat er stikstofeffecten optreden op een Natura-2000 gebied.

4.10

Verkeer en parkeren

Een goede ontsluiting en voldoende parkeerfaciliteiten zijn belangrijk voor een goed functionerende ontwikkeling. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de gevolgen van het plan op de verkeerssituatie in de omgeving, de verkeersgeneratie, de ontsluiting en de wijze waarop voldoende parkeergelegenheid in het plan is gewaarborgd. De voorgenomen ontwikkeling zorgt niet voor extra verkeersgeneratie of parkeerbehoefte. Door het slopen van één woning komen de verkeersbewegingen van die woning, te vervallen. Dit aspect vormt geen belemmering voor het voorgenomen plan.

4.11

Water

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. Beschreven moet worden op welke wijze in het plangebied met water en watergerelateerde aspecten wordt omgegaan. Voorkomen moet worden dat ontwikkelingen in het ruimtegebruik ongewenste effecten hebben op de waterhuishouding. Een goede afstemming tussen beiden is derhalve noodzakelijk om problemen, zoals bijvoorbeeld wateroverlast, slechte waterkwaliteit, verdroging, etc., te voorkomen. In onderstaande tabel zijn de waterthema's beoordeeld. Thema en water(beheer)doelstelling Uitwerking Veiligheid waterkeringen De locatie ligt niet in de nabijheid van waterkeringen. Waarborgen van het veiligheidsniveau en rekening houden met de daarvoor benodigde ruimte. Voorkomen overlast door oppervlaktewater De bestaande woning wordt gesloopt, de Het plan biedt voldoende ruimte voor het bouwmogelijkheden van 1 woning komen te vervallen. vasthouden, bergen en afvoeren van water. De bouwmogelijkheden nemen dan ook fors af. In Waarborgen van voldoende bouwpeil om feitelijk zin zal het dakoppervlak en verhard oppervlak overstroming vanuit oppervlaktewater in naar verwachting gelijk blijven. Compensatie is niet aan maatgevende situaties te voorkomen. Rekening de orde. houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.

Juust

22 26/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Het hemelwater van de uitbreiding van de woning Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ wordt aangesloten op de hemelwaterafvoer van de RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. bestaande woning. De hemelwaterafvoer van de te Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in slopen woning komt te vervallen. verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten. Grondwaterkwantiteit en verdroging Er is geen sprake van onttrekking van grondwater. Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden. Grondwaterkwaliteit De locatie ligt niet in een Behoud of realisatie van een goede grondwaterbeschermingsgebied. Er worden geen grondwaterkwaliteit. Denk aan uitlogende materialen gebruikt. Het plan heeft geen grondwaterbeschermingsgebieden. gevolgen voor de grondwaterkwaliteit. Oppervlaktewaterkwaliteit In of in de nabijheid van het plangebied is geen Behoud of realisatie van goede oppervlaktewater aanwezig waarop het plan invloed oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de heeft. veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden, zuiveren. Volksgezondheid Er zijn geen gevolgen voor de volksgezondheid.

Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte. Bodemdaling Er is geen sprake van bodemdalingen. Voorkomen van maatregelen die (extra) maaiveldsdalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken. Natte natuur Er is geen natte natuur aanwezig in of om het Ontwikkeling/bescherming van een rijke gevarieerde plangebied. en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur. Onderhoud oppervlaktewater Niet van toepassing. Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting. Andere belangen waterbeheer Relatie met eigendom waterbeheerder Er zijn geen terreinen of objecten van de Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de waterbeheerder in het plangebied of nabij het werking van objecten (terreinen, milieuzonering) plangebied aanwezig. van de waterbeheerder niet belemmeren. Scheepvaart en/of wegbeheer Door het samenvoegen van de percelen zal er in de Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige toekomstige situatie sprake zijn van 1 uitrit in plaats vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij van 2. Het plan draagt daarom positief bij aan de Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap. verkeersveiligheid op de Heistraat.

4.12

Milieu Effect Rapportage

In onderdeel D van de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden geldt een m.e.r.-plicht.

Juust

23 27/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Het bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die genoemd is in onderdeel D van het Besluit m.e.r.. Een beoordeling van de (mogelijke) nadelige milieugevolgen of een aanmeldnotitie MER is dan ook niet benodigd.

4.13

Conclusie

De omgevingsaspecten zijn onderzocht en vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Planologische medewerking aan het initiatief ligt dan ook in de rede.

Juust

24 28/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Hoofdstuk 5 5.1

Uitvoerbaarheid

Financiële uitvoerbaarheid

Voor bouwplannen zoals die zijn aangewezen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het uitgangspunt dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt. Van de verplichting een exploitatieplan vast te stellen kan onder andere worden afgeweken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst of doordat de verplicht te verhalen kosten zijn verdisconteerd in de grondprijs. Met dit bestemmingsplan worden geen ontwikkelingen of bouwplannen mogelijk gemaakt zoals bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het plan voorziet enkel het wegbestemmen van de woning. Kostenverhaal is daarom niet aan de orde.

5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg Vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit plan van toepassing. In het kader van dit bestuurlijke vooroverleg is het plan in ieder geval toegezonden aan de provincie en het waterschap. Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 Wro in combinatie met afdeling 3.4 Awb wordt een ontwerpbestemmingsplan, na voorafgaande bekendmaking, gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder is dan in de gelegenheid zijn of haar zienswijze mondeling of schriftelijk kenbaar te maken bij de gemeenteraad. Vaststelling van het bestemmingsplan, al dan niet in gewijzigde vorm, gebeurt met inachtneming van de ingediende zienswijzen.

Juust

25 29/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Juust

26 30/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Regels

Juust

27 31/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

Het bestemmingsplan Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht met identificatienummer NL.IMRO.0715.BPBG61-VG01 van de gemeente Terneuzen

1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij horende bijlagen.

1.3

aan-huis-gebonden beroep

een dienstverlenend beroep, dat in een woning of een bijgebouw door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij het bouwperceel in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.4

aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5

aanduidingsgrens

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6

aan- of uitbouw

Een gebouw dat als afzonderlijke ruimte of als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.7

archeologisch onderzoek

onderzoek verricht door of een gecertificeerde dienst, bedrijf of instelling zoals bedoeld in de Erfgoedwet 2016 en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA) dan wel, na vaststelling ervan door de Minister van OCW, de normen zoals opgesteld door het Centraal College van Deskundigen Archeologie (CCvD).

1.8

archeologische deskundige

de beleidsmedewerker archeologie van de gemeente, de gemeentelijk adviseur archeologie of een door het College van Burgemeester en Wethouders aangewezen deskundige op het gebied van archeologie.

1.9

archeologische waarde

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context. Zowel grote complexen / structuren zoals nederzettingsterreinen, als afzonderlijke vondsten kunnen met deze term worden aangeduid.

1.10

bebouwing

Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.11

bedrijf

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren, inzamelen, verwerken, verhuren, opslaan en/of distribueren van goederen.

1.12

bedrijfs- of dienstwoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein.

Juust

28 32/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

1.13

beleidsregel parkeren

een regel die voorkomt uit het vigerende parkeerbeleid (Parkeernota 2015-2020 gemeente Terneuzen).

1.14

bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen

afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.15

bestemmingsgrens

De grens van een bestemmingsvlak.

1.16

bestemmingsvlak

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.17

bevoegd gezag

het bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning, zoals bedoeld in de Wabo.

1.18

bijbehorend bouwwerk

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak. Een bijbehorend bouwwerk kan door de vorm onderscheiden worden van het hoofdgebouw en is in architectonisch opzicht ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

1.19

bijgebouw

Een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.20

bodemingreep

werken en werkzaamheden waarvan mag worden aangenomen dat zij het bodemarchief kunnen aantasten, waaronder het bouwen van een fundering wordt begrepen.

1.21

bouwen

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.22

bouwgrens

De grens van een bouwvlak.

1.23

bouwperceel

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.24

bouwperceelgrens

De grens van een bouwperceel.

1.25

bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.26

bouwwerk

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.27

brutovloeroppervlak

de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel of (horeca)bedrijf met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.

Juust

29 33/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

1.28

cultuurhistorische waarde

de aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde in verband met ouderdom en/of historische gaafheid.

1.29

dakkapel

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich tussen de dakgoot en de nok van een dakvlak bevindt, waarbij deze constructie onder de noklijn is gelegen en de onderzijde van de constructie in het dakvlak is geplaatst.

1.30

dakopbouw

een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst.

1.31

dienstverlening

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren en bankfilialen.

1.32

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.33

hoofdgebouw

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.34

kantoor

voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

1.35

kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

het in een woning of bijgebouw door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten waaronder detailhandel niet wordt begrepen - , voor zover sprake is van een inrichting type A, zoals bedoeld in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit), waarbij het bouwperceel in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.

1.36

KNA

Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (zie www.skib.nl).

1.37

maaiveld

de bovenkant van het terrein dat een gebouw/bouwwerk omgeeft, met dien verstande dat waar sprake is van een hellend of ongelijk maaiveld onder het "aangrenzende maaiveld" wordt verstaan het maaiveld dat grenst aan de voorgevel van een gebouw.

1.38

mantelzorg

het langdurig en op vrijwillige basis bieden van zorg aan eenieder die door een zorgdeskundige aantoonbaar hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, buiten organisatorisch verband.

1.39

NED

nieuwe economische drager: een nevenactiviteit die bij een agrarisch bedrijf, of als zelfstandige activiteit bij een woning, mag worden ondernomen.

Juust

30 34/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

1.40

NEN

door de Stichting Nederlands Normalisatie - instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan.

1.41

nevenactiviteit

niet - agrarische activiteiten die in ruimtelijk opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie op een agrarisch bouwvlak.

1.42

neventak

een agrarische bedrijfstak op een agrarisch bedrijf die wat productieomvang betreft ondergeschikt is aan de agrarische hoofdtak.

1.43

nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie.

1.44

omgevingsvergunning

vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wabo.

1.45

opgraven/opgraving

de ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen.

1.46

overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak.

1.47

pand

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1.48

parkeerbehoefte

het aantal benodigde parkeerplaatsen per eenheid van een functie in een gebied.

1.49

parkeerplaats

een plek waar iemand zijn of haar auto mag parkeren, dit kan zowel betaald als onbetaald zijn.

1.50

parkeren

een geparkeerd voertuig is een voertuig dat langer stil staat dan nodig is voor het in- en uitstappen of voor het laden en lossen.

1.51 1. 2. 3.

peil

voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg of de kruin van een dijk grenzen: de hoogte van die weg respectievelijk kruin van de dijk; bij ligging in het water: het Normaal Amsterdams Peil (NAP); in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

1.52

praktijkruimte

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied.

Juust

31 35/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

1.53

seksinrichting

het bedrijfsmatig - of in een omvang of frequentie die daarmee overeenkomt - gelegenheid bieden tot het ter plaatse, in een gebouw of een verblijfsmiddel, verrichten van seksuele handelingen.

1.54

slopen

het geheel of gedeeltelijk afbreken van een bouwwerk.

1.55

teeltondersteunende voorzieningen

bouwwerken, ten behoeve van de bescherming van teeltgewassen en/of de voorkweek van ten behoeve van het eigen bedrijf benodigd plantmateriaal en/of de voorkoming van de verspreiding van gewasbeschermingsmiddelen, ten behoeve van grondgebonden agrarische teelten, nader te onderscheiden in: a.

boog- en gaaskassen: al dan niet verplaatsbare gebouwen overtrokken met en omsloten door lichtdoorlatend materiaal anders dan glas; b. afdekfolie: folie die op de bodem wordt aangebracht; c. containervelden: al dan niet verharde of met worteldoek afgedekte percelen ten behoeve van de teelt van planten in potten; d. overkappingconstructies: bouwwerken zonder wanden, geen gebouwen zijnde, overtrokken met lichtdoorlatend materiaal anders dan glas, zoals hagelnetten; e. stellingen: bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waarop of waarlangs planten worden geteeld/geleid; waarbij geldt dat sprake kan zijn van: f. g.

lage tijdelijke voorzieningen: voorzieningen die niet langer dan 6 maanden gedurende een jaar worden geplaatst zoals afdekfolies, acryldoek en tunnels met een bouwhoogte van niet meer dan 1.50 m; permanente voorzieningen: voorzieningen die langer dan 6 maanden gedurende een jaar worden geplaatst zoals containervelden, boog- en gaaskassen, stellingen en regenkappen.

1.56

verstoring

aantasting van een gebied met archeologische waarden. Dit verschijnsel kan zich voordoen: door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring.

1.57

voorgevelrooilijn

de lijn gelegen: a. b.

evenwijdig aan de weg en in het verlengde van de dichtst bij de weg gelegen gevel van een (bedrijfs)woning of ander bedrijfsgebouw; dan wel (indien deze gevel niet evenwijdig is aan de weg): evenwijdig aan de weg door het dichtst bij de weg gelegen hoekpunt van gevels van een (bedrijfs)woning of ander bedrijfsgebouw.

1.58

vrijstellingsdiepte

de in bijlage 2 op de voorschriftenkaart, de voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.

1.59

vuurwerk

vuurwerk als bedoeld in het Vuurwerkbesluit.

1.60

windturbine

een bouwwerk ter opwekking van energie door benutting van windkracht, met uitzondering van bemalingsinstallaties ten behoeve van de waterhuishouding.

1.61

wonen

een woning geschikt en gebruikt voor permanent of verblijfsrecreatief verblijf.

1.62

zorgdeskundige

een als zodanig door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige, of commissie van deskundigen op het gebied van zorg en indicatiestelling.

Juust

32 36/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Artikel 2 2.1

Wijze van meten

afstand

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.

2.2 a. b.

bouwhoogte van een antenne - installatie ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne - installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne - installatie; ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne - installatie: tussen de voet van de (schotel)antenne - installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne - installatie.

2.3

bouwhoogte van een bouwwerk, geen antenne - installatie zijnde

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.4

breedte, lengte en diepte van een bouwwerk

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

2.5

de dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6

de goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.7

de inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.8

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.9

de hoogte van een windturbine

vanaf het peil tot aan de (rotor)as van de windturbine.

2.10

vloeroppervlakte

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.

Juust

33 37/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.

3.2

het wonen met aan - huis - gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten; bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en water.

Bouwregels

Op deze gronden mag uitsluitend ten dienste van de bestemming worden gebouwd en gelden de volgende regels: a. b. c. d. e. f.

g.

op deze gronden mogen hoofdgebouwen (woningen) met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; per bestemmingsvlak is ten hoogste één woning toegestaan, tenzij met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' anders is aangegeven; per woning is ten hoogste één paardenbak en/of stapmolen toegestaan; de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m; indien gebouwen op een bouwperceel niet aaneen worden gebouwd, geldt een onderlinge afstand van ten minste 1 m; de afstand van gebouwen en overkappingen tot de as van de (dichtsbijgelegen) hoofdrijbaan met de bestemming Verkeer van de overige wegen bedraagt ten minste 20 m, tenzij reeds sprake is van bebouwing op kortere afstand. De bestaande afstand geldt dan als minimum te hanteren afstand; de goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, bedragen per bouwperceel ten hoogste:

bouwwerk goothoogte hoofdgebouwen (inclusief 6 m tenzij aanen aangegeven uitbouwen)/woning bijgebouwen en 3 m overkappingen bij de woning

paardenbak en/of stapmolen erfafscheidingen voor de voorgevel erfafscheidingen elders overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde h.

Juust

bouwhoogte oppervlakte/inhoud anders ten hoogste 4 m hoger 750 m3 tenzij op de dan de toegestane verbeelding anders is goothoogte aangegeven 6m 60 m² indien het bouwperceel kleiner is dan 500 m2; 90 m² indien het bouwperceel kleiner is dan 5.000 m2; 120 m² indien het bouwperceel groter of gelijk is dan 5.000 m2 3m ten hoogste 1.200 m² 1m 2m 3m

bijgebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevelrooilijn worden gebouwd.

34 38/64

Buitengebied, Heistraat 4 en omgeving, Koewacht

3.3

Afwijken van de bouwregels

3.3.1

Bouwen grotere woningen

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van de maximaal toelaatbare inhoud van een woning (inclusief aan- en uitbouwen) tot een inhoud van ten hoogste 1.250 m3 , met inachtneming van het volgende: a.

b.

c. d.

voor zover het bouwperceel is gelegen in een bebouwingslint: 1. de omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien de afstand van de woning (inclusief aan- en uitbouwen) tot een van de zijdelingse perceelsgrenzen ten minste 3 m bedraagt; indien noodzakelijk kan het bevoegd gezag hiervoor afwijken; 2. de omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien de woning (inclusief aan- en uitbouwen) in de voorgevelrooilijn van het betreffende bouwperceel of in het verlengde van de voorgevelrooilijnen van de aanpalende percelen wordt gebouwd; 3. de omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien de oppervlakte van de woning (inclusief aan- en uitbouwen) niet meer dan 30 % bedraagt van de oppervlakte van het bestemmingsvlak; voor zover het bouwperceel niet is gelegen in een bebouwingslint: 1. de omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien de afstand van de woning (inclusief aan- en uitbouwen) tot de zijdelingse perceelsgrenzen ten minste 3 m bedraagt; 2.