2021-02-04 a. Besluit op aanvraag 6e planwijziging Wozoco Sluiskil - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 4 februari 2021 Omgeving & Economie - Planvorming zaaknummer: 229583

2021_Raad_00013 - Besluit op aanvraag Roobeek Ontwikkeling BV om akkoord te gaan met de 6e planwijziging voor het Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat te Sluiskil Portefeuillehouder Frank Hulle,van Programma en/of paragraaf Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit de aanvraag van Roobeek Ontwikkeling BV van 26 juni 2020 om akkoord te gaan met de 6e planwijziging voor het Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat te Sluiskil af te wijzen.

Wat is de aanleiding? Bij brief van 26 juni 2020 verzoekt Roobeek Ontwikkeling BV (hierna:Roobeek) aan de gemeenteraad, "akkoord te gaan met de bijgaande 6e planwijziging voor het WOZOCO te Sluiskil, zodat het plan na het wettelijk te voeren vooroverleg kan worden vastgesteld en een gefaseerde uitvoering kan plaatsvinden". De 6e versie van het concept-bestemmingsplan voegde Roobeek als bijlage toe aan hun brief. De commissie Omgeving behandelde het verzoek van Roobeek in haar vergadering van 28 oktober 2020, en adviseerde burgemeester en wethouders tot het opstellen van een reactie aan Roobeek. Burgemeester en wethouders wezen het verzoek van Roobeek af, en informeerden Roobeek hierover bij brief van 24 november 2020, verzonden 26 november 2020. Een afschrift van de aan Roobeek verzonden brief verstuurde het college ook aan de gemeenteraad. Op 18 december 2020 (ingekomen 22 december 2020) stellen Moree en Gelderblom, advocaten namens Roobeek, de gemeenteraad in gebreke omdat deze naar hun oordeel niet tijdig reageerde op het verzoek van Roobeek van 26 juni 2020. Zij sommeerden de gemeenteraad om binnen 2 weken na ontvangst van de ingebrekestelling alsnog een besluit te nemen op de brief van Roobeek van 26 juni 2020. Bij het ontbreken van het gevraagde besluit maakt men aanspraak op de wettelijke dwangsom wegens niet tijdig beslissen.

Tevens meldt men dat men na die termijn in beroep zal gaan bij de Raad van State wegens niet tijdig beslissen. 1/9

Hoewel voor discussie vatbaar is of de brief van Roobeek van 26 juni 2020 aan te merken is als een aanvraag als bedoeld in artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht, wenst de gemeenteraad dubbele beroepsprocedures over procesinhoudelijke elementen te voorkomen. Gelet daarop zal de gemeenteraad het verzoek van Roobeek alsnog als een aanvraag aanmerken en daarop een inhoudelijke reactie geven. Weliswaar valt deze inhoudelijke reactie buiten de termijn van de ingebrekestelling. Gelet op het mailbericht van Moree en Gelderblom van 19 januari 2021 accepteert Roobeek een inhoudelijk besluit van de gemeenteraad, wanneer dit besluit op 4 februari 2021 genomen wordt.

Wat willen we bereiken? Een besluit van de gemeenteraad op het verzoek van Roobeek van 26 juni 2020.

Argumenten Korte geschiedenis Vanaf medio 2015 hebben burgemeester en wethouders met Roobeek Ontwikkeling BV (Roobeek) een intensief proces doorlopen rond de planologische maatregelen om te komen tot een nieuwe invulling van het terrein van het voormalig waterschapslaboratorium te Sluiskil. Wat begon met een verzoek om ruimtelijke medewerking voor de bouw van 30 ouderenwoningen, eindigde in een plan voor het realiseren van 57 eenheden voor het verlenen van zorg, gecombineerd met wonen. Eind 2015 wijzigde Roobeek haar verzoek om ruimtelijke medewerking voor de bouw van ouderenwoningen, in een verzoek om medewerking voor de bouw van 40 eenheden in de zware zorg. In januari 2016 besloten burgemeester en wethouders, onder een aantal voorwaarden, aan dit verzoek medewerking te verlenen. Al snel bleek dat onder het aantal van 40 eenheden geen concreet plan lag. In de eerste overlegrondes tussen de gemeente en Roobeek, na het besluit tot het verlenen van ruimtelijke medewerking, steeg het aantal eenheden naar 69, om tenslotte te eindigen bij 57. Het hogere aantal eenheden dan 40 was volgens Roobeek nodig om een economisch uitvoerbaar plan te kunnen ontwikkelen. Ondanks het hogere aantal eenheden, besloten burgemeester en wethouders in augustus 2016 aan dit plan - bestaande uit een aantal schetsen - ruimtelijke medewerking te verlenen.

Ook aan dit besluit verbonden burgemeester en wethouders een aantal voorwaarden op het gebied van omgevingskwaliteit (geluid, bodem, flora en fauna), veiligheid (water, externe veiligheid), volkshuisvesting (contingent) en financiën (inzicht in economische uitvoerbaarheid en planschadeverhaal). De achtergrond van deze voorwaarden was dat er een plan zou moeten komen dat zou voldoen aan wettelijke kaders en ook overigens zou passen binnen de gemeentelijke beleidskaders, w.o. volkshuisvestelijke. Kortom aan plan dat voldoet aan de eisen van een "goede ruimtelijke ordening". Vooral over de invulling van de randvoorwaarden voor het verlenen van ruimtelijke medewerking, is in de loop der jaren veel discussie en overleg geweest. In totaal ontwikkelde Roobeek 6 versies van het concept-bestemmingsplan voor de bouw van een WoZoCo in Sluiskil. De versies 1, 3 en 4 zijn om onbekende redenen niet aan de gemeente ter beoordeling aangeboden. In oktober 2018 bood Roobeek aan burgemeester en wethouders de 5e versie aan van het concept-bestemmingsplan. Ook dit plan vertoonde op een aantal terreinen tekortkomingen.

2/9

Deze waren naar het oordeel van burgemeester en wethouders van een zodanig gewicht dat zij wederom weigerden het plan in vooroverleg (artikel 3.1.1. Bro) te brengen. Ook verloren burgemeester en wethouders het vertrouwen, dat met Roobeek alsnog overeenstemming bereikt zou kunnen worden over een planopzet, die zou voldoen aan de gestelde randvoorwaarden. Zij besloten de medewerking aan de ruimtelijke ontwikkeling te beëindigen. Na een bezwaarschriftprocedure tegen dit besluit en de behandeling van een verzoek tot heroverweging, eind 2019, diende Roobeek in maart 2020 de 6e versie in van het concept-bestemmingsplan WoZoCo Sluiskil. Zij verzochten nu voor deze 6e versie het vooroverleg te starten. In de plantoelichting is het doel van het plan duidelijk omschreven, n.l. het realiseren van drie appartementengebouwen met 57 eenheden. Hiervan zijn:  27-28 eenheden bedoeld als zorgappartement;  3 - 4 eenheden bedoeld voor de tijdelijke huisvesting van mensen na b.v. een ziekenhuisopname;  18 eenheden bedoeld als reguliere appartementen voor ouderen;  2 appartementen bedoeld als algemene ruimte.

Omdat ook dit concept-bestemmingsplan op een aantal onderdelen in strijd was met de randvoorwaarden voor de ruimtelijke medewerking aan de invulling van het gebied, en zelfs in strijd met wettelijke bepalingen, weigerden burgemeester en wethouders invulling te geven aan het verzoek van Roobeek tot het starten van vooroverleg. Het plan voldeed niet aan de eisen van een "goede ruimtelijke ordening". Het colelge informeerde Roobeek over dit standpunt en de daaraan ten grondslag liggende argumenten bij brief van 21 april 2020. Huidige situatie Vervolgens verzocht Roobeek op 26 juni 2020 aan de gemeenteraad om akkoord te gaan met de 6e versie van de planwijziging voor het Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat te Sluiskil. Roobeek voegde dezelfde 6e versie van het concept-bestemmingsplan als bijlage toe aan haar verzoek. De gemeenteraad beoordeelde de 6e versie van de planwijziging Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat te Sluiskil en komt tot het oordeel dat hij de aanvraag van Roobeek van 26 juni 2020, om akkoord te gaan met het bestemmingsplan, afwijst. Voor dit besluit gelden de volgende argumenten: 1.1. Het plan is in strijd met het gemeentelijke beleid op het gebied van de volkshuisvesting Nieuwbouw van appartementen voor "reguliere" ouderen komt ten laste van het gemeentelijke "nieuwbouwcontingent". Dergelijke ruimte is voor de kern Sluiskil maar zeer beperkt beschikbaar.

Mede daardoor is er vanaf het begin van de planvorming bij Roobeek op aangedrongen de zorgappartementen die bedoeld zijn voor de zwaardere zorg via de planregels afdwingbaar ook als zodanig te oormerken. Dat is onvoldoende gebeurd, ook in het 6e concept van het bestemmingsplan. De stelling dat de appartementen alleen toewijsbaar zijn na een positieve indicatiestelling klopt niet voor zover het de eenheden betreft, bedoeld voor tijdelijke opvang (art. 3, lid 1c), én de eenheden bedoeld voor bijzondere woonvoorziening ( artikel 3, lid 1d). De koppeling Wonen-Zorg in de planregels voor de zorgappartementen in de "zwaardere zorg" (artikel 3, lid 1b), is “gedateerd”. Immers verwezen wordt naar wetgeving die niet meer bestaat (zorgzwaartepakket is term uit de 3/9

vervallen Algemene wet bijzondere ziektekosten). Dat maakt dat ook deze appartementen rechtstreeks ten laste komen van het gemeentelijke contingent. Een contingent van 57 eenheden voor de kern Sluiskil is niet beschikbaar, en gaat ook de woningbehoefte voor de eerstkomende 10 jaren te boven (zie onder fasering punt 1.2) De gemeenteraad wijst Roobeek erop dat burgemeester en wethouders in gesprekken met Roobeek over beschikbaar te stellen nieuwbouwcontingent voor het WoZoCo-plan nimmer verder zijn gegaan dan 8 eenheden. Burgemeester en wethouders hebben gesteld dat zij zich zouden inspannen voor een hoger aantal contingentseenheden, indien, en voor zover, het plan aan de gemeentelijke randvoorwaarden zou voldoen. Dat is echter niet het geval. Met het besluit van burgemeester en wethouders van 11 december 2018, tot het beëindigen van de ruimtelijke medewerking aan dit plan, vervielen ook de oorspronkelijke 8 eenheden van een contingent. De Provincie Zeeland heeft de gemeente aangesproken op haar hoge "plancapaciteit" in de sfeer van woningbouw en heeft aangedrongen op beperking hiervan. Het, zonder uitzicht op realisatie van plannen, handhaven/inbrengen van "plancapaciteit" acht de gemeenteraad in strijd met het gemeentelijke volkshuisvestingsbelang. 1.2.

De faseringsregeling in het plan is onvoldoende.

Uit bijlage 3 bij het concept van het bestemmingsplan ( Woningbehoefte-onderzoek) blijkt dat de woningbehoefte voor de kern Sluiskil de komende 10 jaren ongeveer 35 woningen bedraagt. In het bestemmingsplan "Baljuwlaan" is een plancapaciteit van 19 woningen opgenomen. Deze woningen zijn voor een deel in voorbereiding. Het betekent dat de komende 10 jaren in Sluiskil nog maximaal 16 reguliere/ouderenwoningen gerealiseerd zouden kunnen worden om aan de behoefte te voldoen. Daarnaast stelt het woningbehoefteonderzoek dat in Sluiskil de komende 15 jaren een behoefte aan woningen bestaat gericht op "zorg met verblijf" van 32-37 eenheden. De totale woningbehoefte in Sluiskil zou hiermee voor de komende 10 jaren 48-53 eenheden omvatten. Dat maakt dat de bouw van 57 eenheden, deze behoefte meer dan volledig zou dekken, maar ook dat een faseringsregeling voor de totale plancapaciteit niet mag ontbreken. In paragraaf 2.5 van de plantoelichting nam Roobeek een beschrijving op van de fases van de te bouwen appartementen. Deze beschrijving vindt de gemeenteraad niet terug in de planregels. De faseringsregeling in de planregels omvat "slechts" 18 reguliere ouderenwoningen, en is zodanig geredigeerd (art 3.3.2 planregels) dat de bouw van alle eenheden binnen één jaar zou kunnen plaatsvinden. Die mogelijkheid maakt een ernstige inbreuk op het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid.

De gemeenteraad begrijpt dat Roobeek meerdere malen verzocht is de faseringsregeling aan te passen. Roobeek heeft dit echter nagelaten. De gemeenteraad mist hier een vertaling van één van de conclusies uit hoofdstuk 5 van het woningbehoefteonderzoek door Companen. Dit onderzoek maakt als bijlage 3 onderdeel van het bestemmingsplan . 1.3.

Het plan is in strijd met de Wet geluidhinder.

Het plangebied van het Woonzorgcomplex ligt geheel binnen de geluidszone industrielawaai van Sluiskil-Oost/Stroodorpe Oost. De zonebeheerder - RUD Zeeland - berekende op basis van het gevalideerde geluidsmodel dat de oostelijk gerichte gevels van de woonzorgappartementen in de gebouwen B, C en D, een geluidbelasting zouden ontvangen vanwege het industrielawaai van 57-59 dB(A) (zie figuur 4.6 plantoelichting). Deze gevelbelasting overschrijdt de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). De Wet geluidhinder (Wgh) biedt de mogelijkheid om van de wettelijke voorkeurswaarde ontheffing te

4/9

verlenen door het vaststellen van een "hogere grenswaarde". Deze hogere grenswaarde kan echter niet meer dan 55 dB(A) bedragen (art. 59 Wgh). Roobeek beroept zich op mogelijkheden om nog verder te gaan dan de maximale ontheffingsnorm van 55 dB(A), en verwijst naar bepalingen als artikel 60, 61 en 65 van de Wet geluidhinder Artikel 61 van de Wgh biedt de mogelijkheid om voor nieuw te bouwen woningen in een zone, een hogere waarde van 65 dB(A) te verlenen. Voorwaarde voor het toepassen van deze mogelijkheid is, dat deze woningen gebouwd worden ter vervanging van bestaande woningen of een ander geluidgevoelig object waarvoor eerder een hogere waarde is vastgesteld. Deze bepaling is op de bouw van het Woonzorgcomplex niet van toepassing, omdat het bestaande gebouw vroeger als laboratorium in gebruik was. Dat is geen geluidgevoelig gebouw, zodat er nimmer een hogere waarde hiervoor verleend is. Deze bepaling kan niet gebruikt worden voor het toestaan van een gevelbelasting boven 55 dB(A) op de te bouwen zorgappartementen. Artikel 60 van de Wgh biedt de mogelijkheid om voor nieuwe woningen in een zone een hogere waarde van 60 dB(A) toe te kennen. Voorwaarde voor de toepassing van deze bepaling is, dat de geluidbelasting te herleiden moet zijn tot zeehavengebonden activiteiten die noodzakelijkerwijs in de open lucht moeten plaatsvinden. Die situatie speelt niet in het plangebied.

De geluidbelasting van vooral Yara speelt hier een rol. Deze is echter niet gerelateerd aan de havengebonden activiteiten van het bedrijf, maar aan het reguliere productieproces. De zeehavengebonden activiteiten van Yara zijn akoestisch niet herkenbaar ten opzichte van de overige activiteiten op het industrieterrein. Het geluid van de procesinstallaties en fabrieken van Yara ligt hoger dan het geluid van de zeehavenactiviteiten van de bedrijven ter plaatse (Yara, Heros). Van enige herkenbaarheid van het geluid van zeehavenactiviteiten is geen sprake. Dat zo zijnde kan ook van deze ontheffingsmogelijkheid geen gebruik worden gemaakt. Tenslotte beroept Roobeek zich op de mogelijkheden voor een hogere geluidbelasting op de gevel van de appartementen door de toepassing van artikel 65 Wgh. De gemeenteraad merkt op dat dit artikel toepasselijkheid mist. Het is alleen toepasselijk op het in werking hebben, wijzigen of veranderen van de inrichting van een mijnbouwwerk. Die situatie is hier echter niet aan de orde. Om voor de nieuw te bouwen appartementen te kunnen voldoen aan de wettelijke waarden voor de maximale gevelbelasting is de bouw van een zogenaamde "dove gevel" de enige uitweg. Uit de correspondentie met Roobeek wordt duidelijk, dat burgemeester en wethouders dit aspect herhaaldelijk onder de aandacht van aanvrager hebben gebracht.

Ook in het aangeboden 6e concept van het bestemmingsplan Woonzorgcomplex Sluiskil is echter op dit punt geen voorziening - in de vorm van een voorwaardelijke verplichting - in de planregels getroffen. Daarmee is het concept op dit onderdeel in strijd met de Wet geluidhinder. Het invullen van het gebied overeenkomstig het concept van het bestemmingsplan zou ertoe leiden dat op de gevels van de te bouwen appartementen een te hoge geluidbelasting zou blijven bestaan. Op termijn zou dat kunnen leiden tot het beperken van de al langjarig bestaande "geluidrechten" van de bedrijven op het bedrijventerrein "Sluiskil Oost". Dit acht de gemeenteraad geen wenselijke ontwikkeling. Waar Roobeek zich beroept op wijziging van de geluidregels onder de nog in te voeren Omgevingswet (Aanvullingswet geluid Omgevingswet en Aanvullingsbesluit geluid Omgevingswet) merkt de gemeenteraad op dat onder deze nieuwe wetgeving het 5/9

basisuitgangspunt voor de geluidbelasting op geluidgevoelige objecten niet wijzigt. De nieuwe geluidnorm onder de Omgevingswet is een waarde van 50 Lden overdag en 40 Lnight voor de nachtelijke uren. Het verlenen van hogere grenswaarden maakt het geluidregime onder de Omgevingswet niet langer mogelijk. In de plaats daarvan komt een "bestuurlijke afweging" over de wenselijkheid van nieuwe woningen tot een maximale waarde van 55 Lden/45 Lnight. Aan die bestuurlijke afweging kunnen ook voorwaarden gekoppeld worden. Ook onder het nieuwe geluidregime zou dus een voorziening nodig zijn om de gevelbelasting terug te brengen, voor zover die uitgaat boven de waarde van 55 Lden. Overigens merkt de gemeenteraad op dat nieuw geluidbeleid pas in werking treedt op het moment waarop hij een nieuw omgevingsplan voor het gebied vaststelt. Dat kan voor de kern Sluiskil zeker nog enige jaren duren. 1.4.

Het plan is niet economisch uitvoerbaar.

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat een bestemmingsplan vergezeld moet gaan van een onderzoek naar o.a. de financiële uitvoerbaarheid van een plan. Lange tijd weigerde Roobeek inzicht te geven in haar exploitatieopzet voor de invulling van het gebied conform het Woonzorgplan. Pas in maart 2020 overlegde Roobeek onder vertrouwelijkheid deze gegevens. Uit deze cijfers blijkt dat sprake is van een klein positief exploitatiesaldo. Uit de cijferopstelling blijkt echter ook dat Roobeek geen rekening houdt met het verplichte kostenverhaal door de gemeente. Na toepassing van de "plankostenscan" van het Ministerie blijkt dat kostenverhaal oploopt tot een bedrag van ongeveer € 170.000,00. Ook houdt Roobeek geen rekening met de mogelijkheid tot het vergoeden van planschade aan vooral omwonenden van het plangebied. Uit een "risicoanalyse planschade" die in opdracht van de gemeente is uitgevoerd (januari 2018) blijkt dat planschade mogelijk aanwezig is en gewaardeerd moet worden op een bedrag van ruim € 9.500,00. Burgemeester en wethouders stelden deze risicoanalyse aan Roobeek beschikbaar. Roobeek houdt in haar financiële opzet rekening met een renteverlies over haar investering gedurende slechts 1 jaar.

Dit element, bezien vanuit het perspectief om de plannen gefaseerd over meerdere jaren tot uitvoering te brengen, betekent dat de raming voor renteverlies volstrekt onvoldoende is. Deze elementen hebben tot gevolg dat het geringe positieve exploitatieresultaat dat Roobeek berekent, zal omslaan in een fors negatief resultaat. Onduidelijk is hoe Roobeek wil omgaan met dit negatieve resultaat. Wel is duidelijk dat hoofdstuk 5 van de plantoelichting (Financiële aspecten) een onjuiste conclusie bevat. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is naar het oordeel van de gemeenteraad niet verzekerd. Eindoordeel beoordeling 6e concept bestemmingsplan: De gemeenteraad wijst na afweging van alle relevante belangen de aanvraag van Roobeek om akkoord te gaan met de 6e versie van de planherziening voor de Woonzorgvoorziening Pierssenspolderstraat te Sluiskil af. Het plan is in strijd met het gemeentelijke beleid op het gebied van de volkshuisvesting. Daarnaast voldoet het plan niet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening omdat het plan in strijd is met het Besluit ruimtelijke ordening (art 3.1.6) en de Wet geluidhinder (hoofdstuk V).

Kanttekeningen De afwijzing van de aanvraag van Roobeek van 26 juni 2020 tot het besluiten over de vaststelling van het bestemmingsplan Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat te Sluiskil is

6/9

gebaseerd op artikel 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op dit besluit is de "normale" vaststellingsprocedure van een bestemmingsplan, zoals opgenomen in artikel 3.8 Wro en afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht niet van toepassing. Dat betekent dat Roobeek als belanghebbende tegen de afwijzing, bij de gemeenteraad een bezwaarschrift kan indienen. Dit vloeit voort uit hoofdstuk 7 van de Algemene wet bestuursrecht.

Wat mag het kosten? Aan de voorbereiding en uitvoering van dit voorstel zijn geen kosten verbonden. De financiële vertaling van de personele kosten gaat ten laste van het product "bestemmingsplannen" (6810.0200).

Wat gaan we ervoor doen? Wij maken ons besluit op de aanvraag van Roobeek bekend aan Moree en Gelderblom, advocaten.

Bijlagen 1. Raadsbesluit afwijzen aanvraag Roobeek.pdf

7/9

RAADSBESLUIT

vergadering van: volgnummer:

4 februari 2021 229583

onderwerp:

Besluit gemeenteraad op de aanvraag van Roobeek ontwikkeling BV om akkoord te gaan met 6e planwijziging voor het woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat te Sluiskil

voorstel van: portefeuillehouder: datum voorstel: programma: afdeling:

College van Burgemeester en Wethouders drs. F.O. van Hulle 26 januari 2021 Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Omgeving en Economie

De raad van de gemeente Terneuzen; gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders, welk voorstel als hier ingelast en overgenomen moet worden beschouwd; gelet op het bepaalde in artikel 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 1:3 van de Algemene wet bestuursrecht besluit: 1. de aanvraag van Roobeek Ontwikkeling BV om akkoord te gaan met de 6e planwijziging voor het Woonzorgcomplex Pierssenspolderstraat te Sluiskil af te wijzen Besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Terneuzen op 4 februari 2021. griffier,

voorzitter,

mr. J.H.P. de Jong

J.A.H. Lonink

Als u het niet eens bent met dit besluit, dan kunt u binnen zes weken na de dag dat het besluit is verzonden een bezwaarschrift indienen bij de gemeenteraad, Postbus 35, 4530 AA Terneuzen. Het bezwaarschrift moet worden ondertekend en u moet gemotiveerd aangeven waarom u het niet eens bent met dit besluit. Tevens moet u het bezwaarschrift voorzien van uw naam, 8/9

adres, datum en een omschrijving van het besluit waartegen u bezwaar maakt. Het is handig om een kopie van het besluit bij te voegen. Deze eisen staan in artikel 6:5 van de Algemene wet bestuursrecht.

9/9