Raadsvoorstel - Woningbouw Scharnegoutum-Noord, Grondexploitatie en versnelling

Ons nummer: R24.000017

*R24.000017*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Woningbouw Scharnegoutum-Noord, Grondexploitatie en versnelling 14 maart 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 27 februari 2024 Michel Rietman Ruimtelijke Ontwikkeling Egbert Jan Grootenhuis

Voorstel: a. Een versnelling van de woningbouw mogelijk te maken door de grondexploitatie voor Scharnegoutum-Noord vast te stellen, voorlopend op het definitieve bestemmingsplan. b. Voor deze werkzaamheden een uitvoeringskrediet van € 1.457.304,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop. c. Versnelling van de woningbouw mogelijk te maken door in te stemmen met het voorbereiden van het uitvoeren van grondwerk voordat het definitieve bestemmingsplan is vastgesteld. d. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen bij dit voorstel. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo e. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2029 Samenvatting: Voor Scharnegoutum wordt een bestemmingsplan opgesteld om maximaal 21 woningen mogelijk te maken. Hiervan zijn 10 woningen bedoeld als ‘sociale koop’ en 6 woningen als ‘betaalbaar’. De overige 5 woningen zijn woningen in het hoge segment. Er is al een grondexploitatie gemaakt aan de hand van het ontwerpbestemmingsplan. Normaliter wordt de grondexploitatie samen met het definitieve bestemmingsplan voorgelegd aan de Raad. Het voorstel is om dit eerder te doen. Hiermee wordt het mogelijk om sneller met de werkzaamheden te starten. Het betreft een grondexploitatie met een positief resultaat van (afgerond) € 102.000.

Het uitvoeringsbudget van € 1.457.304 wordt daarmee volledig gedekt door verkoop van de kavels en de toegekende WBI-aanvraag. Argumenten: - Om de ontwikkeling van deze woningbouwlocatie mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig. De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd die vervolgens als bouwrijpe kavels kan worden uitgegeven aan een ontwikkelende partij. Voordat er inkomsten uit de grondverkoop plaatsvinden dienen er eerst kosten gemaakt te worden om het gebied bouw- en woonrijp te maken. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Daarom wordt dit beslispunt voorgesteld aan de gemeenteraad. -

Om de woningen mogelijk te maken moeten financiële kaders afgestemd worden met de raad. Een grondexploitatie is een balans tussen begrote kosten en opbrengsten. In de grondexploitatie (bijlage 1) worden deze tegen elkaar afgezet. De grondwaarde is residueel bepaald en de kosten zijn bepaald aan de hand van de kaders en uitgangspunten. Door de grondexploitatie te openen en vast te stellen zijn de kaders waarbinnen de gronden kunnen worden uitgegeven vooraf duidelijk. De gemeente kan dan aan de slag om de gronden binnen de kaders bouwrijp te maken en vervolgens uit te geven. Voor de projectmatige woningen gebeurt dat aan een projectontwikkelaar die de woningen bouwt en verkoopt. De uitgeefbare kavels worden rechtstreeks aan particuliere kopers verkocht die in eigen beheer hun woning realiseren.

1

-

Het openen van een grondexploitatie is niet gebonden aan een vastgesteld bestemmingsplan. Het valt dus ook onder de bevoegdheden van de gemeenteraad om dit eerder te doen. Door het eerder vast te stellen omen de budgetten voor uitvoering eerder beschikbaar waardoor ook daadwerkelijk eerder gestart kan worden met de uitvoering. Concreet betekent dit dat er, voordat het bestemmingsplan is vastgesteld en onherroepelijk is geworden, er budget beschikbaar is om onderzoeken uit te voeren naar de bodemgesteldheid. Op deze manier kan eerder met het grondwerk begonnen worden.

-

In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. De raad is bevoegd om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te gaan. Van deze middelen kunnen we de planologische-juridische stappen zetten, alsook de uitvoering van het civieltechnische werk.

-

De werkzaamheden voor het bouw- en woonrijpmaken van het gebied worden na vaststelling van de grondexploitatie aanbesteed. Geheimhouding op de bijlagen is nodig omdat het de gemeentelijke onderhandelingspositie verslechterd als voorafgaand aan de inschrijving bekend is bij partijen met welke bedragen de gemeente intern heeft gerekend. Hetzelfde geldt voor de aanbestedingsprocedure voor de verkoop van de woningbouwkavels. Het is belangrijk dat ontwikkelaars niet weten met welke prijzen en bouwkosten er intern is gerekend omdat dit de gemeentelijke onderhandelingspositie kan schaden.

Risico’s: - Afwijkingen op ramingen: afwijkingen in kosten en opbrengsten hebben naar verhouding een groter effect op het financiële resultaat als het een kleinere woningbouwontwikkeling betreft. - Voor de sociale koopwoningen en de betaalbare woningen geldt een harde bovengrens wat betreft de verkoopprijs. Voor de woningen in het hoge segment geldt deze bovengrens niet. Middels een selectieprocedure wordt gezocht naar de meest geschikte ontwikkelende partij om de sociale koopwoningen en de betaalbare koopwoningen te ontwikkelen. Deze bovengrens kan het voor een ontwikkelaar minder interessant maken om in te schrijven op de ontwikkeling en daarmee voor een lagere grondprijs zorgen. De kavels voor de woningen in het hoge segment worden door de gemeente rechtstreeks aan particulieren aangeboden, het is voor een ontwikkelaar daarmee niet mogelijk om de (mogelijk) minder lucratieve ontwikkeling van sociale koopwoningen en betaalbare woningen te compenseren met de ontwikkeling van de duurdere woningen.

Financiën: Voor de uitvoering van dit voorstel is een krediet van € 1.457.304,- excl. BTW benodigd. Dit bedrag staat in de grondexploitatie opgenomen. Daartegenover staan inkomsten die voortvloeien uit de verkoop van kavels en de inkomsten uit de WBI-subsidie. Er resteert een winst van € 102.473 op startwaarde. Deze winst wordt gaandeweg de ontwikkeling genomen conform de spelregels van het Besluit Begroting en Verantwoording. Andere opties: De grondexploitatie kan ook samen met het definitieve bestemmingsplan worden vastgesteld. Hiermee is versnelling van de woningbouwontwikkeling echter niet mogelijk. Verder is het een optie om, in plaats van een grondexploitatie, een uitvoeringskrediet voor het grondwerk vast te stellen. Tender Er wordt een aanbestedingsprocedure gestart voor de ontwikkeling van de 6 rijwoningen en 10 hofjeswoningen. De gemeente is op zoek naar een samenwerkingspartner die toewerkt naar het aanbieden van duurzame, kwalitatief goede woningen die voorzien in de behoeften van het dorp en naar het verbeteren van de kwaliteit van het dorp en daarmee de leefomgeving. Het hoofddoel van de aanbesteding is het afsluiten van een koop-/ontwikkelingsovereenkomst waarbij het eigendom van de percelen voor deze woningen wordt overgedragen aan de winnende inschrijver.

2

De gemeente organiseert hiervoor een (nationale) niet-openbare aanbestedingsprocedure (aanbesteding met voorselectie). Na een voorselectie brengen overgebleven partijen een bieding uit op de bouwpercelen en maken zij een plan van aanpak waarin zij een voorstelling geven van de wijze waarop zij invulling geven aan de wensen, uitgangspunten en doelstellingen van de gemeente. Het moment van publicatie van het ontwikkelplan op TenderNed hangt af van de opleverdatum van de bouwrijpe kavels. Dit is op het moment nog niet zeker, omdat de gemeente afhankelijk is van de beschikbaarheid van nutspartijen. Wettelijke basis: - Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) - Wet ruimtelijke ordening (Wro) - Grondbeleid 2022-2025 - Uitgangspunten grondexploitaties 2024 (concept) - Startnotitie woningbouwontwikkeling Scharnegoutum-Noord 23-12-2021

Global Goals: - Duurzame Steden en Gemeenschappen: de geplande ontwikkeling voorziet in duurzame woningbouw, met veel groen. - Ongelijkheid verminderen: het plan bestaat voor een aanzienlijk deel uit sociale koopwoningen en betaalbare koopwoningen. Dit biedt meer mensen de kans om een huis te kopen en daarmee ongelijkheid op de woningmarkt tegen te gaan.

Wie zijn betrokken: Projectteam Wijze van participatie: Raadplegen Digitale links naar informatiebronnen:

In welke fase: Realisatie/uitvoering Planning vervolg in de raad/LTA: Op 18 april 2024 wordt het definitieve bestemmingsplan voorgelegd, mogelijk met een herziene grondexploitatie. De herziening is alleen nodig als er een substantiële planwijziging heeft plaatsgevonden sinds het vaststellen van deze exploitatie.

Bijlage(n): 1. Memo Grondexploitatie Scharnegoutum-Noord (Geheim, ligt bij Griffie ter inzage) 2. Grondexploitatie Scharnegoutum-Noord (Geheim, ligt bij Griffie ter inzage)

3

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

4

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Woningbouw Scharnegoutum-Noord, Grondexploitatie en versnelling Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 6 februari 2024;

besluit:

a. Een versnelling van de woningbouw mogelijk te maken door de grondexploitatie voor Scharnegoutum-Noord vast te stellen, voorlopend op het definitieve bestemmingsplan. b. Voor deze werkzaamheden een uitvoeringskrediet van € 1.457.304,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop. c. Versnelling van de woningbouw mogelijk te maken door in te stemmen met het voorbereiden van het uitvoeren van grondwerk voordat het definitieve bestemmingsplan is vastgesteld. d. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen bij dit voorstel. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo e. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2029

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 14 maart 2024

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

5

, voorzitter.

, griffier.