Raadsvoorstel - Woningbouw Folsgare fase 2 - Grondexploitatie

Ons nummer: R24.000061

*R24.000061*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur Voorstel: a. b. c. d.

Woningbouw Folsgare fase 2 - Grondexploitatie 23 mei 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 7 mei 2024 Michel Rietman Ruimtelijke Ontwikkeling Egbert Jan Grootenhuis

De grondexploitatie voor Folsgare fase 2 vast te stellen. Voor deze werkzaamheden een uitvoeringsbudget van € 1.396.931,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop. Op grond van art. 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen behorend bij dit raadsvoorstel. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2029 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie).

1

Samenvatting:

Voor Folsgare fase 2 wordt een bestemmingsplan opgesteld om 20 woningen mogelijk te maken. Vanuit het dorp is veel vraag naar goedkope en betaalbare woningen, in het plan is hiermee rekening gehouden. In het plan zijn 8 woningen bedoeld als sociale koop. Deze woningen hebben een verkoopprijs van maximaal € 250.000. Het gaat hierbij om de 5 rijwoningen aan de westzijde van het plangebied, en de 3 rijwoningen in het midden van het plangebied (in de afbeelding hierboven is dat nummer 20-28 en nummer 15-19). De 3 rijwoningen aan de noordwestzijde van het plangebied zijn levensloopbestendige woningen. Deze woningen zijn breder opgezet zodat alle voorziening op de begane grond gerealiseerd kunnen worden. De geschatte verkoopprijs van deze woningen ligt iets boven de € 250.000 en de woningen worden daarmee als ‘betaalbaar’ gezien. Aan de noord- en oostzijde van het plan zijn de kavels voor de 2^1-kapwoningen en vrijstaande woningen gesitueerd. Het gaat daarbij om 6 2^1-kapwoningen en 3 kavels voor vrijstaande woningen. Deze woningen vallen in het hogere segment. In vergelijking met de sociale koopwoningen en betaalbare woningen ligt de grondwaarde voor deze woningen aanzienlijk hoger. Een groot deel van de inkomsten in de grondexploitatie komt daarmee voor rekening van de 2^1kapwoningen en de vrijstaande woningen.

Er is een grondexploitatie gemaakt aan de hand van het bestemmingsplan. Het betreft een grondexploitatie met een positief resultaat van € 53.849. Het uitvoeringsbudget van € 1.396.931 wordt daarmee volledig gedekt door verkoop van de kavels.

2

Argumenten: A1. Om de ontwikkeling van deze woningbouwlocatie mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig. De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd die vervolgens als bouwrijpe kavels kan worden uitgegeven aan een ontwikkelende partij. Voordat er inkomsten uit de grondverkoop plaatsvinden dienen er eerst kosten gemaakt te worden om het gebied bouw- en woonrijp te maken. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Daarom wordt dit beslispunt voorgesteld aan de gemeenteraad. A2.

Om de woningen mogelijk te maken moeten financiële kaders afgestemd worden met de raad. Een grondexploitatie is een balans tussen begrote kosten en opbrengsten. In de grondexploitatie (bijlage 1 en 2) worden deze tegen elkaar afgezet. De grondwaarde is residueel bepaald en de kosten zijn bepaald aan de hand van de kaders en uitgangspunten. Door de grondexploitatie te openen en vast te stellen zijn de kaders waarbinnen de gronden kunnen worden uitgegeven vooraf duidelijk. De gemeente kan dan aan de slag om de gronden binnen de kaders bouwrijp te maken en vervolgens uit te geven. Voor de projectmatige woningen gebeurt dat aan een projectontwikkelaar die de woningen bouwt en verkoopt. De uitgeefbare kavels worden rechtstreeks aan particuliere kopers verkocht die in eigen beheer hun woning kunnen realiseren.

B.

Dit zijn de benodigde middelen om tot uitvoering over te gaan. In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. De raad is bevoegd om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te gaan. Van deze middelen kunnen we de planologischejuridische stappen zetten, alsook de uitvoering van het civieltechnische werk.

C,D

Geheimhouding is nodig om de economische en financiële belangen van de gemeente te beschermen. Geheimhouding van de grondexploitatie is nodig omdat het de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden (art. 5.1 lid 2 onder b Woo). De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel koster er geraamd zijn. Ook bij grondverkoop is het belangrijk dat ontwikkelaars niet weten welke prijzen we al hebben opgenomen.

Risico’s: -

Afwijkingen op ramingen: afwijkingen in kosten en opbrengsten hebben naar verhouding een groter effect op het financiële resultaat als het een kleinere woningbouwontwikkeling betreft. Voor de sociale koopwoningen en de betaalbare woningen geldt een harde bovengrens wat betreft de verkoopprijs. Voor woningen in het hogere segment geldt deze bovengrens niet. Middels een tenderprocedure wordt gezocht naar de meest geschikte ontwikkelende partij om de sociale koopwoningen, de betaalbare koopwoningen en de 2^1-kapwoningen te ontwikkelen. De kavels voor vrijstaande woningen worden door de gemeente rechtstreeks aan particulieren aangeboden. Een ontwikkelaar kan de (mogelijk) minder lucratieve ontwikkeling van sociale koopwoningen en betaalbare woningen deels compenseren met de ontwikkeling van de 2^1-kapwoningen, maar niet met verkoop van vrijstaande woningen.

Kansen: - Voor de woningen is de grondopbrengst berekend door de geschatte verkoopprijs te verminderen met de geschatte bouwkosten. Voor de kosten is gebruik gemaakt van kengetallen uit het Bouwkostenkompas. In de praktijk blijkt dat ontwikkelaars soms goedkoper kunnen bouwen dan blijkt uit de (algemene) kengetallen. In dit geval zou de grondwaarde hoger kunnen uitvallen. - Voor de civiele kostenramingen is eveneens gebruik gemaakt van kengetallen aangevuld met ervaringscijfers uit eerdere projecten. Ook hier kan een inschrijvende partij scherper inschrijven dan vooraf begroot, de kosten kunnen daarmee lager uitvallen wat gunstig is voor het resultaat.

3

Financiën: Voor de uitvoering van dit voorstel is een krediet van € 1.396.931 excl. btw benodigd. Dit bedrag staat in de grondexploitatie opgenomen. Daartegenover staan inkomsten die voortvloeien uit de verkoop van kavels. Er resteert een winst van € 53.849 op startwaarde. Deze winst wordt gaandeweg de ontwikkeling genomen conform de spelregels van het Besluit Begroting en Verantwoording.

Andere opties: De huidige grondexploitatie hangt samen met het bestemmingsplan voor Folsgare fase 2. Een voorwaarde voor het bestemmingsplan is dat er een sluitende exploitatie is. Een andere optie is om andere uitgangspunten voor de grondexploitatie te hanteren, hiervoor dient echter ook het bestemmingsplan aangepast te worden. Tender: Om een ontwikkelaar te selecteren en contracteren, organiseert de gemeente een (nationale) nietopenbare aanbestedingsprocedure (aanbesteding met voorselectie). De aanbestedingsprocedure is in twee fasen verdeeld. In de eerste fase, de selectiefase, worden 3 gegadigden geselecteerd die een uitnodiging ontvangen voor de tweede fase. In de tweede fase, de gunningsfase, worden de geselecteerde gegadigden uitgenodigd om een bieding uit te brengen op de bouwpercelen en een plan van aanpak in te dienen waarin zij een voorstelling geven van de wijze waarop zij invulling geven aan de wensen, uitgangspunten en doelstellingen van de gemeente. De gemeente is op zoek naar een samenwerkingspartner die toewerkt naar het aanbieden van duurzame, kwalitatief goede woningen die voorzien in de behoeften van het dorp en naar het verbeteren van de kwaliteit van het dorp en daarmee de leefomgeving.

In de tenderprocedure zal hier extra op gelet worden, inschrijvers die specifiek aandacht besteden aan de bouw van duurzame woningen kunnen zich hiermee onderscheiden van andere inschrijvers. In de tenderprocedure zullen de marktpartijen worden uitgedaagd om hier zelf met voorstellen te komen. Het hoofddoel van de aanbesteding is het afsluiten van een koop-/ontwikkelingsovereenkomst waarbij het eigendom van de percelen voor deze woningen wordt overgedragen aan de winnende inschrijver. Deze overeenkomst legt de verplichting op de winnende partij om alles te realiseren zoals gespecificeerd in de aanbestedingsprocedure. Met de aanbesteding wordt de ontwikkeling aan 1 partij gegund. Doordat deze partij zowel de sociale koopwoningen, de betaalbare woningen en de 2^1-kapwoningen kan realiseren is de verwachting dat het bod hoger uitvalt dan indien er aan verschillende inschrijvers wordt verkocht die ieder een klein aantal woningen kunnen realiseren. Een lagere marge op, bijvoorbeeld, de sociale koopwoningen kan gecompenseerd worden met een hogere marge op de betaalbare woningen en de 2^1-kapwoningen. Ook kunnen algemene (ontwikkelings)kosten worden verdeeld over meerdere woningen

Wettelijke basis: - Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). - Wet ruimtelijke ordening (Wro). - Grondbeleid 2022-2025 (R21.000182) - Uitgangspunten grondexploitaties 2024 (C24.000018) - Startnotitie woningbouwontwikkeling Folsgare fase 2 (R22.000136) Global Goals: - Duurzame Steden en Gemeenschappen: de geplande ontwikkeling voorziet in duurzame woningbouw, met veel groen. - Ongelijkheid verminderen: het plan bestaat voor een aanzienlijk deel uit sociale koopwoningen en betaalbare koopwoningen. Dit biedt meer mensen de kans om een huis te kopen en daarmee ongelijkheid op de woningmarkt tegen te gaan

4

Wie zijn betrokken: Projectteam Wijze van participatie: Raadplegen Digitale links naar informatiebronnen: In welke fase: Realisatie/uitvoering Planning vervolg in de raad/LTA: In de vergadering van 23 mei 2024 zal tevens het definitieve bestemmingsplan worden voorgelegd. Bijlage(n): 1. Memo grondexploitatie Folsgare fase 2 (Geheim). 2. Grondexploitatie Folsgare fase 2 (Geheim).

5

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

6

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Woningbouw Folsgare fase 2 - Grondexploitatie Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 april 2024;

besluit:

a. b. c. d.

De grondexploitatie voor Folsgare fase 2 vast te stellen. Voor deze werkzaamheden een uitvoeringsbudget van € 1.396.931,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop. Op grond van art. 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen behorend bij dit raadsvoorstel. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2029 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie).

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 23 mei 2024

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

7

, voorzitter.

, griffier.