Raadsvoorstel - Woningbouw Boazum fase 2 - Grondexploitatie

Ons nummer: R24.000059

*R24.000059*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur Voorstel: a. b. c. d.

Woningbouw Boazum fase 2 - Grondexploitatie 23 mei 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 7 mei 2024 Michel Rietman Ruimtelijke Ontwikkeling Egbert Jan Grootenhuis

De grondexploitatie voor Boazum fase 2 vast te stellen. Voor deze werkzaamheden een uitvoeringskrediet van € 1.269.732,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop en de toegekende WBI-aanvraag. Op grond van art. 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen behorend bij dit raadsvoorstel. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2029 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie).

1

Samenvatting:

Voor Boazum fase 2 wordt een bestemmingsplan opgesteld om 14 woningen mogelijk te maken. De geplande woningbouwontwikkeling voor Boazum maakt deel uit van de WBI-aanvraag, er is daarom veel aandacht voor goedkope en betaalbare woningbouw. Dit sluit aan bij de wens vanuit het dorp om betaalbare woningen te realiseren. In het plan zijn 8 woningen bedoeld als ‘sociale koop’, voor deze woningen geldt een maximale verkoopprijs van € 250.000. Het gaat hierbij om de 5 rijwoningen een de noordzijde van het plangebied, deze woningen zijn bedoeld als starterswoningen. De 3 rijwoningen aan de zuidzijde van het plangebied zijn eveneens woningen met een maximale verkoopprijs van € 250.000, deze woningen zijn bedoeld als levensloopbestendige woningen. De woningen zijn breder opgezet zodat alle voorzieningen op de begane grond gerealiseerd kunnen worden. De 2^1-kapwoningen aan de noordwestzijde van het plan zijn ‘betaalbaar’ en hebben een maximale verkoopprijs van € 355.000. De 4 vrije kavels zijn bedoeld voor de bouw van vrijstaande woningen. Dit zijn veelal woningen in het hogere segment. Er zijn 3 kavels die direct grenzen aan het water, daarom is voor deze woningen met een hogere grondwaarde gerekend. Er is een grondexploitatie gemaakt aan de hand van het bestemmingsplan. Het betreft een grondexploitatie met een positief resultaat van (afgerond) € 31.000.

Het uitvoeringsbudget van € 1.269.732 wordt daarmee volledig gedekt door verkoop van de kavels en met de toegekende WBIaanvraag voor Boazum.

2

Argumenten: A1. Om de ontwikkeling van deze woningbouwlocatie mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig. De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd die vervolgens als bouwrijpe kavels kan worden uitgegeven aan een ontwikkelende partij. Voordat er inkomsten uit de grondverkoop plaatsvinden dienen er eerst kosten gemaakt te worden om het gebied bouw- en woonrijp te maken. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Daarom wordt dit beslispunt voorgesteld aan de gemeenteraad. A2.

Om de woningen mogelijk te maken moeten financiële kaders afgestemd worden met de raad. Een grondexploitatie is een balans tussen begrote kosten en opbrengsten. In de grondexploitatie (bijlage 1 en 2) worden deze tegen elkaar afgezet. De grondwaarde is residueel bepaald en de kosten zijn bepaald aan de hand van de kaders en uitgangspunten. Door de grondexploitatie te openen en vast te stellen zijn de kaders waarbinnen de gronden kunnen worden uitgegeven vooraf duidelijk. De gemeente kan dan aan de slag om de gronden binnen de kaders bouwrijp te maken en vervolgens uit te geven. Voor de projectmatige woningen gebeurt dat aan een projectontwikkelaar die de woningen bouwt en verkoopt. De uitgeefbare kavels worden rechtstreeks aan particuliere kopers verkocht die in eigen beheer hun woning kunnen realiseren.

B1.

Dit zijn de benodigde middelen om tot uitvoering over te gaan. In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. De raad is bevoegd om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te gaan. Van deze middelen kunnen we de planologischejuridische stappen zetten, alsook de uitvoering van het civieltechnische werk.

C,D

Geheimhouding is nodig om de economische en financiële belangen van de gemeente te beschermen. Geheimhouding van de grondexploitatie is nodig omdat het de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden (art. 5.1 lid 2 onder b Woo). De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel koster er geraamd zijn. Ook bij grondverkoop is het belangrijk dat ontwikkelaars niet weten welke prijzen we al hebben opgenomen.

Risico’s: - Afwijkingen op ramingen: afwijkingen in kosten en opbrengsten hebben naar verhouding een groter effect op het financiële resultaat als het een kleinere woningbouwontwikkeling betreft. - Voor de sociale koopwoningen en de betaalbare woningen geldt een harde bovengrens wat betreft de verkoopprijs. Voor de woningen in het hogere segment geldt deze bovengrens niet. Middels een tenderprocedure wordt gezocht naar de meest geschikte ontwikkelende partij om de sociale koopwoningen en de betaalbare koopwoningen te ontwikkelen. Deze bovengrens kan het voor een ontwikkelaar minder interessant maken om in te schrijven op de ontwikkeling en daarmee voor een lagere grondprijs zorgen. De kavels de woningen in het hogere segment worden door de gemeente rechtstreeks aan particulieren aangeboden, het is voor een ontwikkelaar daarmee niet mogelijk om de (mogelijk) minder lucratieve ontwikkeling van sociale koopwoningen en betaalbare woningen te compenseren met de ontwikkeling van woningen in het hogere segment. Kansen: - Voor de woningen is de grondopbrengst berekend door de geschatte verkoopprijs te verminderen met de geschatte bouwkosten. Voor de kosten is gebruik gemaakt van kengetallen uit het Bouwkostenkompas. In de praktijk blijkt dat ontwikkelaars soms goedkoper kunnen bouwen dan blijkt uit de (algemene) kengetallen. In dit geval zou de grondwaarde hoger kunnen uitvallen.

3

-

Voor de civiel kostenramingen is eveneens gebruik gemaakt van kengetallen aangevuld met ervaringscijfers uit eerdere projecten. Ook hier kan een inschrijvende partij scherper inschrijven dan vooraf begroot, de kosten kunnen daarmee lager uitvallen wat gunstig is voor het resultaat.

Financiën: Voor de uitvoering van dit voorstel is een krediet van € 1.269.732 excl. btw benodigd. Dit bedrag staat in de grondexploitatie opgenomen. Daartegenover staan inkomsten die voortvloeien uit de verkoop van kavels. Er resteert een winst van € 31.467 op startwaarde. Deze winst wordt gaandeweg de ontwikkeling genomen conform de spelregels van het Besluit Begroting en Verantwoording. Andere opties: De huidige grondexploitatie hangt samen met het bestemmingsplan voor Boazum. Een voorwaarde voor het bestemmingsplan is dat er een sluitende exploitatie is. Een andere optie is om andere uitgangspunten voor de grondexploitatie te hanteren, hiervoor dient echter ook het bestemmingsplan aangepast te worden. Tenderprocedure: Om een ontwikkelaar te selecteren en contracteren, organiseert de gemeente een (nationale) nietopenbare aanbestedingsprocedure (aanbesteding met voorselectie). De aanbestedingsprocedure is in twee fasen verdeeld. In de eerste fase, de selectiefase, worden maximaal 4 gegadigden geselecteerd die een uitnodiging ontvangen voor de tweede fase. In de tweede fase, de gunningsfase, worden de geselecteerde gegadigden uitgenodigd om een bieding uit te brengen op de bouwpercelen en een plan van aanpak in te dienen waarin zij een voorstelling geven van de wijze waarop zij invulling geven aan de wensen, uitgangspunten en doelstellingen van de gemeente.

De gemeente is op zoek naar een samenwerkingspartner die toewerkt naar het aanbieden van duurzame, kwalitatief goede woningen die voorzien in de behoeften van het dorp en naar het verbeteren van de kwaliteit van het dorp en daarmee de leefomgeving. In de tenderprocedure zal hier extra op gelet worden, inschrijvers die specifiek aandacht besteden aan de bouw van duurzame woningen kunnen zich hiermee onderscheiden van andere inschrijvers. In de tenderprocedure zullen de marktpartijen worden uitgedaagd om hier zelf met voorstellen te komen. Het hoofddoel van de aanbesteding is het afsluiten van een koop-/ontwikkelingsovereenkomst waarbij het eigendom van de percelen voor deze woningen wordt overgedragen aan de winnende inschrijver. Deze overeenkomst legt de verplichting op de winnende partij om alles te realiseren zoals gespecificeerd in de aanbestedingsprocedure. Met de aanbesteding wordt de ontwikkeling aan 1 partij gegund. Doordat deze partij zowel de sociale koopwoningen als de betaalbare woningen kan realiseren is de verwachting dat het bod hoger uitvalt dan indien er aan verschillende inschrijvers wordt verkocht die ieder een klein aantal woningen kan realiseren. Een lagere marge op, bijvoorbeeld, de sociale koopwoningen kan gecompenseerd worden met een wat hogere marge op de betaalbare woningen.

Ook kunnen algemene (ontwikkelings)kosten worden verdeeld over meerdere woningen Wettelijke basis: - Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) - Wet ruimtelijke ordening (Wro) - Grondbeleid 2021-2025 (R21.000182) - Uitgangspunten grondexploitaties 2024 (C24.000018) - Startnotitie woningbouwontwikkeling Boazum fase 2 (R23.000102)

Global Goals: - Duurzame Steden en Gemeenschappen: de geplande ontwikkeling voorziet in duurzame woningbouw, met veel groen. - Ongelijkheid verminderen: het plan bestaat voor een aanzienlijk deel uit sociale koopwoningen en betaalbare koopwoningen. Dit biedt meer mensen de kans om een huis te kopen en daarmee ongelijkheid op de woningmarkt tegen te gaan.

4

Wie zijn betrokken: Projectteam Wijze van participatie: Raadplegen Digitale links naar informatiebronnen:

In welke fase: Realisatie/uitvoering

Planning vervolg in de raad/LTA: In de vergadering van 23 mei 2024 zal tevens het definitieve bestemmingsplan worden voorgelegd. Bijlage(n): 1. Memo grondexploitatie Boazum fase 2 (Geheim). 2. Grondexploitatie Boazum fase 2 (Geheim).

5

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

6

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Woningbouw Boazum fase 2 - Grondexploitatie Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 april 2024;

besluit:

a. b. c.

d.

De grondexploitatie voor Boazum fase 2 vast te stellen. Voor deze werkzaamheden een uitvoeringskrediet van € 1.269.732,- exclusief btw beschikbaar te stellen en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop en de toegekende WBI-aanvraag. Op grond van art. 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlagen behorend bij dit raadsvoorstel. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo. De geheimhouding op te leggen tot 1-1-2029 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie).

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 23 mei 2024

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

7

, voorzitter.

, griffier.