Raadsvoorstel - Voorbereidingskrediet woningbouw Hindeloopen

Ons nummer: R24.000033

*R24.000033*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur Voorstel: a. b.

Voorbereidingskrediet woningbouw Hindeloopen 18 april 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 2 april 2024 Michel Rietman Projecten Sjaak Walta

een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 110.000,- voor de gemeentelijke kosten en een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten; dit krediet te dekken uit de toekomstige grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie.

Samenvatting: In Hindeloopen zijn de afgelopen 20 jaar nauwelijks woningen gerealiseerd. In de stadsvisie uit 2009 zijn enkele opties opgenomen voor realisatie van woningen, maar die zijn nooit tot uitvoering gekomen. Daarom is besloten Hindeloopen op te nemen in de pilot ‘Kleine kernen aanpak’. De opgave is uitdagend in Hindeloopen, omdat de stad aan drie zijden omgeven is door water en er een aantal bedrijven is met hinderzones die woningbouw belemmeren. De kansrijke plekken en een aantal opties voor de invulling ervan zijn in september 2023 aan de inwoners gepresenteerd. Inwoners konden direct reageren op de mogelijke invullingen en hun voorkeur uitspreken over gewenste prijsklassen en woningtypes. Dit is allemaal samengevat in het document ‘kernaanpak woningbouwprogramma Hindeloopen’. Het college heeft op 19 december 2023 het document vastgesteld. Hierbij hebben zij besloten: • Samen met de inwoners van Hindeloopen de locaties ‘Yndijk’ en ‘Speeltuin’ verder uit te werken voor de ontwikkeling van woningen; • Ruimtelijke en programma kaders (bouwenvelop) op te stellen voor de locatie ‘Nieuwe Weide’. Het aandeel eengezinswoningen in Hindeloopen is groot. Er is vooral behoefte aan woningen voor starters en ouderen.

Voor in ieder geval de gemeentelijke locaties kan in eerste instantie gedacht worden aan: • Bereikbare koop/huur; • Starterswoningen; • Levensloopbestendige woningen (idealiter kennen alle woningen een levensloopbestendige component). Om tot een gezonde grondexploitatie te komen kan er eventueel gekozen worden om nog beperkt duurdere koop toe te voegen (ook ten behoeve van de doorstroming) met inachtneming van de

1

regionale woondeal. De haalbaarheid van het plan met de beoogde doelgroepen is afhankelijk van de uiteindelijke mix en het aandeel financieel (minder) rendabele woningen. Tijdens het haalbaarheidsonderzoek moet blijken hoe en op welke wijze de doelgroepenverordening een bijdrage kan leveren. Het eindresultaat is circa 20 woningen op de gemeentelijke locaties. Het definitieve aantal woningen wordt in de haalbaarheidsfase bekend. Voor de derde locatie is het eindresultaat een bouwenvelop waarin ruimtelijke en programma kaders zijn opgenomen. Voor deze locatie wordt momenteel uitgegaan van circa 15 tot 22 woningen. Argumenten: • In Hindeloopen zijn de afgelopen 20 jaar nauwelijks woningen gerealiseerd; • De behoefte aan goede betaalbare huur- en koopwoningen is in het gebied sterk aanwezig. Het plan van aanpak voorziet in de ontwikkeling van een bouwplan dat aansluit bij de lokale behoefte; • Uitgaande van een groei van circa 4% over de hele gemeente zou een evenredig percentage voor Hindeloopen neerkomen op een behoefte aan circa 15 woningen. Omdat er altijd plannen uitvallen is het gewenst om circa 30% extra woningen te programmeren.

Zo ontstaat ruimte voor circa 20 woningen voor de komende 10 jaar; De grond voor de beoogde gebiedsontwikkeling is in bezit van de gemeente waardoor het voor de hand ligt dat de gemeente de gebiedsontwikkeling, na een zorgvuldige risico afweging, zelf in ontwikkeling neemt. Dit sluit aan bij het huidige gemeentelijke grondbeleid maar ook bij de genomen collegebesluiten van 8 december 2020 (de herziening van de gemeentelijke grondexploitaties) en het besluit over de woningbouwstrategie van 23 maart 2021 met het oog op de ambitie om een betere balans te vinden tussen faciliterend en actief grondbeleid; • Hierbij hebben we regie op de grondexploitatie. Hierdoor kan er beter worden gestuurd op kwaliteit, fasering en kunnen kosten en opbrengsten directer worden beïnvloed. Daarnaast is het kostenverhaal verzekerd, de opbrengsten worden zelf geïncasseerd en gebruikt ter dekking van kosten; • Op dit moment is er geen krediet om de gemeentelijke kosten te kunnen dekken. Het krediet is noodzakelijk om deze kosten te kunnen dekken. Denk hierbij aan: begeleiding proces (ambtelijke inzet), onderzoekskosten, communicatiekosten en onvoorzien ten behoeve van de (haalbaarheid/)- voorbereiding op de ontwikkeling. Het voorstel is om een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten.

Risico’s: De ontwikkeling is afhankelijk van marktfactoren die de gemeente niet in de hand heeft. Hier vloeit een financieel risico uit voort. Dit risico wordt bij de besluitvorming over het in exploitatie nemen van de grond verder uitgewerkt en aan de raad voorgelegd. Om de woningbouwontwikkeling mogelijk te maken zal er een planologische procedure worden doorlopen. Op basis van het doorlopen van de planologische procedure kunnen er bezwaren worden aangetekend wat kan leiden tot niet of deels realiseren van het beoogde bouwplan met de daarbij behorende grondexploitatie. Vertraging door te weinig ambtelijke capaciteit: Voor de meeste essentiële rollen die nodig zijn in het project is op het moment van start van het project capaciteit beschikbaar. Vanwege de vele projecten en ruimtelijke vraagstukken die momenteel spelen, is niet te garanderen dat de gewenste (specialistische) capaciteit altijd gelijk beschikbaar is. Dit kan mogelijk vertraging op gaan leveren in bepaalde fases van het project. Financiën: Om de voorbereiding van het beoogde woningbouwplan te kunnen realiseren is er een voorbereidingskrediet noodzakelijk. De hoogte van het voorbereidingskrediet wordt grotendeels bepaald door de met name interne uren die door de verschillende vakdisciplines worden besteed om tot een gewogen plan te komen.

Daarnaast wordt er rekening gehouden met een budget voor onderzoekskosten die extern worden uitgezet, hierbij valt onder andere te denken aan milieukundige onderzoeken, zettingsadviezen,

2

grondanalyses en overige verkennende onderzoeken en adviezen. Bij de plankostenbegroting wordt uitgegaan dat de kosten worden gedekt tot en met het realiseren van een omgevingsplan. Andere opties: Geen voorbereidingskrediet beschikbaar stellen. Dit zal gevolgen hebben voor de doorstroming binnen het woonbestand en mogelijk leiden tot een verschraling van het woonaanbod en de voorzieningen in Hindeloopen; Wettelijke basis: Omgevingswet, Gemeentewet en Budgetrecht gemeenteraad. Global Goals: De Sustainable Development Goals (hierna SDG’ s): de 17 wereldwijde doelen van de VN om van de wereld een betere plek te maken. De opgave draagt in ieder geval bij aan de SDG’s: SDG 1: Geen armoede Er worden betaalbare woningen in het plan opgenomen. SDG 10: Ongelijkheid verminderen Het plan biedt kans voor mensen uit verschillende inkomensgroepen op het vinden van een woning. SDG 11: Duurzame steden en gemeenschappen Nieuwe woningen moeten voldoen aan de laatste normen wat betreft materiaalgebruik en energiezuinigheid en de woonwijk wordt ontworpen met aandacht voor de natuur, biodiversiteit, water en klimaat. SDG 17: Partnerschap om de doelen te bereiken De realisatie van de gebiedsontwikkeling vraagt een nauwe samenwerking met de omgeving en de betrokken partijen. Wie zijn betrokken: Plaatselijk belang Hindeloopen, wooncommissie Nô Hylpen en inwoners van Hindeloopen.

Wijze van participatie: In het kader van de kernenaanpak is er een uitgebreid participatieproces geweest om tot geschikte locaties te komen. Hierbij zijn onder andere 2 participatiebijeenkomsten geweest. Dit proces heeft geresulteerd in 2 geschikte locaties voor woningbouw die in eigendom zijn van de gemeente. Voor deze 2 locaties worden stedenbouwkundige varianten gemaakt die in maart voorgelegd worden aan belanghebbenden om input op te halen. Op basis van deze input worden de varianten waar nodig en mogelijk aangepast. De definitieve variant wordt in april/mei aan belanghebbenden gepresenteerd. Digitale links naar informatiebronnen: https://sudwestfryslan.nl/thema/wonen-in-sudwest-fryslan/ In welke fase: Definitiefase Planning vervolg in de raad/LTA: Vaststellen grondexploitatie in oktober 2024. Bijlage(n): 1. ‘Kernenaanpak woningbouwprogramma Hindeloopen’; 2. Plankostenbegroting.

3

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

4

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Voorbereidingskrediet woningbouw Hindeloopen Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 maart 2024;

besluit:

a. b.

een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 110.000,- voor de gemeentelijke kosten en een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten; dit krediet te dekken uit de toekomstige grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 april 2024

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

5

, voorzitter.

, griffier.