Raadsvoorstel - Vitale tijdelijke buurt voor 150 huishoudens Pim Mulierstraat 7, Sneek

Ons nummer: R23.000219

*R23.000219*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Vitale tijdelijke buurt voor 150 huishoudens Pim Mulierstraat 7, Sneek 21 december 2023 Doarp, Stêd en Omkriten 5 december 2023 Michel Rietman Projecten Anne-Greet De Vries

Voorstel: a. Kennis te nemen van het vervolgproces realisatie tijdelijke woningen op het terrein aan de Pim Mulierstraat 7, Sneek. b. Kennis te nemen van de uitgangspunten voor het realiseren van tijdelijke woningen aan de Pim Mulierstraat 7, Sneek. c. Kennis te nemen van de ruimtelijke, financiële, programmatische en juridische voorwaarden voor de tender t.b.v. realisatie en exploitatie tijdelijke woningen op het manegeterrein. d. Een uitvoeringskrediet van €186.000, - beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten. Deze kosten worden op termijn in rekening gebracht bij de toekomstige initiatiefnemer door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst. e. Planologisch in te stemmen met de realisatie van 150 tijdelijke woningen aan de Pim Mulierstraat 7, Sneek. f. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage “financiële en juridische voorwaarden voor de tender” dat is genoemd in besluitpunt c. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b en sub i Woo; g. de geheimhouding onder punt f op te leggen tot juli 2024 of eerder indien de tender is afgerond en de opdracht definitief gegund is.

Samenvatting: • Op 20 juli jl heeft de raad besloten tot de strategische afkoop van de erfpacht opstallen aan de Pim Mullierstraat 7. Hiermee is het terrein vrijgekomen voor ontwikkeling. • Op 18 juli jl heeft het college de raad aanvullend geïnformeerd over alle ontwikkelingen op vier locaties in het noorden en noordwesten van Sneek. https://sudwestfryslan.nl/wpcontent/uploads/2023/07/Actieve-info-Overzicht-ontwikkelingen-op-vier-locaties-in-het-noorden-ennoordwesten-van-Sneek.pdf • In oktober jl. heeft de raad via GriffyNet de nieuwsbrief Sneek-Noord ontvangen met daarin de actuele stand van zaken rondom alle ontwikkelingen in Sneek-Noord. Tijdelijke woningen Súdwest-Fryslân is een geliefde en aantrekkelijke gemeente om in te wonen. De vraag naar woningen is groot en zorgt voor stijgende prijzen in de vrije sector en stijgende wachttijden voor het vinden van een (sociale) huur en/of koopwoning. Súdwest-Fryslân wil een complete gemeente zijn, een gemeente die een thuis biedt aan een breed scala inwoners, aan mensen met een laag, midden- en hoog inkomen, van verschillende opleidingsniveaus, leeftijd, cultuur en huishoudensgrootte. Daarom is het nodig om de komende jaren veel en snel te bouwen, minimaal 1.000 in deze bestuursperiode zodat de voorraad (sociale) huurwoningen en koopwoningen weer gaat groeien.

1

Daarom heeft het college op 8 november 2022 een haalbaarheidsonderzoek te starten naar de bouw van circa 150 tijdelijke woningen. De voormalige ‘manegelocatie’ aan de Pim Mulierstraat 7 in Sneek was daarbij één van de mogelijke locaties. Het onderzoek is gedaan met betrekking tot de volgende onderdelen. - Mogelijke locaties en de eventuele ruimtelijke en milieutechnische beperkingen van die locaties - Mogelijkheden corporaties (in overleg met Elkien en Accolade) - Doelgroepen - Financieel (doorrekening gemaakt door bureau Over Morgen samen met de corporaties) - Woningbouwprogramma en huurprijsniveau ’s - Planning Bij het onderzoek is gebruik gemaakt van de expertise van de Taskforce Flexwonen van het Rijk. Ook is bij het Rijk subsidie aangevraagd voor het project vanuit de Versnellingsgelden Flexwonen. Deze subsidie is niet toegekend vanwege de uitputting van het budget. Het college heeft 4 april 2023 besloten om op basis van de verschillende scenario’s die zijn voorgelegd naar aanleiding van het haalbaarheidsonderzoek realisatie tijdelijke woningen en de gevoerde gesprekken met de corporatiesom door middel van het uitschrijven van een tender een marktpartij te selecteren voor de realisatie van dit project. Tevens is besloten op basis van het haalbaarheidsonderzoek het terrein aan de Pim Mulierstraat 7 de voorkeurslocatie is voor het realiseren van de tijdelijke woningen.

Het college heeft op 14 november 2023 een besluit genomen over de uitgangspunten voor het realiseren van tijdelijke woningen op de locatie. Om het vervolgproces met de marktconsultatie en de tender in te kunnen zetten, vraagt het college de raad om uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen. Na het besluit van de raad over toekenning van het krediet kan het vervolgproces van het project gestart worden. a. Vervolgproces In de afgelopen maanden is onderzocht hoe de businesscase van dit project eruit komt te zien. Om geen vertraging op te lopen in dit project en de marktconsultatie te kunnen starten ziet het vervolg proces er als volgt uit: • Beschikbaar stellen van het uitvoeringskrediet ten behoeve van interne proceskosten. • Als uitgangspunt voor de tender vaststellen dat we een marktpartij zoeken voor de realisatie, exploitatie en beheer van 150 tijdelijke woningen conform de door ons vastgestelde uitgangspunten. • De businesscase van dit project dient budget neutraal te zijn voor de gemeente. Dat betekent dat tevens de bovenstaande proceskosten uiteindelijk uit het project betaald worden. • Starten van de marktconsultatie om duidelijkheid te krijgen over de mogelijkheden van marktpartijen. • Als vervolg daarop starten met de aanbesteding om een marktpartij te contracteren.

Het voornemen is de tender te starten in Q1 van 2024, realisatie zal op basis daarvan plaatsvinden in Q4 van 2024. b. Uitgangspunten Op de voormalige manegelocatie gaan we een tijdelijke vitale buurt realiseren voor maximaal 150 huishoudens waar de komende 15 jaar verschillende doelgroepen een plek kunnen krijgen. De tijdelijke woningen die hier komen, zijn huurwoningen voor de sociale huur, midden huur en de vrije sector. Dit betekent een gemengde buurt voor verschillende doelgroepen. Hier kunnen bijvoorbeeld mensen wonen die gaan samenwonen, mensen die kleiner willen wonen, mensen die niet in aanmerking komen voor een reguliere huurwoning en bijvoorbeeld starters die nog bij hun ouders wonen en een plekje voor zichzelf zoeken. Daarnaast gaan we, om onze taakstelling te kunnen realiseren, maximaal 24 van de 150 woningen beschikbaar stellen voor statushouders; mensen met een verblijfsvergunning die een eigen plekje zoeken. De duurzame woningen komen in een groene omgeving te staan. Belangrijk uitgangspunt voor deze tijdelijke buurt is dat het een vitale buurt wordt waar verschillende doelgroepen prettig kunnen

2

wonen met goede verbindingen naar de stad. We geven deze buurt vorm in samenspraak met de omwonenden en belanghebbenden. Het wordt een tijdelijke uitbreiding in de stad waar de bestaande situatie en het bestaande groen de basis vormen en waar deze vernieuwende woningen te gast zijn. Hierdoor laten we straks een mooi groen landschap achter, gereed voor een mogelijke nieuwe invulling. 1. Woningen en grond • Kwaliteitsniveau woningen: Circulaire en demontabele woningen die voldoen aan het Bouwbesluit voor permanente bouw. • Uitgangspunt is exploitatie voor 15 jaar. Als het eind van de periode in zicht komt kan een afweging gemaakt worden tussen verplaatsen naar een andere locatie in onze gemeente of demonteren. In de tender zijn hiervoor voorwaarden opgenomen. • Circa 150 woningen, dit is een aantal dat past op de locatie binnen het huidige perceel zoals in gebruik is door de manege. • Gemeente blijft eigenaar van de grond vanwege de strategische ligging in de stad en de ligging ten opzichte van Harinxmaland. De grond wordt voor een periode van 15 in erfpacht uitgegeven. De bestemming van de grond (sport) blijft ongewijzigd.

Dit zijn impressies, niet de exacte voorgestelde woningen. De uit te nodigen marktpartijen komen met de door hun gewenste woningtypes en architectuur. Ze zullen echter aan de aangegeven ruimtelijke, stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten moeten voldoen die in het tenderdocument ogenomen worden.

2. Doelgroepen In de te huisvesten doelgroepen wordt een verdeling gemaakt conform onze doelgroepenverordening. Dit betekent: • Sociale huur, niveau Sneek (waarvan maximaal 24 voor statushouders) • Sociale huur (onder liberalisatie grens) • Midden huur • Vrije sector huur

48 woningen 20 woningen 32 woningen 50 woningen

3. Locatie • De raad heeft 21 juli jl. ingestemd met de strategische afkoop erfpacht opstal manegeterrein. • Voorstel is dit terrein in te zetten voor de realisatie van deze tijdelijke woningen. Het terrein is goed bereikbaar vanaf de rondweg, terwijl de binnenstad met bijbehorende voorzieningen niet ver weg is. • Het bouwrijp maken van de locatie is relatief goedkoop ten opzichte van de overige locaties die onderzocht zijn. • Voor tijdelijke woningen zijn sommige eisen lager (zoals geluidhinder van de weg), maar er blijven risico’s over die ook gelden voor een goed woon- en leefklimaat voor een tijdelijke woonfunctie (akoestische situatie tennis/ padelbanen en archeologie). • De huidige erfpachter zorgt voor het slopen van de bebouwing (exclusief de fundering). Kosten van het bouw- en woonrijp komen voor rekening van de ontwikkelaar.

3

4. Stedenbouwkundige randvoorwaarden De samenstelling van deze voorwaarden heeft plaatsgevonden op basis van het geformuleerde programma, aanvullende ruimtelijke uitgangspunten plus de input voor inpassing van de nieuwbouw vanuit de omwonenden en belanghebbenden. In de voorwaarden voor de tender zijn deze uitgebreid beschreven. 5. (Ruimtelijke) procedure De planologische procedure zal na 1 januari 2024 worden gestart. Dat betekent dat de besluiten volgens de nieuwe Omgevingswet zullen worden voorbereid. Onder deze wet worden de mogelijkheden om een project gefaseerd te vergunnen verruimd. De wet maakt daarbij onderscheid in o.a. een omgevingsplanactiviteit (een activiteit die in strijd is met de regels van het omgevingsplan) en een bouwactiviteit. De gemeente gaat zelf de aanvraag voor de omgevingsplanactiviteit verzorgen en indienen. Het vergunning plichtige bouwdeel zal in een later stadium door de aannemer worden aangevraagd (maakt deel uit van de tender). Voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) is het college bevoegd de vergunning te verlenen mits sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Hiervoor geldt een standaard reguliere beslistermijn van 8 weken (eenmalige verlenging met zes weken is mogelijk). Het college kan besluiten dat de langere uitgebreide voorbereidingsprocedure (met een zienswijzenronde) moet worden gevolgd.

De raad heeft een adviesrecht in de door haarzelf vooraf aangewezen gevallen. In de raadsvergadering van december as. wordt separaat aan de raad voorgesteld de “lijst adviesrecht bij buitenplanse omgevingsplanactiviteiten” vast te stellen. In de lijst staat dat bij meer dan 30 woningen in of aansluitend aan de bebouwde kom verplicht advies van de raad nodig is. Advies is niet nodig wanneer de raad reeds planologisch heeft ingestemd met het initiatief. 6. Participatie In de raadsvergadering van december zal de raad in een separaat voorstel ook besluiten bij welke buitenplanse omgevingsplanactiviteiten moet worden geparticipeerd. Overeenkomstig dit besluit zal de participatie voor dit project door het college worden uitgewerkt. Overigens is de gemeente ter voorbereiding van een goede aanvraag al in gesprek met de omwonenden: • Eerst input vanuit omwonenden (n.a.v. bijeenkomst d.d. 3 juli 2023); hier is gesproken over de te hanteren uitgangspunten voor de tender. Hierbij is door de omwonenden aangegeven welke onderwerpen belangrijk zijn om mee te geven of als voorwaarde te stellen voor de tijdelijke ontwikkeling. Onderwerpen betrof o.a. het behouden van de groen buffer, een goede ontsluiting van deze nieuwe buurt en dat Nomi haar (toekomstige) activiteiten kan blijven uitvoeren.

• Vervolg is gepland op 15 november om omwonenden te informeren over de opgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden. Deze zijn opgesteld mede op basis van de input uit de bijeenkomst met de omwonenden van 3 juli jl. Ook wordt in deze bijeenkomst besproken op welke wijze de omwonenden betrokken worden in het vervolgtraject. • Er wordt meegenomen in de tender dat de marktpartij het plan verder moet uitwerken in samenspraak met de omwonenden. Dit betekent dat de omwonenden meedenken met de marktpartij over de vertaling van de vastgestelde uitgangspunten naar de tijdelijke buurt die hier zal ontstaan. Argumenten: c. Kennis te nemen van de ruimtelijke, financiële, programmatische en juridische voorwaarden voor de tender (twee bijlagen) Deze zijn opgenomen in de bijlagen. De financiële en juridische voorwaarden zijn tijdelijk geheim, dit omdat het marktgevoelige informatie is en we niet willen dat dit openbaar wordt voordat de aanbesteding de markt op gaat.

4

d. Een uitvoeringskrediet van € 186.000, - beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten en deze te administreren onder grondcomplex 8000140; Om het project tijdens de plan- en uitvoeringsfase te kunnen begeleiden is een uitvoeringskrediet nodig. Uit dit krediet worden de ambtelijke en externe kosten gedekt voor onder andere: projectmanagement, juridisch advies, inhoudelijke beoordelingen van onderzoeken, tekenwerk en aanbesteding. Met dit krediet komen we tot een uitgewerkt plan en is een overeenkomst gesloten met de exploiterende partij. Het uitgangspunt is dat het eerdere voorbereidingskrediet (€41.000) en dit uitvoeringskrediet gedekt worden uit deze overeenkomst. Het uitgangspunt is dat deze investeringen gedekt worden uit de toekomstige overeenkomst met een ontwikkelaar.

e. Planologisch in te stemmen met de realisatie van 150 tijdelijke woningen op het manegeterrein aan de Pim Mulierstraat 7. Voor het initiatief om 150 tijdelijke woningen op de ‘manegelocatie’ aan de Pim Mulierstraat 7 in Sneek te realiseren wordt de raad gevraagd om hier planologisch mee in te stemmen. Consequentie van dit besluitpunt is, dat wanneer de aanvragen voor dit project worden ingediend het college deze aanvragen kan afhandelen en geen advies meer aan de raad hoeft te worden gevraagd.

Impressie (zicht vanaf de rondweg): Voor het geven van een duidelijk beeld zijn de randvoorwaarden in 3d-impressies uitgewerkt. Dit zijn impressies maar niet het exacte beeld wat zal gaan ontstaan.

f. Geheimhouding Geheimhouding op bijlage “financiële en juridische voorwaarden voor de tender” is noodzakelijk vanwege de marktgevoelige informatie die pas bij het publiceren van de tender naar buiten gaan. Indien de raad voornemens is geen geheimhouding op te leggen is het verzoek om dit vooraf met het college te overleggen. Risico’s: • Omgevingsaspecten locatie: padelbanen, archeologie. De naastgelegen tennisbaan wil uitbreiden met padelbanen. De hinderzone van padelbanen (geluidhinder) kan de bouw van tijdelijke woningen bemoeilijken. Een geluidscherm kan hiervoor een oplossing zijn. • Business case marktpartijen niet rendabel: Dit kan opgevangen worden door ruimte te zoeken binnen de uitgangspunten voor de tender. Waar mogelijk wordt meegedacht met de exploiterende partij om toch tot een rendabel plan te komen.

5

•

Geen geïnteresseerde marktpartijen: Als er geen partijen zijn die tot uitvoering willen komen zijn er een aantal opties. Het plan wordt niet uitgevoerd en de gemeentelijke investering moet als verlies genomen worden. Een andere optie is om de plannen aan te passen op een manier dat er wel geïnteresseerde partijen zijn. Een derde optie is dat de gemeente zelf tot exploitatie over gaat om zo het plan alsnog mogelijk te maken. Dit betekent dat wij ook gaan investeren in het vastgoed en de verhuur en beheer ook onder onze hoede nemen.

Financiën: De aanvullende gemeentelijke kosten worden ingeschat op € 186.000. Met het al eerder beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet van € 41.000, komt de totale investering hiermee op € 227.000. Deze kosten zullen in de toekomst verhaald worden op de uitvoerende partij, waar dan nog een anterieure overeenkomst mee moet worden afgesloten. Zoals bij de risico’s al is aangegeven, kan het zo zijn dat er geen marktpartij kan worden gevonden. De tot dan toe gemaakte kosten komen dan in zijn geheel voor rekening van de gemeente. Aangezien het hier gaat om een grondexplotatie, zal het verlies verwerkt worden in het geheel van grondexploitaties en dan ten laste komen van het jaarrekening resultaat van dat jaar. Begrotingswijziging: 8000140/XXXX U 8000140/XXXX I

€ 186.000 € 186.000

Andere opties: • Geen tijdelijke woningen ontwikkelen en permanente invulling terrein zoeken. Wettelijke basis: Grondwet, artikel 22 Global Goals: Met het beschikbaar komen van het volledige manegeterrein worden er ontwikkelingen mogelijk die bijdragen aan de Global Goals: SDG 10: Ongelijkheid verminderen SDG 10 gaat over het verminderen van ongelijkheid binnen en tussen landen. Door het realiseren van tijdelijk meer woningvoorraad bieden we meer kansen voor mensen uit verschillende inkomensgroepen op het vinden van een woning. SDG 11: Duurzame steden en gemeenschappen Richt zich op duurzaam wonen en leven in steden en gemeenschappen. Door het realiseren van tijdelijke woningen zorgen we ervoor dat er tijdelijke meer mogelijkheden voor huisvesting gecreëerd worden in de stad. SDG 12: verantwoorde consumptie en productie Door het realiseren van tijdelijke, modulaire duurzame woningen maken we efficiënt gebruik van grondstoffen. We realiseren woningen die na de termijn van 15 jaar hergebruikt kunnen worden op een andere locatie. Wie zijn betrokken: JVZ, Communicatie, RO, Projecten, Vastgoed, Stedenbouw, financiën, Strategie en programma’s. Wijze van participatie: Zie onder b.uitgangspunten. Digitale links naar informatiebronnen: nvt

6

In welke fase: Uitvoeringsfase Planning vervolg in de raad/LTA: nvt Bijlage(n): - ruimtelijke en programmatische voorwaarden voor de tender. - financiële en juridische voorwaarden voor de tender (tijdelijke geheim).

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

7

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Vitale tijdelijke buurt voor 150 huishoudens Pim Mulierstraat 7, Sneek Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 14 november 2023; besluit: a. Kennis te nemen van het vervolgproces realisatie tijdelijke woningen op het terrein aan de Pim Mulierstraat 7, Sneek. b. Kennis te nemen van de uitgangspunten voor het realiseren van tijdelijke woningen aan de Pim Mulierstraat 7, Sneek. c. Kennis te nemen van de ruimtelijke, financiële, programmatische en juridische voorwaarden voor de tender t.b.v. realisatie en exploitatie tijdelijke woningen op het manegeterrein. d. Een uitvoeringskrediet van €186.000, - beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten. Deze kosten worden op termijn in rekening gebracht bij de toekomstige initiatiefnemer door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst. e. Planologisch in te stemmen met de realisatie van 150 tijdelijke woningen aan de Pim Mulierstraat 7, Sneek. f. Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage “financiële en juridische voorwaarden voor de tender” dat is genoemd in besluitpunt c. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b en sub i Woo; g. de geheimhouding onder punt f op te leggen tot juli 2024 of eerder indien de tender is afgerond en de opdracht definitief gegund is.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 21 december 2023

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

8

, voorzitter.

, griffier.