Raadsvoorstel - Vestigen voorkeursrecht percelen grond te Easterein

Ons nummer: R22.000186

*R22.000186* O.0000001E

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Vestigen voorkeursrecht percelen grond te Easterein 2 februari 2023 Bestjoer en Finânsjes 19 januari 2023 Michel Rietman, Vastgoed Simon Lemstra

Voorstel: 1. twee percelen grond aan de van Eysingaleane te Easterein, kadastraal bekend gemeente OTE00, sectie H nummers 152 en 146, op grond van artikel 2 en 5 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing zijn; 2. kennis te nemen van de zienswijze en de zienswijze en het standpunt van het college in de besluitvorming te betrekken. Samenvatting: Om regie te houden en sturing te geven aan mogelijke woningbouw in Easterein wordt voorgesteld het besluit van het college, om twee percelen grond gelegen aan de van Eysingaleane voorlopig aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet Voorkeursrecht Gemeente van toepassing zijn, te bekrachtigen. Na vestiging van het voorkeursrecht zal de woonbestemming verder worden uitgewerkt in een nog op te stellen bestemmingsplan. Aanleiding, ligging en toegedachte bestemming In het coalitieakkoord staat dat het college woningbouw wil stimuleren door onder andere een actieve grondpolitiek in te zetten. Mede om er voor te zorgen dat er ook in onze kleinere kernen wordt gebouwd. Het vestigen van een voorkeursrecht op percelen grond is een mogelijkheid om regie te krijgen. De gemeente is al langere tijd met dorpsbelang Easterein in gesprek over woningbouw.

Er is behoefte aan onder meer betaalbare woningen voor starters en woningen voor senioren die graag in het dorp willen blijven wonen. Mede om die reden wordt voorgesteld het voorkeursrecht voorlopig te vestigen op twee percelen grond in Easterein. Deze percelen liggen aan de van Eysingaleane ten noorden van de percelen van Eysingaleane 4 tot en met 24. De percelen zijn kadastraal bekend gemeente OTE00, sectie H nummers 152, groot 9910 m2 en 426, groot 8687 m2 (zie bijgevoegde kadastrale tekening). De percelen grond zijn gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied Littenseradiel en hebben een agrarische bestemming en een dubbelbestemming ‘waarde-Archeologie’. Deze bestemming zal dus moeten worden gewijzigd. De aankoop van de percelen grond betreft een strategische aankoop die kan voorzien in de huidige en toekomstige behoefte aan woningbouw in Easterein. Op voorhand zijn er in de directe omgeving geen functies (bedrijven) aanwezig die beperkingen opleveren voor woningbouw. Stedenbouwkundig sluit de beoogde locatie goed aan bij het dorp. Het dorp Easterein en de directe omgeving zijn wel aangewezen als vogelweidegebied zodat een ecologisch onderzoek nodig is. Daarnaast zal, en dat is gebruikelijk, ook een archeologisch onderzoek moeten plaatsvinden.

1

Voorlopige aanwijs en gevolgen Ons college is bevoegd om het voorkeursrecht voorlopig te vestigen op het perceel grond. Dit besluit moet binnen drie maanden na de inwerkingtreding worden bekrachtigd door de gemeenteraad. Gebeurt dat niet dan vervalt het voorkeursrecht. Het gevolg is dat de grondeigenaar bij verkoop het perceel grond eerst aan moeten bieden aan de gemeente. De gemeente heeft dus het recht van eerste koop. Een eigenaar is niet verplicht tot verkoop. Mocht ons college na de vestiging van het voorkeursrecht een aanbieding van de eigenaar ontvangen dan dient daar binnen zes weken een principe besluit op te worden genomen. Bij een positief principebesluit kunnen de verdere onderhandelingen plaatsvinden. Het voorkeursrecht geeft ons college een redelijke tijd om de grondverwerving te verkennen. Daarbij spelen overwegingen vanuit wonen, stedenbouw en financiën een rol. Als uit de verkenning blijkt dat de verwerving haalbaar is kan een voorstel tot aankoop worden gedaan. Tegen het besluit tot voorlopige aanwijs en de bekrachtiging is bezwaar mogelijk. De gemeenteraad dient na de bekrachtiging van het voorkeursrecht binnen drie jaar een nieuw bestemmingsplan voor het plangebied vast te stellen.

Zienswijze Uit een oogpunt van zorgvuldigheid zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen tegen het voorstel van ons college aan de gemeenteraad om de vestiging van het voorkeursrecht te bekrachtigen. Van deze mogelijkheid is gebruik gemaakt door de pachter van de beide percelen, de heer H.T. de Jong, van Eysingaleane 16 te Easterein. Inhoud van de zienswijze De heer H.T. de Jong exploiteert een agrarisch bedrijf en is - kort samengevat - van mening dat er geen enkele grondslag is voor de vestiging van het voorkeursrecht. De heer de Jong voert de volgende bezwaren aan. 1. Door de woningbouw komt de bedrijfsvoering onder druk door klachten over geluid en geurhinder. 2. De huiskavel van het bedrijf wordt verkleind met als gevolg minder opbrengsten, toeslagrechten en mestplaatsingsruimte. 3. De ontsluiting over de openbare weg komt in gevaar. 4. Er wordt overlast gevreesd vanwege bouwwerkzaamheden. Beoordeling van de zienswijze De heer de Jong kan als pachter van de percelen grond als belanghebbende worden aangemerkt. 1. Door de woningbouw komt de bedrijfsvoering onder druk door klachten over geluid en geurhinder. Het betreft hier een toekomstige onzekere gebeurtenis. Als het voorkeursrecht wordt gevestigd zal de gemeente binnen drie jaar een bestemmingsplan moeten vaststellen.

In dat kader zal worden onderzocht in hoeverre de geplande woningbouw verenigbaar is met het agrarisch bedrijf van de heer de Jong. Die afweging vindt plaats bij de planologische maatregel. Het voorkeursrecht behelst geen planologie maar ziet enkel en alleen op de grondverwerving. De afstand tussen de perceelgrens van het agrarisch bedrijf van de heer de Jong en de percelen waarop het voorkeursrecht voorlopig is gevestigd bedraagt meer dan 150 meter. Het agrarisch bedrijf van de heer de Jong valt onder milieucategorie 3.1 van de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering zodat een richtafstand tot gevoelige objecten (o.a. woningen) van tenminste 100 meter is vereist. Aan deze afstandsnorm wordt ruimschoots voldaan. Van ontoelaatbare overlast hoeft op voorhand niet te worden gevreesd.

2

2. De huiskavel van het bedrijf wordt verkleind met als gevolg minder opbrengsten, toeslagrechten en mestplaatsingsruimte. Het verkleinen van de kavel kan financiële gevolgen hebben voor de bedrijfsvoering. Uiteraard is dat nu nog onzeker, misschien is het mogelijk om compensatiegrond aan te bieden. Daarnaast heeft de wetgever bij de totstandkoming van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten het algemeen belang dat met het voorkeursrecht wordt gediend afgewogen tegen het individuele financiële belang van de grondeigenaar. Dit geldt ook voor een pachter. Het financiële belang hoeft daarom niet meer bij de belangenafweging te worden betrokken. Dit is bevestigd in de jurisprudentie (o.a. Raad van State 19 augustus 2020 nummer 201908882/2/1/A3. 3. De ontsluiting over de openbare weg komt in gevaar. De gevolgen van de woningbouw voor de ontsluiting over de openbare weg zullen ook nader moeten worden onderzocht. Uitgangspunt is dat er voor alle betrokkenen een goede ontsluiting komt. De heer de Jong heeft niet aangetoond of aannemelijk gemaakt dat de bestaande of toekomstige ontsluiting over de openbare weg in gevaar komt. Het bezwaar is prematuur. 4. Er wordt overlast gevreesd vanwege bouwwerkzaamheden. Ook dit bezwaar is prematuur en houdt geen direct verband met het voorkeursrecht dat slechts ziet op de grondverwerving.

Bovendien moet het mogelijk zijn om de bouwwerkzaamheden zodanig te plannen dat de overlast voor het bedrijf van de heer de Jong tot een minimum te beperken. Tenslotte wordt nog eens bevestigd dat zolang de grondeigenaar de percelen grond niet wenst te verkopen, de heer de Jong zijn bedrijf ongehinderd kan voortzetten. Resumerend zijn wij van mening dat de zienswijze geen reden geeft om het raadsvoorstel aan te passen. Wij stellen dan ook voor om de voorlopige vestiging van het voorkeursrecht te bekrachtigen. Argumenten: 1. Het voorkeursrecht geeft de gemeente de mogelijkheid om sturing te geven aan de gewenste ruimtelijke ontwikkeling (woningbouw) in Easterein. 2. Door middel van de vestiging van het voorkeursrecht verkrijgt de gemeente regie op de gewenste ontwikkeling. 3. De procedure voor het vestigen van een voorkeursrecht heeft een vertrouwelijk karakter; de grondeigenaren worden pas geïnformeerd als het collegebesluit in werking is getreden. 4. Er wordt voldaan aan de wettelijke vereisten om een voorkeursrecht voorlopig te vestigen (aan het perceel wordt een niet-agrarische bestemming toebedacht die afwijkt van de huidige bestemming). 5. Het algemeen belang weegt zwaarder dan het belang van de grondeigenaren en de pachter.

De eigenaren en de pachter worden door het voorkeursrecht niet beperkt in hun eigendomsrecht en gebruiksrecht, zijn niet verplicht tot verkoop en hebben de mogelijkheid om de grondprijs te laten toetsen door de rechter. De financiële belangen van de grondeigenaren zijn al afgewogen bij het vaststellen van de Wet. Risico’s: 1. Tegen de besluiten tot (voorlopige) vestiging en bekrachtiging van het voorkeursrecht staat bezwaar en beroep open. Er is dus kans op juridische procedures. 2. De grondverwerving kan financieel niet haalbaar zijn waardoor het voorkeursrecht voor niets is gevestigd. 3. Het plan voor woningbouw moet planologisch haalbaar zijn. Financiën: Het besluit heeft geen financiële gevolgen. Als uw college tot aankoop van de percelen grond overgaat zal de gemeenteraad het benodigde krediet beschikbaar moeten stellen en zal financiële dekking moeten worden gevonden. Deze kan bestaan uit een toekomstige grondexploitatie of toekomstige verkoop van percelen grond onder de huidige agrarische bestemming.

3

Andere opties: Het collegebesluit niet te bekrachtigen. Wettelijke basis: De Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Global Goals: Duurzame steden en gemeenschappen. Betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen en een gezonde en veilige leefomgeving. Wie zijn betrokken: De grondeigenaren. Wijze van participatie: De grondeigenaren zijn in de gelegenheid gesteld hun zienswijze in te dienen tegen het raadsvoorstel. Digitale links naar informatiebronnen: N.v.t. In welke fase: Verkenning van de aankoop. Planning vervolg in de raad/LTA: N.v.t. Bijlage(n): - kadastrale lijst met eigenaren - kadastrale tekening - zienswijze Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

4

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Vestigen voorkeursrecht percelen grond te Easterein Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 15 november 2022; besluit: twee percelen grond aan de van Eijsingaleane te Easterein, kadastraal bekend gemeente OTE00, sectie H nummers 152 en 146, op grond van artikel 2 en 5 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing zijn.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 2 februari 2023

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

5

, voorzitter.

, griffier.