Raadsvoorstel - Vervangen bestaande pand aan Selfhelpweg 7 Sneek voor bedrijfswoning

Ons nummer: R21.000124

*R21.000124* O.0000001E

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Behandelend ambtenaar

Het vervangen van het bestaande pand aan de Selfhelpweg 7 te Sneek voor een bedrijfwoning 30 september 2021 Doarp, Stêd en Omkriten 14 september 2021 drs. F.J.R. Faber Ruimtelijke Ontwikkeling en Economische Zaken R. Kooistra

Voorstel: Het voorstel is om planologisch in te stemmen met het vervangen van de bestaande gebouwen en het wijzigen van het gebruik van het perceel aan de Selfhelpweg 7 te Sneek. Inleiding: Op 22 oktober 2020 is er een conceptaanvraag binnengekomen met betrekking tot het realiseren van een nieuw pand voor wonen en werken aan de Selfhelpweg 7 te Sneek. Hier hebben wij op 4 februari 2021 een positieve reactie op gegeven in de vorm van een verzoek om een formele aanvraag. De formele aanvraag is vervolgens op 20 maart 2021 ingediend. Doel: Het doel is om planologisch in te stemmen met het realiseren van een bedrijfswoning, een havenkantoor, een bed- and breakfast en een schoonheidssalon aan de Selfhelpweg 7 te Sneek. Argumenten: Inhoud plan Het plan is om het bestaande gebouw te slopen om zo plaats te maken voor een gebouw dat gebruikt wordt als bedrijfswoning, een havenkantoor, een bed- and breakfast en een schoonheidssalon. Daarnaast is de initiatiefnemer van plan om de bestaande garageboxen te slopen om meer ruimte te kunnen bieden voor reeds vergunde camperplaatsen. Bestemmingsplan Het plan ligt in het geldende bestemmingsplan “Woudvaart” en heeft daarin de bestemming “Bedrijventerrein – 2”.

De betreffende gronden zijn bestemd voor bedrijfsdoeleinden, welke geheel of grotendeels op de watersport zijn gericht en waarbij de vestiging aan waterwegen/havens vanuit bedrijfsdoelmatige redenen noodzakelijk of gewenst is. Ter plaatse van het hoofdgebouw zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 2 die zijn opgenomen in de “Staat van bedrijfsactiviteiten”. Ter plaatse van het parkeerterrein en de garageboxen zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 3.1. In de staat van bedrijfsactiviteiten is een schoonheidssalon en een bed- and breakfast niet opgenomen. Een bedrijfswoning is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding “bedrijfswoning”. Dat is op dit perceel niet van toepassing. Een havenkantoor is op deze locatie toegestaan. Het plan voldoet grotendeels dus niet aan de uitgangspunten van het bestemmingsplan.

1

Om het plan haalbaar te maken middels een uitgebreide procedure, is per onderdeel van het plan aangegeven waarom en onder welke voorwaarden er meegewerkt kan worden: Nieuwe bedrijfswoning De oude boerderij wordt gesloopt om plaats te maken voor een pand dat gedeeltelijk gebruikt wordt als bedrijfswoning. Bij de gemeente Súdwest-Fryslân hanteren wij de regel dat er per bedrijf hoogstens 1 bedrijfswoning gerealiseerd kan worden als dit vanwege de bedrijfsvoering noodzakelijk is. Op het perceel waar dit plan uitgevoerd wordt, zijn al twee bedrijfswoningen aanwezig. Namelijk de bedrijfswoning van de havenmeester (nummer 5) en bedrijfswoning die verhuurd wordt (nummer 7). De bedrijfswoningen zijn echter niet bestemd in het geldende bestemmingsplan. Uit archiefonderzoek is gebleken dat deze gebouwen al geruime tijd bewoond worden. Hierdoor valt de huidige bewoning onder het overgangsrecht. Om gebruik te maken van het overgangsrecht mag het strijdige gebruik niet worden veranderd in ander strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. In dit specifieke geval is dit niet van toepassing omdat er meerder activiteiten uitgevoerd worden die afwijken van het bestemmingsplan.

Daarbij is uit jurisprudentie gebleken dat het overgangsrecht met betrekking tot het gebruik alleen betrekking kan hebben op bestaande bouwwerken en niet op nieuwe bebouwing. Er kan dus geen beroep gedaan worden op het overgangsrecht. Bouweisen Aangezien de bestaande bebouwing gesloopt wordt, moet de nieuwe bedrijfswoning voldoen aan de regels van het meest recente bouwbesluit. Het binnen-geluidsniveau mag maximaal 35 dB(A) bedragen bij industrielawaai. Bij een bedrijfswoning op een industrieterrein mag de geluidsbelasting op de gevel maximaal 65 dB(A) bedragen. Dit betekent dat de karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie van de bedrijfswoning minimaal 30 dB(A) moet bedragen. Daarbij mogen alle bedrijfswoningen op bedrijventerreinen een maximale inhoud hebben van 500 m³. De initiatiefnemers hebben aangetoond dat de bedrijfswoning voldoet aan de gestelde eisen. Bed- and breakfast De kamers van de bed- and breakfast kunnen verhuurd worden aan recreanten die het ‘havengevoel’ missen. Dit is een welkome invulling. Een bedrijfswoning kan in onze gemeente gecombineerd worden met een bed- and breakfast. Er kan meegewerkt worden aan een bedand breakfast in een bedrijfswoning als de ruimte beschikt over ten hoogste 2 slaapkamers voor maximaal 5 personen. De oppervlakte mag maximaal 50 m² bedragen om de ondergeschiktheid te kunnen waarborgen.

De twee bed- and breakfastkamers in deze aanvraag hebben een oppervlakte van 36 m² per stuk. Hiermee komt de gezamenlijke oppervlakte hoger uit dan de gestelde 50 m². Deze 50 m² is in het bestemmingsplan opgenomen om te voorkomen dat de bed- and breakfastkamers niet permanent bewoont kunnen worden. De kamers in deze aanvraag kunnen niet gecombineerd worden, daarom kan gegarandeerd worden dat de kamers niet permanent bewoont worden. Schoonheidssalon Een schoonheidssalon kan bij een bedrijfswoning toegestaan worden mits er voldaan wordt aan de onderstaande uitgangspunten: a) er mag maximaal één behandelaar werkzaam zijn; b) er mag niet meer dan één behandelstoel of behandeltafel aanwezig zijn; c) er mogen niet meerdere cliënten gelijktijdig in behandeling zijn. De schoonheidssalon in deze aanvraag voldoet aan de bovenstaande uitgangspunten.

2

Ruimtelijke onderbouwing Om te kunnen beoordelen of een plan passend is op de betreffende locatie, en of er sprake is van de juiste landschappelijke inpassing is er een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Hierin is beschreven in welke mate het initiatief past in het geldende beleid en of dit geen (grote) gevolgen heeft voor de omgeving van het plangebied. Zo wordt het plan door de ruimtelijke onderbouwing in het juiste ruimtelijk-juridisch kader gezet. Uit de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing is gebleken dat er sprake kan zijn van verontreinigde grond. Het bodemonderzoek doet geen uitspraak over het gehele terrein. De verontreiniging moet tijdens de realisatie doormiddel van een BUS melding worden ontgraven en afgevoerd. Conclusie Op basis van de gestelde criteria kan geconcludeerd worden dat het plan niet voldoet aan de regels van het bestemmingsplan. Gelet op de bovenstaande criteria van een bedrijfswoning kan echter geconcludeerd worden dat de nieuwe functie passend is op deze locatie. Alternatieven: De raad voor te stellen planologisch geen medewerking te verlenen. Dit ligt niet voor de hand gezien de functies als passend te beschouwen zijn op deze locatie. Risico’s: n.v.t. Kaders: Wettelijk kader artikel 2.12, eerste lid onder a punt 3 Wabo en artikel 6.5, lid 3 Bor Het projectafwijkingsbesluit valt onder de Wabo.

Met dit besluit kan het college afwijken van het bestemmingsplan. Hierbij geldt als voorwaarde dat het plan niet in strijd mag zijn met een goede ruimtelijke ordening en het besluit moet worden gemotiveerd met een ruimtelijke onderbouwing. Om een projectafwijkingsbesluit te kunnen nemen heeft het college wel toestemming nodig van de raad, een zogenoemde ‘verklaring van geen bedenkingen’. Op 19 december 2019 heeft de raad een lijst met categorieën van gevallen vastgesteld waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Dit plan valt echter niet onder één van de categorieën en moet dus worden 3 voorgelegd aan de raad. Financiële aspecten/gevolgen: Het gaat hier om een particulier initiatief. De kosten voor de procedure zijn daarom voor de initiatiefnemer. Als voorwaarde voor medewerking aan het procedure wordt de initiatiefnemer gevraagd om een planschadeovereenkomst te tekenen om zo garant te staan voor eventuele planschade. Duurzaamheid: Het nieuw te bouwen bouwwerk gaat voldoet aan de meest recente BENG-normering. Op het hellend dak van de voorgevel (oriëntatie zuidwest) worden pv-panelen geplaatst met een minimale gezamenlijke oppervlakte van 32 m². Vervolgproces: Na instemming door de raad heeft de college de bevoegdheid om de Omgevingsvergunning te verlenen.

3

Monitoring en evaluatie: n.v.t.

Gevolgen voor LTA: Geen, de omgevingsvergunning kan worden verleend door het college van B&W. Communicatie en afstemming: De aanvrager zal worden geïnformeerd over het besluit.

Bijlage(n)

Meegezonden: - Ruimtelijke onderbouwing - Presentatie plan Ter inzage: Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

P. Zondervan

4

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Het vervangen van het bestaande pand aan de Selfhelpweg 7 te Sneek voor een bedrijfwoning Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 29 juni 2021;

besluit de raad: Het voorstel is om planologisch in te stemmen met het vervangen van de bestaande gebouwen en het wijzigen van het gebruik van het perceel aan de Selfhelpweg 7 te Sneek. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 30 september 2021

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

5

, voorzitter.

, griffier.