Raadsvoorstel - Vaststellen bestemmingsplan Stavoren-Koepoort

Ons nummer: R24.000066

*R24.000066*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Vaststellen bestemmingsplan "Stavoren-Koepoort" 23 mei 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 13 mei 2024 Bauke Dam Ruimtelijke Ontwikkeling Johan Kok

Voorstel: a. de 'Reactienota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Stavoren-Koepoort + ambtshalve aanpassingen' vast te stellen; b. het bestemmingsplan 'Stavoren-Koepoort' gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ontwerp dat ter inzage heeft gelegen, conform de bij dit besluit behorende ‘Staat van wijzigingen’; c. te bepalen dat voornoemd bestemmingsplan langs elektronische weg is vastgelegd in het GML-bestand 'NL.IMRO.1900.2023zuidBPstavkprt-vast’ en tevens in die vorm is vastgesteld; d. te bepalen dat voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond welke is ontleend aan de Basisregistratie Grootschalige Topografie; e. geen exploitatieplan voor het bestemmingsplan 'Stavoren-Koepoort' vast te stellen; f. het beeldkwaliteitsplan 'Stavoren-Koepoort' gewijzigd vast te stellen als onderdeel van de welstandsnota gemeente Súdwest-Fryslân. Samenvatting: Het ontwerpbestemmingsplan ‘Stavoren-Koepoort’ met het bijbehorende beeldkwaliteitsplan voorziet in 33 nieuwe woningen ten noorden van de Koeweg. Aan de opstelling van deze plannen is een participatietraject vooraf gegaan. Het ontwerpplan is overeenkomstig de door de raad op 11 mei 2023 vastgestelde startnotitie opgesteld.

1

De ontwerpen hebben met ingang van 15 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode zijn 4 zienswijzen ontvangen. In de bijgevoegde zienswijzennota is de gemeentelijke reactie op zienswijzen weergegeven. De zienswijzen leiden tot een aanpassing in de toelichting en een aanpassing van de verbeelding. Vanwege dit laatste, wordt voorgesteld het plan gewijzigd vast te stellen. Op deze wijze worden, binnen de juridische kaders, alle belangen zo goed mogelijk gediend. Bij de participatie die al in 2021 is gestart, de planvorming en het opstellen van de anterieure overeenkomst heeft de gemeente zich bijzonder ingespannen voor de belangen van Stavoren. Er zijn, naast de afspraken die hiervoor al waren gemaakt, nog extra mogelijkheden voor betaalbare woningen gecreëerd en de ontwikkelaar is bereid om de inwoners van Stavoren een voorrangspositie te geven. Wanneer een plan een toename van het verhard oppervlak veroorzaakt, dan moet (in het zelfde gebied) dit snel afstromend water geborgen en afgevoerd worden. Er zal dus altijd extra oppervlaktewater moeten komen, ook wanneer een gebied niet aan de boezem maar in het polderpeilvak zou blijven. En om klimaatbestendig te kunnen bouwen, zal bij bouwen in de polder ook het grondpeil moeten worden opgehoogd.

Het huidige plan zorgt voor goede grondbalans en de meeropbrengst van de kavels aan het vaarwater leidt mede tot het aanbod van de betaalbare woningen in het plan. Argumenten: a. Vaststellen Reactienota In de reactienota wordt uitgebreid op de zienswijzen ingegaan en is beoordeeld of een zienswijze gegrond is en of dit moet leiden tot een ander besluit. Hieronder volgt een samenvatting. Twee zienswijzen m.b.t. mogelijke belemmering bedrijfsvoering en functioneren waterhuishouding Hoewel de afstand van de nieuwe woningen tot deze bedrijven voldoende is, wordt naar aanleiding van deze zienswijze en op basis van recente jurisprudentie toch voorgesteld om de verbeelding aan te passen zodat de afstand tussen de bedrijfs- en woonpercelen 10 meter is. De nieuwe woningen vormen op basis van de handreiking “bedrijven en milieuzonering” geen belemmering voor de bedrijfsvoering en er kan een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd worden. Het watersysteem wordt robuuster gemaakt en gemeente en Wetterskip zijn verantwoordelijk voor het goed functioneren hiervan. Zienswijze met betrekking tot de woonsituatie De indiener van deze zienswijze vindt dat de nieuwe rijwoningen direct ten noorden van de Koeweg te dicht op zijn woning komen. Indiener stelt voor om in plaats van rijwoningen hier vrijstaande woningen te bouwen. In het bestemmingsplan wordt de locatie van de rijwoningen niet bepaald.

De keuze om op deze locatie de rijenwoningen te bouwen is in de stedebouwkundige uitwerking behorende bij het beeldkwaliteitsplan gemaakt. Dat de bebouwing zich richting het centrum van de stad steeds meer verdicht is een gebruikelijk stedebouwkundige principe dat ook aan de zuidzijde van de Koeweg is toegepast. Geoordeeld wordt dat de bouw van nieuwe woningen op een afstand van 25 meter met de toegelaten maatvoering en de inrichting van het profiel (zie doorsnede hierna, met links de bestaande woonbebouwing) niet zal leiden tot een ernstige aantasting van het woon- en leefklimaat en dat dit in een stedelijke omgeving ruimtelijk aanvaardbaar is. Het nieuwe plan leidt weliswaar tot enige aantasting van het uitzicht maar er is geen recht op vrij uitzicht en dit is niet zodanig onevenredig dat geen sprake meer is van een goede ruimtelijke ordening. Voorgesteld wordt deze zienswijze ongegrond te verklaren en dit oordeel wordt niet anders wanneer de zienswijze van Stavers Belang (zie hierna) kan worden gehonoreerd en het aantal rijwoningen toeneemt.

2

Zienswijze Stavers Belang Stavers Belang vindt kort samengevat dat het plan te weinig betaalbare woningen bevat. Dit wringt omdat o.a. de jonge starters dan geen huis kunnen kopen. Zij verwijzen daarbij naar de het gemeentelijk beleid (o.a. de Woondeal en de Doelgroepenverordening). Wanneer vaarwater kan worden weggelaten en ook tijdelijke Lytse Húskes kunnen worden toegestaan, kan de prijs van een woning wellicht omlaag. Stavers Belang schrijft dat zij de plannen niet willen vertragen, maar dat zij wel graag een plan zien dat tegemoet komt aan de woonwensen van de stad. In de anterieure overeenkomst waren al afspraken gemaakt over de volgende woningcategorieën: - 4 appartementen: €250.000,-- (prijspeil 2023) vrij op naam - 4 seniorenwoningen: €295.000,-- (prijspeil 2023) vrij op naam - 4 rijwoningen: €295.000,-- (prijspeil 2023) vrij op naam De zienswijze is aanleiding geweest om op 14 februari jl. (bestuurlijk) met Stavers Belang te overleggen. In de reactienota is uitgelegd dat in het bestemmingsplan geen regels over woningcategorieën of particulier opdrachtgeverschap kunnen worden opgenomen. Nieuwe afspraken die beter aansluiten bij de intentie van de Woondeal en de Doelgroepenverordening kunnen alleen in een addendum bij de anterieure overeenkomst worden vastgelegd. Dit vereist instemming van de projectontwikkelaar.

De gemeente en de projectontwikkelaar hebben met open vizier naar de wensen van Stavers Belang gekeken. De raad is hierover op 27 februari jl. geïnformeerd. Uiteindelijk is (onder voorbehoud van instemming van de raad met het bestemmingsplan) tot het volgende voorstel voor een addendum van de anterieure overeenkomst gekomen dat qua exploitatie en planproces haalbaar is en goed aansluit bij de intentie van de Woondeal en de Doelgroepenverordening: - de optie van 6 rijwoningen (i.p.v. 4) met een kleinere beukmaat: - de 4 appartementen: - de 4 seniorenwoningen:

€250.000,-- vrij op naam; €250.000,-- vrij op naam; €295.000,-- vrij op naam;

En bij voldoende vraag gedurende de eerste drie maanden: - De optie van 4 rijwoningen extra met de grotere beukmaat:

€275.000,-- vrij op naam;

In aanvulling op het bovenstaande is de projectontwikkelaar bereid om in het addendum bij de anterieure overeenkomst vast te leggen: • dat voor inwoners uit Stavoren de vrij op naam prijs voor een twee-onder-een kap woning aan de Koeweg de eerste drie maanden €355.000,-- bedraagt; • dat met een koper afspraken kunnen worden gemaakt voor een prijskorting bij casco oplevering voor een twee-onder-een kap woning of vrijstaande woning aan de Koeweg; Met deze aanpassingen zou 54% van de woningen in de categorie “betaalbare koop” uit de Woondeal vallen. Voor 49% van deze woningen geldt zelfs, dat ze €80.000,-- tot €105.000,-- goedkoper zijn dan de categorie “betaalbare koop”. Betaalbare koop is volgens de Woondeal tot €355.000,--. Stavers Belang is van oordeel dat dit onvoldoende is om de zienswijze in te trekken en daarom is in de reactienota beoordeeld of -gelet op de gehele inhoud van de zienswijze- een besluit om het bestemmingsplan vast te stellen voldoet aan de vereisten van een goede ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan sluit het bouwen van betaalbare of kleinere woningen niet uit. Er is behoefte aan nieuwe woningen in Stavoren en het bestemmingsplan maakt een grote diversiteit aan woningtypen mogelijk. In het bestemmingsplan mogen geen regels over woningcategorieën of particulier opdrachtgeverschap worden opgenomen.

Afspraken hierover kunnen wel in een anterieure overeenkomst worden vastgelegd. De in de anterieure overeenkomst en via een addendum gemaakte afspraken over prijsklassen zijn geen onderdeel van het bestemmingsplan en

3

vallen buiten de beoordeling van de rechtmatigheid van het besluit om dit bestemmingsplan vast te stellen. Verder verbiedt het bestemmingsplan recreatieve bewoning. In het bestemmingsplan staat duidelijk hoe bij dit plan rekening is gehouden met de waterhuishouding en dit is met het Wetterskip afgestemd waarbij ook het watersysteem in het polderpeilvak robuuster wordt gemaakt. De schanskorven langs de Koeweg zijn -in combinatie met de oever en de groenstrook- juist bedoeld om een uniforme groene en geleidelijke overgang langs de Koeweg te maken. Voorgesteld wordt de zienswijze ongegrond te verklaren. Om een groot deel van de wensen van Stavers Belang in te kunnen willigen zodat het aandeel betaalbare bouw kan toenemen is, in aansluiting op de aanpassing van de anterieure overeenkomst, een kleine wijziging van de planverbeelding nodig. Het aantal woningen in de oostelijke bouwstrook langs de Koeweg zal, om door planverdichting meer betaalbare woningen in het plan te kunnen bouwen, moeten worden verhoogd van 11 naar 15. Ook de toelichting zal hierop worden aangepast waarbij voor de extra woningen wordt verwezen naar de afspraken uit de nieuwe Woondeal die ruimte bieden om in verband met het woningtekort meer woningen te bouwen.

Verder is in de toelichting op het vast te stellen plan een aantal berekeningen (waaronder de parkeerberekening en de Aerius berekening) opnieuw uitgevoerd. De aanpassing is ook in de vast te stellen welstandsnota verwerkt. b. c. d. Vaststellen digitaal bestemmingsplan De bevoegdheid om het bestemmingsplan en de welstandsnota vast te stellen ligt bij de gemeenteraad. In de toelichting op het bestemmingsplan zijn alle omgevingsaspecten beoordeeld. Het plan voldoet aan de vereisten van een goede ruimtelijke ordening. e. geen exploitatieplan vaststellen Een exploitatieplan is niet nodig omdat de kosten door het sluiten van een anterieure overeenkomst anderszins zijn verzekerd. Ook met het voorgestelde addendum op deze overeenkomst blijft het plan economisch uitvoerbaar. f. Vaststellen beeldkwaliteitsplan Voor het plangebied heeft de gemeente in de welstandsnota op dit moment geen passende regels voor een stadsuitbreiding. Daarom is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan wordt als onderdeel van de welstandsnota vastgesteld en zal dienen als beleidsregel om toekomstige bouwplannen in dit gebied aan de redelijke eisen van welstand te toetsen. Risico’s: Tegen een besluit om een bestemmingsplan al dan niet vast te stellen kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Tegen een besluit om een welstandsnota vast te stellen of te wijzigen kan geen beroep worden ingesteld. Pas wanneer deze beleidsregel wordt toegepast kan, in het kader van de omgevingsvergunning, hiertegen worden opgekomen. Financiën: Zie onder e. Andere opties: Wanneer uw raad besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen, dan is de kans groot dat er de komende jaren geen nieuwe (betaalbare) woningen in Stavoren kunnen komen. Een nieuw plan kan niet meer onder de Wro worden opgesteld. Het hele proces zal opnieuw moeten worden gedaan en dat betekent ook dat hiervoor opnieuw ambtelijke capaciteit beschikbaar moet komen waardoor niet aan andere plannen kan worden gewerkt. Een verdere vertraging van de plannen zet de betaalbaarheid van woningen nog meer onder druk. De in de anterieure overeenkomst gemaakte en te maken afspraken kunnen dan niet meer worden gehanteerd. Ter indicatie: de landelijke prijs voor “betaalbare koop” is op basis van het consumentenprijsindexcijfer het afgelopen jaar al gestegen van €355.000 tot €390.000. Het project zal dan ook van de nutsagenda worden gehaald en de vraag is wanneer het project weer kan worden ingepland. Verder kan ook tegen een besluit om het bestemmingsplan niet vast te stellen beroep worden ingesteld. Wettelijke basis: Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden.

Het oude recht blijft van toepassing op bestemmingsplannen waarvan het ontwerp vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage is gelegd. Dat betekent dat de artikelen 3.1,

4

lid 1 en 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en artikel 12 en 12a van de Woningwet op dit plan van toepassing zijn. Na vaststelling zal het bestemmingsplan van rechtswege onderdeel gaan uitmaken van het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Súdwest-Fryslân. Global Goals: 3 streeft naar een goede gezondheid voor mensen van alle leeftijden 11 richt zich op duurzaam wonen en leven in steden en gemeenschappen Wie zijn betrokken: Inwoners, projectontwikkelaar, overlegpartners, Stavers Belang Wijze van participatie: Het participatieproces loopt al enkele jaren. Sinds eind 2021 zijn er gesprekken gevoerd tussen de ontwikkelaar, Stavers Belang en de gemeente. Tijdens dit proces zijn meerdere ontwerpen van het plan voorbij gekomen en met de input van stakeholders heeft dit uiteindelijk geleidt tot het huidige plan, waar alle betrokken partijen in eerste instantie hun akkoord op hebben gegeven. Nadat alle betrokken partijen hadden ingestemd met het plan heeft de ontwikkelaar meerdere inloopbijeenkomsten georganiseerd. De eerste inloopbijeenkomst was in november 2022, waarna er nog een inloopbijeenkomst heeft plaatsgevonden in januari 2023 om het definitieve plan te presenteren.

Nadat het definitieve plan is gepresenteerd aan de stad, heeft de ontwikkelaar het bestemmingsplan opgesteld om de ontwikkeling mogelijk te maken en is een anterieure overeenkomst afgesloten waarin ook afspraken over de koopsom van een aantal woningcategorieën is vastgelegd. Om het ontwerpbestemmingsplan (met bijhorende beeldkwaliteitsplan) aan de stad te laten zien heeft de ontwikkelaar op 10 januari 2024 een derde inloopbijeenkomst georganiseerd. Digitale links naar informatiebronnen: Het bestemmingsplan met bijbehorende stukken is via de onderstaande link op het Digitaal Stelsel Omgevingswet (hierna DSO) te vinden. https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-dekaart/document?documentID=NL.IMRO.1900.2023zuidBPstavkprt-ontw Het ontwerpbeeldkwaliteitsplan is als bijlage 1 bij de toelichting van het bestemmingsplan op het DSO te raadplegen. In welke fase: Op het DSO is het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan nog als ontwerp raadpleegbaar. Wanneer uw raad de plannen vaststelt, wordt het ontwerp vervangen door de vastgestelde versie. Dit gebeurt nadat het raadsbesluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend is gemaakt. Planning vervolg in de raad/LTA: Wanneer uw raad het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan heeft vastgesteld is de betrokkenheid van de raad beëindigd.

In het geval er beroep wordt ingesteld tegen de vaststelling van het bestemmingsplan zal uw raad worden geïnformeerd via actieve info van het college.

Bijlage(n): 1. ontwerpbestemmingsplan dat ter inzage heeft gelegen is via deze link te raadplegen: https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-dekaart/document?documentID=NL.IMRO.1900.2023zuidBPstavkprt-ontw 2. Reactienota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Stavoren-Koepoort 3. Staat van wijzigingen ontwerpbestemmingsplan Stavoren-Koepoort 4. Ontwerp beeldkwaliteitsplan dat ter inzage heeft gelegen

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

5

, burgemeester.

drs. E.K. Strijker

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan "Stavoren-Koepoort" Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 april 2024; besluit: a. de 'Reactienota zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Stavoren-Koepoort + ambtshalve aanpassingen' vast te stellen; b. het bestemmingsplan 'Stavoren-Koepoort' gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ontwerp dat ter inzage heeft gelegen, conform de bij dit besluit behorende ‘Staat van wijzigingen’; c. te bepalen dat voornoemd bestemmingsplan langs elektronische weg is vastgelegd in het GML-bestand 'NL.IMRO.1900.2023zuidBPstavkprt-vast’ en tevens in die vorm is vastgesteld; d. te bepalen dat voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik is gemaakt van een ondergrond welke is ontleend aan de Basisregistratie Grootschalige Topografie; e. geen exploitatieplan voor het bestemmingsplan 'Stavoren-Koepoort' vast te stellen; f. het beeldkwaliteitsplan 'Stavoren-Koepoort' overeenkomstig de ‘Staat van wijzigingen’ gewijzigd vast te stellen als onderdeel van de welstandsnota gemeente Súdwest-Fryslân.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 23 mei 2024

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

6

, voorzitter.

, griffier.