Raadsvoorstel - Uitbreidingslocatie woningbouw Boazum

Ons nummer: R23.000102

*R23.000102*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Uitbreidingslocatie woningbouw Boazum 20 juli 2023 Doarp, Stêd en Omkriten 4 juli 2023 Bauke Dam Ruimtelijke Ontwikkeling Guido Klont

Voorstel: 1. Planologisch in te stemmen met de uitbreidingslocatie voor circa 13 woningen op de beoogde locatie aan de Boazumerfeart in Boazum, zoals hieronder aangegeven. 2. Een nieuw beeldkwaliteitsplan voor dit gebied te maken dat gelijktijdig met het (ontwerp)bestemmingsplan in procedure wordt gebracht en ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd.

Samenvatting: Op 23 maart 2021 heeft het college de “Strategie Woningbouw 2020-2030” vastgesteld. Het doel van deze strategie is het vergroten van de regie op de woningbouwopgaven. Om hiermee tot een geografisch en evenredige verdeling van woningtoevoegingen te komen en tot een optimale verhouding tussen gemeentelijk en marktaanbod. Een onderdeel van de vastgestelde “Strategie Woningbouw 2020-2030” is het zo snel mogelijk in exploitatie nemen van gemeentelijke woningbouwlocaties. De beoogde ontwikkelingslocatie aan de Boazumerfeart te Boazum is volledig in bezit van de gemeente. De toenmalige gemeente Littenseradiel heeft in de jaren 90 de grond aangekocht voor toekomstige uitbreiding met nieuwbouw in Boazum. Het college ziet op basis van de huidige markontwikkeling deze locatie voor Boazum als beste voor een uitbreidingslocatie voor woningbouw en sluit op een natuurlijk wijze aan bij het in 2012 gerealiseerde woongebied “Groene Erven” en rond het hiermee af.

1

Bestemmingsplan Binnen het huidige bestemmingplan “Boazum” (vastgesteld 2013) is in het plangebied “Groene Erven”, grenzend aan de beoogde nieuwe gebiedsontwikkeling, de mogelijkheid opgenomen om nog een viertal woningen in het plangebied te realiseren. Vanuit het dorp is er, onder aanvoering van Doarpsmienskip Boazum, een verzoek ingediend om bij een mogelijke nieuwe gebiedsontwikkeling aansluitend op de “Groene Erven” af te wijken van de oorspronkelijke planideeën voor het gebied. Het zuidelijke deel van het eiland heeft de bestemming ‘Agrarisch’. Binnen deze bestemming zijn geen flexibiliteitsmogelijkheden opgenomen in het bestemmingsplan om hier woningbouw te faciliteren. Ook geldt er in het geldende bestemmingsplan nog een waterbestemming. Op 10 mei 2022 heeft het college ingestemd met de start van de woningbouwontwikkeling en vervolgens heeft de gemeenteraad van de gemeente Súdwest-Fryslân op 14 juli 2022 krediet beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling (zie bijlage 1). Op basis van bovenstaande wordt voor de nieuwe ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan opgesteld om de gewenste woningbouwontwikkeling planologisch mogelijk te maken. In dit voorstel wordt uw raad gevraagd planologisch in te stemmen met de uitbreidingslocatie voor circa 13 woningen op de beoogde locatie en gelijktijdig met het bestemmingsplan een beeldkwaliteitsplan op te stellen voor het gebied.

Argumenten: 1a. Er is strijd met het geldende bestemmingsplan maar door het bestemmingsplan te herzien kan worden meegewerkt aan het plan. De huidige bestemming is dus grotendeels nog ‘Agrarisch’ en ‘Water’. Om het woningbouwplan mogelijk te maken zal er een planologische procedure moeten worden doorlopen. Daarbij is het streven om de formele procedure nog dit jaar (2023) op te starten, zodat er nog gewerkt kan worden met een bestemmingsplan. Dat houdt in dat het ontwerp bestemmingsplan nog dit jaar ter inzage moet worden gelegd. Lukt dit niet, dan moet de gemeente gaan werken volgens de regels van de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking treedt. 1b. Door nog te werken met een bestemmingsplan kan aanzienlijke tijdwinst worden behaald Als er gewacht wordt op de inwerkintreding van de Omgevingswet en er volgens de dan geldende regels een Omgevingsplan moet worden opgesteld, zal het proces aanzienlijk worden vertraagd. Een omgevingsplan moet namelijk -kort gezegd- aan allerlei nieuwe eisen voldoen. Door de raad bij de start van het proces al te laten instemmen kan aanzienlijke tijdwinst worden gehaald.

Het college kan dan namelijk aan de slag met het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan, waarbij we volgens de planning (rekening houdend met de raadsvergaderingen dit jaar en de aanlevertijden) nog de mogelijkheid hebben om het ontwerp bestemmingsplan dit jaar ter inzage te leggen. Het concrete inrichtingsplan van het gebied worden nog nader uitgewerkt in afstemming met omwonenden en de gemeente. Daarbij wordt ook goed gekeken naar de woningbehoeften vanuit de omgeving. 1c. Een inventarisatie van de ruimtelijk aspecten laat op voorhand geen (ruimtelijke) belemmeringen zien Er zijn al ruimtelijke onderzoeken uitgevoerd, zoals ten aanzien ecologie, archeologie, externe veiligheid etc. Ook zal nog een aantal onderzoeken moeten worden uitgevoerd, zoals een bodemonderzoek en stikstofonderzoek. Op voorhand wordt niet verwacht dat deze belemmerend werken voor uitvoering van het woningbouwplan. Op basis van het lokale en gemeentelijke woonbouwbehoefte en van toepassing zijnde beleidsdocumenten op het gebied van wonen wordt er op een woningbouwprogramma gestuurd waarbij er voor de lokale behoefte wordt gebouwd. Er wordt daarbij gedacht aan: • Financieel bereikbare koopwoningen; • Levensloopbestendige woningen • Innovatieve woon- en bouwconcepten.

2

Om tot een gezonde grondexploitatie te komen kan er eventueel gekozen worden om nog beperkt duurdere koop toe te voegen (tevens ten behoeve van de doorstroming). Als de raad positief beslist dan zal het ontwerp bestemmingsplan worden opgesteld en de benodigde onderzoeken worden uitgevoerd. Nadat de bestemmingsplanprocedure is doorlopen wordt het bestemmingsplan aan de raad voorgelegd om het al dan niet vast te stellen. De voorbereidingen voor het opstellen van het ontwerp bestemmingsplan zijn inmiddels gestart. 1d. Vanwege het participatieproces wordt afgezien van een inspraakronde Omdat er in het voortraject al uitvoerig met het dorp over de uitbreiding is en wordt gesproken, wordt de inspraakfase overgeslagen. De inwoners zijn en worden nauw bij de woningbouwplannen betrokken. Mede op basis van hun inbreng wordt het ontwerp-bestemmingsplan opgesteld. De gemeente beschikt over een inspraakverordening maar het bieden van inspraak maakt geen onderdeel uit van de in de Wro en Bro geregelde bestemmingsplanprocedure. Op basis van het doorlopen participatieproces wordt de inspraakfase op het voorontwerp bestemmingsplan overgeslagen en wordt de planprocedure gestart met de ontwerpfase. Tegelijkertijd wordt de procedure van het beeldkwaliteitsplan doorlopen. Er wordt voor wat betreft de participatie al wel gewerkt volgens de Omgevingswet.

Dit houdt in dat de inwoners op verschillende momenten in het voortraject bij het plan zijn betrokken. Tijdens een avond van Dorpsbelang op 21 april 2022 is de voorgenomen gebiedsontwikkeling met betrekking tot de voorliggende woningbouwlocatie gedeeld. Daarna zijn de drie direct aanwonenden al in een persoonlijk gesprek door de gemeente geïnformeerd en zij hebben hun wensen kenbaar gemaakt. De bewoners van de zuidzijde van It Oerd en die aan De Havens (met direct zicht op de beoogde woningbouwontwikkeling) zijn uitgenodigd en tijdens een informatieavond betrokken bij de plannen en het proces. Het dorp en omgeving wordt op 8 juni 2023 tijdens een inloopmiddag/-avond betrokken en bevraagd over de verschillende stedenbouwkundige invullingen. Op basis van alle input van deskundigen (ambtelijk, maar ook vanuit de markt en organisaties als Wetterskip) en omwonenden wordt het plan opgesteld voor de circa 13 woningen, dat zo veel mogelijk rekening houdt met de verschillende belangen. Daarnaast behoudt een ieder uiteraard de mogelijkheid om een (mondelinge of schriftelijke) zienswijze in te dienen tijdens de periode dat het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage ligt. De Wro bevat voorschriften die leiden tot een zorgvuldige voorbereidingsprocedure. De Woningwet kent voor de herziening van de welstandsnota een vergelijkbaar proces.

Dit maakt dat uw raad bij de definitieve besluitvorming over de vaststelling van het bestemmingsplan kennis heeft van de ingediende reacties en hier rekening mee kan houden. Overigens wordt de raad(scommissie) – overeenkomstig de ‘notitie rol van de raad in ROprocedures’, werkwijze model 2, vastgesteld door de raad op 15 juni 2017- over de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan geïnformeerd. Er lijkt na de verschillende bijeenkomsten, die tot nu toe met omwonenden, dorpsbelang en het dorp zijn gehouden, voldoende draagvlak te bestaan voor het plan voor circa 13 woningen in het gebied. Daarbij speelt uiteraard ook mee dat het dorp afwist van de eerdere plannen voor de woningbouwontwikkeling in het gebied. 2. Voor het gebied wordt tevens een beeldkwaliteitsplan opgesteld De bouwmogelijkheden (zoals de plaats van hoofdgebouw, de goot- en bouwhoogte en de oppervlakte aan bebouwing) worden vastgelegd in het bestemmingsplan. Voor het plangebied heeft de gemeente vanuit de welstandsnota geen regels die toegepast kunnen worden op dit gebied; het betreft namelijk een ontwikkelgebied. Om deze reden wordt een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de ontwikkeling. In dit beeldkwaliteitsplan zal de beoogde beeldkwaliteit worden gemotiveerd waar de ontwikkeling aan moet voldoen. Bij de concrete aanvragen voor omgevingsvergunningen wordt hieraan getoetst.

Het beeldkwaliteitsplan wordt -als gebruikelijkopgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan en dit wordt door de gemeenteraad tegelijkertijd met het bestemmingsplan vastgesteld.

3

Risico’s: - De ontwikkeling is afhankelijk van marktfactoren die de gemeente niet in de hand heeft. Hier vloeit een financieel risico uit voort. Dit risico wordt bij de besluitvorming over het in exploitatienemen van de grond verder uitgewerkt en aan de raad voorgelegd. Feitelijk is de gemeente dat risico al aangegaan bij de aankoop van het terrein. - Op basis van het doorlopen van de planologische procedure kunnen er zienswijzen worden ingediend en -na vaststelling- beroep worden aangetekend, wat kan leiden tot niet of deels realiseren van het beoogde bouwplan met de daarbij behorende grondexploitatie. Financiën: Met betrekking tot de voorbereiding van de planvorming (de plandefinitiefase) is er in 2022 een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld (zie bijlage 1). De kosten van de onderzoeken en de planprocedure kunnen worden gedekt uit dit krediet. De definitieve exploitatiebegroting wordt gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan aan de raad aangeboden. Het streven is om in de uitwerking naar een bestemmingsplan minimaal een sluitende exploitatie te bereiken, wellicht zelfs een voordelig saldo. Andere opties: Er niet mee instemmen dat de locatie wordt ingevuld met woningbouw. Wettelijke basis: Wet ruimtelijke ordening (Wro), Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Global Goals: 3 streeft naar een goede gezondheid voor mensen van alle leeftijden 11 richt zich op duurzaam wonen en leven in steden en gemeenschappen Wie zijn betrokken: Dorpsbelang Boazum, de bewoners van het dorp, deskundigen op verschillende gebieden (woningbouw, stedenbouw, Wetterskip etc.). Wijze van participatie: Tot nu toe: informeren en betrekken van de omgeving en de deskundigen bij de woningbouwplannen. Digitale links naar informatiebronnen: Nog niet van toepassing In welke fase: Nog niet van toepassing Planning vervolg in de raad/LTA: Als de raad positief beslist dan zal het ontwerp bestemmingsplan worden opgesteld en de benodigde onderzoeken worden uitgevoerd. Nadat de bestemmingsplanprocedure is doorlopen wordt het definitieve bestemmingsplan aan de raad voorgelegd om het al dan niet vast te stellen (Q1 of Q2 2024). Bijlage(n): 1. Raadsbesluit 14 juli 2022 Voorbereiding Gebiedsontwikkeling Boazumerfeart Boazum Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân. mr. drs. J.A. de Vries drs. E.K. Strijker

4

, burgemeester. , gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Uitbreidingslocatie woningbouw Boazum Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 13 juni 2023; besluit: 1. Planologisch in te stemmen met de uitbreidingslocatie voor circa 13 woningen op de beoogde locatie aan de Boazumerfeart in Boazum, zoals in het voorstel aangegeven. 2. Een nieuw beeldkwaliteitsplan voor dit gebied te maken dat gelijktijdig met het (ontwerp)bestemmingsplan in procedure wordt gebracht en ter vaststelling aan de raad wordt voorgelegd.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 20 juli 2023

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

5

, voorzitter.

, griffier.