Raadsvoorstel - Stedenbouwkundig raamwerk - De Ielânen te Sneek

Ons nummer: R23.000218

*R23.000218*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Stedenbouwkundig raamwerk - De Ielânen te Sneek 8 februari 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 23 januari 2024 Bauke Dam Projecten Sjaak Walta

Voorstel: -

In te stemmen met de stedenbouwkundige randvoorwaarden ‘Ielânen Sneek’ en het stedenbouwkundig raamwerk vast te stellen.

Samenvatting: Stichting Patyna en de gemeente zijn sinds 2015 met elkaar in gesprek over de herontwikkeling van de Ielânen in Sneek. Het huidige verpleeghuis, dat dateert uit 1979, is verouderd en voldoet niet meer aan de hedendaagse eisen op het gebied van energie, klimaatbeheersing en zorgverlening aan kwetsbare mensen. De gesprekken hebben uiteindelijk geresulteerd in een intentieovereenkomst waar het college op 14 december 2021 mee heeft ingestemd om de haalbaarheid te onderzoeken. Uw raad heeft hier op 3 februari 2022 een voorbereidingskrediet voor beschikbaar gesteld (R21.000255).

Onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek is het opstellen van een stedenbouwkundig raamwerk op basis van de kaders die in 2021 tussen Patyna en de gemeente zijn overeengekomen. Deze kaders zijn als input voor het stedenbouwkundig raamwerk gebruikt tezamen met de intensieve gesprekken met stakeholders zoals; Wetterskip Fryslân, lokale makelaars, onderzoeksbureaus voor ruimtelijke ontwikkelingen en de projectgroep waarin de vakdisciplines vertegenwoordigd zijn. In het bijgesloten document (bijlage 1) heeft IAA-Architecten samen met de projectgroep de opgehaalde informatie geïnventariseerd en vertaald naar het voorliggende raamwerk waarin de stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn opgenomen.

1

Aanleiding Voor u ligt het stedenbouwkundige raamwerk voor de Ielânen in Sneek. Het gebied staat voor een grootschalige vernieuwing, waarbij het huidige zorgvastgoed op de locatie wordt gesloopt om ruimte te maken voor nieuwe zorggebouwen. Daarbij zal er ruimte ontstaan voor de ontwikkeling van woningbouw. Om sturing te geven aan deze ontwikkelingen is dit stedenbouwkundige raamwerk opgesteld door IAA-architecten in samenwerking met Patyna, Gemeente Súdwest-Fryslân en LAOS landschapsarchitecten. De locatie van de Ielânen is onderdeel van de groene wig Bolswarderweg die het buitengebied en het centrum van Sneek met elkaar verbindt. De locatie kent hierdoor een groen en waterrijk karakter. Tot de jaren tachtig was het gebied onderdeel van het buitengebied richting IJsbrechtum, maar door de bouw van het zorgcomplex kwam daar verandering in. Tijdens de bouw is een parkachtige omgeving aangelegd met grote waterpartijen die nu een parkachtig karakter hebben opgeleverd. Hoewel het terrein met de jaren aan landschappelijke kwaliteit heeft gewonnen is de oorspronkelijke bebouwing langzaam verouderd en toe aan vernieuwing. In een continu veranderend zorglandschap zijn ook nieuwe inzichten over dit zorgvastgoed ontstaan.

Doordat Patyna compactere bebouwing wil realiseren ontstaat een kans om de Ielânen opnieuw vorm te geven om de kwaliteiten van het terrein optimaal te benutten en deze te vervlechten met stedelijke ontwikkeling. Het beoogde programma Voor het raamwerk wordt uitgegaan van onderstaand programma. Het raamwerk is op een relatief hoog abstractieniveau is uitgewerkt. Hierdoor biedt het raamwerk enige mate van flexibiliteit, met name op het woonprogramma en de bijbehorende parkeeropgave. In het raamwerk is de ruimtelijke kwaliteit altijd leidend, zodat de ambitie van het parkachtige karakter overeind blijft. Het WLZgebouw kan, door de voorgenomen locatie, gerealiseerd worden zonder dat de huidige Ielânen volledig gesloopt hoeft te worden. De bewoners hoeven daarom maar één keer te verhuizen. Een mix van zorg, wonen en recreatie in een parkachtige setting leidt tot een levendig en gezond gebied. De kinderboerderij en de centrale parkzone kunnen hierin een verbindende rol spelen tussen de gebieden en bewoners. 1. Zorg • Behoud Patyna servicebureau; • Nieuwbouw 70 intramurale zorgwoningen(WLZ); • Nieuwbouw circa 56 geriatrische zorgplekken(GRZ). 2. Wonen In het raamwerk wordt uitgegaan van de typologie van het appartementencomplex, waarbij geen strikt woonprogramma is gedefinieerd. Uitgangspunt is dat er een gezonde mix tussen kleine, middel en grote appartementen ontstaat.

Conform de afgesloten woondeal met het Rijk, zet het college in op de realisatie van tenminste twee derde in het betaalbare segment waaronder sociale woningbouw (circa 30% van het totaal). De totale omvang van het aantal woningen zal circa 145 woningen bedragen. Het woonprogramma is gedifferentieerd, waardoor het woonruimte biedt in elk segment en van jong tot oud. 3. Kinderboerderij • Behoud van de kinderboerderij; • Horecafunctie behorend bij kinderboerderij. 4. Openbare ruimte • Versterken parkachtig karakter; • Recreatieve functies toevoegen (zoals speeltuin, ontmoetingslocaties etc.; • Verbinding langzame routes; • Natuurvriendelijke verblijfoevers.

2

De ruimtelijke uitgangspunten Het stedenbouwkundig raamwerk bouwt verder op de stedenbouwkundige kaders die reeds overeen zijn gekomen door Patyna en gemeente. De hieronder getoonde diagrammen geven een schematische en versimpelde weergave van deze uitgangspunten. Al deze uitgangspunten zijn erop gericht om de huidige kwaliteit in het gebied te behouden en waar mogelijk te versterken.

1. Parkachtig karakter (75% groen en water en 25% bebouwing en verharding) Behouden en versterken van het parkachtige karakter door de groenstructuur te behouden en enkel solitaire bomen eventueel te verplaatsen/herplanten. Om het parkachtige karakter te behouden en te versterken wordt maximaal 25% van het terrein verhard (gebouwen + verharding) en blijft 75% van het terrein groen of water. 2. Versterken routes Versterken van de recreatieve routes voor fiets- en voetgangers in het gebied. Hierdoor kan het parkachtige karakter van het gebied sterker worden benut. 3. Benut kwaliteit randen De randen van de Ielânen zijn groen. Deze kwaliteit kan worden benut en versterkt door een zone van minimaal 20m openbaar en onbebouwd te laten. 4. Groene openbare oevers De groene oevers in het gebied moeten goed toegankelijk en openbaar blijven. Hiermee behoudt het gebied zijn groene open karakter. 5. Zicht- en doorzicht verbeteren De bestaande zichtlijnen vanaf de omgeving behouden en doorzichten in het plangebied versterken. 6. Bomen en boomgroepen behouden De bestaande boomstructuur behouden en eventueel solitaire bomen verplaatsen of herplanten om het groene karakter te behouden en versterken. 7. Maximaal 4 lagen met setback Om het parkachtige karakter en de menselijke maat te behouden wordt een maximum van 4 bouwlagen voorgesteld met een setback in de 3e en/of 4e laag. 8.

Getrapt richting de randen Om de menselijke maat te behouden wordt een getrapte architectuur aanbevolen aansluitend bij de omgeving.

3

Kinderboerderij Het terrein waarop de kinderboerderij is gevestigd, is in eigendom van Patyna. De afgelopen jaren was er onzekerheid over het voortbestaan van de kinderboerderij op deze locatie. Uw raad heeft op 22 februari 2022 met een unaniem aangenomen motie het college opgeroepen om de continuïteit van de kinderboerderij in een minimaal gelijkwaardige opzet en omvang op de Ielânen te behouden. Intensieve gesprekken tussen de gemeente, Patyna en Alliade/Wil hebben geresulteerd in het behoud van de kinderboerderij op de locatie. Patyna en Alliade zijn een langdurige overeenkomst aangegaan waarbij de kinderboerderij gebruik kan blijven maken van deze gronden. Dit zorgt ervoor dat de kinderboerderij eindelijk kan investeren in de verduurzaming en opwaardering. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig raamwerk is rekening gehouden met het programma van eisen van de kinderboerderij. Het college heeft daarbij besloten een financiële bijdrage te doen van € 13.000,-. Dit geld is bedoelt voor het ontwerp van de inrichting van het terrein. Met als doel dat er een goede landschappelijke inpassing ontstaat die recht doet aan de locatie en de wensen van de verschillende partijen. Het grondgebied dat in gebruik is bij de kinderboerderij blijft nagenoeg gelijk. Alliade heeft echter aangegeven in principe geen belang te hebben bij de waterpartij gezien de beheers- en onderhoudskosten.

Het college onderzoekt daarom de mogelijkheid om de waterpartij, na overname, ter beschikking te stellen aan de kinderboerderij. Parkachtig karakter en beheer en onderhoud De Ielânen wordt gekenmerkt door haar parkachtige karakter. Dit parkachtige karakter wordt gecreëerd door een aantal reeds bestaande ingrediënten. In het raamwerk worden deze waar mogelijk, behouden en versterkt. Bestaande kenmerken - Geen doorgaande verkeersroutes voor voertuigen; - Zichtrelaties van oever tot oever; - Wandelpaden langs brede oevers; - Intensief beheerde grasvelden; - Boomgroepen, bomenlanen en solitaire parkbomen. Hieraan worden de volgende uitgangspunten toegevoegd om het parkachtige karakter te versterken: Toekomstige kenmerken - Afwisseling tussen open en besloten zichtrelaties oevers; - Slingerende padenstructuur door het gebied; - Intensief beheerd hart en extensief beheerde verbindingen; - Uniform karakter beplanting in verbindingszones; - Diversiteit in sfeer/karakter van beplanting per ontwikkelveld; - Doorwaadbare kinderboerderijzone; - Vergroenen bestaande bedrijfspercelen. Op basis van het raamwerk neemt de gemeente in de toekomst gronden over die openbaar toegankelijk worden. De kosten die gepaard gaan met de toename van areaal aan voorzieningen van openbaar nut, kunnen worden gedekt uit de toename in OZB-inkomsten voor de nieuwe woningen.

Omdat er rekening wordt gehouden met een hoog kwaliteitsniveau in de openbare ruimte, wordt hier een beheersplan voor opgesteld bij het stedenbouwkundig plan.

4

Argumenten: - in te stemmen met de stedenbouwkundige randvoorwaarden ‘Ielânen Sneek’ en het stedenbouwkundig raamwerk vast te stellen. Op basis van deze stedenbouwkundige randvoorwaarden kan het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. De randvoorwaarden bevatten de kaders die uw raad meegeeft om de ruimtelijke procedure op te kunnen starten. De raad heeft op 21 december 2023 een lijst met categorieën van gevallen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit vastgesteld waarvoor de raad adviesrecht heeft. Concreet betekent dit dat wanneer een initiatief in strijd is met het omgevingsplan en valt onder één van de in de vastgestelde lijst genoemde categorieën, het initiatief voor advies aan de raad moet worden voorgelegd. Valt het initiatief niet onder één van de vermelde categorieën, dan is het college bevoegd de aanvraag af te handelen. Op basis van de lijst met categorieën hoeven initiatieven, waarvoor stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn vastgesteld, en mits ze voldoen aan de gestelde randvoorwaarden, niet voor advies aan de raad te worden voorgelegd. Door het vaststellen van de stedenbouwkundige randvoorwaarden overeenkomstig dit voorstel wordt aan deze voorwaarde voldaan en is het college bevoegd de hieruit voortvloeiende aanvragen om omgevingsvergunning die niet voldoen aan het omgevingsplan, af te handelen.

Hierdoor kunnen procedures sneller worden doorlopen. Risico’s: Ruimtelijk In juridisch opzicht zijn er risico’s, omdat belanghebbenden/omwonenden bezwaar kunnen maken tegen de plannen in het kader van de te volgen planologische procedures en de te verlenen omgevingsvergunningen. Financieel: voorbereidingskrediet Er is het risico dat het beschikbaar gestelde voorbereidingskrediet niet toereikend zal zijn om een juridisch bindend ruimtelijk plan af te ronden. De verwachting is nu dat het krediet daarvoor wel toereikend zal zijn. Financiën: Voorbereidingskrediet De gemeentelijke kosten voor het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek voor de herontwikkeling zijn begroot op € 115.000,-. In de intentieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. Als partijen besluiten om het plan verder te ontwikkelen, sluiten partijen een aanvullende (anterieure)overeenkomst met de afspraken over de aanvullende kosten van de gemeente en de verdere uitwerking van het plan. Grondaankoop In de intentieovereenkomst is opgenomen dat de gemeente de mogelijkheid heeft om haar interesse kenbaar te maken voor de overname van de gronden waar de toekomstige woningbouw op geprojecteerd staat. Het college heeft onlangs haar interesse kenbaar gemaakt en er worden momenteel gesprekken gevoerd om de haalbaarheid van de aankoop te onderzoeken.

Mocht er overeenstemming worden bereikt, dan wordt uw raad op termijn verzocht om een grondexploitatie vast te stellen om de aankoop en realisatie te bewerkstelligen. De ontwikkelvelden zoals weergegeven in het raamwerk kunnen vervolgens openbaar worden verkocht aan een projectontwikkelaar. Het streven is om in de uitwerking naar de ruimtelijke procedure, minimaal een sluitende exploitatie te bereiken. Mocht de gemeente niet tot overeenstemming komen, dan is Patyna aan zet om deze ontwikkelvelden inclusief toekomstig openbaar gebied te verkopen. Patyna en de ontwikkelaar moeten daarbij het raamwerk en de eisen die wij als gemeente stellen aan de kwaliteit van het

5

gebied in acht nemen. Na realisatie van het toekomstig openbaar gebied door de ontwikkelaar, wordt deze overgedragen aan de gemeente. Andere opties: Het stedenbouwkundig raamwerk niet vaststellen of gewijzigd vaststellen en het afhandelen van de ruimtelijke procedures niet aan het college over laten. Wettelijke basis: • Gemeentewet; • Wet ruimtelijke ordening (Wro); • Burgerlijk Wetboek. Global Goals: De Sustainable Development Goals (hierna SDG’ s): de 17 wereldwijde doelen van de VN om van de wereld een betere plek te maken. De opgave draagt in ieder geval bij aan de SDG’s: SDG 1: Geen armoede Er worden betaalbare (huur)woningen in het plan opgenomen. SDG 3: Goede gezondheid en welzijn Het programma gaat uit van (zorg)woningen voor verschillende doelgroepen, nabij voorzieningen in een groene omgeving. SDG 8: Waardig werk en economische groei Door het behoud van de kinderboerderij en de mogelijke uitbreiding, kunnen (meer) personen met een afstand tot de arbeidsmarkt hier blijven werken. SDG 10: Ongelijkheid verminderen Het plan biedt kans voor mensen uit verschillende inkomensgroepen op het vinden van een woning. SDG 11: Duurzame steden en gemeenschappen Nieuwe woningen moeten voldoen aan de laatste normen wat betreft materiaalgebruik en energiezuinigheid en de woonwijk wordt ontworpen met aandacht voor de natuur, biodiversiteit, water en klimaat.

SDG 17: Partnerschap om de doelen te bereiken De realisatie van de gebiedsontwikkeling vraagt een nauwe samenwerking met de omgeving en de betrokken partijen. Door de samenwerking met Patyna en Stichting Alliade worden de verschillende belangen binnen het gebied samengevoegd om tot een gezamenlijk resultaat te komen.

Wie zijn betrokken: Stichting Patyna, Zorggroep Alliade (Wil), omwonenden, omliggende bedrijven, provincie Fryslân, Wetterskip Fryslân en interne en externe stakeholders (onderzoeksbureaus etc.). Wijze van participatie: In overleg met Patyna is er voor de herontwikkeling en communicatie een participatieplan opgesteld met, gezien de geringe impact op de omgeving, een voornamelijk informatieve werkwijze. Hierbij was het voor Patyna van belang dat er een bepaalde mate van zekerheid aanwezig was op het moment dat er gecommuniceerd zou worden over de plannen richting betrokkenen. Op 26 september 2023 is het concept-raamwerk gepresenteerd aan bewoners, familie van bewoners, medewerkers en vrijwilligers. Naar schatting hebben circa 150 personen een bezoek gebracht aan de informatiemarkt en zijn er veel positieve reacties ontvangen op het gepresenteerde plan. Opvolgend aan deze bijeenkomst is er op 3 oktober 2023 een inloopbijeenkomst voor omwonenden gehouden. Er zijn hierbij circa 30 huishoudens uitgenodigd om kennis te nemen van de plannen. Er zijn in totaal 10 huishoudens langs geweest. De plannen zijn daarbij positief ontvangen.

6

De meeste omwonenden waren reeds op de hoogte van de ontwikkeling doordat er in het verleden al vaker plannen zijn gepresenteerd. Daarnaast waren zij blij om te horen dat de kinderboerderij op deze locatie kan blijven voortbestaan. Met de omliggende bedrijven en maatschappelijke instellingen worden 1 op 1 gesprekken gevoerd door Patyna om de plannen kenbaar te maken. De plannen zijn hierbij positief ontvangen. Eventuele vragen die voortvloeien uit deze gesprekken, worden in samenspraak met het college opgepakt. De komende periode blijven Stichting Patyna en het college de betrokkenen actief informeren. Digitale links naar informatiebronnen: https://sudwestfryslan.nl/woningbouwprojecten/sneek-ielanen/ In welke fase: Initiatief- en ontwerpfase. Planning besluitvorming en ontwikkeling • April/mei vaststellen stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan; • 2024 afronden ruimtelijke procedures; • 2025 start bouw zorggebouwen; • 2026 oplevering zorggebouwen en sloop bestaande Ielânen; • 2026 bouwrijp maken woningbouwgedeelte; • 2026/2027 bouw nieuwe woningen; • 2027/2028 woonrijp maken. Planning vervolg in de raad/LTA: In april/mei wordt het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan aan uw raad voorgelegd. Afhankelijk van de eventuele aankoop van de grond door de gemeente, wordt in het 2e kwartaal ook een grondexploitatie voorgelegd. Bijlage(n): 1.

Stedenbouwkundig raamwerk ‘Ielânen Sneek’; 2. Motie kinderboerderij 3 februari 2022.

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

7

, burgemeester.

, gemeentesecretaris

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Startnotitie stedenbouwkundig raamwerk - De Ielânen te Sneek Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 19 december 2023;

besluit:

-

In te stemmen met de stedenbouwkundige randvoorwaarden ‘Ielânen Sneek’ en het stedenbouwkundig raamwerk vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 8 februari 2024

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

8

, voorzitter.

, griffier.