Raadsvoorstel - Startnotitie bestemmingsplan 'Melkvaart fase 2 Makkum (Simmerfjild)'

Ons nummer: R23.000088

*R23.000088*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Startnotitie bestemmingsplan "Melkvaart fase 2 Makkum (Simmerfjild)" 22 juni 2023 Doarp, Stêd en Omkriten 6 juni 2023 Bauke Dam Ruimtelijke Ontwikkeling Johan Kok

Voorstel: a. de startnotitie "Melkvaart, 2e fase Makkum (Simmerfjild)" vast te stellen; b. een nieuw beeldkwaliteitsplan voor dit gebied te maken dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht en vastgesteld; c. te besluiten op grond van artikel 2 lid 1 van de Inspraakverordening Sudwest-Fryslan dat participatie voldoende heeft plaatsgevonden en dat geen inspraakronde nodig is. Samenvatting: De gemeente heeft de woonambitie uitgesproken om niet alleen de aantrekkelijkste duurzame woon- en leefomgeving van (Noord-)Nederland te zijn, maar wil ook zorgen voor een voldoende aanbod aan passende woningen. Het “1.000 woningenplan” is hiervan een goed voorbeeld. De verwachte woonbehoefte tot 2030 voor Makkum (onderdeel van het deelgebied Noordwest) bedraagt circa 120-140 woningen. De gemeente heeft in maart 2022 samen met Frisoplan B.V. een intentieovereenkomst getekend. Doel van deze overeenkomst is, om te onderzoeken of in het gebied Melkvaart fase 2 de bouw van 50 woningen haalbaar is. Verder is afgesproken dat het participatieproces m.b.t. deze gebiedsontwikkeling in overeenstemming met de nieuwe Omgevingswet zal worden uitgevoerd. De planvoorbereiding zal uiteindelijk juridisch vertaald moeten worden in een bestemmingsplan.

De gemeenteraad stelt (als planwetgever) alleen bestemmingsplannen vast die in het kader van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk zijn. Het college heeft op 4 april jl. kennis genomen van de uitkomsten van het participatieproces en het haalbaarheidsonderzoek en besloten dat verder kan worden gegaan met de voorbereiding van een bestemmingsplan. Via het startdocument wordt uw raad geïnformeerd over de planvoorbereiding, de haalbaarheid en de uitgangspunten voor het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan en wordt voorgesteld een bestemmingsplan voor te bereiden voor 55 woningen voor het in de stedebouwkundige schets aangeduide gebied "Melkvaart, 2e fase Makkum deel 1 (Simmerfjild)”. Argumenten: 1. Plan voldoet aan de vraag van het dorp naar nieuwbouwwoningen In de “strategie woningbouw 2020-2030” heeft de gemeente aangegeven meer regie te willen voeren op het woningbouwvraagstuk en hieraan een impuls te willen geven. De gemeente heeft daarom een Actieplan Súdwest-Fryslân Bouwt opgesteld. De verwachte woonbehoefte tot 2020 bedraagt in Makkum circa 120-140 woningen. Dit is gebaseerd op de bevolkings- en huishoudensprognose voor onze gemeente. Naast leeftijdsopbouw en verhuisbewegingen is er specifiek gekeken naar kwalitatieve woningmarktaspecten in Makkum. De benutting van binnenstedelijke woningbouwmogelijkheden voorziet niet in de totale vraag. Om tot

1

voldoende woningtoevoegingen te komen, het tempo hiervan te borgen en om een impuls te geven en verhuisbewegingen in gang te brengen, is het wenselijk om ook op uitleglocaties te bouwen. Het uiteindelijke aantal dat in dit plan is opgenomen is iets meer dan werd beoogd. De verhoging draagt echter positief bij aan de financiële exploitatie van het plan zodat het door de gemeente gewenste kwalitatieve programma, dat ziet op een substantieel aandeel betaalbare woningen, steviger geborgd is. Op basis van de onderbouwing van de initiatiefnemer gebaseerd op lokaal woningmarktonderzoek en een uitgebreid participatietraject met inwoners uit Makkum wordt geconcludeerd dat het plan een goede bijdrage levert aan het toevoegen van betaalbare woningen en het vergroten van het aanbod levensloopgeschikte woningen in Makkum. Hierbij is het effect van doorstroming op de woningmarkt en het daarmee gemoeide beschikbaar komen van woningen in de bestaande voorraad expliciet in ogenschouw genomen. 2. Plan draagt bij aan een veerkrachtig en leefbaar dorp Met de invulling van de woonambitie wordt niet alleen tegemoet gekomen aan een woonwens van het dorp maar het plan draagt indirect bij aan een veerkrachtig, leefbaar dorp. Ook winkels, de bedrijven, het onderwijs en de verenigingen hebben baat bij een nieuwe woonimpuls.

Een plus voor het dorp is ook dat de opvaart van de Melkvaart bevaarbaar wordt, waarbij ook een kleine haven tot de mogelijkheden hoort. Verder draagt het plan bij aan de realisatie van één van de vizieren (zichtlijnen) op/vanuit Makkum en het herstel van de Melkvaart als oud structuurelement. Het toe te voegen openbaar gebied is toegankelijk en door toevoeging van wandelpaden is dit voor een ieder beleefbaar. 3. Plan voldoet aan de Omgevingsvisie en is uitgewerkt “mei de mienskip” De Omgevingsvisie gaat niet alleen over de gewenste omgevingskwaliteit maar gaat ook om de denken werkwijze die hierbij wordt gevolgd. Het gaat dan o.a. om “het samen plannen maken” en “de leefomgeving is van ons allemaal”. Dit plan is één van de eerste projecten waarbij in de planvoorbereiding een hele intensieve samenwerking is toegepast tussen de projectontwikkelaar, de inwoners en de gemeente. Dit heeft geleid tot een Uitgangspuntennotitie met een hierbij behorend stedebouwkundig plan dat samen met het dorp is uitgedacht. De gevolgde werkwijze is via een participatieplan met overlegverslagen vastgelegd. Er is sprake van een gedragen en kwalitatief hoogwaardig plan waarbij rekening is en zal worden gehouden met de ingebrachte belangen en wordt ingespeeld op de woonwensen van het dorp/omgeving. 4.

Plan is uitgewerkt overeenkomstig de intentieovereenkomst De gemeente heeft met de ontwikkelaar een intentieovereenkomst afgesloten. Doel van deze overeenkomst is, om te onderzoeken of in een deel van het gebied Melkvaart fase 2 woningbouw haalbaar is. De intentieovereenkomst heeft betrekking op circa 3 hectare van het terrein waarbij in de overeenkomst rekening wordt gehouden met maximaal 50 wooneenheden. In de intentieovereenkomst is verder afgesproken dat het proces m.b.t. de gebiedsontwikkeling in overeenstemming met de nieuwe Omgevingswet zal worden uitgevoerd. Hiervoor zal een participatieplan worden opgesteld en het participatieproces zal d.m.v. verslaglegging, een participatierapport, een nota van uitgangspunten en een bijbehorend stedebouwkundig plan worden gedocumenteerd. Bij besluit van 4 april 2023 heeft het college vastgesteld dat -behoudens het aantal woningen- wordt voldaan aan de intentieovereenkomst en dat gestart kan worden met het vervolgproces waaronder het opstellen van een startdocument voor het opstellen van een bestemmingsplan. Daarbij wordt de raad in verband met de financiële uitvoerbaarheid en een goede woningmix voorgesteld om een plan voor 55 in plaats van 50 woningen voor te bereiden.

De volgende woningtypologieën zijn daarbij in het plan opgenomen: - 10 vrijstaande in hogere segment waarvan 4 geschikt voor senioren; - 14 tweekappers/halfvrijstaand waarvan 8 mogelijk geschikt voor starters; - 23 rijenwoningen waarvan 12 geschikt voor starters en 11 levensloopbestendig/voor senioren; - 8 kwadrant woningen geschikt voor starters. Hiermee is niet gezegd dat het nieuwe aanbod voor iedereen haalbaar en betaalbaar is. Zoals hiervoor al genoemd, moet het nieuwe aanbod ook zorgen voor doorstroming op de woningmarkt en

2

beschikbaar komen van bestaande woningen. Met de marktpartij zal -binnen de juridische kadersworden afgesproken dat eerst lokaal wordt uitgegeven. 5. Bij de uitwerking van plan is rekening gehouden met de andere thema’s uit de Omgevingsvisie Bij de uitwerking van het plan zijn expermeetings gehouden over de thema’s duurzaamheid, leefbare wijken, verkeer/mobiliteit, wonen en stedenbouw. De informatie en de wensen die via de expertmeetings en bijeenkomsten met het dorp zijn opgehaald, zijn in het stedebouwkundige plan vertaald. Daarnaast is nog extra overleg met It Wetterskip gevoerd over de waterkeringen in dit gebied en de diverse peilbesluiten. Dit heeft geleid tot een groen, zeer waterrijk en verkeersveilig te ontwikkelen plan met een divers woningaanbod, goede woon- en leefkwaliteit, een goede landschappelijke inpassing en een plus voor Makkum. 6. Procesversnelling Participatie vindt aan de voorkant plaats en is in eerste instantie een verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. De Omgevingswet gaat ervan uit dat de initiatiefnemer al in de planvormingsfase met de omgeving in overleg gaat.

Vooruitlopend op de invoering van de Omgevingswet is besloten om tijdens het haalbaarheidsonderzoek al op basis van een vooraf vastgesteld participatieplan uitvoerig met de omgeving, de stakeholders en vakspecialisten in gesprek te gaan om te komen tot goede projectuitgangspunten waardoor feitelijk al een uitgebreid inspraakproces in deze fase is doorlopen. De huidige inspraakverordening van de gemeente stamt uit 2011 en houdt nog geen rekening met deze werkwijze. Het volgen van een formele inspraakprocedure volgens Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht lijkt daardoor ook dubbelop, werkt procesvertragend en is niet overeenkomstig de lijn van de intensieve samenwerking. De Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) verplicht ook niet tot inspraak. De inspraakverordening biedt elk bestuursorgaan de mogelijkheid om ten aanzien van zijn eigen bevoegdheden te besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Voorgesteld wordt om niet via inspraak (reageren achteraf) maar op basis van het reeds doorlopen participatieproces en in lijn van de intensieve samenwerking het concept van het bestemmingsplan en de welstandsnota in het dorp te presenteren. Hierbij zal gevraagd worden of de participatie op een correcte wijze in de planverbeelding, de planregels en de welstandsparagraaf is vertaald.

Deze input zal uiteindelijk leiden tot een ontwerpbestemmingsplan dat in procedure kan worden gebracht. In deze fase kan ook het vooroverleg met de provincie en It Wetterskip plaatsvinden. Een inspraakprocedure volgens Afdeling 3.4 Awb vooraf aan de bestemmingsplanprocedure is dan niet nodig. Een bestemmingsplanprocedure kent zijn eigen rechtsbescherming middels een zienswijzenronde en de mogelijkheid van beroep. Dat moet -gelet op de intensieve voorbereiding en samenwerking met het dorp – afdoende zijn. Of participatie tot 100% draagvlak heeft geleid zal dan moeten blijken. Door het reguliere traject op basis van de huidige Wro te doorlopen is het de verwachting dat dit een positieve invloed heeft op de voortgang van het planproces. Wachten op de inwerkingtreding van de Omgevingswet betekent dat het proces stil komt te liggen. Gelukkig heeft de wetgever hierin voorzien en hiervoor is in de Omgevingswet een overgangsbepaling opgenomen. Een ontwerpbestemmingsplan dat onder de Wro nog ter inzage is gelegd mag volgens het systeem van de Wro worden afgehandeld en zal later onderdeel gaan uitmaken van het tijdelijke omgevingsplan. Risico’s: Voor het opstellen van het bestemmingsplan moeten nog diverse onderzoeken worden uitgevoerd. Hoewel het plan op basis van de eerste onderzoeksresultaten haalbaar lijkt, kan uit vervolgonderzoeken toch een belemmering blijken.

Uit een voorlopige exploitatieopzet blijkt dat het plan -gegeven de huidige omstandighedenfinancieel haalbaar is maar omstandigheden kunnen veranderen. Participatie leidt tot meer draagvlak maar geeft niet de garantie dat geen beroep tegen het plan wordt ingediend Financiën: Alle kosten die met dit plan samenhangen komen voor rekening van de ontwikkelaar/initiatiefnemer. In de Nota kostenverhaal heeft de gemeente beleidsregels opgenomen voor het verhalen van de buitenplanse kosten op een marktpartij. Ook alle kosten van

3

aanleg binnen het exploitatiegebied zullen worden gemaakt door of doorberekend aan de initiatiefnemer. Door middel van een anterieure overeenkomst zullen de afspraken hierover worden vastgelegd. Een ontwerpbestemmingsplan zal niet eerder ter inzage worden gelegd, dan nadat een anterieure overeenkomst is gesloten en kan worden vastgesteld dat het plan economische uitvoerbaar is. Andere opties: Wordt geen bestemmingsplan in procedure gebracht dan kan Makkum op deze locatie niet worden uitgebreid en kan niet in de woonbehoefte worden voorzien. Dit zal niet alleen een teleurstelling zijn voor woningzoekenden maar ook voor iedereen die aan het participatieproces heeft deelgenomen en het plan mee heeft uitgedacht. Makkum kan dan op korte termijn -behoudens de locatie Tichelaar- geen grote bijdrage leveren aan de woonambitie van de gemeente. Wettelijke basis: Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) Woningwet Inspraakverordening Global Goals: (11) Duurzame Steden en Gemeenschappen: nieuwe woningen moeten aan de laatste normen wat betreft materiaalgebruik en energiezuinigheid en de woonwijk wordt ontworpen met aandacht voor de natuur, biodiversiteit, water en klimaat. Wie zijn betrokken: De verschillende beleidsterreinen van de gemeente (grondzaken, ontwikkeling, ruimtelijke ordening en stedebouw, dorpencoördinator), stakeholders, B&W en de raad en uiteraard het dorp zelf.

Wijze van participatie: Verwezen wordt naar het participatieplan met bijbehorende bijlagen. Bij de voorbereiding van dit plan heeft de ontwikkelaar het dorp actief betrokken. Er is een tien maanden durend participatieproces opgestart dat bestond uit de volgende fases: 1. informeren; 2. met elkaar aan de slag; 3. vast stellen van de gemeenschappelijke deler. Aan het participatieproces hebben de omgeving, direct aanwonenden, geïnteresseerden/woningzoekenden, dorpsbelang, de ondernemersvereniging en vereniging van bedrijven, stakeholders en experts deelgenomen. Gedurende dit proces is ook een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd om de woonwensen goed in beeld te krijgen en te zorgen dat de in het plan op te nemen woningsoorten hierbij aansluiten. Ter afronding van deze voorfase zijn de resultaten gepresenteerd en is door de participanten geconstateerd dat er goed is geluisterd en dat de inbreng is verwerkt. Er zijn ook nog wel een aantal opmerkingen gemaakt en vragen gesteld waarmee bij de verdere uitwerking van de plannen rekening dient te worden gehouden.

Het gaat dan om: - de verkeersontsluiting in de bouwfase maar ook hierna; - hoe breed wordt de weg, hoe komt het met parkeren, opstelplaats voor huisvuilcontainers; - hoe wordt illegaal ligplaats innemen aan de Melkvaart voorkomen? - hoe komt de inrichting van de haven en de speelplaatsen eruit te zien? - wat gebeurt er met het onbebouwde stuk grond? - hoe wordt de mogelijke kavelvergroting aan De Wijting geregeld; Dit zijn allemaal vraagstukken die bij de verdere uitwerking van een bestemmingsplan, de verfijning van het stedebouwkundig ontwerp en het opstellen van de anterieure overeenkomst aan bod zullen komen. Belangrijk om te vermelden is, dat het participatieproces ook niet is afgesloten. Zoals hiervoor al is geschreven, zal via dit proces een concept van het bestemmingsplan en de welstandsnota met het dorp worden besproken en zal worden gevraagd of de participatie op een correcte wijze in de

4

planverbeelding, de planregels en de welstandsparagraaf is vertaald. Hierbij kan ook over de verdere technische uitwerking van de gebiedsinrichting worden gesproken. Digitale links naar informatiebronnen: www.simmerfjild.nl In welke fase: Het startdocument gaat vooraf aan een bestemmingsplan zodat de raad in de voorbereidende fase bij het opstellen van een bestemmingsplan betrokken is. Planning vervolg in de raad/LTA: Wanneer de raad de startnotitie vast stelt kan een ontwerpbestemmingsplan worden voorbereid. Dit ontwerp wordt formeel ter inzage gelegd en na het wegen van eventuele zienswijzen wordt door het college een raadsbesluit tot vaststelling voorbereid. Wanneer conform dit voorstel tot procesversnelling wordt besloten, nadere onderzoeken niet tot verrassingen leiden en ook uit het formele planproces blijkt dat participatie tot meer draagvlak heeft geleid, dan zou eind dit jaar/begin volgend jaar een besluit over het bestemmingsplan kunnen worden genomen. Bijlage(n): 1.Startnotitie; 2.Uitgangspuntennotitie; 3.Intentieovereenkomst; 4.Participatie; i. Participatieplan; ii. Participatietabel; iii. verslag fase 1; iv. verslag fase 2; v. verslag fase 3; 5.Woonbehoefteonderzoek; 6.Schetsontwerp: i. Bouwvlakken; ii.

Stedebouw; 7.Verslag overleg Wetterskip; 8.Inventariserend archeologisch veldonderzoek; 9.Verkennend bodemonderzoek; 10.Quickscan Flora en Fauna; 11.Schetsplan stedebouw: i. 1e deel; ii. Totaal (indicatief).

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

5

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Startnotitie bestemmingsplan "Melkvaart fase 2 Makkum (Simmerfjild)" Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 9 mei 2023; besluit:

a. de startnotitie "Melkvaart, 2e fase Makkum (Simmerfjild)" vast te stellen; b. een nieuw beeldkwaliteitsplan voor dit gebied te maken dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht en vastgesteld; c. te besluiten op grond van artikel 2 lid 1 van de Inspraakverordening Sudwest-Fryslan dat participatie voldoende heeft plaatsgevonden en dat geen inspraakronde nodig is. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 22 juni 2023

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

6

, voorzitter.

, griffier.