Raadsvoorstel - Start haalbaarheidsonderzoek en beschikbaar stellen voorbereidingskrediet woningbouw Witmarsum

Ons nummer: R25.000217

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering

: : : : :

Projecten Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 17 februari 2026 5 maart 2026

Onderwerp

:

Start haalbaarheidsonderzoek en beschikbaar stellen voorbereidingskrediet woningbouw Witmarsum

Raadsvoorstel: a. in te stemmen met de start van een haalbaarheidsonderzoek voor woningbouw op de vijf percelen grond (voorkeursrecht gemeente) aan de Menno Simonsstraat in Witmarsum; b. een voorbereidingskrediet van € 266.000,- beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten tijdens het haalbaarheidsonderzoek en een grondcomplex te openen voor de administratie van deze voorbereidingskosten; c. dit krediet volledig te dekken uit de grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie;

Samenvatting: Met het actieplan Súdwest-Fryslân bouwt (informatie raad maart 2023), wil het college door middel van aanvullende grondaankopen meer regie op de woningbouwopgaven nemen en actief sturen op de woonopgaven verspreid over de hele gemeente. Uit het woningmarktonderzoek 2024 van Companen (informatie raad mei 2024) komt naar voren dat de regio Noordwest in Súdwest-Fryslân een regio is waar het toevoegen van woningen gewenst is. Het huidige woningbouwprogramma voorziet nog niet in de behoefte voor deze regio zoals deze uit het woningmarktonderzoek naar voren komt. Ook vanuit het dorpsleven wordt de behoefte aan woningen onderschreven. Uit een verkenning van de gemeente is naar voren gekomen dat onderstaande locaties, naast eventuele binnenstedelijke locaties, de meest geschikte locatie is voor buitenstedelijke woningbouw. De totale bandbreedte voor toekomstige woningbouw in Witmarsum komt uit op 60-90 woningen tot 2035. Witmarsum is één van de negen grote en middelgrote kernen in de gemeente waar iets breder geprogrammeerd kan worden dan alleen de lokale behoefte. Hiermee wordt ook instroom van buiten mogelijk, omdat een (zorg)voorzieningenaanbod aanwezig is. Dat betekent dat zorgwoningen en geclusterde woonvormen voor ouderen en mensen met een zorgvraag geconcentreerd worden in kernen zoals Witmarsum.

Om de gewenste regie te nemen op de woningbouw en de mogelijkheden van woningbouw te verkennen, is een voorkeursrecht op 5 percelen grond aan de Menno Simonsstraat (met een totaal oppervlakte van 8,3 hectare) gevestigd. De percelen zijn in eigendom van particulieren. De raad heeft op 21 december 2023 besloten om de betreffende gronden aan te wijzen waarop de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing is. Na het raadsbesluit blijft het voorkeursrecht maximaal drie jaar van kracht. Gedurende deze periode kan de grond niet aan een ander dan de gemeente worden verkocht. Het doel daarvan is het kunnen verkennen van de haalbaarheid van een ontwikkeling, in dit geval voor woningbouw. Het college wordt voorgesteld deze verkenning nu op te starten en de raad te vragen een voorbereidingskrediet hiervoor beschikbaar te stellen.

1

In het haalbaarheidsonderzoek wordt tevens de samenhang met andere ontwikkelingen in het dorp betrokken, waaronder de behoefte aan passende voorzieningen en het belang van een vitale en verbonden gemeenschap. Door deze aspecten integraal mee te nemen, kan de planvorming beter aansluiten bij de bredere maatschappelijke opgaven in Witmarsum. Ook wordt verkend hoe nieuwe woningbouw kan bijdragen aan een gezonde balans tussen wonen, voorzieningen en gemeenschapsleven. Hiermee wordt het project gepositioneerd binnen een breder, integraal toekomstperspectief voor het dorp.

Inleiding: De woningmarkt is volop in beweging. Op basis van de bestaande beleidsdocumenten, ambities en afspraken heeft de gemeente inmiddels een groot aantal locaties in ontwikkeling genomen en medewerking verleend aan een groot aantal plannen van ontwikkelende partijen. In het coalitieakkoord ‘Grutsk en tichtby yn Súdwest-Fryslân’ is de ambitie opgenomen om minimaal 1000 woningen te bouwen in de periode 2022 – 2026. De beoogde 1000 woningen zijn inmiddels behaald. De realisatie van de woningen in Witmarsum zal na 2026 plaatsvinden en draagt positief bij aan de toevoeging van woningen in een deelgebied en een voorzieningenkern waar een sterke behoefte is aan de bouw van extra woningen. Daarnaast is op 20 april 2023 de Regionale woondeal 2022-2030 regio Zuidwest Friesland ondertekend waarin het Rijk met de provincie Fryslân, gemeente De Fryske Marren en gemeente Súdwest-Fryslân afspraken heeft gemaakt om de woningbouw te versnellen en de betaalbaarheid van woningen te vergroten. Afgesproken is dat de gemeente Súdwest-Fryslân minimaal 1980 woningen toevoegt in de periode tot en met 2030. In 2025 zijn deze afspraken herijkt. Met de herijking komt het aantal op 2.297 nieuw te bouwen woningen in Súdwest-Fryslân in de periode van 1 januari 2022 tot en met 31 december 2030. Het streven is dat ten minste twee derde van deze woningen betaalbaar is.

Daarnaast streven de partijen, conform de Nationale Prestatieafspraken 2025-2035, naar een doorgroei van 30% sociale huur binnen de nieuwbouw, zowel op regionaal als gemeentelijk niveau. De beoogde buitenstedelijke ontwikkellocatie ligt aan de Menno Simonsstaat in Witmarsum. Zie Figuur 1 voor de locatie.

2

Figuur 1: vijf percelen grond aan de Menno Simonsstraat in Witmarsum

Het haalbaarheidsonderzoek heeft onder meer als doel om inzicht te verkrijgen in de beheeraspecten van de openbare ruimte in het plangebied, het stedenbouwkundige plan, het participatieproces en de financiële haalbaarheid. Ook wordt de kans van slagen voor het succesvol doorlopen van de ruimtelijke planologische procedure meegenomen. Het woningbouwproject is op dit moment in strijd met het geldende omgevingsplan gemeente Súdwest-Fryslân. Analyse woningaantallen Op basis van het woningmarktonderzoek van Companen (2024) in combinatie met recente provinciale prognoses is de indicatieve woningbehoefte van het deelgebied Noordwest 300 tot 350 extra woningen in de periode 2022 tot en met 2030. In dit deelgebied staan 210 in de planning voor deze periode (of zijn al gerealiseerd). Dat betekent dat nog ruimte is voor extra plannen voor 90 tot 140 woningen tot 2031. Een inschatting voor specifiek Witmarsum geeft een bandbreedte van ongeveer 40 tot 60 woningen. Aangezien nieuw op te starten woningbouwprojecten waarschijnlijk pas woningen zullen opleveren na 2030 is het logisch om ook alvast een inschatting te maken van gewenste woningaantallen tot 2035. Voor de periode na 2031 is nog geen onderzoek gedaan naar de behoefte, maar provinciale bevolkingsprognoses laten een huishoudensgroei zien tot in ieder geval 2040. Dat betekent dat ook na 2030 extra woningen nodig zullen zijn.

In het huidige woningbouwprogramma van SúdwestFryslân zijn voor het deelgebied Noordwest nog geen plannen opgenomen. Een eerste inschatting is dat tussen 2031 en 2035 zo’n 20 tot 30 extra woningen nodig zijn voor Witmarsum. Op basis van gericht woonbehoefteonderzoek kunnen aantallen later nog nader worden geduid. De totale bandbreedte voor woningbouw Witmarsum komt daarmee uit op 60-90 woningen tot 2035. Dit sluit aan bij de beleidslijn om in de negen grote en middelgrote kernen in de gemeente (waartoe Witmarsum behoort) iets breder te programmeren dan alleen de lokale behoefte. Hiermee wordt ook instroom van buiten mogelijk, omdat een (zorg)voorzieningenaanbod aanwezig is. Dat betekent dat zorgwoningen en geclusterde woonvormen voor ouderen en mensen met een zorgvraag geconcentreerd worden in kernen zoals Witmarsum.

3

Woningbouwprogramma Op basis van de woonbehoefte en marktgegevens wordt aan een woningbouwprogramma gedacht waarbij voor de lokale behoefte wordt gebouwd. Hierbij is de Regionale woondeal Zuidwest Friesland van toepassing: • 1/3 sociale huurwoningen tot de huurgrens sociale huurwoningen; • 1/3 betaalbare koopwoningen met een koopsom van maximaal € 420.000,- (prijspeil 2026) vrij op naam of midden huurwoningen met een huurprijs van maximaal € 1.228,07 (prijspeil 2026) (conform de Wet betaalbare huur); • 1/3 koopwoningen in het midden- of het duurdere segment of woningen in de vrije huursector. De 60-90 woningen staan opgenomen in het Woningbouwprogramma van Súdwest-Fryslân. Omdat het een buitenstedelijke ontwikkeling betreft is een goede afstemming met de provincie van belang. Bij de uitwerking van de plannen zal hierover het contact gelegd worden, zodat besproken kan worden hoe het woningbouwplan aan de vereisten van de provinciale Omgevingsverordening kan voldoen. Buitenstedelijk/binnenstedelijk/fasering De totale bandbreedte voor woningbouw in Witmarsum komt uit op 60-90 woningen tot 2035. Dit aantal kan in totaal gerealiseerd worden op de beoogde buitenstedelijke locatie aan de Menno Simonsstraat. Bij eventuele toekomstige binnenstedelijke ontwikkelingen zullen die in principe voorrang krijgen op deze buitenstedelijke ontwikkeling.

Het is echter niet waarschijnlijk dat een binnenstedelijke locatie het volledige benodigde aantal woningen kan bevatten. Als naast de buitenstedelijke ontwikkellocatie ook binnenstedelijke initiatieven ontstaan, zal naast het aantal woningen ook het woningbouwprogramma op elkaar afgestemd dienen te worden. In de stedenbouwkundige opzet voor de buitenstedelijke ontwikkeling zal rekening worden gehouden met woningbouwontwikkeling in verschillenden faseringen. Voor dit haalbaarheidsonderzoek wordt rekening gehouden met 30 tot 50 woningen in de eerste fase op de beoogde locatie. Het totaal aantal fasen op de beoogde locatie zal afhankelijk zijn van eventuele toekomstige binnenstedelijke ontwikkelingen en het door woonbehoefteonderzoek definitief vast te stellen benodigde woningen voor Witmarsum. Er is een aantal binnenstedelijke ontwikkelingen in voorbereiding. Of deze daadwerkelijk gerealiseerd worden is nog onzeker. Dit geldt ook voor het aantal woningen. Aankoop gronden voorkeursrechtlocaties De gemeente heeft op 5 percelen een voorkeursrecht gevestigd. De percelen zijn in eigendom van 4 verschillende eigenaren. Alle grondeigenaren staan positief tegenover de verkoop van hun grondeigendommen aan de gemeente. Elke grondeigenaar heeft hierbij zijn eigen voorwaarden.

De grondeigenaren begrijpen dat de aangewezen grond een logische locatie is voor woningbouwuitbreiding maar hebben ook eigen belangen en redenen. Zij willen alleen onderhandelen wanneer concrete afspraken gemaakt kunnen worden. Na beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet zal een projectplan worden opgesteld voor de verwervingsmogelijkheden van de gronden. Het plan zal worden voorgelegd aan het college en de raad. Infrastructuur gebiedsontwikkeling en verkeersituatie zwembad/camping Bij het onderzoek naar de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling zal ook aandacht besteed worden aan mogelijke infrastructurele oplossingen rondom de verkeerssituatie bij het naast de locatie gelegen zwembad en de camping.

Global Goals: De Sustainable Development Goals (hierna SDG’s), de 17 wereldwijde doelen van de VN om van de wereld een betere plek te maken. De opgave draagt in ieder geval bij aan de onderstaande goals:

4

SDG 3 – Good health and wellbeing Nieuwbouwwoningen zijn goed voor de gezondheid en het welzijn van mensen. Naast meer woningen (minder dakloosheid en overvolle woonvormen) en de betaalbaarheid van woon- en energielasten, zorgt een nieuwbouwhuis voor wooncomfort en -kwaliteit (bijvoorbeeld goede ventilatie, isolatie, veilige installaties). Dit komt de zowel de fysieke als de mentale gezondheid van bewoners ten goede. SDG 10 – Ongelijkheid verminderen Realisatie van woningbouw waar vraag naar is onder de inwoners van Witmarsum. SDG 11 – Duurzame steden en gemeenschappen Een onderzoek naar woningbouwmogelijkheden voor de inwoners van Witmarsum, met oog voor ruimtelijke kwaliteit van de locatie en behoudt van de leefbaarheid in het dorp. SDG 17 – Partnerschappen voor de doelen Dorpsbelang, omwonenden en inwoners zullen betrokken en geïnformeerd worden.

Argumenten: - Ad. a1. Op grond van artikel 9.4 lid 1 Omgevingswet vervalt een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, wordt toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan. Om deze reden moet het plan eerst uitgewerkt worden. - Ad. a2. De invulling past binnen het bestaande beleid. De ontwikkeling van een nieuw woningbouwplan past binnen de afspraken in de Regionale Woondeal 2022-2030. Een ontwikkeling van een woningbouwplan, bestaande uit zo’n 60-90 woningen voor verschillende doelgroepen, sluit aan op de woningbouwbehoefte in Witmarsum, het genomen collegebesluit over de woningbouwstrategie en het meer recentere actieplan Súdwest-Fryslân bouwt. Daarnaast vraagt dit deelgebied om extra toevoegingen van woningbouw. Om deze reden is ook het voorkeursrecht gevestigd. - Ad. a3. De 5 percelen zijn niet in bezit van de gemeente. Wanneer de gemeente de grond verwerft, kan de gemeente de grond zelf in ontwikkeling nemen.

Dit sluit aan bij het huidige gemeentelijke grondbeleid maar ook bij de genomen collegebesluiten van 8 december 2020 (de herziening van de gemeentelijke grondexploitaties) en het besluit over de woningbouwstrategie van 23 maart 2021 met het oog op de ambitie om een betere balans te vinden tussen faciliterend en actief grondbeleid; - Ad. a4. Hierbij hebben we regie op de grondexploitatie. Hierdoor kan beter worden gestuurd op kwaliteit, fasering en kunnen kosten en opbrengsten directer worden beïnvloed. Daarnaast is het kostenverhaal verzekerd, de opbrengsten worden zelf geïncasseerd en gebruikt als dekking van kosten; - Ad. b1. Op dit moment is geen krediet om de gemeentelijke kosten te kunnen dekken. Een voorbereidingskrediet is hiervoor noodzakelijk. Kosten die worden gemaakt zijn o.a. voor: begeleiding proces (ambtelijke inzet), onderzoekskosten, communicatiekosten en onvoorzien ten behoeve van de (haalbaarheid/)- voorbereiding op de ontwikkeling. Het voorstel is een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten.

5

Rol en bevoegdheid: De gemeente heeft regie op de woningbouwontwikkeling in een regio waar extra toevoegen van woningen nodig is. Risico’s: - Ad. a1. Weerstand vanuit de omgeving; Het participatietraject vroegtijdig en zorgvuldig doorlopen is hierbij belangrijk. - Ad. a2. De binnenstedelijke herontwikkelingen; De ontwikkeling van deze binnenstedelijke locaties en de voorkeursrechtlocatie kunnen naast elkaar bestaan. Indien de binnenstedelijke ontwikkeling niet haalbaar zou blijken, kunnen de daar geplande woningen alsnog worden gerealiseerd op de voorkeursrechtlocatie. - Ad. a3. De gemeente en de 4 grondeigenaren bereiken geen overeenstemming over aankoop van de grond; Alle grondeigenaren staan positief tegenover de verkoop van hun grondeigendommen aan de gemeente. Elke grondeigenaar heeft hierbij zijn eigen voorwaarden. Zij willen alleen onderhandelen wanneer concrete afspraken gemaakt kunnen worden. Hiervoor volgt te zijner tijd een apart advies. - Ad. c1. Geen rendabele grondexploitatie mogelijk. De toekomstige grondopbrengsten zijn onder andere afhankelijk van ontwikkelingen in de woningmarkt, de bouwkosten, hypotheekrente en de algemene economische situatie. Door de samenstelling van het woningbouwprogramma en het woningaantal kan hier door de gemeente op gestuurd worden.

Indien geen haalbare exploitatie gerealiseerd kan worden, kunnen voorbereidingskosten niet gedekt worden.

Financiën: De voorbereidingskosten voor deze fase zijn begroot op € 266.000,-. Het krediet wordt gebruikt voor de definitiefase van het woningbouwproject. Tijdens deze fase worden de kaders opgesteld, welke uiteindelijk zal leiden tot een nota van uitgangspunten. Daarnaast wordt het krediet ingezet voor o.a. participatie en het onderzoeken van de planologische procedure. Het streven is om een sluitende grondexploitatie te realiseren. Dit hangt onder andere af van uitgangspunten zoals het woningbouwprogramma, de aankoopprijs van de grond en de overige kosten binnen het project. Deze aspecten worden in het voorbereidingstraject nader onderzocht. Er bestaat een risico dat het project niet haalbaar is. De gemaakte kosten kunnen dan niet via grondopbrengsten gedekt worden. Het verlies moet dan genomen worden.

Juridisch: Budgetrecht gemeenteraad, Gemeentewet, Omgevingswet en Wet Voorkeursrecht gemeente. Alternatieven: Het alternatief is niet in te stemmen met de voorstellen waardoor geen woningbouw wordt gerealiseerd op deze locatie. Op voorhand zijn geen ruimtelijke overwegingen die het onderzoeken van de haalbaarheid in de weg staan.

Participatie en communicatie: Een participatietraject wordt gestart tijdens het haalbaarheidsonderzoek. Dit participatietraject wordt vastgelegd in een participatieverslag. Dorpsbelang is op de hoogte van de aanvraag van het krediet. Een in het later stadium op te stellen participatieplan volgt.

Planning en vervolgproces: Bij overeenstemming met grondeigenaren: aankoop grond. De planning hiervan is afhankelijk van het

6

onderhandelingsproces. Hieronder is een voorlopige planning weergegeven van het project: Onderwerp Grondaankoop Bij overeenstemming met grondeigenaren: aankoop grond De planning is afhankelijk van het onderhandelingsproces en wordt niet in deze planning opgenomen. Besluitvorming daarover wordt voorgelegd aan college en raad. Initiatieffase Vaststellen PVA door College en voorbereidingskrediet naar de raad Behandeling voorbereidingskrediet in commissie DSO Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet door de raad Definitiefase en participatie Ontwerp - onderzoeksfase (opstellen do en doorlopen planologische procedures) Besluitvorming college grondexploitatie en uitgangspunten Vaststellen grondexploitatie in gemeenteraad Tender Voorbereidingsfase Realisatiefase

Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: n.v.t.

Bijlage(n): n.v.t.

7

Tijd

Q1 2026 17 februari 2026 5 maart 2026 Q2 2026 Q3 en Q4 2026 Q1 2027 Q1 2027 Q2 2027 Q2 t/m Q4 2028 2029

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Start haalbaarheidsonderzoek en beschikbaar stellen voorbereidingskrediet woningbouw Witmarsum.

Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 13 januari 2026; besluit:

a. in te stemmen met de start van een haalbaarheidsonderzoek voor woningbouw op de vijf percelen grond (voorkeursrecht gemeente) aan de Menno Simonsstraat in Witmarsum; b. een voorbereidingskrediet van € 266.000,- beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten tijdens het haalbaarheidsonderzoek en een grondcomplex te openen voor de administratie van deze voorbereidingskosten; c. dit krediet volledig te dekken uit de grondopbrengsten in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie;

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 5 maart 2026

mr. drs. J.A. de Vries

8

, voorzitter.

G.W. Stegenga

9

, griffier.