Raadsvoorstel - Planontwikkeling locatie Tsjerkesleat te Heeg

Ons nummer: R22.000178

*R22.000178* O.0000001E

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Planontwikkeling locatie Tsjerkesleat te Heeg 22 december 2022 Doarp, Stêd en Omkriten 6 december 2022 Michel Rietman, Ontwikkelen Reind Fokkens

Voorstel: - Een voorbereidingskrediet van € 125.000,- beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten ten behoeve van de gebiedsontwikkeling locatie Tsjerkesleat. - In te stemmen met het openen van een grondcomplex voor de registratie van de voorbereidingskosten. - Het gevraagde krediet te dekken uit de toekomstige grondopbrengsten. Samenvatting: De eigen bouwlocatie Tsjerkesleat, aan De Skatting in Heeg, biedt een mooie gelegenheid om woningen toe te voegen aan het dorp Heeg. Zoals in meerdere dorpen is er vanuit de bewoners van Heeg een nadrukkelijke vraag naar betaalbare woningen voor de doelgroep starters en senioren. Om invulling te geven aan de vraag is door de gemeente een onderzoek gestart naar de geschiktheid van de eigen kavel. Om richting te geven aan de uiteindelijke uitvraag voor de realisatie van het bouwplan heeft afgelopen juni en juli een markconsulatie plaatsgevonden. Een breed onderzoek waaraan zes markpartijen op zeer constructieve wijze hebben deelgenomen. De uitkomst van de marktconsultatie is dat de markt diverse kansen ziet voor woningbouw op de locatie, maar bedenkingen heeft over het product betaalbare woningbouw. Een mix van betaalbaar en duur is wellicht wel mogelijk. De bevindingen van de marktconsultatie zijn door bureau Gloudemans opgetekend. Het verslag is als bijlage toegevoegd.

Naast de positieve reacties van de marktpartijen zijn er ook kritische kanttekeningen geplaatst bij de geschiktheid van de bodem voor reguliere woningbouw. De locatie is namelijk een kleine polder en om deze geschikt te maken voor reguliere woningbouw zal het terrein grotendeels opgehoogd moeten worden. Gelet op de Veenweide problematiek en de vermoedelijk zeer hoge grondkosten wordt geadviseerd om tijdens de voorbereidingsfase een nader onderzoek te doen naar ‘Waterwonen’. Een woonconcept op het water of op palen, passend in het landschap en passend bij, het nog in voorbereiding zijnde, ‘Veenweide Programma Idzergea’. De gebiedsontwikkeling Tsjerkesleat leent zich daarmee bij uitstek voor een nader onderzoek naar de implementatie van circulaire gebiedsontwikkeling en toekomstbestendige woningbouw in Veenweide gebieden. De uitwerking van het plan zal dan ook gericht zijn op een passende oplossing voor de Veenweide problematiek. Het college heeft voor de planfase de volgende ambitie. We willen kijken naar een, mogelijk iconisch, innovatief water-woon-concept wat anticipeert op toekomstige opgaves als gevolg van o.a. te realiseren klimaat, schoon water en natuur doelen. Voor de ontwikkeling stellen we, conform landelijke doelstelling, het gezonde bodem en watersysteem als leidend voor de ontwikkeling van de water-woon functie in het gebied.

Denk daarbij aan een water-woonconcept waarin diverse duurzame ambities een plaats kunnen krijgen. Zoals bijvoorbeeld biobased bouwen (b.v. gebruik makend van teelten uit eigen regio), off-grid mogelijkheden (b.v. toepassing aquathermie voor warmte, zonne-energie,of innovatieve afval water verwerking), klimaatadaptief (b.v. bufferfunctie voor waterpiek belasting Heeg).

1

Ook zou dit woonconcept een coöperatief karakter kunnen hebben m.b.t. de ‘nutsvoorzieningen’ zoals energie of schoon water.

Afbeelding plangebied (geel gearceerd)

Argumenten: Het initiatief komt voort uit de ambitie om meer woningen te realiseren voor de inwoners van Súdwest-Fryslân en in het bijzonder voor de inwoners of toekomstige inwoners van Heeg en omstreken. Daarnaast maakt het vinden van een oplossing voor het vraagstuk bouwen in het Veenweide gebied onderdeel uit van het ontwikkelplan. Met de ambitie om een plan te ontwikkelen gericht op biobased bouwen, off-grid mogelijkheden, klimaatadaptieve gebiedsontwikkeling kan het plan een voorbeeldproject worden voor regionale en nationale opgaves in het Veenweide gebied. Risico’s: De ontwikkeling van de locatie kent een aantal risico’s. Deze zijn te verdelen onder de noemers: kosten, tijd, kwaliteit en omgeving. De voornaamste risico’s en beheersmaatregelen zijn hieronder weergegeven.

2

Kosten Met name de slechte bodemgesteldheid van de locatie geeft een verhoogd risico op hoge kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Deze zullen de grondexploitatie negatief kunnen beïnvloeden. Beheersmaatregel: in het voorbereidingsfase dient nader onderzoek gedaan te worden naar deze kosten. Vervolgens dient het woonprogramma en de beoogde opbrengsten in balans gebracht te worden met de kosten in de grondexploitatie. Een ander risico is de kostprijs ontwikkeling. De huidige onzekerheid in de markt kan leiden tot hoge bouw- en woonrijp maak kosten leiden. Beheersmaatregel: in de voorbereidingsfase de afweging maken over de verantwoordelijkheid van de uitvoering van het werk. Voor het onderzoek naar ‘circulaire gebiedsontwikkeling en toekomstbestendige woningbouw in Veenweide gebied’ is extra budget opgenomen in de kostenraming. Gelet op het experimentele karakter van de uitvraag is het risico op kostenoverschrijding niet uitgesloten. Beheersmaatregel: de tijdsbesteding van de betrokken vakambtenaren en projectmanagement zal nauwlettend in de gaten gehouden worden en zo nodig bijgestuurd worden. Tijd Het woningbouwprogramma dient afgestemd te worden op alle ontwikkelingen in het dorp. De timing van de communicatie met het dorp over het woonprogramma en besluitvorming rondom de diverse ontwikkelingen is daarmee cruciaal voor het draagvlak.

Beheersmaatregel: het participatie- en het interne besluitvormingsproces van beide ontwikkelingen dient op elkaar afgestemd te worden. Gelijk aan het risico op de kosten voor het onderzoek naar ‘circulaire gebiedsontwikkeling en toekomstbestendige woningbouw in Veenweide gebied’ is het risico op een uitloop van de tijdsplanning aanwezig. Beheersmaatregel: In het Plan van Aanpak zal een stappenplan opgenomen worden gericht op de mogelijkheid om tussentijds het ontwikkelproces bij te sturen. Kwaliteit De omgevingsfactoren natuur, water en wegen zullen van grote invloed zijn op de te ontwikkelen woningen-typologien alsmede de civieltechnische uitwerking van de woonomgeving. Beheersmaatregel: vroegtijdige afstemming met vakambtenaren, het wetterskip en overige betrokken partijen. Omgeving De directe omgeving is nog niet betrokken bij de planontwikkeling. Wel zijn er gesprekken geweest met een vertegenwoordiging van de jongeren en ouderen uit Heeg. Het participatieproces start met het opstarten van de voorbereidingsfase. Beheersmaatregel: De direct omwonenden vroegtijdig betrekken in het participatieproces en hen de ruimte geven mee te denken over de uitwerking van het plan. In het participatieplan zal het proces en planning vroegtijdig gecommuniceerd worden met alle belanghebbenden. Financiën: Marktconsultatie (collegebesluit d.d.

8 maart 2022) In de eerste fase heeft de Raad een krediet van € 50.000,- beschikbaar gesteld voor de uitvoering van de marktconsultatie. Met de oplevering van het rapport zijn deze werkzaamheden afgerond. De afrekening met alle partijen moet nog plaatsvinden. Naar verwachting zullen de kosten (circa € 40.000) binnen het beschikbare budget blijven.

3

Voorbereidingskrediet Voor de dekking van kosten is een voorbereidingskrediet nodig. Deze kosten zullen worden gedekt door de exploitatie. De verwachte kosten bedragen circa € 125.000,-. De onderbouwing van deze kosten is als volgt:

Begroting Plankosten Project: Ontwikkellocatie Tsjerkesleat Heeg Fase: Voorbereidingsfase d.d.: okt-22 Onderdeel: a Projectmanagement b Ruimtelijke ordening en stedenbouwkunde c Juridisch, planeconomie, grondzaken, landmeten, vg-informatie d Civiel en cultuurtechniek e Communicatie

Begroot: € 23.232 € 65.280 € 15.528 € 15.144 € 1.273

Substotaal

€

120.457

f Indexatie g Afronding

€ €

4.216 327

Totaal

€

125.000

3,5%

Andere opties: Niet van toepassing. Wettelijke basis: - Budgetrecht gemeenteraad - Gemeentewet De huidige bestemming is ‘agrarisch’ en zal aangepast moeten worden naar wonen.

Fragment bestemmingsplan 4

Global Goals: De opgave voorziet aan de doelen nummer 3, 9, 11, 14, 15 en 17. Argumentatie selectie: Nummer 3. Goede Gezondheid en Welzijn: Toevoeging van nieuwe woningen, gebouwd volgens bouwbesluit, leveren een gezonde leefomgeving op. Het programma gaat uit van woningen voor starters en senioren. Het behoud van beide doelgroepen in het dorp zal de leefbaarheid van het dorp als geheel bevorderen. Nummer 9. Toekomst bestendige woningbouw in Veenweide gebied vraagt om nader onderzoek. Met dit project worden de mogelijkheden en onmogelijkheden nader onderzocht. Een innovatieve oplossing voor wonen op de locatie Tsjerkesleat kan daarmee een grote bijdrage leveren aan vraagstukken rondom Veenweide problematiek. Nummer 11. Duurzame Steden en Gemeenschappen: De woningen moeten voldoen aan de laatste normen (o.a. gasloos). Nummer 14. Gelet op de locatie en de ambitie om water-wonen te realiseren zal het waterleven een nadrukkelijke rol krijgen bij de uitwerking van het ontwikkelplan. Nummer 15. De uitwerking van het plan is sterk gericht op de verbetering biodiversiteit en optimale klimaatadaptatie in het plangebied. Nummer 17. Partnerschap om doelstellingen te bereiken: Bij de planvorming wordt de gemeenschap van Heeg maximaal betrokken. In het participatieproces wordt ruimte geboden voor inspraak door jongeren en ouderen over het gewenste woonproduct.

Tevens vindt afstemming plaats met directe belanghebbenden voor een optimaal leefbare buurt. Wie zijn betrokken: Extern: bewoners(belangengroepen), omwonenden, NUTS-bedrijven, overheden; Intern: beheer, vakspecialisten, adviseurs. Wijze van participatie: De participatie van de bewoners van Heeg zal nader worden afgestemd met de belangenvertegenwoordigers uit het dorp. Met de direct omwonenden worden tijdig geïnformeerd en geconsulteerd over de invulling van het plan. Bij de inrichting van het participatieproces zal rekening gehouden worden met overige planontwikkelingen in Heeg. Het participatieplan zal afgestemd worden op de voorschriften uit de (nog vast te stellen) omgevingswet. Digitale links naar informatiebronnen: N.v.t.

5

In welke fase: Het plan bevindt zich in de voorbereidingsfase. Planning vervolg in de raad/LTA: Tijdens de voorbereidingsfase zal het plan worden uitgewerkt en op haalbaarheid worden getoetst. De planvorming zal circa 6 maanden in beslag nemen. Naar verwachting zal de presentatie van het plan Tsjerkesleat aan de raad in mei 2023 plaatsvinden. Bijlage(n): Notitie advies marktconsultatie Tsjerkesleat door Gloudemans d.d. 30-08-2022

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

6

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Planontwikkeling locatie Tsjerkesleat te Heeg Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 7 november 2022; besluit: -

Een voorbereidingskrediet van € 125.000,- beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten ten behoeve van de gebiedsontwikkeling locatie Tsjerkesleat. In te stemmen met het openen van een grondcomplex voor de registratie van de voorbereidingskosten. Het gevraagde krediet te dekken uit de toekomstige grondopbrengsten. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 22 december 2022

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

7

, voorzitter.

, griffier.