Raadsvoorstel - Planologische instemming woonzorgcomplex Oppenhuizerweg 17 te Sneek

Ons nummer: R24.000117

*R24.000117*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Planologische instemming woonzorgcomplex Oppenhuizerweg 17 te Sneek 26 september 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 10 september 2024 Bauke Dam Ruimtelijke Ontwikkeling Ellen Dekkinga

Voorstel: a. Planologisch in te stemmen met het realiseren van een woonzorgcomplex op het perceel Oppenhuizerweg 17 te Sneek; b. De Beeldkwaliteitscriteria Oppenhuizerweg 17 vast te stellen als onderdeel van de ‘Welstandsnota gemeente Súdwest-Fryslân’. Samenvatting: Op de hoek van de Oppenhuizerweg en de Maria Louisestraat (Oppenhuizerweg 17 / Maria Louisestraat 20) bevindt zich langs één van de stadsentrees van Sneek een solitaire bedrijfslocatie. In de afgelopen decennia bevond zich ter plaatse een garagebedrijf en een bedrijf in scooters en motoren. Een groot deel van de bedrijfslocatie is bebouwd in de vorm van een grote loods en een showroom. Daarnaast bevindt zich aan de zijde van de Maria Louisestraat op de verdieping een bedrijfswoning. De initiatiefnemer is voornemens om het bedrijfsperceel te transformeren naar een zorgwoonfunctie. Ter plaatse van de huidige bebouwing wordt een kleinschalig woonzorgcomplex met 24-uurszorg voor een zorgpartij gerealiseerd. Het woonzorgcomplex zal in totaal bestaan uit 31 onzelfstandige wooneenheden en gemeenschappelijke voorzieningen in de vorm van onder meer woonkamers en keukens. Alle bestaande bebouwing binnen het plangebied wordt gesloopt. De initiatiefnemer heeft voor bovenstaande op 20 december 2023 een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend.

Omdat de aanvraag vóór 1 januari 2024 is ingediend, geldt voor het plan nog de oude wet- en regelgeving. De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming het geldende bestemmingsplan omdat zorgwoningen niet passend zijn binnen de geldende bestemming ‘Garagebedrijf met bijbehorende erven’. Om medewerking te kunnen verlenen moet een uitgebreide (projectafwijkings)procedure worden doorlopen. Om een projectafwijkingsbesluit te kunnen nemen heeft het college wel toestemming nodig van de raad, een zogenoemde ‘verklaring van geen bedenkingen’, tenzij de raad heeft aangegeven dat deze niet nodig is. Op 22 december 2022 heeft de raad een lijst met categorieën van gevallen vastgesteld waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Dit plan valt niet onder één van deze categorieën. Dit betekent concreet dat het plan voor planologische instemming aan de raad moet worden voorgelegd. Door het nemen van dit specifieke besluit valt het plan alsnog onder categorie 6 van de lijst. Zo wordt voorkomen dat het plan aan het eind van de procedure nogmaals aan de raad moet worden voorgelegd. Argumenten: Situatie Het perceel betreft een solitair bedrijfsperceel in een wijk dat zich hoofdzakelijk kenmerkt als woongebied met verspreid liggend ook andere functies zoals maatschappelijke voorzieningen. Op

1

het perceel bevond zich jarenlang een garagebedrijf en een bedrijf in scooters en motoren. Sinds het vertrek van dit laatste bedrijf enkele jaren geleden, hebben de bedrijfsgebouwen een tijdelijke invulling gekend. Momenteel staan de bedrijfsgebouwen leeg.

Ligging plangebied

Het beoogde plan Met het voorliggende plan wordt het plangebied herontwikkeld. Het beoogde initiatief ziet op de realisatie van een kleinschalig woonzorgcomplex met 24-uurszorg. Het woonzorgcomplex zal in totaal bestaan uit 31 onzelfstandige wooneenheden en gemeenschappelijke voorzieningen in de vorm van onder meer woonkamers en keukens. De wooneenheden zijn verdeeld over de twee tot drie bouwlagen waaruit de beoogde nieuwbouw bestaat. Ten behoeve van de herontwikkeling wordt alle bestaande bebouwing binnen het plangebied gesloopt.

Impressie beoogde nieuwe situatie

2

Impressie vogelvlucht beoogde nieuwe situatie

Doelgroep Zoals aangegeven gaat het om 31 onzelfstandige wooneenheden voor 24-uurszorg voor een zorgpartij. De wooneenheden zijn bedoeld voor mensen met een beperking of aandoening die niet zelfstandig kunnen wonen. Bestemmingsplan Omdat de aanvraag om omgevingsvergunning vóór 1 januari 2024 is ingediend, geldt nog het oude recht (Wro en Wabo). Het plan is getoetst aan het geldende bestemmingsplan ‘Sperkhem/Tuindorp’. Het perceel heeft de bestemming ‘Garagebedrijf, met bijbehorende erven -B(g)-’. Met uitzondering van een smalle strook aan de Oppenhuizerweg, zijn de gronden volledig aangeduid als ‘bebouwingsvlak’. Het plan is in strijd met het bestemmingsplan omdat zorgwoningen niet passen binnen de bestemmingsomschrijving. Daarnaast moet de goothoogte, bouwhoogte, kapvorm en nokrichting, zoals deze bestond ten tijde van het ter inzage leggen van het plan, gehandhaafd blijven. Met het plan wijzigt dit. Om medewerking te kunnen verlenen aan het plan dient een uitgebreide (projectafwijkings)procedure te worden doorlopen. Overwegingen Ruimtelijk Om de kwaliteit en samenhang van de diverse ontwikkelingen te borgen heeft de gemeente stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteitscriteria opgesteld voor het plangebied Oppenhuizerweg 17 / Maria Louisestraat 20 (zie bijlage 2).

Deze uitgangspunten en criteria sluiten aan bij de uitgangspunten en criteria voor het Flexaterrein en andere ontwikkelingen. Het voorliggende plan betreft een nieuwe invulling van het perceel welke voortbouwt op de herontwikkeling ter plaatse van het Flexaterrein. De herontwikkeling draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en representativiteit van dit entreegebied van Sneek. Het ontwerp is gebaseerd op bovengenoemde stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteitscriteria. De ontwikkeling sluit daarmee beter aan bij de bestaande structuur en architectuur van het woongebied (Amsterdamse School/Tuindorpsfeer) dan de bestaande bedrijfsbebouwing. Het binnenterrein kan worden gebruikt voor parkeren.

3

De beoogde nieuwbouw is aan de Oppenhuizerweg in vorm gelijk aan de naastliggende woningen. De hoofdentree wordt gemarkeerd door de naar voren gelegen kopgevel. Langs de Maria Louisestraat wordt de langsgevel opgedeeld door drie kopgevels die reageren op het verticale karakter van het tegenover liggende woonzorggebouw van Patyna. De goothoogte volgt hier de goothoogte van het blok aan de Oppenhuizerweg om de eenheid van het complex te benadrukken. Verkeer en parkeren Het plangebied heeft in de huidige situatie meerdere ontsluitingen op de Oppenhuizerweg. De voormalige werkplaats wordt ontsloten via de Maria Louisestraat. In de beoogde nieuwe situatie is er voor autoverkeer nog maar één ontsluiting, op de Maria Louisestraat. Dit heeft een positief effect op de doorstroming en verkeersveiligheid op de Oppenhuizerweg. De verkeersaantrekkende werking van het voorliggende project is bepaald aan de hand van de kencijfers van ‘CROW 381 toekomstbestendig parkeren’ en komt uit op maximaal 87 verkeersbewegingen. Volgens de kencijfers van het CROW genereert het voormalige bedrijf met een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 1000 m2 (arbedisintensief/bezoekersextensief bedrijf) maximaal 94 verkeersbewegingen. In theorie neemt het aantal verkeersbewegingen van het voorliggende plan ten opzichte van de voormalige situatie dus af.

De parkeerbehoefte van het voorliggende plan is bepaald aan de hand van de gemeentelijke parkeernormennota. Voor een zorgcomplex geldt een parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per wooneenheid. De parkeerbehoefte van het voorliggende plan komt daarmee op 16 parkeerplaatsen (31 x 0,5). Het voorliggende plan voorziet in deze 16 parkeerplaatsen. Omgevingsprogramma Wonen en Zorg De gemeente Súdwest-Fryslân heeft het grootste aandeel zorgvastgoed in de provincie. Veel intramuraal vastgoed is in eigendom van woningcorporaties is en wordt verhuurd aan zorginstellingen. Een groot deel van dit vastgoed blijkt risicovol te zijn, wat betekent dat het kwalitatief gezien, in meer of mindere mate niet meer aan de huidige woonwensen en wooneisen voldoet. Een succesvolle toekomstige exploitatie van dit vastgoed staat daarom onder druk, de woonkwaliteit moet worden verbeterd. Het voorliggende plan voorziet in een nieuw woonzorgcomplex dat aan de huidige woonwensen en eisen voldoet. Het plan past daarmee goed in het Omgevingsprogramma Wonen en Zorg. M.e.r.-beoordeling M.e.r.-beoordeling In het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan plan m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

Ook wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden, moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, die aanleiding geven om een milieueffectrapport (MER) op te stellen. Dit wordt de vormvrije m.e.r.-beoordeling genoemd. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten. De beoordeling vindt plaats via het opstellen van een aanmeldnotitie. Uit de aanmeldnotitie die voor de voorgenomen ontwikkeling is opgesteld blijkt dat er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het opstellen van een m.e.r. of een m.e.r.beoordeling voor het bestemmingsplan is daarom niet nodig. Risico’s: Geen Financiën: Volgens de wet ruimtelijke ordening moet bij een projectafwijkingsbesluit ook een exploitatieplan worden opgesteld. Belangrijkste doel van een exploitatieplan is het verhalen van kosten. Het besluit of wel of niet een exploitatiebesluit vast te stellen bij projectafwijkingsbesluiten is gedelegeerd aan het college. Een exploitatieplan is in dit geval niet nodig omdat het verhaal van de kosten op een andere manier is verzekerd. In dit geval vinden de ontwikkelingen namelijk plaats op eigen grond van de initiatiefnemer. Deze ontwikkelt de betreffende grondgebieden voor eigen rekening en risico. Wel wordt een

4

planschadeovereenkomst gesloten om eventuele kosten die voortkomen uit planschade te kunnen verhalen op initiatiefnemer. De kosten voor de planologische procedure worden verhaald via de gemeentelijke Legesverordening. Andere opties: Niet planologisch instemmen met het plan. Het plan moet dan aan het eind van de procedure nogmaals aan uw raad worden voorgelegd. Wettelijke basis: artikel 2.12, eerste lid onder a punt 3 Wabo en artikel 6.5, lid 3 Bor Het projectafwijkingsbesluit valt onder de Wabo. Met dit besluit kan het college afwijken van het bestemmingsplan. Hierbij geldt als voorwaarde dat het plan niet in strijd mag zijn met een goede ruimtelijke ordening en het besluit moet worden gemotiveerd met een ruimtelijke onderbouwing. Om een projectafwijkingsbesluit te kunnen nemen heeft het college wel toestemming nodig van de raad, een zogenoemde ‘verklaring van geen bedenkingen’. Op 22 december 2022 heeft de raad een lijst met categorieën van gevallen vastgesteld waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Dit plan valt niet onder één van deze categorieën. Dit betekent concreet dat het plan voor planologische instemming aan de raad moet worden voorgelegd. Door het nemen van dit specifieke besluit valt het plan alsnog onder categorie 6 van de lijst.

Zo wordt voorkomen dat het plan aan het eind van de procedure nogmaals aan de raad moet worden voorgelegd. Global Goals: Het plan draagt bij aan ‘Duurzame steden en gemeenschappen (SDG11)’ wat zich richt op duurzaam wonen en leven in steden en gemeenschappen. Er is veel druk op de leefomgeving en de beschikbare ruimte. De stad van de toekomst moet met behulp van innovatie en vooruitgang kansen bieden aan iedereen, inclusief toegang tot basisvoorzieningen, zoals schoon drinkwater, huisvesting, energie, transport en meer. Wie zijn betrokken: De initiatiefnemers en directe omgeving. Wijze van participatie: Inloopbijeenkomst voor de omgeving op 11 december 2023; In het kader van de planologische procedure zal de ontwerpbeschikking ter inzage worden gelegd. Iedereen wordt dan in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. Digitale links naar informatiebronnen: n.v.t. In welke fase: Ontwerpfase Planning vervolg in de raad/LTA: Na planologische instemming komt er geen vervolg voor de raad. Bijlage(n): 1. Ruimtelijke onderbouwing; 2. Bijlage 1 – Beeldkwaliteitscriteria; 3. Bijlage 2 – Natuurtoets; 4. Bijlage 3 – Berekening stikstofdepositie; 5. Bijlage 4 - Nader onderzoek huismus gierzwaluw etc.; 6. Bijlage 5 – Arch. Onderzoek en karterend booronderzoek; 7. Bijlage 6 – Evaluatie bodemsanering; 8. Bijlage 7 – Beoordeling grondwatermonitoring; 9.

Bijlage 8 – Akoestisch onderzoek en wegverkeerslawaai; 10. Bijlage 9 – Akoestisch onderzoek Flexaterrein; 11. Bijlage 10 – Digitale watertoets. Naam_ opst eller Team_ Afdeling afgehandeld Behandelaar

5

Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

6

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Planologische instemming woonzorgcomplex Oppenhuizerweg 17 te Sneek Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 20 augustus 2024; besluit:

a. b.

Planologisch in te stemmen met het realiseren van een woonzorgcomplex op het perceel Oppenhuizerweg 17 te Sneek; De Beeldkwaliteitscriteria Oppenhuizerweg 17 vast te stellen als onderdeel van de ‘Welstandsnota gemeente Súdwest-Fryslân’. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 26 september 2024

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

7

, voorzitter.

, griffier.