Raadsvoorstel - Planologische instemming verplaatsen Poiesz Supermarkt in Koudum

Ons nummer: R23.000115

*R23.000115*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

planologische instemming verplaatsen Poiesz Supermarkt in Koudum 23 mei 2024 Doarp, Stêd en Omkriten 7 mei 2024 Bauke Dam Ruimtelijke Ontwikkeling Johan Kok

Voorstel: Planologisch in te stemmen met het verplaatsen van de Poiesz Supermarkt van de Hoofdweg naar de Tjalke van der Walstraat 21A (voormalig tuincentrum Fleurig Buiten) te Koudum;

Samenvatting: Poiesz supermarkten (hierna Poiesz) wil zijn supermarkt in Koudum graag vergroten. Op de huidige locatie zijn teveel beperkingen. De gemeente is gevraagd om medewerking te verlenen aan een nieuwe supermarkt aan de Tjalke van der Walstraat 21a te Koudum (locatie voormalige kwekerij Fleurig buiten). Dit is in strijd met het bestemmingsplan “Koudum” en op 20 december 2023 is een omgevingsvergunning aangevraagd om (buitenplans) van dit bestemmingsplan af te wijken. Poiesz supermarkten ondervindt de beperkingen die aan de (locatie van) de huidige supermarkt in Koudum kleven. Al sinds 2021/2022 is Poiesz supermarkten de verbeteringsmogelijkheden aan het verkennen. Het plan dat zij hiervoor hebben gemaakt was gereed, maar is in de zomer van 2023 niet ingediend omdat er -mede op verzoek van de raad- eerst nog overleggen zijn gevoerd over het door de werkgroep ontwikkelde alternatief. Over dit alternatief is geen consensus bereikt. Het alternatief is niet gelijkwaardig en met het alternatief worden een aantal belangrijke bezwaren niet weg genomen. Poiesz supermarkten heeft uiteindelijk besloten de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de verplaatsing in te dienen. De gemeente zal op deze aanvraag (binnen de termijnen) een besluit moeten nemen.

Omdat de resultaten van het aanvullend onderzoek beschikbaar zijn en de voor- en tegenargumenten bekend zijn en uitvoerig zijn uitgewisseld, is er geen aanleiding om een besluit nog langer uit te stellen.

Argumenten: Een toekomstbestendige supermarkt De huidige supermarkt in het centrum van Koudum voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. De winkel is te klein om het gehele assortiment en de diensten van een fullservice supermarkt te kunnen aanbieden. Door het hoogteverschil heeft de winkel 2 ingangen met een trap en een hellingbaan. Dit is ongewenst en gaat ten koste van effectieve winkelruimte. De gangpaden zijn smal en er is geen ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Ook wordt het steeds lastiger om aan de strengere Arbo-eisen te voldoen. Verder is er te weinig parkeerruimte, is de winkel in het krappe centrum lastig te bereiken en is ook het laden en lossen problematisch en niet veilig. Omdat de supermarkt door deze beperkingen minder klanten trekt, kost dit omzet. Iedereen is het erover eens dat in het voorzieningengebied Koudum een toekomstbestendige supermarkt moet zijn. Poiesz wil hierin investeren. Vanwege de beperkte mogelijkheden in het centrum heeft de Poiesz naar alternatieven gezocht en uiteindelijk is de binnenstedelijke locatie

1

aan de Tjalke van der Walstraat gekocht en is een aanvraag ingediend voor een nieuwe supermarkt op deze locatie. Geringe strijd met het bestemmingsplan De aanvraag is nog voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ingediend en dient volgens oud recht te worden afgehandeld. Dit betekent dat het plan moet worden getoetst aan het bestemmingsplan ‘Koudum’ en overeenkomstig de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) moet worden afgehandeld. Ter plaatse van de huidige bebouwing van de supermarkt aan de Hoofdstraat geldt de bestemming “gemengd” waarbij de functie “supermarkt” is aangeduid. Opgemerkt wordt dat dit zogenaamde toelatingsplanologie betreft. Dat betekent dat in het bestemmingsplan geregeld wordt wat mag, maar niet wat moet. De ondernemer kan niet verplicht worden om ter plaatse een supermarkt te hebben of te houden. Het bestemmingsplan garandeert dus geen supermarkt op deze locatie. Ook een andere invulling van de gemengde bestemming is mogelijk. De aangekochte locatie aan de Tjalke van der Walstraat heeft de bestemming “Detailhandel” waarbij de functie “Tuincentrum” is aangeduid. De gronden mogen worden gebruikt voor detailhandel, met uitzondering van een supermarkt en tevens voor een tuincentrum. De locatie heeft een groot bouwvlak met ruime bouwmogelijkheden.

Omdat het beoogde gebruik van de gronden strijdig is met het bestemmingsplan, heeft Poiesz Vastgoed B.V. een vergunning aangevraagd om van het bestemmingsplan af te wijken. De aanvraag is van een onderbouwing voorzien. Op grond van artikel 2.12 lid 1a sub 3 Wabo kan van het bestemmingsplan worden afgeweken wanneer gemotiveerd kan worden dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Detailhandelstructuurvisie (DSV) In de DSV (bijlage 1) heeft de raad zijn visie gegeven op de gewenste detailhandelstructuur. De visie kan worden gebruikt als toetsingsdocument en aanjager voor nieuwe ontwikkelingen en ruimtelijk beleid. Het in 2019 herijkte document bevat een specifiek toetsingskader voor supermarktinitiatieven. Dit toetsingskader is al vaker toegepast. Naast de ruimtelijke toets wordt volgens dit kader gekeken naar de invloed van het initiatief op de kracht van het kernwinkelgebied en de invloed op de dagelijkse verzorgingsstructuur. Deze toets wordt uitgevoerd door een ter zake kundig onafhankelijk bureau. In mei 2023 is het BRDG rapport “Toetsing verplaatsing Poiesz” (Bijlage 2) ontvangen. De conclusie in het rapport is, dat aan de in de DSV gestelde randvoorwaarden kan worden voldaan en dat een verplaatsing verantwoord kan worden uitgevoerd.

Dorpsbelangen en de Ondernemersvereniging Koudum zijn in het gehele proces meegenomen en er zijn diverse gesprekken gevoerd. Zij hebben (mee via inspreken in uw raad) hun zorgen over een mogelijke verplaatsing van de supermarkt geuit. Zij vrezen dat het verlies van de aantrekkende werking van de supermarkt door verplaatsing uit het centrum (325 meter buiten centrum Hoofdstraat) de omzet van de aanwezige middenstand zeer negatief zal beïnvloeden. De supermarkt moet ter bescherming van de andere winkels in het kernwinkelgebied blijven en dat kan worden bereikt door geen verplaatsingsalternatief te bieden. Ook maken zij zich zorgen over de invulling van het achterblijvende pand in de Hoofdstraat wanneer de supermarkt wel zou worden verplaatst. Aan de oproep van uw raad om opnieuw met elkaar te overleggen is gehoor gegeven. Door Dorpsbelangen en de Ondernemersvereniging (een werkgroep) is een alternatief scenario bedacht om de supermarkt wel in de Hoofdstraat te houden. Dit scenario betekent sloop en nieuwbouw aan de Hoofdstraat en aankoop van een perceel aan de noordkant van de Smidsweg om het parkeren te kunnen regelen. Niet alleen vanwege de veel hogere kosten maar ook vanwege de blijvende beperkingen op deze locatie (o.a. bereikbaarheid, bevoorrading, afstand tot de parkeerplaatsen, hellingbaan, ruimte en maatvoering) ziet de Poiesz dit niet als een gelijkwaardig alternatief.

Na de overleggen zijn partijen tot de conclusie gekomen dat geen consensus kan worden bereikt en dat betekent, dat de gemeente een standpunt moet innemen op het ingediende plan van Poiesz.

2

Omdat het constante jurisprudentie is dat bij de besluitvorming rekening moet worden gehouden met alternatieven, heeft de gemeente onderzoeksbureau BRDG gevraagd aanvullend onderzoek te doen. Alleen alternatieven die voldoende concreet zijn en waarmee een gelijkwaardig resultaat kan worden bereikt met aanmerkelijk minder bezwaren zouden tot een ander besluit kunnen leiden. In maart 2024 is het aanvullende rapport van BRDG (bijlage 3) ontvangen waarin o.a. antwoord is gegeven op de volgende vragen: -

hoe verhouden de twee plannen zich tot elkaar op korte en lage termijn? Hierbij zal ook aandacht worden besteed aan de gevolgen voor de structuur en de kracht van het winkelgebied Koudum; welke verschillende factoren (zowel ruimtelijk, economisch als financieel economisch) spelen een rol bij de verschillende initiatiefnemers van beide plannen en hoe verhoudt dit zich tot de principes die in de DSV zijn genoemd en is er sprake van consistente beleidstoepassing.

Voor een volledige analyse wordt verwezen naar de inhoud van dit rapport. Uit het onderzoek blijkt kort samengevat, dat het alternatief een aantal belangrijke bezwaren niet wegneemt. Het hoogteverschil, het bereiken van de winkeltoegang aan de Hoofdstraat, het op openbare weg manoeuvreren met het bevoorradingsverkeer en de ligging en de afstand van het parkeerterrein leiden tot een suboptimale supermarkt. Het alternatief is ook veel duurder en de Poiesz heeft ook niet de beschikking over een deel van de gronden. Een toekomstbestendige supermarkt is in het centrum van Koudum niet te realiseren en Poiesz heeft aangegeven deze investering in het centrum niet verantwoord te vinden. Wanneer de supermarkt in de huidige vorm in het centrum blijft, dan zal de supermarkt steeds minder mensen trekken. De trekkracht voor het centrum gaat geleidelijk verloren. Overigens komen vele bezoekers uit de directe omgeving en gaan zij naar een specifieke winkel voor het product en/of de ondernemer en vaak speelt hierbij ook de gunfactor een rol. Geen enkele winkel is voor zijn klanten geheel afhankelijk van een combinatiebezoek met een supermarkt en de afstand van de nieuwe locatie naar de andere winkels is overbrugbaar. Verplaatsing van de supermarkt zal een afname van de trekkracht van het centrum betekenen.

Hier staat tegenover, dat het verplaatsen leidt tot een moderne toekomstbestendige winkel. Dit draagt bij aan het behoud van een goed voorzieningenaanbod in Koudum waardoor de trekkracht in het algemeen kan toenemen. Zoals in het eerste rapport al geconcludeerd, kan aan de in de DSV gestelde randvoorwaarden worden voldaan. Daarbij is ook gekeken naar een consistente beleidstoepassing. De gemeente heeft in het verleden in soortgelijke situaties op basis van de DSV en het hierin opgenomen toetsingskader voor supermarkten al diverse keren meegewerkt aan de verplaatsing van een supermarkt. De Dienstenrichtlijn In het aanvullend onderzoek heeft het bureau ook gekeken naar de Dienstenrichtlijn. De Dienstenrichtlijn gaat in beginsel uit van vrije vestiging. Het Europees Hof van Justitie heeft uitgesproken dat detailhandel in goederen ook onder de Dienstenrichtlijn valt. Dat betekent dat wanneer het bestemmingsplan een brancheringsregel bevat (een regel waarmee een bepaalde vorm of omvang van detailhandel wordt verboden), bij een besluit om deze regel al dan niet toe te passen getoetst moet worden aan de Dienstenrichtlijn. Het bestemmingsplan Koudum bevat voor de locatie Tjalke van der Walstraat een brancheringsregel. Het bestemmingsplan staat elke vorm van detailhandel met uitzondering van een supermarkt toe.

Op grond van de Dienstenrichtlijn is een branchebeperking alleen toegestaan wanneer dit non-discriminatoir, noodzakelijk en evenredig is. De noodzaak van een branchebeperking ligt in een dwingende reden van algemeen belang. Concentratie van winkels in een bepaald gebied zou een algemeen belang kunnen zijn, maar in dit geval kan dit met de opgelegde branchebeperking niet worden nagestreefd. De bestemming sluit immers alleen een supermarkt op deze locatie uit maar laat andere vormen van detailhandel/winkels toe. Leegstand- en leefbaarheidssituaties kunnen ook een dwingende reden van algemeen belang zijn om beperkingen op te leggen. De leefbaarheid in het centrum zal door het verdwijnen van de supermarkt niet in het geding zijn en structurele leegstand zal hierdoor niet

3

ontstaan. De gemengde bestemming maakt, dat het achterblijvende pand in het centrum voor diverse functies kan worden gebruikt. Van een duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur in Koudum is geen sprake. Voor Koudum en omgeving blijft een supermarkt beschikbaar die beter bereikbaar is en een groter aanbod heeft. De evenredigheid van de branchebeperking hangt nauw samen met het doel dat de gemeente hiermee voor ogen heeft. Op basis van de DSV streeft de gemeente naar een goed totaal voorzieningenaanbod. Een toekomstbestendige supermarkt hoort daarbij en omdat voor supermarkten andere vestigingsfactoren gelden, biedt de gemeente in de DSV ook de ruimte voor verplaatsing. Dit beleid is in het verleden coherent en systematisch toegepast. De conclusie luidt dan ook dat het in het kader van de Dienstenrichtlijn lastig is een besluit om niet aan de verplaatsing mee te werken te motiveren. De onderbouwing voor de nieuwe locatie De ingediende aanvraag is voorzien van een onderbouwing. In deze onderbouwing zijn de omgevingsaspecten beoordeeld. De planologische afwijking is -gelet op de vorige bestemmingbeperkt en betreft voornamelijk de gebruiksfunctie. Het is een binnenstedelijke locatie en het perceel kent een ruim bouwvlak met voldoende bouwmogelijkheden.

De verkeersontsluiting is goed en op het perceel is voldoende parkeerruimte en ook voor de bevoorrading is voldoende ruimte. Een nieuwe supermarkt is op deze locatie goed in te passen.

Risico’s: Wordt niet meegewerkt aan de verplaatsing, dan zal de trekkracht van de bestaande supermarkt steeds minder worden. Het aantal bezoekers dat naar het centrum komt om de supermarkt te bezoeken zal afnemen en van een eventueel combinatiebezoek zal minder sprake zijn. Koudum krijgt dan niet de impuls van een toekomstbestendige publiektrekkende supermarkt op een relatief korte afstand van de andere winkels.

4

Financiën: Geen consequenties. Voor de omgevingsvergunning worden leges in rekening gebracht. Andere opties: Wordt besloten om niet mee te werken aan een verplaatsing, dan zal gemotiveerd moeten worden waarom in afwijking van de Detailhandelstructuurvisie en om dwingende redenen van algemeen belang in dit geval geen medewerking kan worden verleend.

Wettelijke basis: Artikel 2.12 Wabo en het Bor. Global Goals: 11. Duurzame steden en gemeenschappen Wie zijn betrokken: Dorpsbelangen, Ondernemersvereniging Koudum, de winkeliers, Poiesz Supermarkten Wijze van participatie: Er is veel contact geweest met Dorpsbelangen en de Ondernemersvereniging Koudum. Verder is samen met de werkgroep en de Poiesz de mogelijkheid van een alternatief plan onderzocht. Dit heeft niet tot consensus geleid. Het alternatieve plan is in de advisering meegewogen maar leidt niet tot een vergelijkbaar resultaat met minder bezwaren. Digitale links naar informatiebronnen: De detailhandelstructuurvisie is hier te vinden: https://sudwestfryslan.nl/wp-content/uploads/2023/06/Bijlage-2-Detailhandelstructuurvisieverkleind.pdf In welke fase: Na de planologische instemming kan de uitgebreide procedure voor de omgevingsvergunning worden opgestart. Planning vervolg in de raad/LTA: Wanneer de raad planologisch kan instemmen is het college bevoegd om de procedure verder af te handelen.

Bijlage(n): 1. De detailhandelstructuurvisie is via de volgende link te raadplegen: https://sudwestfryslan.nl/wp-content/uploads/2023/06/Bijlage-2-Detailhandelstructuurvisieverkleind.pdf 2. BRDG rapport “Toetsing verplaatsing Poiesz” mei 2023; 3. BRDG rapport “Koudum, toetsing initiatief” maart 2024. Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

5

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp planologische instemming verplaatsen Poiesz supermarkt in Koudum Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 april 2024;

besluit: Planologisch in te stemmen met het verplaatsen van de Poiesz supermarkt van de Hoofdweg naar de Tjalke van der Walstraat 21A (voormalig tuincentrum Fleurig buiten) te Koudum;

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 23 mei 2024

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

6

, voorzitter.

, griffier.