Raadsvoorstel - Planologische instemming realisatie Woonzorgcentrum Menniste Skil op het perceel Skilwyk 15 te Bolsward
Tekst van het document
Ons nummer: R25.000127
*R25.000127*
Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering
: : : : :
Ruimtelijke Ontwikkeling Bauke Dam Doarp, Stêd en Omkriten 2 december 2025 18 december 2025
Onderwerp
:
Planologische instemming realisatie Woonzorgcentrum Menniste Skil op het perceel Skilwyk 15 te Bolsward.
Raadsvoorstel: In te stemmen met het verzoek om via een projectafwijkingsbesluit medewerking te verlenen aan de plannen voor het realiseren van een woonzorgcentrum op het perceel Skilwyk 15 te Bolsward. Samenvatting: Het voorliggende plan betreft de sloop van de bestaande bebouwing en de realisatie van een nieuw woonzorgcentrum op het perceel Skilwyk 15 én de renovatie van 8 zorgwoningen aan het Laag Bolwerk 12 in Bolsward. In het nieuwe woonzorgcentrum moeten 24 zorgplaatsen komen. Het gaat om intramurale zorgeenheden, die volledig in bezit zijn van een corporatie. De initiatiefnemer, woningcorporatie Elkien, heeft voor bovenstaande op 22 december 2023 een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. Omdat de aanvraag vóór 1 januari 2024 is ingediend, geldt voor het plan nog de oude wet- en regelgeving (Wro en Wabo). De renovatie van de 8 wooneenheden aan het Laag Bolwerk 12 is passend binnen het bestemmingsplan. Het nieuwe woonzorgcentrum is niet in overeenstemming het geldende bestemmingsplan. Om medewerking te kunnen verlenen dient een uitgebreide (projectafwijkings)procedure te worden doorlopen. Uitgebreide projectafwijkingsprocedure De uitgebreide projectafwijkingsprocedure is ondertussen doorlopen en op 22 april 2025 is de omgevingsvergunning voor het voorliggende plan verleend. Tegen besluit om de omgevingsvergunning te verlenen zijn drie beroepschriften ingesteld.
Tijdens de behandeling van de beroepszaak is gebleken dat bij het besluit tot vergunningverlening geen expliciete verklaring van geen bedenkingen (hierna: VVGB) van de gemeenteraad is verkregen. Op grond van artikel 2.27 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en artikel 6.5 Besluit omgevingsrecht (Bor) is dit wel een vereiste. Dit betekent dat de gemeenteraad alsnog een VVGB dient af te geven (of te weigeren), zodat de vergunningverlening rechtmatig kan plaatsvinden. Inleiding: Op 8 april 2025 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om een omgevingsvergunning te verlenen voor het uitbreiden van het verzorgingshuis en renoveren van 8 zorgappartementen op het perceel Skilwyk 15 te Bolsward (kenmerk CLZ-00004929). Uw raad is vervolgens actief geïnformeerd over dit besluit (zie ook bijlagen). In deze actieve info aan de raad is toegelicht een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Er werd toen uitgegaan van een plan dat past in categorie 3 (het realiseren van maximaal 30 woningen met bijbehorende voorzieningen binnen de bebouwde kom) van de door de raad vastgestelde lijst me categorieën van gevallen waarvoor een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. Echter, het gaat in het voorliggende plan niet om reguliere woningen maar een zorgwoningencomplex.
Bij nader inzien is hiervoor wel degelijk een verklaring van geen bedenkingen van de raad vereist.
1
Tegen het besluit om de omgevingsvergunning te verlenen zijn drie beroepschriften ingediend bij de rechtbank. De belangrijkste beroepsgronden die door appellanten naar voren zijn gebracht, zien voornamelijk op parkeren en de aantasting van het woongenot: het verlies van zonlicht, uitzicht en privacy die mede door de uitbreiding buiten het bouwvlak kan ontstaan. De bestuursrechter zal zich hierover moeten buigen. In het kader van de beroepsprocedure is vastgesteld dat het besluit niet in stand kan blijven zonder een VVGB van de gemeenteraad. Beoogd effect Door het afgeven van de VVGB kan de beroepsprocedure worden voortgezet met een juridisch houdbaar besluit. Sustainable Development Goals (SDG’s): Het voorliggende plan draagt bij aan ‘Goede gezondheid en welzijn’ (nummer 3 van de SDG’s) en ‘Duurzame steden en gemeenschappen’ (nummer 11 van de SDG’s). Het plan betreft de realisatie van intramurale zorgeenheden die voldoen aan de huidige normen, die bijdragen aan het welzijn van de bewoners. Verder betreft het de herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie waarmee de locatie een opwaardering krijgt en er sprake is van efficiënt ruimtegebruik. Het plan draagt daarmee bij aan de duurzaamheid van de stad en de gemeenschap. Argumenten: Situatie Het projectgebied ligt in het westelijke deel van de binnenstad van Bolsward, tussen de Skilwyk en het Laag Bolwerk.
De panden van de voormalige Rabobank aan de Skilwyk in het centrum en het Beschermd Stadsgezicht van Bolsward staan momenteel leeg. Vanuit de markt is geen passende functie gevonden voor het gebouw na het vertrek na de Rabobank. Op 22 december 2023 is een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor de sloop van de bebouwing op het perceel Skilwyk 15 en de realisatie van een nieuw woonzorgcentrum én voor de renovatie van 8 wooneenheden in het bestaande gebouw aan het Laag Bolwerk. Tussen het nieuwe woonzorgcentrum en het bestaande gebouw aan het Laag Bolwerk wordt een corridor gerealiseerd.
Projectgebied In het nieuwe woonzorgcentrum komen 24 zorgplaatsen. Het gaat daarbij om intramurale zorgeenheden, die volledig in bezit zijn van een corporatie. Ten behoeve van de ontwikkeling wordt de huidige bebouwing gesloopt. Naast de nieuwbouw wordt het bestaande Menniste Skil aan het
2
Laag Bolwerk gerenoveerd. De renovatie is passend binnen het bestemmingsplan en maakt geen onderdeel uit van het voorliggende voorstel.
Bestemmingsplan De aanvraag om omgevingsvergunning is op 22 december 2023 ingediend. Omdat de aanvraag vóór 1 januari 2024 is ingediend, geldt voor het plan nog de oude wet- en regelgeving (Wro en Wabo). Het plan is getoetst aan het bestemmingsplan ‘Bolsward-Binnenstad’. Het perceel heeft de bestemming ‘Gemengd-1’, de dubbelbestemmingen ‘Archeologisch, cultuurhistorisch en (cultuur)landschappelijk waardevol gebied’ en ‘Beschermd Stadsgezicht’ en de gebiedsaanduiding ‘wijziging naar detailhandel’. Ter plaatse van de bouwvlakken die grenzen aan de Skilwyk geldt ook de lettertekenaanduiding ‘beschermde gevelwand klasse 2’. Voor de verschillende bouwvlakken gelden verschillende maatvoeringen voor de goot- en bouwhoogte. Strijdigheid Het plan is op verschillende onderdelen in strijd met het geldende bestemmingsplan. Het nieuwe woonzorgcentrum wordt deels buiten het bouwvlak gebouwd en aan de zijde van Skilwyk wordt de maximaal toegestane bouw- en goothoogte overschreden. Verder is een woonfunctie op de eerste bouwlaag in strijd met het bestemmingsplan. Projectafwijkingsprocedure De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming het geldende bestemmingsplan. Om medewerking te kunnen verlenen dient een uitgebreide (projectafwijkings)procedure te worden doorlopen. Deze uitgebreide procedure is reeds doorlopen en de omgevingsvergunning is verleend.
Afweging Ruimtelijke- en beeldkwaliteit Vanwege de ligging van het projectgebied in de historische binnenstad van Bolsward, is er sprake van een hoge cultuurhistorische waarde in en rondom het projectgebied. Om die reden is extra aandacht besteed aan een goede beeldkwaliteit. De welstandscommissie Hûs en Hiem heeft het op 24 juni 2024 positief geadviseerd over het nieuwbouwplan voor het woonzorgcentrum. Om aan te sluiten bij het oorspronkelijke, historische stadsbeeld heeft het plan aan de zijde van Skilwyk een wisselend en divers gevelbeeld met onderling herkenbare panden. De individuele, historische pandenstructuur komt tot uiting door te variëren in nokhoogte, kapvorm en de kleurstelling van de bakstenen gevels. Ondanks de individuele uitstraling wordt een samenhangend straatbeeld gevormd.
3
De achterzijde van het complex (grenzend aan het binnenterrein) zal één geheel vormen en een rustige en eenduidige uitstraling krijgen. Dit gebouwdeel wordt plat afgedekt (conform bestemmingsplan) en is niet zichtbaar vanaf Skilwyk. Overschrijding goot- en bouwhoogte Er is sprake van een overschrijding van de maximaal toegestane goot- en bouwhoogten. Het gaat hierbij om de zijde van Skilwyk. Hier is de maximaal toegestane goothoogte 7 meter en de maximaal toegestane bouwhoogte 9,5 meter. De goothoogte in het plan aan de zijde van Skilwyk varieert tussen 6,4 meter en 7,45 meter en de nokhoogte aan deze zijde varieert tussen 9,77 meter en 10,57 meter. Het betreft daarom een relatief kleine overschrijding van de goot- en bouwhoogte. Zoals hiervoor aangegeven, is bij de gevelwand aan de zijde van Skilwyk aansluiting gezocht bij het oorspronkelijke historische stadsbeeld. De historische panden in de directe omgeving kenmerken zich door hoge gootlijnen en forse bouwhoogten. Het plan voegt zich daarom goed in het bestaande historische straatbeeld. Verder ondervinden omliggende panden geen onevenredige extra hinder in de zin van extra schaduwwerking of schending van privacy door de overschrijding van de goot- en bouwhoogte. Overschrijding bouwvlak Ter plaatse van de noordwestelijke- en zuidwestelijke hoek is er sprake van een overschrijding van het bouwvlak.
De overschrijding ter plaatse van de noordwestelijke hoek is ten behoeve van de corridor naar het bestaande pand Menniste Skil aan het Laag Bolwerk. De corridor bestaat uit één bouwlaag en loopt achter de bestaande bergingen bij de woningen aan Laag Bolwerk 9 en 10 langs. Vanwege deze hoogte en situering van de corridor, is er als gevolg van deze overschrijding geen sprake van hinder in de zin van extra schaduwwerking of schending van privacy voor omliggende percelen. Ter plaatse van de overschrijding van de zuidwestelijke hoek bestaat het pand uit twee bouwlagen. Gelet op de situering ten opzichte van de omliggende woonpercelen is hier ook geen sprake van onevenredige extra hinder in de zin van extra schaduwwerking. Ter plaatse van deze overschrijding wordt de zuidgevel als blinde gevel uitgevoerd. Er is daarom ook geen sprake van extra schending van privacy als gevolg van de overschrijding van het bouwvlak. Verkeer en parkeren Om de verkeersgeneratie van de voorgenomen ontwikkeling te berekenen is gebruik gemaakt van CROW-kencijfers van publicatie 381. Omdat de CROW-publicatie geen kengetallen voor het aantal motorvoertuigbewegingen van en naar een woonzorgcentrum biedt, is aangesloten bij de kengetallen van een serviceflat/aanleunwoning. Het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal betreft 76 mvt/etmaal.
Gelet op dit aantal en de verkeersbewegingen die op grond van het huidige planologische beleid te verwachten zijn, wordt niet verwacht dat de verkeersgeneratie knelpunten zal opleveren. Op grond van de Parkeernormennota Súdwest-Fryslân 2018 heeft een zorgcomplex een parkeerbehoefte van 0,5 parkeerplaatsen per wooneenheid. Voor de voorgenomen ontwikkeling komt dit neer op 16 parkeerplaatsen. Aan de achterzijde van het pand is ruimte voor circa 10 auto's. De overige parkeerplaatsen worden opgevangen in de openbare ruimte in de omgeving van het projectgebied. Dit is ook in de huidige situatie het geval. Om die reden wordt er geen extra parkeerdruk op de omgeving verwacht.
4
Wonen Specifiek op het gebied van wonen, participatie en zorg, wil de gemeente dat zoveel mogelijk inwoners die zorg en begeleiding nodig hebben, zelfstandig in de gemeente kunnen wonen en dat zij kunnen beschikken over een woning en woonomgeving die daar het beste bij past. De gemeente erkent dat de vraag naar intra- en extramurale zorg toeneemt. Hierbij gaat het om zelfstandig wonen of geclusterd wonen. In dit geval worden in samenwerking tussen woningcorporatie Elkien, zorgorganisatie Patyna en de gemeente intramurale zorgeenheden gerealiseerd. Ook de eerstelijnszorg neemt de zorgorganisatie Patyna op zich. Er zal daarom vrijwel geen sprake zijn van extra druk op de eerstelijns zorg in de omgeving.Het plan voegt zich daarmee goed in het woonbeleid van de gemeente. Ruimtelijke onderbouwing In de bij het plan behorende Ruimtelijke Onderbouwing worden alle relevante omgevingsaspecten afgewogen. Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. M.e.r.-beoordeling In het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan plan m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.
Ook wanneer de drempelwaarden niet worden overschreden, moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, die aanleiding geven om een milieueffectrapport (MER) op te stellen. Dit wordt de vormvrije m.e.r.-beoordeling genoemd. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten. De beoordeling vindt plaats via het opstellen van een aanmeldnotitie. Uit de aanmeldnotitie die voor de voorgenomen ontwikkeling is opgesteld blijkt dat er geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het opstellen van een m.e.r. of een m.e.r.-beoordeling voor het bestemmingsplan is daarom niet nodig. Rol en bevoegdheid: Om een projectafwijkingsbesluit te kunnen nemen heeft het college wel toestemming nodig van de raad, een zogenoemde ‘verklaring van geen bedenkingen’. Op 22 december 2022 heeft de raad een lijst met categorieën van gevallen vastgesteld waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Dit plan valt niet onder één van deze categorieën. Dit betekent concreet dat het plan voor planologische instemming aan de raad moet worden voorgelegd. Door het nemen van dit specifieke besluit valt het plan alsnog onder categorie 6 van de lijst.
Zo wordt voorkomen dat het plan aan het eind van de procedure nogmaals aan de raad moet worden voorgelegd. Risico’s: Geen Financiën: Volgens de wet ruimtelijke ordening moet bij een projectafwijkingsbesluit ook een exploitatieplan worden opgesteld. Belangrijkste doel van een exploitatieplan is het verhalen van kosten. Het besluit of wel of niet een exploitatiebesluit vast te stellen bij projectafwijkingsbesluiten is gedelegeerd aan het college. Het college heeft besloten om geen exploitatieplan vast te stellen voor het voorliggende plan. Een exploitatieplan is in dit geval niet nodig omdat het verhaal van de kosten op een andere manier is verzekerd. In dit geval vinden de ontwikkelingen namelijk plaats op eigen grond van de initiatiefnemer. Deze ontwikkelt de betreffende grondgebieden voor eigen rekening en risico. Wel wordt een planschadeovereenkomst gesloten om eventuele kosten die voortkomen uit planschade te kunnen verhalen op initiatiefnemer. De kosten voor de planologische procedure worden verhaald via de gemeentelijke Legesverordening. Juridisch: Artikel 2.12, eerste lid onder a punt 3 Wabo en artikel 6.5, lid 3 Bor Het projectafwijkingsbesluit valt onder de Wabo. Met dit besluit kan het college afwijken van het bestemmingsplan.
Hierbij geldt als voorwaarde dat het plan niet in strijd mag zijn met een goede ruimtelijke ordening en het besluit moet worden gemotiveerd met een ruimtelijke onderbouwing. Om een
5
projectafwijkingsbesluit te kunnen nemen heeft het college wel toestemming nodig van de raad, een zogenoemde ‘verklaring van geen bedenkingen’. Op 22 december 2022 heeft de raad een lijst met categorieën van gevallen vastgesteld waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Dit plan valt niet onder één van deze categorieën. Dit betekent concreet dat het plan voor planologische instemming aan de raad moet worden voorgelegd. Alternatieven: Niet planologisch instemmen. De projectafwijkingsprocedure kan dan niet worden afgerond, met als gevolg dat de ontwikkeling van het woonzorgcomplex stil komt te liggen. Daarnaast zal het besluit geen stand houden bij de rechtbank. Participatie en communicatie: De initiatiefnemer heeft op 10 oktober 2023 en op 13 december 2023 een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de omwonenden. Op de eerste bijeenkomst is het ontwerp voor het nieuwbouwplan en de renovatie toegelicht door de architect en op de tweede bijeenkomst is een toelichting gegeven over de technische kant van het bouwproces en mogelijke hinder tijdens de bouwwerkzaamheden. Tijdens de informatiebijeenkomsten zijn de omwonenden in de gelegenheid gesteld om vragen te stellen. De zorg van omwonenden zit met name in schade aan hun woningen door de bouwwerkzaamheden.
Er zijn afspraken gemaakt over een technische opname voorafgaand aan de bouw en ná de bouwwerkzaamheden. Eventuele schade aan de woningen die is ontstaan door de bouwwerkzaamheden zullen worden vergoed door het bouwbedrijf. Planning en vervolgproces: Wanneer uw raad een VVGB heeft afgegeven zal deze worden toegezonden naar de rechtbank. De rechtbank zal dan een zitting inplannen. Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: Als bijlage bijgevoegd. Bijlage(n): 1. Ruimtelijke Onderbouwing Menniste Skil Bolsward; 2. Tekening plan Woonzorgcomplex; 3. Actieve info m.b.t. het collegebesluit d.d. 8 april 2025. Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.
mr. drs. J.A. de Vries
drs. C. Smits
6
, burgemeester.
, gemeentesecretaris.
Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Planologische instemming realisatie Woonzorgcentrum Menniste Skil op het perceel Skilwyk 15 te Bolsward. Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 4 november 2025; besluit:
In te stemmen met het verzoek om via een projectafwijkingsbesluit medewerking te verlenen aan de plannen voor het realiseren van een woonzorgcentrum op het perceel Skilwyk 15 te Bolsward. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 december 2025
mr. drs. J.A. de Vries
G.W. Stegenga
7
, voorzitter.
, griffier.