Raadsvoorstel - Planologische instemming ontwikkeling Boschplein te Sneek

Ons nummer: R22.000011

*R22.000011* O.0000001E

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Behandelend ambtenaar

planologische instemming ontwikkeling Boschplein te Sneek 3 maart 2022 Doarp, Stêd en Omkriten 15 februari 2022 G. Wielinga, drs. F.J.R. Faber Ruimtelijke Ontwikkeling G.L. de Jong

Voorstel: Planologisch in te stemmen met de bouw van 27 huurappartementen, 2 commerciële ruimtes en 71 parkeerplaatsen ter plaatse van het Boschplein te Sneek Inleiding: Poiesz Vastgoed BV uit Sneek (hierna te noemen: Poiesz) is al vanaf 2017 in onderhandeling met de gemeente voor de ontwikkellocatie Boschplein in Sneek. Het plan omvat de bouw van 27 huurappartementen, 2 commerciële ruimtes en 71 parkeerplaatsen op een perceel grond dat eigendom is van de gemeente ter plaats van het Boschplein te Sneek. Ons college heeft op 25 januari 2022 met Poiesz een koopovereenkomst gesloten. Het is de bedoeling dat Poiesz de grond koopt en doorverkoopt en het plan laat realiseren door Kuin Vastgoedbemiddeling B.V. uit Stede Broec. Het projectgebied is geregeld in het bestemmingsplan IJlsterplein, dat is vastgesteld op 31 oktober 2006. Dit bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van de herstructurering van het IJlsterplein. Het blok aan de noordzijde van het Boschplein heeft de bestemming ‘Woondoeleinden, gestapeld met detailhandel’ waarin is voorzien in woningen boven detailhandel en dienstverlening. Voor het zuidelijk blok (de projectlocatie) geldt de bestemming ‘Woondoeleinden, gestapeld’ waarin uitsluitend wordt voorzien in gestapelde woningbouw met bijbehorende erven en parkeervoorzieningen.

Het realiseren van een commerciële plint met detailhandel onder de woningen is daarom niet mogelijk op basis van het bestemmingsplan. Langs de zuid- en westzijde geldt een strook waar een maximum bouwhoogte van 13,2 meter van toepassing is. Het deel dat grenst aan het Boschplein mag maximaal 3,5 meter hoog worden. Het voorgestelde bouwplan blijft op hoofdlijnen bij de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, maar voor de commerciële plint is 3,5 meter niet hoog genoeg. Deze wordt ongeveer 4,5 meter hoog en wijkt daarmee af van het bestemmingsplan. De nok komt op 13,5 meter hoogte. Tot slot is er sprake van kleine overschrijdingen van de bouwgrenzen. Het gaat om uitkragende balkons aan de zuidzijde en marginale hoekjes aan de west- en oostzijde. Deze overschrijdingen zijn wel in de lijn met het bestemmingsplan. De balkons zijn ondergeschikte bouwdelen die niet meegerekend hoeven te worden en de hoekjes passen binnen de algemene vrijstellingen (afwijkingsregels) die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

1

In 2005 is een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld voor de transformatie naar een gemengd woongebied. Voor de Lemmerweg wordt een binnenstedelijk gevoel nagestreefd. Onderdeel hiervan is de ontwikkeling van het Boschplein, waarop oorspronkelijk langs de Lemmerweg een redelijk gesloten wand van woongebouwen, gedeeltelijk met commerciële plint, is beoogd. Een deel van deze bebouwing is gerealiseerd. Aan de overzijde van het Boschplein ligt de driehoekige kavel nog braak. Deze kavel is in het BKP IJlsterplein opgenomen als Blok H, bedoelt voor een appartementengebouw. De bebouwing in het oostelijk deel van het IJlsterplein is gedeeltelijk anders ontwikkeld dan aanvankelijk was beoogd (de wand is minder gesloten). Nu dit deel tot afronding komt door invulling van blok H, is er behoefte aan een nieuw beeldkwaliteitskader, dat rekening zal houden met de ontstane stedelijke structuur en ook de nieuwe belangen van de gebruikers van het gebied in acht neemt. Doel: Een besluit nemen over de planologische medewerking voor de ontwikkellocatie Boschplein Sneek. Argumenten: Zoals hiervoor reeds genoemd, omvat het plan de bouw van 27 huurappartementen. Deze woonfunctie is in overeenstemming met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Ook worden hier twee commerciële ruimtes ondergebracht. Dit sluit aan bij de detailhandelstructuurvisie.

De schillocaties (waaronder het Boschplein) zijn in de structuur een ‘vooruitgeschoven post’ van het kernwinkelgebied en vormen de ‘schakel’ tussen centrum en periferie. Daarnaast vormen ze bronpunten voor parkeren. Hier zijn middelgrote winkels (500 m2 – 1000 m2) gevestigd met dagelijks, doelgericht en recreatief aanbod die in de binnenstad lastig een plek kunnen vinden. Gemak en voldoende parkeergelegenheid vormen de belangrijkste bezoekmotieven voor de schillocaties. De winkels zijn qua maatvoering afgestemd op de voorwaarden uit de visie. Het project voldoet aan de vertaling van de visie in het bestemmingsplan voor het Normandiaplein, waarin een bedrijfsvloeroppervlakte van individuele detailhandelsvesting van minimaal 500 m2 is voorgeschreven. Het toevoegen van extra detailhandelsoppervlakte doet op de hiervoor beschreven wijze geen afbreuk aan de positie van het kernwinkelgebied van Sneek en sluit aan bij de uitgangspunten van de detailhandelsstructuurvisie. De Lemmerweg heeft door de ontwikkelingen ten noorden van het Boschplein een duidelijk binnenstedelijk beeld gekregen. De beoogde bouw aan de zuidzijde van het perceel sluit in typering en positie aan op de oorspronkelijke uitgangspunten en een commerciële plint draagt bij aan het stedelijke gevoel.

Er ontstaat nu in bebouwingsintensiteit een zachtere overgang vanaf de rotonde met de Scherhemstraat/Frieswijkstraat naar de binnenstad. De entree wordt gemarkeerd door het nieuwe politiebureau aan de oostzijde en het bedrijfs- en appartementengebouw aan de westzijde. Na deze panden krijgt de Lemmerweg een andere, meer binnenstedelijke bestrating. Hier is aan de westzijde van de Lemmerweg een oud bebouwingslint aanwezig, dat bestaande uit relatief kleinschalige woonbebouwing. De voorgestelde nieuwbouw komt hier tegenover te staan. Voorbij het Boschplein en de aansluiting van de IJlsterkade, wordt ook het bebouwingslint aan de westzijde meer binnenstedelijk van aard en omvang. Het realiseren van een meer open bebouwingsbeeld ter hoogte van dit deel van de Lemmerweg sluit goed aan op het lint aan de westzijde en doet geen afbreuk aan het uitgangspunt om van de Lemmerweg een binnenstedelijke invalsweg te maken. Een belangrijk uitgangspunt is dat er geen achterkantsituatie ontstaat aan de Lemmerweg en de Louw Doniastraat. Het laden en lossen van winkels, dat vaak via een magazijndeur gaat moet in dit geval via de entree, vanaf het Boschplein.

2

Om zowel het plein als ook de omliggende straten een vriendelijke en aantrekkelijke uitstraling te geven, is een groene aankleding ontworpen. Daarvoor wordt verwezen naar het onderstaande kaartje.

Schets groeninvulling Boschplein en Lemmerweg

Over de parkeersituatie in het projectgebied is afstemming gezocht met de gemeente. Op basis van de Parkeernormennota wordt uitgegaan van de volgende parkeerbehoefte: -parkeernorm woningen 1,5 pp/w, voor 27 woningen in totaal 41 parkeerplaatsen; -parkeernorm winkels 3 pp/100 m2, voor 2 x 500 m2 in totaal 30 parkeerplaatsen; -totale behoefte 71 parkeerplaatsen Binnen het projectgebied kan worden voorzien in 32 parkeerplaatsen. Voor de overige 39 parkeerplaatsen moet een oplossing worden gezocht in de directe omgeving of moeten parkeerplaatsen worden gecompenseerd. Aan weerzijden van de Lemmerweg en aan de overzijde van de Louw Doniastraat zijn opties om in totaal 18 parkeerplaatsen te realiseren. Het gaat om 3 langs de Lemmerweg aan de overzijde, en 6 langs de Lemmerweg aan de zijde van het projectgebied en 9 langs de zuidzijde van de Louw Doniastraat. De voorgestelde situering is hieronder weergegeven. De overige 21 parkeerplaatsen worden gecompenseerd in de parkeergarage ‘Boschplein’. Alternatieven: Het alternatief is om geen medewerking te verlenen. Risico’s: Geen. Kaders: artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo en artikel 6.5, lid 3 Bor Financiële aspecten/gevolgen: De grondexploitatie Boschplein Sneek loopt al lange tijd. De nu voorliggende locatie is het laatste te ontwikkelen deelgebied, waarna het plan is gerealiseerd.

Vanaf het begin is deze (herstructurerings) grondexploitatie verliesgevend. Per 1-1-2021 is het verwachte verlies € 621.000. Voor dit verwachte verlies is een voorziening getroffen.

3

In de koopovereenkomst is een maximumbedrag van € 100.000 opgenomen vanwege een mogelijke aanvullende bodemsanering. Dit past binnen de budgetten in de grondexploitatie. Dit geldt ook voor de nog te maken plankosten en mogelijk nog te maken restant woonrijp maken. De in de grondexploitatie geraamde opbrengst uit de grondverkoop wordt naar verwachting gehaald. Samengevat is er geen reden om afwijkingen te verwachten op het financieel kader van de meest recent vastgestelde grondexploitatie. Duurzaamheid: De nieuwbouw zal voldoen aan de huidige duurzaamheidseisen, waaronder gasloos bouwen. Global Goals: N.v.t. Vervolgproces: Nadat de gemeenteraad planologische instemming heeft gegeven, zullen de plannen (ruimtelijke onderbouwing en beeldkwaliteitsplan) voor vooroverleg/inspraak worden vrijgegeven. Vervolgens zullen ingekomen reacties worden verwerkt (met een eventuele bijstelling van de plannen). Daarna zal het beeldkwaliteitsplan ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. Vervolgens kan de officiële aanvraag om een omgevingsvergunning worden ingediend. De ontwerpbeschikking ligt vervolgens gedurende een termijn van zes weken ter inzage. Binnen deze periode bestaat de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. Vervolgens zal er door het college besluitvorming plaats moeten vinden over de afgifte van de omgevingsvergunning. Monitoring en evaluatie: n.v.t.

Gevolgen voor LTA: n.v.t. Communicatie en afstemming: Nadat de gemeenteraad planologisch instemming heeft gegeven, zullen de plannen vrijgegeven worden voor vooroverleg/inspraak. Bijlage(n) Meegezonden: - concept ruimtelijke onderbouwing - concept beeldkwaliteitsplan Ter inzage: - n.v.t. Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

P. Zondervan

4

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp planologische instemming ontwikkeling Boschplein te Sneek Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 25 januari 2022; besluit de raad: Planologisch in te stemmen met de bouw van 27 huurappartementen, 2 commerciële ruimtes en 71 parkeerplaatsen ter plaatse van het Boschplein te Sneek Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 3 maart 2022

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

5

, voorzitter.

, griffier.