Raadsvoorstel - Nota kostenverhaal

Ons nummer: R21.000183

*R21.000183* O.0000001E

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Behandelend ambtenaar

Nota kostenverhaal 18 november 2021 Bestjoer en Finânsjes 4 november 2021 G. Wielinga Ruimtelijke Ontwikkeling en Economische Zaken H. van der Maas

Voorstel: 1. De Nota kostenverhaal vast te stellen. 2. Vast te stellen dat ieder die nieuw bouwprogramma binnen de gemeente toevoegt, een bijdrage aan de gebiedsoverstijgende openbare voorzieningen betaalt, behalve voor de in de nota genoemde uitzonderingen, waaronder sociale huurwoningen gerealiseerd door een woningcorporatie. 3. De ontvangen bijdragen, volgens de verdeelsleutel in de nota, te storten in vier fondsen: - Infrastructuur - Herinrichting stad en dorp (openbare voorzieningen, herstructureringen) - Recreatieve voorzieningen (o.a. fietspaden) - Klimaatadaptatie en -mitigatie, groen en water 4. Deze fondsen in te stellen als een financiële voorziening, met de in de nota omschreven specifieke bestedingsfunctie. 5. De bijgevoegde lijst met gebiedsoverstijgende investeringen, die onderdeel uitmaakt van de nota kostenverhaal, eveneens vast te stellen als aanvulling van de Omgevingsvisie (juridisch nu nog een structuurvisie).

Inleiding: De gemeente Súdwest-Fryslân is een ontwikkelgemeente. Binnen de gemeente neemt het aantal woningen, de oppervlakte bedrijventerrein en de oppervlakte aan commercieel vastgoed in de komende jaren toe. Om de gemeente aantrekkelijk te houden voor wonen, werken en recreëren, wordt geïnvesteerd in openbare voorzieningen waarvan meerdere woon-, werk of recreatielocaties profijt hebben. Bijvoorbeeld infrastructuur, verbetering of herinrichting van stads- en dorpskernen, recreatieve voorzieningen, en klimaatadaptatie, groen en water. Ook sportvoorzieningen, onderwijsgerelateerde voorzieningen en wijkgebouwen worden hiertoe gerekend, voorzover wettelijk toegestaan. Het onderhouden, uitbreiden of vernieuwen van deze openbare voorzieningen wordt tot nu toe betaald door de gemeente. Daarmee komen deze kosten voor rekening van de belastingbetaler. Vanuit bouwlocaties die in eigendom van private partijen zijn, werd wel meebetaald aan voorzieningen binnen hun plangrens, maar nog niet aan voorzieningen buiten de plangrens. Deze bouwlocaties profiteren wel van deze openbare voorzieningen buiten hun plangrens. Op 22 oktober 2019 heeft het college daarom besloten: a. in te stemmen met het gereed maken voor besluitvorming van bovenwijks kostenverhaal; b. de raad hierover te informeren via het format actieve informatie (dit is gebeurd, red.).

1

Deze Nota kostenverhaal geeft aan dit besluit uitvoering. In een Nota kostenverhaal stelt de gemeenteraad vast dat privaat ontwikkelde bouwlocaties een financiële bijdrage betalen aan ‘gebiedsoverstijgende’ openbare voorzieningen. Bijvoorbeeld infrastructuur, het verbeteren van stads- en dorpskernen, het aanleggen van groen en water, en ingrepen voor klimaatadaptatie. Gebiedsoverstijgende voorzieningen zijn werkzaamheden waarvan meerdere bouwlocaties profijt hebben. Daarnaast wordt ook formeel vastgelegd dat private partijen de kosten van openbare voorzieningen binnen hun plangrens vergoeden, bij voorkeur met intentie- en anterieure overeenkomsten. Dit laatste gebeurt in de praktijk al, maar was nog niet formeel door de raad zo vastgelegd. Doel: Het verhalen van gebiedsoverstijgende kosten op privaat ontwikkelde bouwlocaties. Argumenten: Gebiedseigen versus gebiedsoverstijgende kosten In de Nota kostenverhaal worden de volgende soorten kosten verhaald op een private bouwlocatie:  

Gebiedseigen kosten Kosten binnen de plangrens. Deze verhaalt de gemeente nu al, via een intentieovereenkomst en een anterieure overeenkomst. Gebiedsoverstijgende kosten Kosten buiten de plangrens, waar de locatie profijt van heeft. Deze worden na vaststelling van de Nota kostenverhaal aanvullend verhaald, ook via een intentieovereenkomst en een anterieure overeenkomst.

In de onderstaande afbeelding is dit weergegeven.

2

Omgevingsvisie (structuurvisie) De huidige Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat gebiedsoverstijgende kosten alleen kunnen worden verhaald als ze zijn vastgelegd in een structuurvisie. De recent vastgestelde Omgevingsvisie is juridisch nu nog een structuurvisie op grond van de huidige Wet ruimtelijke ordening. Aan de raad wordt voorgesteld om de lijst met investeringen vast te stellen als onderdeel van de Omgevingsvisie (structuurvisie). De lijst met investeringen staat in de bijlagen. Functies De tarieven van de bijdrage zijn gedifferentieerd naar woningen, commerciële ruimte en bedrijventerrein. Functies met een hoger opbrengend vermogen dragen meer bij. Tarieven De tarieven hangen af van de grond- en vastgoedprijzen in de betreffende woonplaats. Ook zijn de tarieven afhankelijk van het investeringsniveau in het betreffende deelgebied. Beschikbare instrumenten De huidige Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) en de komende Omgevingswet (OW) geven gemeenten een aantal juridische instrumenten om regie te voeren op realisatie en kostenverhaal. Het vaststellen van deze nota kostenverhaal is er daar één van. Onder de Omgevingswet blijven de mogelijkheden voor kostenverhaal bestaan, met enige wijzigingen. Deze nota zal hierop te zijner tijd worden aangepast.

Afdwingbaarheid De gemeente zet volgens haar grondbeleid altijd in op vrijwillig kostenverhaal, via een anterieure overeenkomst. Door het formeel vaststellen van gebiedsoverstijgend kostenverhaal kan het college een financiële bijdrage door een ontwikkelende marktpartij desnoods publiekrechtelijk afdwingen. Dit maakt onderhandelen over een anterieure overeenkomst eenvoudiger. Tot nu toe is deze juridische achtervang er niet. Overigens wordt het publiekrechtelijk afdwingen in de praktijk zelden gebruikt. Uitzonderingen Het voorstel is om geen bijdrage vast te stellen voor:  Sociale huurwoningen, geëxploiteerd door een woningcorporatie  Financieel niet haalbare projecten, althans niet haalbaar zonder subsidie of verliesvoorziening uit eigen middelen In beide gevallen is er geen sluitende exploitatie waaruit de bijdrage kan worden betaald. Alternatieven: Een alternatief is geen Nota kostenverhaal vaststellen. De huidige situatie blijft dan ongewijzigd. Het is dan moeilijker om een financiële bijdrage aan gebiedsoverstijgende investeringen uit te onderhandelen in een anterieure overeenkomst, omdat op de achtergrond de mogelijkheid tot afdwingen ontbreekt. Andere alternatieven zijn: hogere of juist lagere tarieven, minder of juist meer uitzonderingen zoals sociale huurwoningen.

Met de voorgestelde nota menen we een evenwichtige tariefstelling en passende uitzonderingen te hebben neergelegd. Risico’s: Een bijdrage voor gebiedsoverstijgende kosten kan vragen oproepen. Hieronder wordt ingegaan op een aantal voor de hand liggende vragen.

3

Vertraagt de bijdrage het bouwtempo niet? Marktpartijen zijn financieel gedreven. Zonder verwachting van winst begint een marktpartij niet aan een ontwikkeling. Als er winst is, kunnen er ook kosten worden verhaald. Daarnaast stelt de Wet ruimtelijke ordening dat een gemeente niet meer kosten mag verhalen dan het opbrengend vermogen van een bouwplan. Het verhalen van bovenwijkse kosten kan daarom nooit de financiële haalbaarheid van een bouwplan in gevaar brengen. Daarmee is het aannemelijk dat het toevoegen van dit punt van onderhandeling bij de anterieure overeenkomst niet tot vertraging zal leiden. Woningprijzen Een andere vraag is of door de bijdrage de woningprijs niet stijgt. Daardoor kan de betaalbaarheid afnemen. Gezien de bedragen waar het om gaat, is de verwachting dat dit niet gebeurt, of zo beperkt dat dit de financiële bereikbaarheid niet merkbaar beïnvloedt. De gemiddelde transactieprijs van een woning in de NVM-regio Zuidwest-Friesland lag medio 2021 tussen € 216.000 voor een tussenwoning, en € 416.000 voor een vrijstaande woning, althans voor de woningen verhandeld via een NVM-makelaar (Bron: NVM, https://www.nvm.nl/media/wh5pimed/nvmreg_10.pdf). De bijdrage voor gebiedsoverstijgende kosten, voor een woning in Sneek van 120 vierkante meter woonoppervlak, komt uit rond de € 4.200.

De verwachting is dat dit bedrag slechts deels of niet kan worden doorberekend in de VON-prijs van nieuwbouwwoningen. De woningprijs wordt door marktpartijen en de makelaars al op het maximaal haalbare niveau bepaald. Dit gebeurt op basis van de markt, aantallen in het project en ander aanbod in de omgeving, niet primair vanuit de opbouw van de kosten. Bij de prijsstelling van nieuwbouwwoningen wordt ook gekeken naar prijzen in bestaande bouw. De prijs kan niet veel hoger zijn dan vergelijkbare bestaande woningen, anders wordt er niet verkocht. Uit onderzoeken blijkt dat de waarde van woningen hoger wordt door een goed peil van de openbare voorzieningen. Dan is het redelijk, en bij de voorgestelde tarieven ook haalbaar, om een bijdrage vast te leggen. Kaders: Wet ruimtelijke ordening, Omgevingswet. Financiële aspecten/gevolgen: Fondsen Het voorstel aan de raad is om vier fondsen in te stellen voor de bijdragen van gebiedsoverstijgende kosten. De indeling van de fondsen is opgesteld vanuit thema’s die naar voren komen in de lijst met investeringen. Een andere indeling is mogelijk. 1. 2. 3. 4.

Infrastructuur Herinrichting stad en dorp (openbare voorzieningen, herstructureringen) Recreatie (o.a. fietspaden) Klimaatadaptatie en -mitigatie, groen en water

Deze fondsen worden financieel-technisch ingesteld als een voorziening, met de in de nota omschreven specifieke bestedingsfunctie.

4

Stortingen Ontvangen bijdragen worden aan de voorzieningen toegevoegd, met de onderstaande verdeelsleutel. De verdeelsleutel komt uit de lijst met investeringen.

Onttrekkingen Omdat de stortingen bestemd zijn voor besteding binnen de omschreven thema’s, zijn deze middelen niet vrij aanwendbaar. Middelen van derden met een bestedingsverplichting worden meestal in een voorziening (fonds) verantwoord. De bijdragen aan gebiedsoverstijgend kostenverhaal die van derden worden ontvangen, worden gestort in de betreffende voorzieningen. Deze voorzieningen krijgen een specifieke bestedingsfunctie en kunnen niet voor andere doeleinden worden ingezet. De onttrekkingen uit deze voorziening vinden plaats op basis van een dekkingsvoorstel dat hoort bij een investeringsbesluit. Slechts een deel van de totale investering zal kunnen worden gedekt uit het fonds. De raad neemt investeringsbesluiten. Het college legt aan de raad verantwoording af over de stortingen in het fonds, de onttrekkingen uit het fonds, en de stand van het fonds. Duurzaamheid: De gebiedsoverstijgende investeringen zijn onder andere voor klimaatadaptatie, groen en water.

Global Goals: De gebiedsoverstijgende investeringen dragen bij aan klimaatadaptatie, groen en water.

Vervolgproces: Geen. Het college kan na vaststelling uitvoering geven aan de nota.

Monitoring en evaluatie: Het college legt in de planning- en controlcyclus verantwoording af over de stortingen in en onttrekkingen aan de fondsen.

Gevolgen voor LTA: n.v.t.

5

Communicatie en afstemming: n.v.t. Bijlage(n)

Meegezonden: - Nota kostenverhaal - Vast te stellen aanvulling van de Omgevingsvisie (juridisch nu nog structuurvisie): lijst met gebiedsoverstijgende investeringen Ter inzage: - n.v.t. Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

P. Zondervan

6

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Nota kostenverhaal Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 28 september 2021;

besluit de raad: 1. De Nota kostenverhaal vast te stellen. 2. Vast te stellen dat ieder die nieuw bouwprogramma binnen de gemeente toevoegt, een bijdrage aan de gebiedsoverstijgende openbare voorzieningen betaalt, behalve voor de in de nota genoemde uitzonderingen, waaronder sociale huurwoningen gerealiseerd door een woningcorporatie. 3. De ontvangen bijdragen, volgens de verdeelsleutel in de nota, te storten in vier fondsen: - Infrastructuur - Herinrichting stad en dorp (openbare voorzieningen, herstructureringen) - Recreatieve voorzieningen (o.a. fietspaden) - Klimaatadaptatie en -mitigatie, groen en water 4. Deze fondsen in te stellen als een financiële voorziening, met de in de nota omschreven specifieke bestedingsfunctie. 5. De bijgevoegde lijst met gebiedsoverstijgende investeringen, die onderdeel uitmaakt van de nota kostenverhaal, eveneens vast te stellen als aanvulling van de Omgevingsvisie (juridisch nu nog een structuurvisie). Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 november 2021

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

7

, voorzitter.

, griffier.