Raadsvoorstel l Hemmen III Totaal (Fase 1 en 2), Grondexploitatie

Ons nummer: R23.000107

*R23.000107*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Hemmen III Totaal (Fase 1 en 2), Grondexploitatie 20 juli 2023 Doarp, Stêd en Omkriten 4 juli 2023 Bauke Dam Ruimtelijke Ontwikkeling Piet De Jongh

Voorstel: a. de Hemmen III Fase 2 in exploitatie te nemen, deze samen te voegen met de reeds vastgestelde exploitatie Hemmen III Fase 1, en daarmee de grondexploitatie “Hemmen III Totaal” vast te stellen. b. voor deze werkzaamheden het uitvoeringkrediet aan te passen naar €22.470.000 (waarvan reeds vastgesteld voor Fase 1: €10.765.000) en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop. c. op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op bijlage “Grondexploitatie Hemmen III Totaal”. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo; d. de geheimhouding op punt d op te leggen tot 1-1-2029 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie). Samenvatting: Reeds vastgesteld Het bedrijventerrein De Hemmen III is al een feit. Wat nu voorligt is de financiële vertaling van het toevoegen van de tweede fase. In 2021 is het bestemmingsplan en grondexploitatie “De Hemmen III” (Fase 1) door de gemeenteraad vastgesteld. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk. Hiermee is in de eerste Fase 12,5 hectare (netto uitgeefbaar) bedrijventerrein mogelijk gemaakt. De totale water- en groenstructuur van de Hemmen III is reeds vastgelegd in de eerste fase. In dat moederplan is met een wijzigingsbevoegdheid voorgesorteerd op de ontwikkeling van nog eens 12,5 hectare bedrijfskavels (Fase 2). Over het toevoegen van Fase 2 gaat het nu.

De gemeenteraad heeft het college de bevoegdheid gegeven om de huidige bestemming ‘Agrarisch’ te wijzigen in ‘bedrijventerrein’. Het college heeft ondertussen gebruikt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid en het toevoegen van Fase 2 is daarmee in gang gezet. De uitbreiding van het bedrijventerrein past binnen de wijzigingscriteria van het moederbestemmingsplan ‘De Hemmen III’. Bij Fase 1 is een beeldkwaliteitsplan vastgesteld dat ook leidend is voor de invulling van Fase 2.

1

Fases Hemmen III

2

Stand van Zaken De Hemmen III Fase 1 is al in uitvoering. Op dit moment is het grondwerk uitgevoerd en is ook al begonnen met grondwerk voor de hoofdontsluiting. Daarnaast is de voorbereiding voor bouwrijp maken van de wegen gestart. Een marktpartij is gevraagd om hier de directievoering voor te doen en de bestekken voor dit werk zijn in concept klaar. Nu kan gestart worden met de uitwerking van Fase 2, op basis van het wijzigingsplan.

Vogelvlucht Grondwerk december 2022

Programma Hemmen III De Hemmen 3 is een voorbeeld van een bedrijventerrein dat we samen met de ondernemers willen inrichten. Het terrein is uitermate geschikt voor bouw- en aannemingsbedrijven, (groot)handelsondernemingen en transportbedrijven. Het bedrijvenpark heeft een ruime en toegankelijke infrastructuur. De open bebouwing, groensingels en waterpartijen geven De HemmenA7 een representatief en duurzaam karakter. In Fase 1 is ongeveer 12,5 ha aan ruimte voor bedrijven. Met Fase 2 wordt nog eens 12,5 ha toegevoegd. Voor de kavels in Fase 1 is hebben meerdere bedrijven zich al ingeschreven. Het complete aanbod in Fase 1 is daarmee onder optie. Er is zelfs meer vraag dan aanbod. Het toevoegen van Fase 2 is daarmee dan ook opportuun. Aandachtspunten Netcongestie is een landelijk probleem waarbij de netwerkbeheerders geen ruimte meer hebben om nieuwe locaties van stroom te voorzien. Bestaande bedrijventerreinen kunnen moeilijk tot niet opschalen of elektrificeren. Voor de Hemmen III betekent dit dat op de reguliere manier geen stroom geleverd kan worden bij de kavel. De netwerkbeheerders geven aan dat dit ongeveer per 2031 weer mogelijk is. Dit duurt ons te lang. Daarom is gekozen om in te zetten op een tijdelijke stroomvoorziening. Dit is een oplossing die de gemeente zelf aanstuurt omdat de netwerkbeheerder dit niet als zijn taak ziet.

Daarom is in de grondexploitatie een kostenpost opgenomen om dit mogelijk te maken. De Hemmen III is daarmee ook de locatie om zichtbaar te maken hoe we om willen gaan met de energievraagstukken. Kunnen we de netwerkbeheerders versnellen? Kunnen bedrijven efficiënter met hun energie omgaan en daarin samenwerken? Welke hernieuwbare energie willen en kunnen we inzetten om op lokaal niveau te slagen? Op dit moment zijn er meerdere scenario’s waarnaar gekeken wordt. Dit moet nog verder uitkristalliseren. De planning is gevoelig vanwege meerdere zaken, waaronder de al genoemde netcongestie. Maar ook de afhankelijkheid van andere partijen zoals Rijkswaterstaat zijn onder onze aandacht en moeten dat blijven. Daarnaast ziet de huidige markt een stapeling van factoren die in de gaten gehouden moeten worden, zoals: Rentestijgingen, bouwkostenstijging, duurzaamheidsverplichtingen en de besproken netcongestie.

3

De toegezegde fietsverbinding tussen Folsgare en de Himdyk was gepland om over de bestaande rijbanen te lopen. De ambities voor bereikbaarheid en veiligheid hebben echter tot nieuwe inzichten geleid. Daarom is in Fase 2 een vrij liggend fietspad opgenomen waardoor de Hemmen III nu en in de toekomst goed bereikbaar is met de fiets. Voorstel Grondexploitatie Vanwege deze wijzigingen wordt een grondexploitatie voorgesteld waarin de reeds vastgestelde Fase 1 en de nu voorliggende Fase 2 samenkomen tot één exploitatie. Hiermee wordt de financiële haarbaarheid getoetst en de aangehouden uitgangspunten benoemd. In het kader van het Besluit Begroting en Verantwoording dient deze vastgesteld te worden door de Raad. Het betreft een grondexploitatie met een positief resultaat van circa €125.000,-. Het uitvoeringsbudget van €22.470.000 wordt daarmee volledig gedekt door verkoop van de kavels. Argumenten: a 1. Om de ontwikkeling van Fase 2 mogelijk te maken is een grondexploitatie nodig. De ontwikkeling van deze locatie is een gemeentelijke ontwikkeling. Er zijn hiervoor gronden benodigd, die vervolgens als bouwrijpe kavel worden uitgegeven aan de ontwikkelende partij. Deze manier van werken wordt een grondexploitatie genoemd, en is een vorm van actief grondbeleid. Het openen, herzien en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad.

Daarom wordt dit beslispunt voorgesteld aan de gemeenteraad. a 2.

Om bedrijventerrein mogelijk te maken moeten financiële kaders afgestemd worden met de raad. Een grondexploitatie is een balans tussen begrote kosten en opbrengsten. In de grondexploitatie worden deze tegen elkaar afgezet en gepland in de tijd. De grondwaarde is onder andere getaxeerd en de kosten zijn bepaald aan de hand van het ontwerp, de kaders en uitgangspunten. Door de grondexploitatie te herzien en vast te stellen zijn de kaders waarbinnen de gronden kunnen worden uitgegeven vooraf duidelijk. De gemeente kan dan aan de slag om de gronden binnen de kaders bouwrijp te maken en vervolgens te verkopen aan de ondernemers. a 3. Er is geconstateerd dat het aanbod aan bedrijventerreinen vergoot kan worden. Voor de kavels in Fase 1 hebben meerdere bedrijven zich al ingeschreven. Het complete aanbod in Fase 1 is daarmee onder optie. Er is zelfs meer vraag dan aanbod. Het toevoegen van Fase 2 is daarmee dan ook opportuun. Daarnaast is het beschikbaar hebben van genoeg bedrijventerrein van groot belang, ook als de markt tegenzit. Door Fase 2 toe te voegen aan onze voorraad beschikken we op de korte dan wel lange termijn over genoeg bedrijfskavels van deze grootte. b 1. Dit zijn de benodigde middelen om tot uitvoering over te gaan. In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten verwacht worden.

De raad is bevoegd om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te gaan. Van deze middelen kunnen we de planologisch-juridische stappen zetten, alsook de uitvoering van het civieltechnische werk. Dit uitvoeringskrediet is het totaalbedrag aan kosten. c/d 1. Geheimhouding dient op basis van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet bekrachtigd te worden. De raad moet geheimhouding bekrachtigen. Daarom is er een beslispunt ter bekrachtiging van de geheimhouding opgenomen. Geheimhouding is nodig omdat het de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden (art. 5.1 lid 2 onder b Woo). De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel kosten er geraamd zijn. Ook bij grondverkoop is het belangrijk dat kopers niet weten met welke prijzen rekening is gehouden. c/d 2. De stukken, waar geheimhouding is opgelegd, liggen ter inzage. De bijlage “Grondexploitatie Hemmen III Totaal” ligt ter inzage bij de Griffie. Tijdens kantooruren kunt op afspraak de bijlage inzien.

4

Risico’s: Netcongestie: Dit betekent dat er geen elektriciteit van het net beschikbaar is. Kavels worden dan pas later verkocht. Dit wordt opgevangen met tijdelijke oplossingen die, in samenspraak met de bedrijven, zullen worden onderzocht. Het risico bestaat uit latere verkoop dan wel een hogere investering. Op dit moment is gekozen voor een hogere investering in de vorm van een tijdelijke stroomvoorziening. Kansen Netcongestie: De Hemmen III is de locatie om zichtbaar te maken hoe we om willen gaan met de energievraagstukken. Kunnen we de netwerkbeheerders versnellen? Kunnen bedrijven efficiënter met hun energie omgaan en daarin samenwerken? Welke hernieuwbare energie willen en kunnen we inzetten om op lokaal niveau te slagen? Op dit moment zijn er meerdere scenario’s waarnaar gekeken wordt. Dit moet nog verder uitkristalliseren. Hier ligt een grote kans om met een slimme en efficiënte oplossing te komen. Planning: Het is een plan met een langere looptijd. Dit vergroot de schattingsonzekerheden voor kosten, opbrengsten en planning. Dit risico wordt opgevangen door hier rekening mee te houden in de kosten- en opbrengstenramingen. Macro-economisch: Er is sprake van hogere prijs- en rentestijgingen. De reeds bekende inflaties en rentestijgingen zijn al opgenomen in de grondexploitatie.

De huidige markt ziet een stapeling van factoren die in de gaten gehouden moeten worden, zoals: Rentestijgingen, bouwkostenstijging, duurzaamheidsverplichtingen en netcongestie. Deze onzekerheden monitoren wij gedurende het hele plan. Als effecten langer aanhouden of bovenmatig zijn dan kan daarvoor het Weerstandsvermogen aangesproken worden. Ontsluiting N7: Voor de aanleg van deze ontsluiting is overleg en afstemming nodig met Rijkswaterstaat en TenneT (hun stroomkabel ligt onder de ontsluiting). Wij zijn in grote mate afhankelijk van deze partijen; in zowel planning als kosten. Tot nu toe heeft intensief overleg ervoor gezorgd dat bedreigingen zijn opgelost, voorkomen of getemperd. Op dit moment lijkt de planning daarom nog steeds realistisch en haalbaar. Daarnaast zijn de kosten voor dit werk opgenomen in een apart uitvoeringsbudget en hebben dus geen invloed op de grondexploitatie. Ecologie: De grote en looptijd van het plan vergen een hogere risico op vertraging als er onverwacht extra rekening gehouden moet worden met flora en fauna. Door intensieve monitoring kan er tijdig ingegrepen worden of rekening mee gehouden worden. Financiën: Voor de uitvoering van dit voorstel is een krediet van €22.470.000,- excl. BTW benodigd. Dit bedrag staat in de grondexploitatie opgenomen. Daartegenover staan inkomsten die voortvloeien uit de verkopen van de kavels.

Er resteert een winst van €125.000,- op huidige waarde. Deze winst wordt gaandeweg de ontwikkeling genomen conform de spelregels van het Besluit Begroting en Verantwoording. Omdat het een positieve grondexploitatie is, hoeft er geen verliesvoorziening getroffen te worden. Andere opties: Omdat het college het wijzigingsplan heeft vastgesteld, is het aan de raad om de grondexploitatie vast te stellen. Dit betekent dat er ruimtelijk geen andere opties zijn voor dit plan, behalve wat binnen het bestemmingsplan mogelijk is. In de grondexploitatie zijn echter wel keuzes gemaakt over o.a. de planning en het opvangen van de netcongestie. Hierin kunnen andere keuzes gemaakt worden. Deze kunnen overigens ook op een later moment herzien worden.

5

Wettelijke basis: • Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) • Wet Ruimtelijke ordening (Wro) • Grondbeleid 2022-2025 • Parameters en Grondprijzen 2023 Global Goals: Global Goals SDG 8 (waardig werk en economische groei) en SDG 9 (Industrie, innovatie en infrastructuur). Wie zijn betrokken: De reeds geïnteresseerde ondernemers, het projectteam en de bewoners van Folsgare. Wijze van participatie: Raadplegen en informeren. Digitale links naar informatiebronnen: Informatie gemeentelijke website Moederbestemmingsplan Hemmen III (Fase 1) Wijzigingsplan Hemmen III (fase 2) In welke fase: realisatie/uitvoering Planning vervolg in de raad/LTA: Er is geen vervolg nodig. Bij de jaarrekening komen de grondexploitaties jaarlijks aan bod, waaronder de Hemmen III Totaal. Bijlage(n): 1. Grondexploitatie De Hemmen III Totaal. Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

6

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Hemmen III Totaal (Fase 1 en 2), Grondexploitatie Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 12 juni 2023; besluit:

a. de Hemmen III Fase 2 in exploitatie te nemen, deze samen te voegen met de reeds vastgestelde exploitatie Hemmen III Fase 1, en daarmee de grondexploitatie “Hemmen III Totaal” vast te stellen. b. voor deze werkzaamheden het uitvoeringkrediet aan te passen naar €22.470.000 (waarvan reeds vastgesteld voor Fase 1: €10.765.000) en deze te dekken uit de voorgenomen grondverkoop. c. op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op bijlage “Grondexploitatie Hemmen III Totaal”. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo; d. de geheimhouding op punt d op te leggen tot 1-1-2029 (5 jaar na vaststelling van de grondexploitatie).

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 20 juli 2023

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

7

, voorzitter.

, griffier.