Raadsvoorstel - Kredietaanvraag en grondexploitatie Het Eiland te Sneek

Ons nummer: R23.000153

*R23.000153*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Raadsvergadering van Commissie Commissievergadering van Portefeuillehouder Team Adviseur

Kredietaanvraag en grondexploitatie Het Eiland te Sneek 23 november 2023 Doarp, Stêd en Omkriten 7 november 2023 Michel Rietman Projecten Sjaak Walta

Voorstel: a. kennis te nemen van de grondexploitatie en de grondexploitatie vast te stellen; b. een uitvoeringskrediet van € 495.000,- excl. btw beschikbaar te stellen; c. het krediet in de grondexploitatie te dekken uit de te verwachten grondopbrengsten en de bijdrage vanuit Stichting Elkien; d. op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage ‘Samenvatting en toelichting grondexploitatie’. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo; e. de geheimhouding op te leggen tot 1 januari 2028. Samenvatting: Gemeente Súdwest-Fryslân en woningcorporatie Elkien (vanaf nu: Elkien) trekken samen op in het toekomstbestendig maken van de wijk Het Eiland in Sneek. De woningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd, waardoor Elkien heeft besloten om gefaseerd 322 woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Het college heeft op 15 september 2020 ingestemd met een onderzoek naar de haalbaarheid van de wijkvernieuwing. Hiervoor is een intentieovereenkomst met Elkien gesloten. Het haalbaarheidsonderzoek heeft geresulteerd in een ontwerpbestemmingsplan waarvan de financiële en economische uitvoerbaarheid moet worden aangetoond, alvorens het bestemmingsplan door de gemeenteraad kan worden vastgesteld.

Hiervoor zijn er met Elkien (financiële) afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst die het college op 10 oktober 2023 is aangegaan. Op basis van deze overeenkomst kan Elkien verder met de uitvoering van de wijkvernieuwing en kan uw raad op korte termijn worden voorgesteld om het bestemmingsplan vast te stellen. Hoofdlijnen overeenkomst: • De gemeente verkoopt grond tegen sociale prijs (grondprijsbrief 2023); • Elkien doet een bijdrage voor het aanpassen van de openbare ruimte; • De gemeente is verantwoordelijk voor het aanpassen van de openbare ruimte; o Aanleg extra parkeerplaatsen; o Verleggen wandelpaden;

1

• •

o Aanbrengen extra groen, waar dit is opgenomen in het bestemminsplan; o Herstelwerkzaamheden. Per fasering wordt er grond overgedragen van Elkien naar de gemeente en andersom; De gemeente neemt (toekomstige) openbare ruimte over voor € 1,-.

Aanpassen van de openbare ruimte in relatie tot het warmtenet In de raadsvergadering van 18 november 2021 heeft uw raad ingestemd met de startnotitie waarin de ambities voor de herstructurering omschreven zijn. Hierbij is onder andere vastgesteld dat het huidige stratenpatroon leidend is. Er wordt wel ruimte gereserveerd in het bestemmingsplan voor een nieuw straatprofiel om tot een goede parkeeroplossing te komen. De huidige voortgang van het bestemmingsplan en het onderzoek naar de haalbaarheid van het warmtenet, geven aanleiding om de opwaardering en uitgebreide aanpassing van de openbare ruimte te koppelen aan de eventuele uitvoering van het warmtenet. De uitvoering van deze opgaven zijn onlosmakelijk verbonden met elkaar en kunnen voordelen opleveren in de kosten, voor zowel het warmtenet als de opwaardering van de openbare ruimte. Bijvoorbeeld: bij de aanleg van het warmtenet zal de bestrating moeten worden verwijderd en vervolgens worden hersteld. Dit geldt ook voor een nieuw straatprofiel. De omvang van de totale financiële opgave wordt de komende periode onderzocht en zal in een apart voorstel aan uw raad worden voorgelegd. Door de opwaardering van de openbare ruimte en het warmtenet los te koppelen van de woningbouwopgave, kan de procedure van het bestemmingsplan worden voorgezet en kan Elkien verder met de planontwikkeling en werkvoorbereiding.

Op dit moment wordt voor de start van de werkzaamheden de volgende planning aangehouden: • • • •

Start sloop 1e fase in het 2e en 3e kwartaal van 2024; Start bouwwerkzaamheden in 4e kwartaal 2024; Oplevering eerste woningen in 3e kwartaal 2025; Aanpassen openbare ruimte vanaf 1e kwartaal 2026 (eerste fase).

Motie gemeenteraad in relatie tot de anterieure overeenkomst, bestemmingsplan en grondexploitatie Een unaniem aangenomen motie (zie bijlage bij dit raadsvoorstel) tijdens de raadsvergadering van 18 november 2021 heeft geresulteerd in het toevoegen van maximaal 64 sociale huurwoningen, bovenop het bestaande aantal van 322 woningen. In het bestemmingsplan wordt ruimte geboden om dit aantal toe te voegen, mits er zorg wordt gedragen voor een goede parkeeroplossing (parkeernormenbeleid). Om de (financiële) haalbaarheid hiervan te borgen, moeten er minimaal 96 parkeerplaatsen extra worden gerealiseerd. De kosten hiervan worden gedekt uit de grondopbrengsten en de bijdrage van Elkien voor het aanpassen van de openbare ruimte. Voor de volledige reactie op de motie wil het college u wijzen op de actieve informatie die op 12 april 2022 is toegezonden. Argumenten: a. Om de herstructurering mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan nodig. Om het bestemmingsplan vast te kunnen stellen moet de financiële en economische uitvoerbaarheid zijn aangetoond. Dit kan door het vaststellen van de grondexploitatie. In de grondexploitatie is opgenomen welke kosten en opbrengsten verwacht worden. b. De raad is bevoegd om de middelen uit de grondexploitatie beschikbaar te stellen aan het college om tot uitvoering over te gaan. c.

Het krediet, zoals opgenomen in de grondexploitatie kan worden gedekt uit de grondopbrengst die wordt gerealiseerd en de bijdrage die Elkien doet voor het aanpassen van de openbare ruimte. Hiermee is er sprake van een sluitende grondexploitatie.

2

d. De raad wordt verzocht geheimhouding op te leggen op de bijlage ‘Samenvatting en toelichting grondexploitatie’. Geheimhouding is nodig, omdat het de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden. De gemeentelijke onderhandelingspositie komt onder druk te staan als bijvoorbeeld aannemers weten hoeveel kosten er geraamd zijn. De bijlage ‘Samenvatting en toelichting grondexploitatie’ ligt voor de raadsleden ter inzage bij de Griffie. Risico’s: In de anterieure overeenkomst zijn de risico’s zoveel mogelijk in beeld gebracht, benoemd en zijn daarover afspraken gemaakt wie, welke risico’s dient te dragen. Het benodigde krediet is opgebouwd uit kostenramingen. Het risico is dat de kosten tegen kunnen vallen. Dit risico wordt, waar mogelijk, tegengegaan door in de kosten voldoende marge op te nemen. Financiën: Ambtelijke kosten intentieovereenkomst In de raadsvergaderingen van 22 oktober 2020 en 18 november 2021 heeft de raad voor de wijkvernieuwing van het Eiland een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst en het begeleiden van de ruimtelijke procedure. Deze kosten zijn (gedeeltelijk) in rekening gebracht bij de initiatiefnemer bij de intentieovereenkomst. Elkien heeft conform de intentieovereenkomsten een totale bijdrage gedaan van € 106.500,-.

Daarnaast heeft de gemeenteraad besloten om een bijdrage te doen van € 12.500,- en dit ten laste te brengen van de toekomstige (nu voorliggende) grondexploitatie. Met deze bijdragen is de ambtelijke inzet voor het project geborgd tot en met onherroepelijk bestemmingsplan. Afspraken anterieure overeenkomst en grondexploitatie Er is een grondexploitatie opgesteld met daarbij een toelichting op de uitgangspunten en de werkwijze. Deze grondexploitatie is bij de gehanteerde uitgangspunten haalbaar. De grondexploitatie en de uitgangspunten worden, vanwege de aanbestedingsgevoelige informatie, vertrouwelijk ter beschikking gesteld. Voor de uitvoering van dit voorstel is een aanvullend (uitvoerings-)krediet nodig van € 495.000,excl. btw. Dit bedrag is in de grondexploitatie opgenomen en wordt doormiddel van de anterieure overeenkomst gedekt uit: • Verkoop van gronden van de gemeente aan Elkien; • Bijdrage van Elkien voor het aanpassen van de openbare ruimte. Andere opties: De grondexploitatie niet vaststellen of met gewijzigde uitgangspunten vaststellen. De uitgangspunten zoals gehanteerd in de voorliggende grondexploitatie zijn toegelicht in de vertrouwelijke bijlagen. Het niet vaststellen van de grondexploitatie heeft tot gevolg dat de anterieure overeenkomst van rechtswege ontbonden wordt en dat het bestemmingsplan niet, of later vastgesteld wordt.

Wettelijke basis: • Besluit Begroting en Verantwoording (BBV); • Gemeentewet; • Budgetrecht gemeenteraad; • Wet ruimtelijke ordening (Wro); • Burgerlijk Wetboek.

3

Global Goals: De Sustainable Development Goals (hierna SDG’ s): de 17 wereldwijde doelen van de VN om van de wereld een betere plek te maken. De opgave draagt in ieder geval bij aan de SDG’s: 1, 3, 7, 10, 11 en 17.

Wie zijn betrokken: Stichting Elkien, haar huurders en de bewoners van de wijk Het Eiland. Wijze van participatie: De buurtbewoners zijn actief betrokken bij de herontwikkeling en worden voortdurend geïnformeerd over de stand van zaken. Digitale links naar informatiebronnen: https://www.heteilandsneek.nl/ https://sudwestfryslan.nl/woningbouwprojecten/sneek-het-eiland/ https://sudwestfryslan.nl/onderwerp/het-eiland-sneek/ In welke fase: Voorbereiding- en uitvoeringsfase. Planning vervolg in de raad/LTA: De gemeenteraad wordt in het eerste kwartaal van 2024 voorgesteld om het bestemmingsplan vast te stellen. Dit geldt ook voor het voorstel met betrekking tot het warmtenet en de bijbehorende openbare ruimte. Bijlage(n): 1. Exploitatiegebied met deelgebieden en fases; 2. Samenvatting en toelichting grondexploitatie (geheim); 3. Motie gemeenteraad 18 november 2021. Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

4

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Kredietaanvraag en grondexploitatie Het Eiland te Sneek Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 10 oktober 2023; besluit:

a. kennis te nemen van de grondexploitatie en de grondexploitatie vast te stellen; b. een uitvoeringskrediet van € 495.000,- excl. btw beschikbaar te stellen; c. het krediet in de grondexploitatie te dekken uit de te verwachten grondopbrengsten en de bijdrage vanuit Stichting Elkien; d. op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de bijlage ‘Samenvatting en toelichting grondexploitatie’. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo; e. de geheimhouding op te leggen tot 1 januari 2028. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 23 november 2023

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

5

, voorzitter.

, griffier.