Raadsvoorstel - Herontwikkeling terrein voormalig kaaspakhuis Osingahuizen

Ons nummer: R25.000214

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering

: : : : :

Projecten Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 17 februari 2026 5 maart 2026

Onderwerp

:

herontwikkeling terrein voormalig kaaspakhuis Osingahuizen

Raadsvoorstel: a. b. c. d. e. f. g.

Het ambitiedocument Ruimtelijke kwaliteit Brêgebuorren Osingahuizen in te trekken; Kennis te nemen van het stedenbouwkundig schetsontwerp; Te starten met het planologische proces (wijziging omgevingsplan gemeente SúdwestFryslân); Voor de nog te maken kosten een voorbereidingskrediet van € 810.000 beschikbaar te stellen; De lasten van het voorbereidingskrediet te dekken uit de te verwachten grondopbrengsten; Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen de inhoud van bijlage 3 “Globale kostenopzet 1”. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo; De geheimhouding op te leggen tot 1 januari 2028.

Samenvatting: In Osingahuizen staat al jaren een voormalig kaaspakhuis met omliggend terrein leeg. Het perceel is aangekocht om de verplaatsing van de op het perceel gevestigde scheepswerk mogelijk te maken. Na een marktconsultatie en participatie met omwonenden en belangenorganisaties is een stedenbouwkundig schetsontwerp opgesteld. Dit schetsontwerp is de basis voor een wijziging van het omgevingsplan. In dit voorstel wordt een stedenbouwkundig schetsontwerp gepresenteerd. Daarbij zijn de uitgangspunten die hiervoor de basis zijn opgenomen. De hiervoor gemaakte keuzes met betrekking tot aantal en soort woningen, zijn in overeenstemming met het woonbeleid, de regionale bestuurlijke afspraken en de wensen van inwoners. De gemeente zorgt zelf voor een nieuw vastgesteld planologisch kader (wijziging omgevingsplan). Na de planologische procedure hiervoor wordt het terrein aangeboden aan marktpartijen. Op basis van het schetsontwerp kan deze procedure nu starten. Risico’s in dit project liggen vooral bij het te ontwikkelen restaurant. Om die reden wordt het perceel in zijn geheel te koop aangeboden. De ontwikkeling van restaurant én woningen worden in de koopovereenkomst vastgelegd via clausules. Er wordt gevraagd een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen voor de nog te maken kosten.

Daarnaast wordt voorgesteld het eerder vastgestelde ambitiedocument voor dit gebied in te trekken omdat dit niet overeenkomt met het huidige plan.

1

Inleiding: Op 4 juni 2024 heeft het college een besluit genomen over een beoogde herontwikkeling van het terrein van het voormalige kaaspakhuis in Osingahuizen (zie figuur 1). Lange tijd is er een scheepswerf gevestigd, nadat het kaaspakhuis zijn functie heeft verloren. De scheepswerf is inmiddels verplaatst, omdat de vergunning ervoor niet meer verleend werd. De gemeente heeft het terrein gekocht met het doel om het terrein te verkopen aan een ontwikkelaar.

Figuur 1: Locatie Osingahuizen 31, ten noordwesten van de brug

Voor de locatie is een tijd gewerkt aan een plan, dat uiteindelijk de eindstreep niet haalde. Hiervoor is eerst een ambitiedocument vastgesteld, namelijk het ambitiedocument Ruimtelijke kwaliteit Brêgebuorren Osingahuizen (raadsbesluit 30 januari 2014). Dit bood ruimte aan een combinatie van kleine bedrijven en recreatieve bewoning. Het nieuwe plan voldoet niet meer aan het ambitiedocument. Het voorliggende plan gaat namelijk uit van woningbouw in combinatie met horeca. Global Goals: De herontwikkeling van de voormalige kaasfabriek en het terrein draagt sterk bij aan doel 11 ‘duurzame steden en gemeenschappen’. Met dit lokale bouwplan ontstaat een inclusieve woonomgeving met sociale samenhang. Dit door in te zetten op een gemengd woningaanbod, voor verschillende doelgroepen als starters, jonge gezinnen en senioren. De inrichting van het terrein en de realisatie van horeca, recreatieve en groenvoorzieningen bevordert leefbaarheid, ontmoeting en gemeenschapsvorming. Het terrein is vanwege deze functies openbaar toegankelijk. Tot slot wordt bij de ontwikkeling in co-creatie met bewoners en ondernemers gestimuleerd. versterkt de gebiedsidentiteit en betrokkenheid. In mindere mate draagt het project ook bij aan doel 3, goede gezondheid en welzijn. Het plan biedt immers ruimte voor een gezonde leefomgeving met aandacht voor recreatie, beweging en sociale verbinding.

Zo is er ook een relatie met doel 12, verantwoorde consumptie en productie. Door het hergebruik van bestaande bebouwing en het zorgvuldig saneren en opwaarderen van het terrein, wordt bewust omgegaan met bestaande middelen en wordt verspilling tegengegaan. Argumenten: Ad. a1 Het stedenbouwkundig schetsontwerp is breed gedragen Het schetsontwerp is tot stand gekomen op basis van planuitgangspunten. Deze planuitgangspunten zijn een resultaat van een marktconsultatie én participatiebijeenkomsten met omwonenden. Daarnaast zijn in het plangebied enkele ruimtelijke (on)mogelijkheden aanwezig waarmee in het schetsontwerp rekening is gehouden.

2

Ad. a2 De ontwikkeling draagt bij aan de gemeentelijke woningbouwvraag Het woningbouwplan voorziet in grondgebonden woningbouw in verschillende segmenten; sociaal, betaalbaar en hoger segment. Dit in de verhoudingen die voldoen aan het gemeentelijke woonbeleid en aan de Regionale Woondeal. Uit de businesscase blijkt bovendien dat een totaal aantal van 12-15 woningen haalbaar is voor de locatie. Ad. b1 De herontwikkeling verbetert de milieusituatie voor omwonenden De voorheen aanwezige scheepswerf had een milieucategorie 3.1, met een behoorlijke hindercirkel voor geluid. Planologisch is een dergelijk bedrijf nu nog toegestaan. Het planologisch aanpassen van deze bedrijfsfunctie naar woningbouw en een restaurant vermindert deze hinder voor omwonenden. Een restaurant is milieutechnisch wel goed verenigbaar met woningen. Ad. b2 Een wijziging van het omgevingsplan geeft mogelijkheden voor snelle realisatie Het is nog niet duidelijk wie het gebied uiteindelijk gaat ontwikkelen. Wel zijn er voorwaarden gebonden aan de herontwikkeling. Met een wijziging van het omgevingsplan worden deze voorwaarden in regels vastgelegd. Dit wel met de nodige flexibiliteit. Dit geeft een toekomstige ontwikkelaar mogelijkheden. Komt een ontwikkelaar met plannen die in de regels passen, dan is slechts een vergunningprocedure nodig voor de realisatie. Ad.

b3 Een wijziging van het omgevingsplan geeft zekerheid en duidelijkheid voor omwonenden De regels bij de omgevingsplanwijziging geven aan wat wel en niet mogelijk is bij de herontwikkeling. Hierdoor weten omwonenden waar ze aan toe zijn. Daarnaast hebben omwonenden tijdens de wijzigingsprocedure meerdere participatiemomenten. Ad. c1 De sloop van de loods is nodig voor een financieel haalbaar plan De loods neemt in het gebied nu veel ruimte in. Juist deze oppervlakte biedt ruimte voor meerdere woningen. Deze zijn nodig voor een financieel haalbaar plan. De opbrengsten hieruit dekken grotendeels de kosten van het nu volgende proces. Ad. c2 Zelf slopen van de loods leidt tot een lagere drempel voor inschrijving bij de aanbesteding De sloopkosten komen nu voor rekening van de gemeente. De ontwikkelaar doet naar verwachting een beter bod bij de aanbesteding. Ad. d1 Alleen met voldoende financiële middelen is het planologische proces mogelijk Als gemeente zorgen wij voor een vastgesteld planologisch kader. Met het proces om daar te komen zijn kosten gemoeid. Deze komen vooral uit de inzet van eigen personeel en het uitvoeren van de nodige onderzoeken. In bijlage 3 staat een kort overzicht van de kosten voor volledige voorbereiding voor en uitvoering van het vervolgproces. Ad.

d2 Het kostenverhaal vindt plaats bij de ontwikkelaar van het plan Als de wijziging van het omgevingsplan is vastgesteld begint een aanbestedingsprocedure. Het doel ervan is een ontwikkelaar te vinden die het hele plan ontwikkelt en uitgeeft. Na de gunning van de opdracht wordt de grond verkocht. Dit levert opbrengsten op die o.a. de kosten dekt voor het nu volgende proces. Daarnaast komen de opbrengsten bij dit plan uit de verkoop van snippergroen en (strategische) gebouwen. Hiermee wordt een deel van de kansrijke sporen gerealiseerd. Ad. e1 Het intrekken van het ambitiedocument biedt ruimte voor de gewenste ontwikkeling Het ambitiedocument Ruimtelijke Kwaliteit Brêgebuorren Osingahuizen heeft functionele en ruimtelijke uitgangspunten die afwijken van de huidige uitgangspunten. De bebouwing staat in het ambitiedocument verder naar achteren. Daarnaast biedt dat document ruimte aan kleine bedrijven en recreatieve bewoning. Ad. f1 Geheimhouding voorziet in een zo objectief mogelijke aanbesteding Aanbestedende partijen leveren bij de aanbesteding dan een zo eerlijk mogelijk aanbod in. Zij hebben geen voorkennis over de gemaakte kosten voor de grond etc. Zij hebben geen financiële informatie over het plan.

3

Rol en bevoegdheid: De gemeenteraad is bevoegd gezag voor het wijzigen van het omgevingsplan. Dit is vastgelegd in wetgeving. Het plan valt daarnaast ook niet in de gevallen waarvoor vaststelling gedelegeerd is naar het college. Wel bereidt het college de wijziging voor; zij legt het ontwerp van de wijziging ter inzage voor zienswijzen. Dit eventueel samen met de beantwoording van ingediende zienswijzen. De openbare verkoopprocedure die volgt op de vaststelling van de omgevingsplanwijziging is een collegebevoegdheid. De uitvoering hiervan ligt bij de opdrachtgevers en het projectteam. Risico’s: Ad. a1 Door een veranderende markt is de horeca niet meer gewenst in het plan Het kan voorkomen dat de markt de komende jaren zodanig verandert dat de horeca in het gebied niet meer wenselijk is. Dit risico wendt de gemeente af op de ontwikkelende marktpartij. Deze koopt het hele perceel in een keer, inclusief het nieuwe planologische kader. De nieuwe eigenaar kan mogelijke risico’s van de horecafunctie afdekken uit de woningbouw in het gebied. In de koopovereenkomst stellen wij bepalingen om de ontwikkeling van het restaurant zeker te stellen. Ad.

b1 De wijziging van het omgevingsplan gaat onderuit in beroep Zoals bij elke wijziging van het omgevingsplan (en voorheen bij bestemmingsplannen) is er de mogelijkheid dat een belanghebbende beroep instelt tegen het plan en bij de rechtbank in het gelijk gesteld wordt. Mogelijk treedt het plan dan niet of deels in werking. Een nieuw besluit is het gevolg, wat veel extra tijd en geld kost. Door de procedure zorgvuldig te doorlopen, met voldoende mogelijkheden voor participatie (vooroverleg, zienswijzen), kan een mogelijk beroep worden voorkomen. Omwonenden goed blijven aanhaken bij het voorbereidende proces helpt hier ook bij. Ad. d1 De aanbesteding slaagt niet; voor het gebied wordt geen ontwikkelaar gevonden In dat geval kunnen de gemaakte planontwikkelingskosten niet verhaald worden op een ontwikkelende marktpartij. De kosten worden dan eerst gedekt uit de algemene middelen. Het betrekken van het kostenverhaal is altijd onderdeel bij het zoeken naar oplossingen voor de ontwikkeling van het gebied. Financiën: Aan het plan ligt een financiële doorrekening ten grondslag. Daarin is rekening gehouden met de kosten die gemaakt zijn en nog moeten worden om het perceel te kunnen verkopen. Het totaal van de nog te maken kosten bedraagt € 810.000.

Daarbij gaat het om kosten voor: - De afschrijving van de boekwaarde; - De ambtelijke uren voor de planontwikkeling en het planologisch proces; - Het doorlopen van het participatietraject; - De voorbereiding van de verkoop; - De kosten van sloop en bodemsanering. De opbrengsten zijn ook geraamd op basis van het gewenste plan. Onder aftrek van de boekwaarde is sprake van een positief resultaat. De daarbij horende berekening wordt onder geheimhouding meegezonden. Hiernaast wordt een deel van de kansrijke sporen behaald. Hierbij horen in dit plan de verkoop van snippergroen en (strategische) gebouwen. Juridisch: Het omgevingsplan omvat het gehele grondgebied van de gemeente. Het vaststellen van een wijziging van het omgevingsplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad op grond van artikel 2.4 van de Omgevingswet. Het perceel wordt na wijziging van het omgevingsplan door een openbare procedure te koop aangeboden door het college van burgemeester en wethouders.

4

Alternatieven: Het omgevingsplan niet wijzigen Hierdoor is de nieuwe invulling van het nu braakliggende terrein naar woningbouw en horeca echter niet mogelijk. Een bedrijfsmatige invulling, met daarbij horende milieuhinder voor omwonenden, blijft dan de enige toegestane functie. De wijziging van het omgevingsplan meenemen in de verkoopprocedure De ontwikkelaar krijgt hiermee de ruimte om de functies van het terrein naar eigen inzicht in te delen. Dit betekent echter niet dat er vanuit de omwonenden ook draagvlak is voor een andere situatie. Dit komt dan naar voren in de participatie en besluitvorming. Dit is immers nog steeds van toepassing met een nodige wijziging van het omgevingsplan. Het risico van voor het al dan niet doorgaan van de ontwikkeling vanwege reacties uit de omgeving ligt dan bij de ontwikkelaar. Dit schrikt ontwikkelaars mogelijk af. Zij calculeren dergelijke risico’s in in de bieding. Dit leidt mogelijk tot lagere inschrijvingen. Daarbij komt dat het proces tot wijziging van het omgevingsplan pas start nadat de aanbesteding is afgerond. Voor de inschrijvende ontwikkelaars is het proces voor de start bouw daarmee veel langer. Het gebied alleen in te richten voor woningbouw (dus geen horecafunctie) De wens voor horeca in het gebied is gekomen vanuit de interne werkgroep. Uit de marktconsultatie blijkt dat de markt hiervoor mogelijkheden ziet.

Het is gedragen door de omwonenden, omdat hiermee het voormalige kaaspakhuis een nieuwe invulling kan krijgen en behouden kan worden. Dit gebouw behouden is een nadrukkelijke wens vanuit de omgeving. Vanuit het woonbeleid zijn op deze locatie zo’n 12-15 woningen mogelijk. Een ophoging van dit aantal is niet wenselijk, omdat er in de omgeving in principe al voldoende woningbouwplannen (Heeg, Hommerts, IJlst) zijn om in de woningbehoefte te voorzien. Osingahuizen is bovendien geen kern met zorgfuncties, wat een ophoging van het genoemde aantal voor bijvoorbeeld specifieke doelgroepen rechtvaardigt. Het behoud van het kaaspakhuis is een wens vanuit de omgeving. Het is mogelijk deze te verbouwen naar bijvoorbeeld appartementen. Met een maximale toevoeging van 15 woningen voor Osingahuizen geeft dit ook beperkingen voor woningbouw op het overige deel van het perceel. Er zijn daar dan minder grondgebonden woningen mogelijk dan in het voorgelegde plan. Met de verbouw naar appartementen is er ook minder differentiatie mogelijk in woningtypen en categorieën. Onderzoek is daarvoor opnieuw nodig naar de financiële haalbaarheid van een dergelijk plan. De woningbouw betaalt nu immers de herontwikkeling van het kaaspakhuis, de sloop van de loods en de sanering van de gronden. Het voormalige kaaspakhuis slopen en hiervoor grondgebonden woningen in de plaats zetten is ook mogelijk.

Het maximale aantal woningen is hierbij echter ook beperkend. Het schetsontwerp biedt nu al ruimte voor 14 woningen. Op de plaats van het kaaspakhuis is dan nog ruimte voor slechts één woning. Ook hiervoor moet opnieuw gerekend worden aan het plan in relatie tot de financiële haalbaarheid. Het ‘inruilen’ van de horecafunctie voor woningbouw is onder voorwaarden een mogelijkheid. Aanvullende onderzoeken, waaronder het doorrekenen van de financiële haalbaarheid, zijn daarvoor nodig. Denk daarbij ook aan de gevolgen voor verkeer, geluid op de woningen (wegverkeer) en het draagvlak onder de omgeving. Participatie en communicatie: In de voorbereiding is zorgvuldig gecommuniceerd en geparticipeerd In juni 2024 is uw raad over deze beoogde ontwikkeling actief geïnformeerd. Daarnaast is de beoogde ontwikkeling besproken met vertegenwoordigers van Doarpsbelang en van de lokale ondernemersvereniging. Tot slot is er in juni 2024 een inloopavond georganiseerd voor omwonenden. De reacties op de plannen waren overwegend positief. In de beschrijving van de uitwerking van de plannen komt dit weer terug.

5

In het vervolgproces zijn ook meerdere participatiemomenten Na besluitvorming door het college worden omwonenden, dorpsbelang en de lokale ondernemers geïnformeerd tijdens een inloopbijeenkomst. Daarnaast komen in het planologische proces richting de wijziging van het omgevingsplan wettelijke procedurestappen, waaronder het wettelijk vooroverleg en de zienswijzenprocedure. Daarna volgt de (al of niet gewijzigde) vaststelling van het omgevingsplan en de mogelijkheid voor het indienen van beroep. De communicatie over het proces gaat zo direct mogelijk Voor de verschillende participatiemomenten vindt de communicatie plaats via gerichte brieven aan belanghebbenden/omwonenden. Dit geldt ook voor de vaste partners voor het vooroverleg. Voor andere communicatie zijn de binnen de gemeente bekende communicatiekanalen beschikbaar. Planning en vervolgproces: Na besluitvorming op dit voorstel wordt de planologische procedure gestart. Dit om te komen tot een vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan. Het proces duurt minimaal een half jaar. Zo spoedig mogelijk na besluitvorming van de raad (vaststelling) starten de voorbereidende werkzaamheden richting de aanbesteding.

Het proces ziet er als volgt uit: - Voorbereiding inhoud en participatie (april – september 2026) - Collegebesluit vrijgeven ontwerp (oktober 2026) - Ontwerp ter inzage 6 weken (november - december 2026) - Behandeling ingekomen zienswijzen, aanpassing wijziging, voorbereiding vaststelling (januari 2027) - Besluit vaststelling raad (vergadering april 2027) - Start aanbestedingsprocedure (april 2027) Wanneer het budget voor de sloop en sanering beschikbaar is, wordt dit in de markt uitgezet. De sloop van de loods op het terrein en de sanering van de bodem is niet afhankelijk van de planologische procedure. Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: Bijlage(n): 1. 2. 3. 4.

Stedenbouwkundig schetsontwerp Verslag marktconsultatie Globale kostenopzet I GEHEIM Actieve info 4 juni 2024 Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. C. Smits

6

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Startnotitie herontwikkeling terrein voormalig kaaspakhuis Osingahuizen Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 20 januari 2026;

besluit:

a. b. c. d. e. f.

Het ambitiedocument Ruimtelijke kwaliteit Brêgebuorren Osingahuizen in te trekken; Kennis te nemen van het stedenbouwkundig schetsontwerp; Te starten met het planologische proces (wijziging omgevingsplan gemeente Súdwest-Fryslân); Voor de nog te maken kosten een voorbereidingskrediet van € 810.000 beschikbaar te stellen; De lasten van het voorbereidingskrediet te dekken uit de te verwachten grondopbrengsten; Op grond van artikel 87 Gemeentewet geheimhouding op te leggen de inhoud van bijlage 3 “Globale kostenopzet 1”. De motivering hiervoor is op grond van artikel 5.1 lid 2 sub b Woo; g. De geheimhouding op te leggen tot 1 januari 2028. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 5 maart 2026

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

7

, voorzitter.

, griffier.