Raadsvoorstel - Haalbaarheidsonderzoek woningbouw Wommels

Ons nummer: R24.000195

*R24.000195*

Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Behandelend team Portefeuillehouder Raadscommissie Raadscommissie Raadsvergadering

: : : : :

Projecten Michel Rietman Doarp, Stêd en Omkriten 11 februari 2025 27 februari 2025

Onderwerp

:

Haalbaarheidsonderzoek woningbouw Wommels

Raadsvoorstel: a. Een voorbereidingskrediet van €152.870,- beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten tijdens de definitiefase en een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten; b. Dit krediet te dekken uit de toekomstige grondopbrengst in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie. Samenvatting: Het college heeft besloten een vergelijkingsonderzoek te starten voor woningbouwlocaties in Wommels, om het draagvlak te vergroten. De locatie die na het vergelijkingsonderzoek overblijft, wordt onderworpen aan een haalbaarheidsonderzoek. De gemeente heeft voorkeursrecht gevestigd op een locatie aan de van Sminialeane in Wommels. Recentelijk heeft Dorpsbelang Wommels hiervoor een alternatieve locatie aangedragen: de Walperterwei. Het college heeft op 14 januari besloten een vergelijkingsonderzoek te starten naar deze twee locaties in Wommels ten behoeve van woningbouw. Na dit vergelijkingsonderzoek zal een regulier haalbaarheidsonderzoek gestart worden naar de uiteindelijke locatie. De raad wordt gevraagd hier een krediet voor vrij te maken van €152.870,- en een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten. Dit krediet kan gedekt worden uit de toekomstige grondopbrengst in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie.

Inleiding: Het actieplan Súdwest-Fryslân bouwt heeft het doel om meer regie op de woningbouwopgaven nemen en actief sturen op de woonopgaven verspreid over de hele gemeente. Uit het woononderzoek 2024 van Companen (zie bijlage 3) komt naar voren dat de regio Noord-Oost in Súdwest-Fryslân een regio is waar het toevoegen van woningen gewenst is. Het huidige woningbouwprogramma voorziet nog niet in de behoefte voor deze regio zoals deze uit het woononderzoek naar voren komt. Ook vanuit het dorpsleven wordt de behoefte aan woningen onderschreven. Dorpsbelang Wommels geeft aan dat er voldoende appartementen zijn, maar behoefte is aan grondgebonden woningen. Om de gewenste regie te nemen op de woningbouw en de mogelijkheden van woningbouw te verkennen, is voorkeursrecht op grond aan de van Sminialeane (zie onderstaande afbeelding, zuidoostelijke locatie), met een oppervlakte van ruim 4,7 hectare gevestigd, welke in eigendom is van een particulier. Het voorkeursrecht is destijds op de locatie van Sminialeane gevestigd, omdat de locatie goed aansluit bij de bestaande bebouwing. Daarnaast blijft er, rekening houdend met milieucirkels in verband met omliggende bedrijvigheid, 2,7 hectare van de 4,2 hectare voor woningbouw beschikbaar en kan het beoogde programma van 40 woningen hier worden gerealiseerd. Het voorkeursrecht is op 21 december 2023 door de Raad bekrachtigd.

Na het raadsbesluit blijft het voorkeursrecht maximaal drie jaar van kracht. Gedurende deze periode kan de grond niet aan een ander dan de gemeente worden verkocht. Het doel daarvan is het kunnen verkennen van de haalbaarheid van een ontwikkeling, in dit geval voor woningbouw.

1

Afbeelding: Walperterwei (noordelijke locatie) en van Sminialeane (zuidoostelijke locatie) Dorpsbelang Wommels (vanaf nu: dorpsbelang) heeft aangegeven dat zij niet content zijn met de locatie van Sminialeane en graag woningbouw zien op een andere locatie, namelijk: de Walperterwei (zie bovenstaande afbeelding, noordelijke locatie). Argumenten vanuit dorpsbelang hebben met name te maken met de toenemende verkeersdruk/-bewegingen door het centrum van Wommels en het ontstaan van onveilige verkeerssituaties. De gewenste locatie van dorpsbelang (Walperterwei) is eerder ook meegenomen in een quickscan, maar sluit stedenbouwkundig minder goed aan in verband met milieucirkels door omliggende bedrijvigheid. Daarnaast is een aandachtspunt dat de omliggende oude terpenlocatie hoge archeologische waarden kent. Dit heeft invloed op de mogelijkheden die overblijven qua te bebouwen grond. Van de 3,2 hectare blijft 1,5 hectare beschikbaar voor woningbouw (zie rechter afbeelding), wat niet toereikend is voor het beoogde programma van 40 woningen. Dorpsbelang heeft bij het vestigen van het voorkeursrecht niet ingesproken tijdens de commissie- en raadsbehandeling.

In het voortraject is over verschillende locaties gesproken, waarbij dorpsbelang in verband met miscommunicatie het beeld had dat voorkeursrecht op hun gewenste locatie (de Walperterwei) gevestigd zou worden, in plaats van de van Sminialeane. Zij zijn hierom niet actief geweest bij commissie- en raadsbehandeling. Vergelijkingsonderzoek en haalbaarheidsonderzoek Om tot een gedragen plan te komen, heeft het college besloten om in te stemmen met een vergelijkingsonderzoek, zodat dorpsbelang en de inwoners van Wommels, voor wie de woningbouw uiteindelijk bedoeld is, worden gehoord in hun wensen en belangen en uiteindelijk een weloverwogen besluit genomen kan worden op welke locatie een haalbaarheidsonderzoek wordt gestart. Het vergelijkingsonderzoek legt beide locaties naast elkaar om een juiste afweging te maken van beide locaties, om zo draagvlak te creëren. Op de locatie die hieruit voort vloeit wordt een haalbaarheidsonderzoek gedaan. Het haalbaarheidsonderzoek gaat meer de diepte in, waarbij op een integrale wijze o.a. ruimtelijke en financiële ontwikkelingsmogelijkheden onderzocht. Ook wordt dan een participatieproces gestart, waarbij inwoners en belanghebbenden de mogelijkheid krijgen om mee te denken over het plan. Denk

2

daarbij aan onder andere doelgroepen, type woning en ruimtelijke inpassing. Tevens zal er een onderhandelingsproces met de grondeigenaar plaatsvinden over de grondverwerving. Het college vraagt de raad een krediet beschikbaar te stellen voor het onderzoeken van de haalbaarheid van het plan (hieronder valt ook het vergelijkingsonderzoek) en een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten. Op basis van de woonbehoefte en marktgegevens wordt aan een woningbouwprogramma gedacht waarbij voor de lokale behoefte wordt gebouwd. Hierbij is de regionale woondeal van toepassing: ➢ 1/3 goedkope koop (tot maximaal €250.000,- grondgebonden of huurwoningen tot de liberalisatiegrens sociale huurwoningen 2023); ➢ 1/3 betaalbaar (tot maximaal €355.000,- prijspeil 2023) of midden huurwoningen met een huurprijs van maximaal €1157,95,-); ➢ 1/3 koopwoningen in het midden- of duurdere segment of vrije huursector. Daarnaast worden de goedkope en betaalbare segmenten juridisch en planologisch geborgd. Na de inventarisatie van het huidige woningbestand en afstemming met diverse stakeholders zal er een definitief programma worden opgesteld. Er wordt gedacht aan circa 35-40 woningen. Het definitieve aantal woningen wordt in de haalbaarheidsfase bekend. Onderstaande infographic geeft een goed beeld van het verdere verloop van dit proces.

We bevinden ons nu in de initiatieffase. De infographic is tevens als bijlage toegevoegd aan dit raadsvoorstel.

Global Goals: • Goede gezondheid en welzijn; • Duurzame steden en gemeenschappen; • Partnerschap om doelstellingen te bereiken. Argumenten: • Uit het woononderzoek 2024 van Companen komt naar voren dat de regio Noord-Oost in Súdwest-Fryslân een regio is waar het toevoegen van woningen gewenst is. Daarom is destijds ook het besluit genomen om voorkeursrecht te vestigen. • Op grond van artikel 9.4 lid 1 Omgevingswet vervalt een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd wordt toegewezen in een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan. Om deze reden moet het plan eerst uitgewerkt worden. Gezien de tijd die dit proces gaat vragen is het ook nodig om het proces nu te starten, anders kan de gemeente de regie op deze locatie verliezen. • De invulling past binnen het bestaande beleid. De ontwikkeling van een nieuw woningbouwplan past bij de in 2021 gemaakte woningbouwafspraken tot 2030 met de provincie. Een ontwikkeling van een woningbouwplan, bestaande uit zo’n 35-40 woningen

3

•

voor verschillende doelgroepen, sluit aan op: de woningbouwbehoefte in Wommels, het genomen collegebesluit over de woningbouwstrategie en het meer recentere actieplan Súdwest-Fryslân bouwt. Daarnaast vraagt dit deelgebied om extra toevoegingen van woningbouw. Om deze reden is ook het voorkeursrecht gevestigd. Op dit moment is er geen krediet beschikbaar om de gemeentelijke kosten te kunnen dekken. Het krediet is noodzakelijk om de gemeentelijke kosten zoals begeleiding ontwikkelingsproces (ambtelijke inzet), onderzoekskosten, communicatiekosten en onvoorziene kosten ten behoefte van de voorbereiding op de ontwikkeling te kunnen dekken. Het voorstel is om een grondcomplex te openen voor de administratie van deze voorbereidingskosten.

Rol en bevoegdheid: Om de gewenste regie te nemen op de woningbouw heeft de gemeente in dit geval een actieve rol/wordt actief grondbeleid gevoerd. Risico’s: Risico Geen overeenstemming tussen gemeente en grondeigenaar (geen minnelijke verwerving)

Beheersmaatregel Minnelijke verwervingsproces zorgvuldig doorlopen, z.s.m. een eerste bieding doen. Zo mogelijk kavelruil en als uiterste beheersmaatregel is onteigening een optie. Participatietraject zorgvuldig doorlopen. Er bestaat een risico dat het project niet haalbaar is. De gemaakte kosten kunnen dan niet via grondopbrengsten gedekt worden. Het verlies moet dan genomen worden. Voor de meeste essentiële rollen die nodig zijn in het project is op het moment van start van het project capaciteit beschikbaar. Voor het project is daarnaast (in de loop van het proces) capaciteit nodig van verschillende vakdisciplines. Vanwege de vele projecten en ruimtelijke vraagstukken die momenteel spelen, is niet te garanderen dat deze capaciteit altijd gelijk beschikbaar is. Dit kan mogelijk vertraging op gaan leveren in bepaalde fases van het project. Voor plannen die nog niet concreet zijn is het vooraf lastig te zeggen in hoeverre er beschikbaarheid is vanuit het elektriciteitsnet om nieuwe woningen aan te sluiten. Daarom moet rekening gehouden worden met eventuele vertraging van het project.

Weerstand vanuit de omgeving Ongedekte kosten

Vertraging door te weinig capaciteit

Elektriciteitsnet

Financiën: De voorbereidingskosten voor deze fase zijn begroot op €152.870,- (zie bijlage plankosten). Het krediet kan worden gedekt uit de toekomstige grondopbrengst. Er bestaat een risico dat het project niet haalbaar is. De gemaakte kosten kunnen dan niet via grondopbrengsten gedekt worden. Het verlies moet dan genomen worden. Om de kosten en opbrengsten op de juiste manier in boekhouding te verwerken is het nodig om voor dit project een eigen complexnummer te openen. Daarom is het voorstel een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten. Er bestaat een risico dat het project niet haalbaar is. De gemaakte kosten kunnen dan niet via grondopbrengsten gedekt worden. Het verlies moet dan genomen worden. Juridisch: Budgetrecht Gemeenteraad, Gemeentewet, Omgevingswet, Wet voorkeursrecht gemeente. Alternatieven:

4

Het alternatief is in dit geval het gebied niet in ontwikkeling te nemen. Dit zal gevolgen hebben voor de doorstroming binnen het woonbestand en mogelijk leiden tot een verschraling van het woonaanbod in (het deelgebied) Wommels. Participatie en communicatie: De participatie start met het betrekken van dorpsbelang bij het vergelijkingsonderzoek en bekeken wordt hoe het dorp daarbij betrokken wordt. In het haalbaarheidsonderzoek wordt het participatietraject vervolgd, waarbij inwoners en belanghebbenden de mogelijkheid krijgen om mee te denken over de invulling van het plan. Denk daarbij aan onder andere doelgroepen, type woning en ruimtelijke inpassing. Dit participatietraject wordt uiteindelijk vastgelegd in een participatieverslag. Dorpsbelang en de grondeigenaar van de locatie voorkeursrecht zijn op de hoogte gebracht van het genomen collegebesluit. Planning en vervolgproces: De raad wordt actief geïnformeerd over de uitslag van het vergelijkingsonderzoek. Link(s) naar eerdere besluitvorming of (actieve) informatie: N.v.t. Bijlage(n): 1. Plankosten 2. Infographic 3. Woononderzoek 2024 Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân.

mr. drs. J.A. de Vries

drs. E.K. Strijker

5

, burgemeester.

, gemeentesecretaris.

Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp Voorbereiding woningbouwontwikkeling Wommels Naar aanleiding van het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 14 januari 2025;

besluit:

a. Een voorbereidingskrediet van €152.870,- beschikbaar te stellen voor de gemeentelijke kosten tijdens de definitiefase en een grondcomplex te openen voor de administratie van de voorbereidingskosten; b. Dit krediet te dekken uit de toekomstige grondopbrengst in een toekomstig vast te stellen grondexploitatie.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 27 februari 2025

mr. drs. J.A. de Vries

G.W. Stegenga

6

, voorzitter.

, griffier.